REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diez de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2016-000115

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: Ciudadana AURELIA DEL CARMEN PEREZ DE QUIROGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.669.026, de este domicilio.

APODERADO: PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 90.365, de este domicilio. (f. 29, pieza Nº 1).

DEMANDADA: Sociedad mercantil ARTEC CONSTRUCCIONES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 2, tomo 51-A, en fecha 1º de julio de 2009, representada por los ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Corobo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: V-14.750.473 y 15.728.524, respectivamente, en sus condiciones de presidente y vice-presidente.

APODERADO: RAMON RAY RIVERO MUJICA y GILBERTO DE JESÚS LEÓN ÁLVAREZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 131.310 y 42.165, respectivamente, de este domicilio. (f. 97, pieza Nº 1; y f. 320, pieza Nº 2)

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (REENVIO).

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente Nº 17-0130 (Asunto: KP02-R-2016-000155).



Preámbulo

Conoce del presente asunto en reenvío, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en virtud de la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2017 (fs. 367 al 386, pieza N° 2), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual casó de oficio la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 5 de agosto de 2016 (fs. 305 al 318, pieza Nº 2), decretó la nulidad del fallo recurrido y ordenó al tribunal superior que resultase competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia en reenvío,
este juzgado superior observa:


Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse en reenvío, sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de febrero de 2016 (fs. 270, pieza 2) , por el abogado Ramón Ray Rivero Mújica, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 26 de enero de 2016 (fs. 244 al 266, pieza N° 2), por el Juzgado Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda; y se condenó en costas a la parte demandada.

Del libelo de la demanda

En tal sentido consta a las actas procesales que la ciudadana Aurelia del Carmen Pérez de Quiroga, por medio de su apoderado judicial, abogado Pastor José Mujica Rincones, presento libelo de demanda y posterior reforma por motivo de resolución de contrato, donde alegó que en fecha 23 de septiembre de 2009, dio en venta condicionada a la sociedad mercantil Artec Construcciones, C.A., representada estatutariamente por los ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Corobo, un lote de terreno con una superficie de cinco mil metros cuadrados (5.000,00 mts²), cuyos linderos son los siguientes: norte: con carretera antigua que conduce al Caserío Los Momones; sur: con carretera Nacional que une a la ciudad de Barquisimeto con Acarigua; este: con terrenos que pertenecieron a Rafael A. Páez y Ali Sandoval, y que actualmente son del ciudadano Joselito Loureiro; y oeste: terrenos que pertenecieron a Rafael A. Páez y Ali Sandoval, y que actualmente son de las familias Hernández y Jacoussi; que el inmueble le pertenecía antes de hacer la venta condicionada, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del municipio Palavecino de la Circunscripción del estado Lara, bajo el Nro. 2.009.1781, asiento registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nro. 359.11.5.2.848, correspondiente al libro del folio real del año 2.009. Que el precio que se estableció fue la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), tal como se desprende del documento registrado bajo el N° 2.009.1781, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.2848, correspondiente al libro de folio real del año 2009 de fecha 23 de septiembre de 2009. Que dicha venta estuvo condicionada por su persona (vendedora), a que el comprador entregaría dos (2) viviendas, las cuales formarían parte de un complejo habitacional a construirse en lote de terreno que daba en venta condicionada, cuyo plazo de entrega no mayor de doce (12) meses el cual sería empleado para la ejecución de la obra del complejo habitacional, contados a partir de la fecha en la cual estuvieran culminados los permisos para la construcción, pudiendo prorrogarse dicho lapso de mutuo acuerdo, previa comunicación y asentado por escrito. Que el comprador nunca le manifestó su voluntad de prorrogarlo por escrito, por doce (12) meses más, y de no manifestar su voluntad el contrato se debería resolver de pleno derecho ya que es Ley entre las partes. Que la parte demandada incumplió con los permisos, ya que no fueron solicitados.

