TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de febrero de dos mil dieciocho
207º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2017-000823

DEMANDANTE: Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 01/08/1988, bajo el Nro. 2, Tomo 5-A.

APODERADO JUDICIAL: SARAY UGEL G, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 31.952.

DEMANDADO: Firma Mercantil FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A, representada por su Directora General, ciudadana FANNY ALEXANDRA NAVARRETE CALLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.811.411, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR Y CRUZ MARIO VALERA, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 29.566, 31.267, 131.343, 80.185 y 92.444

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y a tal efecto tenemos:

¬FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

En fecha 20 de octubre de 2016, la abogada SARAY UGEL G., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 31.952, apoderada judicial de la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A, presentó por ante la URDD Civil, escrito de demanda por Desalojo (Local Comercial) (folios 01 al 09), inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de agosto de 1988, bajo el Nro. 2, Tomo 5-A, denominado “EL ARRENDADOR” y por la otra FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A, firma mercantil domiciliada en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 09 de febrero de 2010, bajo el Nro. 26, Tomo 7-A, representada en esta acto por su Directora General FANNY ALEXANDRA NAVARRETE CALLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.811.411, denominada “EL ARRENDATARIO”, suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial, en fecha primero (10) de octubre del año dos mil quince (2015), identificado con el Nro. 13, ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Parque Real, situado este en la Prolongación de la Avenida Los Leones con Avenida Lara, de esta ciudad de Barquisimeto, el mismo estableció un lapso de duración de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir del día Primero (01) de Octubre del año mil quince (2015), hasta el día Treinta (30) de Septiembre de 2016, donde se estableció un canon de arrendamiento mensual más IVA de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), pero es el caso que la mencionada arrendataria se ha negado a cancelar los meses de Agosto, Septiembre y Octubre, encontrándose actualmente dicha arrendataria insolvente; por cuanto la mencionada deudora no ha dado cumplimiento a la obligación de pagar la cantidad de dinero adeudada más los intereses causados por el retraso en el pago oportuno y fundamentó en lo establecido en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamarla ejecución del contrato y el artículo 40 ordinal “a” del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que si el arrendatario ha dejado de pagar dos (02) cuotas de canon de arrendamiento consecutivos, puede solicitar el desalojo, es por lo que acudió ante su competente autoridad para demandar y como en efecto formalmente demandó a Fanny Navarrete Studio Imagen, C.A por Desalojo del inmueble. (Uso Comercial) y pagar por vía Indemnizatoria de Daños y Perjuicios la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00) que corresponde el monto adeudado y las vencidas hasta la entrega del inmueble.
Anexó las siguientes documentales: Copia certificada del poder otorgado al accionante marcado en “A” (folios 3 y 4); Original del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2015 marcado en “B” (folios 5 al 9).

En fecha 26 de octubre de 2016, el A quo admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, ordenándose la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.

Una vez realizada las diligencias inherentes a la citación, el Secretario Temporal en fecha 18 de enero de 2017, dejó constancia que fijó Cartel de Citación de la parte demandada. Posteriormente el A quo el 22 de febrero de 2017, acordó designar como Defensor Ad-Liten de la parte demandada a la abogada Magaly Sánchez, quien se dio por notificada el 09 de marzo de 2017, y el 14 de marzo de ese mismo año, aceptó el cargo

En fecha 27 de marzo de 2017, este Tribunal acuerda citar a la abogada Magaly Sánchez en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, a fin de que comparezca ante este Despacho dentro de los Veinte días de despacho y en fecha 03 de abril de 2017 el alguacil de este Tribunal, consigna citación debidamente firmada por la Abogada Magaly Sánchez quien cito en fecha 29 de marzo de 2017.

