TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 1° de junio de 2018
208º y 159º
ASUNTO: KP02-R-2018-000006

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: Ciudadana MARIA EUGENIA NUNES, venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N°. V-7.690.473, de este domicilio.

APODERADO: YOHAN RAMOS, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 245.376, de este domicilio.

DEMANDADA: Ciudadana AMELIA CHACON PAVAJEAU, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 24.156.422, de este domicilio.

APODERADO: CESAR AUGUSTO GUERRERO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 119.695, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente Nº 18-0198 (Asunto: KP02-R-2018-000006).

PREAMBULO

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 8 de enero de 2018 (f. 44), por la ciudadana María Nunes, asistida por el abogado Miguel Rojas, contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2017 (fs. 38 al 43), por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana María Nunes, contra la contra la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau y condenó en costa la parte demandada.

Por auto de fecha 10 de enero de 2018, (f. 45), el tribunal de la causa admitió en ambos efectos el recurso de apelación, y ordenó la remisión del expediente con oficio a la URDD Civil, a los fines de su distribución entre los juzgados superiores correspondientes.

En fecha 18 de enero de 2018 (f. 47), se recibió el presente asunto, en fecha 23 de enero de 2018 (f.48) se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara y por auto de fecha 1 de febrero de 2018 (f. 49), se fijó oportunidad para la presentación de informes, los cuales fueron presentadas por el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 13 de marzo de 2018 (fs. 51 y 52). En fecha 2 de abril de 2018 (f. 53), se dejó constancia que la causa entró lapso para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir este juzgado superior observa:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 8 de enero de 2018, por el abogado Miguel Rojas, asistiendo a la ciudadana María Nunes, parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre del 2017 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana María Eugenia Nunes, en contra de la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, condenando a costas a la parte demandante.

Del libelo de la demanda

En efecto, consta a las actas procesales libelo de demanda presentado por la ciudadana María Eugenia Nunes, donde expone que en fecha 31 de enero de 2013, procedió a firmar un contrato de opción a compra venta sobre una casa cuya propietaria es la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, según se evidencia de documento notariado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto estado Lara, bajo en N° 81, Tomo 137, de fecha 2 de agosto de 2007 y debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 26 de septiembre de 2011, bajo el N° 2011.1306, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.2623, correspondiente al libro del folio real del año 2011 y que está ubicada en el municipio Iribarren, urbanización Moran, con frente a la calle 4-A, acera este entre carrera 2 y 3, parcela N-B-49, II etapa, con una medida de trece con cinco (13, 5 mts) metros de frente y veinticinco (25mts) metros de fondo, para una superficie de trescientos treinta y siete con cincuenta metros (337,50mts), alinderado al norte: con terreno ocupado por el ciudadano José Largo; sur: con terreno ocupado por la ciudadana Justina Lozano; este: con parcela ocupada por el ciudadano Cristóbal Saturno y oeste: con la calle 4-A que es su frente; que en el contrato de opción a compra venta establecieron un precio del inmueble por la cantidad de dos millones cien bolívares (Bs. 2.100.000, 00), donde le entregó doscientos bolívares (Bs. 200.000, 00), adeudando del precio pactado un millón novecientos bolívares (Bs. 1.900.000, 00), el cual sería pagado dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la firma del documento de opción a compra venta, tal como consta en la cláusula segunda. Que a pesar de que tiene la posesión del inmueble, en varias oportunidades le ha solicitado a la demandada y a sus hijos la solvencia de condominio, agua, luz y de la alcaldía de Iribarren, para tramitar el documento definitivo y que hasta la fecha de la interposición de la demanda no había sido posible, que otro requisito que debieron entregarle era el boletín catastral vigente para tramitar el documento definitivo por ante el Registro Público Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, obligación que se desprende de la cláusula cuarta del contrato. Que en los últimos meses la demandada conjuntamente con sus hijos le manifestaron que no van a vender el inmueble porque ya cuesta más dinero y debe entregarlo, que una vez ellos lo vendan le regresaran el dinero que ella ya les canceló, que esto le parece injusto por cuanto ellos son los que no han cumplido con entregarle los requisitos que le exige el Registro Público para poder tramitar el documento definitivo. Que acude ante esta autoridad para demandar como en efecto demanda el cumplimiento de contrato a la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, antes identificada, a los fines de que convenga en cumplir con la venta definitiva de la casa antes descrita y de no hacerlo así establezca este Tribunal declarando con lugar el cumplimiento de contrato conforme a los hechos y derechos en la presente demanda, fundamento su demanda en el artículo 1.167 del Código Civil. Estimo la acción en la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000, 00) equivalente a 6.779, 66 unidades tributarias.

