TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO
Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO
IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

ASUNTO Nº KP02-V-2017-393

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede este Juzgador a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE ACTORA: Ciudadana: MARICELA CECILIA ALVARADO SILVA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 5.237.606, civilmente hábil y de este domicilio, debidamente representada por el Abogado en ejercicio REYBER JOSÉ PIRE GUTIÉRREZ, inscrito en el I. P. S. A. bajo el N° 61.681.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadanas: SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.316.442 y V-4.721.100, respectivamente.-

MOTIVO: OFERTA REAL DE PAGO.-

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

INICIO

En fecha 10/02/2017, fue introducido escrito ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, Civil de Barquisimeto, contentivo de demanda y anexos por motivo de OFERTA REAL DE PAGO, intentada por la Ciudadana: MARICELA CECILIA ALVARADO SILVA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 5.237.606, civilmente hábil y de este domicilio, debidamente representada por el Abogado en ejercicio REYBER JOSÉ PIRE GUTIÉRREZ, inscrito en el I. P. S. A. bajo el N° 61.681, en contra de las Ciudadanas: SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.316.442 y V-4.721.100, respectivamente, correspondiendo el conocimiento del presente asunto a este Tribunal, previa distribución que hiciera la U. R. D. D. CIVIL Barquisimeto, en fecha: 13/02/2017, y se da por recibido.