En fecha 02 de mayo de 2017, comparece al Tribunal María Gabriela Viera Valera, Abogada procediendo como Directora General de la firma “Fanny Navarrete Studio Imagen, C.A” confiere Poder Apud Acta a los Abogados Jose Antonio Anzola Crespo, Miguel Adolfo Anzola Crespo, José Nayib Abraham, Juan Carlos Rodríguez Salazar y Cruz Mario Valera, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 29.566, 31.267, 131.343, 80.185, 92.444, 169.980 y 114.864 respectivamente. (folios 33 al 42).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En fecha 10 de mayo de 2017, el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 31.267 en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil “FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A”, presentó escrito de contestación (folios 43 al 47), consignó anexos los siguientes documentos: a) Copia Fotostática del instrumento público contentivo de los estatutos sociales de la empresa “FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A”, b) Originales de los recibos de pagos, c) Copia certificada del Expediente de Consignaciones KP02-S-2016-006131, Consigna datos de los Testigos.
Que a todo evento pasó a dar contestación de la demanda:
a) Rechazando en todas y cada una de sus partes, tanto en el hecho descrito como en el Derecho que dice el demandante los sustenta, excepto en aquellos que de manera específica acepte como ciertos.
b) Es cierto que la empresa “FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A”, suscribió el último contrato de arrendamiento a plazo fijo, contando a partir del 01 de octubre del año 2015.
c) Rechazó por ser incierto, que “FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A”, haya dejado de cumplir oportunamente con la cláusula tercera del contrato, pues fue cancelado todos los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble y los meses cuyo pago se reclama como fundamento de la acción.
d) Negó que la empresa “FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A”, haya dejado de cancelar los pagos correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2016. Señala que tuvo que realizar un procedimiento de consignación arrendaticia.
e) Negó la existencia de la causal de desalojo indicada en el escrito de la demanda como falta de pago establecido en el artículo 40 del decreto con fuerza de ley que regula la actividad comercial, por haber dejado de pagar más de dos mensualidades consecutivas.

En fecha 16 de mayo de 2017, contestada como ha sido la demanda, se fijó oportunidad para celebrar la Audiencia Preliminar, y el día 22 de mayo de 2017, el a quo dejó constancia de la NO COMPARECENCIA de las partes, y fijó los límites de la controversia sobre: en determinar si la demanda esta solvente en el pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2016.

En fecha 23 de mayo de 2017, ese Tribunal de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió a establecer los límites de la controversia; visto que quedó reconocida y aceptada entre las partes la existencia de relación arrendaticia, los hechos dirimirse en el debate Oral versarán sobre los siguientes puntos el pago oportuno o no de los cánones de arrendamientos, señalados como insolutos por la parte actora y se advierte a las partes que se abre el lapso probatorio de Ley.
Cursa a los folios 97 y 98, escrito de promoción de prueba de la parte actora, siendo admitas por auto de fecha 05 de junio de 2017, y en esa misma fecha se abrió el lapso de evacuación de quince (15) días de despacho siguiente a la presente fecha.
En fecha 06 de julio de 2017, se fijó el Vigésimo Quinto Día Calendario siguiente la presente fecha, para la Audiencia Oral, y en la cual se dejó constancia de :
“…Se anuncia el acto, encontrándose presente la abogada SARAY Y ELENA UGEL GARRIDO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 31.952 apoderado judicial de la parte demandante, asimismo se deja constancia de la presencia del abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 31.267, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Una vez abierto el acto, la apoderada de la parte demandante expone: Insiste en toda la demanda, no se ha comprobado pago alguno de la deuda de Agosto – Diciembre 2016, quiere decir, por no ser cancelado en el debido tiempo se solicita el desalojo. Hace uso de la palabra el abogado de la parte demandada, quién expone: que la administración queda en el Centro Comercial, donde allí se hacían la entrega de los cheques y luego se retiraban los recibos, hasta que se entregaron los dos últimos cheques, los cuales no fueron cobrados y cuando se fueron a retirar los recibos informaron que no se iban a entregar, la arrendadora por la confianza hizo incurrir en las insolvencias, siempre se cancelaba en cheques, el abogado solicita se declare sin lugar la demanda. Toma la palabra la parte demandante, quién expone: El hecho que pagaban fuera de lapso no quiere decir que estaban solvente. En consecuencia este Tribunal actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda interpuesta SARAY ELENA UGEL GARRIDO en su carácter de apoderada de la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A,. contra la Firma Mercantil FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN C.A, por cuanto el demandado esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento de admitirse la presente demanda. Se conde en costas a la parte demandante. Se advierte a las partes que el extenso de la sentencia sera publicada dentro de los Días(10) días de despacho siguiente a la presente fecha”.