De la contestación a la demanda

Por su parte en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda la apoderada judicial de la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, manifestó que es cierto que el 31 de enero de 2013, su representada firmó el documento de opción a compra venta de una casa de su propiedad, ubicada en el municipio Iribarren del estado Lara, Urbanización Moran, con frente a la calle 4-A acera este, entre carreras 2 y 3, parcela N B-49, II etapa, cuyas medidas se encuentran debidamente especificadas. Que este inmueble le pertenece en exclusiva propiedad a la demandada según documento notariado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 81, Tomo 137, de fecha 02 de agosto de 2007, y debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 26 de septiembre de 2011, bajo el N° 2011.1306, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 362.11.2.1.2623, correspondiente al libro del folio real del año 2011.

Negó, rechazo y contradijo que su representada, que se negó a firmar el documento definitivo, por cuanto la demandante no lo proceso en el tiempo indicado en el contrato de opción a compra venta. Igualmente señaló, que en pro de buscar una solución a esa situación, su representada propuso a la actora hacerle un avaluó al inmueble y de lo que este arrojare se comprometía a entregarle el diez por ciento (10%), del valor. Que es bien sabido por quien juzga que el valor de la casa es mayor al que pretende cancelar la demandante en este momento, tomando en cuenta que no cumplió con su obligación de pagar el precio acordado en el documento de opción a compra venta, que esto hace que pierda el derecho de adquirir la casa. Por todo lo anteriormente expuesto solicitó sea declara sin lugar la demanda.

De los informes de alzada

En la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, el abogado Yohan Ramos en su condición de apoderado judicial de la parte actora alegó que apelaron de la sentencia dictada en la presente causa debido a que fue declarada sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato en la cual existe un documento de opción a compra venta reconocido por un tribunal de municipio, que la juez a quo señaló en la recurrida que su representada no probó el pago del resto del precio acordado en el documento y al no cumplir con tal obligación contractual se debe declarar sin lugar, que esta consideración fue hecha otorgándole facultad a la ley adjetiva civil en su artículo 12, y concluyó que su representada incumplió con el pago de la obligación en el lapso del contrato.

Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que el preció seria pagado al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público; que de igual manera la promitente vendedora no le entregó nunca a su representada los requisitos necesarios para tramitar el registro, es decir, cómo podría cumplir su representada sin tener en sus manos dichos requisitos que por mandato del contrato era de obligatorio cumplimiento por parte de la vendedora dentro del lapso que prevé la cláusula cuarta, lo cual – a su decir- debió ser analizado y no fue así. Por otro lado aduce que tampoco fue analizado el escrito donde su representada solicitó ante el tribunal de municipio el reconocimiento del documento privado de opción a compra venta, en el cual su representada señaló el temor que tenia de la negociación donde la vendedora jamás se dignó a entregar los requisitos para tramitar el documento definitivo por ante el registro inmobiliario, tal y como fue pactado en el referido contrato, por lo que solicitó que en esta alzada sean observadas todas las documentales que rielan en el presente asunto. Arguyó que el incumplimiento de la demandada al no entregar los requisitos fue el resultado del incumplimiento de su representada los cuales la demandada tampoco probó haberlos entregado y el mismo fue un hecho controvertido ya que la juez a quo debió analizar las obligaciones adquiridas y no lo hizo. Igualmente manifestó que en el presente caso se obvio el procedimiento administrativo y que la juez a quo debió instar a las partes a cumplir por ser esta una norma de orden público, que por todo lo anteriormente expuesto solicitó sea declarado con lugar el recurso de apelación y con lugar la demanda interpuesta por cumplimiento de contrato.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Así pues, tenemos que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil establece que, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

Por su parte el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable. En cuanto a los daños son resarcibles todos aquellos derivados de la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado. En todo caso el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, conforme a lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran llenos los extremos de ley para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; b) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; c) que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, toda vez que el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir el cumplimiento del contrato; d) que sea decretada por el juez.

