REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara Barquisimeto, primero de noviembre de dos mil dieciocho 208º y 159º ASUNTO: KP02-V-2017-003129 PARTE ACTORA: INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A. APODERADA PARTE ACTORA: MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA,GLORYS ALEJANDRA CORONADO RODRIGUEZ y PASTOR RODRÍGUEZ GARCIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.995, 92.351 y 45.434, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA:NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.476.074. APODERADOS PARTE DEMANDADA: ALFONZO MONTERO ALVARADO, RICARDO RUIZ CORDERO y HUGO EDUARDO JIMÉNEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.370, 58.576 y 90.382, respectivamente, de este domicilio. SENTENCIA: DEFINITIVA MOTIVO: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA Vistos.- Se inició el presente proceso por ante este Tribunal, en razón del escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 16-11-2017 (fs. 1 al 10 y anexos del 11 al 23), por la abogada Maritza Rodríguez García, actuando como apoderada judicial de la firma mercantil Inversiones A.J.E, C.A, por motivo deljuicio Resolución del Contrato de Opción a Compra mediante el cual ejerce su acción en contra dela ciudadana Nelis Coromoto Jiménez de Rojas.En dicho escrito, la demandante expresó que en fecha 25 de julio de 2012, celebró un contrato de opción a compra privado con la mencionada ciudadana y que acompañó a la demanda marcado con la letra “B”,y el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de doce metros con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 mts2) cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2); que le pertenece a su representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. Expresó además que el precio de venta fue la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) los cuales, según se indica en el texto del contrato, serían cancelados por la promitente compradora de la siguiente forma: a) la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) que fueron entregados al momento de la reserva; b) El saldo restante, es decir, la suma de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), que serían cancelados según cuotas mensuales especificadas en el plan de pago anexo al contrato mediante 17 cuotas por OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) cada una y una última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), pagaderas a partir del 30-08-2012 y con pagos los días 30 de cada mes subsiguiente, a excepción de la cuota 5/18 y 17/18 que se pagarían los días 15-12-2012 y 15-12-2013, respectivamente.Señaló que en el contrato de opción a compra-venta suscrito, la demandada se comprometió a pagar las cuotas mencionadas, las cuales canceló hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas, por lo que se tiene que –al decir de la demandante- de manera arbitraria dejó de cancelar 7 cuotas a razón de OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) y la última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda no ha demostrado intención alguna de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Manifestó que en razón de la cesación de pago de manera unilateral efectuada por la parte demandada, dando incumplimiento al plan de pago pactado entre ambas; y dado que, el contrato constituye ley entre las partes y ante el incumplimiento de una obligación contractual surge para su representada el derecho de reclamar en estrados su resolución, motivo por el cual acude a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el Contrato de venta preparatorio de opción a compra celebrado de manera privada entre ambas partes, el cual tenía como objeto un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2); terreno que le pertenece a mi representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. SEGUNDO: Que como consecuencia de la anterior declaratoria, y dado que el mismo no se ejecutó por hecho imputable a la demandada, se establezca que quedan a favor de su representada como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato.TERCERO: Se declare sin efecto jurídico el contrato celebrado; CUARTO: Al pago de las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528 y 1.295 del Código Civil y las cláusulas segunda y cuarta del contrato celebrado. En fecha 24-11-2017 se admitió la anterior demanda y se ordenó citar a la parte demandada. En fecha 07-12-2017 la apoderada judicial de la parte actora diligenció consignando copia del libelo para la elaboración de la compulsa y dejando constancia de haber suministrado al alguacil los emolumentos correspondientes para la citación de la demandada. En fecha 18-12-2017 se libró la respectiva compulsa y en fecha 20-12-2017 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber recibido los respectivos emolumentos. Asimismo, en fecha 12-04-2018 la alguacil del Tribunal diligenció dejando constancia de no poder practicar la citación de la parte demandada por no encontrar la dirección exacta de la demandada. En razón de ello, la apoderada actora diligenció y solicitó al Tribunal se oficiara al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) a fin de requerir el domicilio de la demandada, lo cual fue acordado en auto de fecha 11-05-2017, y en fecha 13-06-2018 se recibió la información requerida. En fecha 27-06-2018 se acordó librar compulsa a la parte demandada y en fecha 08-10-2018 el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmando por la parte demandada. Por auto de fecha 08-10-2018 el Tribunal dictó auto de reordenación, por el cual se corrigió el error material existente en la compulsa librada según las reglas del procedimiento ordinario, encontrándose que el recibo firmado se emplazó según las reglas del procedimiento breve. Se advirtió a las partes que el acto de contestación de demanda se verificaría al segundo día de despacho siguiente al de esa misma fecha y que no era necesaria la notificación de las partes por encontrarse a derecho. A los folios 38 al 45 cursa escrito presentado por la demandada NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, debidamente asistida por el Abg. ALFONZO MONTERO, en el cual impugnó las documentales marcadas con las letras “A” y “C”; invocó las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y contestación al fondo de la demanda; y planteó reconvención o mutua petición por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En fecha 11-20-2018, este Tribunal dictó auto mediante el cual declaró no opuestas las cuestiones previas en razón de haber sido opuestas de manera acumulada con la contestación al fondo. Asimismo se admitió la reconvención propuesta y se advirtió que la demandante reconvenida debe dar contestación AL SEGUNDO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE. En fecha 16-11-2018, la demandada NELIS COROMOTO JIMENEZ ROJAS, debidamente asistida de abogado, presenta escrito donde nuevamente impugna documentales, realizó consideraciones sobre las cuestiones previas de los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y contestó nuevamente al fondo la demanda. A los folios 71 al 76 cursa escrito de contestación a la reconvención presentado por la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, quien consignó igualmente copia certificada de instrumento poder que le fuera conferida por su representada. En fecha 19-10-2018 compareció la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS y confirió poder apud-acta a los abogados ALFONZO MONTERO ALVARADO, RICARDO RUIZ CORDERO y HUGO EDUARDO JIMENEZ. Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las suyas y en fecha 25-10-2018 este Tribunal declaró inadmisible las pruebas testimoniales y de informes, por las razones que se señalan en dicho auto. Asimismo admitió las documentales promovidas por la demandada, así como también las pruebas promovidas por la demandante, librándose oficio al Condominio Villa París a fin de requerir la información indicada en el escrito de promoción de la parte actora. En fecha 29-10-2018 el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto que inadmitió las pruebas de informe y testigos y por auto de fecha 30-10-2018 se declaró inexistente el recurso interpuesto en razón de la prohibición contenida en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30-10-2018 se recibió y se agregó la respuesta de la prueba informativa promovida por la parte demandante reconvenida. Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa lo siguiente: I DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA Expuso que en fecha 25 de julio de 2012, celebró un contrato de opción a compra privado con la mencionada ciudadana y que acompañó a la demanda marcado con la letra “B”,y el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de doce metros con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 mts2) cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). Indicó que dicho inmueble le pertenece a su representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. Expresó además que el precio de venta fue la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) los cuales, según se indica en el texto del contrato, serían cancelados por la promitente compradora de la siguiente forma: a) la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) que fueron entregados al momento de la reserva; b) El saldo restante, es decir, la suma de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), que serían cancelados según cuotas mensuales especificadas en el plan de pago anexo al contrato mediante 17 cuotas por OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) cada una y una última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), pagaderas a partir del 30-08-2012 y con pagos los días 30 de cada mes subsiguiente, a excepción de la cuota 5/18 y 17/18 que se pagarían los días 15-12-2012 y 15-12-2013, respectivamente. Arguyó que en el contrato de opción a compra-venta suscrito, la demandada se comprometió a pagar las cuotas mencionadas, las cuales canceló hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas, por lo que se tiene que –al decir de la demandante- de manera arbitraria dejó de cancelar 7 cuotas a razón de OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) y la última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda no ha demostrado intención alguna de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Manifestó que el contrato que vincula a las partes fue denominado CONTRATO DE OPCION A COMPRA; y que según el criterio jurisprudencial existente para el momento de la celebración del negocio jurídico debe considerarse como contratos preparatorios, por el cual en el mismo se establecen las condiciones de la futura negociación. Señaló además que que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; sin embargo, estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Expresó que la su suscripción no significa la consumación del contrato definitivo, y que igualmente tiene fuerza de ley, por lo que las disposiciones generales del contrato igualmente lo rigen. Que por cuanto en el contrato preparatorio se indicó las obligaciones para ambas partes, siendo que en el caso de la demandada lo era el pago conforme al plan de pago que se encuentra anexo al contrato suscrito, por lo que –continua arguyente- en razón de la cesación de pago de manera unilateral efectuada por la parte demandada, dando incumplimiento al plan de pago pactado entre ambas; y dado que, el contrato constituye ley entre las partes y ante el incumplimiento de una obligación contractual surge para su representada el derecho de reclamar en estrados su resolución, motivo por el cual acude a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el Contrato de venta preparatorio de opción a compra celebrado de manera privada entre ambas partes, el cual tenía como objeto un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2); terreno que le pertenece a mi representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. SEGUNDO: Que como consecuencia de la anterior declaratoria, y dado que el mismo no se ejecutó por hecho imputable a la demandada, se establezca que quedan a favor de su representada como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato. TERCERO: Se declare sin efecto jurídico el contrato celebrado; CUARTO: Al pago de las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528 y 1.295 del Código Civil y las cláusulas segunda y cuarta del contrato celebrado. II DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA Se tiene que, en la oportunidad procesal correspondiente, vale decir, el 10 de octubre de 2018, compareció por ante el tribunal la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, debidamente asistida de abogado a fin de presentar escrito de contestación de demanda; en el cual como punto