TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecinueve (19) de junio de dos mil dieciocho (2018)
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-000114
(Sentencia definitiva dentro del lapso)

PARTE DEMANDANTE: ciudadana NELLY VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.628.832.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WILLIANS GUILLERMO OCANTO BASTIDAS y GERARDO AMADO CARRILLO PEREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 219.879 y 102.007 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedades Mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el No. 2, Tomo 5-A- en fecha 01 de agosto de 1988, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BAÑOLA, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.388.190 de este domicilio, y C.A EFE ZETA INVERSIONES, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el No. 60, Tomo 1-A, en fecha 03 de mayo de 1977 representada por el ciudadano ATILIO GIOVANI FIOR ZURLO, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.538.865.
APODERADOS JUDICIALES: por INVERSIONES ZETA EFE C.A, la Abg. SARAY UGEL inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 31.952, y la sociedad mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, representada por la defensora ad litem abogada NAIROBY MERCEDES HERNANDEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 231.128.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I
RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició la presente acción por escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles del Estado Lara, correspondiendo por sorteo conocer a este Juzgado que por auto de fecha 18 de enero de 2017, admitió la presente demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a dar contestación a la demanda.-
En fecha 24 de enero de 2017, se recibió diligencia de la representación judicial de la parte actora dejando constancia de haber consignado los fotostatos para la compulsa de citación, la cual fue librada conforme a auto de fecha 26 de enero de 2017.
Cursa a los folios 17 y 32 diligencia de fecha 07 y 23 de febrero de 2017, mediante la cual el alguacil consignó recibo de citación de la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES sin firmar por la parte demandada.
Gestionada como fue la citación personal y vista la infructuosidad de la misma este Tribunal a solicitud de parte acordó la citación por carteles, consignándose debidamente las publicaciones y haciéndose la fijación por Secretaría.
Por decisión de fecha 05 de octubre de 2017, se repuso la causa al estado de admisión de la demanda por los trámites del procedimiento breve, y definitivamente firme como quedó la decisión se procedió a la admisión de la demanda en fecha 16 de octubre de 2017.
Consignados los fotostatos se libró las respectivas compulsas y practicada las gestiones de la citación resultaron infructuosas, tal como se desprende a los folios 98 y 108 del expediente.
A requerimiento de la parte actora se acordó la citación por carteles librándose el respectivo cartel cuyo ejemplares publicados en prensa fue consignado por la parte actora, dejando constancia la Secretaria del tribunal que en fecha 22 de febrero de 2018, procedió a la fijación de un ejemplar del cartel en el domicilio de la parte demandada y se dio cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de marzo del año en curso, compareció el apoderado judicial de la parte actora, y solicitó se designara defensor ad litem, siendo acordado dicho pedimento y recayendo el nombramiento en la persona de la abogada NAIROBY HERNANDEZ, quien posteriormente manifestó su aceptación al cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley.
Consta al folio 133 del expediente consignación del alguacil de la citación debidamente firmada por la defensora judicial designada.
En fecha 21 de mayo de 2018, compareció la abogada SARAY ELENA UGEL actuando en su carácter de apoderada de la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A. consignó copia simple del poder que acredita su representación, escrito de contestación a la demanda y reconvención; y el 22 del mes y año en comento compareció la abogada NAIROBY HERNANDEZ, en su carácter de defensora judicial de la co-demandada C.A. EFE ZETA INVERSIONES y consignó escrito de contestación.
Por auto de fecha 23 de mayo del año en curso se admitió la reconvención por Resolución de Contrato y se fijó oportunidad para la contestación de la misma, siendo que la parte actora reconvenida no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial a dar contestación. En la etapa probatoria ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal lo hace en los siguientes términos:
II
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula:
“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.”

Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Aduce que su representada comienza a ocupar en calidad de arrendataria en el Centro Comercial Obelisco, un mini local comercial identificado con el No. 9, donde comenzó a ejercer el comercio de manera normal. A finales del año 2010 y en virtud de su buen comportamiento como arrendataria, uno de los propietarios del centro comercial identificado como FRANCISCO JOSE GOMEZ BAÑOLA, le ofrece dar en venta el mini local que venía ocupando, y ella le propone que le venda un local más grande o dos mini locales, por cuanto el negocio estaba creciendo y necesitaba más espacio para guardar y exhibir la mercancía al público, a lo cual accedió y le ofreció la venta de dos mini locales signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), estableciéndose como precio de venta por cada mini local la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), lo que arroja un total de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00), solicitando para poder optar a la referida negociación y por concepto de arras el treinta por ciento (30%) del monto acordado de la venta y entregarle los locales para que comenzara a usarlos de manera inmediata, el cual ascendía a la cantidad de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,00), los cuales fueron pagados de la siguiente manera: En primer lugar paga la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) para reservar la negociación celebrada y los cuales serían descontados del monto definitivo de la venta, mediante DOS (2) PAGOS, realizados el primero en fecha dos (2) de noviembre del año dos mil diez (2010) por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo) a través de cheque signado con el No. 06000157, girado contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) los cuales recibió el ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLA, (según consta en recibo marcado con la letra “B” ); y el segundo en fecha tres (3) de diciembre del mismo año dos mil diez (2010) por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo) a través de cheque signado con el No. 08232042 girado con la entidad bancaria Banco Casa Propia, los cuales son recibidos y aceptados también por concepto de RESERVA por parte del ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLA en su carácter de apoderado de la empresa INVERSIONES ZETA EFE, C.A. (según consta en recibo marcado con la letra “C”) y acordándose por lo tanto entre las partes a partir de esa fecha la celebración y suscripción de un Contrato de Opción de Compra Venta, en donde se establecerían de manera formal las demás condiciones de la negociación y donde su representada iba a pagar la diferencia del treinta por ciento (30%) solicitado por concepto de arras, (por cuanto ya había pagado la mitad de ese monto sin ningún tipo de documento) el cual le correspondía elaborar al PROPIETARIO de los dos (2) mini locales comerciales, acordándose que el mismo debía ser suscrito entre las partes supuestamente en un término de quince (15) días calendarios a partir de la fecha de los dos (2) pagos antes descritos.
Expresa que transcurrió todo el año 2011 sin que el propietario de los dos (2) mini locales comerciales, el ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLA, le notificara absolutamente nada a su representada de la firma de Contrato de Opción de Compra Venta, aun y cuando esta se comunicaba de manera continua y constante con el mismo mediante llamadas telefónicas, razón por la cual en el mes de noviembre del año dos mil once (2011) un año después de haberse pactado la negociación y con la intención de que no le fuesen a salir después con que los dos (2) mini locales comerciales habían aumentado de precio y además porque estaba desesperada de esperar que se concretara la negociación, DECIDE PAGAR la diferencia acordada por concepto de arras, del treinta por ciento (30%) restante (SIN FIRMAR AUN NINGUN DOCUMENTO) suma esta que ascendía a la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,oo) lo cual hace de la siguiente manera: En primer lugar paga en fecha cinco (5) de noviembre del año 2011, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,oo) a través de cheque de gerencia signado con el No. 04230007 girado contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) los cuales son recibidos y aceptados por concepto de RESERVA por parte del ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLA, en su carácter de apoderado de la empresa INVERSIONES ZETA EFE, C.A. (según consta en recibo marcado con la letra D), y en segundo lugar paga en fecha Primero (1) de febrero del año 2012, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,oo) a través del cheque de gerencia signado con el No. 04277648, girado contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) los cuales son recibidos y aceptados también por concepto de RESERVA por parte del ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLA, y los cuales completaban el monto total de la RESERVA solicitada al momento de hacer la negociación, FIRMANDOSE en ese momento EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, entre su representada la ciudadana NELLY VARGAS, y los dos propietarios de los mini locales comerciales, quienes se identifican en el referido contrato como INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. ZETA INVERSIONES, y se establece en la cláusula segunda el pago anteriormente señalado. (Consignó marcado con la letra E, el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA).
Alega que su representada cumplió todos y cada uno de los requisitos exigidos en el Contrato de Opción de Compra Venta, entregándole a LOS VENDEDORES las cantidades de dinero acordadas al momento de realizar la negociación tal y como ellos mismos lo reconocen al suscribir el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA y al momento de emitir los recibos de pago correspondientes y lo cual se ratifica al observar que su representada no ha sido demandada en ningún momento por incumplimiento por parte de los propietarios de dos (2) mini locales aun y cuando su representada ciertamente recibió los dos (2 ) mini locales comerciales una vez suscrito el referido contrato, quien ha acudido de manera personal en innumerables oportunidades a conversar con los propietarios de los dos (2) mini locales para preguntarles del porqué del retraso, al igual que la primera vez y por cuanto ya han transcurrido más de cuatro años contados a partir de la fecha de la firma del documento de Opción de Compra Venta, en donde se establecía un lapso aprobado de mutuo acuerdo entre las partes para la protocolización del documento definitivo de compra de TREINTA (30) DIAS CALENDARIOS a partir del día DOS (2) de FEBRERO DEL DOS MIL DOCE (2012) siendo su sorpresa que en el mes de junio del año dos mil catorce (2014) uno de los propietarios del inmueble le comunica que ya no le iban a dar en venta los dos (2) mini locales comerciales por cuanto el valor de los mismos había aumentado y que debía entregar los dos (2) mini locales comerciales libre de personas y bienes y que el dinero que ella había pagado por concepto de arras lo tomarían como pago anticipado de los cánones arrendaticios por el tiempo que había usado los locales comerciales, que era desde el día que le fueron entregados los mismos hasta esa fecha (junio 2014) siendo esta la razón por la que su representada acude al órgano jurisdiccional correspondiente e interpone en fecha 19-06-14, SOLICITUD DE OFERTA REAL DE PAGO en contra de los propietarios de los dos (2) mini locales comerciales que son las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, la cual fue tramitado por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren Edo. Lara, signado con el No. KP02-V-2014-001894, cuya oferta real de pago no pudo ser concretada por cuanto nunca fue recibido el pago por parte de los propietarios por no ser ese el procedimiento adecuado, por lo cual su representada siguió sin poder hacer valer su derecho y sin poder obtener la firma definitiva del documento de opción de compra venta. (Mayúsculas propias del escrito).
Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del CC, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar.
Solicitó sean obligados los ciudadanos o en su defecto a ellos sean condenados por el tribunal a darle cumplimiento de manera definitiva al contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 1/2/2012 y protocolizar por ante el registro inmobiliario correspondiente, sea declarada con lugar la demanda y se condene en costas.
Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00), equivalente a 1242,93 unidades tributarias.