Que por todo lo antes expuestos es que comparece a demandar a la firma mercantil Artec Construcciones C.A., y solidariamente a los representantes legales, ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Coroba, por resolución de contrato, para que: se declare resuelto el contrato de compra venta condicionada suscrito entre las partes, y protocolizado por ante la oficina subalterna de registro del municipio Palavecino del estado Lara, bajo el N° 2.009.1781, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.2848 correspondiente al libro del folio real del año 2009, de fecha 23 de septiembre de 2009, y como consecuencia que se anule el asiento registral. Que en caso de no convenir se ordene al registro de la sentencia por resolución de contrato que resuelve el contrato de venta condicionada, a los fines de que se estampe la respectiva nota marginal en los libros de registro respectivos. Que la sentencia sirva de título de propiedad del inmueble y a cancelar las costas y costos que genere el presente juicio, calculados en un treinta por ciento (30 %). A cancelar la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), indexado hasta la definitiva por concepto de cláusula penal, tal como se estableció en la firma del contrato de venta condicionada, en vista que las viviendas dadas en condición nunca cumplió y consignaría las letras de cambio en su debida oportunidad, ya que las originales le fueron entregadas al comprador y como consecuencia nunca quiso resolver el contrato.

Estimó la presente acción indexado hasta la definitiva y con la corrección monetaria en la cantidad de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00), equivalente a cincuenta y un mil cuatrocientos uno con ochenta y seis unidades tributarias (51.401.86 U.T). Solicito medida cautelar y señalo domicilio procesal de las partes.



De la contestación y reconvención

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas forma de derecho la demanda intentada contra su representada por no ser ciertos los hechos alegados y el derecho invocado; rechazo, negó y contradijo que a su representada la demandante, le haya dado en venta condicionada el inmueble objeto de la presente demanda; así como también que el precio de venta haya sido la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), que haya incumplido con el pago del saldo del precio por razones imputables a ella; que en la presente acción haya razones jurídicas para ejercer una resolución del contrato de compra venta; que en cuanto a los hechos que admite, reconoció expresamente que adquirió de la parte actora, el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un lote de terreno, ubicado en el Caserío La Piedad, parroquia José Gregorio Bastidas, municipio Palavecino, del estado Lara, con una superficie de cinco mil metros cuadrados (5.0000 m²), y cuyos linderos se evidencian claramente en el libelo de demanda y los cuales daba por reproducidos; que de la lectura del contrato de compra venta se puede evidenciar claramente que el negocio jurídico de compra venta, no estaba condicionado, no estableció o no contenía alguna expresión que indicara “yo te vendo si ocurre tal evento”, o “no te vendo si ocurre tal situación”, que por el contrario, había una clara manifestación de comprar y vender por las partes, no lo sujetan las partes a ningún hecho futuro e incierto como lo prevé el artículo 1.197 del Código Civil venezolano; que la actora confunde la condición con el plazo, ciertamente en el contrato de compraventa se expresa que el precio del inmueble es la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs 300.000,00); que el precio se fue fijado en especie o bajo la figura de la permuta, a ser pagado a futuro no significa que la compra venta esté condicionada, sino que el pago se hará a plazo y ese plazo es el previsto contractualmente, es decir doce (12) meses luego de la fecha en la que estén culminados los permisos para la construcción; que en el presente caso resulta improcedente demandar la resolución de un contrato de compra venta, en que se le atribuye que se encuentra bajo condición, pues la condición que alega la actora, no es una condición para que se celebre o se resuelva el negocio de compra venta, que es lo que haría nacer el contrato o extinguirlo y en cuyo caso se podría hablar de obligación condicional, error éste de derecho, que indefectiblemente debe hacer sucumbir la presente acción y así expresamente solicitó fuera declarado.

