REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, once de octubre de dos mil diecisiete 207º y 158º ASUNTO: KP02-R-2017-000329 DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE: Ciudadano FRANCO GARCIA VALECILLOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.424.049, de este domicilio. APODERADOS: JERICK ANTONIO SAYAGO, PAOLA VALENTINA DIAZ, JOSE RUBEN MIRANDA y JERMAN ESCALONA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 127.498, 242.804, 82.911 y 51.241, respectivamente, todos de este domicilio. DEMANDADA: Ciudadana ANA JOSEFINA PERNIA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.610.250, de este domicilio. APODERADOS: DOUGLAS ENRIQUE PEREIRA BARRIOS, BORIS DE JESÚS FEDERPOWER ROMERO y CARMEN ESPERANZA HERNANDEZ VILORIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 92.291, 47.652 y 15.259, respectivamente, todos de este domicilio. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente Nº 17-0068 (Asunto: KP02-R-2017-000329). PREÁMBULO En el juicio por cumplimiento de contrato iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Barquisimeto, por el ciudadano FRANCO GARCIA VALECILLOS, asistido judicialmente por el abogado Jerick Antonio Sayago, contra la ciudadana ANA JOSEFA PERNIA URBINA, representada judicialmente por la abogada Ana Cecilia Canelón Scirpatempo, dictó decisión en fecha 07 de marzo de 2017, mediante la cual declaró: 1) parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Franco García Valecillos en contra de la ciudadana Ana Josefina Pernia Urbina; 2) una vez quede firma la decisión el tribunal establecerá el valor del inmueble objeto del contrato a través de experticia complementaria del fallo, y una vez consignado y declarado valido la parte actora deberá dentro de los noventa días calendarios siguientes honrar el precio adeudado, a saber el setenta y uno coma cuarenta y tres por ciento (71, 43 %) del precio reflejado en la experticia y el tribunal oficiara lo conducente al registro respectivo haciendo contar el pago y que la decisión haga las veces de documento traslativo de propiedad. Igualmente, el tribunal oficiara lo conducente al entonces Banco Bicentenario, Banco Universal para que en el lapso perentorio de quince (15) días calendarios remita ante este despacho la constancia de liberación de garantía de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, caso contrario el tribunal decidirá lo conducente. En el lapso indicado el actor dispondrá de noventa (90) días calendarios, tal como fue pactado en el contrato, para cancelar el excedente, para lo cual podrá hacer uso de crédito que considere oportuno con un tercero y este tribunal facilitara la documental o información correspondiente. También, posterior a la entrega del tanta veces señalado informe si el demandante manifiesta no tener intereses en adquirir el inmueble la parte demandada deberá reintegrar el veintiocho coma cincuenta y siete por ciento (28, 57 %) del valor total del inmueble que arroje la experticia monto que se traduce en la inicial entregada por el actor; 3) no hay condenatoria en costas pues el vencimiento fue parcial y no total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; 4) se ordena la notificación de las partes para que interpongan los recursos que consideren pertinentes. Contra el precitado fallo de la primera instancia, en fecha 30 de marzo de 2017 (f. 219), la representación judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación, y en fecha 04 de abril de 2017 (f. 221), la representación judicial de la parte actora, formalmente apelo de la sentencia emitida, las cuales fueron oídas en ambos efectos por auto de fecha 25 de abril de 2017 (f. 222). Oportunamente las partes presentaron escritos de informes, en fecha 20 de junio de 2017 (fs. 226 al 239) la representación judicial de la parte actora, y en fecha 22 de junio de 2017 (fs. 240 al 242), la representación judicial de la parte demandante, quien a su vez en fecha 06 de julio de 2017 (fs. 243 y 244), presento escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte. Recibido el presente expediente en fecha 3 de mayo de 2017 (f. 223), previa distribución del asunto, se le dio entrada por auto de fecha 4 de mayo de 2017 (f. 224), y en fecha 18 de mayo de 2017 (f. 225) se fijaron los lapsos conforme lo establece el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Concluida como fue en fecha 11 de julio del presente año la sustanciación del recurso de apelación, y cumplidas como fueron las formalidades legales, quien suscribe el presente fallo pasa a decidirlo previa las siguientes consideraciones: RESEÑA DE LOS AUTOS Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta en fecha 17 de junio de 2015 (fs. 1 al 8, con anexos desde el folio 9 al folio 29), por el ciudadano Franco García Valecillos, debidamente asistido de abogado, contra la ciudadana Ana Josefina Pernia Urbina, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 12, 531, 585 del Código del Procedimiento Civil, y los artículos 1.167y 1.474 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00), de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 19 de junio de 2015 (fs. 30 y 31), el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda, y en fecha 13 de octubre de 2015 (fs. 43 y 44), dictó sentencia interlocutoria donde se declaró incompetente en virtud de la cuantía para conocer la presente demanda y declinó el conocimiento al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En fecha 2 de noviembre de 2015 (f. 46), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, recibió y le dio entrada a la presente demanda; y por auto de fecha 6 de noviembre de 2015 (f. 47), modificó el auto de admisión dictado con anterioridad por el tribunal de la causa en fecha 19 de junio de 2015, por cuanto la estimación correspondía al procedimiento ordinario y no al breve, y admitió a sustanciación la demanda y ordenó mantener la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada, ordenando la apertura del cuaderno separado de medidas, signado con el N° KH01-X-2015-000111. En fecha 13 de noviembre de 2015 (fs. 49 al 58, con anexo al folio 59), el ciudadano Franco García Valecillos, presentó escrito, mediante el cual reformó la demanda y confirió poder apud acta a los abogados Angi Mariela Cáceres, Paola Valentina Díaz, Jerick Antonio Sayago, José Rubén Miranda y Jerman Escalona. Por auto de fecha 17 de noviembre de 2015 (f. 60), el a quo, admitió la reforma de la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, manteniendo la medida cautelar decretada. En fecha 1° de febrero de 2015 (f. 88), la abogada Ana Cecilia Canelón, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, dándose por citada. En fecha 3 de marzo de 2016 (fs. 96 al 98, con anexos desde el folio 99 al folio 