TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, trece (13) de Julio de dos mil dieciocho
208º de la Independencia y 159º de la Federación

ASUNTO: KP02-V-2017-002840

La Suscrita Secretaria Suplente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Deja constancia que en el día de hoy trece (13) de Julio de 2.018, siendo las 2:45 pm, se agrega el fallo completo al presente expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria Suplente,

Abg. Ana Maria Aguilera Parra.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece (13) de Julio de dos mil dieciocho
208º de la Independencia y 159º de la Federación

ASUNTO: KP02-V-2017-002840

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA ALCA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo (02) de la Circunscripción judicial del estado Lara, en fecha 02 de Diciembre de 1.997, bajo el Nro. 27, Folio, Tomo Nro.55-A, con Registro de Información Fiscal Nro. J-30497616-0.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito en el Inpreabogado Nro. 45.954.

PARTE DEMANDADA: INMOBILIARIA PLAZA LARA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo (02) de la Circunscripción judicial del estado Lara, en fecha 11 de Noviembre de 2.009, bajo el Nro. 40, Tomo Nro. 93-A, con Registro de Información Fiscal Nro. J-29840194-0, en la persona de su director el ciudadano JOSÉ MARTINHO AGRELA PESTANA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular del documento de identidad Nro. V-24.567.454.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LENIN JOSÉ COLMENAREZ, Inpreabogado Nro. 90.464.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Extenso Del Fallo).

DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declaro INADMISIBLE, la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ALCA, C.A., representada en juicio por parte del profesional del derecho FILIPPO TORTORICI SAMBITO, en contra de la sociedad de comercio INMOBILIARIA PLAZA LARA, C.A., todos antes identificados. Y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código Adjetivo, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos.

SINTESIS DE LA LITIS:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la parte demandante:

Alega el representante judicial de la actora que por medio de contrato autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta (04) de Barquisimeto en fecha 23/02/2.010, inserto bajo el Nro. 31, Tomo Nro. 13, de los libros llevados por esa Notaría, otorgo en arrendamiento para uso comercial, a favor de la sociedad mercantil Inmobiliaria Plaza Lara, C.A., denominándola en lo sucesivo “la arrendataria”, cinco inmuebles contiguos de su propiedad, los cuales conforman una sola unidad, describiéndolos de la siguiente manera:
1. Un inmueble construido por una casa y el terreno propio sobre el cual está construida, ubicado en la Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto en la jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, identificada con sus medidas linderos y características en el libelo de la demanda.
2. Un inmueble construido por tres (03) lotes de terreno propio que forman un solo cuerpo y la casa quinta que sobre él se encuentra construida, ubicada en la Calle 3 entre Av. Lara y Carrera 1, signado con el Nro. AI-74 de la Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto en la jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, identificada con sus medidas, linderos y características en el libelo de la demanda.
3. Un inmueble construido por una casa y el terreno propio sobre el cual está construida, ubicada en la Calle 4 de la Urbanización Nueva Segovia de esta Ciudad de Barquisimeto de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, identificada con sus con sus medidas, linderos y características en el libelo de la demanda.
4. Un inmueble construido por una parcela de terreno ubicada en la Av. Lara cruce con la Calle 4 de la Urbanización Nueva Segovia de esta Ciudad de Barquisimeto en la Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, identificada con sus medidas, linderos y características en el libelo de la demanda.
5. Un inmueble distinguido con el Nro. 3-59, ubicado en la Av. Lara, Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto, en la Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara que consta en una edificación denominada “Mi Casa”, identificada con sus medidas, linderos y características en el libelo de la demanda.