Por otra parte, agregó que si bien en el documento consignado por la actora contentivo del negocio de compra venta, se señaló que el precio del inmueble era la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) los cuales serian pagaderos en especie, mediante la entrega de dos (2) viviendas, con determinadas características, esta afirmación expuesta en ese documento por ambas partes, no es lo real sino lo aparente, siendo lo real que el precio de compra venta fue la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), de los cuales su mandante le pago a la vendedora como parte del precio, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00); que tal afirmación se encuentra contenida en un documento privado que las partes suscribieron en fecha 11 de abril de 2009, es decir fue un contrato celebrado antes de la fecha del contrato demandado, que lo fue el día 23 de septiembre de 2009, y el cual tiene todas las condiciones para ser considerado un contradocumento, de este último, anexó el original del documento privado, y solicitó se certificara, y fuera resguardado en la caja fuerte de tribunal de la causa; que en ese documento las partes denominaron promesa de compra venta, pero que en realidad es un verdadero contrato de compra venta, las partes establecieron como precio de venta del inmueble constituido por el terreno, situado en el caserío La Piedad, parroquia José Gregorio Bastidas, municipio Palavecino del estado Lara, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), de los cuales su representada le entregó en ese acto a la ciudadana Francis Carolina Quiroga Pérez, quien es hija de la demandante, y quien fungía como apoderada, según instrumento poder protocolizado por ante la Oficina de Registro de la ciudad de Cabudare, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), quedando un saldo por pagar de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00); que el saldo fue pagado con un cheque del Banco Central, Banco Universal, Cuenta Nº 0158-0090-90-0901004927, cheque Nº 90094307, de fecha 11 de abril de 2009, por lo tanto el precio cierto y verdadero de venta del inmueble fue ya pagado, aunque parcialmente, quedando un remanente por pagar que las partes pactaron se hiciera con la entrega de esas dos (2) viviendas. Ahora bien, ese remanente del precio no ha podido ser cumplido en su pago por parte de su representada, no por un hecho imputable a ella, sino por un hecho ajeno a su voluntad, y era que como bien se sabe, para que un proyecto habitacional sea aprobado por las autoridades respectivas, el mismo debe contar con la garantía de los servicios públicos, básicamente servicio de agua potable, acueducto (aguas negras), y luz eléctrica, en el caso de los servicios de aguas blancas y aguas servidas o aguas negras, su representada procedió en fecha 8 de diciembre de 2011, a solicitar una constancia de servicio a HIDROLARA, C.A., siendo respondida ésta según oficio Nº 196-2011, de fecha 29 de diciembre de 2011. Todo lo cual determinó, que al no haber factibilidad de servicios, no es posible para su representada construir o ejecutar el desarrollo habitacional y pagar el remanente del precio del inmueble conforme se pactó contractualmente, es decir mediante la entrega a la vendedora de dos (2) viviendas a ser desarrolladas en el terreno objeto de la negociación con las características especificadas en el contrato. Por lo tanto, no estando el contrato de compra venta demandado, en resolución sometido a condición alguna para su nacimiento o extinción y no habiendo incumplido su representada con sus obligaciones en cuanto al pago del remanente del precio por razones imputables a ella, solicitó, fuera declarada sin lugar la demanda.

Que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a intentar en ese mismo escrito, reconvención o mutua petición, en contra de la ciudadana Aurelia del Carmen Pérez de Quiroga, y al efecto manifestó que su mandante había adquirido de la demandante reconvenida el inmueble objeto de la presente acción; que en el citado documento, se señaló que el precio de la venta era la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs 300.000,00), los cuales serían pagados en especie, a través de dos (2) viviendas las cuales formarían parte de un complejo habitacional, a construirse en el lote de terreno y que tendrían las siguientes características: viviendas de ciento veintiún metros cuadrados con treinta y cuatro centímetros cuadrados (121,34 m²), compuestas por dos (2) niveles de sesenta metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados con siete centímetros cuadrados (60,67 m²), en cada nivel. Un nivel de acceso (área social) en el cual se encuentra el acceso principal a la vivienda y un acceso al área de servicios, tres (3) puestos de estacionamiento, área de sala-comedor, cocina independiente, un cuarto lavadero, un medio baño para visitantes y las áreas verdes en la parte delantera y posterior de la vivienda. En el primer nivel se encuentra el área intima de la vivienda, conformada por tres (3) habitaciones, una sala de las habitaciones con baño privado y un segundo baño para otras dos (2) habitaciones, así como un área de estudio independiente. Las viviendas serían entregadas con acabados internos en friso liso, pisos con acabado de cemento, piezas sanitarias de tipo económico color blanco, y cerámica solo en las paredes húmedas del baño, el plazo de entrega en un plazo no mayor de doce (12) meses, plazo el cual sería empleado para la ejecución de la obra del complejo habitacional, contados a partir de la fecha en la cual estarían culminados los permisos correspondientes para la construcción, pudiendo prorrogarse dicho lapso de mutuo acuerdo, previa comunicación y asentado por escrito, a través de actas de paralización de obra debidamente justificadas.