previo impugnó las documentales acompañadas por la demandante a su libelo marcada con las letras “A” y “C”, para luego proceder a invocar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón que al haber impugnado la copia del poder que acredita la representación de la demandante la misma carece de legitimidad para comparecer a ejercer tal representación y por tanto –a su decir- carece de validez la copia simple del poder que no acredita su representación por haber sido impugnada. De igual forma indicó que al haberse impugnado el documento marcado “C”, no consta que el puesto de estacionamiento objeto de negociación sea propiedad de la demandante, por lo tanto –arguye- no fue acompañado el instrumento fundamental de la acción. Indicó también que la parte actora no acompañó a su libelo los instrumentos fundamentales de su pretensión ya que fueron promovidas en copias simples que fueron impugnadas, por lo cual citó el artículo 434 del texto adjetivo civil para luego señalar que la demandante no se encuentra incursa en los supuestos previstos en dicha norma y que, por tanto, procede la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 ya citado ya que no se acompañaron los documentos en los cuales se sustenta la demanda. A todo evento procedió a contestar al fondo la demanda y señaló que sin ánimo de convalidar las actuaciones evidentemente nulas realizadas por la abogada Maritza Rodríguez la cual –a su decir- carece de la representación que se acredita y que no fue producido con el libelo el documento fundamental de la acción, vale decir, en el cual conste que la demandante ha sido propietaria del inmueble objeto de la presente causa; procedió a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, en virtud de que son inciertos los hechos narrados e infundado el derecho invocado. Expuso que en la documental anexa por la parta actora marcada “B”, se evidencia que en fecha 25-06-2012 celebró un “supuesto” CONTRATO BILATERIAL DE OPCION A COMPRA VENTA con la demandante, sobre el inmueble ya identificado y por el precio de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES para ser pagados conforme al plan de pago anexo a dicho contrato. Indicó que el contrato celebrado constituyó realmente una venta, puesto que –continúa arguyendo- se dieron los elementos existenciales y fundamentales en dicha figura contractual, es decir, consentimiento, objeto, causa y precio que, aún cuando haya sido parcial, fue una venta complementaria a plazos del puesto de estacionamiento adicional a los que posee la vivienda principal que compró a la parte actora. Expresa que la adquisición de la vivienda se evidencia de documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 11-07-2013, inscrito bajo el N° 2013.1283, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.3.285 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013 y que acompañó marcado con la letra “L”. Que dicha protocolización se logró como consecuencia de la denuncia que formuló ante el Ministerio del Pode Popular de Vivienda y Hábitat de quien emanó la orden, en virtud del obvio incumplimiento y abusos por parte de la demandante. Manifiesta que desde el mismo momento que se protocolizó la venta antes mencionada, comenzó a ocupar legítimamente el puesto de estacionamiento objeto de la presente demanda, es decir, desde el 11-07-2013, con previa autorización de la demandante e incluso se le facultó para ceder el contrato dada la evidente cualidad de propietaria según el contrato marcado “B” acompañado por la parte actora. Que desde la fecha antes indicada (la demandante) le permitió hacer mejoras y remodelaciones en el inmueble, además que asumió todos los gastos o pagos que se han generado producto de la ocupación legal del mismo. Que sin lugar a dudas las intenciones de la parte actora es contraria a la buena fe y a la buena intención que se presume en el cumplimiento del contrato y pretende evadir civilmente el compromiso adquirido, vale decir, la protocolización del documento de venta y se niega a recibir el saldo deudor injustificadamente y posterior al nuevo plazo acordado a tal efecto; que esa actitud le ocasiona graves daños y se reserva las acciones legales en caso de que resulte nugatorio el esfuerzo para que la vendedora convenga en cumplir el contrato de venta. Indicó además que se evidencia de los recibos de pago debidamente consignados marcados “G”, “H”, “I”, “J” y “K” que se realizaron lo pagos correspondientes a las cuotas 1/18 a 4/18 en forma oportuna hasta noviembre de 2012; mes según el cual la demandante incumplió muchas de sus obligaciones, pero que -continua arguyendo- luego de dar resultado las denuncias formuladas en razón de estafa inmobiliaria y debidamente protocolizado el documento de compra de la vivienda fue acordado el nuevo plazo para el pago el cual se evidencia de recibo anexo marcado “K” y del mismo se observa que en fecha 18-10-2018 fue recibido conforme el pago de las cuotas 5/18 a la 10/18, con vencimiento desde el 15-12-2012 hasta el 30-05-2013; que acordaron que le entregarían los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra del estacionamiento y en dicho acto se haría pago del saldo del precio. Que ofreció a la demandante el pago de las cuotas restantes negándose injustificadamente a recibirlos; que se evidencia una prórroga tácita para el pago, nuevo plazo dado que obviamente recibió conforme el pago de las cinco cuotas señaladas después del vencimiento, de lo cual se evidencia el incumplimiento de la demandante. Manifestó igualmente que conforme a la cláusula séptima del contrato que vincula a las partes, la vendedora se obligó a entregar la solvencia necesaria para la protocolización del documento de venta; cuestión que incumplió dado que jamás le entregó los recaudos necesarios para la protocolización; que al negarse a recibir los pagos correspondientes a las cuotas 11/18 a la 18/18 sin justificación alguna obviamente no existió incumplimiento de su parte; que ha sido la actora quien ha incumplido las normas contractuales y legales e incluso el plazo para el pago del saldo restante. Indicó que en la cláusula quinta se estipuló claramente que en caso que no diera cumplimiento a su obligación de cancelar las cantidades adeudadas daría derecho a considerar la obligación de plazo vencido y exigir el pago total de la obligación y no la resolución contractual; que siempre ha estado en la disposición de pagar, lo que no ha ocurrido por la negativa injustificada de aceptar el pago de lo debido y a protocolizar el documento de venta del estacionamiento. Propuso además en su escrito de contestación, reconvención por cumplimiento de contrato. Indicó que en efecto en razón del contrato celebrado y en el cual se pactó un precio de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), que tal negociación constituye una venta, dado que se dieron los elementos existenciales y fundamentales de la venta, es decir, consentimiento, objeto, causa y pago del precio; que aun cuando haya sido parcial se trata de una venta complementaria a plazos del puesto de estacionamiento adicional a los que posee la vivienda principal que compró a la vendedora. La demandada reconviniente procedió a repetir los hechos esgrimidos en su contestación, tales como el modo en que adquirió la vivienda; la posesión que aduce tener del inmueble objeto de contrato; el plazo para el pago del precio; la excepción de contrato no cumplido y que la obligación reclamada es de plazo vencido y por tanto lo procedente es exigir el pago de la obligación y no la resolución del contrato. Estos hechos se dan por reproducidos en virtud de haberse planteado en idéntico termino en la contestación de fondo. Manifestó que por jurisprudencia reiterada y consetuada de nuestro más alto Tribunal, el hecho de que le hayan entregado en forma anticipada el inmueble, evidencia con toda certeza la posesión legítima del inmueble y se le otorgó al contrato mismo otra categoría superior al contrato preliminar como lo es la de contrato definitivo de compra venta, lo cual se deduce de los artículos 1.161, 1.162, 1.155, 1.133, 1.159 del Código Civil y que la entrega del inmueble por parte de la demandante revela la intención verdadera de los contratantes de celebrar un contrato definitivo de venta y que por todo ello reconviene a la demandante para que convenga o a ello sea condenada en: 1) El cumplimiento del contrato y haga la tradición mediante la protocolización del documento de venta; 2) Reciba el saldo del precio establecido por este despacho; 3) En caso de no cumplimiento, que la sentencia sirva como documento de propiedad del inmueble (estacionamiento); 4) Al pago de las costas. III DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN En la oportunidad procesal para que la parte demandante procediera a contestar la reconvención planteada, compareció en fecha 16-10-2018 y presentó escrito en el cual, en primer lugar y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió copia certificada instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28-07-2014, bajo el N° 11, Tomo 128 de los libros de Autenticaciones, a fin de acreditar su condición de apoderada judicial de la demandante. Indicó también que la impugnación realizada por la demandada del instrumento marcado con la letra “C”, relativo a copia de documento de propiedad del terreno que le pertenece a mi representada, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año; al respecto señalo que el mismo no constituye el documento fundamental a que se refiere el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por lo que erróneamente es calificado de esa manera por la demandada reconviniente. Que el documento marcado con la letra “B” si es el documento fundamental; que con tal argumentación la demandada pretende hacer ver que la demandante no es propietaria del bien identificado en el contrato y que -a su decir- y en todo caso, sería un motivo adicional para solicitar la resolución o nulidad de la venta efectuada por haberse vendido “una cosa ajena”. Que con relación a la excepción “non adimpleti contractus” fue invocada por la demandada como fundamento para justificar la falta de pago de las cuotas a que se comprometió en el contrato bilateral de opción a compra. Invocó criterio jurisprudencial y arguyó que para que proceda la excepción opuesta se requiere que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación, y que verse sobre obligaciones principales y no sobre obligaciones secundarias y que su representada reclama en estrados la resolución del contrato de opción a compra suscrito y no su cumplimiento. Solicitó al Tribunal tener la atención en el sentido que la demandada reconvinienteindicaexpresamente que ella no ha incumplido ninguna obligación contractual y que sí este es su razonamiento, no tendría razón invocar una excepción si -en todo caso y según sus argumentos- no incumplió a ninguna obligación contractual. Que con relación al punto señalado como “Obligación de plazo vencido”, manifiesta que la demandadaseñaló que siempre ha “estado en la disposición de cancelar lo adeudado, cuestión que no ha sucedido por la negativa injustificada de la demandante de aceptar el pago de lo debido y a protocolizar el documento de venta”. Realizó unos razonamientos por los cuales -a su entender- carece de fundamentación la excepción invocada. Seguidamente procedió a rechazar, negar y contradecir que el contrato que vincula los vincula sea un “contrato de compra”; ni mucho menos que se califique como una venta. Que ambas partes denominaron el contrato suscrito como contrato de opción a compra y que conforme al criterio jurisprudencial existente para el momento de la celebración del negocio jurídico era considerado como un contrato preparatorio, en los cuales se pueden establecer las condiciones de la futura negociación. Que en razón de ello, no puede dársele una calificación jurídica distinta a dicha convención, para lo cual invocó criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional sobre la expectativa plausible e indicó que para el momento en que nació la relación jurídica que vincula a ambas partes, la opción a compra era un contrato preparatorio y como fundamento citó sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fallo dictado en fecha 02-06-2009, Expte. N° AA20-C-2004-734. Rechazó, negó y contradijo que la demandada tenga posesión del inmueble (estacionamiento) objeto del contrato. Que por ser la dueña y vendedora del proyecto Conjunto Residencial Villa Paris J, es la encargada de los trámites pertinentes para la negociación de los inmuebles que allí se construyeron, entre esos, el puesto de estacionamiento identificado en autos; que es falso que la demandada comenzó a ocupar “legítimamente el puesto de estacionamiento de la presente demanda, desde el momento en que fue protocolizado el documento de compra de