Señala que en la clausula primera del referido contrato de arrendamiento la arrendataria quedo obligada a su vez autorizada a la construcción y desarrollo de las bienhechurías, sobre los anteriores inmuebles, para ser usados como locales comerciales u oficinas, bienhechurías estas que al finalizar la relación contractual quedaran en beneficio de la arrendadora; las posibles bienhechurías que pudiere construir la arrendataria de conformidad con lo establecido en la clausula segunda del referido contrato serían administradas por aquella. Por su parte la clausula quinta del contrato la arrendataria quedo obligada a mantener durante toda la vigencia del contrato a su costo una póliza de seguros contra incendios y de responsabilidad civil. Que el mencionado contrato de arrendamiento tiene una duración de catorce (14) años contados desde el 01/12/2.009 hasta el 31/12/2.023, comprometiéndose a otorgar nuevo contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento en la actualidad se encuentra pactado en la cantidad de un millón cuatrocientos cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 1.404.500,00) mas lo correspondiente del Impuesto al Valor Agregado, arrojando un total de un millón quinientos setenta y tres mil cuarenta bolívares (Bs. 1.573.040,00), monto este que la arrendataria se obligo a pagar, siendo el caso que la demandada se ha negado a pagar el canon de arrendamiento, llegando al extremo de adeudarle a su representada el concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.017, lo cual equivale que ha dejado de pagar la cantidad de dos cánones para un total de tres millones ciento cuarenta y seis mil ochenta bolívares (Bs. 3.146.080,00), así mismo se ha dejado de mantener durante toda la vigencia del contrato a su consto una póliza de seguros contra incendios y de responsabilidad civil, para sí y frente a terceros, suficiente en monto de cobertura para garantizar y cubrir los daños que pudiere sufrir mi representada o terceros.

Concluyendo el actor en su libelo de demanda, que por todos los hechos narrados incurrió la arrendataria en las causales de desalojo establecidas en los literales “A e I” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con lo establecido en los literales “E y F” de la clausula decima del contrato de arrendamiento de marras, concurriendo así ante este Órgano Jurisdiccional a los fines de demandar como formalmente lo hace en desalojo a los efectos de que le devuelva totalmente desocupado de bienes y personas los inmuebles objeto de arrendamiento los cuales son propiedad de su representada, con todas y cada una de las bienhechurías que se encuentran construidas en ellos las cuales en beneficio de su representada solicita sea declarado por el Tribunal.