112), la apoderada judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda. En fecha 1º de abril de 2016 (fs. 114 al 116, con anexos desde el folio 117 al folio 142), la parte demandada, promovió pruebas; y en la misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora, presentó su respectivo escrito de pruebas (fs. 143 al 146). En fecha 20 de abril de 2016 (fs. 148 y 149), la parte demandante presento escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte accionada. Por auto de fecha 25 de abril de 2016 (fs. 150 y 151), se admitieron los escritos de promoción de pruebas. En fecha 11 de noviembre de 2106 (fs. 189 al 195), la parte demandada presento escrito de informes. Lo propio lo hizo la parte actora en igual fecha (f. 196 al 198). De igual manera la parte actora presento escrito de observaciones en fecha 19 de diciembre de 2016 (f. 204). En fecha 3 de marzo de 2017 (fs. 209 al 214), el tribunal a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa, en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda. En fecha 30 de marzo de 2017 (f. 219), contra la referida sentencia fueron interpuestos recursos de apelación, por la abogada Carmen Esperanza Hernández Viloria, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada; y en fecha 4 de abril de 2017 (f. 221), por el abogado Jerick Antonio Sayago, en su condición de apoderado judicial de la parte actora.En fecha 25 de abril de 2017 (f. 222), el tribunal de la causa admitió en ambos efectos los recursos de apelación interpuestos, por ambas partes. En fecha 3 de mayo de 2017 (f. 223), se recibió el expediente en este juzgado superior, por auto de fecha 4 de mayo de 2017 (f. 224), se le dio entrada; por auto de fecha 18 de mayo de 2017 (f. 225), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia. En fecha 20 de junio de 2017 (fs. 226 al 239), la abogada Carmen Esperanza Hernández Viloria, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes ante esta alzada. En fecha 22 de junio de 2017 (fs. 240 al 242), el abogado Jerick Antonio Sayago, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora presento informes, y en fecha 6 de julio de 2017 (fs. 243 y 244), presentó escrito de observación a los informes. Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa: En efecto, consta a las actas procesales libelo de demanda y su posterior reforma por cumplimiento de contrato, interpuesta por el ciudadano Franco García Valecillos, debidamente asistido de abogado, contra la ciudadana Ana Josefina Pernia Urbina, donde alegó, que en fecha 8 de diciembre de 2014, celebró contrato de opción a compra-venta, con la referida ciudadana, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, quedando inserto bajo el Nº 20, Tomo 335. Que el objeto del contrato está conformado por un inmueble, constituido por una parcela de terreno y una casa, tipo town house, sobre ella construida, distinguida con el Nº 22, situada en la calle 2, del conjunto residencial “LAS VILLAS DEL GOLF PLAZA”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del caserío La Piedad, en jurisdicción de la parroquia José Gregorio Bastidas, del municipio Palavecino, estado Lara, la parcela de terreno tiene una superficie de ciento veintidós metros cuadrados (122,00 mts²), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 23; Sur: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 21, Este: en línea de seis metros con diez centímetros (6,10 mts), con el linderos este de la urbanización; y Oeste: en línea de seis metros con diez centímetros (6, 10 mts), con la calle 2. Que la casa tipo town house, tiene un área de construcción aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 mts²), consta de las siguientes dependencias: planta baja: un (01) porche, sala comedor, cocina integrada al comedor, ½ baño, dos (2) puestos de estacionamiento; y planta alta: dos (2) dormitorios y dos (2) baños. Dicho inmueble, es propiedad de la accionada, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de registro inmobiliario del municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 12 de agosto de 2013, bajo el Nº 2010.1476, asiento registral Nº 2, matriculado con el Nº 359.11.5.2.2717, correspondiente al libro de folio real del año 2010. Que el precio del inmueble fue por la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00), de los cuales pagó en ese acto la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), mediante cheque de gerencia girado contra el Banco Plaza Nº 00792521, cuenta Nº 0138-0027-86-2120210102, de fecha 4 de diciembre de 2014, tal y como consta en la Cláusula Tercera del contrato. Quedando un remanente por pagar de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), monto este que según el contrato debía pagar en un plazo de sesenta (60) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de la misma del contrato, sin embargo, esta obligación se fue postergando en el tiempo, no por causas imputables para sí, sino por causas imputables a la vendedora, puesto que por una parte el inmueble objeto de la opción de compra-venta se encuentra gravado al Banco Bicentenario, tal y como se evidencia del propio documento de propiedad, siendo una de sus obligaciones, conforme se lee de la Cláusula Sexta, que la vendedora se compromete a entregar el inmueble al optante comprador, libre de todo gravamen, liberación de la garantía hipotecaria, la cual debe constar en documento protocolizado y por la otra que hasta la fecha de la interposición de su demanda, habiendo transcurrido seis (6) meses, es decir, luego de haber suscrito el contrato, la vendedora, a pesar de sus números peticiones, no había cumplido con entregarle los recaudos necesarios para poder protocolizar el documento definitivo, los cuales son: Registro de Información Fiscal (RIF), copia de su cedula de identidad, solvencia municipal de propiedad inmobiliaria, solvencia de Corpoelec e Hidrolara, constancia original de vivienda principal, los cuales, debiendo habérselos entregado inclusive antes del vencimiento de la opción de compra-venta, determinó así, que existía un incumplimiento sostenido por la vendedora, en cuanto a sus obligaciones, según los términos en que se pactó. Que la negociación fue intermediaria la empresa inmobiliaria Rent-house Lara, y su asesor ejecutivo de venta, ciudadana Elimar Kairlin Flores Herrera. Que en virtud de lo expuesto, procede a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, ya identificada, por cumplimiento de contrato de compra venta, todo ello a objeto de que convenga o en su defecto fuera condenada, a lo siguiente: 1) a que convenga al cumplimiento inmediato del contrato de compra venta suscrito en fecha 08 de diciembre de 2014, celebrado por documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, inserto bajo el N° 20, Tomo 335, obligándola a transferirle la propiedad del inmueble allí descrito. Que ofrece a apagar a través de un crédito hipotecario, al momento de otorgamiento del documento definitivo por ante la oficina de registro público del municipio Palavecino del estado Lara, y por la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000, 00). 