TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su nombre
Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Años: 208º y 159º
Extenso de Sentencia Definitiva
AP31-V-2016-001207

PARTE ACTORA: MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.293.233.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AZAEL SOCORRO MORALES, JOSE MIGUEL AZOCAR ROJAS Y MARIANN SALEM PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.815.777, V-10.869.280 y 11.564.884 respectivamente, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.316, 54.453 y 67.150 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:JAMAL IBRAHIM HAYEK venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.491.452
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:JESUS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.223.522 y V-8.707.885 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 45.563 y 43.998 respectivamente.
MOTIVO:DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
Conforme a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a extender por escrito el fallo completo de la presente causa, en la forma siguiente:
-I-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION
Vistas las actuaciones que conforman el presente expediente, signado con N° Nº AP31-V-2016-001207, nomenclatura de este Tribunal, y el acta contentiva del debate oral, de fecha veintiuno (21) de mayo de 2018, en el juicio de Desalojo, (LOCAL COMERCIAL) seguido por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEKy siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo, este Juzgador lo hace en los términos siguientes:
El presente juicio se refiere a una demanda de Desalojo, (LOCAL COMERCIAL) fundamentada en el vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito en fecha dos (2) de Diciembre de 2010, por una duración de cinco (5) años y que de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, dicha prórroga culminó el día dos (2) de Diciembre de 2016.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, a través de su apoderado, en su escrito de contestación a la demanda expuso: “… niego, rechazó y contradigo tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho por no ser aplicable al caso, la demanda de desalojo por cumplimiento de la prórroga legal, interpuesta por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, contra su representado ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, por las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone como punto previo al pronunciamiento de fondo, la falta de cualidad de la parte actora, para intentar y sostener la presente acción de desalojo, alegando que la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, no es la arrendadora del inmueble ya que no participó en la firma del contrato de arrendamiento y en el supuesto que haya comprado el inmueble después de la firma del contrato de arrendamiento, no acompaño a la demanda el documento demostrativo de su derecho de propiedad, como tampoco indico la oficina donde se encuentra. En consecuencia, no siendo la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA la arrendadora del inmueble, como tampoco habiendo firmado el contrato de arrendamiento a su nombre, ni tampoco haber demostrado ser la propietaria, no tiene la titularidad de la relación jurídica sustantiva controvertida.
Por otra parte manifestó que, el contrato de arrendamiento objeto de marras se encuentra vigente hasta el día dos (2) de Diciembre de 2020 y en consecuencia el documento emanado de la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante el cual la demandante pretendió notificar a su representado su voluntad de no renovar el contrato, carece de cualquier relevancia jurídica. De igual manera manifiesta que, de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, cuando la relación arrendaticia cumple cinco (5) años le corresponde dos (2) años de prórroga legal, puesto que cinco (5) años de relación arrendaticia nunca puede interpretarse como menos de cinco (5) años.
Por último, rechazan la inspección extrajudicial, traída a los autos por la parte actora, practicada por la Notaria Pública Duodécima de Caracas, por ser realizada ésta fuera del juicio, alegando que fue solicitada por una persona que no tenia cualidad alguna para ello.
-II-
PUNTO PREVIO
LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES

Corresponde a este Tribunal antes de pasar a decidir el fondo de la presente controversia, analizar la procedencia o no de la defensa perentoria promovida por la parte demandada en su escrito de contestación, referente a la falta de cualidad de la parte actora.-
Al respecto observa el Tribunal, que la parte demandada opone la falta de cualidad de la parte actora ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, alegando que dicha ciudadana no es la arrendadora del inmueble por las siguientes razones: No participó en la firma de dicho contrato; en el supuesto de que haya comprado el inmueble después de la firma del contrato, tampoco lo notificó a su representado, y; no acompañó a la demanda el documento de propiedad del inmueble, por lo tanto, no tiene la titularidad de la relación jurídica sustantiva controvertida.
Ahora bien, la legitimación o cualidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
A diferencia de cómo lo establecía el Antiguo Código de Procedimiento Civil, es decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida como punto previo a la sentencia de fondo, o al pronunciamiento sobre el mérito de la causa.
También es conveniente señalar que antiguamente se confundían los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar; pero actualmente, tal confusión ha sido aclarada por la doctrina y la jurisprudencia; de tal manera que hoy día la doctrina, por lo menos en el mundo occidental, coincide con el criterio que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir; la actitud que asume el actor en relación a la titularidad del derecho; Si la parte actora afirma ser titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. En cuanto a la legitimación pasiva, ella está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.-
Ahora bien, el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si la persona del demandado es la persona contra la cual es incoada la demanda contentiva de la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

