REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 19 de junio de 2018
208º y 159º
EXPEDIENTE: 14.829
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
DEMANDANTES: CARMEN RAMONA CHÁVEZ DE JIMÉNEZ y FRANCISCO JOSÉ JIMÉNEZ CARMONA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.920.192 y V-3.918.487 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: abogados en ejercicio SANDRA HIDALGO y ALIRIO JOSÉ RUIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 94.996 y 86.293 respectivamente
DEMANDADA: MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.800.059
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: abogados en ejercicio CARLOS LUÍS RAMOS SILVA, KARLA MOGOLLÓN FIGUEREDO y RICHARD EDUARDO FRANCO ORTEGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.151, 95.522 y 233.460 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones en virtud de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 4 de marzo de 2016, que casa la sentencia definitiva dictada en la presente causa el 27 de julio de 2015 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, decretando la nulidad del fallo y ordenando al Juez Superior que resultare competente dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio detectado.
El caso subiudice, corresponde conocer a este Tribunal Superior acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 13 de diciembre de 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato e improcedente la reconvención por cumplimiento de contrato.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa, por demanda interpuesta en fecha 17 de marzo de 2009, correspondiéndole conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, siendo admitida la misma el 19 de mayo de 2009.
Los demandantes reforman el libelo de demanda el 6 de agosto de 2009, siendo admitida por auto del 11 del mismo mes y año.
El Alguacil del Juzgado de Primera Instancia, el 20 de octubre de 2009 deja constancia de haber citado personalmente a la demandada.
En fechas 24 de marzo y 16 de junio de 2010, la demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma, presentando los actores escrito de subsanación el 29 de junio de 2010.
La demandada el 7 de julio de 2010 presenta escrito de contestación a la demanda y propone reconvención en contra de los demandantes, la cual fue admitida por auto del 13 de julio de 2010.
La parte demandante el 21 de julio de 2010 presenta escrito de contestación a la reconvención interpuesta en su contra.
Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos separados del 29 de septiembre de 2010.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 13 de diciembre de 2012 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, declara con lugar la demanda de resolución de contrato e improcedente la reconvención por cumplimiento de contrato, siendo escuchado en ambos efectos mediante auto de fecha 21 de enero de 2015, en virtud del recurso de hecho declarado con lugar por el Juzgado Superior Primero En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien dicta sentencia definitiva el 27 de julio de 2015 declarando con lugar el recurso de apelación interpuesto por la demandada y la perención de la instancia. Contra la referida decisión, el demandante anuncia recurso de casación, siendo admitido por auto del 13 de agosto de 2015.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 4 de marzo de 2016, dicta sentencia mediante la cual casa la sentencia definitiva dictada en la presente causa el 27 de julio de 2015 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, decretando la nulidad del fallo y ordenando al Juez Superior que resultare competente dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio detectado.
Recibido el expediente en este Tribunal Superior para conocer en reenvío, el 6 de julio de 2016 se fija el lapso para dictar sentencia.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES
La parte actora alega en la reforma del libelo de demanda, que en fecha 27 de agosto de 2007 celebró un contrato de opción de compraventa con la demandada, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida distinguida con el Nº 496 de la urbanización el Morro, sector este, municipio San Diego del estado Carabobo, código catastral Nº 081201U01.
Que en virtud de haber transcurrido el lapso fijado sin que se hubiese materializado la compra definitiva, en fecha 6 de agosto de 2008 celebraron con la accionada un nuevo contrato de opción de compraventa, con una vigencia de ciento veinte días contados a partir de la fecha de su autenticación, con una prórroga de treinta días más, venciendo el 6 de enero de 2009 sin que la demandada realizara el pago final por la cantidad de doscientos mil bolívares, razón por la cual demandan la resolución del contrato y solicitan se les haga entrega del inmueble completamente desocupado de personas y cosas.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
La demandada en su contestación reconoce como cierto que en fecha 29 de agosto de 2007 suscribieron un contrato de opción de compraventa, venta que no llegó a materializarse por causas imputables a los demandantes, ya que nunca le entregaron el documento de liberación de hipoteca, siendo también cierto que celebraron un nuevo contrato de opción de compraventa el 6 de agosto de 2008 el cual tendría una duración de ciento cincuenta días y transcurridos los mismos la venta definitiva no llegó a materializarse por incumplimiento de los demandantes, ya que ellos se comprometieron a hacerle entrega de una serie de recaudos que nunca llegaron a entregarle, a pesar de que iba a cancelar el saldo deudor sin necesidad de crédito bancario.
