TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL (BIENES) Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, doce (12) de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º

Exp. Nº KP02-R-2017-000614

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana DAXI COROMOTO BERMUDEZ CAÑIZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.409.250.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Reyber José Pire Gutiérrez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 61.681.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCI PASTORA SAAP DE ROMERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad numero V-3.316.442 y V-4.721.100, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada Sarah Adela Saap de Otamendi, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 80.218, actuando en nombre propio y en el de la ciudadana Lucy Pastora Saap de Romero.-
MOTIVO: Oferta Real de Pago.-
SENTENCIA: Definitiva.-

En fecha 26 de junio de 2017, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 368-2017, de fecha 21 de junio de 2017, emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo del juicio por motivo de OFERTA REAL DE PAGO, interpuesta por la ciudadana DAXI COROMOTO BERMUDEZ CAÑIZALEZ, contra las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCI PASTORA SAAP DE ROMERO
Posteriormente, en fecha 27 de junio de 2017, es recibido en este Juzgado Superior el presente asunto.
Dicha remisión obedece al auto de fecha 21 de junio de 2017, dictado por el referido Juzgado mediante el cual se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 16 de junio de 2017, por el abogado REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 12 de junio de 2017, que declaró sin lugar la solicitud de oferta real de pago.
En fecha 03 de julio de 2017, la Jueza Temporal de este Tribunal de ABOCA al conocimiento de la presente causa, así mismo le dio entrada al presente asunto y se fijó el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de septiembre de 2017, se dejo constancia que venció la oportunidad establecida para el lapso de informes, presentando escrito la abogada Sarah Otamendi Saap, actuando en representación de la parte demandada, asimismo presento escrito de informes el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, en su condición de apoderado de la parte demandante.
En fecha 02 de octubre de 2017 se deja constancia que en fecha 29 de septiembre de 2017, venció la oportunidad legal para la observación de informes, presentando escrito la abogada Sarah Otamendi Saap, actuando en representación de la parte demandada, en consecuencia el tribunal se acoge a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de sentencia.
Revisadas las actas procesales, pasa este Órgano Jurisdiccional a decidir previa las consideraciones siguientes:
I
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “(Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)
Que la competencia atribuida per saltum por la Resolución de la Sala Plena Nro. 2009/006, de fecha 18 de noviembre del 2009; a los Tribunales Superiores en materia civil ordinaria aplicaría a las apelaciones interpuestas contra las decisiones que dicten los Tribunales de Municipio.
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra de una sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
II
DE LA DEMANDA INTERPUESTA

Mediante escrito presentado en fecha 21 de octubre de 2015, por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 61.681, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Daxy Coromoto Bermúdez Cañizalez, bajo los siguientes términos de hecho y de derecho:
Narra el actor en su escrito de libelo de la demanda que, “(…) desde el año Mil Novecientos Noventa y Uno (1991), [su] representada la ciudadana DAXY COROMOTO BERMUDEZ CAÑIZALEZ, anteriormente identificada, ha venido ocupando de manera legitima en calidad de arrendataria y con una permanencia pacifica y continua, un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nro. 36, ubicado en el piso 3 del EDIFICIO SAAP, avenida 20 entre calles 28 y 29, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, según primer CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre dicha ciudadana y la Sociedad Mercantil ADMINISTRA BIENES SAAP C.A, empresa inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 27 de Marzo de 1990, bajo el Nro. 66, Tomo 12-A y representada por las ciudadanas Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero (…) celebrándose posteriormente otros contratos de arrendamiento entre las mismas partes y en los mismos términos, (…) el segundo contrato de arrendamiento celebrado en el año 1993, y el ULTIMO contrato de arrendamiento que suscribieran las partes en el 2008, marcado con la letra “D”, donde se establecía textualmente en la cláusula DECIMA NOVENA que: El presente contrato tendrá un plazo de duración de UN (1) AÑO, no prorrogable, contado a partir del primero (01) de enero de 2008, esto es hasta el primero (01) de enero de 2009 …(Omissis)… este en el cual evidentemente se produjo el efecto de la Tacita Reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Venezolano Vigente, por cuanto una vez vencido el mismo, [su] representada continuo con la posesión del inmueble arrendado de manera pacífica y continua (sin oposición del propietario), razón está por cual dicho contrato se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y continuando la arrendataria del inmueble cumpliendo de manera puntual con todas y cada una de las obligaciones impuestas por la ley, (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Que, “(…) la relación arrendaticia continuo su curso de manera normal sin ningún tipo de inconvenientes, hasta el punto que en el mes de Julio del año Dos Mil Doce (2012), las propietarias (arrendadoras) del inmueble, las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, (…) DECIDEN de manera voluntaria OFERTAR en VENTA el inmueble que [su] representada ocupa en calidad de inquilina desde el año Mil Novecientos Noventa y Uno (1991), en vista de la responsabilidad que la misma había demostrado en el cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, haciendo tal NOTIFICACION por escrito y de manera formal (…) señalando que dicho ofrecimiento lo hacían de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por ser un EDIFICIO que tenia para esa fecha Veinte (20) años o más de Construcción, dedicado (exclusivamente) al arrendamiento, ofreciéndole además la PRIMERA OPCION a [su] representada, por ser la arrendataria del apartamento, (…) señalando textualmente en dicha notificación enviada a [su] representada, lo siguiente:
PRECIO: En vista de que hasta la presente fecha no se han constituido en el Estado Lara los órganos regionales de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda competente para la determinación del cálculo del justo valor y dado que en fecha 23 de septiembre de 2011 fue realizado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren de conformidad con los presupuestos de Ley el avaluó de cada uno de los inmuebles que conforman el Edificio Saap, de la cual se desprende que el valor del inmueble ofertado es de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 434.780,88) cantidad que sirvió de base para efectuar el descuento del diez por ciento (10%) previsto en el numeral segundo del artículo 137 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, razón por la cual que procedemos a estimar, como formalmente lo hacemos en este acto, el precio de venta del inmueble antes identificado en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL TRESCIENTOS DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 391.302,92). CONDICIONES Y MODALIDADES: El precio de venta antes fijado deberá ser pagado en un plazo no mayor de UN (01) AÑO, contado a partir de la aceptación de la presente oferta, a los fines de la obtención del respectivo crédito hipotecario, si este fuese necesario. Asimismo reiteramos que hasta tanto se suscriba el documento definitivo de venta del inmueble ofertado se mantendrá vigente su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes a su condición de arrendatario, de acuerdo a la ley de contrato de arrendamiento antes identificado. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Señala que, “(…) una vez recibidas las notificaciones por parte de los inquilinos, comienzan los arrendatarios que estaban interesados en adquirir los apartamentos a buscar a las propietarias (arrendadoras) del inmueble, con el objeto de entablar con ellas conversaciones amistosas con la intención de concretar la VENTA en el menor tiempo posible (lo cual resulto infructuoso) ya que no pudieron llegar a ningún acuerdo con las propietarias, por cuanto estas siempre y en todo momento ponían alguna excusa para no reunirse y cuando los interesados lograban conseguirlas y se reunían, estas suspendían las reuniones de manera intempestiva y sin motivo alguno (manteniéndose por estas razones las conversaciones y reuniones por varios meses), teniendo por lo tanto las propietarias luego de transcurrir el tiempo una excusa para con los arrendatarios notificados, que era que les decían que si les podían vender los apartamentos pero por un precio mayor al señalado en la OFERTA DE VENTA por cuanto habían pasado ya muchos meses de realizada la misma (desconociendo el monto acordado en la Resolución Administrativa signada con el Nro. 016-2011-I de fecha 23-09-2011), que ellas mismas habían solicitado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara y desconociendo además que ya habían realizado de manera voluntaria la OFERTA DE VENTA en base a ese monto y que dicha oferta había sido aceptada, viendo por lo tanto todos aquellos interesados en adquirir los apartamentos, desvanecidas sus esperanzas de tener un techo propio y presumiendo (en vista de la actitud asumida por las propietarias) que tal procedimiento lo habían llevado a cabo las mismas solo para cumplir con lo establecido en la ley, razón está por la cual una vez que comienza a funcionar en este estado la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI-LARA), acude [su] representada ante este organismo (EN EL AÑO 2013) con el objeto de solicitar el Procedimiento Administrativo para la determinación del Cálculo de Justo Valor de la Vivienda y por ende la Regulación y Fijación del Canon máximo de arrendamiento (…) y demostrarles a las propietarias que aunque hubiese transcurrido el tiempo el precio del apartamento ofertado se mantenía (…) procedimiento este que una vez interpuesto es sustanciado e instruido por este organismo conforme lo dispone la normativa legal vigente (expediente signado con el Nro. B-208-09-2014), llevándose a cabo las respectivas actuaciones entre las cuales se encuentra la realización del avaluó del inmueble para determinar las condiciones que presentaba el mismo (avaluó este que se hace en fecha 03 de marzo del año 2015, a las 9:30 de la mañana), siendo concluido en fecha 29 de Mayo de 2015, que es la fecha en la que se PUBLICA la respectiva PROVIDENCIA Administrativa (signada con el Nro. 00090), (…) se señala en el Considerando numero Diecisiete (17) que se obtuvo un valor del apartamento en cuestión de TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 359.077,14) y RESUELVE regular el canon máximo de arrendamiento del inmueble en la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.897,69) (…) dicho canon arrendaticio es aceptado de manera voluntaria por [su] representada y será pagado puntualmente por ella, en la cuenta bancaria que al respecto existe en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), a partir del momento que las propietarias del inmueble acepten el monto acordado para la VENTA del apartamento y hasta el momento que se produzca la venta definitiva del mismo. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Alega que, “Una vez publicada entonces la PROVIDENCIA administrativa y teniendo ya el nuevo VALOR del inmueble, aplicando la metodología del cálculo para el justo valor establecida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, obteniendo el mismo como ya se dijo un valor de TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 359.077,14), el cual se asemeja mucho al valor OFERTADO por las propietarias del inmueble en el año Dos Mil Doce (2012), (…) proce[dio] [su] representada a dar formal cumplimiento a lo establecido en la ley referente a NOTIFICAR a las propietarias del inmueble, las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, (…) siendo recibida FORMALMENTE dicha Notificación por la secretaria de las Propietarias, entablando de nuevo [su] representada a partir de ese momento conversación con las mismas (al igual que todos aquellos arrendatarios que estaban interesados en adquirir los apartamentos y que habían realizado tal procedimiento), para lograr que estas ciudadanas procedieran (ahora sí y de manera definitiva) a la Venta del Inmueble por el PRECIO JUSTO acordado en la nueva Providencia Administrativa (emanada del organismo competente), y dar cumplimiento por lo tanto A LA OFERTA DE VENTA que las propietarias habían realizado en el año 2012 (que no se pudo concretar), conversaciones estas que también resultaron infructuosas, ya que al igual que la primera vez, las propietarias comenzaron a poner excusas y le decían a los interesados que no iban a vender porque para ellas ese no era el precio del inmueble y que no iban a respetar ni el monto ofertado en principio por ellas mismas ni el monto señalado en la Providencia Administrativa. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Finalmente solicitó que, “(…) el presente OFRECIMIENTO REAL sea admitido y sustanciado conforme a derecho y en fin declarado con lugar con todos los pronunciamientos de ley, estimando la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 359.077,14), o lo que es lo mismo Dos Mil Trescientas Noventas y Tres con Ochenta y Cuatro (2.393,84) Unidades Tributarias. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita)
III
DE LA CONTESTACIÓN
Mediante escrito presentado en fecha 03 de mayo de 2017, por la ciudadana Sarah Otamendi Saap, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana Lucy Pastora Saap de Romero, rechazó la oferta real de pago haciéndolo en los siguientes términos:
Que, “(…) Rechaza[n] en todas y cada una de sus partes la oferta real de pago realizada por la ciudadana DAXI COROMOTO BERMUDEZ CAÑIZALEZ, plenamente identificada en autos, por ser falsos todos los fundamentos de hecho y derecho alegados en su escrito ofertivo, así como inexistente la obligación de pagar un precio y por parte de [sus] mandantes de recibirlo, pues no se ha materializado una compra venta del inmueble que es propiedad de [sus] representadas, y en ningún momento han transmitido su propiedad a la accionante, es decir, es inexistente el contrato que según sus dichos derivan la obligación de pago, y en consecuencia, inexistente la mora que haría procedente un procedimiento de esta naturaleza. (…)” (Mayúsculas de la cita)
Negó, rechazó y contradijo, “(…) todos y cada uno de los hechos expresados por la accionante en el momento de instaurar la presente acción por ser falsos e improcedente la oferta real de pago admitida por [ese] Tribunal, (…)”.