RECHAZO DE LA PRETENSION
En la oportunidad de dar contestación la co-demandada INVERSIONES ZETA EFE C.A. niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda.
Alega que la parte actora señala que el lapso establecido de mutuo acuerdo entre las partes para la protocolización del documento definitivo de compra era de treinta (30) días calendarios a partir del 02 de febrero de 2012, y que en fecha 19 de junio de 2014, es decir, vencido el lapso de 30 días establecidos en el contrato de opción de compra venta para ejercer la opción, es decir, 2 años, 3 meses y 17 días después (830 días en total), acudió ante el órgano jurisdiccional solicitando oferta real de pago, la cual no pudo concretar por no ser el procedimiento adecuado, CONFESANDO DE ESTA MANERA, SIN DUDA ALGUNA, SU INCUMPLIENTO AL DERECHO A EJERCER LA OPCIÓN EN TIEMPO HABIL. (Resaltado propio del escrito).
Expresa que en noviembre de 2012, dicho documento se introduce por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, número de trámite 363.202.4.620, pero la demandada (sic) nunca apareció a firmar a pesar de haber estado el documento por sesenta (60) días allí, razón por la cual, dicho organismo dio por anulado el trámite.
Hace constar sus esfuerzos por ayudarla en junio y noviembre de 2012, y los esfuerzos del registro en darle 2 meses, esfuerzos que la demandante llama IRRESPONSABILIDAD por parte de los vendedores.
Lo cierto es que nunca apareció ni a pagar ni a firmar. No ejerció su derecho en el tiempo indicado porque no tenía dinero para cancelar. Luego aparece en el año 2014, dos años después de vencida la opción, y ahora en el año 2017, cinco (5) años después, pretendiendo a través de esta acción burlar los acuerdos y la ley.
Solicitó que en virtud de que el lapso para ejercer la opción venció el 01 de marzo de 2012, y la demandante no hizo uso de sus derechos para hacer efectiva su opción de compra en el lapso previsto sea declarada sin lugar la demanda, e interpone reconvención.
Por su parte la defensora judicial de la empresa C.A. EFE ZETA INVERSIONES, contestó la demanda de forma genérica negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho la demanda.
III
PUNTO PREVIO
Antes de resolver el fondo de la controversia, pasará esta Juzgadora a dilucidar lo concerniente a la oportunidad de la contestación de la demanda y la RECONVENCION y lo hace en los siguientes términos:
En cuanto a la oportunidad para contestar la demanda en los juicios breves, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2.006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, establece:
“De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho, no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.
Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud del principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora no tiene oportunidad para contradecirlas...”