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Alegó la parte oferente, que desde el año 1994, ha venido ocupando de manera legítima en calidad de arrendataria y con una permanencia pacífica y continua, conjuntamente con toda su familia, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 63, ubicado en el piso 6 del Edificio SAAP, avenida 20 entre calles 28 y 29, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, según consta en primer contrato de arrendamiento que suscribió con la Sociedad Mercantil ADMINISTRA BIENES SAAP C. A., empresa inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 27 de Marzo de 1990, bajo el N° 66, Tomo 12-A y representada por las ciudadanas Sara Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero, el cual acompaño con el escrito en copia fotostática simple, como prueba fundamental de lo expuesto, marcado con la letra “A”. Que en los años subsiguientes, la relación arrendaticia continuó su curso de manera normal sin ningún tipo de inconvenientes, hasta el punto que en el mes de Julio del año 2012, las propietarias (arrendadoras) del inmueble las ciudadanas SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, quienes son venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.316.442 y V-4.721.100 respectivamente y ambas con domicilio procesal en la calle 12 entre avenida 20 y carrera 19, Edificio Centro Financiero 2012, Piso 1, Oficina N° 14 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, deciden de manera voluntaria ofertarle en venta el inmueble que ocupa en calidad de inquilina desde el año 1994, en vista de la responsabilidad que ha demostrado en el cumplimiento de las obligaciones como arrendataria, haciéndole tal notificación por escrito y de manera formal (al igual que se lo hicieron también en la misma fecha a otros arrendatarios, lo cual se probará en la oportunidad probatoria correspondiente ), señalando que dicho ofrecimiento se lo hacían de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por ser un edificio que tenía para esa fecha veinte (20) años o más de construcción, dedicado (exclusivamente) al arrendamiento, ofreciéndole además la primera opción a ella por ser la arrendataria del apartamento, en base al Derecho de Preferencia Ofertiva que se encuentra establecido en el artículo 132 de la referida Ley. Que en vista de que hasta la presente fecha no se han constituido en el Estado Lara los órganos regionales de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda competente para la determinación del cálculo del justo valor y dado que en fecha 23 de septiembre de 2011 fue realizado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren de conformidad con los presupuestos de Ley el avalúo de cada uno de los inmuebles que conforman el Edificio Saap, del cual se desprende que el valor del inmueble ofertado es de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 432.521,32) cantidad que sirvió de base para efectuar el descuento del diez por ciento (10%) previsto en el numeral segundo del artículo 137 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, razón por la que proceden a estimar, como formalmente lo hacen, el precio de venta del inmueble antes identificado en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 389.269,18). CONDICIONES Y MODALIDADES: El precio de venta antes fijado deberá ser pagado en un plazo no mayor de uno año, contado a partir de la aceptación de la presente oferta, a los fines de la obtención del respectivo crédito hipotecario, si este fuese necesario. Asimismo reiteraron que hasta tanto se suscriba el documento definitivo de venta del inmueble ofertado se mantendrá vigente su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes a su condición de arrendataria, de acuerdo a la Ley y el contrato de arrendamiento antes identificado. Que la notificación de Oferta de Venta que se hizo, en lo que respecta al valor del inmueble, está fundamentada según se señala en el mismo texto de la notificación, en la Resolución de fecha 23 de Septiembre de 2011, emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el N° 016/2001-1 (por cuanto aun para esa fecha no estaba funcionando la sede de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Lara) de donde se desprende que el valor del inmueble ofertado es de la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 432.521,32), resolución que consignó en copia fotostática simple, como prueba fundamental de lo expuesto, marcada con la letra “D”, la cual fue realizada por ese organismo por solicitud de las propietarias del inmueble, quienes en vista de la firme intención que tenían de llevar a cabo la venta de los apartamentos, solicitaron a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara que regulara todos y cada uno de los apartamentos y oficinas comerciales que conforman el edificio Saap y cantidad esta que sirvió de base como también se señala en la misma notificación, para efectuar el respectivo descuentos del 10 % quedando el precio de venta del inmueble de manera definitiva en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 389.269,18), teniendo un año su persona para pagar dicho precio. Que una vez recibida por su parte (evidentemente con beneplácito) la notificación, ya que de una vez por todas iba a resolver el problema habitacional que desde hacía tanto tiempo tenía al no poseer de manera legítima una vivienda propia donde vivir dignamente con toda su familia y por cuanto el valor de oferta de inmueble (una vez realizado el descuento) estaba acorde con las características y condiciones del bien ofertado, por ser un apartamento de Ciento siete Metros con Noventa Centímetros cuadrados (107,90 mts2) y por tener además el Edificio donde se encuentra el mismo más de cincuenta años de haber sido construido, y como punto más importante aún por cuanto el inmueble presenta problemas tanto en su infraestructura física interior como externamente (las cuales serán demostradas en la oportunidad probatoria correspondiente mediante la presentación de una Inspección Judicial que practicó en el edificio el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara). Que una vez recibidas las notificaciones por parte de los inquilinos, comenzaron los arrendatarios que estaban interesados en adquirir los apartamentos a buscar a las propietarias (arrendadoras) del inmueble, con el objeto de entablar con ellas conversaciones amistosas con la intención de concretar la venta en el menor tiempo posible (lo cual resultó infructuoso) ya que no pudieron llegar a ningún acuerdo con las propietarias, por cuanto están siempre y en todo momento ponían alguna excusa para no reunirse y cuando los interesados lograban conseguirlas y se reunían, estas suspendían las reuniones de manera intempestiva y sin motivo alguno (manteniéndose por estas razones las conversaciones y reuniones por varios meses), teniendo por lo tanto las propietarias luego de transcurrir el tiempo una excusa para con ellos los arrendatarios notificados, que era que les decían que si los podían vender los apartamentos pero por un precio mayor al señalado en la oferta de venta por cuanto habían pasado ya muchos meses de realizada la misma (desconociendo el monto acordado en la Resolución Administrativa signada con el N° 016-2011-I de fecha 23-09-2011), que ellas mismas habían solicitado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara y desconociendo además que ya habían realizado de manera voluntaria la Oferta de Venta en base a ese monto y que dicha oferta había sido aceptada, viendo por lo tanto todos ellos que son los interesados en adquirir los apartamentos, desvanecidas las esperanzas de tener un techo propio y presumiendo (en vista de la actitud asumida por las propietarias) que tal procedimiento lo habían llevado a cabo las mismas solo para cumplir con lo establecido