la vivienda principal, es decir, desde el 11-07-2013”. Señaló también que ninguna vinculación guarda la presente causa con el hecho que la demandada haya adquirido una vivienda en dicho urbanismo; que se trata de contratos autónomos e irrelevantes y que no es objeto de controversia si la demandada es propietaria en dicho conjunto. Que es falso que la demandada posee legítimamente el puesto de estacionamiento desde la fecha en que firmó la protocolización de la casa; que la posesión de los bienes que su representada venda ocurre con posterioridad a la venta perfectamente realizada por ante la Oficina de Registro Público respectivo y el pago del precio pactado; que en el presente caso no ocurrió y por tanto no puede haber posesión legítima de dicho puesto de estacionamiento. Rechazó, negó y contradijo que por el hecho de tener la posesión legítima del estacionamiento objeto de juicio, le haya permitido efectuar “mejoras y remodelaciones en el inmueble”; igualmente es falso que tal circunstancia la haya llevado a tener que “asumí todos los gastos o pagos que se han generado producto de la ocupación legal del mismo”. Que conforme se evidencia de copia del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa París J, en el Capítulo IV, existe un apartado destinado a la “Descripción de los puestos de estacionamientos adicionales”, en las que consta de manera indubitable que dichos puestos se encuentran debidamente techados, por lo que no puede existir una mejora adicional por parte de la demandada reconviniente, pues se alteraría la uniformidad del conjunto, lo cual está prohibido. Que los propietarios de viviendas y puestos de estacionamientos adicionales, tienen un cargo de los gastos comunes, el cual está representado proporcionalmente en base al porcentaje o área que ocupan. Que es falso que la demandada haya asumido todos los gastos o pagos del inmueble desde el mes de julio de 2013, pues los mismos fueron cancelados por la demandante. Rechazó, negó y contradijo que exista un plazo para el pago del precio. Que el alegato que su representada incumplió muchas de sus obligaciones para luego dar resultado las denuncias de estafa inmobiliaria y la protocolización de la compra de la vivienda, no forman parte de la presente controversia. Que el recibo de pago marcado con la letra “K” no significa que se haya acordado un nuevo plazo, pues lo que implica es la aceptación del pago atrasado pero no significa novación Que es falso que se haya comprometido a entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra del estacionamiento y que en dicho acto se haría el pago del saldo del precio. Señalo que su representada al ser la dueña de la obra y del conjunto residencial, ella es la encargada de realizar los trámites administrativos correspondientes para la protocolización de la venta y no son actos que correspondan a un comprador en específico que decide de manera caprichosa, insolventarse y pretender establecer condiciones o modalidades distintas a las contratadas o a las que imponga el vendedor de la obra. Que no se puede hablar que opero una prórroga para el pago por cuanto las condiciones y hechos que dieron motivo a la conclusión del negocio jurídico que implicó la venta de la vivienda J-73 a la demandada; no son objeto de discusión en el presente proceso, ni forman parte del negocio jurídico que tiene como objeto un puesto de estacionamiento adicional en dicho Conjunto Residencial. Rechazó, negó y contradijo que su representada se haya negado a entregar la solvencia necesaria para la protocolización del documento de venta; que no haya entregado los documentos necesarios para la protocolización; que se haya negado a recibir los pagos correspondientes a las cuotas 11/18 a la 18/18 sin justificación alguna. Manifestó que la demandada reconoce el hecho de encontrarse en mora con respecto al pago de las cuotas pactadas en el contrato de opción a compra; que igualmente reconoce que no ha pagado el cargo correspondiente por gastos comunes; y que -continúa señalando- mal puede pretender que se le entregue solvencia alguna que sirva de fundamento para protocolizar alguna venta. Indicó que en caso de mora en el pago, la ley previó unos mecanismos para que la demandada haga efectivo el pago que adeuda y evitar la morosidad; que por no hacerlo, debe correr con las consecuencias que le produce dicha mora. Rechazó, negó y contradijo que la presente relación debe tratarse como una “obligación de plazo vencido” y que la resolución de la presente controversia tenga como única solución la de “exigir el pago total de la obligación”. Invocó el contenido del artículo 1.140 del Código Civil y señaló que el contrato que vincula a las partes se trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa y que se erige como contrato preparatorio o preliminar; que por tanto las disposiciones generales del contrato igualmente lo rigen y que por ese motivo invocó el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano como fundamento de la pretensión. Señaló también que el contrato celebrado entre ambas se observa que fue calificado como contrato bilateral de opción a compra venta y que el mismo contiene un plan de pago del cual la demandada sólo canceló las cuotas correspondientes hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas; para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); que la demandada no ha demostrado intención alguna de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Igualmente manifestó que la demandada invocasituaciones que escapan de los hechos que rodearon la celebración de la convención suscrita por las partes y querer dar cumplimiento en la forma en que mejor le parezca. Que es falso que haya autorizado a la demandada a tomar posesión del puesto de estacionamiento objeto de contrato; que la demandada haya realizado mejoras o remodelaciones al inmueble; que la demandada haya asumido los gastos o pagos que se han generado producto de la ocupación legal del mismo. Indicó que no existe ningún acuerdo de prorroga; ni mucho menos presumir una “prorroga tácita. Que la demandada no ha tenido la posesión legitima del estacionamiento objeto de venta; se encuentra insolvente y morosa en el plan de pago de las cuotas pactadas; no hizo uso de su derecho de activar los mecanismos legales creados para evitar su mora; no demostró su estado de solvencia para pretender hoy día demandar por vía reconvencional el cumplimiento del contrato; nunca hubo entrega anticipada de la cosa objeto de venta y nunca ha habido autorización para ello, ni mucho menos acuerdo de prorroga alguno para reglar las condiciones del aludido contrato de opción a compra. Señaló que la demandada ha tenido mecanismos para reclamar su derecho e indicó que intentó demanda por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sustanciada bajo el N° KP02-V-2014-003429, y que acompañó en copia simple e invocó la notoriedad judicial que revisten las actuaciones del sistema juris 2000; señaló que en dicha demanda se planteó por vía principal la acción de cumplimiento de contrato sobre las mismas condiciones y que la causa en cuestión fue declarada perimida. Señaló también que la demandada declara no haber incumplido su obligación de pagar, pero que reconoce que adeuda unas cuotas de las que no indica monto y en el petitorio no se comprometió a pagar una determinada suma por concepto de saldo deudor; sino que, por el contrario, pide que la demandante reciba el saldo del precio establecido por este despacho. Que el Tribunal no puede sustituir la voluntad de las partes contratantes, que la misma demanda es confusa y no se denota la intención de pagar cierta y determinada cantidad y que el Tribunal no puede sustituir la voluntad de las partes. IV DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Planteada en estos términos la litis entre las partes, se tiene que a fin de dar cumplimiento a la exigencia contenida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes promovieron las siguientes probanzas, a saber: Pruebas de la parte actora: Durante el curso del proceso y a fin de demostrar sus respectivas afirmaciones, se tiene que la demandante promovió las siguientes pruebas: En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas: 1) Junto con el libelo y marcado con la letra“A”, promovió copia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28-07-2014, bajo el N° 11, Tomo 128 de los libros de Autenticaciones, dicha copia fue impugnada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y la demandante junto con su contestación a la reconvención consignó la copia certificada respectiva, de lo que se tiene que se trata de un instrumento auténtico enlos términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia en todo su valor probatorio, de donde se deduce la condición de la abogada Maritza Rodríguez como apoderada judicial de la parte demandante. Así se establece. 2) Original de documento celebrado entre las partes actuantes en la presente causa, el cual fue calificado por las partes como contrato de opción a compra. Dicho contrato fue opuesto a la parte demandada y la misma guardó silencio, razón por la cual se declara reconocido por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y es el que regula la relación jurídica existente entre las partes y que es el motivo tanto de la pretensión principal, como de la pretensión reconvencional. 3) Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”; dicha copia fue impugnada por la parte demandada y la misma no fue producida en original o copia certificada, razón por la cual se desecha del presente proceso. Junto con la contestación a la reconvención consignó: 1) Instrumento poder conferido por la demandante el cual fue valorado previamente; 2) Solvencia y recibos de pagos emitidos por el Condominio Villa Paris C.A. Dichas instrumentales tienen el carácter de instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso el cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desechan las mismas. 3) Copia fotostática de libelo de demanda identificado con el N° KP02-V-2014-3429 de la nomenclatura asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara. La demandante invocó para ello igualmente la notoriedad judicial que revisten las actuaciones del sistema Juris 2000. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, por lo cual se tiene su contenido conforme lo preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a la notoriedad judicial se debe precisar que se trata de aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, los cuales no pertenecen a su saber privado, yque los adquiere como juez dentro de la esfera de sus funciones. En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha desarrollado la tesis jurisprudencial conocida como notoriedad judicial, atinente a aquellos hechos y circunstancias que el juez debe conocer por acaecer en el tribunal que encabeza o por las funciones que ejerce, habida cuenta del conocimiento que proviene de la notoriedad circunscrita al ámbito del tribunal. Al respecto cito sentencia Nº 724, de fecha 05/05/2005, que parcialmente transcrita señala: (...) el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común, principio éste de un alto valor dogmático y práctico, que conduce a una mejor administración de justicia. . De igual forma se tiene que la notoriedad judicial ha sido tratada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo dos puntos de vista o hipótesis de hecho, a saber: A.- La notoriedad judicial, propiamente dicha, que es aquella derivada de los hechos y circunstancias presentes en el tribunal regentado por el juez que dictara la sentencia y es aquella derivada de la circunstancia que “el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes”. B.- Como una extensión o mejor dicho una excepción, prevé la Sala Constitucional en la sentencia in comento, situaciones en las cuales aun cuando el hecho o circunstancia no ocurre o se presenta en el tribunal regentando por el juez, sin embargo, puede aplicarse o emplearse la notoriedad judicial. Por ello, se hace mención a dos situaciones, las sentencias dictadas por la Sala Constitucional que por mandato del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela tienen carácter vinculante; y, al tratarse de sentencias dictadas por tribunales dentro del ámbito de su competencia conocidas por el juez a través de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia o por otro medio de divulgación, y en este caso, a tenor de lo dispuesto en la sentencia aludida, el juez puede traer a colación el referido precedente; usando la Sala la expresión “puede” que implica un carácter potestativo mas no obligatorio, imperativa es la notoriedad judicial cuando se trata de lo acaecido en el ámbito especifico del tribunal en el cual el juez ejerce su magistratura. Expresa el fallo in comentoque si el juez tiene conocimiento de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, o por cualquier otro mecanismo de divulgación puede traer a colación el referido precedente. Mutatis mutandi, es por lo que este juzgador considera que el sistema Juris 2000, constituye una herramienta que permite al juez tener conocimiento de hechos por su función de juez y, por tanto, encuadra en el renglón de la notoriedad judicial invocada. Así se observa que efectivamente cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, asunto KP02-V-2014-003429 por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por la hoy demandada contra la demandante, el cual concluyó por haber sido declarada la perención de la instancia. Así se decide. Además, en el curso del lapso probatorio, la demandante promovió los siguientes medios probatorios: 1) El valor del contrato de opción a compra que sirve de documento fundamental de la presente pretensión y que fue celebrado de manera privada, la cual fue valorada por este Tribunal. 