2) a que convenga en que ya recibió la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00), quedando un remanente por pagar de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000, 00). 3) a que convenga en recibir el saldo del precio o en su defecto solicita que la sentencia que se dicte, y así lo establezca, obligándole a pagar el salgo del precio en el plazo que fije el tribunal y mediante el crédito bancario ya aprobado por el banco. En caso de no convenir la demandada en ello, solicita al tribunal y así lo declare y se produzcan los efectos coercitivos de la sentencia. 4) el pago de las costas y costos del juicio. Solicito medida cautelar. Estimo la demanda en la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000, 00), y señalo domicilio procesal de las partes. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada convino en los siguientes hechos: 1) que suscribió un contrato de opción a compra con el demandante; 2) que dicho contrato fue debidamente autenticado, por ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara; 3) que el monto de la venta fue por la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000, 00), y que recibió la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00), quedando adeudado por parte del optante comprador la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000, 00), 4) que dicha negociación fue por la opción de compra y venta de un inmueble señalado en linderos y medidas por la parte actora. Que niega, rechaza y contradice los alegatos de la parte actora, en cuanto a que la negociación o perfeccionamiento de la venta del inmueble ya señalado no se haya realizado por causas imputables a la demandada. Que sobre el inmueble objeto de contrato pesa un gravamen a favor del Banco Bicentenario, por un préstamo o crédito que ya fue completamente pagado en diciembre del año 2014, pero hasta la fecha se ha imposibilitado la entrega del finiquito de dicho crédito y la liberación de la hipoteca, eximiendo de toda responsabilidad a la accionada. Que en distintas oportunidades se comunico con la representante de rent-house Lara, inmobiliaria que tiene el trámite o negociación del inmueble, y donde se pudo observar que el demandante estaba en conocimiento de la hipoteca. Que la demandada no ha obrado de mala fe, ni hay un incumplimiento culposo ni doloso. Que no se ha opuesto a cumplir con el contrato, y que se encuentra en la disposición de cumplir con la clausula penal, y por otro lado, que el contrato de opción a compra esta condición de una obligación principal como es el crédito hipotecario; que ya está cumplido el pago de la hipoteca pero que no se ha liberado el inmueble. Que la el tema a decidir, no es más que el retardo en el cumplimiento por parte de la demandada, en cuyo caso no le es imputable, que en ese caso no opera ni la cumpla ni la intencionalidad, que están frente al hecho de un tercero, previsto en el artículo 1.193 del Código Civil, el cual es imputable al Banco Bicentenario. Que por las razones expuestas en que no ha visto la necesidad de entregar los recaudos solicitados por la parte actora, como son las solvencias municipales, solvencia de Hidrolara, solvencia de Enelvar, entre otros, que en virtud que la parte demandada no se ha opuesto a cumplir con su obligación y dado que se encuentra sujeta a un tercero, Banco Bicentenario, es por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar. En el oportunidad de presentar informes ante la primera instancia, la representación judicial de la parte demandada, expuso que las partes integrantes de la presente acción suscribieron un contrato de opción a compra en fecha 08 de diciembre de 2014, con un plazo de sesenta (60) días, mas una prorroga de treinta (30) días. Que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta no se protocolizo dentro del lapso establecido en el contrato, por causas no imputables a la vendedora, por cuanto ella cumplió con todas las obligaciones contractuales, pagando en el mes de diciembre la totalidad del crédito hipotecario. Que lo procedente es que se aplique lo establecido en la clausula quinta del contrato celebrado. Que el contrato celebrado entre las partes, es un contrato preliminar de un contrato de compra venta. Que al demandante se le hizo entrega de toda la documentación necesaria a los fines de que tramitara por ante la institución financiera la aprobación de un crédito con garantía hipotecaria. Que la parte actora, no manifiesta en ninguna parte, haber obtenido la aprobación de un crédito, por parte de alguna institución financiera, para pagar el saldo del precio adeudado. Que solicita sea declarado sin lugar la demanda. Igualmente, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes ante la primera instancia, donde realizó un resumen de lo acontecido en la presente causa, desde la interposición de la demanda y en cuanto a los alegatos expuestos por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, precisó que, al convenir se contradijo, cuando negó y rechazó la negociación, donde dejó en evidencia la falta de diligencia realizada por ante el banco, al señalar que ya se había realizado el pago del crédito hipotecario, mas no mostró los elementos para demostrar todo eso, a fin de obtener comprobante de liberación, en consecuencia para sí, es responsable la parte accionada, de no concretar o finiquitar el cumplimiento del contrato. Que al exponer otras circunstancias de responsabilidad, siendo estas que al obtener la liquidación de la hipoteca, se realizaría el perfeccionamiento de la venta del inmueble a su representado, en razón de las pruebas consignadas, que no aportaron absolutamente nada al proceso por ser impertinentes; en cuanto a las testimoniales promovidas y los ciudadanos, cuyas declaraciones no fueron evacuadas en la fase de juicio, y que no se presentaron en las diversas oportunidades que fijó el tribunal de la causa, las cuales fueron declaradas desiertas, solicitó, no se le diera ningún valor probatorio y así se decidiera. Que la ciudadana demandada, no ha dado cumplimiento a las cláusulas contractuales, siendo por consiguiente otorgarle pleno valor probatorio, finalmente solicito se declarara con lugar la demanda y se condenara en costas a la contra parte. En cuanto a las observaciones a los informes, la parte actora, señalo que la parte demandada, ni en la contestación, ni en el acervo probatorio, hizo referencia a la naturaleza del contrato suscrito, por