De lo anterior pasa este Tribunal, a revisar los elementos que se encuentran en autos, relativos a este punto previo, y al respecto evidencia que a los folios 19 al 22, ambos inclusive, aparece notificación realizado por la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha primero (01) de Diciembre de 2015, en la cual la parte actora ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, procede a practicar la notificación al demandado ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, de la no prórroga del contrato de arrendamiento, la referida notificación solo fue desconocida por los apoderados judiciales del demandado, no siendo ésta la vía idónea de atacar una notificación practicada por una Notaria, toda vez, que se trata de un documento público que debió ser atacado en tacha, por los procedimientos que éste establece, por lo cual al no ser tachada la notificación esta debe tenerse como válida y fidedigna, conforme a lo previsto en los artículos429 y 440del Código de Procedimiento Civil. Por lo que a criterio de quien aquí decide el demandado ya tenía conocimiento de que la actora era la propietaria del inmueble, y al no ejercer la acción requerida para este tipo de notificación, como ya se dijo, configura un elemento necesario para determinar la cualidad de la parte actora, y así se decide.
Aunado a lo anterior, también se evidencia de autos, recibos de pagos los cuales fueron expedidos por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, y recibidos por la parte demandada ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, en los cuales se le hacía saber al demandado, que eran por concepto de prórroga legal de un (01) año, y los mismos al ser reconocidos y aceptados por éste, dan fe cierta de haber aceptado a la ciudadana MABIARYS DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, como propietaria del inmueble de autos, por lo que, evidentemente que la señalada ciudadana, si ostenta la cualidad de propietaria del inmueble y aceptada de la forma que ya se indico, por el demandado, por lo que resulta forzoso concluir para este Tribunal, que la ciudadana antes identificada si tiene cualidad para interponer la presente demanda, desechándose la defensa alegada por la representación judicial del demandado y así se decide.
-III-
DEL MATERIAL PROBATORIO
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Conjuntamente con el libelo de la demanda la parte actora, presentó los siguientes instrumentos:
• Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 29 de Noviembre de 2016, bajo el Nro. 60, Tomo 539 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, cursantes a los folios del 7 al 10 (ambos inclusive) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que no siendo tachado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
• Documento de Propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de marzo de 2015 bajo el Nº 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015, cursante a los folios del 108 al 112 (ambos inclusive) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que no siendo tachado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. y así se declara.
• Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dos (02) de Diciembre de 2010, anotado bajo el Nº 27, Tomo 125 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, cursante a los folios del 11 al 17 (ambos inclusive) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que no siendo tachado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. y así se declara.
• Documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha primero (1) de Diciembre de 2015, marcado con la letra “C”, cursante a los folios 18 al 22 (ambos inclusive) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que no siendo tachado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. y así se declara.
• Inspección Extrajudicial practicada en fecha veintinueve (29) de Noviembre de 2016, por la Notaría Pública Duodécima de Caracas del Municipio Libertador, marcada con la letra “D” cursante a los folios del 23 al 40 (ambos inclusive). del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide desecha la misma por cuanto dicha prueba no guarda relación con el hecho controvertido en la presente causa y así se declara.
• Recibos de pago correspondiente a doce (12) meses del año 2016, por concepto de Prórroga Legal, cursante a los folios del 219 al 223 (ambos inclusive) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que no siendo tachados por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. y así se declara.
DEL MATERIAL PROBATORIO
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
• Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dos (02) de Diciembre de 2010, anotado bajo el Nº 27, Tomo 125 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, cursante a los folios del 77 al 80 (ambos inclusive) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. y así se declara.
• Copia simple de Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas del Municipio Libertador, de fecha treinta y uno (31) de Marzo de 2014. Al respecto, quien aquí decide observa que no siendo tachado por la parte actora, se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
-IV-
MOTIVACION PARA DECIDIR
Planteada como quedó la controversia, corresponde a éste Tribunal entrar a conocer los alegatos esgrimidos por las partes en los términos siguientes:
Alega la representación de la parte actora que es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, antes Distrito Federal; el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2), según consta de documento de propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de marzo de 2015, bajo el N° 2015.303, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2015, procediendo a demandar el Desalojo por vencimiento de la prórroga contenida en la letra “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial N° 40.418, de fecha veintitrés (23) de mayo de 2014), contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK.
Asimismo, destaca que la relación arrendaticia entre las partes se inició, el día dos (02) de diciembre de 2010, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 27, Tomo 125 los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, culminando la misma su vigencia el día dos (02) de diciembre de 2015, fecha a partir de la cual el arrendatario hace uso de la prórroga legal que le corresponde.