Seguidamente procede esta superioridad a analizar y valorar, las pruebas consignadas por las partes, siendo que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, ello es así por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago el hecho extintivo de la obligación”, cuyo contenido es casi idéntico a lo que dispone el artículo 1.354 del Código Civil que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Ahora bien, desde el punto de vista procesal, la disposición contenida en el Código de Procedimiento Civil, no es más que una ilustración dirigida al juez a fin de la solución de los conflictos en atención al cumplimiento de la carga de la prueba, para lo cual debe tomar en consideración la actividad de alegación de las partes. Por tanto, en principio corresponde al actor la prueba de los hechos que soportan su pretensión. Si el demandado lo contradice pura y simplemente, la carga de la prueba permanece en cabeza del actor, más si el demandado se excepciona de su cumplimiento mediante un hecho extintivo, le corresponde a él su demostración. Igual situación ocurre cuando el demandado en su actividad de alegación incorpora un nuevo alegato, el cual en caso de no ser un hecho admitido por ambas partes, le incumbe la carga de probarlo.

En el caso de autos nos encontramos que en el juicio por cumplimiento de contrato incoado por la ciudadana María Eugenia Nunes, contra la ciudadana Amelia Chacón Oavajeau, todos identificados en autos, no constituyó un hecho controvertido la celebración del contrato de opción a compra venta de la casa, anteriormente descrita, el cual fue suscrito en fecha 31 de enero de 2013. Por su parte son hechos controvertidos, la negativa a formalizar la venta por parte de la prominente vendedora del inmueble, parte demandada en el presente juicio, así como el incumplimiento por parte de la compradora, parte actora en el cumplimiento de las obligaciones adquiridas al momento de firmar el contrato de opción de compra.

La parte demandante acompañó con su escrito libelar las siguientes documentales:

1. Marcado “A”: asunto signado con la nomenclatura N° KP02-V-2014-746, proveniente del Juzgado Tercero de Municipio Iribarren del estado Lara, (fs.3 al 10), referido a solicitud de reconocimiento de contenido y firma del documento de opción de compra venta, incoado por la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, para interrogar la ciudadana María Eugenia Nunes Gutiérrez, la cual esta superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia que, la parte demandada reconoce el contenido y firma del documento de opción a compra celebrado entre las partes, en fecha 31 de enero de 2013. Así se establece.

2. Marcado “B”: copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 2011.1306, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.2623 y correspondiente al libro del folio real del año 2011, de fecha 26 de septiembre de 2011 (fs.11 al 15). El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del cual se evidencia la propiedad del inmueble objeto de demanda, le pertenece a la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, en virtud de la partición de bienes de la comunidad conyugal realizada con el ciudadano Carlos Humberto Ríos López. Así se establece.

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte actora procedió a promover las siguientes pruebas:

1. Ratifico en todas y cada una de sus partes el documento de opción a compra venta consignada junto al libelo de la demanda, con el objeto de demostrar que su representada firmo un documento de compra venta a plazo, demostrar que no recibió los requisitos para tramitar el documento definitivo de compraventa por ante el registro público. Dichas documentales ya fueron apreciadas por esta juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración y se dan por reproducido. Así se establece.

2. Promovió la prueba de informes, dirigido al Registro Público Primero del estado Lara, referente a los requisitos que se necesitan para tramitar el otorgamiento de un documento de compra venta de un inmueble. Dicha prueba fue negada por el tribunal de la primera instancia, por tal razón esta alzada no tiene prueba de informes que valorar. Así se establece.

La abogada María Virginia Carreño en su condición de apoderada judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. El mérito favorable que se desprende de los autos, en todo lo que le favorezca a su representada. Señala esta superioridad que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes. El mérito favorable no es en sí mismo un medio de prueba por lo que la parte tiene la carga de señalar al juez el hecho o hechos concretos que se desprenda de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. Así se establece.
2. Igualmente promovió el contrato de opción a compra venta firmada el 31 de enero de 2013, el cual fue acompañado con el libelo de demanda, documento del cual se evidencia que la parte actora no pago el precio total de la casa. Siendo dicha documental objeto de valoración por parte de esta alzada. Así se establece.