Que dos (2) hechos resultan fundamentales en esa negociación; la primera tiene que ver con el hecho del precio cierto y verdadero en que se pactó la venta del terreno, y no en la que planteó la parte actora, como se indica en el documento privado que se suscribió en fecha 11 de abril de 2009, entre el representante de Artec Construcciones, C.A., el ciudadano José Gregorio González, y la ciudadana Francis Quiroga, hija de la demandante reconvenida, quien actuó con un poder protocolizado por ante la oficina subalterna de la ciudad de Cabudare, estado Lara, lo que implica que su mandante había pagado, un porcentaje de veintisiete por ciento (27%) del precio total del mismo. Sin embargo su representada, requería cumplir con su obligación, como consecuencia de ello, que la vendedora recibiera el saldo del precio, y se liberara la hipoteca legal que pesaba sobre el inmueble adquirido, saldo que había tratado de pagar en dinero en efectivo a la vendedora, no había podido, en virtud de la exigencia de ésta última, de que se le pagara con dos (2) viviendas, que no se podían –por las razones antes expuestas- sobre el lote de terreno, objeto de la presente acción judicial, no tenía vocación para la construcción de viviendas, su valor por principio de equidad, tenía que estimarse conforme al precio marcado que pudiera tener en atención al uso que le pueda dar el propietario al mismo, es por ello, que de conformidad con los artículos 1.167 y 1.346 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir como en efecto lo hizo a la parte demandante, por cumplimiento de contrato a objeto de que convenga o en su defecto fuera condenada por este tribunal a lo siguiente: 1) a que conviniera en que el precio de venta del inmueble fue la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), conforme a la voluntad real y verdadera de las partes que animó la celebración del contrato y no la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), tal y como se manifestó en el contrato de compraventa suscrito; 2) en que recibió del precio de venta la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), que representa el veintisiete por ciento (27%) del precio de venta conforme al documento privado, quedando un remanente por pagar de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00), o su porcentaje de setenta y tres por ciento (73%); 3) en recibir el saldo del precio o en su defecto solicitó que la sentencia se constituya en la liberación de la hipoteca legal constituida sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta, previa consignación por parte de su representada, de las cantidades adeudadas; 4) solicitó que a los fines de establecer el precio actualizado del inmueble y el porcentaje del saldo del precio por pagar, se practicara experticia complementaria del fallo, así como el porcentaje del saldo del precio por pagar conforme a las pretensiones precedentes. De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente reconvención en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00). Finalmente solicitó que fuera admitida su presente reconvención y se le declarara con lugar en la definitiva.

De la contestación a la reconvención

El apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención, donde se opuso a la reconvención planteada por la representación legal de la parte demandada. Que se debió haber analizado antes de admitirla, pues las partes a que se refiere el documento privado que fue anexado con la contestación a la demanda en su reconvención no son las mismas, se refiere a la sucesión Quiroga-Franco, y el ciudadano José Gregorio González Díaz, dos (2) personas naturales distintas, que no guardan relación entre demandante y demandado en la pretensión de la acción, no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 1, 2, 4 y 9, dejando en estado de indefensión a su poderdante, que no era apoderado de la sucesión Quiroga Franco, por lo que, se debía declarar sin lugar la reconvención y así solicitó fuera declarado por el tribunal; que el objeto del contrato es que la demandada reconvincente, entregaría dos (2) viviendas, ese era el fin del contrato para materializar la venta y de no cumplir con lo acordado en el contrato lo lógico era que entregara el inmueble y así evitar una demanda que lo que lograría es un desgaste judicial; que lo alegado por el demandado reconviniente, carecía de valor probatorio ya que si se analizaba el contrato de venta consignado con el libelo de demanda en ninguna de sus partes se dejaba constancia de lo expuesto; que lo real es el documento de compra venta que se acompañó con el libelo de demanda; que la demandada justificó su incumplimiento en una solicitud que identifica con la letra “B”, que es una constancia de servicio a HIDROLARA, C.A., y de esta manera evadir su responsabilidad con su poderdante; que la accionada nunca le participó a su poderdante por escrito, conforme lo establece el contrato. Manifestó que la demandada se fundamentó en un contrato privado de compra venta que lo identificó con la letra “A”, y lo llamó contradocumento, el negó, rechazó y contradijo que su poderdante suscribió ese contrato privado, no estaba firmado por su poderdante y lo desconoció en todo su contenido y firma de conformidad con el artículo 1.381 del Código Civil venezolano; que las partes no son las mismas y por lógica no lo reconoció, las partes directas en el presente contrato son la firma mercantil Artec Construcciones C.A., representada por su presidente y vice-presidente, los ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Corobo, y su poderdante. Convino, con lo alegado por el demandado reconvincente, en su escrito de contestación que el contrato, de fecha 23 de septiembre de 2009, su poderdante dio en venta a la firma mercantil demandada, tal como se desprende del documento que consignó marcado con la letra “B”. Negó, rechazó y contradijo, que hayan dos (2) hechos que resultan fundamentales. el primero que trata de hacer ver el demandado reconvincente, el precio en que se pactó la venta del terreno, cuestión que no era cierta, que era falso, su poderdante nunca recibió ese dinero; que la representación de la demandada trató de encausar en su reconvención un contrato privado, donde no son las mismas partes; que afirma haber cancelado a su poderdante el veintisiete por ciento (27%) del valor del terreno y que solamente le tocaba cancelar el setenta y tres por ciento (73%) del restante; que en el contrato se estableció que la forma de pago, era de dos (2) casas con las características, y no con dinero como lo trató de hacer ver ante el tribunal de la causa; que el comprador no cumplió como lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil venezolano, y lo que se estableció en el contrato es que tenía que entregar los inmuebles y de no cumplir debería prosperar la resolución del contrato. Respecto a que no ha podido pagar el precio del terreno por cuanto el terreno objeto de esta negociación no tiene factibilidad de servicios públicos, de este argumento utilizado por el demandado reconvincente, también lo negó lo rechazó y lo contradijo; que el terreno se valoró para esa fecha en un valor que fue acordado por las partes, y se debía respetar lo acordado; que el fundamento de la demandada reconvincente, en los artículos 1.167 y 1.346 del Código Civil venezolano, de la norma alegada carece de todo tipo de procedimiento por lo que no se debía valorar. Impugnó la cuantía por considerarla exagerada y no estimó su cuantía en unidades tributarias (U.T), que es un requisito sine qua non, para que fuera admitida su reconvención.