en la Ley, razón está por la cual una vez que comienza a funcionar en este estado la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI-LARA), acudió ante este organismo en el año 2013 con el objeto de solicitar el Procedimiento Administrativo para la determinación del cálculo de Justo valor de la Vivienda y por ende la Regulación y Fijación del Canon máximo de arrendamiento (previsto en la Ley que para esa fecha acababa de entrar en vigencia, que era Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas) y demostrarles a las propietarias que aunque hubiese transcurrido el tiempo el precio del apartamento ofertado se mantenía (por las condiciones y características del mismo como ya se dijo), procedimiento este que una vez interpuesto es sustanciado e instruido por ese organismo conforme lo dispone la normativa legal vigente (expediente signado con el N° B-208-09-2014) llevándose a cabo las respectivas actuaciones entre las cuales se encuentra la realización del avalúo del inmueble para determinar las condiciones que presentaba el mismo (avalúo que se hace en fecha 03 de marzo del año 2015, las 11:00 de la mañana) siendo concluido en fecha 29 de Mayo de 2015, que es la fecha en la que su publica la respectiva Providencia Administrativa (signada con el N° 00085), en donde después de una serie de considerandos, en donde se establecen los artículos tanto de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela como de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento tomados en cuenta, así como las actuaciones realizadas por los funcionarios adscritos al organismo, para justificar la decisión (entre las cuales se encuentran los datos de la vivienda), se señala en el Considerando numero diecisiete que se obtuvo un valor del apartamento en cuestión de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 371.828,33) y Resuelve regular el canon máximo de arrendamiento del inmueble en la cantidad de NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 929,57). Que dicho canon de arrendamiento es aceptado de manera voluntaria por ella y el cual ya está pagando puntualmente tal y como siempre lo ha hecho, en la cuenta bancaria que al respecto existe en el Sistema de Arrendamiento de vivienda en Línea (SAVIL). Que una vez publicada entonces la Providencia administrativa y teniendo ya el nuevo valor del inmueble, aplicando la metodología del cálculo para el justo valor establecida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, obteniendo el mismo como ya se dijo un valor de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 371.828,33), el cual se asemeja mucho al valor Ofertado por las propietarias del inmueble en el año 2012, por lo que es dable determinar que ese es el verdadero valor del apartamento, razón está por la cual procedió a dar formal cumplimiento a lo establecido en la ley referente a Notificar a las propietarias del inmueble las ciudadanas SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, anteriormente identificadas, la cual se realiza en el domicilio procesal de las propietarias, siendo recibida formalmente dicha notificación por la secretaria de las propietarias entablando de nuevo su persona a partir de ese momento conversación con las mismas, para logar que estas ciudadanas procedieran (ahora sí y de manera definitiva) a la venta del inmueble por el precio justo acordado en la nueva Providencia Administrativa (emanada del organismo competente), y dar cumplimiento por lo tanto a la Oferta de Venta que las propietarias le habían realizado en el año 2012 (que no se pudo concretar), conversaciones estas que también resultaron infructuosas, ya que al igual que la primera vez, las propietarias comenzaran a poner excusas y les decían a los interesados que no iban a vender porque para ellas ese no era el precio del inmueble y que no iban a respetar ni el monto ofertado en principio por ellas mismas ni el monto señalado en la Providencia Administrativa. Que por la grave crisis económica que atraviesa nuestro país desde hace varios años y los alto índices inflacionarios que existen en el mismo, los cuales alegó como un hecho notorio que no necesitan ser probados, es sumamente difícil que su persona al igual que todos los demás arrendatarios que están interesados en adquirir los apartamentos y que fueron notificados de la oferta de venta por las propietarias y que además interpusieron el respectivo procedimiento por ante el organismo competente, puedan adquirir otra vivienda digna donde poder vivir con toda su familia. Que debe quedar claro que la causa o razón del presente ofrecimiento real, lo constituye el hecho cierto que las propietarias del inmueble le ofertaron en venta de manera voluntaria en el año 2012 el apartamento que ocupa en calidad de inquilina desde el año 1994, negándose posteriormente a cumplir con tal ofrecimiento aún y cuando quedó plenamente demostrado la firme intención que existía de su parte en adquirir el inmueble ofertado y por cuanto ya dio fiel cumplimiento con todos y cada uno de los pasos previstos en las leyes vigentes, siendo esta razón por la que decidió acudir a los órganos jurisdiccionales competentes a hacer valer su derechos protegidos por las leyes vigentes. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.285 y 1.307 del Código Civil Venezolano Vigente, en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, y en base a lo establecido en los artículos 26, 51 y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Igualmente fundamentó la demanda en primer lugar en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas, por cuanto el inmueble ofertado es un Edificio que tenia para la fecha de la oferta de Venta más de veinte años de haber sido construido, dedicado (exclusivamente) al arrendamiento, y en segundo lugar en base a lo previsto en el artículo 132 ejusdem, referido al derecho de preferencia ofertiva. Finalmente fundamento la demanda en lo establecido en la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 17 de agosto del año 2015, Expediente N° 15-0484, la cual tiene carácter vinculante. Es por lo que acudió hacer un Ofrecimiento Real a favor de las propietarias del inmueble ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, antes identificadas, por tratarse de una cantidad cierta de dinero, consignó formalmente mediante cheque de gerencia a nombre de una de las propietarias del edificio la ciudadana SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI ya identificada, girado contra la entidad bancaria Banco de Venezuela, cheque signado con el número 00149111 de la cuenta corriente número 0102-0211-68-0000022021, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 371.828,33), para que procedan de una vez por todas a darle en venta pura y simple, perfecta e irrevocable y sin reserva alguna y por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 63, ubicado en el piso 6 del Edificio Saap, ubicado en la avenida 20 entre calles 28 y 29, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara. Consignó como prueba fundamental de la acción y para demostrar que ciertamente las propietarias del inmueble si han procedido a dar en venta algunos apartamentos que se encuentran en las mismas condiciones y características al que ocupa y por cantidades de dinero que se asemejan al monto ofertado, cumpliendo de esta manera tanto con lo ofertado por ellas mismas en el año 2012 como las Providencias Administrativas emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Lara. Finalmente pidió que el ofrecimiento sea admitido y sustanciado conforme a derecho y en fin declarado con lugar con todos los pronunciamientos de ley, estimando la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 371.828,33), a lo que es lo mismo Dos Mil Cuatrocientas Setenta y Ocho y cinco (2.478,585) Unidades Tributarias