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte accionada en un punto previo convino como punto primero que su representada celebro con la empresa demandante Inmobiliaria Alca, C.A. contrato de arrendamiento sobre cinco (05) inmuebles cuyas características, linderos, medidas están determinados constan suficientemente en el precitado contrato, así como en el escrito de contestación (fs. 180 al 181); igualmente convino que en mencionado contrato su representada quedo obligada y a sus vez autorizada a la construcción y desarrollo de bienhechurías sobre inmuebles a ser usados como locales comerciales y oficinas; y finalmente como punto tercero convino que el canon de arrendamiento en la actualidad se encuentra pactado en la suma de un millón cuatrocientos cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 1.404.500,00), mas el Impuesto al Valor Agregado de ciento sesenta y ocho mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 168.540,00), para un total de un millón quinientos setenta y tres mil cuarenta (Bs. 1.573.040,00).
Como hechos nuevos alegan el cumplimiento de la obligación y autorización contenida en el contrato de arrendamiento, que su representada desarrollo una serie de locales comerciales y oficinas que se encuentran en pleno funcionamiento, encontrándose construidas por treinta y dos locales comerciales y oficinas y sesenta y seis puestos de estacionamiento que se encuentran en pleno funcionamiento, estas edificaciones constituyen hoy el denominado Centro Comercial El Llanero, así mismo que su representada hizo uso de lo establecido en el contrato, arrendando los locales comerciales que ella construyo, siendo actualmente ocupados por diferentes personas naturales y jurídicas.
Y por otra parte de forma expresa rechazo, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se hubiera otorgado para uso comercial, por lo que en forma expresa rechazo que el contrato pueda regirse por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliarios Para Uso Comercial, igualmente que su representada se encuentre insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales específicamente con los pagos de los meses Agosto y Septiembre de 2.017, y, finalmente que se hubiera negado a cumplir en mantener durante toda la vigencia del contrato a su costo y responsabilidad una póliza contra incendios y responsabilidad civil.
Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la inadmisibilidad de la pretensión ejercida por parte de la actora, toda vez que el contrato que une a las partes no es objeto del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en consecuencia el procedimiento establecido en dicha ley, ya que como se señalo el objeto del contrato fue el arrendamiento de cinco (05) inmuebles diferentes sobre los cuales su representada quedo obligada y a su vez autorizada a la construcción y desarrollo de bienhechurías para ser usadas como locales comerciales y oficinas, lo cual su representada desarrollo la construcción del Centro Comercial Ciudad Llanero el cual consta de locales de comercio y oficinas que se encuentran en pleno funcionamiento y uso por parte de terceras personas; que si se realizase una revisión minuciosa de lo previsto en el artículo 40 de la norma in comento, a petición de la parte actora, la petición va dirigida a que su representada haga entrega (desalojo) de todos los bienes y le haga entrega de los mismos libre de cosas y personas “con todas y cada una de las bienhechurías que se encuentran construidas en ellos, los cuales quedan en beneficio de su representada”. Arguye que como pudiera su representada, entregar voluntariamente bienes que no se encuentran ocupados por ella, sino por terceros que se encuentran como inquilinos desarrollando sus actividades comerciales, cancelando sus respectivos cánones de arrendamiento, incluso los gastos de mantenimiento y ni siquiera se les menciona o se les demanda como terceros interesados, que los supuestos de la ley van dirigidos a una relación directa entre el arrendador y el arrendatario, siendo claro que del contrato del cual se solicita el desalojo no es un típico contrato de arrendamiento en donde el arrendador da en arrendamiento un local comercial al arrendatario, siendo que en este caso viene a ser un contrato con otra naturaleza y obligaciones, donde el arrendatario se comprometió en construir una serie de locales comerciales y oficinas a su costo, es decir, que los locales en alquiler que existen fueron obra de su representada como parte integrante de lo comprometido en dicho contrato, por ello la larga duración fijada en el mismo; la relación entre esos terceros y su representada se encuentra regulada por la ley, pero el contrato que rige entre la parte actora y su representada tiene características diferentes, es un contrato más complejo y diferente, teniendo los elementos del contrato de arrendamiento, pero no se puede subsumir al decreto ley en referencia.
En efecto en Venezuela hoy la relación arrendaticia se rige por leyes que consagran procedimientos diferentes y especiales, existiendo una ley especial para el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se sigue aplicando para casos como los de galpones, en los casos de locales comerciales y los otros bienes establecidos en el decreto se regulan por ella, en los casos de terrenos o cualquiera que no se apliquen en leyes especiales se debe regular por las disposiciones que al respecto se encuentran consagradas en el Código Civil y al no existir un procedimiento judicial especial, el procedimiento a utilizar es el ordinario, por estas razones solicita sea declarada inadmisible la presente demanda, al no poder sujetarse el contrato objeto del presente proceso a la vía de desalojo prevista en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ya que de ser posible se estaría violentando todos los derechos que hoy se encuentra como inquilinos del Centro Comercial Ciudad El Llanero.
Y al el fondo de la demanda, arguye como punto primero, rechaza así la demanda en todas y cada una de sus partes tantos en los hechos como el derecho, que el demandante sustenta, excepto aquellos que ya fueron aceptados. Como segundo punto rechazo que su representada se encuentre insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.017, producto de que el arrendador considera que lo cancelado por su representada es irrito, simplemente no llevo los recibos de pago como comúnmente lo efectuaba a las oficinas de su representada para que se les emitiera el cheque respectivo buscando de esa manera que se representada incurriera en mora. Por tal motivo y para evitar dicha consecuencia debieron ser consignados por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que ocurre al Expediente Nro. KP02-S-2017-005726, en donde consta la consignación de los citados meses, los que se sigan venciendo, resaltando que la clausula séptima indico que su representada debía cancelar por mensualidades vencidas dentro de los cinco (05) primeros días siguientes al vencimiento del mes de calendario respectivo, hecho ajustado a la ley ya que el contrato de arrendamiento debe ser de cumplimiento gozoso, es decir se ejecuta una vez disfrutado.
Ahora bien que de resultar procedente la aplicación con el Decreto con Fuerza de Ley, los locales comerciales, debió la actora indicar un número de cuenta donde su representado, debía cancelar el monto de los cánones de arrendamiento, y el contrato de arrendamiento debía ser adecuado a esta ley tal como lo establece el artículo de la precitada ley, observando si el actor considera que debe aplicarse el ámbito de la ley tenía que ajustarse para el cobro de sus cánones de arrendamiento a lo dispuesto en ella; rechazando y contradiciendo que su representada se hubiera negado a cumplir en mantener durante toda la vigencia del contrato a su responsabilidad una póliza contra incendios y responsabilidad contra terceros, ya que efectivamente su representada en estricto apego al contrato y en cumplimiento de sus obligaciones, contrato sendas pólizas de seguro, entre ellas las de los años 2.014, 2.015, 2.016, y 2.017, lo que permiten indiscutiblemente desvirtuar lo alegado por la actora, en su libelo de demanda.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