Rechaza la demanda interpuesta en su contra por ser falso que en el contrato de fecha 29 de agosto de 2007 no se haya plasmado la venta definitiva por causas imputables a ella, así como también es incierto que el contrato de fecha 6 de agosto de 2008 no se haya materializado por causas imputables a ella, el cual no tendría vigencia hasta el 6 de enero de 2009 como alegan los demandantes sino hasta el 3 de enero de “2008”.
Señala que en noviembre de 2008 en reiteradas oportunidades se comunicó con los demandantes para consumar le venta definitiva, pero siempre manifestaron excusas, manifestando por último que no tenían la solvencia municipal, por lo que les propuso firmar por notaría para posteriormente registrar, pero los demandantes siempre se negaron a materializar la venta, por lo que el incumplimiento es imputable a los demandantes.
Sostiene que se encontraba habitando el inmueble como arrendataria por contratos privados de arrendamiento de fechas 1 de junio de 1999, 1 de junio de 2000, 1 de junio de 2001, 1 de junio de 2002 y 1 de junio de 2003, suscritos con la ciudadana CHRISTIANE MARIE RAL BERTHELS, por lo que había adquirido derechos como arrendataria del inmueble.
Que la referida ciudadana vulnerando su derecho a la preferencia ofertiva dio en venta los demandantes el inmueble y a pesar de ello, la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, demanda que fue declarada sin lugar.
Que prácticamente renunció a su derecho preferente al suscribir el primer contrato de opción de compraventa el cual no llegó a materializarse por causas imputables a los demandantes y se procedió a celebrar un segundo contrato que corrió con la misma suerte del primero, ya que los actores no le entregaban los recaudos a que estaban comprometidos y en reiteradas oportunidades se comunicó con ellos para que le hicieran entrega de la documentación, manifestando por última excusa que no tenían la solvencia municipal, siendo ella la que estaba detrás de los demandantes para que se materializara la venta y luego de vencido el contrato por causas imputables a los demandantes se vio en la necesidad de intentar una oferta real por el saldo deudor restante para la materialización de la venta.
Fundamenta su reconvención en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Pretende se le dé cumplimiento al contrato de opción de compraventa suscrito el 6 de agosto de 2008 y de esa forma se materialice la venta definitiva del inmueble.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Niegan que la demandada intentara comunicarse con ellos y que no se haya realizado la venta por causas imputables a ellos. Asimismo, niegan que hayan actuado con la ciudadana CHRISTIANE MARIE RAL BERTHELS para defraudar los derecho que tenía como arrendataria y que es totalmente falso que no hayan entregado oportunamente todos y cada uno de los recaudos a los cuales se habían comprometido a entregar y que siempre se negaron a firmar el documento de la venta definitiva ante la notaría pública por cuanto no tenían solvencia municipal.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LOS DEMANDANTES
Junto al libelo de demanda, producen a los folios 5 al 10 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego en fecha 27 de septiembre de 2004, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto de controversia fue comprado por los demandantes, quedando hipoteca legal habitacional a favor de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A.
A los folios 11 al 14 de la primera pieza del expediente, producen original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública de San Diego, Estado Carabobo en fecha 29 de agosto de 2007, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato que denominaron opción de compraventa sobre el inmueble objeto de controversia, fijando un precio de ciento noventa mil bolívares, de los cuales se entregaron en ese acto treinta mil bolívares, quedado un saldo pendiente de ciento sesenta mil bolívares a ser pagados en un lapso de ciento veinte días prorrogables por treinta días, comprometiéndose la demandada a realizar los trámites necesarios para la obtención de un crédito hipotecario.