En fecha 14 de agosto de 2017, de conformidad con la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el A quo procedió a extender el fallo completo:

“…Este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesto por la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A mediante su apoderada judicial SARAY UGEL, contra la Firma Mercantil FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A, todos anteriormente identificados. Se condena en costas procesales a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en la presente causa…”
En fecha 27 de septiembre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada SARAY ELENA UGEL GARRIDO, apeló de la sentencia oral de fecha 31 de julio de 2017 y Publicada en fecha 14 de agosto de 2017 (folio 104 al 109).

En fecha 16 de octubre de 2017, se da por recibido en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y se ordenó que la tramitación de la presente causa se haga por el Procedimiento Oral conforme a lo previsto al artículo 879 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa y se fijó de acuerdo al artículo 517 eiusdem, el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy para la presentación de los informes de las partes.
En fecha 13 de noviembre de 2017, siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes de las partes en la presente causa, se deja constancia que los mismos fueron presentados por la abogada SARAY ELENA UGEL, apoderada judicial de la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE C,A, en tres (03) folios, quién expone:

“…La principal obligación de un arrendatario es cancelar el canon de arrendamiento en el lapso fijado por las partes, el procedimiento a seguir es el establecido en la ley anterior, es decir en el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO de 1999. Mal puede establecer la sentencia apelada que la falta de pago, oportuno y/o desorden consuetudinario en el pago, como así lo señala, convierta a favor de la demandada cuando por ley y por contrato, la demandada conoce bien las fechas de pago exacto, es decir el pago por consignaciones deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días de calendario, articulo 51 de la Ley de Arrendamiento, lo siguiente: …”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácticamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; la Jurisprudencia que en aras de unificar la interpretación del mismo y en protección de las garantías a la justicia y a la seguridad, se debe interpretaren el sentido que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon, ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y en su defecto, el último día de cada mes calendario.

Así mismo establece esta ley en su artículo 56, lo siguiente:
”En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título (VIII), se considerara al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda”.
En el contrato firmado por las partes, se puede leer de su Clausula Segunda que la demandada se comprometió a cancelar las mensualidades correspondientes de manera adelantada, a confesión de parte que las mismas fueron realizadas extemporáneas tanto las del mes Agosto, Septiembre y Octubre del año 2016, por haber sido consignadas fuera del lapso establecido en el contrato celebrado entre las partes”.

Por la otra parte el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, apoderado de la Firma Mercantil FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A, en tres (03) folios útiles: quién expuso:

”…Que demostraron que la parte actora busco una causal de despido provocada por ella misma para justificar la demanda, cuando se fue a buscar los recibos de pago, fue cuando se indicó que por instrucciones de la Doctora del Centro Comercial, que no se iban a dar estos recibos de pago, no es cierto como dice la parte demandante que se dejó de pagar los meses que sirvieron de fundamento para la acción”.

Este Tribunal en fecha 16 de noviembre de 2017, acordó agregar al expediente y se acoge al lapso de observaciones, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de noviembre de 2017, oportunidad legal para la presentación de las observaciones en la presente causa, esta Alzada dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito. Este juzgado se acoge el lapso para dictar y publicar sentencia, establecido en el artículo 521del Código de Procedimiento Civil.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Es pertinente acotar que la competencia jerárquica funcional de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sub lite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Sin Lugar de la demanda interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

MOTIVA:

Corresponde a este Juzgado determinar, si la decisión definitiva dictada por el a quo en fecha 14 de agosto de 2017 en el cual declaro “Sin Lugar la demanda por Desalojo (LOCAL COMERCIAL), interpuesto por la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A, contra la firma mercantil FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A” está o no ajustado a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, tal como lo prevé el ordinal 3 del artículo 243 del Código Adjetivo Civil aplicable por remisión del procedimiento oral que hace el artículo 879 eiusdem, para en base a ello, establecer los hechos mediante la valoraciones de las pruebas y luego hacer las subsunción de estos dentro de los supuestos de hechos de la normativa aplicable a la selección del caso; y el resultado de esta operación lógica intelectual compararla con la del a quo en la sentencia recurrida, para verificar si coinciden o no, y en base a ese resultado, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la recurrida y así se establece.