En la presente demanda, esta superioridad observa que se está intentando el cumplimiento de un contrato, el cual es definido como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, que tiene fuerza de ley entre las partes, que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresas por la Ley, los cuales deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven del mismos.

Dispone el artículo 1.474 del Código Civil, que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, estando ubicado dentro de la clasificación de los contratos bilaterales, ya que el vendedor y el comprador asumen obligaciones reciprocas, en consecuencia, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

En el caso que nos ocupa, la acción nace producto de una relación contractual de opción de compra venta, por lo que es necesario y así lo sostiene nuestro Máximo Tribunal de la República, que todo juez debe analizar de forma individualizada los elementos en los contratos para determinar su naturaleza.

Ahora bien, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes al contrato, se deben analizar sus clausulas para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Del instrumento fundamental de la demanda, como es el contrato denominado opción de compra venta, se desprende de sus cláusulas, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas por esta jueza superior, el ofrecimiento en venta que hace la optante vendedora (demandada) al optante comprador (demandante), de un inmueble constituido por una casa, donde fue pactado y convenido como precio, la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000, 00), de la cantidad referida la optante compradora, le entregó en ese acto la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000, 00). De igual manera fue pactado que el saldo restante, seria cancelado dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la firma del presente contrato de opción a compra.

En este sentido, resulta fundamental hacer referencia a la sentencia N° 188 de fecha 16 de abril de 2015, dictada en el expediente 2014-66, bajo la ponencia de la Magistrada (e) guariqueña Dra. Isbelia Pérez Velásquez, donde realizo algunas precisiones en cuanto a los contratos, y a los efectos estimo:
“…. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). (Resaltado de este tribunal de alzada)…”
“… Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral…”
“… El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). (Resaltado de esta superioridad)…”
“… En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta...”
“… En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. (Resaltado de esta superioridad)…”
“… El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74)...”
“… El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción…”
“… En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

En este sentido se tiene que el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

En el caso concreto, y en virtud de la jurisprudencia parcialmente transcrita acogida por esta superioridad se trata de un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha 31 de enero de 2013, en el cual el comprador se comprometió a pagar la suma de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000, 00), de los cuales solo canceló la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por concepto de inicial a la compra venta del inmueble, y de igual manera se comprometió a cancelar la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000), dentro de los 120 días siguientes a la firma del contrato de opción a compra.
En la situación planteada con anterioridad, queda de manifiesto que el contrato de marras se firmó de manera privada el 31 de enero de 2013, siendo reconocido por la contraria, y que lo establecido en lo dispuesto en la cláusula segunda, donde a su vez quedo convenido en el contrato, que LA OPTANTE COMPRADORA no cumplió con el pago del monto restante, por lo que en atención a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en concordancia con el articulo 1.160 ejusdem, el cual indica que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, no puede la demandada eludir su obligación de cumplir con el pago establecido en el contrato como el precio del inmueble, por lo que se demuestra la falta de pago, al incumplir con la cuota pactadas en el contrato, quedando con ello en evidencia el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por parte de la demandante, lo que trae como consecuencia que no deba prosperar la demanda por cumplimiento de contrato, lo que trae como resultado que el recurso de apelación ejercido en fecha 8 de enero de 2018 por la parte actora deba ser declarado sin lugar. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 8 de enero de 2018, por el abogado Miguel Rojas, asistiendo a la parte actora, ciudadana María Eugenia Nunes Gutiérrez, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de diciembre de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana María Eugenia Nunes Gutiérrez, contra la ciudadana Amelia Chacón Pavajeau, todos suficientemente identificados, en el encabezamiento del presente fallo.

TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de diciembre de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, al primer día del mes de junio del año dos mil dieciocho (01/06/2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Suplente,

Abg. Ivon Lucena

En igual fecha y siendo las DOS Y VEINTICINCO HORAS DE LA TARDE (02: 25 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Suplente,

Abg. Ivon Lucena