TSJ Regiones - Decisión

En el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, seguido por el ciudadano CESAR ORLANDO LEÓN GUERRA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.122.641, representado en juicio por los abogados CARLOS FLORES SUÁREZ, CARLOS ARTEAGA ROJAS y JUAN GERARDO VILLEGAS LUGO, inscritos en el IPSA bajo los Nos, 24.213, 26.963 y 55.061, contra los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, españoles, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. E- 81.196.801 y E-81.702.545 respectivamente, representados en juicio por el ciudadano abogado defensor judicial, ENRIQUE FONT MUSSA, inscrito en el IPSA bajo el No. 134.952. Asimismo, contra los ciudadanos RAMIRO DUARTE y BERNANDINA CARREÑO PATIÑO, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 22.402.680 y 22.402.690 respectivamente, Representados en juicio por la abogada INILSA INES VIVAS HERNANDEZ, inscrita en el IPSA bajo el No. 136.836, se han suscitado las siguientes actuaciones judiciales:

En fecha 25 de octubre de 2007, fue presentada la demanda, para su distribución. Fue admitida por auto dictado en fecha 14 de noviembre de 2007 (folio 55 1ra pieza). De las diligencias practicadas con motivo de la citación, se observa que se agotó la citación personal, sin lograr la misma, fueron solicitados, acordados, publicados y consignados debidamente, los carteles de citación. Se observa que el ciudadano RAMIRO DUARTE, y, la ciudadana BERNARDINA CARREÑO quedaron citados conforme a lo establecido en el artículo 218 del código de procedimiento civil (12 de noviembre de 2008 – folio 103 1ra pieza). Hubo presentación de una contestación a la demanda, de forma anticipada, ello en fecha 17 de noviembre de 2008, por los ciudadanos BERNARDINA CARREÑO PATIÑO y RAMIRO DUARTE (folio 104 1ra pieza principal). A solicitud de parte, este Tribunal designó defensor judicial, para la defensa de los derechos e intereses de los no comparecientes, ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ANGELES LLERA DE ANZOLA, ello en fecha 9 de diciembre de 2008 (folio 112 1ra pieza). No obstante lo anterior, el defensor fue restituido por una nueva defensora judicial, ello en fecha 20 de enero de 2009 (folio 114 1ra pieza). De autos se evidencia que, la defensora judicial designada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley, en fecha 26 de febrero de 2009 (folio 118 1ra pieza). Hubo contestación a la demanda, presentada por la ciudadana defensora Judicial designada, en defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ANGELES LLERA DE ANZOLA, lo cual se verificó en fecha 2 de marzo de 2009 (folio 119 1ra pieza).

En fecha 2 de marzo de 2009, los codemandados, ciudadanos BERNARDINA CARREÑO PATIÑO y RAMIRO DUARTE, asistidos de abogada, presentaron escrito de contestación a la demanda.

El día 3 de marzo de 2009, a tenor de lo dispuesto en el artículo 889 del código de procedimiento civil, iniciaba en derecho el lapso de pruebas, no obstante se presentó un desorden procesal cuando en fecha 11 de marzo de 2009 (5to día de promoción de pruebas) al vuelto del folio 139 1ra pieza principal, la suscrita secretaria del Tribunal dejó constancia de la promoción de pruebas por parte de los codemandados BERNARDINA CARREÑO y RAMIRO DUARTE. Luego, fue acordada la notificación al ciudadano Procurador General de la República, en fecha 12 de marzo de 2009 (folio 139 1ra pieza), y, la citación de BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., como tercero, conforme a lo establecido en el artículo 382 del código de procedimiento civil. Contra este último auto, hubo apelación, oída en un solo efecto por auto dictado en fecha 24 de marzo de 2009 (folio 144 1ra pieza)

Consta en autos que el tercero llamado a la causa, quedó validamente citado en fecha 26 de marzo de 2009 (folios 146 y 147 1ra pieza). Fue debidamente notificado el ciudadano Procurador General de la República, y de esa notificación consto en autos en fecha 31 de marzo de 2009 (folio 148 1ra pieza). Asimismo, se evidencia de los autos respuesta de la Procuraduría General de la República, en fecha 15 de mayo de 2009 (folio 154 1ra pieza).

