TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno de septiembre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2017-000453

DEMANDANTES: JOSEFINA DEL CARMEN HERNÁNDEZ SILVA, DULCE MARÍA HERNÁNDEZ SILVA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.321.118 y V-5.321.117, respectivamente, actuando en este acto en nombre propio y los ciudadanos LAURA OLIMPIA INFANTE HERNÁNDEZ, NANCY COROMOTO INFANTE HERNÁNDEZ, DOMINGO SEGUNDO INFANTE HERNÁNDEZ, CICILA JOSEFINA INFANTE DE BRACHO, EDGAR JESÚS INFANTE HERNÁNDEZ, LUIS NORBERTO INFANTE RIERA y YOANNA JOSEFINA INFANTE RIERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: V-5.939.859, V-5.939.878, V-5.934.215, V-5.930.681, V-9.845.466, V-15.673.875 y V-19.745.325, respectivamente, en su carácter de co-herederos en la Sucesión AURA ROSA HERNÁNDEZ DE INFANTE.

APODERADOS JUDICIALES: THAÍS MARIANELLA ÁVILA DE IBARRA y ALBERTO JOSÉ CASTILLO, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 25.654 y 63.172, respectivamente.

DEMANDADO: RAFAEL MARTÍN ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.193.921, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: FRIDGAR EDGARDO MOSQUERA y PABLO ELÍAS LEAL, abogados en ejercicios, inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 240.691 y 86.267, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y a tal efecto tenemos:

FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

En fecha 27 de junio de 2016, los ciudadanos JOSEFINA DEL CARMEN HERNÁNDEZ SILVA, DULCE MARÍA HERNÁNDEZ SILVA, , actuando en este acto en nombre propio y los ciudadanos LAURA OLIMPIA INFANTE HERNÁNDEZ, NANCY COROMOTO INFANTE HERNÁNDEZ, DOMINGO SEGUNDO INFANTE HERNÁNDEZ, CICILA JOSEFINA INFANTE DE BRACHO, EDGAR JESÚS INFANTE HERNÁNDEZ, LUIS NORBERTO INFANTE RIERA y YOANNA JOSEFINA INFANTE RIERA, en su carácter de co-herederos en la Sucesión AURA ROSA HERNÁNDEZ DE INFANTE, todos identificados, debidamente asistidos por los abogados THAÍS MARIANELLA ÁVILA DE IBARRA y ALBERTO JOSÉ CASTILLO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 25.654 y 63.172, respectivamente, presentaron por ante la URDD Civil, sede Carora, escrito de demanda por Desalojo (folios 02 al 04), posteriormente el 19 de julio de 2016, reforma la demanda (folios 26 al 29), en el cual alegó que el ciudadano Rafael Martín Álvarez ha venido ocupando en calidad de arrendatario un inmueble que actualmente pertenece a a las ciudadanas Josefina del Carmen y Dulce María Hernández Silva, y a los herederos de la ciudadana Aura Rosa Infante, según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Torres del Estado Lara, bajo el Nº 50, folio 281, Tomo 3, Protocolo de Transcripción del año 2016, bajo la modalidad de contrato a tiempo determinado. Que el último de los contratos fue suscrito en fecha 20 de abril de 2009, por ante la Notaría Pública de Carora, quedando inserto bajo el Nº 21, Tomo 14. Que en dicho contrato, ambas partes acordaron en la (…) “cláusula SEGUNDA, que el plazo de duración sería de dos años fijos, contados a partir del 01 de marzo de 2009, hasta el 01 de marzo de 2011 y que sólo podría prorrogarse por períodos iguales, SI EL ARRENDATARIO” enviaba con un mes de anticipación al término del contrato, una comunicación solicitando prórroga”. Que en la Cláusula Décima Segunda, ambas partes convinieron expresamente que en caso de que procediera la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el canon de arrendamiento sufriría modificaciones anuales de acuerdo convenio entre las partes. Continúan alegando, que llegado el día 01 de marzo de 2011, el ciudadano Rafael Martín Álvarez, no solicitó la prórroga ni asomó la posibilidad de que llegaría a un acuerdo o convenio para pagar un nuevo canon de arrendamiento; que en fecha 21 de enero de 2011, el referido ciudadano demandó por ante el entonces Juzgado del Municipio Torres, a las ciudadanas Dulce María Hernández Silva, Josefina del Carmen Hernández Silva, Aura Rosa Hernández viuda de Infante (fallecida) y Narcisa Silva viuda de Hernández (fallecida), por Acción de Retracto Legal de Arrendamiento, la cual en fecha 08 de mayo de 2015, fue declarada sin lugar, decisión ésta que fue ratificada el 16 de junio de 2015 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Que el referido ciudadano Rafael Martín Álvarez quisiera hacer valer una pretensión que resultó infundada e improcedente, generando entre ellos un conflicto de intereses y que en fecha 14 de octubre de 2010, el demando comenzó a consignar por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres del Estado Lara, los cánones de arrendamiento del referido inmueble, manteniendo desde esa fecha un pago por la irrisoria cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), sin que hubiere sido posible mediar con él para fijar un canon de arrendamiento ajustado a la realidad; que posteriormente en fecha 23 de mayo de 2016, conforme a lo estipulado en el Capítulo VII, artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procedieron a notificar de forma escrita a través de la Notaría Pública de Carora al señor Rafael Martín Álvarez, expresándoles su voluntad de venderle el inmueble, no habiendo manifestado respuesta alguna a dicha notificación sino que por el contrario les manifestó que a él no lo podían desalojar del inmueble que ocupaba. Señalan que los hechos narrados evidencian que se está ante la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, formalmente otorgado en el que ambas partes fijaron una fecha precisa para la culminación del convenio y las condiciones para que procediera la prórroga legal, las que no se materializaron por causa imputable al arrendatario y que conforme al Decreto Ley, se debe considerar que a partir del 01 de marzo de 2011, se comenzó a correr la prórroga legal obligatoria para el arrendador, por un lapso de tres años que venció el 01 de marzo de 2014 y tomando en consideración la litispendencia suscitada entre las partes (demanda de Retracto Legal de Arrendamiento), la cual fue resuelta, es por lo que se concluye que el contrato suscrito ha vencido y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y consecuencialmente es procedente demandar por DESALOJO, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1.159, 1.160, 1.133 y 1.264 del Código Civil Venezolano, así como los Artículos 40, Literal “G” y artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, estimando la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), equivalente a DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (2.259,887 U.T.) (folios 27 al 30).
Anexó las siguientes documentales: Copia simple del contrato (folios 5 y 6); notificación notariada (folios 07 al 11); original de plano de mensura (folio 12); documento de compra (folios 13 al 17), copia simple de certificado de solvencia de sucesiones (folios 18 al 21).