A los folios 15 al 20 de la primera pieza del expediente, producen copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública de San Diego, Estado Carabobo en fecha 6 de agosto de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato que denominaron opción de compraventa sobre el inmueble objeto de controversia, fijando un precio de doscientos treinta mil bolívares, de los cuales se entregaron en ese acto treinta mil bolívares, quedado un saldo pendiente de doscientos mil bolívares a ser pagados en un lapso de ciento veinte días prorrogables por treinta días, comprometiéndose la demandada a realizar los trámites necesarios para la obtención de un crédito hipotecario, quedando establecido que la demandada recibió el documento de propiedad, documento de parcelamiento, solvencia municipal, certificación de gravamen, cédula catastral, copia de la cédula de los demandantes y del registro de información fiscal.
En lapso probatorio, la parte demandante promueve al folio 117 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía del Municipio San Diego, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la ficha catastral del inmueble objeto de controversia es de fecha 22 de abril de 2008.
Al folio 118 de la primera pieza del expediente, promueven los demandantes factura emanada de la Alcaldía del Municipio San Diego, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el 8 de agosto de 2008 se pago el impuesto sobre transacciones inmobiliarias a nombre de la demandada.
Al folio 119 de la primera pieza del expediente, promueven los demandantes copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía del Municipio San Diego, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la referida institución emitió solvencia respecto al inmueble objeto de controversia en fecha 8 de agosto de 2008.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, prueba que fue admitida por auto del 29 de septiembre de 2010, corregido el 6 de octubre del mismo año, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 187 de la primera pieza, consta la respuesta de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo quedado demostrado que la solvencia municipal del inmueble objeto de controversia fue tramitada el 8 de agosto de 2008.
Junto a diligencia de fecha 7 de noviembre de 2012, a los folios 204 al 207 de la primera pieza, producen los demandantes copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego en fecha 2 de abril de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de controversia fue cancelada por BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A.
Junto a diligencia de fecha 7 de noviembre de 2012, a los folios 209 y 210 de la primera pieza, producen los demandantes copia fotostática simple de instrumento emanado de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la certificación de gravamen del inmueble objeto de controversia fue emitida el 14 de abril de 2008.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Junto al escrito de contestación, produce a los folios 60 al 98 de la primera pieza del expediente, copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente consistentes en contratos de arrendamiento, a los cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
Produce al folio 99 la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento público, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia en fecha 26 de noviembre de 2004 mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana CHRISTIANE MARIE RAL BERTHELS en contra de la ciudadana MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA.
En lapso probatorio, la parte demandada promueve a los folios 120 al 153 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple del expediente Nº 23.554 que lleva el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA realizó oferta real de pago a favor de los ciudadanos CARMEN RAMONA CHÁVEZ DE JIMÉNEZ y FRANCISCO JOSÉ JIMÉNEZ CARMONA en fecha 9 de febrero de 2009.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por Banesco, Banco Universal C.A.; Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo; Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; y Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, prueba que fue admitida por auto del 29 de septiembre de 2010, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 187 de la primera pieza, consta la respuesta de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, sobre la cual este juzgador ya se pronunció por lo que se reitera la decidido sobre la valoración de este medio de prueba.
Respecto a las otras instituciones requeridas, Banesco, Banco Universal C.A.; Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; y Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, no consta en los autos que hayan dado respuesta a la prueba de informes, por lo que nada tiene que valorar este juzgador sobre estos medios de prueba.
Por un capítulo cuarto promueve las testimoniales de los ciudadanos WILLIANS BORTOT y HÉCTOR DÍAZ, las cuales fueron admitidas por auto del 29 de septiembre de 2010.
A los folios 177 al 179 del expediente consta la declaración de WILLIANS BORTOT, rendida el 29 de noviembre de 2010, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que conoce a la demandada desde hace quince años y conoce a toda su familia; que la demandada vive alquilada y cuando supo de la venta del inmueble hizo una opción a compra y “ellos” siempre pusieron peros en cuanto a solvencias, impuestos para no darle una respuesta, a las primera, segunda, quinta y sexta preguntas. Que en múltiples oportunidades los llamó por vía telefónica y en una a dos oportunidades fueron a la Isabelica y nunca salió nadie, nunca abrieron la puerta, a las segunda y tercera repreguntas.