De los escritos de informes de alzada

El apoderado actor, presentó escrito de informe donde expuso que en la sentencia que se recurre, se demostró el incumplimiento definitivo por parte de la demandada reconviniente. Que lo único que trajo el demandado fueron unas pruebas de informes y una testifical, quedando cierto los hechos constitutivos. Que en cuanto a la reconvención, se opuso por tratarse de un documento privado donde no son las mismas partes. Que la sentencia estuvo pegada a derecho y a los hechos que no fueron desvirtuados.

Asimismo, el apoderado judicial de la parte accionada, presentó su escrito de informes, donde plasmó tal y como se evidencia de los autos, lo acontecido desde que su representada fue demandada, con ocasión de la celebración de un contrato de compra venta, el cual la demandante reputó como un contrato de compra venta condicionada, y cuya condición no fue a su criterio, cumplida por su poderdante, lo que justifica la acción por resolución de contrato ejercida en el presente expediente. Que intentó reconvención o mutua petición y ofreció pagar el precio del inmueble conforme a lo que expresó, lo cual quedó trabado en la litis.

Que la decisión objeto de recurso de apelación es contrario a derecho. Que el juez -previo a cualquier consideración- debe analizar la naturaleza del contrato demandado y luego de ello, verificar de su contenido y de los alegatos del demandante, si existen o no las causales de resolución, alegadas en la demanda. Que si efectivamente se analiza el contrato demandado se podría constatar, que no se trata de un contrato bajo condición resolutoria como lo hace ver la actora, el hecho de que el precio del inmueble en el contrato se haya fijado en especie o bajo la figura de la permuta a ser pagado a futuro no significa que la compra venta esté condicionada a la entrega de las casas para su existencia, sino que el pago se hará a plazo, y en ese plazo es el previsto contractualmente por voluntad de las partes. Este ultimo, era inclusive aceptado por la recurrida cuando admitió que ciertamente el contrato demandado no se trataba de un contrato bajo condición sino a plazo, conclusión ésta que desestimó la entrada, la naturaleza jurídica del contrato dada por la actora para justificar la acción intentada. Siguiendo, con lo que establece el articulo 1.197 del Código Civil, y en virtud de ello, en el presente caso le resultaba improcedente demandar la resolución del contrato, atribuyéndole que se encontraba bajo una condición, que en este caso sería resolutoria (la no entrega hasta el momento de las casas), pues la condición que alegó la accionante, no era una para que se perfeccionar o se resolviera el negocio, lo que haría nacer el contrato o extinguirlo y en cuyo caso se podría hablar de obligación condicional, error este de derecho, que indefectiblemente debe hacer sucumbir la presente acción, situación que la juez a quo, a pesar de reconocerlo en su sentencia, luego inobservó inexplicablemente. Establecido, que no se trataba de un contrato bajo condición sino a plazo, debió esta, analizar si efectivamente las causales o motivos alegados por la accionante, para demandar por resolución del contrato, tenían su base o justificación en el propio contrato y sise produjeron o no, con base a las pruebas aportadas, esta quien al alegar un hecho, debe probarlo a tenor de lo previsto.