lo que mal puede traer mediante el informe, alegatos no expuestos en el desarrollo del proceso. Que en un afán desmedido y desesperado de desvirtuar la realidad de autos, señala contradictorias posibilidades que nunca alego en las oportunidades procesales y que en esta etapa de culminación del proceso en primera instancia, confunde y esboza situaciones sin fundamento, por lo que solicita sea desechado el contenido del escrito de informes presentado por la demandada. En el escrito de informe presentado ante esta alzada, la parte demandada, en principio hizo un resumen de cómo suscribieron el contrato de compraventa su poderdante y la parte actora, no siendo imputable a ninguna de las partes, el no otorgamiento del documento definitivo de compraventa, el cual no se protocolizó dentro del lapso establecido en el contrato. Siendo lo procedente que se aplicara lo establecido en la cláusula quinta del contrato. Que el contrato suscrito, fue un contrato preliminar, y dado que los otorgantes de dicho contrato convinieron en la clausula quinta en una condición resolutoria del mismo. Que el presente caso no se ha perfeccionado con el otorgamiento del contrato, la trasmisión de la propiedad, sino que para ello era necesario el otorgamiento del contrato definitivo de compra venta. Que al demandante se le hizo entrega de toda la documentación para el trámite de su crédito hipotecario, y que no manifiesta haber obtenido la aprobación por parte de alguna institución bancaria, por lo que solicita la demanda sea declarada con lugar el recurso de apelación y sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato. Por su parte, en el escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte actora, ante esta superioridad, hizo un corto recuento de lo acontecido en la presente causa, desde la interposición de la demanda, seguido de la trascripción de la decisión del tribunal de la causa, al efecto manifestó que, en las fundamentaciones del a quo, se refleja la intención deliberada de parcializar su sentencia a favor de la demandada, cuando expresó que a pesar que la referida conviene en los términos del contrato, el cual rige la relación, es ley entre las partes y otorga cabida a una eximente de responsabilidad civil prevista en nuestro ordenamiento jurídico, pero que no es aplicable a la relación demandada, pues tal y como consta de autos, la parte accionada, al celebrar la contratación de compra venta del inmueble descrito ampliamente, debió proveer el cumplimiento de las obligaciones que asumió en el contrato. Seguido que a consideración, llama poderosamente su atención, como recurrente, la falta de diligencia de la contra parte, en cuanto a demostrar que pagó el inmueble que vendió, pues, si bien es un hecho notorio que las instituciones financieras no emiten las liberaciones en materia de créditos hipotecarios, también es notorio que dicha liberación, jamás tarda un año en emitirse, aunado a que durante el desarrollo de la presente causa, no se ha traído a juicio mediante la figura de “prueba sobrevenida”, al igual que la correspondiente inscripción ante el Registro Inmobiliario correspondiente, así como la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble vendido, obligación asumida en el año 2014, y que fue demandada y hasta la fecha no ha sido liberado el gravamen. Que persigue dejar en evidencia, que a la eximente de responsabilidad civil alegada por la demandada y acordada por el tribunal de la causa, no le es aplicable a la presente causa, pues las circunstancias dejan ver que la demandada no ha sido diligente, en la persecución del cumplimiento de sus obligaciones, y se demandó fue el cumplimiento de la obligación asumida, por la demandada, por cuanto extrajudicialmente no es posible que lo haga; manifestó que ya su representado, cumplió su obligación de entregar la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.00). Esgrimió que el tribunal de la causa cometió ultrapetita, al señalar que la parte accionante, debió probar que disponía de los recursos para cumplir el pago, puesto que ese punto no fue señalado, denunció dicha infracción de Ley; que al ordenar la indexación mediante experticia complementaria del fallo, suplió defensas propias de la contra parte y le concedió credibilidad, cuando alegó la existencia de un retardo en el cumplimiento de su obligación, figurando que hasta la presente fecha no consta liberación alguna de la hipoteca que pesa sobre el inmueble; que ninguna de las partes ha pedido que el demandante renuncie a su derecho, siendo que al momento del a quo crear esa posibilidad, materia en la cual no está interesado el orden público, podría facultar temas de oficio, por contrario se ventilan derechos disponibles. Finalmente solicitó se declarara con lugar su recurso de apelación, se revocara la sentencia definitiva y se declarara con lugar la demanda incoada con la respectiva condenatoria en costas. El apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes, mediante el cual se refirió al escrito de informes presentado por la parte demandada, respecto al contrato de opción a compra-venta y lo que se convino en él, como voluminoso, escueto y contradictorio; que la parte accionada, cumplió con sus obligaciones; que no cumplió con la principal, que es la de liberar el inmueble, pues con el solo alegato de haber pagado al acreedor hipotecario, no la cumplió, pretendiendo con excusa hacer valer de manera inadecuada una eximente de responsabilidad civil contractual, por cuanto nunca se debió ofertar en venta el inmueble. Solicitó se declarara improcedente la eximente de responsabilidad civil contractual, alegada por la parte demandada, y se refirió a la normativa sustantiva patria que faculta al contratante, ante el incumplimiento la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo, aunado a lo que dicta al respecto del Código Civil Venezolano, en su artículo 1.167, del Contrato Bilateral. Que ante la facultad otorgada por la norma, su poderdante, procedió a demandar la ejecución del contrato, con lo cual la parte accionada, no puede en esta etapa procesal alegar la resolución del contrato suscrito, ya desechada la defensa opuesta; que al alegar la contra parte, que su representado, no demostró haber tramitado el crédito, para pagar el saldo de la obligación asumida, solo se pretende desviar la atención del tema controvertido, con otra excusa, la cual constituiría una especie de non adimpletis contractus, e inadmisible su análisis. Por último, solicitó fuera desechado el contenido de su informe, declarara con lugar la apelación, se revoque la sentencia apelada y se declare con lugar la demanda incoada, con la respectiva condenatoria en costas a la parte demandada. MOTIVACIONES PARA DECIDIR Seguidamente procede esta superioridad a