El testimonio de WILLIANS BORTOT no ofrece credibilidad, habida cuenta que no declara conocer a los demandantes y sin embargo, afirma que “ellos” pusieron peros en cuanto a solvencias e impuestos. Asimismo, sin declarar que conoce a los demandantes, afirma que fueron llamados telefónicamente y buscados en la Isabelica, por lo que sus dichos no pueden ser apreciados.
Al folio 180 del expediente consta la declaración de HÉCTOR DÍAZ, rendida el 29 de noviembre de 2010, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que no sabe si la demandada hizo alguna negociación sobre el inmueble que habitaba, a la sexta pregunta.
El testigo HÉCTOR DÍAZ declara no conocer de la negociación objeto de la presente controversia, por lo que sus dichos no aportan nada para el esclarecimiento de los hechos controvertidos y por ende se desecha del proceso.
Por un capítulo quinto, la demandada promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble objeto de controversia, prueba que fue admitida por auto del 29 de septiembre de 2010. Al folio 175 de la primera pieza, consta el acta de inspección fechada el 16 de noviembre de 2010 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que la demandada habita el inmueble.
IV
DEL REENVIO
En sentencia dictada en fecha 4 de marzo de 2016, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia casa la sentencia definitiva dictada en la presente causa el 27 de julio de 2015 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, decretando la nulidad del fallo y ordenando al Juez Superior que resultare competente dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio detectado.
En efecto, la Sala estableció:
“Por último, esta Sala observa que el juzgado de primera instancia resolvió el fondo del asunto, cuyo pronunciamiento fue modificado por la alzada al declarar la perención anual de la instancia, tomando como base para ello que había transcurrido más de 1 año y 7 meses sin que las partes realizaran acto alguno que constituyera impulso procesal, razón por la cual consideró que el juzgado de primera instancia no debió dictar un auto para fijar el lapso para presentar informes.
Ahora bien, en el caso concreto esta Sala observa que la última participación de las partes registrada en el expediente se corresponde con la etapa probatoria, específicamente con la evacuación de las pruebas, a la cual puso fin el tribunal mediante auto de fecha 15 de octubre de 2012, con la apertura del lapso para presentar informes.
En relación con esta última etapa del proceso de cognición, señala el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil que , de cuya norma se colige, en primer término, que la presentación de los informes o la actuación de las partes en esta fase es facultativa para ellas, es decir, que de no presentarlos, ello no le acarreará sanción procesal alguna; y en segundo término, que culminada la misma, con informes o sin ellos, el juez se encuentra en la obligación de decidir la causa.
De manera que, aun cuando las partes no presentaron informes, resulta desacertado afirmar que incurrieron en desidia o abandono que diera lugar a la perención de la instancia, pues tal como fue señalado precedentemente, el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil no impone a las partes el deber de participar en esta fase del proceso.
De allí que, presentados los informes o pasado el tiempo señalado para su presentación o cumplimiento del auto para mejor proveer, el juez no sólo tiene elementos suficientes para decidir el asunto sometido a su consideración, sino que además tiene el deber de dictar su fallo dentro de los sesenta días siguientes.
En relación con este punto, de las actuaciones del expediente se verificó que mediante auto de fecha 12 de noviembre del mismo año, el tribunal fijó un lapso de 60 días para dictar sentencia, con lo cual quedó claro que la causa cerró la fase de informes y entró en estado de sentencia y en esta última etapa del procedimiento la ley no impone ninguna otra carga procesal a las partes.
…OMISSIS…
Aunado a lo antes expuesto, esta Sala considera oportuno agregar, que una vez resuelto el fondo del asunto, tal como lo hizo el juzgado de primer grado, sólo podía la alzada conocer del recurso de apelación interpuesto y revisar nuevamente el fondo la controversia, sin obstaculizar el proceso con formalismos procesales que terminan frustrando el hallazgo de la verdad y contrariando principios y valores constitucionales como el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva, previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Lo que conduce a esta Sala a concluir que con tal modo de proceder del juzgador de alzada, al declarar la perención anual prevista en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, cuando no correspondía, se pone de manifiesto que incurrió en el error delatado por el formalizante.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara procedente el quebrantamiento de formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa, delatado. Así se establece.”