El accionante también señala, que siempre ha tenido la voluntad expresa de dar por terminada la relación arrendaticia, constituyendo prueba de ello la notificación practicada a su arrendatario, JAMAL IBRAHIM HAYEK, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, con el objeto de manifestarle su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que el día dos (02) de diciembre de 2015 finalizó la relación arrendaticia, la cual se celebró, por un plazo fijo de cinco (5) años, comenzando a correr, en consecuencia, el lapso de prórroga legal de un (1) año previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, en fecha treinta (30) de marzo de 2017, la representación judicial del demandado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, la cual fue declarada improcedente en fecha nueve (09) de noviembre de 2017, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y siendo ésta una decisión declarada firme, por no tener apelación, nada tiene que decidir éste sentenciador al respecto. Así se establece.
Por otra parte, el arrendatario negó como defensa de fondo que, a partir del dos (2) de diciembre de 2015, comenzara la prórroga legal, por cuanto la parte actora no tenía la cualidad para hacer la notificación de no renovación del contrato, la cual considera como no efectuada, señalando expresamente lo siguiente:
“… En el presente caso la demandante alega a su favor la prórroga legal de 1 año, la cual no es aplicable al contrato de arrendamiento objeto de este juicio, pues tomando en consideración que la relación arrendaticia se inicio el día 2 de diciembre de 2010, para el 2 de diciembre de 2015 ya tiene una duración de cinco (5) años, y además como antes se dijo existe, esta en vigencia la prórroga convencional contenida en las cláusulas segunda y quinta del contrato de arrendamiento. Es por ello que mi mandante reconoce y rechaza el documento emanado de la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante el cual la demandante, sin tener la cualidad y asumiendo facultades que la ley le otorga a la verdadera arrendadora, pretendiendo notificar a mi representado, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento…”.
Ahora bien, tal y como se evidencia del estudio realizado al presente expediente, versa el litigio instaurado sobre el desalojo de un inmueble por vencimiento de la prórroga legal suscrita entre las partes contendientes, por lo que de seguidas pasa éste sentenciador al análisis del fondo de la causa sometida a consideración y al efecto observa:
Es menester establecer que, el contrato es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.
El derecho civil venezolano, define los contratos de la siguiente manera:
Artículo 1.133.-“Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)”.
De la norma se pueden extraer varios elementos:
• En primer lugar el acuerdo de voluntades, al respecto puede establecerse que dentro de la figura del contrato, el elemento preponderante es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, siendo así por consiguiente la esencia del vínculo, por tal razón, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, del manera que, en un principio, sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones.
Es considerado, que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad.
• La existencia de un segundo elemento circunda en la modificación o extinción de voluntades.
• Por último, se encuentran las obligaciones que generan las prestaciones que se esgrimen en obligaciones de hacer, de no hacer o de dar.
En este orden de ideas, puede quien aquí suscribe evidenciar que, el contrato suscrito entre las partes generó una obligación de dar o proporcionar, es decir, según lo pactado, el propietario del inmueble dio en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de la litis al ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, hecho éste no controvertido en virtud del reconocimiento de ambas partes de la suscripción del contrato objeto de marras, por lo que cabe señalar el contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en lo que respecta a los contratos, a saber:
Artículo1.159.-“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley”.
Artículo 1.160.-“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley”.
Artículo 1.167.-“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De los artículos citados, se desprende que el contrato es un acto jurídico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos, hacer nacer obligaciones, transformarlas, modificarlas o extinguirlas, es decir, es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir, a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo.
Siguiendo en este orden de ideas, cabe agregar que en materia de interpretación del contrato se pueden presentar dos situaciones:
• La primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas, en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto, debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes, esta regla se encuentra consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil, que estatuye:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”.
• El segundo caso se da, cuando existen consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, es decir, que si bien es cierto que no está expresamente establecida, la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que se quiso establecer.
En relación al contrato de marras, es preciso establecer que las obligaciones se encuentran expresamente estipuladas, tanto para la parte actora en el presente caso, así como también para la parte demandada, en ambos aspectos las obligaciones contraídas fueron previamente establecidas dentro del contrato suscrito, concordando así con lo estipulado en el artículo 1.264, antes señalado.
Ahora bien, establecido lo anterior pasa este Juzgado a determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y al efecto observa:
La parte actora basó su pretensión en el contrato de arrendamiento de fecha dos (2) de diciembre de 2010, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, invocando a su favor que había notificado a la parte accionada, con antelación y tiempo suficiente, de su voluntad expresa de no querer que el contrato de arrendamiento se renovara, tal y como se desprende de la cláusula segunda, del referido contrato:
“El lapso de duración de este contrato es de CINCO (5) AÑOS contados desde el 2 de Diciembre de 2010 hasta el 2 de Diciembre de 2015, prorrogable por CINCO (5) AÑOS más, y a la fecha de vencimiento, el día 2 de diciembre de 2015 si no ocurre la prórroga del contrato, o al vencerse ésta, si así fuere el caso, el día 2 de diciembre de 2020, “EL ARRENDATARIO” debe entregar el inmueble objeto de este arrendamiento, sin poder alegar que se trata de día de fiesta o no laborable. Este contrato, es a plazo fijo y la única forma de prorrogarlo, es mediante la firma del nuevo contrato, contemplado en la prórroga, suscrito entre las partes”.