2) De conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, promovió la confesión realizada por la parte demandada en su escrito de contestación al señalar que “ha estado en la disposición de cancelar lo adeudado”. Con este medio, la demandante pretende demostrar el estado de morosidad de la demandada e incumplió el plan de pago pactado entre ambas. Con respecto al valor de la confesión, resulta pertinente citar sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: M.A.F. contra Inversiones Senabeid C.A. y otra), estableció lo siguiente: Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de pruebas’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. (…) De acuerdo al criterio jurisprudencial antes transcrito, y que hace suyo este juzgador, la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determinan cuál es el alcance de los hechos alegados, admitidos y controvertidos en el juicio, razón por la cual sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso, de modo que al haber sido delatado como medio de prueba, la misma debe ser desechado. Así se decide.” De manera que, acogiendo el criterio jurisprudencial citado en torno al valor probatorio de la confesión, el alegato expresado por la demandada en su contestación no constituye una confesión y, por tanto, son elementos que deben ser tomados en cuenta para los efectos de la carga de la prueba; por lo que se desecha tal medio de prueba. 3) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes a fin de oficiar al Condominio Villa Paris a fin de requerir la información indicada en su escrito de promoción. Dicha respuesta fue recibida en fecha 30-10-2018. 4) La parte demandante promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el valor probatorio que emerge del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa París J. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, razón por la cual se tiene como fidedigno su contenido y así se establece, con lo cual se tiene que en el conjunto antes citado, se dispuso la existencia de puesto adicionales debidamente techados. Así se establece. Pruebas de la parte demandada: De manera antagónica y a fin de demostrar la verdad de sus afirmaciones, la parte demandada, con su escrito de contestación, presentó los siguientes medios probatorios: 1) Promovió marcados con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, recibos de pagos por concepto de reserva de estacionamiento N° 4 y cancelación de giros Nros. 1, 2, 3, , 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Dichos recibos fueron opuestos a la demandante y la misma guardó silencio respecto de ellas, por lo cual se declaran reconocidos a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y de los mismo se demuestra que la demandada se encuentra solvente en el pago de las obligaciones a que se refieren dichos recibos. 2) Promovió marcado “L” copia certificada de documento inscrito bajo el N° 2013.1283, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.3.285 y correspondiente al folio real del año 2013. Dicho documento tiene el carácter de instrumento público en los términos consagrados en el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se evidencia que la demandada es propietaria de la vivienda N° J-73 ubicada en el Conjunto Residencial Villa París J. Así se establece. En el lapso probatorio, la demandada hizo uso de su derecho de promover pruebas, aportando las siguiente: 1) Reprodujo el valor de los recibos marcados “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, que fueron valorados previamente por este juzgador. 2) Documental marcada “L” la cual igualmente fue valorada previamente por este Tribunal. 3) Marcado “M” promovió denuncia formulada ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat y recibida por la Asesoría Jurídica de INAVI. Dicha documental no fue impugnada por la parte contraria, por lo que se tiene como fidedigno su contenido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se tiene que la demandada presentó denuncia ante el mencionado órgano y solicitó, previo el cumplimiento del procedimiento administrativo, se obligara a la demandante a que procediera a la entrega efectiva de la vivienda N° J-73 y a la protocolización del documento de venta respectivo. Ahora bien, dicha documental aun cuando carece de la firma de la denunciante y hoy demandada, se tiene que fue presentada en un organismo público y en la misma la denunciante formula una serie de reclamos en torno a la vivienda antes mencionada. Así se establece. 4) Promovió marcado “N” Acta Convenio celebrada en el Instituto Nacional de la Vivienda entre las partes intervinientes en el presente proceso. Dicha documental encuadra dentro de la figura de los documentos públicos administrativos, pues fue celebrada ante un órgano competente que, aun cuando no puede dar fe pública como un Registrador, se tiene que actuó bajo sus competencias y puede dar fe de los hechos que constan en el acta celebrada. De la misma se tiene que la misma versa sobre la denuncia que interpusiera, no solamente la demandada, sino también las ciudadanas YENNY MIRLEG CAMACHO VALERO y MERCEDES ELENA LANDAETA en contra de la demandante, por la demora en la entrega de sus viviendas; de igual forma se precisó en dicha acta que la obra está culminada y no fue entregada por la espera de la inspección de Hidrolara y Corpoelec para que otorguen la acometida de servicios para cada una de las viviendas, lo cual es indispensable para protocolizar vivienda. V DE LA MOTIVA Trabada en estos términos la litis y analizado el material probatorio aportado por las partes, corresponde a este Juzgador resolver el fondo del asunto sometido a su conocimiento. La presente pretensión tiene como fundamento un contrato que las partes denominaron de opción a compra por el cual se observa la promesa de venta que realizó la firma mercantil INVERSIONES A.J.E, C.A., en fecha 25 de julio de 2012, con la ciudadana NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, el cual tenía como objeto un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE MTROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2),cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). Que se pactó como precio de venta la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la reserva y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), serian cancelados según las cuotas mensuales establecidas en el plan de pago anexo en el contrato de opción a compra-venta, los cuales la demandada se comprometió a cumplir. De igual forma se tiene por demostrado que la demandada canceló las siguientes cantidades de dinero: el monto de reserva, es decir la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), así como también, el monto de los Giros Nº 1/18, 2/18, 3/18, 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18 y 10/18, para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00). Así las cosas, se tiene que el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; así, se tiene que es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones. En ese orden de ideas, se tiene que la acción de cumplimiento persigue como fin que la parte que dejó de observar su obligación cumpla con la misma, bien sea conviniendo en hacerlo o que así lo ordene el Tribunal correspondiente. En cambio, la acción de resolución tiene como efecto retrotraer a las partes al estado inicial, como si las partes nunca hubiesen contratado y por ende el contrato respectivo queda sin ningún efecto jurídico, como si las partes nunca hubiesen contratado. Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte demandante arguye que la demandada, incumplió en el plan de pago establecido como anexo al contrato suscrito con la demandada, adeudando las cuotas adeudando las cuotas 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y 18/18. En ese sentido, y según el principio establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, relativo a la distribución de la carga de la prueba; corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por ello, la parte demandante al fundamentar su demanda en el hecho negativo de la falta de pago por parte de la demandada de cancelar las respectivas cuotas (pues la misma constituye una obligación que emerge del mismo contrato y del artículo 1.527 del Código Civil) se tiene que al traer a los autos la convención celebrada entre ambas y al ser reconocida por la demandada, se tiene que la demandante demostró la obligación que tenía la compradora demandada de efectuar el pago en la forma estipulada en el plan anexo al contrato. Así se establece. Así, se tiene que la demandada, a lo largo del proceso, se enfocó en señalar tanto en su contestación como en su reconvención, que no incumplió su obligación, para luego invocar la excepción “non adimpleti contractus”; y que, además arguyó que la demandante se negó a recibir el pago. En ese sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que “quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Correspondía pues a la parte demandada demostrar el pago de las cuotas que la demandante señaló como insolutas, cuestión que no ocurrió a lo largo del proceso; de igual forma ha debido alegar el hecho extintivo de la obligación, como lo sería la compensación, la novación, entre otras. Una situación particular que este juzgador es que manifiesta que la demandada manifiesta que con ocasión de la denuncia por estafa inmobiliaria que interpuso ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat en contra de la demandante, por la venta de su vivienda ubicada dentro del mismo urbanismo, logro un acuerdo de una prórroga para el pago de las cuotas atrasadas del estacionamiento objeto de negociación. Ahora bien, este juzgador quiera aclarar que las situaciones fácticas que rigen el proceso que está llamado a decidir, son ajenas y distintas a las condiciones por las cuales se celebró y materializó la venta de una vivienda por parte de la demandada en dicho conjunto residencial. Por lo que, son manifiestamente impertinente tales argumentaciones, así como las probanzas aportadas por la demandada al presente proceso, con las cuales pretendió que este juzgador extendiera los efectos de una denuncia celebrada en sede administrativa y que concluyó con lo que la demandada pretendió, como lo es la compra de la vivienda J-73. Se trata de dos relaciones jurídicas distintas y que no puede ser extendidas o solapadas. Así, se tiene que la norma general establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que los obliga a cumplir con lo expresado en ellos y a las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos. (Ex artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil) Sin embargo, pese a lo anterior, se debe destacar además que de los mismos no se observa acuerdo de prórroga alguno, ni mucho menos autorización para que ocupe el estacionamiento objeto de negociación; por tanto, los simples alegatos no pueden constituir plena prueba, pues como se señaló precedentemente, las argumentaciones de las partes realizadas en el libelo o en la contestación, establecen los limites que tienen como carga para probar sus hechos. Por lo que, no existe prueba alguna de tal prórroga y así se decide. En otro orden de ideas, la demandada manifiesta que producto de haber celebrado la protocolización de la vivienda de su propiedad identificada con el N° J-73 en el mes de julio de 2013, comenzó a tener posesión del inmueble objeto de negociación, vale decir, del estacionamiento y que por ello realizó mejoras y remodelaciones y canceló a partir de dicha fecha los gastos correspondientes a las cuotas de condominio. La demandada no realizó actividad probatoria para demostrar tales afirmaciones, sin embargo, de la prueba informativa promovida por la demandada y requerida al Condominio Villa Paris, la demandante demostró los siguientes hechos: 1º. Dentro de la administración del Condominio Villa Paris se encuentra el puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, ubicado en la ciudad de Cabudare, estado Lara. 2º. En sus archivos internos tiene registrado a la firma INVERSIONES AJE C.A. como propietario del propietaria del puesto de estacionamiento N° 04, ubicado en dicho Conjunto Residencial. 