En fecha 15 de mayo de 2009, este Tribunal repone la causa al estado de ordenar nuevamente la citación de BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A. (folio 156 1ra pieza), fue comisionado el Juzgado de los Municipios del Área Metropolitana de Caracas, según se evidencia en oficio No. 1018 de fecha 15 de mayo de 2009 (folio 157 1ra pieza). El tercero llamado a la causa, presentó escrito de contestación a la demanda, en fecha 6 de abril de 2011 (folio 191 1ra pieza). Los codemandados, BERNARDINA CARREÑO PATIÑO y RAMIRO DUARTE, presentaron contestación a la demanda, a través de su representación judicial, en fecha 11 de abril de 2011 (folio 200 1ra pieza). Hubo reconvención, declarada inadmisible en fecha 13 de abril de 2011 (folio 226 1ra pieza)

En fecha 15 de abril de 2011 fueron providenciadas las pruebas promovidas por la representación judicial de la ciudadana BERNARDINA CARREÑO y del ciudadano RAMIRO DUARTE (folio 64 2da pieza). En fecha 26 de abril de 2011 fueron providenciadas las pruebas promovidas por la representación judicial del ciudadano CÉSAR ORLANDO LEÓN GUERRA (folio 86 2da pieza) en fecha 28 de abril de 2011 fueron providenciadas las pruebas promovidas por la representación judicial del tercero forzoso (folio 104 2da pieza).

No obstante todo lo anterior, en fecha 9 de mayo de 2011, este Tribunal repone la causa al estado en que se designe nuevo defensor judicial a los codemandados BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ÁNGELESN LLERA DE ANZOLA, acordando la nulidad de todo lo actuado a partir de la fecha 20 de enero de 2009 (folios 114 de la 1ra pieza), dejando incólume la notificación a la Procuraduría General de la República. En fecha 24 de mayo de 2011, este Tribunal suspende la presente causa (folio 61), y, a solicitud de parte, en fecha 09 de mayo de 2012, se ordena la reanudación de la misma (folio 26).

Notificadas las partes, en fecha 01 de marzo de 2013 este Tribunal designa nueva defensora judicial para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARIA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, nombrando a tal fin a la abogada MÓNICA PEREZ, inscrita en el IPSA bajo el No. 67.747 (folio 100). Dicha defensora Judicial, aceptó el cargo en fecha 16 de septiembre de 2013 (folio 107).

Vista la negligencia de la nueva ciudadana defensora judicial, en fecha 27 de septiembre de 2013 (folio 111), este Tribunal repone la causa al estado de designar nuevo defensor judicial, a los codemandados BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARIA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA. Notificadas las partes, en fecha 31 de julio de 2014 (folio 137), este Tribunal designa nuevo defensor judicial para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARIA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, nombrando a tal fin, al abogado ENRIQUE FONT, inscrito en el IPSA bajo el No. 134.952.

BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda, de forma anticipada, en fecha 5 de agosto de 2014 (folio 139).

En fecha 7 de julio de 2015, el abogado defensor, ENRIQUE FONT, aceptó el cargo designado y prestó juramento de Ley (folio 150). En fecha 9 de julio de 2015, hubo contestación a la demanda, presentada por la representación judicial de los ciudadanos BERNARDINA CARREÑO PATIÑO y RAMIRO DUARTE (folio 151).

El ciudadano defensor judicial designado, abogado ENRIQUE FONT, procediendo en nombre y representación de los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARIA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, presentó escrito de contestación a la demanda (folio 160).

La representación judicial del tercero llamado a la causa, en fecha 14 de julio de 2015, presentó contestación a la demanda. De autos se evidencia que, las partes promovieron pruebas, la representación judicial de los ciudadanos codemandados BERNARDINA CARREÑO PATIÑO y RAMIRO DUARTE, en fecha 20 de julio de 2015; el ciudadano defensor judicial, procediendo en representación de los codemandados BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, en fecha 22 de julio de 2015, y, en fecha 23 de julio de 2015, el tercero forzoso llamado a la causa.