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR
Pretenden los demandantes la resolución del contrato de opción de compraventa que alegan haber celebrado con la demandada sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida distinguida con el Nº 496 de la urbanización el Morro, sector este, municipio San Diego del estado Carabobo, código catastral Nº 081201U01 y al efecto alegan, que el 6 de enero de 2009 venció el lapso fijado en el contrato de ciento veinte días con prórroga de treinta días más, sin que la demandada realizara el pago final por la cantidad de doscientos mil bolívares.
Por su parte, la demandada en su contestación reconoce como cierto que suscribieron dos contratos de opción de compraventa, los cuales no llegaron a materializarse por causas imputables a los demandantes, ya que nunca le hicieron entrega de una serie de recaudos, a pesar de que iba a cancelar el saldo deudor sin necesidad de crédito bancario. Afirma que en noviembre de 2008 en reiteradas oportunidades se comunicó con los demandantes para consumar le venta definitiva, pero siempre manifestaron excusas, manifestando por último que no tenían la solvencia municipal, por lo que les propuso firmar por notaría para posteriormente registrar, pero los demandantes siempre se negaron a materializar la venta, por lo que el incumplimiento es imputable a los demandantes. Sostiene que se encontraba habitando el inmueble como arrendataria por contratos privados de arrendamiento desde 1 de junio de 1999 y que la primera propietaria vulnerando su derecho a la preferencia ofertiva dio en venta los demandantes, renunciando prácticamente a su derecho preferente al suscribir el primer contrato de opción de compraventa el cual no llegó a materializarse por causas imputables a los demandantes y se procedió a celebrar un segundo contrato que corrió con la misma suerte del primero, siendo ella la que estaba detrás de los demandantes para que se materializara la venta y luego de vencido el contrato por causas imputables a los demandantes, se vio en la necesidad de intentar una oferta real por el saldo deudor restante para la materialización de la venta.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, la existencia de los dos contratos que las partes denominaron opción de compraventa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida distinguida con el Nº 496 de la urbanización el Morro, sector este, municipio San Diego del estado Carabobo, código catastral Nº 081201U01, el primero celebrado en fecha 29 de agosto de 2007 y el segundo celebrado el 6 de agosto de 2008.
Ahora bien, la demandada alega que los demandantes estaban en la obligación de entregarle una serie de recaudos que no le fueron entregados y los actores afirman haber cumplido con esa obligación, por lo que era carga de los demandantes demostrar que entregaron los recaudos en cuestión, siendo que con el contrato celebrado el 6 de agosto de 2008 quedó plenamente demostrado en su cláusula sexta, que la demandada recibió el documento de propiedad, documento de parcelamiento, solvencia municipal, certificación de gravamen, cédula catastral, copia de la cédula de los demandantes y del registro de información fiscal, quedando de bulto que los demandantes cumplieron con la entrega de los recaudos siendo forzoso desestimar el alegato que le atribuye a los ciudadanos CARMEN RAMONA CHÁVEZ DE JIMÉNEZ y FRANCISCO JOSÉ JIMÉNEZ CARMONA haber incumplido el segundo contrato celebrado entre las partes.
Ciertamente, el primer contrato prevé que dentro de los diez días hábiles siguientes al 29 de agosto de 2007 los demandantes debían entregar los recaudos para la tramitación del crédito y en los autos hay pruebas que demuestran que la ficha catastral es de fecha 22 de abril de 2008; que el impuesto sobre transacciones inmobiliarias fue pagado el 8 de agosto de 2008; que la solvencia fue emitida el 8 de agosto de 2008; el documento de cancelación de hipoteca fue protocolizado en fecha 2 de abril de 2008; y la certificación de gravamen fue emitida el 14 de abril de 2008, vale decir, todos los documentos son de fecha posterior a la que debían ser entregados, sin embargo, las partes celebraron un segundo contrato en el cual se ofrecieron nuevos plazos, resultando concluyente que el incumplimiento del primer contrato no puede ser opuesto como excepción por la demandada.