3º. Que la empresa INVERSIONES AJE C.A. es la que cancela los gastos comunes que le corresponden al puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04. 4º. Que la ciudadana NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS no ha efectuado ningún pago por gastos comunes correspondientes al puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04. 5º. Que INVERSIONES AJE C.A. ha cancelado los gastos comunes correspondientes al puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, desde el mes de julio de 2013 hasta la presente fecha. 6º. Que en su condición de administradora de condominio, tiene conocimiento del momento en el que un propietario de un inmueble de dicho conjunto (vivienda o puesto de estacionamiento adicional), toma posesión del mismo y cuál es la condición requerida para ello. En caso afirmativo, indicar quien ocupa el puesto de estacionamiento N° 04 del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”. Lo anteriormente señalado, adminiculado a la documental promovida por la demandante relativa al documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa París J, en el Capítulo IV, donde se aprecia que efectivamente existe un apartado destinado a la “Descripción de los puestos de estacionamientos adicionales”, en el que consta que dichos puestos se encuentran debidamente techados. En ese sentido, se tiene que el artículo 1.360 del Código Civil establece la fuerza probatoria de los documentos públicos, acerca de la verdad de las declaraciones formuladas en él; y siendo que dicha documental no fue atacada de ninguna manera, ni consta de autos que haya sido declarada falsa, es por lo que se tiene que no existen tales mejoras que aduce la demandada realizó sobre el estacionamiento objeto de negociación; de igual forma se da por demostrado que la demandada no posee el aludido puesto de estacionamiento N° 4, ni mucho menos ha realizado pago alguno por las cargas correspondientes a gastos comunes; los cuales fueron sufragados por la parte demandante. Otro aspecto que debe señalar este juzgador es acerca de la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes y cuya resolución pretende la demandante y cuyo cumplimiento reclama la demandada. En ese sentido, se tiene que las partes celebraron su negociación en fecha 25 de julio de 2012 y la demanda fue presentada en fecha 16-11-2017. En el curso del proceso, la demandante señala que el mismo es un contrato preparatorio o preliminar y la demandada señala que es una venta. En este punto este jugador considera oportuno precisar, la situación planteada por las partes en torno a la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes actuantes en el presente proceso. Por su parte la demandante señala que se trata de una promesa bilateral de compra venta; y por su parte la demandada señala que se trata de una venta. Así pues, se tiene que la negociación que vincula a las partes se estableció en fecha 25-07-2012. En ese sentido, se tiene que la Sala Constitucional se pronuncio sobre el denominado principio de confianza legítima o expectativa plausible, en fecha de fecha 19 de marzo de 2004, en el caso de Servicios La Puerta C.A., (cuyo criterio ha sido ratificado, entre otras, por la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2004, en el caso Seguros Altamira C.A.), en la que estableció lo siguiente: De tal forma, que en la actividad jurisdiccional el principio de expectativa plausible, en cuanto a la aplicación de los precedentes en la conformación de reglas del proceso, obliga a la interdicción de la aplicación retroactiva de los virajes de la jurisprudencia. En tal sentido, el nuevo criterio no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos…”. (Subrayado de la Sala). De manera que, al estar muy vinculado al precedente judicial, que si bien no es fuente de derecho formal sienta principios susceptibles de generalización; por tanto, los jueces deben ser celosos en la debida aplicación correcta del criterio de casación vigente a la situación de hecho sometida a su conocimiento; que deben ser acordes -tal y como lo expresa el fallo- al régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos. De tal suerte que, la relación jurídica existente entre las partes se inició en fecha 25-07-2012, por lo que se hace necesario precisar el criterio vigente para ese momento en torno a la calificación que se le debía dar a los contratos de opción a compra. En ese sentido, resulta pertinente señalar que ha sido cambiante el viraje que ha tenido la Sala de Casación Civil en torno al criterio acerca de la opción a compra. Pero, la mencionada Sala en decisiones N° 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., N° 460, del 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN, contra la SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO y otros, y N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y otra contra ROSALBA PEÑA, dispuso lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. (…) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (…) “…Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).” En tal sentido, siendo que el criterio vigente para el momento de la celebración del negocio que vincula a las partes es el de considerar el contrato de opción como un contrato preparatorio, el cual no puede necesariamente llevar a la conclusión de una venta; por lo que, por aplicación del mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil según el cual el juez está llamado a interpretar los contratos, por lo que declara que el negocio jurídico existente entre las partes es la de ser una promesa bilateral de compra venta. Así se decide. Dicho lo anterior, se tiene igualmente que ciertamente, tal y como lo afirma la demandante, el artículo 1.140 del Código Civil, no exime el contrato bilateral de opción a compra de la aplicación de las reglas generales de los contratos al disponer que: Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales. En ese sentido, al establecerse la condición de bilateralidad del contrato de opción a compra celebrado, es por lo que deben observarse las obligaciones establecidas para ambas. Así, la demandante pretende la resolución del contrato celebrado sobre la base de la falta de cumplimiento del plan de pago establecido en el anexo del contrato; la demandada no demostró haber pagado las cuotas correspondientes a los Nros. 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y 18/18. Así se establece. En ese orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil dispone la pretensión resolutoria y de ejecución de un contrato bilateral. La demandante reclamo judicialmente la resolución ante el incumplimiento en el pago de las cuotas antes mencionadas, configurándose así el supuesto de hecho previsto en dicha norma. La demandada reconvino pretendiendo el cumplimiento del contrato aduciendo la excepción “non adimpleti contractus”, alegando una prorroga sobre los pagos y una renovación tácita; nada de esto fue demostrado por lo que la misma debe sucumbir. Así las cosas, se debe señalar que si la parte demandada pretendía enervar la acción incoada en su contra, debía demostrar que había realizado los pagos en la forma estipulada o debí demostrar la existencia del acuerdo de prorroga que invocó; y no basarse en un hecho negativo como lo es que la demandante se negó a recibir el pago. En ese sentido, se tiene que la ley dispone del procedimiento de oferta real de pago como mecanismo para el pago de una obligación ante la negativa del acreedor de recibirlo; nada de esto fue invocado ni demostrado por la demandada. Solo pretendió fundamentarse en hechos constitutivos y derivados de otra relación jurídica distinta a la planteada en estrados y pretender trasladar las diligencias realizadas en otro negocio distinto al discutido en esta causa y que no le son sables analizar al juzgador por no formar parte del thema decidendum. Así se establece. Así las cosas, para este Juzgador se tiene que no cabe duda que, la demandada de autos incumplió con su obligación de realizar los pagos previstos en el plan de pago anexo al contrato de opción a compra celebrado entre ambas. Al no hacerlo, nació para el demandante el derecho de reclamar judicialmente la resolución del contrato suscrito y concluir que efectivamente la misma no se llevó a cabo por hecho imputable a la demandada y ASI SE DECIDE. Por ello, en mérito de las anteriores consideraciones, la pretensión intentada por la parte demandante debe ser declarada CON LUGAR y consecuencialmente ser declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional. ASI SE DECIDE. DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA propuesta por la firma INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A; contra la ciudadana: NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.476.074. En consecuencia, se declara resuelto el contrato preliminar de compra venta suscrito entre las partes de manera privada en fecha 25 de julio de 2012 y que tiene por objeto el inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). De igual forma se establece que, en razón a la anterior declaratoria, se establece que quedan a favor de la demandante, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA como justa indemnización por los daños y perjuicios causados. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato. Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Sexto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto al primer (01) días del mes de noviembre de 2018. Años: 208° y 159°. El Juez, Abg. Hilarión Riera Ballestero. La Secretaria, Abg. Yoxely Ruíz En la misma fecha se registró y publicó siendo las 10:50 a.m.- La Secretaria, Abg. Yoxely Ruíz REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara Barquisimeto, primero de noviembre de dos mil dieciocho 208º y 159º ASUNTO: KP02-V-2017-003129 PARTE ACTORA: INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A. APODERADA PARTE ACTORA: MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA,GLORYS ALEJANDRA CORONADO RODRIGUEZ y PASTOR RODRÍGUEZ GARCIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.995, 92.351 y 45.434, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA:NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.476.074. APODERADOS PARTE DEMANDADA: ALFONZO MONTERO ALVARADO, RICARDO RUIZ CORDERO y HUGO EDUARDO JIMÉNEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.370, 58.576 y 90.382, respectivamente, de este domicilio. SENTENCIA: DEFINITIVA MOTIVO: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA Vistos.- Se inició el presente proceso por ante este Tribunal, en razón del escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 16-11-2017 (fs. 1 al 10 y anexos del 11 al 23), por la abogada Maritza Rodríguez García, actuando como apoderada judicial de la firma mercantil Inversiones A.J.E, C.A, por motivo deljuicio Resolución del Contrato de Opción a Compra mediante el cual ejerce su acción en contra dela ciudadana Nelis Coromoto Jiménez de Rojas.En dicho escrito, la demandante expresó que en fecha 25 de julio de 2012, celebró un contrato de opción a compra privado con la mencionada ciudadana y que acompañó a la demanda marcado con la letra “B”,y el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de doce metros con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 mts2) cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2); que le pertenece a su representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. Expresó además que el precio de venta fue la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) los cuales, según se indica en el texto del contrato, serían cancelados por la promitente compradora de la siguiente forma: a) la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) que fueron entregados al momento de la reserva; b) El saldo restante, es decir, la suma de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), que serían cancelados según cuotas mensuales especificadas en el plan de pago anexo al contrato mediante 17 cuotas por OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) cada una y una última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), pagaderas a partir del 30-08-2012 y con pagos los días 30 de cada mes subsiguiente, a excepción de la cuota 5/18 y 17/18 que se pagarían los días 15-12-2012 y 15-12-2013, respectivamente.Señaló que en el contrato de opción a compra-venta suscrito, la demandada se comprometió a pagar las cuotas mencionadas, las cuales canceló hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas, por