En fecha 28 de septiembre de 2015 este Tribunal ordena el proceso, acordando el agregue de las pruebas y el lapso de ley conforme al debido proceso (folio 176 3ra pieza principal). Se ordenó la notificación de las partes. Notificadas las partes hubo promoción y providencia de pruebas, y, en fecha 20 de enero de 2016 este Tribunal difiere la publicación del fallo (folio 41 3ra pieza principal).

Tramitada y sustanciada la presente causa, descendió esta Juzgadora al estudio y análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, con motivo de dictar el correspondiente fallo, empero, pudo percatarse este Tribunal de lo siguiente: el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el No. 11 Tomo 98, no cumple con los requisitos esenciales de existencia y validez del contrato de arrendamiento, para configurar una relación arrendaticia, requisito indispensable para instaurar la demanda de retracto legal arrendaticio (artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Es el caso que el contrato consignado como instrumento fundamental de la pretendida acción de retracto legal arrendaticio, se encuentra viciado de nulidad absoluta, y ningún efecto puede emanar del mismo, en efecto la relación arrendaticia que alega el demandante no existe. Corolario de lo anterior, el ciudadano CESAR ORLANDO LEÓN GUERRA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.122.641, no tiene cualidad ni legitimación activa para intentar una demanda de retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, españoles, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. E- 81.196.801 y E-81.702.545 respectivamente, y, los ciudadanos RAMIRO DUARTE y BERNANDINA CARREÑO PATIÑO, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 22.402.680 y 22.402.690 respectivamente. En tal sentido la demanda debe ser declarada inadmisible, como en efecto será en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.-

Mediante documento autenticado en fecha 26 de mayo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el No. 11, Tomo 98, de los libros de autenticaciones de esa Notaría, la sociedad mercantil INVERSIONES AGOKA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha nueve (09) de Julio de 1.999 y anotada bajo el No. 50, Tomo 54-A, dio en arrendamiento al ciudadano CESAR ORLANDO LEON GUERRA, titular de la cédula de identidad No. 4.122.641 un inmueble constituido por:

“…Un apartamento SMI-Amoblado (según inventario anexo), ubicado en el piso 3, distinguido con el No. 3-2 y el cual se encuentra ubicado en la Urbanización La Trigaleña, Residencias “Los Chales”, en la Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, dicho inmueble será usado únicamente y exclusivamente con fines de vivienda por EL ARRENDATARIO y su familia…”

No obstante lo anterior, la sociedad mercantil INVERSIONES AGOKA, C.A., no patentó o demostró ante el ciudadano Notario Público estar autorizado para arrendar el inmueble, ello por medio de autorización expresa y fehaciente o poder que le acredite para arrendar, entendiendo este Tribunal que dicha sociedad mercantil no estaba facultada para arrendar el inmueble objeto de la presente controversia, encontrándose en tal sentido viciada de nulidad absoluta la relación arrendaticia invocada por el accionante, y desconfigurado su derecho de demandar por retracto legal arrendaticio.

Es el caso que los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresan lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (Negrillas del Tribunal)

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. (Negrillas del Tribunal)

Con fundamento en lo anterior, lo primero que debe encontrarse configurado para tener cualidad activa con el fin de instaurar juicio de retracto legal arrendaticio, es ser arrendatario del inmueble objeto de la venta, lo cual no es el caso bajo estudio, donde evidencia este Tribunal que el sujeto que demanda no tiene cualidad de arrendatario por cuanto la sociedad mercantil INVERSIONES AGOKA, C.A., no puede otorgarle tal cualidad, se repite, no estaba facultada para arrendar el inmueble objeto de la controversia.

En el sub iudice, el ciudadano CESAR ORLANDO LEON GUERRA, titular de la cédula de identidad No. 4.122.641 no probó ser arrendatario del inmueble cuyo retracto legal ha demandado, debido que dicha cualidad no emana del documento (nulo de nulidad absoluta) que ha presentado como fundamental de su pretensión, quedando desvirtuada su capacidad para incoar o accionar como lo ha hecho en contra de los compradores del inmueble, además de lo anterior, no consta en autos en ninguna de las partes del presente expediente que los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, españoles, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. E- 81.196.801 y E-81.702.545 respectivamente, hayan autorizado o entregado mandato autentico a la sociedad mercantil INVERSIONES AGOKA, C.A., para arrendar el inmueble, ni aun consta en autos que dichos ciudadanos se hayan comportado en modo alguno ante el ciudadano CESAR ORLANDO LEON GUERRA como legítimos arrendadores del inmueble ni que hayan recibido cantidades personalmente en calidad de canon de arrendamiento.