Señala que, “(…) la actora fundamenta su oferta en una supuesta y negada acreencia o deuda, como lo es el pago de un precio producto de una venta que no existe ni ha existido tal y como ella misma lo afirma en su PETITORIO la expresar: “para que procedan de una vez por todas a darme en venta pura y simple perfecta e irrevocable y sin reserva alguna y por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el inmueble constituido por… (omisis)”, Es decir, que [sus] mandantes no han vendido el inmueble que allí identifican, y en consecuencia, siendo inexistente la compra venta del inmueble, no puede existir un precio, y menos aun una acreencia a favor de [sus] representadas pues no existe el contrato que de origen a la misma. (…)” (Mayúsculas de la cita)
Que, “(…) fundamenta la accionante esta oferta real de pago en una preferencia ofertiva de venta realizada por las propietarias en el mes julio del año 2012 por un monto, en unos términos y condiciones distintos a los que aquí se ofertan, y la cual tenía una vigencia de 90 días, plazo que transcurrió sin recibir respuesta escrita por parte de la parte ofertada, quien pretende responderla luego de 5 años de realizada. (…)” (Negrita de la cita)
Que, “(…) en dicho periodo [sus] representadas no recibieron respuesta alguna de la arrendataria lo que la Ley interpreta como rechazo por la omisión o ausencia de respuesta a la mencionada oferta, quedando en consecuencia sin efecto la misma, o pudiendo el arrendador da en venta a terceros el inmueble ofertado. (…)”
Indica que, “(…) como defensa subsidiaria, y ratificando que no existe la obligación de pagar un precio por parte de la actora, pues el inmueble no ha sido vendido, así como que la preferencia ofertiva realizada por las propietarias se extinguió en el mes de octubre del año 2012; y solo para justificar más aún la improcedencia de la oferta real del pago realizada a través de la presente acción, (…) la preferencia ofertiva realizada por [sus] representadas en el año 2012, contenía un precio y condiciones ofertadas distintas a la oferta real que pretende hacer la actora en este procedimiento. No puede la ofertada modificar las condiciones, plazos y precios contenidos en la misma y pretender la aceptación tacita de [esas] nuevas condiciones por parte de [sus] mandantes, pues las mismas se deberían considerar una contrapropuesta que necesariamente debe ser aceptada por la oferente, y que desde ya rechaza[n], siendo que la oferta inicial realizada por las propietarias se encuentra extinguida desde el mes de octubre del año 2012. (…)”
Que, “(…) la Providencia Administrativa consignada por la accionante sólo se refiere a la fijación de un canon de arrendamiento, pero en nada se refiere a la obligación de venta por parte de las propietarias en un precio determinado. (…)”
Finalmente solicitó se declare Sin Lugar la oferta real de pago incoada por la parte demandante.
IV
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. Dicho esto, pasa esta Juzgadora al análisis de todas las pruebas traídas al presente juicio, en los siguientes términos:
De las pruebas promovidas por el demandante:

• Marcado con la letra “A” (Folios 07 y 08) Original de poder otorgado por Daxi Coromoto Bermúdez Cañizalez a Reyber José Pire Gutiérrez quien es abogado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.409.250, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el numero 61.681. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil conjuntamente con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “B” (Folio 09) Copia fotostática simple de fianza solicitada por las propietarias del inmueble a la arrendataria, como requisito fundamental para celebrar el contrato. Esta alzada observa que sobre dicha documental recae una impugnación en virtud de que la misma fue presentada en copias simples, y no en originales, razón por la cual, pierde todo valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con la letra “C” (Folios del 10 al 17) copias fotostáticas simples de contrato de arrendamiento celebrado entre Administra Bienes Saap, C.A en su condición de arrendadora y Daxy Bermúdez en su condición de arrendataria. Esta alzada observa que sobre dicha documental recae una impugnación en virtud de que la misma fue presentada en copias simples, y no en originales, razón por la cual, pierde todo valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con la letra “D” (Folios del 18 al 20) copia fotostática del ultimo contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes en el año 2008, y en el cual se establecía textualmente en la cláusula Décima novena que “El presente contrato tendrá un plazo de duración de UN (1) AÑO, no prorrogable, contado a partir del primero (01) de enero de 2008, esto es hasta el primero (01) de enero de 2009 (…)”.Esta alzada observa que sobre dicha documental recae una impugnación en virtud de que la misma fue presentada en copias simples, y no en originales, razón por la cual, pierde todo valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con la letra “E” (Folios del 21 al 23) copia fotostática simple de la resolución emitida por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, en la cual se regulan los precios de todos y cada uno de los apartamentos y oficinas comerciales que conforman el EDIFICIO SAAP. Dicha documental se valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, observando además esta juzgadora, que si bien la misma se presento en copia simple, no es menos cierto que sobre ella no existe desconocimiento por la contraparte, razón por la cual, surte su pleno valor probatorio. Así se establece.
• Marcado con la letra “F” (Folios del 24 al 26) copia fotostática simple de la Providencia Administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda (SUNAVI-LARA) en la que se fijo el valor de la vivienda así como también el costo del canon de arrendamiento. Esta alzada observa que sobre dicha documental recae una impugnación en virtud de que la misma fue presentada en copias simples, y no en originales, razón por la cual, pierde todo valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con la letra “G” (Folios del 27 al 30) copia fotostática de Documento de Venta del apartamento distinguido con el Nro. 22, ubicado en el 2 do piso del Edificio Saap a los ciudadanos Irma Enriqueta Cornejo de Erises y Cesar Sergio Erises Pérez, el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha veintiséis (26) de marzo de 2015, y en donde se puede observar que la venta realizada fue por la cantidad de (Bs.394.106,70) ajustándose al valor acordado tanto en la oferta de venta como en la Providencia Administrativa. Dicha documental se desecha por cuanto esta juzgadora considera que no aporta elementos de convicción para la resolución del presenta caso. Así se establece.-
PRESENTADAS EN EL LAPSO DE PRUEBAS:
• Exhibición de documentos. Referente al documento original de la notificación de la oferta de venta realizada por las propietarias del inmueble, ciudadanas Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero. El tribunal mediante auto de fecha treinta y uno (31) de Mayo (Folio74) niega su admisión toda vez que su evacuación resulta extemporánea en virtud de haber vencido el lapso probatorio.