lo que se tiene que –al decir de la demandante- de manera arbitraria dejó de cancelar 7 cuotas a razón de OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) y la última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda no ha demostrado intención alguna de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Manifestó que en razón de la cesación de pago de manera unilateral efectuada por la parte demandada, dando incumplimiento al plan de pago pactado entre ambas; y dado que, el contrato constituye ley entre las partes y ante el incumplimiento de una obligación contractual surge para su representada el derecho de reclamar en estrados su resolución, motivo por el cual acude a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el Contrato de venta preparatorio de opción a compra celebrado de manera privada entre ambas partes, el cual tenía como objeto un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2); terreno que le pertenece a mi representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. SEGUNDO: Que como consecuencia de la anterior declaratoria, y dado que el mismo no se ejecutó por hecho imputable a la demandada, se establezca que quedan a favor de su representada como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato.TERCERO: Se declare sin efecto jurídico el contrato celebrado; CUARTO: Al pago de las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528 y 1.295 del Código Civil y las cláusulas segunda y cuarta del contrato celebrado. En fecha 24-11-2017 se admitió la anterior demanda y se ordenó citar a la parte demandada. En fecha 07-12-2017 la apoderada judicial de la parte actora diligenció consignando copia del libelo para la elaboración de la compulsa y dejando constancia de haber suministrado al alguacil los emolumentos correspondientes para la citación de la demandada. En fecha 18-12-2017 se libró la respectiva compulsa y en fecha 20-12-2017 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber recibido los respectivos emolumentos. Asimismo, en fecha 12-04-2018 la alguacil del Tribunal diligenció dejando constancia de no poder practicar la citación de la parte demandada por no encontrar la dirección exacta de la demandada. En razón de ello, la apoderada actora diligenció y solicitó al Tribunal se oficiara al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) a fin de requerir el domicilio de la demandada, lo cual fue acordado en auto de fecha 11-05-2017, y en fecha 13-06-2018 se recibió la información requerida. En fecha 27-06-2018 se acordó librar compulsa a la parte demandada y en fecha 08-10-2018 el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmando por la parte demandada. Por auto de fecha 08-10-2018 el Tribunal dictó auto de reordenación, por el cual se corrigió el error material existente en la compulsa librada según las reglas del procedimiento ordinario, encontrándose que el recibo firmado se emplazó según las reglas del procedimiento breve. Se advirtió a las partes que el acto de contestación de demanda se verificaría al segundo día de despacho siguiente al de esa misma fecha y que no era necesaria la notificación de las partes por encontrarse a derecho. A los folios 38 al 45 cursa escrito presentado por la demandada NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, debidamente asistida por el Abg. ALFONZO MONTERO, en el cual impugnó las documentales marcadas con las letras “A” y “C”; invocó las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y contestación al fondo de la demanda; y planteó reconvención o mutua petición por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En fecha 11-20-2018, este Tribunal dictó auto mediante el cual declaró no opuestas las cuestiones previas en razón de haber sido opuestas de manera acumulada con la contestación al fondo. Asimismo se admitió la reconvención propuesta y se advirtió que la demandante reconvenida debe dar contestación AL SEGUNDO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE. En fecha 16-11-2018, la demandada NELIS COROMOTO JIMENEZ ROJAS, debidamente asistida de abogado, presenta escrito donde nuevamente impugna documentales, realizó consideraciones sobre las cuestiones previas de los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y contestó nuevamente al fondo la demanda. A los folios 71 al 76 cursa escrito de contestación a la reconvención presentado por la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, quien consignó igualmente copia certificada de instrumento poder que le fuera conferida por su representada. En fecha 19-10-2018 compareció la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS y confirió poder apud-acta a los abogados ALFONZO MONTERO ALVARADO, RICARDO RUIZ CORDERO y HUGO EDUARDO JIMENEZ. Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las suyas y en fecha 25-10-2018 este Tribunal declaró inadmisible las pruebas testimoniales y de informes, por las razones que se señalan en dicho auto. Asimismo admitió las documentales promovidas por la demandada, así como también las pruebas promovidas por la demandante, librándose oficio al Condominio Villa París a fin de requerir la información indicada en el escrito de promoción de la parte actora. En fecha 29-10-2018 el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto que inadmitió las pruebas de informe y testigos y por auto de fecha 30-10-2018 se declaró inexistente el recurso interpuesto en razón de la prohibición contenida en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30-10-2018 se recibió y se agregó la respuesta de la prueba informativa promovida por la parte demandante reconvenida. Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa lo siguiente: I DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA Expuso que en fecha 25 de julio de 2012, celebró un contrato de opción a compra privado con la mencionada ciudadana y que acompañó a la demanda marcado con la letra “B”,y el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de doce metros con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 mts2) cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). Indicó que dicho inmueble le pertenece a su representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. Expresó además que el precio de venta fue la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) los cuales, según se indica en el texto del contrato, serían cancelados por la promitente compradora de la siguiente forma: a) la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) que fueron entregados al momento de la reserva; b) El saldo restante, es decir, la suma de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), que serían cancelados según cuotas mensuales especificadas en el plan de pago anexo al contrato mediante 17 cuotas por OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) cada una y una última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), pagaderas a partir del 30-08-2012 y con pagos los días 30 de cada mes subsiguiente, a excepción de la cuota 5/18 y 17/18 que se pagarían los días 15-12-2012 y 15-12-2013, respectivamente. Arguyó que en el contrato de opción a compra-venta suscrito, la demandada se comprometió a pagar las cuotas mencionadas, las cuales canceló hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas, por lo que se tiene que –al decir de la demandante- de manera arbitraria dejó de cancelar 7 cuotas a razón de OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) y la última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda no ha demostrado intención alguna de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Manifestó que el contrato que vincula a las partes fue denominado CONTRATO DE OPCION A COMPRA; y que según el criterio jurisprudencial existente para el momento de la celebración del negocio jurídico debe considerarse como contratos preparatorios, por el cual en el mismo se establecen las condiciones de la futura negociación. Señaló además que que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; sin embargo, estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Expresó que la su suscripción no significa la consumación del contrato definitivo, y que igualmente tiene fuerza de ley, por lo que las disposiciones generales del contrato igualmente lo rigen. Que por cuanto en el contrato preparatorio se indicó las obligaciones para ambas partes, siendo que en el caso de la demandada lo era el pago conforme al plan de pago que se encuentra anexo al contrato suscrito, por lo que –continua arguyente- en razón de la cesación de pago de manera unilateral efectuada por la parte demandada, dando incumplimiento al plan de pago pactado entre ambas; y dado que, el contrato constituye ley entre las partes y ante el incumplimiento de una obligación contractual surge para su representada el derecho de reclamar en estrados su resolución, motivo por el cual acude a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el Contrato de venta preparatorio de opción a compra celebrado de manera privada entre ambas partes, el cual tenía como objeto un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2); terreno que le pertenece a mi representada según se evidencia de copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”. SEGUNDO: Que como consecuencia de la anterior declaratoria, y dado que el mismo no se ejecutó por hecho imputable a la demandada, se establezca que quedan a favor de su representada como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato. TERCERO: Se declare sin efecto jurídico el contrato celebrado; CUARTO: Al pago de las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528 y 1.295 del Código Civil y las cláusulas segunda y cuarta del contrato celebrado. II DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA Se tiene que, en la oportunidad procesal correspondiente, vale decir, el 10 de octubre de 2018, compareció por ante el tribunal la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, debidamente asistida de abogado a fin de presentar escrito de contestación de demanda; en el cual como punto previo impugnó las documentales acompañadas por la demandante a su libelo marcada con las letras “A” y “C”, para luego proceder a invocar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón que al haber impugnado la copia del poder que acredita la representación de la demandante la misma carece de legitimidad para comparecer a ejercer tal representación y por tanto –a su decir- carece de validez la copia simple del poder que no acredita su representación por haber sido impugnada. De igual forma indicó que al haberse impugnado el documento marcado “C”, no consta que el puesto de estacionamiento objeto de negociación sea propiedad de la demandante, por lo tanto –arguye- no fue acompañado el instrumento fundamental de la acción. Indicó también que la parte actora no acompañó a su libelo los instrumentos fundamentales de su pretensión ya que fueron promovidas en copias simples que fueron impugnadas, por lo cual citó el artículo 434 del texto adjetivo civil para luego señalar que la demandante no se encuentra incursa en los supuestos previstos en dicha norma y que, por tanto, procede la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 ya citado ya que no se acompañaron los documentos en los cuales se sustenta la demanda. A todo evento procedió a contestar al fondo la demanda y señaló que sin ánimo de convalidar las actuaciones evidentemente nulas realizadas por la abogada Maritza Rodríguez la cual –a su decir- carece de la representación que se acredita y que no fue producido con el libelo el documento fundamental de la acción, vale decir, en el cual conste que la demandante ha sido propietaria del inmueble objeto de la presente causa; procedió a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, en virtud de que son inciertos los hechos narrados e infundado el derecho invocado. Expuso que en la documental anexa por la parta actora marcada “B”, se evidencia que en fecha 25-06-2012 celebró un “supuesto” CONTRATO BILATERIAL DE OPCION A COMPRA VENTA con la demandante, sobre el inmueble ya identificado y por el precio de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES para ser pagados conforme al plan de pago anexo a dicho contrato. Indicó que el contrato celebrado constituyó realmente una venta, puesto que –continúa arguyendo- se dieron los elementos existenciales y fundamentales en dicha figura contractual, es decir, consentimiento, objeto, causa y precio que, aún cuando haya sido parcial, fue una venta complementaria a plazos del puesto de estacionamiento adicional a los que posee la vivienda principal que compró a la parte actora. Expresa que la adquisición de la vivienda se evidencia de documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 11-07-2013, inscrito bajo el N° 2013.1283, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.3.285 