Durante el recorrido procesal del expediente, se percata esta Jurisdicente que los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, españoles, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. E- 81.196.801 y E-81.702.545 respectivamente, no han actuado personalmente en este estrado, y, que existe indicio suficiente en criterio de quien suscribe, que no se encuentran en el país, pues, es el caso que el ciudadano defensor judicial que les representa, señaló: “…me fue informado por vecinos del inmueble objeto de esta causa, que los mencionados ciudadanos se encuentran viviendo fuera de Venezuela desde hace varios años…” todo lo cual configura suficiente indicio de que los propietarios del inmueble no están en conocimiento sobre el arrendamiento (nulo de nulidad absoluta) que la sociedad mercantil INVERSIONES AGOKA, C.A., sin estar facultada, pactó con el hoy demandante sobre el inmueble. Corolario de lo anterior, siendo que no consta en autos facultad expresa para que la sociedad mercantil comentada arrendara el inmueble, resultando nulo por tal circunstancia y nula de nulidad absoluta y de pleno derecho la relación arrendaticia invocada por el actor, asimismo, considerando que existe suficiente indicio en que los ciudadanos propietarios del inmueble no se encuentran en el país y que no han recibido cantidades en dinero por el arrendamiento del inmueble, ni se han comportado como propietarios arrendadores ante el hoy actor, difícilmente y además imposible en derecho puede considerarse satisfecho todo el extremo establecido por el legislador en los antes señalados artículos 42 y 43 ejusdem para instaurar la demanda de retracto legal arrendaticio que ha sido incoada por el ciudadano CESAR LEON GUERRA. Y así se declara.-

Encuentra este Tribunal que distinto a la írrita relación arrendaticia invocada por el ciudadano CESAR LEON GUERRA, en la que una sociedad mercantil le arrendó un inmueble que no le pertenece en propiedad y sin estar facultada a tal fin, se presenta la venta mediante la cual los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARIA ANGELES LLERA de ANZOLA, antes identificados venden a través de apoderada judicial plena y absolutamente facultada, y ello en Registro Inmobiliario y de forma solemne, a los ciudadanos RAMIRO DUARTE y BERNARDINA CARREÑO PATIÑO (documento público que riela del folio 20 en delante de la 1ra pieza principal – apreciado y valorado como documento público conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de procedimiento civil en concordancia con el 1360 del código civil).

Es el caso que el ciudadano CESAR ORLANDO LEON GUERRA y su representación judicial, han actuado en evidente deslealtad y probidad ante el proceso al silenciar y ocultar el hecho cierto y real en que quien le arrendó el inmueble fue una sociedad de comercio y no los propietarios del mismo, y ello sin estar facultada ni autorizada para celebrar tal negocio jurídico, todo lo cual no fue señalado en el libelo de la demanda ni durante el decurso del proceso, y es el caso que dicha sociedad mercantil no es demandada en el sub iudice. Ciertamente la ciudadana representante legal de la sociedad de comercio INVERSIONES AGOKA, C.A., es la misma ciudadana apoderada judicial que vendió en nombre de los propietarios del inmueble a los hoy accionados, pero, es oportuno destacar que el poder que le faculta para vender el inmueble fue otorgado en fecha 8 de diciembre de 2006, es decir, DOS (2) AÑOS, SEIS (6) MESES y DOCE (12) DÍAS después de celebrada la irrita y nula relación arrendaticia, según documento autenticado en fecha 8 de diciembre de 2006 en la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el No. M64 Tomo 328 que se aprecia y se valora como documento público conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de procedimiento civil en concordancia con el 1360 del código civil.