• Testimoniales.
1. Maricela Cecilia Alvarado Silva, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-5.237.606 civilmente habil y domiciliada en apartamento distinguido con el Nro. 63, ubicado en el piso 6 del Edificio Saap, avenida 20 entre calles 28 y 29, de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara.
2. Marilys Pastora Suárez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.395.054, civilmente hábil y domiciliada en apartamento distinguido con el Nro. 34, ubicado en el piso 3 del edificio Saap, avenida 20 entre calles 28 y 29 de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara.
3. Daniel Díaz Espinoza, extranjero de nacionalidad chilena, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-81.290.521, civilmente hábil y domiciliado en apartamento distinguido con el Nro. 34 ubicado en el piso 3 del Edificio Saap, avenida 20 entre calles 28 y 29 de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara.
4. Irma Enriqueta Cornejo de Erises, extranjera de nacionalidad Chilena, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nro. E-81.467.154, civilmente hábil Y domiciliada en apartamento distinguido con el Nro. 22, ubicado en el piso 2 del Edificio Saap, avenida 20 entre calles 28 y 29 de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara.
El tribunal mediante auto de fecha treinta y uno (31) de Mayo (Folio74) niega su admisión toda vez que su evacuación resulta extemporánea en virtud de haber vencido el lapso probatorio.
De las pruebas promovidas por el demandado:
• Marcado con la letra “A” (Folios del 55 al 57) poder otorgado por las ciudadanas Sarah Adela Saap Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero a los abogados Félix Otamendi Osorio, Isabel Otamendi Saap, Sarah Otamendi Saap y Arturo Melendez Arispe, venezolanos, mayores de edad, inscritos en El Instituto De Previsión Social del abogado bajo los números 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil conjuntamente con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
PRESENTADAS EN EL LAPSO DE PRUEBAS:
• Marcada con la letra “A” (Folios 64 y 65) Preferencia Ofertiva presentada a la ciudadana Daxy Bermudez en el mes de julio de 2012, tal y como lo afirma en su escrito libelar. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, al ser este, un documento reconocido por ambas partes. Así se establece.-
V
DE LA SENTENCIA APELADA
Por sentencia de fecha 12 de junio de 2017, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó la sentencia apelada, indicando lo siguiente:

“(…) Visto como se ha trabado la litis en la presente causa, corresponde a este tribunal decidir si procede o no la oferta real de pago intentada. Al respecto este tribunal observa lo siguiente:
PRIMERO: La oferta real de pago tiene por objeto liberar al deudor que quiere pagar frente al acreedor que se niega a recibir dicho pago en tiempo oportuno.
El Primer hecho relevante de ese premisa es que la oferta real sólo puede hacerse si media un contrato entre las partes que establezca un pago diferido.
Siendo así las cosas pasamos a revisar el contenido del contrato convenido entre las partes para saber si procede o no la oferta de pago, siendo por lo tanto dicho contrato el documento fundamental de la demanda, sin embargo, observa este juzgador que dicho documento no fue acompañado por el demandante en su libelo incumpliendo de esta manera lo preceptuado en el numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En la contestación de la demanda tampoco fue presentado dicho documento fundamental en la presente causa, y fue solo en el lapso probatorios cuando la parte demandada lo consignó, aunque en copia fotostática simple cursante a los folios 64 y 65 de este expediente, la cual no tiene ningún valor probatorio conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido aceptado expresamente por la otra parte.
Por lo tanto, al no existir el documento fundamental de la oferta real de pago en la presente causa, mal se podría decidir la procedencia de la misma por no haber materia sobre lo cual decidir. Así se decide.
SEGUNDO: Declarado que no hay materia sobre la cual decidir por falta del documento fundamental de la acción, corresponde a este tribunal pronunciarse sobre el resto de pruebas cursantes en autos, y al respecto este tribunal desecha la copia fotostática simple de fianza cursante a los folios 09 y 17 por tratarse de fotocopias simples de documentos de tercero no ratificado por el mismo; se desechan los contratos de arrendamientos cursantes a los folios 10 al 16 y 18 al 20 por no servir para probar la oferta de venta del inmueble al tratarse de contratos de arrendamiento. Igualmente se desechan los documentos administrativos cursantes del folio 21 al 30 por no servir para probar el contrato de oferta de venta de inmueble. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas es por lo que este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara SIN LUGAR la demanda de OFERTA REAL DE PAGO, interpuesta por la ciudadana DAXY COROMOTO BERMUDEZ CAÑIZALEZ, en contra de SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, todos anteriormente identificados. Se condena en costas procesales a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en la presente causa. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita)

VI
DE LOS INFORMES

PARTE DEMANDADA-OFERIDA
Mediante escrito consignado en fecha 10 de agosto de 2017, la abogada Sarah Otamendi Saap, quien actúa en nombre propio y en representación de la ciudadana Lucy Pastora Saap de Romero, alegó lo siguiente:
Que, “(…) la actora fundamentó su oferta en una supuesta y negada acreencia o deuda, como lo es el pago de un precio producto de una venta que no existe ni ha existido tal y como ella misma lo afirma en su PETITORIO la expresar: “para que procedan de una vez por todas a darme en venta pura y simple perfecta e irrevocable y sin reserva alguna y por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el inmueble constituido por… (Omisis)”, Es decir, que [sus] mandantes no han vendido el inmueble que allí identifican, y en consecuencia, siendo inexistente la compra venta del inmueble, no puede existir un precio, y menos aun una acreencia a favor de [sus] representadas pues no existe el contrato que de origen a la misma.