En fecha 30 de junio de 2016, el A quo admitió la demanda y el 22 de julio de 2016 admitió la reforma y ordenó la citación del demandado, ordenándose la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.
Cursa al folio 24, poder apud acta otorgado por la parte actora a los abogados THAÍS MARIANELLA ÁVILA DE IBARRA y ALBERTO JOSÉ CASTILLO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 25.654 y 63.172, respectivamente.
Realizada una vez las diligencias inherentes a la citación, la parte demandada se dio por citado el 08 de agosto de 2016 y el 28 de septiembre de ese año, el demandado otorgó poder apud acta a los abogados FRIDGAR EDGARDO MOSQUERA y PABLO ELÍAS LEAL, inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 240.691 y 86.267, respectivamente (folio 36).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En fecha 06 de octubre de 2016, los abogados PABLO ELÍAS LEAL y FRIDGAR EDGARDO MOSQUERA, inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nros. 86.267 y 240.691 respectivamente en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Rafael Martín Álvarez, presentó escrito de contestación (folios 38 al 43), en la cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y alegó que la demanda tiene como base fundamental de su demanda un contrato de arrendamiento que unía a su representado con la ciudadana Narciza Silva de Hernández, de fecha 20 de abril de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública de Carora, del cual no se deriva el derecho deducido por los demandantes, manifestando que los mismos no son parte de dicho contrato y que por tal motivo, consecuencialmente no hay una relación lógica de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión y que al insistir la parte actora en fundamentar legalmente la demanda basado en el mismo contrato de arrendamiento, que ese contrato no les genera derechos para realizar la presente acción, por lo que alegan que persiste la Cuestión Previa establecida en el artículo 346, Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda.
Que a todo evento pasó a dar contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en contra de su representado, en los siguientes términos:
a.- La Falta de Cualidad e Interés de los demandantes, por no ser parte del documento fundamental de la misma, es decir, el contrato de arrendamiento que alegan haber llegado a su término y que al no ser parte de dicho contrato, el mismo no les otorga ningún derecho.
b.- La Falta de Relación de Identidad Lógica entre la Persona a quien la Ley Abstractamente Concede la Acción y el Actor Concreto, establecida en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
c.- El Derecho Ajeno Alegado establecido en el artículo 140 eiusdem y en consecuencia solicitan se declare la falta de cualidad e interés en las personas de los demandantes.
d.- Alegan igualmente, que el demandado se enteró de manera extraoficial luego de transcurridos dos años y seis meses, de una presunta venta y unos presuntos nuevos propietarios, motivo por el cual su poderdante, para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones según el contrato, consigna los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, mediante Expediente N° KP12-S-2010-00578, en el que las aquí demandantes son autorizadas por la ciudadana Narciza Silva viuda de Hernández, para el retiro de los mismos.
e.- Aducen que el contrato de arrendamiento está viciado por el actuar de la contratante, ya que sin ser propietaria dio en arrendamiento el inmueble, por lo que en consecuencia se debe declarar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
f.- Alegan que aún teniendo como subsanada la demanda y teniendo por cierto que los demandantes fueran los arrendadores y teniendo igualmente por cierto que el demandado hubiese suscrito un contrato a tiempo determinado con los demandantes, seguiría siendo improcedente la acción por cuanto se está en presencia de la aceptación tácita de una relación arrendaticia mediante contrato verbal a tiempo indeterminado, por operar la reconducción contractual, ya que después de expirado el contrato y su prórroga, los arrendadores consienten la relación y permiten al arrendatario el disfrute del inmueble durante más de dos años y medio, todo de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, que estipula que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Por último solicitan se declare la improcedencia de la acción.