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013 y que acompañó marcado con la letra “L”. Que dicha protocolización se logró como consecuencia de la denuncia que formuló ante el Ministerio del Pode Popular de Vivienda y Hábitat de quien emanó la orden, en virtud del obvio incumplimiento y abusos por parte de la demandante. Manifiesta que desde el mismo momento que se protocolizó la venta antes mencionada, comenzó a ocupar legítimamente el puesto de estacionamiento objeto de la presente demanda, es decir, desde el 11-07-2013, con previa autorización de la demandante e incluso se le facultó para ceder el contrato dada la evidente cualidad de propietaria según el contrato marcado “B” acompañado por la parte actora. Que desde la fecha antes indicada (la demandante) le permitió hacer mejoras y remodelaciones en el inmueble, además que asumió todos los gastos o pagos que se han generado producto de la ocupación legal del mismo. Que sin lugar a dudas las intenciones de la parte actora es contraria a la buena fe y a la buena intención que se presume en el cumplimiento del contrato y pretende evadir civilmente el compromiso adquirido, vale decir, la protocolización del documento de venta y se niega a recibir el saldo deudor injustificadamente y posterior al nuevo plazo acordado a tal efecto; que esa actitud le ocasiona graves daños y se reserva las acciones legales en caso de que resulte nugatorio el esfuerzo para que la vendedora convenga en cumplir el contrato de venta. Indicó además que se evidencia de los recibos de pago debidamente consignados marcados “G”, “H”, “I”, “J” y “K” que se realizaron lo pagos correspondientes a las cuotas 1/18 a 4/18 en forma oportuna hasta noviembre de 2012; mes según el cual la demandante incumplió muchas de sus obligaciones, pero que -continua arguyendo- luego de dar resultado las denuncias formuladas en razón de estafa inmobiliaria y debidamente protocolizado el documento de compra de la vivienda fue acordado el nuevo plazo para el pago el cual se evidencia de recibo anexo marcado “K” y del mismo se observa que en fecha 18-10-2018 fue recibido conforme el pago de las cuotas 5/18 a la 10/18, con vencimiento desde el 15-12-2012 hasta el 30-05-2013; que acordaron que le entregarían los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra del estacionamiento y en dicho acto se haría pago del saldo del precio. Que ofreció a la demandante el pago de las cuotas restantes negándose injustificadamente a recibirlos; que se evidencia una prórroga tácita para el pago, nuevo plazo dado que obviamente recibió conforme el pago de las cinco cuotas señaladas después del vencimiento, de lo cual se evidencia el incumplimiento de la demandante. Manifestó igualmente que conforme a la cláusula séptima del contrato que vincula a las partes, la vendedora se obligó a entregar la solvencia necesaria para la protocolización del documento de venta; cuestión que incumplió dado que jamás le entregó los recaudos necesarios para la protocolización; que al negarse a recibir los pagos correspondientes a las cuotas 11/18 a la 18/18 sin justificación alguna obviamente no existió incumplimiento de su parte; que ha sido la actora quien ha incumplido las normas contractuales y legales e incluso el plazo para el pago del saldo restante. Indicó que en la cláusula quinta se estipuló claramente que en caso que no diera cumplimiento a su obligación de cancelar las cantidades adeudadas daría derecho a considerar la obligación de plazo vencido y exigir el pago total de la obligación y no la resolución contractual; que siempre ha estado en la disposición de pagar, lo que no ha ocurrido por la negativa injustificada de aceptar el pago de lo debido y a protocolizar el documento de venta del estacionamiento. Propuso además en su escrito de contestación, reconvención por cumplimiento de contrato. Indicó que en efecto en razón del contrato celebrado y en el cual se pactó un precio de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), que tal negociación constituye una venta, dado que se dieron los elementos existenciales y fundamentales de la venta, es decir, consentimiento, objeto, causa y pago del precio; que aun cuando haya sido parcial se trata de una venta complementaria a plazos del puesto de estacionamiento adicional a los que posee la vivienda principal que compró a la vendedora. La demandada reconviniente procedió a repetir los hechos esgrimidos en su contestación, tales como el modo en que adquirió la vivienda; la posesión que aduce tener del inmueble objeto de contrato; el plazo para el pago del precio; la excepción de contrato no cumplido y que la obligación reclamada es de plazo vencido y por tanto lo procedente es exigir el pago de la obligación y no la resolución del contrato. Estos hechos se dan por reproducidos en virtud de haberse planteado en idéntico termino en la contestación de fondo. Manifestó que por jurisprudencia reiterada y consetuada de nuestro más alto Tribunal, el hecho de que le hayan entregado en forma anticipada el inmueble, evidencia con toda certeza la posesión legítima del inmueble y se le otorgó al contrato mismo otra categoría superior al contrato preliminar como lo es la de contrato definitivo de compra venta, lo cual se deduce de los artículos 1.161, 1.162, 1.155, 1.133, 1.159 del Código Civil y que la entrega del inmueble por parte de la demandante revela la intención verdadera de los contratantes de celebrar un contrato definitivo de venta y que por todo ello reconviene a la demandante para que convenga o a ello sea condenada en: 1) El cumplimiento del contrato y haga la tradición mediante la protocolización del documento de venta; 2) Reciba el saldo del precio establecido por este despacho; 3) En caso de no cumplimiento, que la sentencia sirva como documento de propiedad del inmueble (estacionamiento); 4) Al pago de las costas. III DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN En la oportunidad procesal para que la parte demandante procediera a contestar la reconvención planteada, compareció en fecha 16-10-2018 y presentó escrito en el cual, en primer lugar y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió copia certificada instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28-07-2014, bajo el N° 11, Tomo 128 de los libros de Autenticaciones, a fin de acreditar su condición de apoderada judicial de la demandante. Indicó también que la impugnación realizada por la demandada del instrumento marcado con la letra “C”, relativo a copia de documento de propiedad del terreno que le pertenece a mi representada, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año; al respecto señalo que el mismo no constituye el documento fundamental a que se refiere el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por lo que erróneamente es calificado de esa manera por la demandada reconviniente. Que el documento marcado con la letra “B” si es el documento fundamental; que con tal argumentación la demandada pretende hacer ver que la demandante no es propietaria del bien identificado en el contrato y que -a su decir- y en todo caso, sería un motivo adicional para solicitar la resolución o nulidad de la venta efectuada por haberse vendido “una cosa ajena”. Que con relación a la excepción “non adimpleti contractus” fue invocada por la demandada como fundamento para justificar la falta de pago de las cuotas a que se comprometió en el contrato bilateral de opción a compra. Invocó criterio jurisprudencial y arguyó que para que proceda la excepción opuesta se requiere que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación, y que verse sobre obligaciones principales y no sobre obligaciones secundarias y que su representada reclama en estrados la resolución del contrato de opción a compra suscrito y no su cumplimiento. Solicitó al Tribunal tener la atención en el sentido que la demandada reconvinienteindicaexpresamente que ella no ha incumplido ninguna obligación contractual y que sí este es su razonamiento, no tendría razón invocar una excepción si -en todo caso y según sus argumentos- no incumplió a ninguna obligación contractual. Que con relación al punto señalado como “Obligación de plazo vencido”, manifiesta que la demandadaseñaló que siempre ha “estado en la disposición de cancelar lo adeudado, cuestión que no ha sucedido por la negativa injustificada de la demandante de aceptar el pago de lo debido y a protocolizar el documento de venta”. Realizó unos razonamientos por los cuales -a su entender- carece de fundamentación la excepción invocada. Seguidamente procedió a rechazar, negar y contradecir que el contrato que vincula los vincula sea un “contrato de compra”; ni mucho menos que se califique como una venta. Que ambas partes denominaron el contrato suscrito como contrato de opción a compra y que conforme al criterio jurisprudencial existente para el momento de la celebración del negocio jurídico era considerado como un contrato preparatorio, en los cuales se pueden establecer las condiciones de la futura negociación. Que en razón de ello, no puede dársele una calificación jurídica distinta a dicha convención, para lo cual invocó criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional sobre la expectativa plausible e indicó que para el momento en que nació la relación jurídica que vincula a ambas partes, la opción a compra era un contrato preparatorio y como fundamento citó sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fallo dictado en fecha 02-06-2009, Expte. N° AA20-C-2004-734. Rechazó, negó y contradijo que la demandada tenga posesión del inmueble (estacionamiento) objeto del contrato. Que por ser la dueña y vendedora del proyecto Conjunto Residencial Villa Paris J, es la encargada de los trámites pertinentes para la negociación de los inmuebles que allí se construyeron, entre esos, el puesto de estacionamiento identificado en autos; que es falso que la demandada comenzó a ocupar “legítimamente el puesto de estacionamiento de la presente demanda, desde el momento en que fue protocolizado el documento de compra de la vivienda principal, es decir, desde el 11-07-2013”. Señaló también que ninguna vinculación guarda la presente causa con el hecho que la demandada haya adquirido una vivienda en dicho urbanismo; que se trata de contratos autónomos e irrelevantes y que no es objeto de controversia si la demandada es propietaria en dicho conjunto. Que es falso que la demandada posee legítimamente el puesto de estacionamiento desde la fecha en que firmó la protocolización de la casa; que la posesión de los bienes que su representada venda ocurre con posterioridad a la venta perfectamente realizada por ante la Oficina de Registro Público respectivo y el pago del precio pactado; que en el presente caso no ocurrió y por tanto no puede haber posesión legítima de dicho puesto de estacionamiento. Rechazó, negó y contradijo que por el hecho de tener la posesión legítima del estacionamiento objeto de juicio, le haya permitido efectuar “mejoras y remodelaciones en el inmueble”; igualmente es falso que tal circunstancia la haya llevado a tener que “asumí todos los gastos o pagos que se han generado producto de la ocupación legal del mismo”. Que conforme se evidencia de copia del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa París J, en el Capítulo IV, existe un apartado destinado a la “Descripción de los puestos de estacionamientos adicionales”, en las que consta de manera indubitable que dichos puestos se encuentran debidamente techados, por lo que no puede existir una mejora adicional por parte de la demandada reconviniente, pues se alteraría la uniformidad del conjunto, lo cual está prohibido. Que los propietarios de viviendas y puestos de estacionamientos adicionales, tienen un cargo de los gastos comunes, el cual está representado proporcionalmente en base al porcentaje o área que ocupan. Que es falso que la demandada haya asumido todos los gastos o pagos del inmueble desde el mes de julio de 2013, pues los mismos fueron cancelados por la demandante. Rechazó, negó y contradijo que exista un plazo para el pago del precio. Que el alegato que su representada incumplió muchas de sus obligaciones para luego dar resultado las denuncias de estafa inmobiliaria y la protocolización de la compra de la vivienda, no forman parte de la presente controversia. Que el recibo de pago marcado con la letra “K” no significa que se haya acordado un nuevo plazo, pues lo que implica es la aceptación del pago atrasado pero no significa novación Que es falso que se haya comprometido a entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra del estacionamiento y que en dicho acto se haría el pago del saldo del precio. Señalo que su representada al ser la dueña de la obra y del conjunto residencial, ella es la encargada de realizar los trámites administrativos correspondientes para la