A los fines precedentemente establecidos y en virtud de los hechos aducidos por las partes; como es la aceptación de la suscripción del contrato de arrendamiento del mueble pretendido en desalojo, en fecha 01 de octubre de 2015, con un término de duración de un (01) año contados a partir de esa fecha, con un canon de arrendamiento mensual de BOLÍVARES TREINTA Y CINCO MIL, más IVA (Bs. 35.000,00) pagaderos por mensualidades adelantadas, así como también la aceptación de que ese contrato es el último de otros previamente suscritos entre ellos; como por el rechazo de la accionada a la imputación de incumplir de pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del 2016 excepcionándose, arguyendo que estos cánones de arrendamiento fueron objeto del proceso de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, cuyo asunto tiene la nomenclatura KP02-S-2016-006131, en virtud que la arrendadora a pesar de haber recibido el pago del cheque de los meses de Agosto y Septiembre del 2016 no fueron cobrados por la administradora, quien a su vez, no le dió recibo de estos cheques producto de que existía una relación cercana y de confianza, donde se llevaban los cheques que cancelaba los pagos a la administradora del CENTRO COMERCIAL PARQUE REAL y luego se retiraban los recibos de pago; por lo que al ir a retirado los correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre del 2016, le informaron que no iban a recibir los pagos por orden de la Doctora que representa el CENTRO COMERCIAL, lo cual obligó a hacer la referida consignación, incluyendo el mes de Octubre. A su vez alegó, que ellos modificaron por uso y costumbre la cancelación por mes anticipado convenido a hacerlo por mensualidades vencidas; por lo que en criterio de este Juzgador, la prueba de los hechos constitutivos de esta excepción o defensa conforme al artículo 506 del Código Adjetivo Civil le corresponde la parte accionada y asi se decide.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

En cuanto a las pruebas se hace el siguiente pronunciamiento:
A) En cuanto a la documental consignada por la accionante con el libelo de la demanda constante en el contrato de arrendamiento del Local Comercial pretendido en desalojo, en virtud de ser un hecho reconocido por las partes la suscripciones del mismo, pues se dá por cierto los derechos y obligaciones establecidas en él; entre los cuales se determinan los siguientes:
1) La forma del pago del canon arrendaticia contempladas en las Cláusulas SEGUNDA Y TERCERA cuyo texto es el siguiente:
“…El canon mensual de arrendamiento convenido por toda la duración del presente contrato, según el método de cálculo establecido en el Artículo 32 de la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial , es el establecido en su Numeral 1, calculado con base a la modalidad de canon de arrendamiento fijo.
Tomando como referencia de valor el inmueble que lo contiene, determinando este mediante avaluó según el método de costo de reposición, es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 832.983.004,30), correspondiente a este local N°. 13, la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 118.755,48) por concepto de canon de arrendamiento, no obstante esto, las partes acuerdan establecer para el primer año de vigencia del contrato, un canon inferior a este y determinado en TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 35.000,00) MAS EL IMOUESTO AL VALOR AGREGADO, o el equivalente a dicha cantidad en caso de fijarse en el territorio de la República Bolivariana de Venezuela, una denominación monetaria diferente que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar puntualmente dentro de los cinco (5) días calendarios primero de cada mes por mensualidades anticipadas, en dinero efectivo y de legal circulación, con exclusión de todo otro medio de pago en las oficinas de “EL ARRENDADOR”.
Transcurrido el plazo anterior sin que “EL ARRENDATARIO” la hubiese cancelado, “EL ARRENDADOR” iniciará la gestión de cobro y “EL ARRENDATARIO” se obliga a cancelar los gastos que los gastos ocasione. Ambas partes acuerdan expresamente que el retraso en el cumplimiento de las obligaciones de pago de canon de arrendamiento y de los gastos comunes derivadas del presente contrato, originará automáticamente, sin necesidad de previo aviso o denuncia de mora, el devengo a favor de “EL ARRENDADOR” de un interés de mora equivalente a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Igualmente acepta “EL ARRENDATARIO” que lo pagos efectuados en cheques o transferencia, no causan novación y no producen efectos liberatorios hasta tanto no sean hechos efectivos los respectivos instrumentos.”