Que todas estas circunstancias, determinaron que la sentencia apelada debe declararse nula, por parte de el tribunal superior, de conformidad con el articulo 209 del Código de Procedimiento Civil, razones que lo llevaron a solicitar, que una vez apreciados los vicios y declarada la nulidad de la sentencia, procediera a dictar nuevo dispositivo, analizando; en primer lugar: la naturaleza del contrato demandado; en segundo lugar: la existencia en el contrato demandado, de las causales de resolución alegadas por la actora en su demanda; en tercer lugar: verificar si se produjo a favor de la actora la situación fáctica de incumplimiento alegada para la resolución del contrato; y en cuarto lugar: analizar y juzgar la prueba de informes respondida por HIDROLARA, C.A., omitida su apreciación y análisis por la juez A quo, y que resulta determinante en las resultas del presente juicio, a los efectos de verificar si ciertamente su representada, no solicitó los permisos como lo afirmó la actora, para justificar con ello el ejercicio de su acción judicial. Por lo tanto ya constado por el tribunal, que el contrato demandado, no estuvo condicionado para su existencia a la entrega de las viviendas y la actora no demostró, la verificación de alguna causal de resolución del contrato, solicitó finalmente se declarara con lugar la apelación intentada y en consecuencia sin lugar la demanda por resolución de contrato, intentada contra su representada. Recalcó, que si lo que pretendía la accionante era dar por concluido el plazo del contrato demandado, para demandar su cumplimiento o resolución, debió entonces ajustar su demanda a lo previsto en los artículos 1.211 y siguientes del Código Civil venezolano, dejó así presentado su informe, y solicitó se agregara a los autos y fueran apreciadas en la definitiva.

De las observaciones a los informes en alzada

El apoderado actor presentó escrito de observaciones a los informes realizados por su contraparte, que no puede pretender hacer ver que el tribunal a quo vulnero los numerales 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Que lo cierto es que la demandada no cumplió con el contrato.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Realizado como fue el análisis de los autos, se tiene que el recurso versa sobre la decisión del tribunal de la primera instancia que declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato, incoada por la ciudadana Aurelia del Carmen Pérez de Quiroga, contra la sociedad mercantil ARTEC CONSTRUCCIONES C.A., y los ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Corobo, respectivamente, en sus condiciones de presidente y vice-presidente.

Por otro lado, se tiene que la parte demandada, al momento de dar contestación a la demandada, presento reconvención por cumplimiento de contrato, amparándose en un instrumento privado suscrito entre la ciudadana Francis Quiroga, titular de la cédula de identidad N° V-14.938.349 y el ciudadano José Gregorio González, titular de la cédula de identidad N° V-14-750.473.

A los fines de que esta alzada se pronuncie en cuanto a la admisibilidad de la reconvención propuesta se hace necesario invocar su concepto, y en tal sentido se tiene que la reconvención o mutua petición es la demanda que hace el demandado dirigida contra su demandante, dentro del marco de un procedimiento que ya existe, siendo que el escrito de reconvención el cual es propuesto dentro de la contestación, debe cumplir los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Es la petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él.

La reconvención sólo será admisible en los procesos ordinarios y siempre que correspondiere, por razón de la materia, a la competencia del juez que conociere la demanda, aunque por la cuantía debiera ventilarse ante un juez inferior, los sujetos que intervienen son, el demandante original que se convierte en demandado y el demandado original que se convierte en demandante, es lo que la doctrina se refiere a un reconviniente y un reconvenido, donde el reconviniente siempre será el demandado que ha presentado la reconvención y el reconvenido será siempre el demandante principal contra el cual accionaron la reconvención.

Efectivamente, el artículo 365 de la Ley Adjetiva Civil, dispone que podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentes. Si versare sobre objeto distinto al juicio principal, determinara como se indica el artículo 340.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2005, en el expediente N° 05-366, establecido en cuanto a la naturaleza de la reconvención expreso lo siguiente:

“…La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminío Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda… En efecto, la reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él… la reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado”, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción Principal.
Para el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.”
Definiendo la reconvención, esta Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:
“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”.
…
En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…”
En este sentido, se desprende del escrito de contestación, que el demandado al proponer la reconvención por cumplimiento de contrato, se afianza en un documento privado suscrito por terceros que no son parte en el juicio principal, como es el caso de la ciudadana Francis Quiroga, ampliamente identificada en autos, quien aparece en el documento marcado como anexo “A”, cursante al folio 148, de la pieza 1, como “La Vendedora”, lo cual a la luz de la normativa que rige la materia no puede ser admisible por tratarse la reconvención de una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante. Así se decide.
De acuerdo a los argumentos señalados por las partes, observa esta superioridad que el tema de la presente decisión queda circunscrito en una acción de resolución de contrato de venta, la cual se demanda a decir de la actora, porque la venta estuvo condicionada a la entrega de dos (2) inmuebles constituidos por viviendas que serian parte de un complejo habitacional, que serian construidos en el lote de terreno que dio en venta a los demandados, cuyo plazo de entrega, seria de doce (12) meses lo cual sería empleado para la ejecución de la obra, contados a partir de la fecha en la cual estén culminados los permisos para la construcción, pudiendo prorrogarse el lapso por mutuo acuerdo, previa comunicación escrita, lo cual incumplió la sociedad mercantil demandada.
Así pues, se tiene que las litigantes son contestes en el hecho relativo a que se celebró contrato de venta entre la ciudadana Aurelia del Carmen Pérez de Quiroga y la sociedad mercantil Artec Construcciones, C.A., representada por el ciudadano José Gregorio González Díaz en su carácter de presidente, a través del cual fue dado en venta un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en el caserío La Piedad, parroquia José Gregorio Bastidas, municipio Palavecino del estado Lara, con una superficie de cinco mil metros cuadrados (5.000, 00 mts ²), y cuyos linderos se encuentran debidamente identificados, en el protocolizado por ante el Registro Público del municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 23 de septiembre de 2009, anotado bajo el Nº 2009.1781, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.2.848 y correspondiente al libro de folio real del año 2009.
Trabada como ha quedado la litis, este tribunal pasa a pronunciarse, previo a la decisión de fondo, sobre la naturaleza del contrato de venta, siendo deber de todo juez el analizar de forma individualizada los elementos, términos y condiciones establecidos en el contrato.

Es importante resaltar, que tanto las partes como el juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en los cuales haya incurrido el demandante. La falta de alegación por parte del demandado de alguno de esos vicios, no obsta para que el juez, conocedor del derecho, director del proceso y garante del orden público, los verifique de oficio en cualquier estado y grado de la causa.

En este sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el juez o jueza se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del juez, lo que significa que se está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito a los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme lo dispone el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis.

En materia contractual se atendrán al propósito y a la intensión de las partes teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Se dice entonces que, el contrato de compra venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes –vendedora- se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra –compradora- a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente, así pues, este tipo de contrato está catalogado como de ejecución instantánea, ya que la trasmisión de la propiedad del bien en venta y el pago del precio se hace en forma inmediata.

En nuestro ordenamiento jurídico, la compraventa es un contrato que se perfecciona con el consentimiento de las partes contratantes, y tal consentimiento se patentiza con el convenio, y como en todo contrato, son elementos esenciales a su existencia o a su validez: el consentimiento, la capacidad o poder según el caso, el objeto y la causa. Ahora bien, en cuanto a la formación del consentimiento, del análisis del contrato objeto de marras, esta fue de manera instantánea y fue perfeccionada mediante la aceptación pura y simple, perfecta e irrevocable, ya que así se desprende del mismo, el cual a su letra indica:

Yo, AURELIA DEL CARMEN PEREZ DE QUIROGA,…..por el presente documento declaro: Que doy en venta, pura y simple a la sociedad mercantil ARTEC CONSTRUCCIONES, C.A.,…..representada por el ciudadano JOSE GREGORIO GONZALEZ DIAZ,……un inmueble de mi exclusiva propiedad, constituido por un lote de terreno ubicado en el caserío La Piedad, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara…El precio de la venta es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300.000,00), los cuales me son cancelados por el comprador en especie y a mi entera y cabal satisfacción, a través de Dos (02) viviendas las cuales formaran parte de un complejo habitacional a construirse en el lote de terreno objeto del presente documento….el plazo de entrega en un plazo no mayor a Doce (12) meses, plazo este el cual será empleado para la ejecución de la obra del complejo habitacional, contados a partir de la fecha en la cual estén culminados los permisos correspondientes para la construcción…En virtud de la presente venta, trasmito al comprador, la totalidad de la propiedad, dominio y posesión del inmueble aquí vendido, en el estado en que se encuentra, hecho que el comprador declara conocer, y que en virtud de lo cual se establece el precio de común acuerdo, de igual forma le hago en este acto, la tradición legal, al del inmueble aquí descrito, libre de todo gravamen e impuesto nacional o municipal y de cualquier otra obligación, obligándome al saneamiento de Ley respectivo. Las partes contratantes convienen que a los fines de garantizar la entrega material, la tradición legal y la suscripción de los respectivos documentos protocolizados de compra venta, de las viviendas dadas en condición de pago por parte del comprador; esta última emite Dos (2) Letras de Cambio a favor de la vendedora por un monto en ellos establecidos. Y yo, JOSE GREGORIO GONZALEZ DIAZ, antes identificado, en mi carácter de Presidente de la sociedad mercantil ARTEC CONSTRUCCIONES, C.A., igualmente antes identificada; declaro: Que acepto la venta que se me hace por este documento, en los términos antes expuestos...”