Una vez vencido el lapso para subsanar y promover pruebas el A quo en fecha 02 de noviembre de 2016 declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada (folios 60 y 61). Mediante escrito de fecha 09 de noviembre de 2016, los apoderados de la parte demandada subsanó la cuestión previa opuesta por la parte demandada (folios 63 al 65) y el 14 de ese mismo mes y año, contestaron la demanda (folios 73 al 80).

El 23 de noviembre de 2016, el A quo fijó oportunidad para celebrar la Audiencia Preliminar, llevando a cabo el 30 de noviembre de 2016, en la cual expusieron:
“…Seguidamente, inicia su exposición el Apoderado Judicial de la parte demandante, quien expone: “En este acto, ratifico todos y cada uno de los argumentos y los fundamentos tanto fácticos como de derecho, expresados en el escrito de demanda y posteriormente ratificados en el escrito de subsanación de cuestiones previas presentadas. Considero que para precisar los hechos debemos comenzar por explicar que el demandado de autos suscribió con la ciudadana Narcisa Silva de Hernández, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyas condiciones y contenido damos por reproducidos en este acto por estar en autos como anexo a la demanda principal. Mediante ese contrato, ambas partes establecieron una relación arrendaticia de dos años, cuya fecha de vencimiento era el primero de marzo del dos mil once y además acordaron expresamente que en caso de que procediera la prórroga legal que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que era la vigente para esa fecha, el canon de arrendamiento sufriría modificaciones anuales de acuerdo a convenio entre las partes, lo cual nunca sucedió. La señora Narcisa Silva dio en venta el inmueble a las personas señaladas como accionantes, por lo que se supone que entonces que de conformidad con el artículo 18 de la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de Locales Comerciales, los nuevos propietarios se encuentran subrogados en los derechos que le correspondían a la arrendadora originaria. Existen suficientes pruebas y circunstancias que patentizan el hecho cierto de que el contrato suscrito entre las partes, se encuentra vencido y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por lo que perfectamente procedente invocar la causal de desalojo contenida en el artículo 40, Literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Como quiera que sea, rechazo las aseveraciones formuladas por la parte demandada, referentes a la falta de cualidad e interés de los demandantes, por considerarlas manifiestamente improcedentes, en los mismos términos rechazo la aseveración referida a la falta de relación de identidad lógica entre la persona a que la ley abstractamente concede la acción y el actor concreto. Rechazo y contradigo los alegatos formulados en relación al punto número tres del escrito libelar de contestación referido al derecho ajeno alegado. Rechazo la aseveración formulada a cerca del supuesto incumplimiento de los propietarios para con el demandado. Niego tanto la existencia de un fraude como de las consecuencias alegadas en el escrito de contestación y pido que sean declaradas improcedentes. Niego el argumento referido a la improcedencia y decisión basada en el motivo esgrimido de un contrato de arrendamiento unilateral, cuando el mismo en esencia es bilateral y tiene pleno valor entre las partes. Rechazo la pretensión de la parte demandada de hacer querer ver que estamos en presencia de un contrato de determinado a indeterminado y me opongo al petitorio realizado por la parte demandada de declarar sin lugar la pretensión”. Seguidamente de le concede el derecho de palabra a la parte demandada. En este estado el Abogado PABLO ELÍAS LEAL LEAL, antes identificado, actuando con el carácter de Apoderado del demandado, realiza su intervención de la siguiente manera: “Negamos, rechazamos y contradecimos la demanda en toda y cada una de sus partes. Insistimos en que no fue subsanado el defecto de forma invocado al comienzo del proceso, por cuanto el artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, refiere al contenido y vigencia y no concede cualidad a los demandados para ser parte del contrato de arrendamiento fundamento de la acción. Refiriéndonos al fondo de la demanda, alegamos basados en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de los actores para intentar y sostener la demanda, basada en el contrato de arrendamiento ya mencionado. Consecuencialmente, no existe o falta la relación lógica entre a quien se otorga el derecho y quien lo pretende ejercer, según el art. 16 del Código de Procedimiento Civil, e indudablemente están llenos los extremos contenidos en el artículo 140 de dicho Código, es decir, no pueden hacer valer un derecho ajeno. Por otra parte, el artículo 1600 del Código Civil, establece la posibilidad de reconducción contractual cuando terminado un contrato de arrendamiento, el arrendador deja en disfrute al arrendatario y recibe el pago hecho por éste. En el caso que nos ocupa. Indudablemente existe un contrato a tiempo indeterminado con la ciudadana Narcisa viuda de Hernández, por ello solicitamos en nuestro escrito de contestación, se pidiera al tribunal Primero de Municipio, remitiera un informe referido al expediente donde son consignados las cánones de arrendamiento, los cuales son retirados por los aquí demandantes con el carácter de autorizados, por lo que tampoco podrían alegar la ignorancia de los hechos. Queda claro entonces que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre mi representado y la ciudadana Narcisa viuda de Hernández y así solicito sea declarado por éste Tribunal…”