En el lapso probatorio la actora no aportó prueba alguna que demuestre el contrato de compra venta del inmueble propiedad de [sus] representada, y es por ello que tal y como lo estableció el juzgado a quo, la carga de demostrar por parte de la actora la existencia de la acreencia, no la cumplió. (…)” (Mayúsculas de la cita)
Que, “(…) este procedimiento judicial fue admitido e instaurado como una Oferta Real de Pago, es decir, que su naturaleza y supuestos necesariamente implican que preceda una acreencia o contrato que haga nacer la obligación que pretende ofertarse, pero en ningún caso su naturaleza y tramite procedimental implica la declaratoria u obligación a una de las partes de realizar una venta, mucho menos en condiciones y supuestos que no son de su competencia analizar. (…)”
Señala que, “(…) no existe un contrato de compra entre la actora y [sus] representadas, y en consecuencia, menos aun existe la obligación de recibir un precio por parte de [sus] mandantes de un inmueble que no ha vendido, y que aún le pertenece. (…)”
Finalmente solicitó a este Tribunal que, “(…) sirva declarar SIN LUGAR el recurso de apelación presentado por la actora, y confirme la sentencia emanada del Juzgado A Quo. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita)
PARTE DEMANDANTE
Mediante escrito de informes presentado en fecha 14 de agosto de 2017, el abogado Reyber José Pire Gutierrez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, alegó lo siguiente:
Que, “(…) una vez recibidas las notificaciones por parte de los inquilinos, comienzan los arrendatarios que estaban interesados en adquirir los apartamentos a buscar a la propietarias, con el objeto de entablar con ellas conversaciones amistosas con la intención de concretar la VENTA en el menor tiempo imposible (siendo infructuoso) por cuanto estas siempre y en todo momento ponían alguna excusa para no reunirse y cuando los interesados lograban conseguirlas y se reunían, estas suspendían las reuniones de manera intempestiva y sin motivo alguno, teniendo por lo tanto las propietarias luego de transcurrir el tiempo una excusa para con los arrendatarios notificados, que era que les decían que si les podían vender los apartamentos pero por un precio mayor a lo señalado en la OFERTA DE VENTA por cuanto habían pasado ya muchos meses de realizada la misma, (…) razón está por la cual una vez que comienza a funcionar en este estado la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI-LARA), acude [su] representada ante ese organismo (EN EL AÑO 2013) con el objeto de solicitar el Procedimiento Administrativo para la determinación del Cálculo de Justo Valor de la Vivienda y por ende la Regulación y Fijación del Canon máximo de arrendamiento y demostrarles a las propietarias que aunque hubiese transcurrido el tiempo el precio del apartamento ofertado se mantenía (…) procedimiento este que una vez interpuesto es sustanciado e instruido por este organismo conforme lo dispone la normativa legal vigente (…) llevándose a cabo las respectivas actuaciones, siendo concluido en fecha 29 de mayo de 2015, que es la fecha en la que se PUBLICA la PROVIDENCIA Administrativa (signada con el Nro. 00090), (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita)
Indica que, “Llegada la oportunidad de PROMOVER PRUEBAS [su] representada cumple formalmente con este requisito promoviendo y ratificando todas y cada una de las pruebas que fueron consignadas con el escrito libelar que demuestran que ciertamente ella dio cumplimiento a la OFERTA realizada ratificando en primer lugar, lo alegado en el libelo de Demanda, referente a que es completamente cierto que desde el año Mil Novecientos Noventa y Uno (1991), [su] representada la ciudadana DAXY COROMOTO BERMUDEZ CAÑIZALEZ, ha venido ocupando de manera legitima en calidad de arrendataria y con permanencia pacifica y continua el referido inmueble; en segundo lugar que ella dio cumplimiento con todos los requisitos exigidos al celebrarse el contrato de arrendamiento como lo fue la FIANZA solicitada por las propietarias del inmueble; en tercer lugar ratificando que es completamente cierto que en los años subsiguientes, la relación arrendaticia continuo su curso de manera normal sin ningún tipo de inconvenientes, hasta el punto que en el mes de Julio del año Dos Mil Doce (2012), las propietarias del inmueble DECIDEN de manera voluntaria OFERTAR en VENTA el mismo, en vista de la responsabilidad que la arrendataria había demostrado en el cumplimiento de sus obligaciones; en cuarto lugar que es completamente cierto que la notificación de OFERTA DE VENTA realizada a [su] representada, fue fundamentada en la RESOLUCION de fecha 23 de Septiembre de 2011, emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el Nro. 016/2011-1 (…) de donde se desprende que el valor del inmueble ofertado es de la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CEMTIMOS (Bs. 434.780,88) y la cual fue realizada por ese organismo por solicitud de las propietarias del inmueble, (…) en sexto lugar ratifico que es completamente cierto que una vez recibida la NOTIFICACION, resultó infructuoso conversar con las propietarias, ni llegar con ellas a un acuerdo, (…) en octavo lugar promueve la COPIA FOTOSTATICA SIMPLE de la Providencia Administrativa, signada con el Nro. 00090 de fecha 29 de mayo de 2015, emanada de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI-LARA), en donde se obtuvo un valor del apartamento en cuestión de TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 359.077,14), que es el monto que fue consignado por [su] representada en cheque de gerencia a nombre de una de las propietarias del inmueble; en noveno lugar ratifica en todas y cada una de sus partes, lo alegado que es completamente cierto que una vez publicada la PROVIDENCIA administrativa y teniendo ya el nuevo VALOR del inmueble, (…) procede [su] representada a dar formal cumplimiento a lo establecido en la ley referente a NOTIFICAR a las propietarias del inmueble, siendo recibida FORMALMENTE dicha Notificación por la secretaria de las Propietarias, entablando de nuevo [su] representada a partir de ese momento conversación con las mismas y dar cumplimiento por lo tanto A LA OFERTA DE VENTA conversaciones estas que también resultaron infructuosas, (…) en decimo lugar promueve cuatro (4) testigos para que declararan todos y cada uno de ellos que son ciertos los hechos narrados en el libelo de la demanda pero los cuales no fueron admitidos por el tribunal por haber sido presentados al final del lapso de promoción de pruebas. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita)