analizar y valorar, las pruebas consignadas por las partes, siendo que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, ello es así por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago el hecho extintivo de la obligación”, cuyo contenido es casi idéntico a lo que dispone el artículo 1.354 del Código Civil que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Ahora bien, desde el punto de vista procesal, la disposición contenida en el Código de Procedimiento Civil, no es más que una ilustración dirigida al juez a fin de la solución de los conflictos en atención al cumplimiento de la carga de la prueba, para lo cual debe tomar en consideración la actividad de alegación de las partes. Por tanto, en principio corresponde al actor la prueba de los hechos que soportan su pretensión. Si el demandado lo contradice pura y simplemente, la carga de la prueba permanece en cabeza del actor, más si el demandado se excepciona de su cumplimiento mediante un hecho extintivo, le corresponde a él su demostración. Igual situación ocurre cuando el demandado en su actividad de alegación incorpora un nuevo alegato, el cual en caso de no ser un hecho admitido por ambas partes, le incumbe la carga de probarlo. En el caso de autos nos encontramos que en el juicio por cumplimiento de contrato de opción a compra incoado por el ciudadano Franco García Valecillos, en contra de la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, todos identificados en autos, no constituyeron hechos controvertidos la celebración en fecha 08 de diciembre de 2014, de un contrato de opción a compra por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, sobre el bien objeto de demanda, por un monto de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000, 00), de los cuales la demandada recibió la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00), quedando adeudado la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000, 00). Por su parte constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento por parte de la demandada en la entrega de los recaudos necesarios, la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de contrato a favor del Banco Bicentenario, la naturaleza del contrato suscrito entre las partes integrantes de la presente litis. a) Pruebas de la parte actora: • Marcado “A”: copia certificada del documento notariado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 8 de diciembre de 2014, bajo el Nº 20, Tomo 335, folios 94 hasta el 98 (fs. 9 al 14); aprecia esta superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, y del cual se desprende que fue suscrito un contrato de opción a compra venta entre la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina y el ciudadano Franco García Vallecitos, , por el bien inmueble allí descrito, el cual es propiedad de la demandada, y cuyo precio fue pactado en la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00), siendo entregado por parte del actor al momento de la suscripción del contrato la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00) mediante cheque de gerencia a favor de la demandada, y donde se estipulo que el saldo restante seria cancelado por el optante comprador (parte demandante), en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cancelado mediante crédito empresarial otorgado por el Banco Plaza, asimismo se estipulo que el plazo de duración de la opción era de sesenta (60) días continuos mas treinta (30) continuos de prorroga contados a partir de la firma del documento ante la notaria, y que el inmueble sería entregado libre de todo gravamen, en cado de poseer el inmueble alguna hipoteca, la cancelación de la misma deberá ser registrada, de igual manera fue estipulado que sería por cuenta de la optante vendedora (parte demandada) la obtención de las solvencias del inmueble que sean necesarias para la protocolización del documento definitivo ante el registro inmobiliario, tales como solvencia municipal, solvencia Hidrolara, solvencia enelbar, registro de inscripción de vivienda principal si la hubiere o planilla de pago del Seniat y copia de la cédula de identidad y Registro de Información Fiscal. Así se decide. • Marcado “B”: copias certificadas del documento protocolizado por ante el Registro Publico del municipio Palavecino del estado Lara en fecha 12 de agosto de 2013, bajo el N° 2010.1476, asiento registral 2, matrícula N° 359.11.5.2.2717 del libro de folio real del año 2010 (fs. 15 al 29); aprecia esta superioridad que la documental promovida versa sobre la propiedad del inmueble objeto de demanda, el cual fue adquirido por la accionada, mediante venta que le hiciera el ciudadano Carlos Eduardo Gimenez Freitez, quedando constituido a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., hipoteca de primer grado, el cual no siendo desconocido, tachado o impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide. • poder apud acta, conferido a los abogados Angi Mariela Cáceres, Paola Valentina Díaz, Jerick Antonio Sayago, José Rubén Miranda y Jerman Escalona (f. 59). El cual se le otorga pleno valor probatorio, ya que del mismo se constata la facultad de representación de los mencionados profesionales del derecho. Así se decide. • Reproduce el merito favorable, en todas y cada una de sus partes que emergen de las actas procesales: a) documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, inserto bajo el N° 20, Tomo 335, contrato de opción de compra venta con la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, el cual fue objeto de valoración por parte de esta superioridad, por lo que se tiene por reproducido, y se ratifica. b) copia del cheque de gerencia girado contra el Banco Plaza N° 00792521 cuenta N° 0138-0027-86-2120210102 de fecha 04 de diciembre de 2014, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00) a favor de la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina. Por ser un hecho admitido por la parte demandada en su escrito de contestación, el mismo queda exento de prueba, por haber sido reconocido el pago de la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00). Así se decide. • Prueba testimonial de los ciudadanos Carlos Alberto Apostol Orellana, Elimar Kairlin Flores Herrera, María Elena Gotopo y Blanca Cristina Colmenarez. Aprecia esta superioridad que las testimoniales promovidas no fueron evacuadas en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta superioridad no tiene prueba alguna que valorar. Así se decide. b) Pruebas de la parte demandada: • Marcado “A”: instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal, del estado Táchira, inscrito bajo el Nº 21, Tomo 7, folios 74 al 76 (fs. 89 al 91), otorgado por la parte demandada a la abogada Ana Cecilia Canelón, siendo traída a los autos en copia fotostática simple que no fue