El 05 de diciembre de 2016, se fijaron los límites de la controversia, los cuales se hicieron en los siguientes términos (folio 89):
“1. Hechos No Controvertidos:
PRIMERO: La existencia y ubicación del inmueble objeto de arrendamiento.
SEGUNDO: La propiedad del inmueble.
2.- Hechos Controvertidos:
PRIMERO: El término de la relación arrendaticia.
SEGUNDO: Cualidad de los demandantes para intentar la demanda o sostener el juicio.
TERCERO: La condición del contrato: determinado o indeterminado.
CUARTO: La reconducción tácita del contrato de arrendamiento.
QUINTO: El acuerdo de prórroga o renovación del contrato de arrendamiento”

Cursa a los folios 90 al 94 y 96 al 97, escritos de promoción de la parte demandada y actora respectivamente, siendo admitas por auto de fechas 20 de diciembre de 2016.

Una vez vencida el lapso de evacuación de pruebas, el A quo el 20 de febrero de 2017, fijó lapsos legales para llevar a cabo el debato oral.-

El 20 de abril de 2017, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en la cual declaró: “PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por los ciudadanos JOSEFINA DEL CARMEN HERNANDEZ SILVA, DULCE MARIA HERNANDEZ SILVA, LAURA OLIMPIA INFANTE HERNANDEZ, NANCY COROMOTO INFANTE HERNANDEZ, DOMINGO SEGUNDO INFANTE HERNANDEZ, CICILA JOSEFINA INFANTE DE BRACHO, EDGAR JESUS INFANTE HERNANDEZ, LUIS NORBERTO INFANTE RIERA y YOANNA JOSEFINA INFANTE RIERA, en su carácter de Co-herederos en la sucesión AURA ROSA HERNANDEZ DE INFANTE, en contra del ciudadano RAFAEL MARTÍN ÁLVAREZ, todos plenamente identificados. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

En fecha 27 de abril de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, abogado ALBERTO JOSÉ CASTILLO, apeló de la sentencia de fecha 20 de abril de 2017 (folio 113), oyéndose en ambos efectos el 20 de abril del año en curso, y ordenando remitir el asunto en original a la Unidad Receptora de Distribución y Documento (URDD) para que lo distribuya entre los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Distribución ésta que recayó a esta Alzada, recibiéndose el 08 de mayo de 2017, dándosele entrada el día 11 de mayo del presente año, se ordenó que la tramitación de la presente causa se haga por el Procedimiento Oral y no por el Breve conforme a lo previsto al artículo 879 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa y se fijó de acuerdo al artículo 517 eiusdem, el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy para la presentación de los informes de las partes. El 09 de junio de 2017, se dejó constancia que la parte actora presentó escrito de informes y fijó lapso para la presentación de observaciones; y el 22 de junio del año en curso, se dejó constancia que no compareció ninguna de las partes ni presentaron escritos, por lo que se fijó lapso para dictar y publicar sentencia establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Es pertinente acotar que la competencia jerárquica funcional de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

MOTIVA:

Corresponde a esté juzgado determinar si la decisión de fecha 26 de abril del 2016, en la cual él a quo declaro: “…PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda de Desalojo, intentada por los ciudadanos: JOSEFINA DEL CARMEN HERNANDEZ SILVA, LAURA OLIMPIA INFANTE HERNANDEZ, DOMINGO SEGUNDO INFANTE HERNANDEZ, YOANNA JOSEFINA INFANTE HERNANDEZ…”, está o no ajustada a derecho y para ello se ha determinar, si efectivamente los fundamentos dados en ella se corresponde o no con los hechos admitidos, los controvertidos y las pruebas promovidas, admitidas y evacuadas, encuadran o no con el supuesto de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla en la del a quo en la recurrida, para verificar si coinciden o no y en base al resultado de ello, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia apelada y así se establece.

Ahora bien, de acuerdo al a quo, en la audiencia preliminar quedaron como hecho aceptados. PRIMERO: La existencia y ubicación del inmueble objeto del contrato del caso de marras. SEGUNDO: La propiedad del inmueble, estableciendo como hecho controvertidos. A) El término de la relación arrendaticia. B) Cualidad de los demandantes para intentar la demanda o sostener el juicio. C) La condición del contrato; determinado o indeterminado. E) El acuerdo de prórroga o renovación del contrato de arrendamiento.

Dado, a que el accionado opuso la defensa perentoria de la falta de cualidad e interés para sostener el juicio de autos, por no ser la misma persona que suscribió el contrato de arrendamiento del caso sub lite, se ha de resolver previamente este particular.