Mediante auto de fecha 13/03/2.018, el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, dados los alegatos de las partes anteriormente señalados estableciéndose lo siguiente: i) La falta de pago de los cánones de los meses consecutivos de agosto y septiembre del año 2.017, ii) El incumplimiento del arrendatario de la cláusula Quinta del referido contrato, a mantener toda la vigencia del contrato a su costo de la póliza de seguros contra incendios y de responsabilidad civil, iii) Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se hubiera otorgado para uso comercial y que no puede regirse por el Decreto de Rango, Valor y Fuerza. De la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y iv) La inadmisibilidad de la pretensión ejercida por parte de la actora conforme a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió los siguientes medios de prueba:

 Instrumento Poder, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta (05) de Barquisimeto estado Lara, bajo el Nro. 32, Tomo Nro. 130 Folios Nros. 104 AL 106 en fecha 28/07/2.017, identificado con la letra “A” (fs.12 al 14).
 Contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta (04) de Barquisimeto estado Lara, en fecha 23/02/2.010, inserto bajo el Nro. 31, Tomo Nro. 13, de los libros llevados por esa Notaría, identificado con la letra “B” (fs. 15 al 25).

 Copia Simple de Asunto Nro. KP02-S-2016-005896, llevado por parte del Tribunal Sexto (06) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, identificado con la letra “C” (fs. 26 al 77).

 Factura Nro. 0109, de la razón social Inmobiliaria ALCA, C.A. Identificada con la letra “D” (fs. 78).
 Factura Nro. 0110, de la razón social Inmobiliaria ALCA, C.A. Identificada con la letra “E” (fs. 79).

En la oportunidad de promover pruebas la accionante, trajo a los autos:

 Procedió a ratificar las documentales consignadas junto con el libelo de la demanda signadas con las letras “B, C, D, y E”.
 Principio de la Comunidad de la Prueba.
 Reprodujo Copia Certificada del Expediente Nro. KP02-S-2017-005726, llevado a conocimiento por parte del Juzgado Sexto (06) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
 Inspección Judicial.

Por su parte la accionada en la oportunidad de contestar la demanda trajo a los autos:

 Copia Certificada del Asunto Nro. KP02-S-2017-005726, llevado por parte del Tribunal Sexto (06) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, identificado con la letra “A” (fs. 116 al 174).
 Cuadro Póliza Nro. 1000-0000343316, de la sociedad de corretaje C.A. De Seguros Ávila, identificada con la letra “B” (fs. 175).
 Cuadro Póliza Nro. 1000-0000343316, emitida por parte de la sociedad de corretaje C.A. De Seguros Ávila, identificada con la letra “C” (fs. 176).
 Cuadro Póliza Nro. 1000-0000343316, de la sociedad de corretaje C.A. De Seguros Ávila, identificada con la letra “D” (fs. 177).
 Cuadro Póliza Nro. 1000-0000343316, de la sociedad de corretaje C.A. De Seguros Ávila, identificada con la letra “E” (fs. 178).

Así mismo en la oportunidad de promover pruebas en la presente causa, promovió:

 Inspección Judicial
 Copia Certificada de Expediente con la nomenclatura Nro. KP02-S-2017-005726, llevado por parte del Tribunal Sexto (06) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
 Prueba de Informes solicitando oficiar al Juzgado Sexto (06) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
 Promueve Pólizas de Seguro las cuales rielan en autos bajos las letras “B, C, D y E”.