Observa éste sentenciador, que el contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado o fijo, condición ineludible para la interposición de la presente acción, por otra parte, cuando el arrendador practicó la notificación al demandado manifestándole su voluntad irrevocable de no renovar el contrato, por medio de la Notaría Pública en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, se encontraba prorrogado el contrato por el lapso de un (1) año, conforme lo prevé la cláusula segunda, es decir, desde el día tres (3) de diciembre de 2015, de acuerdo con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, culminando la misma el día dos (2) de Diciembre de 2016, infiriéndose de esta manera que la notificación se efectuó con anticipación al vencimiento del contrato, cumpliendo de esta manera la actora con la formalidad establecida en la cláusula segunda. Asimismo, como hecho relevante se observa que,el documento de notificación notariado, fue desconocido en el acto de contestación, de manera pura y simple por la parte demandada, no obstante, tal alegato no fue realizado conforme a los términos de ley por cuanto lo procedente para impugnar un documento público es a través de la tacha de falsedad, conforme al procedimiento estatuido en el artículo 439 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, éste sentenciador observa que fue otorgado y presenciado por un funcionario público competente para dar fe pública de lo allí acontecido, desprendiéndose la voluntad inequívoca de la parte actora de notificar por la vía legal al arrendatario su voluntad de no prorrogar más el contrato de marra, en consecuencia le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Aunado a lo anterior, consta en autos que la parte actora, tanto en el lapso probatorio como en la Audiencia Preliminar, consigno e hizo valer el efecto probatoria que se deriva de los recibos de pagos correspondientes a todo el año 2016, por concepto de “Lapso de Prórroga legal”, siendo aceptados de manera expresa por la parte demandada en la celebración de la mencionada Audiencia, admitiendo haber acompañado dichos recibos en original por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio por Retracto Legal Arrendaticio interpuesto en contra de la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VALERA, a tal efecto, quien aquí decide vislumbra de manera clara la procedencia de una legitimación procesal de las partes intervinientes en el presente juicio, así como la aceptación por parte de la demandada de la condición de prórroga legal arrendaticia durante el lapso de un (1) año, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia, quien aquí decide le otorga a los mencionados recibos pleno valor probatorio por no ser tachados, impugnados o desconocidos por la parte demandada, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, hacen plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
Cabe señalar que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintiocho (28) de junio de 2005, dictaminó lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta suntservanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” .
Del criterio transcrito se deduce que, el cumplimiento de un contrato se reclama sólo en los casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración, en el caso de autos, la parte actora solicitó que el demandado cumpliera con lo que fue pactado, en el contrato de fecha dos (02) de diciembre de 2010, por lo tanto, la prórroga legal de la relación arrendaticia, no se originó por voluntad unilateral de la parte actora, sino a lo pactado entre los contratantes, por lo que a juicio de quien sentencia, la notificación efectuada en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, cumplió con lo establecido en la cláusula segunda, que no es más sino la intención de la parte actora de hacer del conocimiento del demandado su voluntad de no renovar. Así se decide.
Del mismo modo, se desprende que habiendo aceptado la parte demandada el contrato de arrendamiento, el cual establecía una duración de cinco (5) años prorrogándose por un año, en este caso, desde el día tres (3) de diciembre de 2015 hasta el día dos (2) de Diciembre de 2016 y habiendo manifestado el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, es decir, con anticipación al vencimiento, comenzó a transcurrir para el demandado la prórroga legal de un (1) año previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