RESEÑA DE AUTOS

A los folios 07 al 29, rielan anexos presentados junto con el escrito libelar por la parte actora.-

Riela al folio 30, auto de entrada.-

Riela al folio 31, auto del Tribunal donde se ordenó el traslado para practicar la oferta real. -

Riela al folio 32, auto donde se dejó constancia que la parte interesada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial, se declaró desierta la presente solicitud.-

Riela al folio 33 diligencia de la parte actora donde consignó poder especial.

Riela al folio 36, auto del Tribunal donde acordó fijar oportunidad para la práctica de la oferta real de pago.-

Al folio 37 y 38 riela traslado del Tribunal.-

Riela del folio 39 al 43 escrito presentado por la parte demandada-

Riela al folio 46 escrito de contestación a la demanda junto con sus anexos.-

Riela al folio 47, auto del Tribunal donde acordó agregar escrito presentado por la parte demandada.-

Riela al folio 48, auto del Tribunal.-

Riela al folio 49, auto del Tribunal de conformidad con el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil.-

Riela al folio 50 diligencia suscrita por la parte demandada.-

Riela al folio 51, auto del Tribunal donde se acordó librar boleta de citación a la ciudadana SARAH ADELA SAAP DE OTAMENI.-

Riela Al folio 52 diligencia de la parte demandada-

Al folio 53 riela auto del tribunal donde acordó librar boleta de citación a la ciudadana LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO.-

Riela al folio 54 diligencia suscrita por el alguacil de este tribunal, donde consignó boleta de citación sin firmar dirigida a la ciudadana LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, asimismo dejó constancia el alguacil que practicó boleta de citación dirigida a la ciudadana SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI.

Riela al folio 72 diligencia suscrita por la parte demandada donde solicitó la citación mediante carteles, establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil, siendo acordada por este tribunal en fecha 26 de Junio de 2017, la cual riela al folio 73.-

Riela al folio 74 diligencia suscrita por la parte demandada donde consignó carteles de citación debidamente publicados.-

Riela al folio 77, auto del Tribunal donde se acordó agregar a las actas que conforman el presente asunto los carteles de citación debidamente publicados en los diarios EL INFORMADOR y EL IMPULSO.

Riela al folio 78 cómputo secretarial.-

Riela del folio 79 al 84 escrito de contestación presentado por la parte demandada, junto con sus anexos.-

Al folio 88 auto del Tribunal donde acordó agregar el escrito de contestación presentado por la parte demandada.-

Al folio 89 riela cómputo secretarial.-

Riela del folio 90 al folio 94 escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora.-

Riela del folio 137 al 147 escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte actora.-

Riela al folio 95, admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.-

Al folio 96 riela diligencia suscrita por el Abogado ARTURO MELÉNDEZ ARISPE, parte demandada donde impugno por ser copia simple de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la documental promovida en el numeral Octavo del escrito de promoción de pruebas.-

Al folio 97, auto del Tribunal donde acordó agregar a las actas que conforman el presente asunto la diligencia suscrita por la parte demandada-