Igualmente, la Sala Constitucional en sentencia de fecha 8 de octubre de 2.007, caso R.A. Hernández, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte, estableció lo siguiente:

“Al interpretar el alcance de las normas anteriormente transcritas, esta Sala ha establecido mediante decisión Nº 337/2001 que: “El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala “dentro de los dos días”, sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se deja en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes.” De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de la jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas… Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada siempre y cuando no se opongan cuestiones previas.” (Subrayado del Tribunal).

Con base a lo antes expuesto y acogiéndose los criterios jurisprudenciales antes citados, esta jurisdicente aprecia con toda claridad, que la parte co-demandada INVERSIONES EFE ZETA C.A. dio contestación a la demanda, y por ende, este Tribunal tiene aceptada dicha contestación por ser temporánea por anticipada, por haberse realizado dentro de la oportunidad preestablecida en la Ley, y no se opuso cuestiones previas, todo a los fines de salvaguardar el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes procesales, y manteniendo el principio de igualdad entre las mismas. Así se decide.

En cuanto a la reconvención la co-demandada reconviniente aduce que en fecha 01 de febrero de 2012, su representada logra al fin suscribir con la demandante el contrato de opción de compra venta, ya que la misma tardó un (1) año y dos (02) meses para completar la inicial de la reserva de los mini locales.
Que en dicha opción se estableció un lapso para el ejercicio de la misma de 30 días calendarios, es decir, que vencía el 2 de marzo de 2012. La demandante no canceló el monto debido ni ejerció su derecho a la opción suscrita sino que dos (2) años después pretendió a través de una oferta de pago ejercer la misma, y a través de esta demanda, hacer lo mismo.
Señala que en junio de 2012, la demandante le entrego copia de los supuestos cheques con los que presuntamente iba a cancelar en el momento extemporáneo de suscripción del documento definitivo de venta ante el registro subalterno correspondiente, todo ello con el fin de llevar el documento al registro y que la misma cancelara y se le firmara la venta definitiva de los mini locales.
Que en la cláusula quinta se estableció la entrega y ocupación de los mini locales a la supuesta compradora, y para la fecha de hoy se encuentra vencida la opción de compra venta suscrita y la fecha para que la reconvenida pudiese ejercer su opción, y la misma se encuentra ocupando ilegalmente los mini locales.
Fundamenta su acción de Resolución de Contrato por incumplimiento en el artículo 1167 del Código Civil.
Solicita que la demandante reconvenida convenga o en su defecto el tribunal la condene en:
Primero: que son ciertos los hechos narrados e indubitables los recaudos acompañados y en consecuencia convenga la ciudadana NELLY VARGAS que en fecha 01 de febrero de 2012 suscribió contrato de opción a compra venta de los mini locales;
Segundo: en que no hizo uso de su derecho de ejercer la opción de compra venta en tiempo hábil.
Tercero: en hacer entrega de los mini locales signados con las letras “h” e “i” situados en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.
Cuarto: pagar las costas y costos del proceso.

Estimó la reconvención en DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00), es decir, cuatrocientas cuarenta unidades tributarias (440 UT). (sic)

En la oportunidad de la contestación a la reconvención la parte actora reconvenida no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.