…”La pensión de arrendamiento empezará a regir a partir del día Primero (01) de Octubre del año dos mil quince (2015) cobrándose por mensualidades adelantadas dentro del plazo establecido en la cláusula segunda. El impago de los recibos de cánones de arrendamiento, dará derecho a “EL ARRENDADOR” al cobro de los correspondientes gastos de gestión que se fijan por cada día de retardo, al cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre recibo impagado. En el caso de que el impago proceda por causa de la devolución de cheque, se cobrara adicionalmente los gastos bancarios que haya satisfecho “EL ARRENDADOR” por dicha devolución.”

2) La duración del contrato de marras establecido en la Cláusula Cuarta así:
”…El término fijado para la duración de este Contrato es de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día 01-10-2015, prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) AÑO convenido desde ahora, siempre y cuando una de las partes no hubiese notificado por escrito y por lo menos Un (1) mes de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el libramiento de un telegrama a la dirección de las partes contratantes, sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente. A todo evento, luego que hayan transcurrido cada uno de los referidos plazos fijos, desde ahora revelo a “EL ARRENDADOR” o a sus mandantes, cesionarios o causahabientes, de la obligación de notificarme de desahucio como condición necesaria para evitar recurrir en táctica reconducción, pues es claro nuestro deseo de que el tiempo durante el cual dure este arrendamiento sea siempre fijo y determinado.
En caso de que “EL ARRENDATARIO” no entregue el local arrendado en las condiciones establecidas y en la fecha prevista para su entrega, “EL ARRENDADOR” cobrara a “EL ARRENDATARIO” y/o FIADOR además de los cánones de arrendamiento, una cantidad diaria equivalente a la décima parte del Canon de Arrendamiento mensual que fija para el momento de la resolución, vencimiento o rescisión del presente contrato por cada día de mora en la entrega del material del local, a sea por vía judicial o extrajudicial, suma total esta que se establece indemnización por daños y perjuicios (sin obligación de probarlos) ocasionados por la demora en la entrega del local más los gastos, honorarios profesionales, costos y gastos judiciales que se causaren”.