A los folios 98 al 100 riela acta de declaración testimonial.-

Riela a los folios 101 al 103 acta de declaración testimonial.-

Riela a los folios 104 y 105 acta de declaración testimonial.-

Riela del folio 106 al folio 107, acta de declaración testimonial.-

Riela del folio 108 al 110 escrito de promoción de pruebas presentadas por la parte demandada, junto con sus anexos.-

Al folio 113 el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.-

Riela al folio 114 cómputo secretarial.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad legal para que la parte que la parte oferida exponga las razones y alegatos que considere conveniente hacer contra la validez de la oferta y del depósito efectuado comparece la ciudadana SARAH OTAMENDI SAAP en su escrito de la siguiente manera:

Rechazó en todas y cada una de sus partes la oferta real de pago realizada por la ciudadana MARICELA ALVARADO, plenamente identificada en autos, por ser falsos todos los fundamentos de hecho y derecho alegados en su escrito ofertivo, así como inexistente la obligación de pagar un precio y por parte de sus mandantes de recibirlo, pues no se ha materializado una compra venta del inmueble que es propiedad de sus representadas y en ningún momento han transmitió su propiedad a la accionante, es inexistente el contrato que según sus dichos derivan la obligación de pago, y en consecuencia inexistente la mora que haría procedente un procedimiento de esta naturaleza. Asimismo negó, rechazó y contradijo en nombre de su representada todas y cada una de los hechos expresados por la accionante al momento de instaurar la presente acción por ser falsa e improcedente.

Manifestó que en fecha primero de enero de 1994 la administradora Saap C.A, dio en arrendamiento a la ciudadana MARICELA ALVARADO, identificada anteriormente, el inmueble objeto de la presente demanda, dicho contrato fue renovado en dichas ocasiones hasta el 01-01-2008, fecha en la cual se suscribió el último contrato e incurrió la accionante en mora desde el año 2008 razón por la cual no fue renovado dicho contrato, en el mes de noviembre del 2011 entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, fecha en la cual sus representadas decidieron ofertar a la arrendataria el inmueble, a pesar de la mora en que se encontraba, la mencionada oferta se realizó en el mes de julio del 2012 no teniendo respuesta en el plazo establecido ya que la misma debió notificar la aceptación o rechazo de la misma dentro de los 90 días calendarios a su recepción;

Sobre la inexistencia del contrato o acreencia manifestó que la actora fundamenta su oferta en una supuesta y negada acreencia o deuda, como es el pago de un precio o producto de una venta que no existe ni ha existido tal como ella misma lo afirma en su petitorio, aunado a ello también fundamenta la accionante esta oferta real de pago en una preferencia ofertiva de venta realizada por la propietarias en el mes de julio de año 2012 por un monto, en unos términos y condiciones distintos a los que aquí se ofertan y la cual tenían vigencia en los 90 días. Su representada no recibió respuesta alguna de la arrendataria como rechazo por la omisión o ausencia de respuesta de la mencionada oferta quedando en consecuencia ya sin efecto la misma o pudiendo el arrendador dar en venta a terceros el inmueble ofertado.

Tampoco existe la acreencia de sus mandantes o mora de la actora, pues el plazo para su respuesta transcurrió hace más de 4 años y perdió su vigencia y vigor para aceptarla desde octubre de 2012.
Alegó la parte demandada que este procedimiento judicial fue admitido e instaurado como una oferta real de pago, es decir que su naturaleza y supuestos necesariamente implican que proceda una acreencia o contrato que haga nacer la obligación que pretendió ofertarse pero en ningún caso su naturaleza y trámite procedimental implica la declaratoria u obligación a una de las partes de realizar una venta.