En colofón de lo anterior, dicha ciudadana ni la sociedad mercantil mantenían ninguna relación con el propietario antes de la fecha de la autenticación del poder que figura en la venta del inmueble, y, no puede pasar por alto este Tribunal que la ciudadana no actuó sino en representación judicial de una sociedad mercantil, no en nombre de los propietarios como actúa en la venta. Todos estos particulares y circunstancias generan un fuerte indicio en el cual este Tribunal se fundamenta para asumir que los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA no se encuentran en el país desde hace un tiempo considerablemente suficiente como para no estar en conocimiento ni del írrito arrendamiento ni de la demanda que encabeza las presentes actuaciones, además, para asumir que el demandante de autos no tiene legitimación activa para instaurar el presente juicio, y que en consecuencia la demanda debe ser declarada inadmisible. Por su parte, los ciudadanos propietarios sí se encuentran debidamente representados en la venta toda vez que otorgaron poder de administración de bienes en fecha 8 de diciembre de 2006 a la ciudadana que en su nombre, vende a los hoy demandados ciudadanos RAMIRO DUARTE y BERNANDINA CARREÑO PATIÑO. Y así se declara.-

Además de todo lo anterior, la República Bolivariana de Venezuela se constituye un Estado Social de Derecho y de Justicia, y, en honor a la realidad de los hechos que de la apreciación y valoración de todas las actas del presente expediente ha resultado, y, considerando que la honorable Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, Vicepresidenta de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Discurso de Orden, Sesión Solemne, acto de Apertura de Actividades Judiciales 2013, publicado dicho discurso por el Tribunal Supremo de Justicia “Fundación Gaceta Forense” Edición y Publicaciones, Caracas / Venezuela, año 2013, como: “El acceso a la justicia y el ciudadano visible” expresó:

“…El modelo de sociedad que estamos construyendo y en el cual pretendemos fundar una sociedad justa y equilibrada, donde la desigualdad haya desaparecido, tiene que aceptar como un valor fundamental la moral y la integridad por encima de intereses mezquinos, alejándonos de la valoración material de la vida.
Sobre esta necesidad el educador y conocido poeta Tagore nos da pie para una reflexión final:
La historia ha llegado a un punto en que el hombre moral, el hombre íntegro, está cediendo cada vez más espacio, casi sin saberlo (…) al hombre comercial, el hombre limitado a un solo fin. Este proceso, asistido por las maravillas del avance científico, está alcanzando proporciones gigantescas, con un poder inmenso, lo que causa el desequilibrio moral del hombre y oscurece su costado más humano bajo la sombra de una organización sin alma.
Estos aspectos analizados nos llevan a afianzar nuestro compromiso como juezas y jueces que renovamos cada año en ocasiones como la presente, el tradicional Acto de Apertura Judicial.
Todo este sistema se amalgama y se hace armonioso cuando los jueces dan respuestas oportunas a quien las necesita, cuando con conciencia social logran romper con los atavismos que los encadenan a una manera de sentenciar vacía y matemática, pero logra su plenitud cuando se elabora desde el seno mismo de la sociedad…
…Es frecuente que los jueces y juezas estemos en contacto con la experiencia de la injusticia, frente a lo que otros seres humanos son capaces de hacer a otros seres humanos. No puede un juez o jueza en estos casos al sentenciar sustentarse solamente con el mandato de una norma jurídica, soslayando los demás principios y valores de la Constitución. La base legal debe considerársela como un todo, especialmente si ya sabemos que la Constitución es quien informa a esa norma. Además, como lo señala Zagrebelsky, no podemos pensar en juezas y jueces que se mantengan impasibles frente a la injusticia cuando esta se presenta frente a ellos, no sólo porque se trata de seres humanos, sino porque la sociedad que queremos construir exige de nosotros un compromiso con la justicia…”