Al respecto es pertinente señalar que el instituto jurídico de la cualidad está consagrado en el artículo 361 del Código adjetivo Civil, el cual preceptúa:
“…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…”

Por lo que de la lectura de él se determina, que la falta de cualidad e interés para intentar el juicio es con respecto al accionante, mientras que para sostener el juicio es defensa respecto al accionado, y no como erróneamente lo alegó la defensa de este último el cual fue Ilegalmente establecido por él a quo en la recurrida cuando decidió “…Se declara Sin Lugar la cuestión previa referente a la falta de cualidad e interés en el actor para sostener el juicio…”; motivo por el cual quien emite el presente fallo, tomando en consideración el fundamento de los hechos aducidos por el accionado para esta defensa “…La demanda tiene como basamento fundamental de un contrato de arrendamiento que une a su representado con la ciudadana Narciza Silva de Hernández, de fecha 20-04-2009; autenticado por ante la Notaria Publica de Carora; por lo que niegan, y rechazan en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada contra su representado, alegando la falta de cualidad e interés de los demandante, por ser parte del documento fundamental de la misma, es decir, el contrato de arrendamiento que alegan haber llegado a su término y que al no ser parte de dicho contrato, el mismo no les otorga ningún derecho…omisis…”; asume que la defensa opuesta de falta de cualidad es sobre los accionantes para incoar la demanda autos.

Ahora bien, para saber si efectivamente hay o no falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio; es necesario saber qué es la cualidad ad causam, qué es a lo que se refiere dicho artículo 361 eiusdem. A tal efecto, es pertinente traer a colación la sentencia N° RC.000301 de fecha 11/07/2011, con Ponencia del Magistrado Luis Ortiz Hernández, la cual señalo:
“…Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante. Efectivamente, como lo sostiene el formalizante, esta Sala se pronunció sobre la cualidad, entre otras en fallo N° 306 del 23 de mayo de 2008, caso: Representaciones Valeri Fashion F., C.A. c/ Administradora Alegría, C.A. y otra, en la que, citando al tratadista Luis Loreto Hernández se señaló que la cualidad “es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera”. (Negrillas del presente fallo).Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción. Ahora, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurídico correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita (…)” (Sic) (véase http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/RC.000301-11711-2011-11-135.HTML).
Doctrina esta que se acoge y aplica al caso sub lite, por lo que subsumiendo dentro de ella, los hechos de que el accionado con el escrito de contestación consignó letra “B”, la copia fotostática del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de pretensión de desalojo, suscrito por vía autentica por ante la Notaría Pública de Carora en fecha 26 de Junio del 2006, el cual quedo inserto bajo el N° 47, Tomo 24 del libro de autenticaciones, el cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código adjetivo Civil, y que al no haber sido impugnado se declara fidedigna y por ende de ella se evidencia, que la ciudadana SILVA HERNANDEZ , titular de la Cédula de identidad N° 1.434.736, viuda, en calidad de arrendadora, le cedió en arrendamiento el inmueble aquí pretendido en desalojo al aquí accionado RAFAEL ALVAREZ ANGULO, de acuerdo a la clausula segunda; por un plazo de vigencia de Tres (3) años contados a partir del 1 de Marzo del 2006 hasta Marzo del 2009; pudiendo prorrogarse por periodos iguales; pero condicionado el aquí. “EL ARRENDATARIO” enviara con un mes de anticipación al término vencimiento del contrato, una comunicación solicitando la prórroga, que en caso de concederla deberá hacerla por escrito “EL ARRENDADOR”; la no contestación a dicha petición, se entenderá como negativa a la renovación , obligándose “EL ARREDANTARIO” a la desocupación del inmueble una vez vencida la prorroga legal arrendaticia; el cual adminiculado con la copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito por vía autentica por dichos ciudadanos por ante la supra referida Notaria Publica el 20 de Abril del 2009, bajo el N° 21, tomo 14; el cual se aprecia conforme al artículo 429 Ibídem, y que al no haber sido impugnado, pues se determina , que con éste último se prorrogó la vigencia del supra referido contrato por dos años fijos, contados a partir del 01 de Marzo del 2009 hasta el 01 de Marzo del 2011; pudiendo prorrogarse por periodos iguales, si “EL ARRENDATARIO” enviará con un mes de antelación al Término del contrato, una comunicación solicitando la prórroga, que en caso de concederse, deberá hacerse por escrito por parte de “EL ARRENDADOR”, y que la no contestación al término del contrato se entenderá como negativa, obligándose “EL ARRENDADOR” a la desocupación del inmueble…”; Hechos éstos que adminiculado con la copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Torres del Estado Lara, en fecha 31-03-2008, bajo el N° 2, Tomo 9, protocolo primero, folio 4, la cual fue consignado por el accionado al oponer cuestiones previas, como anexo “A”, la cual cursa del folio 44 al 48; se determina, que en él la arrendadora del inmueble objeto del contrato aquí pretendido en desalojo, estando en vigencia el primer contrato le vendió dicho inmueble a las ciudadanas: DULCE MARIA HERNANDEZ SILVA, JOSEFINA DEL CARMEN HERNANDEZ SILVA Y AURA ROSA HERNANDEZ; y que por ende para el momento de la firma de la renovación de dicho contrato, la cual ocurrió el 1° de Mayo del 2009, la arrendadora ya no era la propietaria de dicho bien; hecho este que plantea entonces la procedencia o no de la falta de cualidad de los compradores del bien arrendado, para intentar el juicio de autos.
Al respecto considera quien decide, que la defensa de marras debe ser desestimada; ya que conforme a la doctrina jurisprudencial supra transcrita y aplicada al caso sub examine y de acuerdo al artículo 39 del Decreto N° 929 de fecha 24 de Abril del 2014, Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual preceptúa:
“…En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación…”; en concordancia con el articulo 6 eiusdem el cual preceptúa: “…La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado. La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley. 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión…”