impugnado, desconocido o tachado, se le debe otorgar pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende la facultad de representación de la mencionada profesional del derecho. Así se decide. • Marcado “A”: copia simple de la constancia emitida por el banco Bicentenario, agencia Catia la Mar, donde consta que la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, canceló en su totalidad el crédito hipotecario, en diciembre del 2014, encontrándose en proceso de liberación de Garantía (f. 99 y f. 117), siendo esta expedida en fecha 04 de agosto de 2015, si bien es cierto que trata de una copia simple, no menos cierto es que la mencionada institución bancaria forma parte del Sistema Nacional de la Banca Pública, adscrito a la Corporación de la Banca Pública, y por tal razón la referida documental se le otorga valor probatorio de documento público administrativo, considerándose cierto su contenido salvo prueba en contrario. Así se decide. • Marcado “B”: impresiones de mensajes telefónicos, entre la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina y Karina Bautista (fs. 100 al 110). Para esta superioridad la valoración de los mensajes de datos, se rige por la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual tiene una valoración de prueba libre, que debe de cumplir una serie de requisitos para que esta pueda ser apreciada, y siendo que la forma en que fue promovida no cumple con lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, por no haber sido estas ratificadas, bien por la empresas telefónicas intervinientes, o bien mediante una experticia, no se les otorga valor probatorio. Así se decide. • Marcado “C”: copia simple de la transferencia realizada por la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina a Karina Bautista, del Banco Banesco Banco Universal, a favor de la cuenta Nº 01341000360001006329, por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), por concepto de pago de gravamen casa, de fecha 11 de diciembre de 2014, con Nº de recibo 359883652 (f. 111 y f. 119). Marcado “D”: copia fotostática simple de la transferencia hecha a Karina Bautista, con código de cuenta cliente beneficiaria: Nº 01341000360001006329, por la cantidad de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,00), con Nº de recibo 410258734, pago de casa (f. 112 y f. 120). Los cuales son desechadas por esta superioridad por tratarse de copias simples de instrumentos privados que provienen de la misma parte y a favor de un tercero que no es parte del juicio. Así se decide. • Marcado “B”: autorización de venta entre la ciudadana Karina Bautista, representante de la empresa Rent-A-House, Franquicia Personal C.A., con Nº de Rif V-16279331-0, y Ana Josefa Pernia Urbina, de fecha 14 de octubre de 2014 (f. 118), para demostrar que su representada, antes de los noventa (90) días, canceló la hipoteca que pesaba sobre la vivienda, pero que la misma no fue liberada, al igual que no autorizó a la asesora inmobiliaria a facilitarle las llaves al comprador. La cual por tratarse de un documento privado traído a los autos en copia fotostática simple, carece de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tal razón no es apreciado por esta superioridad. Así se decide. • Marcado “E”: impresiones de los correos electrónicos enviado a la parte demandada por parte de los miembros del condominio de la urbanización Prados del Golf, acceso “B”, la Piedad, municipio Palavecino del estado Lara (fs. 121 al 129); Marcado “F”, informe del presidente de la junta de condominio de la urbanización Prados del Golf, acceso “B”, (f. 130); Marcado “G”: mensajes de texto entre la ciudadana Karina Bautista y la parte demandada (fs. 131 al 142). Los cuales son desechadas por esta superioridad por tratarse de copias simples de instrumentos privados que no pueden ser valorados en atención a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que provienen de un tercero que no es parte del juicio y no fueron ratificados por medio de la prueba testimonial tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. • Como experticia, solicita oficiar a las empresas de telefonía Movistar y Movilnet, en relación a los mensajes enviados y recibidos entre la ciudadana Karina Bautista y la demandada. No constando en autos, las resultas de las mismas esta superioridad no tiene prueba de informes que valorar. Así se decide. • Promueve las testimoniales de los ciudadanos Karina Bautista, Darwin Rodríguez, Daniel Freitez, Alveila Mazuera, Flor de Carreño, Carmen Delgado, Carlos Alvarado y Lismary Pérez. Aprecia esta superioridad que las testimoniales promovidas no fueron evacuadas en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta superioridad no tiene prueba alguna que valorar. Así se decide. Observa esta alzada que en el presente caso debe pronunciarse en relación a la procedencia o no de la acción de cumplimiento de contrato, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.474 del Código Civil, la cual fue declarada parcialmente con lugar mediante sentencia definitiva dictada, en fecha 07 de marzo de 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Ante tal motivación jurídica debe establecerse, previamente, si el tipo de acción ejercida reúne los presupuestos de Ley. Así pues, tenemos que en el presente caso, lo que se está intentando es el cumplimiento de un contrato, el cual es definido como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, que tiene fuerza de ley entre las partes, que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresas por la Ley, los cuales deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven del mismos. Dispone el artículo 1.474 del Código Civil, que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, estando ubicado dentro de la clasificación de los contratos bilaterales, ya que el vendedor y el comprador asumen obligaciones reciprocas, en consecuencia, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En el caso que nos ocupa, la acción nace producto de una relación contractual de opción de compra venta, por lo que es necesario y así lo sostiene nuestro Máximo Tribunal de la República, que todo juez debe analizar de forma individualizada los elementos en los contratos para determinar su naturaleza. Ahora bien, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes al contrato, se deben analizar sus clausulas para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Del instrumento fundamental de la demanda, como es el contrato denominado opción de compra venta, se desprende de sus clausulas, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas por esta jueza superior, el ofrecimiento en venta que hace la optante vendedora (demandada) al optante comprador (demandante), de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, donde fue