B) En cuanto a los documentos promovidos por la accionada tenemos, los siguientes:
1) Respecto a la copia fotostática del Acta Constitutiva de la accionada, cursante desde el folio 48 al 54, se aprecia conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil y en consecuencia se determine la legitimidad de la demandada MARÍA GABRIELA VIERA VALERA, titular de la cédula de identidad N° V-17.196.9420 como Directora General de la accionada para conferir Poder Apud Acta a los abogados señaladas en él. Y así se establece.
2) Respecto a los documentales anexados Letra “B” consistente en forma libre de Control (folios 55 al 70); si bien es cierto tienen el logo con nombre de la accionante, los mismos se desestiman por no estar suscritos por persona alguna que permita establecer la autenticidad de los mismos; es decir, por ser apócrifas y así se establece.
3) En cuanto a la copia fotostática certificada del expediente signado con el N° KP02-S-2016-006131, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (folios 71 al 93), la cual se aprecia conforme al artículo 111 del Código Adjetivo Civil y en consecuencia se da plena prueba de: 1) Que la accionada en fecha 26 de Octubre de 2016; es decir, después de vencido en término de vigencia del contrato de marras, el cual vencía el 01 de Octubre del 2015, acudió ante el referido tribunal, consignado a favor de la arrendadora y aquí accionante por concepto de canon de arrendamiento del local aquí pretendido en desalojo; la cantidad de CIENTO DOCE MIL BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 112.000,49), correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del 2016, a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), más IVA, por cada mes; más el pago de condominio correspondiente a los dos primeros de los meses señalados. 2) Que el 5 de Diciembre la accionada presentó copia del vaucher del Banco Bicentenario a nombre del referido tribunal, haciendo constar que depositó el canon de arrendamiento al mes de Noviembre del 2016, discriminado así: TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) más IVA, lo cual arroja la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL, DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 39.200,00), más la cuota de condominio VEINTICINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UNO BOLÍVARES (Bs. 25.751,00); que la arrendadora en fecha 16/12/2016 presentó ante el referido Tribunal el vaucher del Banco Bicentenario por SESENTA Y CUATRO MIL, NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 64.951,00), como prueba de la consignación arrendaticia, más IVA, más el pago de condominio, 3) Que la accionada en fecha 09/01/2015, presentó ante el referido Tribunal el vaucher del Banco Bicentenario por la cuenta del Tribunal, por la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL, NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 64.951,00) como parte de la consignación arrendaticia del mes de Enero del 2017, el cual corresponde la cantidad de BOLÍVARES TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS (Bs. 39.200,00) más IVA, más la cantidad de BOLÍVARES VEINTICINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN (Bs. 25.751,00) por concepto de pago de condominio; y que adminiculado con la prueba de informes requerido por el a quo a dicho Tribunal, cuya resulta cursa al folio 105, la cual se aprecia conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, se determina, que la arrendataria aparte de las consignaciones aquí señalada, continuó consignando los cánones de Febrero hasta el mes de Mayo del 2017.
Una vez establecido los hechos precedentemente analizados, quien emite el presente fallo, pasa pronunciarse sobre los defensas opuestas por la accionada así:
1) En cuanto a la imputación de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del 2016, lo cual fue rechazado por la accionada, quien alegó como defensa:
“…Los pagos de los meses de AGOSTO DEL AÑO 2016 (entregados en cheque de septiembre en las oficinas de la empresa) y SEPTIEMBRE DEL AÑO 2016 (entregado en cheques los primeros días del mes de octubre del año 2016), no fueron cobrados por la administradora del CENTRO COMERCIAL donde funciona el local Comercial objeto de la demanda.
En efectos, estos recibos de pago nunca fueron entregados por la arrendataria, cuestión inusual entre las partes , producto de que existía una relación cercana y de confianza, donde se llevaban los cheques que cancelaron los pagos a la administradora del CENTRO COMERCIAL PARQUE REAL y luego se retiraban los recibos de pago.
Sucede que al ir a rerirar los recibos de pagos de estos meses (que coincidían con la fecha de Terminación del Contrato, esto es, hasta el mes de septiembre del 2016), nos informan de administración que no va a entregar ni recibir los pagos por ordenes de la Doctora, que representa al Centro Comercial, “situación que nos obligó a acudir a realizar la consignación arrendaticia de los meses indicados, incluyéndose el mes de OCTUBRE DEL AÑO 2016, mes que conforme el Contrato de Arrendamiento, debería ser objeto de una sanción de un monto, dado que la relación arrendaticia finalizaba el 01 de Octubre del año 2016, de acuerdo al Contrato suscrito entre las partes”.