Permite mantener la vinculación de la relación arrendaticia con los nuevo propietarios; por lo tanto al fenecer la renovación del contrato de marras y la prórroga legal arrendaticia sin que el arrendatario hubiese obtenido la sentencia favorable de retracto legal arrendaticio que había incoada contra los aquí accionantes; hecho cierto tal como consta de sentencia definitiva de fecha 16 de junio del 2015, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; consignado por la actora recurrente ante esta alzada, la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por el aquí accionado, contra sentencia de fecha 8 de Mayo del 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor del Medidas del Municipio Torres de esta circunscripción judicial, quien decidió “SIN LUGAR” la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Rafael Martin Álvarez Angulo, contra los ciudadanos: Narcisa Silva Viuda de Hernández, Dulce María Hernández Silva y Josefina del Carmen Hernández Silva, y contra la Sucesión Aura Rosa Hernández de Infante, conformada por los ciudadanos Cicila Josefina Infante de Bracho, Domingo Segundo Infante Hernández, Laura Olimpa Infante Hernández, Nancy Coromoto Infante Hernández y Edgar Jesús Infante Hernández, identificados en las actas procesales; y en consecuencia obliga a establecer, que los accionantes sí tienen legitimatio ad causam, para intentar la demanda de desalojo del bien por ser los propietarios del mismo, en virtud de haberlo adquirido de la arrendadora y propietaria inicial de la relación arrendaticia de autos; por lo que la decisión del a quo sobre este particular se ha de ratificar con la salvedad de la motivación supra expuesta y así se decide.-

Respecto a la decisión sobre el Término de la relación arrendaticia del inmueble pretendido en desalojo; Tenemos, que la parte actora adujo en la reforma de demanda y en la audiencia oral, que de acuerdo al último contrato de arrendamiento suscrito por la propietaria y arrendadora inicial ciudadana: Narcisa Silva Hernández con el arrendatario y aquí accionado Rafael Álvarez Angulo, el 20 de Abril del 2009, se estableció en la cláusula segunda, que la duración del mismo sería de dos años, hasta el primero de Marzo del 2011, y que sólo podría prorrogarse por un lapso igual de tiempo, si el arrendatario enviare al arrendador una notificación por escrito, solicitando la prórroga; lo cual afirma no ocurrió, por lo que a partir del 01 de Marzo del 2011 comenzó a correr la prórroga legal que según el artículo 26 del citado decreto era de 3 año, que vencieron el 01 de Marzo de 2014; no obstante que el accionado demandó el 21 de Enero del 2011 (antes que venciere el tiempo de vigencia del contrato de marras) por retracto legal de arrendaticio según causa N° KP12-V-2010-000220 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de esta circunscripción judicial, la cual fue declarada sin lugar en fecha 8 de mayo del 2015, e igualmente ratificada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de junio de 2015; mientras que el accionado aduce, que en virtud de la arrendadora haber retirado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres; Los cánones consignado hasta noviembre del 2015; pues evidencia el consentimiento de la arrendadora de mantener el contrato en forma indeterminada; quien emite el presente fallo. Observa; que la actora no dijo cuándo comenzó el primer contrato, sino que se limitó a decir que el ultimo fue firmado el 1 de Marzo del 2009, y de que la prórroga legal, según el artículo 26 de la Ley especial que rige la materia de arrendamiento de locales comercial, comenzó a correr a partir del 1 de marzo del 2011 y venció el 1 de marzo del 2014; hecho este que tal como fue supra establecido, en virtud de ser el primer contrato de arrendamiento firmado con la propietaria inicial de inmueble arrendado ciudadana Narciza Silva Hernández, en fecha 26 de junio del 2006; pudiendo ser prorrogable por igual periodo siempre y cuando el arrendatario lo solicitare por escrito al arrendador con un mes de anticipación al vencimiento del mismo y la arrendadora le respondiera la misma, ya que la no contestación de ésta a dicha solicitud, se entendería como negativa a dicha petición y en consecuencia, el arrendatario se obligaba a desocupar el inmueble; Todo ello tal como consta de copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres. Carora, consignado por el accionado, el cual cursa del folio 49 al 50, supra valorado y que adminiculado con la copia del contrato de renovación del referido contrato suscrito por vía autentica ante la referida Notaria Publica, el 20 de Abril del 2009, consignado por los accionante con el libelo de demanda como anexo 1, el cual fue supra valorado y que cursa del folio 5 al 6; cuya clausula segunda y tenor es el siguiente “El plazo de duración del presente contrato será de dos (2) años fijos, contados a partir del 01 de Marzo del 2009, hasta el 01 de marzo del 2011, y podrá prorrogarse por periodos iguales, si “El ARRENDATARIO” enviara con un mes de antelación al Termino del Contrato, una comunicación solicitando la prórroga que en caso de concederse deberá hacerse por escrito por parte de “EL ARRENDADOR”; La no contestación al Termino del contrato se entenderá como negativa, obligándose “EL ARRENDATARIO” a la desocupación del Inmueble; se determina, que de acuerdo a los dos contrato, la relación arrendaticia fue de 5 años, contados a partir del 1 de Marzo del 2006; al 1 de Marzo de 2011; y en virtud que no hubo, ni solitud de prórroga y obviamente tampoco hubo acuerdo o una manifestación por escrito de la arrendadora, de prorrogarla; como lo exige la cláusula segunda transcrita; pues de acuerdo al artículo 38 de la Ley de arrendamiento inmobiliario vigente y aplicable en ese momento, cuyo tenor es el siguiente:
“…Articulo 38 En los contratos de arrendamiento…llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes regla e); b); c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años;…sig.”