MOTIVOS DE HECHOS Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el DESALOJO de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “A” y el literal “I”, Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, en concordancia con lo establecido en los literales “E” y “F” de la clausula decima del contrato de arrendamiento, afirman los apoderados judiciales del actor, que su representada a través de contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 23 de febrero del 2010, inserto bajo el N° 31, Tomo 13, de los libros de autenticaciones, otorgo en arrendamiento para el uso comercial a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA PLAZA LARA C.A , cinco inmuebles contiguos de su propiedad los cuales conforman una sola unidad y los describe en su libelo y por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre 2017, más lo correspondiente al IVA, y así mismo, por no cumplir con su obligación establecida en la clausula quinta del contrato de mantener durante toda su vigencia, una póliza de seguro contra incendio y de responsabilidad civil para sí y frente a terceros, solicita el desalojo a los efectos de que se devuelva totalmente desocupado de bienes y personas los inmuebles objeto del arrendamiento, con todas y cada una de las bienhechurías que se encuentran construida en ellos, las cuales quedan en su beneficio, solicito la aplicación del procedimiento establecido en el artículo 43 del citado Decreto Ley.

Por su parte los apoderados del demandado alegaron como elemento de importancia a ser considerado por este órgano judicial en los términos siguientes 1, antes de hacer referencia al fondo del asunto debatido corresponde precisar que fue debidamente advertido en la oportunidad de dar contestación a la demanda como defensa previa al fondo la necesaria declaratoria de inadmisibilidad de la pretensión en razón de que del propio texto del escrito de demanda así como de la clausula primera del contrato que une a las partes intervinientes en el presente proceso se evidencia que el objeto de la relación contractual lo constituyen 5 lotes de terreno sobre los cuales previa autorización establecida en el mismo documento contractual y conforme a la clausula segunda del referido contrato se autorizo a su representada a desarrollar la construcción futura sobre los inmuebles objetos del contrato de locales comerciales a los fines de que estos pudieran posteriormente ser arrendados por el arrendatario de autos, y en la contestación alego que dado el objeto del contrato no es procedente el decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial y al fondo del asunto señalo que su representada pago las mensualidades de los meses demandados agosto y septiembre del 2017 por tal motivo no se encuentra insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, que asimismo no se ajusta a lo establecido en el articulo 27 en la citada ley, igualmente rechazo que su representada se haya negado a cumplir en mantener durante toda la vigencia del contrato la responsabilidad de una póliza contra incendios y la responsabilidad contra terceros.

Ante la situación planteada, y visto que la parte demandada solicito la inadmisibilidad de la presente acción por cuanto dado el objeto del contrato de arrendamiento no es aplicable el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al respecto, como punto previo este Tribunal procede a pronunciarse sobre la admisibilidad alegada, en ese sentido observa, que en la clausula primera del contrato de arrendamiento, el cual fue reconocido por las partes, la arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario cinco (5) inmuebles, consistente el primero: en un inmueble constituido por una casa y el terreno propio sobre el cual está construida ubicada en la urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto, el segundo: es un inmueble constituido por 3 lotes de terreno propio que forman un solo cuerpo y la casa quinta que sobre él se encuentra construida, ubicado en la calle 3 avenida Lara carrera 1 signado con el N° al-74, de la urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto, el referido terreno tiene una superficie de 1.505,61 mts2 y se señala los 3 lotes que lo integran comprendidos en los linderos que se especifican en el contrato, el tercero: un inmueble constituido por una casa y el terreno propio sobre el cual está construida, ubicado en la calle 4 de la urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto, con una superficie aproximada de 475,05 mts2, el cuarto: un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la avenida Lara cruce con la calle 4 urbanización Nueva Segovia de esta ciudad Barquisimeto con una superficie de 881,51 Mts2 y el quinto: un inmueble distinguido con el Nro: 3-59, ubicado en la avenida Lara Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad Barquisimeto, y consta de una edificación denominada mi casa, dichas edificaciones han sido construidas sobre un terreno propio integrado por dos parcelas que forman un solo cuerpo y se describen en el contrato. Y en la misma clausula establece, que dichos inmuebles son aptos, conveniente y satisfactorios para los requerimientos del arrendatario el cual se obliga y para ello queda autorizado por la arrendadora a la construcción y desarrollo de bienhechurías, cuyo uso será el de locales comerciales u oficinas en los cuales se pueden desarrollar diversos tipos de actividades, así mismo se estableció en la referida clausula que el arrendatario podrá solicitar los permisos pertinentes para la demolición o reformas de las bienhechurías preexistente. La clausula segunda del contrato, señala que se autoriza amplia y suficientemente a el arrendatario para administrar, arrendar o subarrendar en forma total o parcial los inmuebles señalados en la clausula primera, así como los locales comerciales, oficinas o cualesquiera otras de la bienhechurías que se desarrollen o construyen sobre dichos inmuebles.