Finalmente solicitó que, “(…) la APELACION interpuesta sea declarada CON LUGAR y se acuerde por lo tanto que el OFRECIMIENTO REAL efectuado por [su] representada está ajustado a derecho y que por lo tanto PROCEDAN de una vez por todas las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, ya identificadas, a darle en VENTA pura y simple perfecta e irrevocable y sin reserva alguna a [su] representada y por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el inmueble constituidos por un Apartamento distinguido con el Nro. 36, ubicado en el piso 3 del EDIFICIO SAAP, ubicado en la avenida 20 entre calles 28 y 29, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara o que la SENTENCIA que emane de este tribunal se tenga como un TITULO TRASLATIVO DE PROPIEDAD. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita)
VII
DE LA OBSERVACION A LOS INFORMES
PARTE DEMANDADA:
En fecha 29 de septiembre de 2017 la abogada, Sarah Otamendi Saap, apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de observación de informes con el siguiente fundamento:
Que, “(…) la actora tenia la carga de probar la existencia de la creencia o deuda por la que supuestamente se encuentra en mora. En tal sentido, no existe en el caudal probatorio prueba alguna que demuestre el supuesto contrato de venta que haga a [sus] mandantes acreedoras de la ciudadana Daxi Bermudez por causa del traslado de la propiedad del inmueble identificado en la demanda, propiedad de [sus] representada. En sus informes, la actora describe nuevamente los alegatos explanados en la oferta instaurada, sin embargo, no menciona las prueba que demuestran algún contrato de compra-venta entre las partes que implique la obligación de pagar un precio y a [su] representada la obligación de recibirlo. (…)”

Que, “(…) tal y como se desprende del escrito de informes presentado por la actora, en el último punto del mismo solicita a este despacho que inste a [sus] representadas a vender el inmueble, o en su defecto la sentencia que emane de este Juzgado sirva de documento traslativo de propiedad, reconociendo que [sus] representadas no le han vendido el inmueble, y a su vez desconociendo la naturaleza de este procedimiento de oferta real que no es constitutivo de derechos pues obligatoriamente debe preexistir a su instauración la acreencia o deuda. (…) En el presente caso, no existe la obligación sustancial o deuda que alega la actora, ni existe algún elemento indubitado que demuestre su existencia. Y así solicita[n] sea declarado en la definitiva. (…)”
Que, “(…) expresa la actora en su escrito de informes que [sus] representadas ofertaron el inmueble en cuestión en el mes de julio de 2012, y de su contenido se desprende que la respuesta debía ser dada por ESCRITO y en el plazo de los 90 días calendarios a su recepción, es decir, hasta el mes de octubre de 2012, lapso que transcurrió sin que recibieran respuesta. No consta en el expediente prueba alguna de la respuesta dada por la ciudadana Daxi Bermúdez a la oferta en el plazo concedido, razón por la cual dicha oferta quedó sin efecto, por vencer su plazo sin recibir respuesta por escrito ni verbal, dentro del plazo concedido en la oferta y por la ley. Aunado al hecho, que la oferta no significa la venta del inmueble, pues el contrato de compra venta debe contar con el consentimiento de ambas partes en comprar y vender respectivamente por un precio definido y aceptado por las partes contratantes, en el caso bajo estudio ese consentimiento es INEXISTENTE. (…)” (Mayúsculas de la cita)
Señala que, “No puede pretender la actora que su voluntad unilateral de comprar notificada 5 años después de que [sus] representadas realizaron una oferta (que en ningún caso fue una manifestación de vender, sino sólo una oferta para vender en un acto posterior y futuro, con plazos y condiciones especificas), pueda traducirse en una compra del inmueble, pues el consentimiento es lo que perfecciona la venta y nunca le ha sido dado por las propietarias, en consecuencia, no existe la acreencia o deuda, y no le es dable a la naturaleza de este proceso declararla o constituirla. Y así solicita[n] sea declarado. (…)”
Finalmente solicitó sea declarado Sin Lugar el recurso de apelación incoado por la parte actora, y se confirme la sentencia dictada por el Juzgado A Quo.
VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha dieciséis (16) de junio de 2017, por el abogado REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ, quien actúa como apoderado judicial de la parte actora; contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren, en fecha doce (12) de junio de 2017, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la solicitud de oferta real de pago.
Así la Sala Civil de nuestro máximo órgano de justicia ha señalado que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa))
En el mismo orden, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes Y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De conformidad a las jurisprudencias citadas, y siendo como ha quedado establecido que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva, que fue apelada en forma total, por la parte actora y oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que esta juzgadora ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho permitiéndome, realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.
Ahora bien, en fecha veintiuno (21) de octubre de 2015 la ciudadana Daxi Coromoto Bermudez Cañizalez en su escrito libelar expresa que desde el año 1991 ha venido ocupando de manera legitima en calidad de arrendataria, con una permanencia pacifica y continua, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 36, ubicado en el piso 3 del Edificio Saap, avenida 20 entre calles 28 y 29, Barquisimeto; siendo el caso que en el mes de julio del 2012 las propietarias arrendadoras del inmueble, ciudadanas Sarah Saap y Lucy Pastora Saap, deciden de manera voluntaria ofertar en venta el mismo, realizando para ello la debida notificación por escrito y de manera formal, cumpliendo con ello al Derecho de preferencia ofertiva de la que es acreedora la ciudadana Daxi Coromoto Bermudez.
Pasado el tiempo las propietarias del inmueble nunca quisieron acceder a las reuniones planteadas por los arrendatarios de los apartamentos, pues siempre ponian alguna excusa para no reunirse y con ello concretar o materializar la venta de los apartamentos a sus interesados. Es por ello que recurre a la vía judicial solicitando una oferta real de pago, para que en definitiva procedan a venderle el inmueble por la cantidad establecida en la providencia administrativa de la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda (SUNAVI-LARA).
Por otro lado, tenemos a la parte demandada, ciudadanas Sarah Saap y Lucy Saap, quienes rechazan en todas y cada una de sus partes la oferta real de pago realizada, por ser falsos los fundamentos de hecho y derecho alegados en su escrito ofertivo, así como inexistente la obligación de pagar un precio, pues no se ha materializado una compra venta del inmueble, y en ningún momento han transmitido su propiedad, es decir, que es inexistente el contrato que según sus dichos derivan la obligación de pago, y en consecuencia, es también inexistente la mora que hace procedente el procedimiento instaurado.