Se desestima, por no haber probado la accionada dichos hechos; es decir, no probó haberle entregado a la arrendadora, el cheque que dice haberle entregado en Septiembre del 2016, correspondiente al mes de Agosto del mismo año; ni tampoco probó haber convenido con la arrendadora de que la administradora del Centro Comercial Parque Real , recibiera el pago de los cánones de arrendamiento, ya que de acuerdo a la Cláusula SEGUNDA del Contrato de marras supra transcrito, convinieron que esos pagos eran en efectivo y en la oficina del arrendador cuando establecieron:
“…EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar puntualmente dentro de los cinco (05) día calendarios primeros de cada mes por mensualidades anticipadas, en dinero efectivo y de legal circulación, con exclusión de todo otro medio de pago en la oficina de el ARRENDADOR.” (Subrayado del Tribunal);

Ni tampoco probó haberle entregado a la administradora del Centro Comercial el cheque correspondiente al canon del mes de Septiembre del 2016, como afirmó haberlo hecho, así como tampoco demostró haber convenido con la arrendadora en cambiar la forma de pago establecida en el contrato de arrendamiento de efectivo a hacerlo a través de cheque, ya que “tal como fue precedentemente ellos establecieron que se excluía cualquier otro medio de pago distinto al efectivo y así se decide.

2) En cuanto a la alegato de la arrendataria “…Que la empresa “FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A” y la arrendadora “INVERSIONES ZETA EFE C.A”, modificación por uso, costumbre entre las partes, lo establecido en el texto del Contrato de Arrendamiento respecto al pago anticipado de los meses de los cánones de arrendamiento, conviniendo que este concepto se cancelara por mensualidades vencidas…” se desestima en virtud de no haber probado los hechos demostrativos de esa aceptación de cambio de fecha y forma de pago, ya que las documentales promovidas a tales fines, fueron desestimados por este juzgador, por no haberse demostrado la autenticidad de los mismos, ya que son apócrifas; circunstancias éstas que no fue apreciadas correctamente por el a quo, quien ilegalmente las valoró y que fue determinante para concluir erróneamente, en que las consignaciones de los meses de Agosto y Septiembre imputados como insolvente eran válidas y así se establece.

3) Respecto al alegato “…que la arrendadora se negó a recibir el pago de los meses de Agosto y Septiembre del año 2016, en forma deliberada para tratar de hacerla incurrir en insolvencia a mi representada, y justificar una acción de desocupación por falta de pago.” Se desestima en virtud de que ella no probó la negativa de la arrendadora de recibirle el pago de esos meses como afirma; y además, por que esa afirmación contradice lo precedentemente afirmado por ella en la cual afirmó, que el pago del mes de Agosto del 2016, se lo hizo mediante cheque a la arrendadora y el de Septiembre a la administradora del Centro Comercial Parque Real, lo cual permite inferir la falsedad de lo afirmado, ya que no puede atribuirse negativa de recepción de pago que a su vez afirman habérsele entregado a un tercero no autorizado y así se decide.

Sobre la pretensión de desalojo del local arrendado, el cual fundamentó la arrendadora en el literal del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual preceptúa:
“Artículo 40: Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) Cánones de Arrendamiento y/o dos (02) cuotas de Condominios o gastos comunes consecutivos…”

Este juzgador considera que la misma es procedente, por cuanto a pesar de que la arrendataria alegó y demostró haber hecho el 26 de Octubre del 2016, ante el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del 2016, y ante la omisión probatoria de los hechos de aceptación de la arrendadora de modificación del contrato respecto al tiempo del pago de los cánones de arrendamiento, alegados por la accionada, lo cual obligó a establecer, como fue hecho ut supra, que dichas consignaciones fueron extemporáneas, ya que al establecer, que el pago sería por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, pues, que de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional supra identificada, en este caso el plazo sería de quince (15) días, por lo que el mes de Agosto del 2016 debió depositarse el 15 del mismo mes, igualmente el mes de Septiembre del mismo año, debió hacerse el quince (15) del mismo, igualmente el mes de Octubre del mismo año, debió hacerse el quince (15) del mismo; por lo que haberse hecho dicha consignación el 26-10-2016, evidencia la extemporaneidad de las consignaciones y por ende invalida e ilegales y las mismas; y que al ser este incumplimiento de pagos de cánones de arrendamiento de meses consecutivos, permite inferir, que se dan los supuestos de hecho de supra transcrito literal “a” del artículo 40 Ibidem y en consecuencia se ha declarar Con Lugar la pretensión del desalojo de autos y así se decide.
En cuanto a la pretensión de cobro de título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00) correspondiente al monto adeudado, es decir, los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del 2016 a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) cada mes más lo que se seguirían venciendo, en virtud de éstas aceptadas por las partes la existencia de la relación arrendaticia sobre el Local Comercial pretendido en desalojo y el canon mensual fijado en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) y demostrado como ésta que la arrendataria está en posesión y por ende en el uso del local, pues de acuerdo con el artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial el cual preceptúa :

Artículo 14: …”El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto de Ley.”