pactado y convenido como precio, la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000, 00), cancelados al momento de la suscripción del contrato por parte del optante comprador, la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00), y recibidos por la optante vendedora, mediante cheque de gerencia, a su entera y cabal satisfacción. De igual manera fue pactado que el saldo restante, seria cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, teniendo como plazo de duración de sesenta (60) días continuos mas treinta (30) días continuos de prórroga, y vencido el termino, se procedería dentro de los cinco (5) días siguientes a la protocolización de la venta definitiva por ante el registro respectivo. En este sentido, resulta fundamental hacer referencia a la sentencia N° 188 de fecha 16 de abril de 2015, dictada en el expediente 2014-66, bajo la ponencia de la Magistrada (e) guariqueña Dra. Isbelia Pérez Velásquez, donde realizo algunas precisiones en cuanto a los contratos, y a los efectos estimo: “…En la mayoría de los contratos bilaterales existen obligaciones para ambas partes contratantes y la compraventa no es la excepción, pues de conformidad con el artículo 1.474 del Código Civil “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. En relación con ello, el Código Civil establece de manera general las obligaciones inherentes tanto para el vendedor como para el comprador, de allí que “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”, y “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”, acorde con lo establecido en los artículos 1.486 y 1.527, respectivamente, del mencionado código sustantivo. De manera que para lograr la materialización del negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas específicas que coadyuvan directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas en el prenombrado artículo 1.474 del Código Civil. De allí que para lograr la venta de un inmueble, por ejemplo, no basta que el vendedor asista a un registro junto con el comprador y firme un documento para transferirle la propiedad, puesto que muchas veces para llegar a este punto, el vendedor debe asegurarse que su inmueble esté libre de gravámenes, de vicios o defectos ocultos, debe cancelar y obtener solvencias o realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para realizar la tradición del inmueble. De la misma manera las obligaciones del comprador no se agotan cuando ha pagado una cantidad determinada de dinero al vendedor, puesto que cuando el objeto de la venta es una vivienda, constituye una práctica común y contemporánea que el comprador, para pagar la totalidad del precio, requiera financiamiento de parte de una institución bancaria, pública o privada, y para lograr esto último el comprador necesita que el vendedor despliegue determinadas conductas, como la obtención y consignación en tiempo oportuno de la certificación de gravámenes y la ficha catastral del inmueble, el pago de cualquier impuesto pendiente, entre otros, que se constituyen en deberes inherentes al vendedor por ser éste el propietario del inmueble, de inexorable y prioritario cumplimiento en virtud de los usos, costumbres y prácticas reiteradas en este tipo de negocios jurídicos, pues su omisión o retardo obstaculizan la ejecución del contrato…” Por otro lado, es preciso señalar, que para el momento de la interposición de la acción, vale decir, el 17 de junio de 2015, y presentada su posterior reforma en fecha 13 de noviembre de 2015, admitida en fecha 17 de noviembre de 2015, el criterio que se encontraba vigente para este tipo de acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, era el establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, dictada en el expediente 14-0662, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Marco Tulio Dugarte Padron, donde se estableció que: “…OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). (Resaltado de este tribunal de alzada) En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción. La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. (Resaltado de esta superioridad). Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). (Resaltado de esta superioridad). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. (Resaltado de esta superioridad). El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…” En este sentido se tiene que el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente. En el caso concreto, y en virtud de la jurisprudencia parcialmente transcrita acogida por esta superioridad se trata de un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, suscrito en fecha 08 de diciembre de 2014, en el cual el comprador se comprometió a pagar la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000, 00) a la vendedora en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, ante el registro inmobiliario respectivo y como inicial, al momento de suscribir el contrato, el comprador canceló la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00), lo cual quedo demostrado de autos. Por otra parte la vendedora se obligó a entregar al comprador el inmueble libre de todo gravamen, así como las solvencias del inmueble necesarios para la protocolización del documento definitivo, lo cual no ocurrió, ya que de autos, no quedo demostrado, y de la constancia emitida por la entidad bancaria, Banco Bicentenario, se pudo verificar que tiene fecha 04 de agosto de 2015, es decir, que la misma fue tramitada cuando la presente acción se encontraba en curso. De la misma manera aprecia esta alzada que en virtud de los usos y costumbres ampliamente aceptados, reconocidos y practicados en negocios jurídicos de esta naturaleza, constituye una obligación del vendedor entregar oportunamente al comprador los recaudos inherentes al inmueble objeto de la venta, de allí que el incumplimiento de contrato observado en este caso viene dado por la conducta negligente desplegada por la vendedora, quien no suministro los recaudos necesarios y no realizo las gestiones pertinentes para la obtención de la liberación de la hipoteca. En consecuencia, y visto que la parte actora solicita el cumplimiento del contrato objeto de análisis, resulta forzoso para este juzgado superior condenar a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en las cláusulas sexta y séptima, y proceder conforme lo previsto en la cláusula tercera, es decir, la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el registro inmobiliario respectivo, y se haga la entrega material del inmueble objeto de la transacción, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que el comprador cumpla su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio, cuyo cumplimiento deberá verificarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo, lo que trae como