La cual es la misma del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arredramiento Inmobiliario para el Uso Comercial; se ha de concluir, que la relación arrendaticia del caso sub lite concluyó el 1 de Marzo del 2013. Y No el 1 de Marzo del 2014 como afirma la parte actora en sus conclusiones del escrito de reforma de demanda y así se establece.
Basado en lo precedentemente establecido y ante el alegato del accionado en la audiencia oral en la cual adujo: “En cuanto al contrato de arredramiento en lo referente a su Término se constata en autos, oficio emitido por el Tribunal Primero de Municipio Torres. La arrendadora siguió recibiendo o en todo caso retirando los cánones de arrendamiento, hasta noviembre 2015, lo que evidencia el consentimiento de la arrendadora de mantener en forma indeterminada la relación arrendaticia, por otra parte, es importante recalca la forma contradictoria en las expresiones de los accionantes, puesto que en este acto alegan no haber llegado a acuerdo alguno con respecto a la prórroga, sin embargo en el libelo de la demanda, en su parte de conclusiones establecen el presunto comienzo y fin de prórroga fue se contrapone con lo adicionalmente expuesto. Evidentemente estamos en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado”.
Este Juzgador desestima dicho alegato en virtud de lo siguiente: A) para que opere la presunción de renovación del contrato de arrendamiento de acuerdo al artículo 1600 del Código Civil el cual preceptúa:
“…Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”

Requiere que una vez vencido el contrato y su prórroga legal, haya inactividad del arrendador en lo que respecta a exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble arrendado, lo cual originaría una presunción respecto al arrendador de continuar con el contrato; y resulta, que de la propia conducta del arrendatario se determina la imposibilidad de establecer la presunción de renovación del contrato de marras, por cuanto antes de vencerse el segundo contrato de arrendamiento (suscrito el 20 de abril del 2009); ya el arrendatario según la parte actora había demandó a la arrendadora Narcisa María Hernández Silva, a las ciudadanas; Dulce María Hernández Silva; Josefina Del Carmen Hernández Silva y Aura Rosa Hernández Infante, por retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Vigente para esa época, en virtud que la primera de las nombradas como arrendadora, había vendido a los otras dos en fecha 13 de Septiembre del 2009, el inmueble arrendado, el cual es objeto de pretensión de desalojo en el caso sub examine; demanda está que según la actora comenzó el 21 de Enero del 2011, por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de esta circunscripción judicial; la tramitó con N° KP12-V-2010-000220; pero que de copia fotostática certificada de sentencia de fecha 16 de Junio del 2015, emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito, consignada en informes ante esta alzada, la cual a parte de evidenciar, que ratificó la decisión del a quo, declarando sin lugar dicha acción; se evidencia que en la narrativa estableció “que la referida demanda fue incoada en fecha 17 de Septiembre del 2010”; por lo que se infiere desde ese momento la existencia de conflicto del arrendador y el arrendatario respecto al contrato de marras y por ende imposible establecer la presunción la renovación del referido contrato; apreciación ésta que se refuerza con la conflictividad que se evidencia cuando el propio arrendatario aquí accionado aduce que estuvo consignado los cánones de arrendamientos; B) por cuanto ese argumento es hoy en día respecto a un contrato de arrendamiento de locales comerciales, es INOCUO, ya que para esta fecha a ellos no se le aplica la disposición del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; sino lo rige el artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso de Local Comercial; el cual no consagra la condición del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sino que establece las causales de desalojo y específicamente la del vencimiento del contrato como es la del literal g cuyo tenor es el siguiente:
“…Articulo 40 son causales de desalojo; a; b; C; d;…e; f, g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…sic”;