Hace procedente dicha pretensión, la cual se estimará hasta que se declare definitivamente firme la sentencia definitiva; a cuyo efecto el a quo por la sencillez del cálculo de la misma, por cuanto se sabe que el canon de arrendamiento es la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) mensuales, deberá hacerla conforme lo establece el artículo 249 del Código Adjetivo Civil, previa deducción de las consignaciones hechas por la accionada según informe remitido al a quo, por el Juzgado Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, sin que esto implique contradicción alguna al tomar en cuenta esas consignaciones como invalidas por extemporáneas de las mensualidades de los meses de Agosto, Octubre y Noviembre del 2016, ya que esta determinación es solo a los efectos de si ellos enervan o no la acción de desalojo y en consecuencia, la posibilidad o no de la existencia de la prórroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que las sumas consignadas de acuerdo al artículo 28 eiusdem el cual preceptúa:

Artículo 28: …”Vencido el plazo de dos (02) años sin que el arrendador requiera las cantidades consignadas por el arrendatario a su favor conforme el aparte último del artículo anterior, prescribirá su derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento respectivo”.

Pertenece al arrendador y desconocer ese pago sería condenar doblemente al arrendatario a pagar, los cánones que consignó ilegalmente por extemporáneo pero legalmente son del arrendador y luego volverlos a condenar los pagos a pagar los mismos meses consignados y así se decide.

DISPOSITIVA

En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide.

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada SARAY UGEL G, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 31.952 en su condición de apoderada judicial de la accionante sociedad mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A, contra la Sentencia Definitiva de fecha 14 de Agosto del 2017, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, revocándose en consecuencia la misma.
SEGUNDO: En virtud de lo precedentemente expuesto se decide: CON LUGAR la demanda de desalojo del Local Comercial y cobro a título de indemnización de daños y perjuicios de los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de agosto del 2016 hasta la declaración definitiva de la sentencia del inmueble incoado por la empresa sociedad mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A contra la empresa sociedad mercantil FANNY NAVARRETE STUDIO IMAGEN, C.A ambos identificados en autos.
En consecuencia se condena a la accionada a lo siguiente:
A) Entregar a la accionante el inmueble arrendado consistente en un Local Comercial identificado con el N° 13, de aproximadamente 73,46 metros cuadrados, el cual posee una vidriera que ocupa su frente y un baño el cual está ubicado en la planta alta del Centro Comercial Parque Real, el cual está ubicado en la prolongación de la Avenida Los Leones con Avenida Lara, de esta ciudad de Barquisimeto, con sus respectivas solvencias en todos los servicios.
B) A pagar a la accionante a título de indemnización de daños y perjuicios el monto de los cánones de arrendamiento dejados de percibir contados desde el mes de Agosto del 2016 hasta que se declare definitivamente firme la presente decisión, a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) por cada mes, a cuyo efecto el a quo al hacer el cálculo de los mismos deberá deducir los cánones consignados por la arrendataria por antes el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
TERCERO: De conformidad con los artículos 274 del Código Adjetivo Civil, se condena en Costas a la parte demandada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los nueve (09) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2.018). Años: 207º y 158º
El Juez Titular

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.

La Secretaria Accidental,

Abg. Carmen Moncayo Barrios.

Publicada en esta misma fecha, siendo las 12:58 p.m., queda asentada en el libro diario bajo el Nº 09.
La Secretaria Accidental,

Abg. Carmen Moncayo Barrios.

JARZ/CMB/bjp.-