Con vista a lo anterior, este Tribunal pasa a analizar el material probatorio anexo a los autos, a fin de determinar la certeza o no de los alegatos y defensas opuestos de la siguiente manera:
ELEMENTOS PROBATORIOS
1.- Original de poder (folios 7 al 8) autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 03/11/2016 bajo el No. 7, tomo 170, y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme a los Artículos 12, 150, 151, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
2.- Cursa a los folios 9, 10 y 11 recibos de fechas 2/11/2010, 3/12/2010 y 5/11/2011, por las cantidades Bs. 15.000,00 en cheque No. 06000157 del Banco Occidental de Descuento (BOD); Bs. 15.000,00 en cheque No. 08232042 del Banco Casa Propia; y por la cantidad Bs. 18.000,00 en cheque No. 04230007 del Banco Occidental de Descuento (BOD), y talón de compra del cheque de gerencia. Dichas instrumentales al no haber sido impugnadas se valoran conforme a los 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y se aprecia que el ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BAÑOLAS en su carácter de apoderado de INVERSIONES ZETA EFE C.A. recibió de la ciudadana NELLY VARGAS las referidas cantidades de dinero por concepto de reserva de los mini locales No. 11 y 12, situados en el centro comercial Obelisco, y así se precisa.
3.- Consta a los folios 12, 13, 146 y 147 original del documento de opción de compra-venta. Dicha documental constituye el instrumento fundamental de la presente pretensión, y tiene el carácter de instrumento privado en los términos previstos en el artículo 1363 del Código Civil, razón por la cual se tiene como fidedigno su contenido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y del mismo se evidencia la relación contractual que vincula a las partes actuantes en el presente proceso.
4.- Prueba de informes del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, relativo a la oferta real signada con el No. KP02-V-2014-001894, no consta en autos resultas por lo que no hay prueba que valorar.
5.- Posiciones juradas, las mismas no fueron evacuadas razón por la cual no hay prueba que valorar.
6.- Declaración testimonial de la ciudadana DANIELA YULIMAR PEREZ MUJICA, quien a preguntas formuladas respondió que conoce a la ciudadana NELLY VARGAS; que la conoce porque trabajaba en el mismo Centro Comercial; que no es amiga o familiar de ella; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS ejerce el comercio en el Centro Comercial Obelisco desde hace más de diez años; que es una persona responsable y cumplidora de sus obligaciones; que ocupa dos locales comerciales; que compró dos locales comerciales que ocupa en el Centro Comercial Obelisco; que tiene conocimiento de los hechos que sucedieron cuando la ciudadana NELLY VARGAS compro los dos locales comerciales en el Centro Comercial Obelisco; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS pagó lo que le correspondía por la opción de compra venta de los dos locales comerciales en el Centro Comercial Obelisco; que tiene conocimiento que la mencionada ciudadana, agoto todas las vías conciliatorias para lograr que los dueños del Centro Comercial Obelisco cumplieran con la obligación asumida en el contrato suscrito de darle en venta los locales comerciales; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS cumplió con todos y cada uno de los requisitos exigidos en el contrato de Opción de Compra Venta; que tiene conocimiento que los dueños del Centro Comercial Obelisco incumplieron con el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito con la ciudadana NELLY VARGAS; y que los dueños del Centro Comercial Obelisco intentaron sacar a la ciudadana NELLY VARGAS de los dos locales comerciales. NO HUBO RE PREGUNTAS.
Declaración testimonial de la ciudadana YUSMARY CAROLINA CORDERO BAPTISTA, quien a preguntas formuladas respondió que conoce a la ciudadana NELLY VARGAS; que es conocida del Centro Comercial; que no es amiga o familiar de ella; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS ejerce el comercio en el Centro Comercial Obelisco desde hace quince años; que la ciudadana NELLY VARGAS es una persona responsable y cumplidora de sus obligaciones; que ocupa dos locales comerciales; que compró dos locales comerciales que ocupa en el Centro Comercial Obelisco; que tiene conocimiento de los hechos que sucedieron cuando la ciudadana NELLY VARGAS compro los dos centros comerciales en el Centro Comercial Obelisco; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS pagó lo que le correspondía por la opción de compra venta de los dos locales comerciales en el Centro Comercial Obelisco; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS, agoto todas las vías conciliatorias para lograr que los dueños del Centro Comercial Obelisco cumplieran con la obligación asumida en el contrato suscrito de darle en venta los locales comerciales; que tiene conocimiento que la ciudadana NELLY VARGAS cumplió con todos y cada uno de los requisitos exigidos en el contrato de Opción de Compra Venta; que tiene conocimiento que los dueños del Centro Comercial Obelisco incumplieron con el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito con la ciudadana NELLY VARGAS; que tiene conocimiento que los dueños del Centro Comercial Obelisco intentaron sacar a la ciudadana NELLY VARGAS de los dos locales comerciales. NO HUBO RE PREGUNTAS.
Las anteriores testimoniales son valoradas por esta juzgadora a tenor de lo previsto en los artículos 12, 506, 507, 508 509 y 510 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia de su contenido que las testigos no incurren en ambigüedad, ni en contradicción ya que sus testimonios se relacionan con los hechos del proceso, sin que hayan sido tachados de falso, por consiguiente surte pleno valor probatorio. Así se decide.
PRUEBAS CO-DEMANDADA INVERSIONES ZETA EFE C.A.
7.- A los folios 68, 69, 139 y 140 del expediente cursa copia simple de poder autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 14/7/2008, bajo el No. 76, tomo 167, al no haber sido impugnado se valora conforme a los Artículos 12, 150, 151, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por la mandataria en nombre de su poderdante, y así se decide.
8.- Copias simples (folios 141 al 144) de trámite No. 363.2012.4.620 de documento de venta introducido por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, fechado 6/11/2012, a la cual se le adminicula copia simple (folio 145) de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas No. 00011648, cancelada por ante el Banco Bicentenario con sello de fecha 27/2/2012. Las anteriores documentales al no haber sido contradicha e impugnada por la contraparte se valoran conforme a los Artículos 12, 429, y 509 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil, se aprecia que el documento definitivo de venta fue presentado para su respectivo trámite el 06 de noviembre de 2012, por ante la oficina de registro respectiva.
9.- Ratifica el mérito favorable de los autos, el cual se desestima ya que el mismo no constituye ningún tipo de elemento probatorio. Así se decide.