Asimismo, si la demandada estaba dispuesta pagar el saldo deudor sin necesidad de un crédito bancario como fue previsto en el contrato, la oferta real debió hacerla antes de que el segundo contrato venciera, siendo que el vencimiento tuvo lugar el 3 de enero de 2009 y la oferta real se efectuó el 9 de febrero de 2009 cuando ya el contrato estaba vencido.
Contrario a lo afirmado por la demandada, la solvencia municipal fue tramitada y emitida en fecha 8 de agosto de 2008, dentro del plazo del contrato, lo que quedó plenamente demostrado con la prueba instrumental y la prueba de informes rendida por la Alcaldía del Municipio San Diego, siendo entregada en original según reza el mismo contrato, hecho que la demandada no logra desvirtuar con ningún medio de prueba, ya que la prueba promovida por ella con ese fin no pudo ser valorada, habida cuenta que el testigo WILLIANS BORTOT no ofreció credibilidad al imputar a los demandantes que “ellos” pusieron peros en cuanto a solvencias e impuestos sin declarar que los conoce.
Si bien es cierto, la demandada logra demostrar que era arrendataria del inmueble, ya que fue demandada por cumplimiento de contrato de arrendamiento por la ciudadana CHRISTIANE MARIE RAL BERTHELS, su eventual derecho a la preferencia ofertiva desborda el thema decidendum del presente juicio, ya que en su reconvención no pretende el retracto legal arrendaticio.
Como quiera que en el texto del contrato se estableció que la demandada recibió los recaudos necesarios para la solicitud del crédito, lo que no fue desvirtuado y siendo que el término del contrato venció el 3 de enero de 2009 sin que en los autos haya medio de prueba alguno que demuestre que la demandada pagara el saldo pendiente de doscientos mil bolívares ni tramitara el crédito hipotecario, es forzoso concluir que la ciudadana MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA incumplió el contrato celebrado en fecha 6 de agosto de 2008 por lo que la pretensión de resolución de contrato debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
La demandada pretende por vía de reconvención el cumplimiento del contrato celebrado el 6 de agosto de 2008, usando como argumento que fueron los demandantes quienes incumplieron el contrato al no entregarles los recaudos a que estaban obligados.
Huelga decir, que el incumplimiento de los demandantes fue el mismo argumento de la demandada como excepción de la pretensión de resolución de contrato interpuesta en su contra y ya quedó dicho en el decurso de esta sentencia que la carga de la prueba recayó sobre la parte actora, siendo que con el contrato celebrado el 6 de agosto de 2008 quedó plenamente demostrado en su cláusula sexta, que la demandada recibió el documento de propiedad, documento de parcelamiento, solvencia municipal, certificación de gravamen, cédula catastral, copia de la cédula de los demandantes y del registro de información fiscal, quedando de bulto que los demandantes cumplieron con la entrega de los recaudos para la tramitación del crédito, por consiguiente, no logra la demandada demostrar que los ciudadanos CARMEN RAMONA CHÁVEZ DE JIMÉNEZ y FRANCISCO JOSÉ JIMÉNEZ CARMONA hayan incumplido el contrato celebrado el 6 de agosto de 2008, siendo irremediable concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato por vía de reconvención debe ser desestimada, lo que determina que el recurso de apelación no pueda prosperar y la sentencia recurrida sea confirmada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISION
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 13 de diciembre de 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato intentada por los ciudadanos CARMEN RAMONA CHÁVEZ DE JIMÉNEZ y FRANCISCO JOSÉ JIMÉNEZ CARMONA en contra de la ciudadana MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA y en consecuencia se declara RESUELTO el contrato celebrado en fecha 6 de agosto de 2008 ante la Notaría Pública de San Diego, Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 36, tomo 123, que tiene por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida distinguida con el Nº 496 de la urbanización el Morro, sector este, municipio San Diego del estado Carabobo, código catastral Nº 081201U01; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana MORABIA JOSEFINA HERNÁNDEZ ARZOLA en contra de los ciudadanos CARMEN RAMONA
CHÁVEZ DE JIMÉNEZ y FRANCISCO JOSÉ JIMÉNEZ CARMONA.
Se condena en costas procesales a la parte demandada por haber resultado confirmada la decisión recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2018). Año 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 14.829
JAMP/NGR.-
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