Como defensa subsidiaria ratificó que no existe la obligación de pagar un precio por parte de la actora pues el inmueble no ha sido vendido así como la preferencia ofertiva realizada por las propietarias se extinguió en octubre del año 2012; sin que ello signifique un reconocimiento de que en algún momento su representada hayan vendido el inmueble a la actora, que la preferencia ofertiva realizada por sus representadas en el año 2012, contenía un precio y condiciones ofertadas distintas a la oferta real que pretende hacer la actora en el presente procedimiento. No puede la ofertada modificar las condiciones, plazos y precios contenidos en la misma y pretender la aceptación tacita de estas nuevas condiciones por parte de sus mandantes, pues las mismas debería considerar una contrapropuesta que necesariamente debe ser aceptada por la oferente, y que desde ya rechazaron siendo que la oferta inicial realizada por las propietarias se encuentra extinguida desde el mes de octubre del 2012. Aunado a ello la arrendataria se encuentra en mora en el pago de sus cánones de arrendamiento y el artículo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, claramente expresa que solo será acreedor de la preferencia ofertiva la arrendataria que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Por lo que de conformidad con los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, solicitó se sirva declarar sin lugar la oferta real de pago.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Visto la presente demanda por motivo de OFERTA REAL DE PAGO interpuesto por la ciudadana: MARICELA CECILIA ALVARADO SILVA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 5.237.606, civilmente hábil y de este domicilio, debidamente representada por el Abogado en ejercicio REYBER JOSÉ PIRE GUTIÉRREZ, inscrito en el I. P. S. A. bajo el N° 61.681, a beneficio de las ciudadanas: SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.316.442 y V-4.721.100, respectivamente, mediante el cual alega que ofrece en pago con cheque de gerencia a las beneficiarias antes identificadas de conformidad con el artículo 1.306 del Código Civil. Al respecto este tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:

El Legislador patrio, a creado en nuestro ordenamiento jurídico los procesos y procedimientos por los cuales debemos regirnos para tramitar la resolución de cualquier conflicto jurídico-legal que se nos pueda presentar, en virtud de que los procedimientos vienen a constituir el medio a través del cual podamos dirimir las controversias a resolver ante los órganos Jurisdiccionales, manteniendo a las partes en igualdad de condiciones, preservando en todo momento el derecho a la defensa, el debido proceso consagrados en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y visto que la parte demandante en su libelo solicita la apertura del procedimiento de oferta real de pago, se hace necesario señalar que la misma tiene como propósito, la declarativa de la validez o no del pretendido ofrecimiento u oferta, para la posterior liberación o no de la obligación contraída, así lo establece tanto el Código Sustantivo como el Adjetivo, en ese sentido se cita los artículos 819 y 820 del Código de Procedimiento Civil la cual señalan que:

Articulo 819. La oferta se hará por intermedio de cualquier juez territorial del lugar convenido para el pago y cuando no haya convención especial respecto al lugar del pago, en el domicilio o residencia del acreedor o en lugar escogido para la ejecución del contrato. El escrito de la oferta deberá contener: 1) El nombre y apellido del acreedor, 2) la descripción de la obligación que origina la oferta y la causa o razón del ofrecimiento, 3) La especificación de las cosas que se ofrecen.

Articulo 820. El deudor u oferente pondrá a la disposición del Tribunal para que la ofrezca al acreedor, la cosa que le ofrece. En el caso de tratarse de cantidades de dinero la entrega podrá suplirse con la certificación del depósito hecho a favor del tribunal en un banco de la localidad.

En análisis a las normas transcritas el Doctor Ricardo Henríquez La Roche, hace el siguiente comentario al Código de Procedimiento Civil:

La oferta real y eventual depósito de la cosa debida, es un procedimiento que tiene por objeto pagar lo que se debe y es actualmente exigible (por cumplimiento del plazo o de la condición), ante la renuencia del acreedor en recibirlo, a los fines de liberarse de la obligación, de los intereses retributivos, intereses de mora y efectos de la indexación, tendientes a conservar el valor adquisitivo de la moneda, así como de los gastos de tenencia de la cosa”…(Omissis). (pág. 409)

De acuerdo con lo anterior tanto la doctrina como las disposiciones legales, señalan que la oferta real de pago, es el procedimiento que busca el pago de lo que es exigible, ante la renuencia del acreedor en recibirlo el pago de su deudor, a los fines de obtener la liberación de la obligación, de lo que claramente se infiere que está determinado, que debe existir un deudor, con la intensión de pagar un acreedor que se rehúsa de recibir y una obligación en la cual el deudor busca su liberación, además en el Código Adjetivo se establecen los requisitos que debe contener, el escrito de la oferta real de pago y deposito siendo unos de esos requisitos la descripción de la obligación que origina la oferta. Por su parte el Código Civil, desde su Artículo 1.306 al 1.313, también nos indica en qué consiste y en qué casos aplica la Oferta Real de Pago y el Depósito, disponiendo el artículo 1.306 de dicho Código lo siguiente:

Articulo 1306. Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor.