consecuencia, que el recurso de apelación ejercido en fecha 30 de marzo de 2017 por la representación judicial de la parte demandada sea declarado sin lugar, y el recurso de apelación ejercido en fecha 04 de abril de 2017 por la representación judicial de la parte actora, sea declarado con lugar. Así se decide. En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa, tipo town house, sobre ella construida, distinguida con el Nº 22, situada en la calle 2, del conjunto residencial “LAS VILLAS DEL GOLF PLAZA”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del caserío La Piedad, en jurisdicción de la parroquia José Gregorio Bastidas, del municipio Palavecino, estado Lara, la parcela de terreno tiene una superficie de ciento veintidós metros cuadrados (122,00 mts²), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 23; Sur: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 21, Este: en línea de seis metros con diez centímetros (6,10 mts), con el linderos este de la urbanización; y Oeste: en línea de seis metros con diez centímetros (6, 10 mts), con la calle 2. Que la casa tipo town house, tiene un área de construcción aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 mts²), consta de las siguientes dependencias: planta baja: un (01) porche, sala comedor, cocina integrada al comedor, ½ baño, dos (2) puestos de estacionamiento; y planta alta: dos (2) dormitorios y dos (2) baños. Dicho inmueble, es propiedad de la accionada, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de registro inmobiliario del municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 12 de agosto de 2013, bajo el Nº 2010.1476, asiento registral Nº 2, matriculado con el Nº 359.11.5.2.2717, correspondiente al libro de folio real del año 2010, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que la parte que ha propuesto la demanda haya cumplido con su prestación, de lo cual debe existir constancia autentica en los autos. Así se decide. D E C I S I Ó N En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 4 de abril de 2017, por el abogado Jerick Antonio Sayago, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, y SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 30 de abril de 2017 por la abogada Carmen Esperanza Hernández, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 3 de marzo de 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano Franco García Valecillos, contra la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, todos suficientemente identificados en el encabezamiento del presente fallo. TERCERO: SE ORDENA al parte demandada al cumplimiento inmediato del contrato de compra venta suscrito en fecha 08 de diciembre de 2014, celebrado por documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, inserto bajo el N° 20, Tomo 335 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, obligando a trasferir la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa, tipo town house, sobre ella construida, distinguida con el Nº 22, situada en la calle 2, del conjunto residencial “LAS VILLAS DEL GOLF PLAZA”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del caserío La Piedad, en jurisdicción de la parroquia José Gregorio Bastidas, del municipio Palavecino, estado Lara, la parcela de terreno tiene una superficie de ciento veintidós metros cuadrados (122,00 mts²), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 23; Sur: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 21, Este: en línea de seis metros con diez centímetros (6,10 mts), con el linderos este de la urbanización; y Oeste: en línea de seis metros con diez centímetros (6, 10 mts), con la calle 2. Que la casa tipo town house, tiene un área de construcción aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 mts²), consta de las siguientes dependencias: planta baja: un (01) porche, sala comedor, cocina integrada al comedor, ½ baño, dos (2) puestos de estacionamiento; y planta alta: dos (2) dormitorios y dos (2) baños, a la parte actora, al precio convenido y establecido en el contrato. Por lo que SE ORDENA a la parte demandante a pagar a la parte demandada a través de crédito hipotecario, al momento del otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina del Registro Publico del municipio Palavecino del estado Lara, la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000, 00). SE DECLARA que la parte demandada recibió del precio de la venta al momento de la suscripción del contrato la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00). CUARTO: En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa, tipo town house, sobre ella construida, distinguida con el Nº 22, situada en la calle 2, del conjunto residencial “LAS VILLAS DEL GOLF PLAZA”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del caserío La Piedad, en jurisdicción de la parroquia José Gregorio Bastidas, del municipio Palavecino, estado Lara, la parcela de terreno tiene una superficie de ciento veintidós metros cuadrados (122,00 mts²), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 23; Sur: en línea de veinte metros (20,00 mts), con la parcela Nº 21, Este: en línea de seis metros con diez centímetros (6,10 mts), con el linderos este de la urbanización; y Oeste: en línea de seis metros con diez centímetros (6, 10 mts), con la calle 2. Que la casa tipo town house, tiene un área de construcción aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 mts²), consta de las siguientes dependencias: planta baja: un (01) porche, sala comedor, cocina integrada al comedor, ½ baño, dos (2) puestos de estacionamiento; y planta alta: dos (2) dormitorios y dos (2) baños. Dicho inmueble, es propiedad de la accionada, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de registro inmobiliario del municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 12 de agosto de 2013, bajo el Nº 2010.1476, asiento registral Nº 2, matriculado con el Nº 359.11.5.2.2717, correspondiente al libro de folio real del año 2010, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que la parte que ha propuesto la demanda haya cumplido con su prestación, de lo cual debe existir constancia autentica en los autos QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes. Queda así REVOCADA la sentencia definitiva dictada en fecha 7 de marzo de 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen. Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los once días del mes de octubre del año dos mil diecisiete. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. La Juez Superior, Dra. Delia González de Leal La Secretaria Accidental, Abg. Carmen Moncayo Barrios En igual fecha y siendo las DOS Y CUARENTA Y OCHO HORAS DE LA TARDE (02: 48 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado. La Secretaria Accidental, Abg. Carmen Moncayo