Por lo que no hay lugar a dudas que estamos en presencia de un contrato bilateral de ejecución instantánea porque así lo dispusieron las partes, al momento de suscribir el mismo, y que lo que se pretende en el caso de marras es su resolución. Así se decide

Ante ello, se hace menester señalar que es deber del juez, una vez recibida la demanda, examinar si es admisible o no, bien sea constatando el cumplimiento de los requisitos generales atinentes tanto al libelo de la demanda como a la acción que se pretende interponer, tal como lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece:


“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará si admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos.”

En cuanto a los supuestos de inadmisibilidad o causas varias de inadmisibilidad de la demanda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 776 dictada en fecha 18 de mayo de 2001, con ponencia del Magistrado (E) Jesús Eduardo Cabrera Romero, señalo lo siguiente:


“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.

…

4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:

a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente).

b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.

…

Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…”


Así las cosas, se tiene que la presente acción por resolución de contrato de venta, es contraria a derecho, por tratarse en el presente caso de un contrato de ejecución instantánea, y siendo admitida por tal motivo, viola el debido proceso, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige el ordenamiento jurídico, y al mismo tiempo el principio de seguridad jurídica que ha de regir las relaciones jurídicas existentes entre las partes, específicamente en cuanto a la determinación precisa de la vía judicial correcta que debe seguir, lo que resulta forzoso para esta superioridad, declarar la inadmisibilidad de la demanda por resolución de contrato de venta, lo cual es contraria a una disposición expresa de la ley, y en consecuencia, se anula el auto de admisión de la demanda, así como todo lo actuado con posterioridad al mismo. Así se decide.

En virtud de la naturaleza de la decisión recaída en la presente causa, este tribunal superior en modo alguno emite pronunciamiento respecto a las defensas y pruebas aportadas al presente juicio. Así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que lo procedente en el caso de autos es declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de febrero de 2016, por el abogado Ramón Ray Rivero Mujica, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Artec Construcciones, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 26 de enero de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y declarar inadmisible in limine litis la demanda, interpuesta por la ciudadana Aurelia del Carmen Pérez de Quiroga contra la sociedad mercantil Artec Construcciones, C,A, y solidariamente a los ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Corobo, en su condición de representantes estatutarios de la mencionada empresa, todos suficientemente identificados. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en 11 de febrero de 2016, por el abogado Ramón Ray Rivero Mújica, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 26 de enero de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO: INADMISIBLE in limine litis la demanda de resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Aurelia del Carmen Pérez de Quiroga, contra la sociedad mercantil ARTEC CONSTRUCCIONES C.A., y solidariamente a los ciudadanos José Gregorio González Díaz y Nayed Andreina Flores Corobo, respectivamente, en sus condiciones de presidente y vice-presidente.

TERCERO: INADMISIBLE la reconvención propuesta por motivo de cumplimiento de contrato por la parte demandada.

CUARTO: Se ANULAN el auto de admisión de la demanda de fecha 27 de septiembre de 2013, y el auto de admisión de la reforma de la demanda de fecha 25 de octubre de 2013 dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y todo lo actuado con posterioridad a los mismo. En consecuencia, queda también ANULADA la decisión apelada dictada en fecha 26 de enero de 2016 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.

SEXTO: La presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente.


Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los diez días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (10/11/2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Jueza Superior,

Dra. Delia González de Leal

La Secretaria Titular,

Abg. Leomary Pérez

En igual fecha y siendo las TRES Y DIEZ HORAS DE LA TARDE (03: 10 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular,

Abg. Leomary Pérez