D Duración de la Relación Arrendaticia P Prórroga Máxima
H Hasta un (1) año 6 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) a años 1 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (1 (10) años 2 2 años
Más de diez (10) años 3 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.

En la situación precedentemente planteada, es perfectamente aplicable el “El principio de intangibilidad del contrato”, así como el “Principio de la Autonomía de la voluntad de las partes”, consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, anteriormente mencionado, los cuales han sido citados en innumerables sentencias, tales como las siguientes:
• Sentencia de fecha veinticinco (25) de marzo de 2010, dictada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Tariba, a cargo de la Juez Luisa Medina, en el juicio instaurado por la ciudadana Carmen Teresa Reatiga de Stabilito en contra del ciudadano Fernando Enrique Adrianza Medina, expediente signado con el N° 4721-2.008, quien declaró lo siguiente:

"Por otra parte nuestra doctrina ha señalado: “El principio de intangibilidad del contrato significa que las partes no pueden sustraerse a su deber de observar el contrato tal como el fue contraído, en su conjunto y en cada una de sus cláusulas. Aunado a este principio tenemos EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, el cual deriva de la innata libertad del ser humano, la vigencia de este principio significa reconocer la autarquía del individuo en la configuración creadora de las relaciones jurídicas, es la voluntad de las partes la que crea el contrato por éstas suscrito, los efectos que esta produce y la que determina el contenido establecido en el mismo”. En tal sentido, el civilista español Federico de Castro y Bravo definía a la autonomía privada como: “aquel poder complejo reconocido a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos, sea para crear reglas de conducta para sí en relación con los demás con la consiguiente responsabilidad en cuanto actuación en la vida social”.

Igualmente en la Obra Doctrina General del Contrato de José Melich-Orsini, se señala:
“…Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por si mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: Las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la Ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la Ley, los contratos que ellas celebran, y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. SUS CONSECUENCIAS: Consecuencia de este Principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran…; b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos en el Código, y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en genera…; c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato…; LIMITES AL PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD: El orden público como límite de la libertad contractual. Pero este poder de la voluntad de las partes no es absoluto e incondicionado, él tiene un límite perfectamente definido que está señalado ya en el artículo 6° del Código Civil, así: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las Leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres…”.-

• Sentencia de fecha doce (12) de enero de 2011, dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a cargo de la Juez Bella Dayana Sevilla Jiménez, en el juicio por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares, instaurado por la ciudadana Luisa Josefina Ortiz, en contra de las sociedades mercantiles Cementerio del Este Promociones y Ventas, C.A. (Ceprovenca), y Cementerio Metropolitano Monumental, S.A., expediente signado con el N° AH1C-V-2008-000199, quien declaró lo siguiente:

"Por otra parte, según la doctrina el principio de la autonomía de la voluntad se encuentra recogido en el artículo 1.159 del Código Civil, artículo según el cual, “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, quienes no podrán revocarlos sino por mutuo consentimiento y por las causas establecidas por la Ley”. Sobre este fundamento legal, el legislador reconoce a la voluntad de las personas el poder de autorregular y convenir libremente, dentro los confines de lo lícito, el contenido de sus relaciones, equiparando la fuerza de tales convenciones a la fuerza jurídica y vinculante de la Ley.
Es en este sentido el artículo 1.133 define al contrato como aquella convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. La voluntad se encuentra entonces en la base del mecanismo contractual de donde derivan múltiples consecuencias.
Si bien el principio de la autonomía de la voluntad se encuentra consagrado en forma positiva en el Código Civil venezolano, el mismo se encuentra limitado por su artículo 6, el cual dispone que “…no podrán renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres…”.
Las decisiones judiciales entienden en forma general, en el mismo sentido que la doctrina, que el principio de la autonomía de la voluntad, constituye un principio general de derecho sobre el cual reposa teoría general del contrato y su regulación jurídica. La doctrina venezolana afirma que, en materia contractual, debe tenerse como un principio el que la mayor parte de las normas legales son supletorias de la voluntad de las partes, las cuales sólo están dirigidas a suplir el silencio o la imprevisión de las partes, salvo por aquellas normas de carácter imperativo.
El principio de intangibilidad de los contratos se encuentra consagrado, al igual que el de la autonomía de la voluntad, en el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, y significa que las partes no pueden sustraerse de su deber de ejecutar el contrato tal y como fue contraído. Las partes unilateralmente no tienen la posibilidad de arrepentirse ni modificar las condiciones sobre las cuales manifestaron su voluntad libre y conscientemente, salvo, claro está, que celebren un nuevo contrato que extinga o modifique el anterior, o que la Ley o el propio contrato autorice a las partes a terminarlo o modificarlo unilateralmente, siendo además que la interpretación de los contratos reconocido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil venezolano, según el cual, los jueces deben atenerse, en la interpretación de los contratos “…al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes…”.

Conforme a lo antes expuesto, de las sentencias y doctrina parcialmente transcritas, este juzgador hace suyo los criterios adoptados, los cuales encuadran perfectamente en el caso que nos ocupa, por lo que podemos concluir lo siguiente:
No existe discusión alguna sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por cuanto éste fue celebrado a tiempo determinado, es decir, por un plazo fijo de cinco (5) años, contados desde el dos (02) de diciembre de 2010 hasta el día dos (02) de diciembre de 2015, conforme a lo pactado por las partes según consta de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por l-o que llegada la fecha de vencimiento el arrendatario hace uso de la prórroga legal de un (1) año prevista en el artículo 26 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal y como se evidencia igualmente de los recibos de pago, correspondientes al año 2016, por concepto de “Lapso de Prórroga legal”, a los cuales este Juzgador les otorgó pleno valor probatorio. Así se decide.

Del artículo 26 ejusdem, se desprende que la relación arrendaticia que hubiere durado más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un (1) año. En el caso de estudio, y como quedó supra señalado, la notificación de no prorrogar fue realizada antes del vencimiento del contrato, esto es, en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, por lo que al día siguiente de la señalada fecha comenzó para el demandado a transcurrir su prórroga legal de un (1) año, la cual expiró el dos (2) de Diciembre de 2016, quedando la obligación del demandado de hacer entrega del inmueble, tal y como fue pactado por las partes contratantes. Así se decide.

Luego de valoradas todas las pruebas, argumentos y defensas de las partes, no existe duda alguna que, desde que las partes establecieron las condiciones del contrato de arrendamiento, de manera inequívoca, clara, expresa y precisa,siempre la voluntad de ambas partes fue la de establecer un tiempo de duración fijo o determinado, por lo tanto, éste sentenciador debe declarar con lugar la presente la acción de desalojo por vencimiento de la prórroga legal, quedando la obligación del demandado de hacer entrega del inmueble, tal y como fue pactado por las partes contratantes. Así se decide.
Por último, con respecto a la defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, relativa a la inspección extrajudicial traída a los autos por la parte actora, este Tribunal, deja expresa constancia que, al momento de la valoración de las pruebas, ésta inspección extrajudicial fue rechazada por no guardar relación alguna con el hecho controvertido en la presente causa. Así se establece.
Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena a la parte demandada, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la contenida en la cláusula segunda, y realizar la entrega material, real y efectiva del inmueble constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal); el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2). Así se decide.
-V-
DISPOSITIVO
En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga legal incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VALERA,en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, todos identificados.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en lo contenido en la cláusula segunda, y realizar la entrega material real y efectiva del inmueble objeto del presente juicio, constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal); el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2).
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los seis (06) días del mes de Junio de dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,

ABOG. ENRIQUE TOMAS GUERRA MONTEVERDE
EL SECRETARIO,

ABOG. EDWARD COLMENARES

En la misma fecha seis (06) de Junio de dos mil dieciocho (2018), siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), se procede a la consignación del fallo completo correspondiente a la presente causa, conforme a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,

ABOG. EDWARD COLMENARES

Exp. AP31-V-2016-001207
ETGM/EC/