Apreciación esta que se refuerza con la opinión del doctrinario Patrio Kiriakidis L. Jorge; quien en su obra “El Régimen Inquilinario Venezolano luego de las recientes incorporaciones normativa. Fundación Estudios de Derecho Administrativo-Inquilino de derecho público N° 10. 2016.” Señaló respecto al desalojo “El Decreto Ley parece haber dado al Término un contenido distinto, menos técnico y más amplio, entendiendo que el desalojo es el modo de Terminación de Todo Contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado); motivo por el cual se ha de desestimar, los alegatos del accionado, que el contrato de marras es a tiempo indeterminado y de que se produjo la reconducción tacita del mismo y así se establece.
En cuanto a la acción de desalojo éste juzgador disiente del a quo, quien como fundamento de su decisión de Sin Lugar la demanda de autos adujo “Ahora bien, la parte demandante tenía la carga de probar todas las afirmaciones contenidas en el libelo de demanda y entre ellas los hechos constitutivos y fácticos de la causal de desalojo, es decir, la falta de acuerdo entre las partes, de prórroga o renovación del contrato de arrendamiento y no consta en autos las pruebas que acreditó esa falta de acuerdo o renovación del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción…” y en su lugar considera que sí quedaron demostrados en autos los hechos exigidos por el literal g del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso de Local Comercial, el cual preceptúa:
“…Articulo 40 son causales de desalojo; a… g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”

Efectivamente, tal como fue supra establecido, que el contrato de marras, sin prórroga legal venció el 1° de Marzo del 2013; y de que no hubo acuerdo entre las partes de renovar al mismo, ya que de acuerdo al contrato específicamente de la cláusula segunda, exigía que ella la solicitaría al arrendador por escrito y éste le manifestaría la aceptación de renovación por escrito; y de que la no respuesta de ésta se debía considerar como negativa a la renovación; hecho éste que no demostró haber peticionado el accionado, quien tenía la carga de la prueba, y no como erróneamente lo estableció el a quo al considerar, que la carga de la prueba del hecho negativo de no renovación la tenía la parte actora; ya que un hecho negativo se prueba con el hecho positivo; es decir, que tenía que probar el hecho haber solicitado tal prórroga o renovación contractual y que la arrendataria había acordado ésta; Carga probatoria ésta que no cumplió el accionado, sino que admitió la inexistencia de acuerdo de renovación expreso, cuando alegó la renovación tacita y el cambio de contrato de tiempo determinado a uno de tiempo indeterminado, lo cual fue supra desestimado; motivo por el cual se ha de considerar que las recurrida infringió el precedentemente transcrito articulo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso de Local Comercial; por lo que la apelación interpuesta contra esta se ha declarar Con Lugar, revocándose en consecuencia la misma; estableciendo la procedencia de la acción de desalojo del inmueble arrendado y así se establece.

DISPOSITIVA
En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por las accionantes JOSEFINA DEL CARMEN HERNANDEZ SILVA, DULCE MARIA HERNANDEZ SILVA, LAURA OLIMPIA INFANTE HERNANDEZ, NANCY COROMOTO INFANTE HERNANDEZ, DOMINGO SEGUNDO INFANTE HERNANDEZ, CICILA JOSEFINA INFANTE DE BRACHO, EDGAR JESUS INFANTE HERNANDEZ, LUIS NORBERTO INFANTE RIERA y YOANNA JOSEFINA INFANTE RIERA, en su carácter de Co-herederos en la sucesión AURA ROSA HERNANDEZ DE INFANTE, a través de su apoderado judicial abogado ALBERTO JOSÉ CASTILLO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 63.172, contra la decisión definitiva de fecha 20 de abril de 2017, (erróneamente puesto en la parte fine 20 de Abril de 2016) por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de esta Circunscripción Judicial, revocándose en consecuencia la misma.
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de desalojo del Local Comercial ubicado en la carrera 07 Contreras, entre calles 13 Camacaro y Av. 14 de febrero, Zona centro de esta ciudad, alinderado de la siguiente manera NORTE: Calle 14B Cecilio Zubillaga (frente); SUR: Parcela 04-09; ESTE: parcela 04-10 y OESTE: parcela 04-09, tal como consta en el escrito de reforma de la demanda, incoada por los ciudadanos JOSEFINA DEL CARMEN HERNANDEZ SILVA, DULCE MARIA HERNANDEZ SILVA, LAURA OLIMPIA INFANTE HERNANDEZ, NANCY COROMOTO INFANTE HERNANDEZ, DOMINGO SEGUNDO INFANTE HERNANDEZ, CICILA JOSEFINA INFANTE DE BRACHO, EDGAR JESUS INFANTE HERNANDEZ, LUIS NORBERTO INFANTE RIERA y YOANNA JOSEFINA INFANTE RIERA, en su carácter de Co-herederos en la sucesión AURA ROSA HERNANDEZ DE INFANTE, a través de su apoderado judicial abogado en ALBERTO JOSÉ CASTILLO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 63.172, contra del ciudadano RAFAEL MARTÍN ÁLVAREZ, a quien, se condena a entregar dicho local a las accionada.
De conformidad con el artículo 281 del Código adjetivo Civil, se condena en costa a la parte demandada por haber sido vencida en el recurso de autos.
De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiuno (21) días del mes Septiembre del año Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 207º y 158º.-
El Juez Titular,

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria,

Abg. Natali Crespo Quintero.

Publicada en esta misma fecha, Siendo las 8:59 a.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 2.
La Secretaria,

Abg. Natali Crespo Quintero.

JARZ/ar