IV
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compra venta que de acuerdo con los hechos expuestos tanto en el libelo como en la contestación, fue celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, en su condición de promitentes vendedores y la ciudadana NELLY VARGAS en su carácter de promitente compradora.
Es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la OPCIÓN DE COMPRA VENTA, así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, y así se decide.
En el caso en estudio nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
La acción de cumplimiento o resolución se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, y presupone, en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento o la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compraventa, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento, y es allí entonces cuando las voluntades se integran y cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
De la lectura del contenido del documento de opción de compra venta en el caso a decidir, se estableció en la cláusula segunda lo siguiente: “El precio fijado para la operación definitiva de compra venta es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo) que EL COMPRADOR cancelara a LAS VENDEDORAS de la siguiente manera: la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) que fueron recibidos en fecha 03 de diciembre de 2010, y la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,oo) cancelados los primeros dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) en fecha 07 de diciembre 2011 y los restantes dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) en este acto mediante cheque No. 04277648 contra el BOD en calidad de arras y cantidad esta que será imputable al precio de venta aquí pactado y el saldo de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 154.000,oo) será cancelado en el momento de la inscripción del documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, cuyo plazo máximo será el día 29 de febrero 2012.”

Esta cláusula es determinante porque afirma la intención de realizar un pago en porciones fijadas en el contrato, como abonos parciales al precio de la compraventa. Es evidencia de que el contrato inició su ejecución y solamente debía concluirse con el pago del saldo final en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, a fin de realizar la tradición legal del inmueble (artículo 1.488 del Código Civil).
Al efecto resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida, y en caso de bienes inmuebles está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, la pretensión de la parte actora es que se cumpla con la obligación contraída en el contrato denominado opción de compraventa; y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente de los mini locales objeto del litigio.-
De tal modo, que el contrato cuya ejecución ha dado origen al litigio es un contrato que significa un negocio de compraventa ya perfeccionado, a plazos, que contiene los elementos que dan especificidad al contrato de compraventa y deben concurrir en su manifestación: Consentimiento libremente expresado, objeto lícito y precio acordado con sus modalidades de pago.
Es de resaltar lo establecido por la Sala Civil, en cuanto a que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, por cuanto la parte demandante, pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta según lo alegado en el escrito libelar, resulta imperioso señalar el contenido del fallo dictado por la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015, de carácter vinculante para todos los tribunales de la República desde su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, efectuada bajo la ponencia del magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, quien determinó lo que sigue:
“…OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142)….El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes…. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato….. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”… (Subrayado del Tribunal)
En acatamiento al fallo antes transcrito, y en el ejercicio del deber que tiene este Tribunal de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar el contrato privado de fecha 01 de febrero de 2012, denominado por las partes como un contrato de opción a compra-venta.
En este orden de ideas, resulta conveniente precisar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendofit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal).

La carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Establecidos los términos en los quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 01 de febrero de 2012 por las empresas INVERSIONES EFE ZETA C.A. y C.A. ZETA EFE INVERSIONES en su condición de propietarias y la ciudadana NELLY VARGAS en calidad de compradora, cuyo objeto era la venta de dos (2) mini locales comerciales de su propiedad signadas con los No. 11 y 12 (H e I) ubicados en el centro comercial obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 55-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, que el precio de venta se estableció en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00) de los cuales la compradora entregó al propietario, en calidad de arras, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) en fecha 03 de diciembre de 2010, y la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,oo) en fecha 7/12/2011 y el 01/02/2012.
Por el contrario constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte, el incumplimiento de la actora en su obligación contractual de pagar el precio convenido, y del demandado, en su obligación de suscribir el documento definitivo de venta.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Con vista a lo anterior se destaca que cursa a los folios 12, 13, 146 y 147 del expediente, el original del contrato de opción a compra-venta, celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES en su condición de LAS VENDEDORAS y la ciudadana NELLY VARGAS en su carácter de EL COMPRADOR. Dicho instrumento tiene el carácter privado y ambas partes han reconocido su existencia, razón por la cual este Juzgado por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, evidencia una relación contractual entre las partes contratantes.
Así podemos observar en la cláusula TERCERA que convienen establecer como plazo de esta opción de compra venta, en beneficio para ambas partes para la firma definitiva del documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro en TREINTA DIAS (30) calendarios contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, a saber, 1 de febrero de 2012, es decir que la firma correspondía para el día 1 de marzo de 2012 y tomando en consideración que la propia parte demandada reconviniente, al alegar que presentó ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 6/11/2012, documento de venta, según trámite No. 363.2012.4.620, es evidente, por una parte que incumplió en el otorgamiento de la venta definitiva para el 1 de marzo de 2012, como la fecha ut supra pactada y por otra parte convalida en la extensión de la fecha para tal negociación tomando en consideración que los contratos son ley entre las partes, por lo que mal puede alegar que su contraparte no firmó, ni pagó en los términos convenidos, ya que era su carga como vendedora presentar el documento definitivo en el tiempo acordado, lo cual siendo así, sin ningún género de dudas, hacen procedente la acción principal de cumplimiento de contrato. Así se decide.

Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a resolver la Reconvención o mutua petición y al respecto observa previamente lo siguiente:
La demanda reconvencional está contemplada en la Ley por motivos de economía procesal, para evitar una multiplicidad de juicios. Por otro lado, de esa manera se evitará el pronunciamiento de sentencias contradictorias respecto de pretensiones conexas.
La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención constituye el ejercicio de una nueva acción, de una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “…La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado…”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.-
Para el autor Arístides RengelRomberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “…La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia...”

Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:
“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”

La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor argumentada por la parte demandada en el acto de contestación, formando junto con la pretensión una sola causa, en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia.
La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Así las cosas, al analizar el caso sub examine, se evidencia que si bien la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención, cierto es también que al haber incurrido la parte demandada reconviniente en presentar el contrato definitivo de compraventa fuera de la oportunidad pactada en el contrato preparatorio, es evidente que incumplió en una de sus principalísimas obligaciones como vendedora, por lo que mal puede imputarle incumplimiento alguno a su contraparte, cuando ella fue quien incumplió la negociación, por lo tanto la mutua petición por resolución contractual debe sucumbir al no estar ajustada a derecho. Así se decide.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.-
IV
DISPOSITIVA
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de contrato de opción a compra intentado por la ciudadana NELLY VARGAS contra las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES. (ampliamente identificadas en el encabezamiento del fallo).
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES ZETA C.A. contra la ciudadana NELLY VARGAS.
TERCERO: Se condena a la parte demandada reconviniente a que cumpla de manera voluntaria con el otorgamiento del documento definitivo de compra del inmueble constituido por dos (02) mini locales signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, cuyas medidas, linderos y características constan en el documento de condominio respectivo; una vez recibido el pago de la diferencia del precio de la venta pactada para la época de la negociación, es decir, la suma de Ciento Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 154.000,00) por la parte demandante. Con la advertencia que en caso de no darle cumplimiento a esta sentencia, se ordena protocolizarla en la oficina de registro correspondiente con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que sirva de título de propiedad a la parte demandante una vez agotadas todas las formalidades de registro.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el ordinal 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los diecinueve (19) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
EL SECRETARIO ACC

ALEXIS LEONARDO VASQUEZ

En esta misma fecha, siendo las 02:05 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO ACC

ALE XIS LEONARDO VASQUEZ

DJPB/CNV
KP02-V-2014-000114
ASIENTO LIBRO DIARIO: ____