Trabada la litis en los términos expuestos corresponde a esta alzada realizar las siguientes consideraciones:
En principio debe tenerse claro que, La institución de la oferta real fue constituida como la forma que tiene el deudor de liberarse frente al acreedor de una obligación. La oferta real de pago puede definirse como el medio legal mediante el cual el deudor (oferente) puede obtener su correspondiente liberación de la obligación (prestación) respecto de su acreedor (oferido) cuando éste se rehúsa a recibirle el pago correspondiente a su acreencia; y cuyo procedimiento puede desarrollarse en dos fases; la primera, constituida por la jurisdicción voluntaria, y la segunda conformada por un procedimiento de tipo contencioso. Ello es lógico si se considera que el pago no es sólo una obligación del deudor, sino que también constituye un derecho del mismo, pues tiene legítimo interés en quedar liberado.
Así mismo, la validez de la oferta real de pago se encuentra supeditada al cumplimiento concurrente de ciertos requisitos intrínsecos, como extrínsecos, y de naturaleza procedimental establecidos por el Código Civil; y la Ley Civil Adjetiva, a saber, el artículo 1.307 del Código Civil, señala taxativamente los requisitos de validez de la oferta real de pago, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 1.307: “Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario:
1. Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquel que tenga facultad de recibir por él.
2. Que se haga por persona capaz de pagar.
3. Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento.
4. Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor.
5. Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda.
6. Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.
7. Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez.

En consecuencia, para que sea válida y procedente la oferta real, está debe llenar de manera concurrente los siete (7) requisitos establecidos por el legislador en el artículo señalado supra, así como también, debe verificarse la existencia de la prestación, es decir, la obligación por parte del deudor (oferente) de cumplir con el pago, y por parte del acreedor (oferido) de recibir el mismo.
Ahora bien, de autos se obtiene que el Juzgado a quo, admitió la pretensión como una demanda de Oferta Real de Pago, cuando a juicio de quien aquí juzga debió recalificar la acción intentada adecuando los hechos a los supuestos de derecho, todo ello en atención al principio Iuri Novic Curia.
Es un criterio pacífico en la doctrina y la jurisprudencia, que la calificación jurídica hecha por las partes no vincula ni limita al Juez para la resolución del caso concreto. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE GUTIÉRREZ, estableció:
“…Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados…” (Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99). (http://www. tsj.gov.ve/decisiones. Caso: Robert Watkin Molko. Exp. Nro. 96-789)
Como se observa de la premisa jurisprudencial antes trascrita, el Juez conforme al principio iuri novit curia, antes mencionado, no puede suplir hechos no alegados por las partes, pero sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, de allí que el Juez pueda presentar la cuestión de derecho (questio iuris) de una manera distinta a como la presentaron las partes.
La misma Sala en sentencia de fecha 13 de marzo de 2003, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, dejó sentado:
“…En efecto, se puede decir que la cuestión de hecho corresponde a las partes y la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde a los jueces.
Es éste el principio que se encuentra en la máxima “IURA NOVIT CURIA (el juez conoce la ley) y así la Sala tradicionalmente en doctrina constante y pacífica a través de su larga existencia ha dicho: “....Conforme al principio admitido IURA NOVIT CURIA, los jueces pueden sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se contrae su deber: Aplicar el derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por éstas.
Por tanto, no hay incongruencia en ningún sentido cuando en la decisión el Juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como la presentaron las partes cambiando las calificaciones que estos hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son productos de su enfoque jurídico…”. (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CXCVII (197). Caso: E. A. López contra Barreto, Arias y Asociados S. A. (BARSA) y otros, pp. 544 al 554)
Así mismo, en sentencia de fecha 24 de enero de 2006, la Sala y el Magistrado referidos supra, enseñan:
“…Afirma el recurrente que el juez de la recurrida cambió la calificación dada por la demandante a la acción propuesta, pues pidió la “resolución de un contrato de opción de compraventa” y éste la calificó como “una demanda por resolución de un contrato de compraventa”, lo cual violó el artículo 12 al incurrir en el vicio de incongruencia positiva (…)
Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novita curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.
Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia…” (http://www.tsj.gov.ve/decisiones Caso: Sussette Karina Gómez Medina. Exp. Nro. 2005-000395)
Según se puede apreciar de los criterios jurisprudenciales antes trascritos parcialmente, la calificación de la acción, al ser una cuestión de derecho, puede ser diferente a la calificación dada por el actor en la demanda, pues el Juez en su labor de subsunción a los hechos alegados por las partes los aplica a la norma jurídica que él considere se corresponde con los hechos alegados, lo cual no es otra cosa que una manifestación del principio iura novit curia.
Sentadas las anteriores premisas jurisprudenciales, las cuales acoge esta Juzgadora de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y en aplicación del principio iura novit curia, considera que los hechos afirmados por el demandante se subsumen en los supuesto de la preferencia ofertiva, y no en la oferta real de pago, como incorrectamente califico su pretensión la accionante y admitió el a-quo, motivo por el cual, esta alzada emitirá el pronunciamiento de merito de la presente acción. Así se decide.-
Así tenemos, que disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 288: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Artículo 290: “La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”.
Al respecto, la doctrina patria, ha indicado que la apelación es, el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses, por tanto es, el recurso que la ley le concede a la parte en el proceso que se sienta agraviado por la sentencia dictada por un Juzgado de menor grado, para que el Juzgado Superior la revoque, modifique, anule o confirme, incluso para que anule el proceso de verificarse en el mismo, la violación de normas de orden público.