De las clausulas contractuales anteriormente señaladas, se infiere claramente que la actividad u obligaciones que correspondía a la demandada INMOBILIARIA PLAZA LARA C.A, era primero: demoler las bienhechurías y construir nuevas bienhechurías, cuyo uso será el de locales comerciales u oficinas en los que pueden desarrollar diversos tipos de actividades, y segundo también estaba autorizada la demandada a arrendar, subarrendar y administrar tales bienhechurías, observándose igualmente que de los cinco inmuebles arrendados el numero dos (2) y el cuatro (4) son terrenos, por lo que se hace necesario señalar que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial en su exposición de motivos establece:
El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos y venezolanas.

Igualmente el artículo 1 de la misma ley dispone que:

El presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados para el uso comercial.

En ese sentido la Ley especial de Arrendamiento para el uso comercial, establece que se entenderán inmuebles destinados al uso comercial los señalados en el artículo 2:

A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley se entenderán por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si sola forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexo a este.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centro comerciales, en edificaciones de vivienda u oficinas o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirá además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stand, y establecimiento similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funciona o se ubiquen en aéreas de dominio público.

Según se ha citado, a los fines de la aplicación e interpretación del Decreto Ley, se entenderán por inmuebles destinados al uso comercial, en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios a todos los señalados en la norma up-supra, de lo que se colige, que aquellos inmuebles donde se desarrolle una actividad distinta al uso comercial, quedan fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley, y constatándose que en el presente caso, de acuerdo al contrato de arrendamiento, la arrendataria INMOBILIARIA PLAZA LARA C.A, se obligo y para ello quedo autorizado por la arrendadora, a la construcción, demolición, reformas de las bienhechurías preexistentes, cuyo uso será el de locales comerciales u oficinas y de acuerdo a la clausula segunda del contrato, se autorizo amplia y suficientemente, a la arrendataria para administrar, arrendar o subarrendar en forma total o parcial los inmuebles señalados en la clausula primera, así como los locales comerciales, oficinas o cualesquiera otras de la bienhechurías que se desarrollen o construyen sobre dichos inmuebles, por lo que la arrendataria demandada INMOBILIARIA PLAZA LARA C.A, realiza la actividad propia de su objeto estatutario, es decir, construir las bienhechurías, arrendar, subarrendar y de administración, las cuales, son distintas a las actividades comerciales que regula el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de lo que se desprende claramente que queda excluida de su aplicación, pues, quienes ejercen la actividad comercial en las referidas bienhechurías son los arrendatarios o subarrendatarios, distintos a la inmobiliaria demandada de acuerdo a la clausula segunda del contrato y constatándose de la inspección judicial realizada por este despacho en fecha 04 de mayo del 2018, que las bienhechurías (casas) señaladas en el libelo y en el contrato de arrendamiento, ya no existen, que actualmente en la Avenida Lara entre calle 3 y Carrera 1 de la urbanización Nueva Segovia de esta ciudad, existe es el Centro Comercial Ciudad Llanero, el cual tiene 32 locales comerciales y oficinas con 66 puestos de estacionamientos, dedicados a diferentes actividades económicas, comerciales y de oficina, realizada por los subarrendatarios, por lo que mal puede, pretender el actor solicitar el desalojo de personas y cosas de unas bienhechurías inexistentes, según el contrato de arrendamiento, actualmente existen otras bienhechurías producto de la construcción autorizada por el arrendatario, siendo que al solicitar el desalojo de un inmueble, éste debe estar claro y determinado y menos aún puede pretender, el desalojo de los arrendatarios y/o subarrendatarios distintos a la inmobiliaria demandada, que no fueron llamados a juicio, que además, no observo lo establecido en la clausula decima primera del contrato que establece:” … en caso de terminación o resolución del presente contrato, por cualquier causa la arrendadora quedara en pleno derecho constituida en titular de los derechos y quedara subrogada también de pleno derecho en las obligaciones que en virtud de arrendamiento que haya celebrado con sus subarrendatarios haya adquirido y contraído el arrendatario” por lo que mal puede el actor pretender el desalojo de los subarrendatarios de los 32 locales comerciales y oficinas, que son las bienhechurías construidas y existente actualmente, siendo un hecho nuevo presentado por el actor en la audiencia de juicio cuando alego que se va a subrogar en tales derechos, lo cual tal como se desprende en su libelo no alego tal subrogación, sino por el contrario solicito el desalojo a los efectos de que se le devuelva totalmente desocupado de bienes y personas los inmuebles objetos de arrendamiento los cuales alega que son propiedad de su representada con todas y cada una de las bienhechurías que se encuentran construidas en ellas. Y siendo que se desprende que quienes realizan la actividad comercial son los subarrendadores y no la inmobiliaria demandada de acuerdo al contrato de arrendamiento que como se dijo no fueron llamados a juicio por lo que no puede pretender el desalojo de los mismos.