En concordancia con la norma antes citada, la sentencia Nº 520-87, de fecha 30-04-87, emanada de la otrora Corte Suprema de Justicia, se señalo lo siguiente:

La utilización de la vía de la oferta real supone la existencia de la mora accipiendi del acreedor, que a su vez presupone la existencia de un vinculum iuris, a cuya extinción se opone injustamente este último. Dicho en otros términos: Ha de tratarse de una relación jurídica de la cual haya nacido para una de sus partes, la obligación de pagar dinero o cosa y que a la legítima pretensión del deudor de verse oportunamente liberado de la misma, el acreedor sin motivo legítimo no reciba el pago que se le ofrece, oponga un injustificado retardo en recibir la prestación o como literalmente la Ley expresa, rehúse recibir el pago”. (Subrayado del tribunal).

Siguiendo la misma línea, el artículo 1.307 del citado Código, nos señala los requisitos que se deben cumplir para que el ofrecimiento real sea válido, siendo los siguientes:

1º) Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquel que tenga facultad de recibir por él. 2º) Que se haga por persona capaz de pagar. 3º) Que comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento. 4º) Que el plazo esté vencido si se ha estipulado en favor del acreedor. 5º) Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda. 6º) Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato. 7º) Que el ofrecimiento se haga por el ministerio del Juez.

Al respecto en sentencia de fecha 22 de abril de 2005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente signado con el Nº 05-0401 con Ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, se dejó sentado lo siguiente:

En lo que se refiere a la norma contenida en el artículo 1.307 del Código Civil, cuya supuesta falta de aplicación consideró la parte accionante como lesiva. Observa esta Sala que la misma establece los requisitos necesarios para determinar la validez de la oferta in genere, aplicable, en principio, a todo procedimiento de oferta con el cual se pretenda la liberación de una obligación, (…) lo que, a criterio de esta Sala, hace de ella una norma cuya aplicación por el juez, en la forma pautada por la Ley, determina el alcance de la oferta realizada, es decir, la validez de ella; y es de cumplimiento impredeterminable, dado que establece requisitos relevantes y esenciales: no puede realizarse válidamente una oferta con la mediación judicial, sino cuando se cumplan las exigencias que contempla dicho artículo, por lo que no se podrá declarar judicialmente la validez de la oferta si se obvia la aplicación del artículo 1.307 del Código Civil, pues ello resultaría en una subversión de requisitos de procedimiento atentatoria del derecho de defensa de la parte oferida, al violentar el principio de seguridad jurídica (…).

Como puede observarse, para que sea válida y procedente la oferta real, está debe llenar de manera concurrente los siete (7) requisitos establecidos por el legislador en el artículo señalado supra, así como también, debe verificarse la existencia de la prestación, es decir, la obligación por parte del deudor (oferente) de cumplir con el pago, y por parte del acreedor (oferido) de recibir el mismo; lo cual reiteradamente lo ha sostenido la jurisprudencia y la doctrina patria. De modo pues, que existe la obligación del juez de verificar que en todos los casos de oferta real y subsiguientes depósito, se cumplan los requisitos intrínsecos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil, para que tales pretensiones sean válidas. (Sentencia N°RC-0430 de la Sala Constitucional del 15 de noviembre de 2002, Oscar Pierre Tapia, N° 11, año 2002, página 266 y siguientes).

Ahora bien es oportuno verificar, los mencionados requisitos en el caso de autos, por lo que este tribunal observa; en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de mayo de 1997, estableció lo siguiente:

…Es requisito esencial para la eficacia del ofrecimiento real, que éste comprenda los gastos líquidos y una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, según la exigencia categórica, ordinal 3º, artículo 1.307 del Código Civil. Habiendo observado el sentenciador que esos requisitos no estaban cumplidos, era completamente innecesario pasar al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que hubiera sido el resultado de ese análisis la decisión del tribunal tenía que ser contraria a la validez de la oferta. La doctrina que antecede de que la oferta real sin importar la naturaleza y modalidades de la obligación asumida, está indefectiblemente condicionada al cumplimiento de los requisitos exigidos en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, entre ellos la consignación de los gastos allí previstos, fue igualmente acogida por la Sala en fallos del 11 de noviembre de 1965 (G.F. Nº 50. 2ª. Etapa. Pág. 482), y 11 de Diciembre de 1975 (G. F. Nº 90. 2ª Etapa. Pág. 643). La redacción del artículo 1.307 del Código Civil, al referirse a las formalidades intrínsecas de la oferta real y el depósito no deja lugar a dudas, en el sentido de que la validez de la oferta está supeditada a cumplir con lo dispuesto en esa norma, como así esta Corte precisó en su sentencia del 29 de marzo de 1960, antes citada… (omissis)
Esta Sala ratifica el criterio antes transcrito en cuanto a la obligación del Juez de verificar que en todos los casos de oferta real y subsiguiente depósito, se cumplan los requisitos intrínsecos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil, para que tales pretensiones sean válidas...’”.