Según nuestra Sala de Casación Civil, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada”. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)). De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
Planteados los términos como ha quedado la litis, pasa esta Sentenciadora al estudio del caso subjudice, teniendo como paradigma ineludible el mandato Constitucional de Administrar Justicia, asumiendo como norte que el Proceso constituye el instrumento fundamental para la consecución de la misma y debe impartirse conforme a lo alegado y probado en autos, cuyo análisis, interpretación y valoración se enmarca dentro de los parámetros del ordenamiento legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que ello cercene o menoscabe el derecho conferido por la Ley para la aplicación del Principio IURA NOVIT CURIA ni tampoco los Derechos y Garantías Constitucionales de las partes, todo ello en cumplimiento del deber Jurisdiccional. Asimismo, acoge y se ampara, quien la presente causa conoce, en los principios y valores consagrados en nuestra Carta Magna, en especial los preceptuados en sus Artículos 2, 26, 49 y 257, de los cuales deviene el compromiso del Estado a Impartir Justicia dentro del ámbito del derecho con miras a lograr la Justicia Social, garantizando de esta manera la Paz Social.
Establecido lo anterior, una vez revisada la sentencia proferida por el Juzgado A quo, se observa que la misma esta viciada, por no haber cumplido con uno de los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil específicamente con el ordinal 4°, el cual es del tenor siguiente:
“Toda sentencia debe contener:
1°. La indicación del Tribunal que lo pronuncia;
2°. La indicación de las partes y de sus apoderados;
3°. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos;
4°. Los motivos de hecho y derecho de la decisión;
5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia;
6°. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión” (Negrita de esta alzada)
La norma precedentemente transcrita es de eminente orden público, es decir, que la misma es de obligatorio cumplimiento, caso en contrario, se produciría la nulidad de la sentencia dictada por faltar a las determinaciones indicadas en el artículo anterior.
En tal sentido, considera importante quien aquí sentencia traer a colación el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.” (Negritas de este Tribunal)
Así las cosas, cuando el Superior en uso de su facultad subsanadora encuentre en el fallo apelado la existencia de los vicios censurados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y acuerde por ello la revocación del mismo, no ordenara la reposición, sino que en su sentencia corregirá directamente todo lo pertinente al caso, es decir; dictará una sentencia donde resuelva el fondo de la controversia.
En colorario a lo anterior este órgano jurisdiccional en sintonía a los criterios jurisprudenciales anteriormente señalados establece que la sentencia del iudex a quo adolece del vicio de defecto de actividad o de infracción de normas sustanciales por falta de la determinación indicada al no subsumir los hechos con el derecho, tal como lo señala el ordinal 4° del referido artículo y por ende debe declararse nula la decisión proferida por el juzgado infractor. Así se decide.
Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal constatada la infracción de orden legal cometida por él A quo incurriendo en el desacato de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, así como lo establecido en la carta magna en especial los preceptuados en sus Artículos 26, 49 y 257, , lo que le permite a este Juzgado Superior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y en resguardo de los principios constitucionales, declarar NULA la sentencia dictada en fecha 12 de junio de 2017, por el Tribunal Primero de Municipio ORDINARIO Y Ejecutor De Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara y pasa a pronunciarse al fondo de la controversia de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Así, debe esta Sentenciadora entrar a determinar, si la decisión proferida por el a quo al declarar sin lugar la oferta real de pago, está o no ajustada a derecho y para ello, considera quien aquí suscribe que en el presente fallo inicialmente se entrara a conocer lo concerniente a la preferencia Ofertiva, luego de calificar la acción propuesta y adecuar los hechos planteados al derecho a la pretensión incoada por la parte demandante. Así se establece.-
Así tenemos, que del escrito presentado por la parte actora y la forma como fueron planteados los hechos, por tratarse de una relación arrendaticia lo pretendido es el reconocimiento del derecho a la preferencia Ofertiva, y el tratamiento procesal acorde a los hechos debe ser el establecido en la Ley de Arrendamiento de Vivienda, y no el procedimiento de oferta real de pago tal como lo aplico erradamente el a quo.
El artículo 131 de la ley de Alquileres de vivienda, define la preferencia ofertiva como:
“(…) el derecho que le corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero (…)”
Para que surta sus plenos efectos jurídicos la preferencia ofertiva, también debe realizarse según las formas establecidas en la ley, esto es de conformidad con lo señalado en los artículos 132 y 133 del mencionado instrumento legal.
Así pues, el artículo 134, establece que:
“Una vez cumplido lo establecido en el articulo 137, el arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo.
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta”
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora, que no se constituye en hechos controvertidos ni la relación arrendaticia existente entre las partes ni la notificación de la oferta de venta que debían realizar los propietarios del inmueble, ahora bien, no riela en autos el escrito mediante el cual se manifestara el consentimiento a la oferta realizada, el cual es carga probatoria de la parte actora, por lo que se debe entender que una vez transcurrido el tiempo previsto en ley para la contestación de la misma, ( el cual ya habría transcurrido al momento de la interposición de la demanda), las propietarias del inmueble quedan liberadas de su obligación de venta, es decir, que, al no haber demostrado la parte actora ante esta instancia la aceptación de la oferta de venta, no hay obligación de parte de los propietarios, y por ello, no existe ningún tipo de obligaciones entre las partes; todo de conformidad con lo establecido en el Articulo 135 de la Ley de alquileres de vivienda, el cual es del tenor siguiente:
“Transcurrido un año, contado a partir de la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedara sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursar una nueva oferta al arrendatario o arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.
Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción de nulidad”
En virtud de las consideraciones precedentemente descritas este Tribunal Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, ANULA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, declara SIN LUGAR el Recurso de apelación interpuesto por Reyber José Pire Gutiérrez, en su condición de apoderado Judicial de la ciudadana Daxi Coromoto Bermúdez Cañizalez, parte actora y finalmente luego de la recalificación de la acción intentada, al realizar la adecuación de los hechos alegados a los supuestos de derecho, es que se declara SIN LUGAR la demanda por preferencia ofertiva. Así se decide.-
IV
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado Reyber José Píre Gutiérrez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 61.681, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha doce (12) de junio de 2017, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por OFERTA REAL DE PAGO.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido.
TERCERO: SE ANULA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha doce (12) de junio de 2017.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Preferencia Ofertiva interpuesta por la parte actora ciudadana Daxi Coromoto Bermudez Cañizalez contra Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero.
QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente perdidosa en la interposición del presente recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Temporal

Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio

La Secretaria

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 3:18 p.m.

La Secretaría