En este sentido, rompiendo con los atavismos que encadenan a los Jueces en una manera de sentenciar, vacía y matemática, asimismo, coadyuvando a que el ser humano y específicamente el ciudadano Venezolano logren enriquecer y ensalzar al hombre moral, social e íntegro, despojándole espacio al hombre comercial, sin sentimientos humanos y sociales, y en honor a la verdad de los hechos, así como al progreso humano socialista que caracterizan a esta Nación, es por todo ello que este Tribunal infiere en que el ciudadano CESAR ORLANDO LEON GUERRA, no tiene cualidad ni legitimación activa para instaurar un juicio de retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZALEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOL, cuando evidentemente éstos ciudadanos nunca se han comportado como arrendadores del inmueble, nunca han recibido cantidades en dinero por concepto de canon, y muy presumiblemente y por indicio suficiente antes señalado, nunca estuvieron en conocimiento sobre el hecho en que un tercero no autorizado ni patentado de forma autentica haya arrendado su inmueble en su nombre. Tampoco se encuentra facultado ni tiene cualidad o legitimación activa el ciudadano demandante para demandar retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos RAMIRO DUARTE y BERNARDINA CARREÑO PATIÑO, quienes compraron el inmueble de buena fe a una apoderada judicial que sí acreditó su capacidad y cualidad para representar a los vendedores, y ello de forma solemne en el registro inmobiliario respectivo. En un estado Social, de derecho y de justicia, no puede un Juez actuar de forma matemática y vacía, declarando el retracto de una venta que ha sido materializada de forma solemne, por el hecho en que un tercero (no propietario) haya arrendado el inmueble, sin evidenciarse el conocimiento de este hecho por parte de los propietarios del inmueble, pues, la verdadera intención del legislador al crear la norma, es SANCIONAR al vendedor que está en pleno conocimiento de que está vendiendo un inmueble que ha arrendado con anterioridad, a un tercero no involucrado en la relación arrendaticia, sin honrar la preferencia que naturalmente debería tener el inquilino o arrendatario, distinto es el presente caso donde se persigue castigar al vendedor que desconoce que su inmueble ha sido arrendado por una sociedad mercantil a la cual nunca le otorgó poder o facultades expresas a tal fin, hecho que se repite no consta en ninguna de las actas que conforman el presente expediente.

Respecto de lo anterior, es importante destacar que el ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, dejó entre otros legados jurídicos, un profundo y trascendental estudio en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado:

“La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado….”

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro Luis Loreto, es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA; Mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente ES DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo.

En el caso de autos, el ciudadano CESAR ORLANDO LEON GUERRA no tiene la cualidad de arrendatario señalada en el libelo de la demanda, lo cual es requisito indispensable para instaurar el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, pues, como se ha evidenciado, el instrumento fundamental de la pretensión no configura la relación arrendaticia, cuando quien arrendó el inmueble, lo hizo sin ser el propietario del mismo, y sin estar facultado de forma expresa o autentica a tal fin, motivo por le cual se insiste en que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.-

Bajo las consideraciones antes citadas, concluye esta juzgadora en que el Tribunal yerró al admitir la demanda, y, considerando que los requisitos necesarios para la admisión de toda demanda, merecen estricta observancia de parte del Juez ante el cual ha sido presentada aquella -antes de admitirla y también en cualquier estado y grado del proceso- por ser una actuación judicial de orden público; considerando que es criterio jurisprudencial reiterado por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de octubre de 2001, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini Exp. N° 2001-0104, que: “la revisión de las causales de inadmisibilidad, proceden en cualquier estado y grado de la causa por ser dichas causales de orden público; aún cuando haya sido admitida la demanda”; y, siendo que la inadmisibilidad de la demanda, puede ser declarada por el Juez competente de oficio o a solicitud de parte, no solo cuando la misma sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, sino que también, cuando resulte contraria a los requisitos esenciales del procedimiento y conducción procesal, al orden público y a las buenas costumbres, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, DECLARA:

PRIMERO: INADMISIBLE, la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el Ciudadano CESAR ORLANDO LEÓN GUERRA, cédula de identidad No. 4.122.641, contra los Ciudadanos BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ y MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, cédulas de identidad Nos. E- 81.196.801 y E-81.702.545 respectivamente, y contra los ciudadanos RAMIRO DUARTE y BERNANDINA CARREÑO PATIÑO, cédulas de identidad Nos. 22.402.680 y 22.402.690 respectivamente. Y así se declara.-

SEGUNDO: Se deja sin efecto el auto de admisión dictado en la presente causa, así como todas las actuaciones que tuvieron lugar posterior al mismo.