Igualmente observa esta Juzgadora, que las clausulas primera, sexta y decima del contrato excede de un arrendamiento propiamente dicho, de acuerdo al artículo 1579 de Código Civil, que dispone: ”El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar aquella…” Y siendo que las referidas clausulas establecen obligaciones para las partes distintas al arrendamiento de inmuebles, tienen característica y es de naturaleza diferente, que además en la referida clausula primera se observa que de los cinco inmuebles arrendados el numero dos (2) y el cuatro (4) son terrenos, escapan igualmente del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por lo que a juicio de esta Juzgadora, se deben observar las disposiciones del Código Civil.

Por todas las consideraciones anteriores, se infiere, que el actor incurrió en un error procesal en la forma como solicito sustanciar su pretensión, en aplicación del Decreto Ley de Arrendamiento Para el uso Comercial de Locales Comerciales, por consiguiente la acción de desalojo ejercida por el accionante no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, que en todo caso debió solicitar la resolución del contrato con la arrendataria INMOBILIARIA PLAZA LARA C.A, y por tratarse del orden público, de la aplicación de la norma adecuada, lo procedente y ajustado, es aplicar el ordenamiento jurídico adecuado lo que implica otros tópicos jurídicos, otra acción y otro procedimiento totalmente distinto al solicitado, y siendo que el proceso, constitucionalmente, ha sido concebido como uno de los medios para alcanzar la justicia, esta justicia se vislumbra como uno de los fines esenciales del Estado. (Art. 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), es por ello que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2278/2001 de fecha 16-11-2001, caso Jairo Cipriano Rodríguez Moreno, estableció que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante. Así fue sentado en su sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, dictada por la Sala Constitucional, en la cual estableció lo siguiente:
… 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación… (Resaltado añadido)

De acuerdo a la disposición jurisprudencial anteriormente citada, y como quiera que el demandante en su escrito libelar solicito la acción de desalojo y fundamentó su pretensión en una Ley distinta al ordenamiento jurídico aplicado dada la naturaleza del contrato, lo que implica otros tópicos jurídicos otra acción e indudablemente otro procedimiento, totalmente distinto al solicitado, no cumpliendo la acción solicitada los requisitos de existencia y validez conforme a la Ley, es contraria a derecho, por lo que resulta a juicio de esta Juzgadora que la parte actora eligió la vía equivocada lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante, y conforme a lo antes indicado, debe declarase inadmisible la demanda de desalojo de local comercial, como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

Dado el anterior pronunciamiento resulta inoficioso pronunciarse sobre los alegatos de fondo y demás pruebas aportadas por las partes en el presente juicio, por lo que quedo relevada de sus análisis. Así se decide.
DECISIÓN
Por las consideraciones anteriores, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fundamentada en el artículo 40 literal “A” y el literal “I”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, instaurada por el apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ALCA, C.A., abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA PLAZA LARA C.A., de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y el criterio jurisprudencial antes citado.

SEGUNDO: En consecuencia se anula el auto de admisión de fecha 27/10/2.017 y todas las actuaciones subsiguientes.

TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

CUARTO: La extensión del fallo se publica dentro del lapso de Ley.

QUINTO Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto a los trece (13) días del mes de Julio del año dos mil dieciocho. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Juez Provisoria,

Abg. Milagro de Jesús Vargas
La Secretaria Suplente,

Abg. Ana María Aguilera Parra.

MDJV/aa/ep