De conformidad con la norma citada y a la jurisprudencia señalan que para que la oferta real de pago sea válida, se requiere que igualmente se cumpla con lo establecido en el numeral 3º del artículo 1.307 del Código Civil que señala: “Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento”, de la revisión de las actas del expediente, se concluye que la oferta real y depósito realizada por la accionante en modo alguno no cumplió con los extremos del numeral tercero, antes transcrito, en lo que respecta a la suma integra de lo adeudado como up-supra se señalo, intereses debidos y en especial, la cantidad para los gastos ilíquidos, pues netamente es por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (371.828,33 Bs), que es lo que aduce adeudar, y no indicando ni consignando un suma de dinero que comprenda los intereses, gastos líquidos y la suma por gastos ilíquidos, incumpliendo los extremos establecido en el referido numeral.

Aunado a lo anteriormente señalado, observa este operador de justicia que la parte oferente fundamentó su acción en el hecho que en el mes de Julio del año 2012, las propietarias (arrendadoras) del inmueble ciudadanas SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, ya identificadas, deciden de manera voluntaria ofertarle en venta el inmueble que ocupa en calidad de inquilina desde el año 1994, haciéndole tal notificación por escrito y de manera formal, de conformidad con la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, entendiendo este Tribunal que la Preferencia Ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, en este mismo sentido señala este juzgador que la formación de los contratos se integra por dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: la oferta y la aceptación, la primera es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente, la celebración de un contrato y la segunda es la declaración de voluntad formulada por la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión, evidenciando este tribunal que el instrumento que acompaño la parte oferente como fundamente de su acción es una notificación suscrita únicamente por las oferidas a los fines de realizar la preferencia ofertiva contemplada en los articulo 131 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, no considerándose ésta el origen de una obligación por parte del oferente frente a las oferidas de autos y consecuencialmente la inexistencia de un plazo para el cumplimiento de una determinada obligación no cumpliéndose así los extremos de los articulo 1306 y 1307 ordinales 4 del Código Civil.

En tal sentido, quedo determinado que los requisitos intrínsecos para la procedencia del procedimiento de Oferta Real de Pago y Depósito no se cumplen, al observarse que no están cubiertos los extremos contemplados y exigidos en los artículos 1306 y 1307 numerales 3 y 4 del Código Civil, para declarar la validez de la presente oferta real ya que en los términos presentado resultaría en una subversión de requisitos de procedimiento atentatoria al debido proceso, el derecho a la defensa, y a la tutela judicial efectiva, al violentar el principio de seguridad jurídica, por lo antes expuesto forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE la presente acción por motivo de Oferta Real de Pago y Deposito. En tal sentido habiendo observado este sentenciador que al no estar cubierto dichos requisitos, considera completamente innecesario pasar al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que hubiera sido el resultado de ese análisis la decisión del tribunal tendría que ser contraria a la validez de la oferta. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL SEGUNDO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por motivo de Oferta Real de Pago y Deposito, interpuesta por la ciudadana: MARICELA CECILIA ALVARADO SILVA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 5.237.606, civilmente hábil y de este domicilio, debidamente representada por el Abogado en ejercicio REYBER JOSÉ PIRE GUTIÉRREZ, inscrito en el I. P. S. A. bajo el N° 61.681, en contra de las ciudadanas: SARAH ADELA DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.316.442 y V-4.721.100, respectivamente.

SEGUNDO: No hay condenatoria en costa dada la naturaleza del presente fallo.-

TERCERO: En virtud de que la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente este Tribunal se abstiene de notificar a las partes de conformidad a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, incluso en la página web de este Despacho y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el Edificio Nacional de la ciudad de Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de Octubre del año DOS MIL DIECISIETE (20-10-2017).

AÑOS: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. Ernesto Jatniel Yépez Polanco
El Secretario,

Abg. Oscar Abdón Goyo Mendoza

En la misma fecha siendo las dos y treinta y cuatro, horas de la tarde (02:34 P.M.) se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
El Secretario

EYP/OGM.-
Exp. Nº KP02-V-2017-393