protocolización de la venta y no son actos que correspondan a un comprador en específico que decide de manera caprichosa, insolventarse y pretender establecer condiciones o modalidades distintas a las contratadas o a las que imponga el vendedor de la obra. Que no se puede hablar que opero una prórroga para el pago por cuanto las condiciones y hechos que dieron motivo a la conclusión del negocio jurídico que implicó la venta de la vivienda J-73 a la demandada; no son objeto de discusión en el presente proceso, ni forman parte del negocio jurídico que tiene como objeto un puesto de estacionamiento adicional en dicho Conjunto Residencial. Rechazó, negó y contradijo que su representada se haya negado a entregar la solvencia necesaria para la protocolización del documento de venta; que no haya entregado los documentos necesarios para la protocolización; que se haya negado a recibir los pagos correspondientes a las cuotas 11/18 a la 18/18 sin justificación alguna. Manifestó que la demandada reconoce el hecho de encontrarse en mora con respecto al pago de las cuotas pactadas en el contrato de opción a compra; que igualmente reconoce que no ha pagado el cargo correspondiente por gastos comunes; y que -continúa señalando- mal puede pretender que se le entregue solvencia alguna que sirva de fundamento para protocolizar alguna venta. Indicó que en caso de mora en el pago, la ley previó unos mecanismos para que la demandada haga efectivo el pago que adeuda y evitar la morosidad; que por no hacerlo, debe correr con las consecuencias que le produce dicha mora. Rechazó, negó y contradijo que la presente relación debe tratarse como una “obligación de plazo vencido” y que la resolución de la presente controversia tenga como única solución la de “exigir el pago total de la obligación”. Invocó el contenido del artículo 1.140 del Código Civil y señaló que el contrato que vincula a las partes se trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa y que se erige como contrato preparatorio o preliminar; que por tanto las disposiciones generales del contrato igualmente lo rigen y que por ese motivo invocó el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano como fundamento de la pretensión. Señaló también que el contrato celebrado entre ambas se observa que fue calificado como contrato bilateral de opción a compra venta y que el mismo contiene un plan de pago del cual la demandada sólo canceló las cuotas correspondientes hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas; para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); que la demandada no ha demostrado intención alguna de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Igualmente manifestó que la demandada invocasituaciones que escapan de los hechos que rodearon la celebración de la convención suscrita por las partes y querer dar cumplimiento en la forma en que mejor le parezca. Que es falso que haya autorizado a la demandada a tomar posesión del puesto de estacionamiento objeto de contrato; que la demandada haya realizado mejoras o remodelaciones al inmueble; que la demandada haya asumido los gastos o pagos que se han generado producto de la ocupación legal del mismo. Indicó que no existe ningún acuerdo de prorroga; ni mucho menos presumir una “prorroga tácita. Que la demandada no ha tenido la posesión legitima del estacionamiento objeto de venta; se encuentra insolvente y morosa en el plan de pago de las cuotas pactadas; no hizo uso de su derecho de activar los mecanismos legales creados para evitar su mora; no demostró su estado de solvencia para pretender hoy día demandar por vía reconvencional el cumplimiento del contrato; nunca hubo entrega anticipada de la cosa objeto de venta y nunca ha habido autorización para ello, ni mucho menos acuerdo de prorroga alguno para reglar las condiciones del aludido contrato de opción a compra. Señaló que la demandada ha tenido mecanismos para reclamar su derecho e indicó que intentó demanda por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sustanciada bajo el N° KP02-V-2014-003429, y que acompañó en copia simple e invocó la notoriedad judicial que revisten las actuaciones del sistema juris 2000; señaló que en dicha demanda se planteó por vía principal la acción de cumplimiento de contrato sobre las mismas condiciones y que la causa en cuestión fue declarada perimida. Señaló también que la demandada declara no haber incumplido su obligación de pagar, pero que reconoce que adeuda unas cuotas de las que no indica monto y en el petitorio no se comprometió a pagar una determinada suma por concepto de saldo deudor; sino que, por el contrario, pide que la demandante reciba el saldo del precio establecido por este despacho. Que el Tribunal no puede sustituir la voluntad de las partes contratantes, que la misma demanda es confusa y no se denota la intención de pagar cierta y determinada cantidad y que el Tribunal no puede sustituir la voluntad de las partes. IV DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Planteada en estos términos la litis entre las partes, se tiene que a fin de dar cumplimiento a la exigencia contenida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes promovieron las siguientes probanzas, a saber: Pruebas de la parte actora: Durante el curso del proceso y a fin de demostrar sus respectivas afirmaciones, se tiene que la demandante promovió las siguientes pruebas: En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas: 1) Junto con el libelo y marcado con la letra“A”, promovió copia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28-07-2014, bajo el N° 11, Tomo 128 de los libros de Autenticaciones, dicha copia fue impugnada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y la demandante junto con su contestación a la reconvención consignó la copia certificada respectiva, de lo que se tiene que se trata de un instrumento auténtico enlos términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia en todo su valor probatorio, de donde se deduce la condición de la abogada Maritza Rodríguez como apoderada judicial de la parte demandante. Así se establece. 2) Original de documento celebrado entre las partes actuantes en la presente causa, el cual fue calificado por las partes como contrato de opción a compra. Dicho contrato fue opuesto a la parte demandada y la misma guardó silencio, razón por la cual se declara reconocido por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y es el que regula la relación jurídica existente entre las partes y que es el motivo tanto de la pretensión principal, como de la pretensión reconvencional. 3) Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año y que acompaño marcado con la letra “C”; dicha copia fue impugnada por la parte demandada y la misma no fue producida en original o copia certificada, razón por la cual se desecha del presente proceso. Junto con la contestación a la reconvención consignó: 1) Instrumento poder conferido por la demandante el cual fue valorado previamente; 2) Solvencia y recibos de pagos emitidos por el Condominio Villa Paris C.A. Dichas instrumentales tienen el carácter de instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso el cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desechan las mismas. 3) Copia fotostática de libelo de demanda identificado con el N° KP02-V-2014-3429 de la nomenclatura asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara. La demandante invocó para ello igualmente la notoriedad judicial que revisten las actuaciones del sistema Juris 2000. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, por lo cual se tiene su contenido conforme lo preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a la notoriedad judicial se debe precisar que se trata de aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, los cuales no pertenecen a su saber privado, yque los adquiere como juez dentro de la esfera de sus funciones. En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha desarrollado la tesis jurisprudencial conocida como notoriedad judicial, atinente a aquellos hechos y circunstancias que el juez debe conocer por acaecer en el tribunal que encabeza o por las funciones que ejerce, habida cuenta del conocimiento que proviene de la notoriedad circunscrita al ámbito del tribunal. Al respecto cito sentencia Nº 724, de fecha 05/05/2005, que parcialmente transcrita señala: (...) el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común, principio éste de un alto valor dogmático y práctico, que conduce a una mejor administración de justicia. . De igual forma se tiene que la notoriedad judicial ha sido tratada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo dos puntos de vista o hipótesis de hecho, a saber: A.- La notoriedad judicial, propiamente dicha, que es aquella derivada de los hechos y circunstancias presentes en el tribunal regentado por el juez que dictara la sentencia y es aquella derivada de la circunstancia que “el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes”. B.- Como una extensión o mejor dicho una excepción, prevé la Sala Constitucional en la sentencia in comento, situaciones en las cuales aun cuando el hecho o circunstancia no ocurre o se presenta en el tribunal regentando por el juez, sin embargo, puede aplicarse o emplearse la notoriedad judicial. Por ello, se hace mención a dos situaciones, las sentencias dictadas por la Sala Constitucional que por mandato del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela tienen carácter vinculante; y, al tratarse de sentencias dictadas por tribunales dentro del ámbito de su competencia conocidas por el juez a través de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia o por otro medio de divulgación, y en este caso, a tenor de lo dispuesto en la sentencia aludida, el juez puede traer a colación el referido precedente; usando la Sala la expresión “puede” que implica un carácter potestativo mas no obligatorio, imperativa es la notoriedad judicial cuando se trata de lo acaecido en el ámbito especifico del tribunal en el cual el juez ejerce su magistratura. Expresa el fallo in comentoque si el juez tiene conocimiento de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, o por cualquier otro mecanismo de divulgación puede traer a colación el referido precedente. Mutatis mutandi, es por lo que este juzgador considera que el sistema Juris 2000, constituye una herramienta que permite al juez tener conocimiento de hechos por su función de juez y, por tanto, encuadra en el renglón de la notoriedad judicial invocada. Así se observa que efectivamente cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, asunto KP02-V-2014-003429 por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por la hoy demandada contra la demandante, el cual concluyó por haber sido declarada la perención de la instancia. Así se decide. Además, en el curso del lapso probatorio, la demandante promovió los siguientes medios probatorios: 1) El valor del contrato de opción a compra que sirve de documento fundamental de la presente pretensión y que fue celebrado de manera privada, la cual fue valorada por este Tribunal. 2) De conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, promovió la confesión realizada por la parte demandada en su escrito de contestación al señalar que “ha estado en la disposición de cancelar lo adeudado”. Con este medio, la demandante pretende demostrar el estado de morosidad de la demandada e incumplió el plan de pago pactado entre ambas. Con respecto al valor de la confesión, resulta pertinente citar sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: M.A.F. contra Inversiones Senabeid C.A. y otra), estableció lo siguiente: Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de pruebas’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. (…) De acuerdo al criterio jurisprudencial antes transcrito, y que hace suyo este juzgador, la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determinan cuál es el alcance de los hechos alegados, admitidos y controvertidos en el juicio, razón por la cual sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso, de modo que al haber sido delatado como medio de prueba, la misma debe ser desechado. Así se decide.” De manera que, acogiendo el criterio jurisprudencial citado en torno al valor probatorio de la confesión, el alegato expresado por la demandada en su contestación no constituye una confesión y, por tanto, son elementos que deben ser tomados en cuenta para los efectos de la carga de la prueba; por lo que se desecha tal medio de prueba. 3) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes a fin de oficiar al Condominio Villa Paris a fin de requerir la información indicada en su escrito de promoción. Dicha respuesta fue recibida en fecha 30-10-2018. 4) La parte demandante promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el valor probatorio que emerge del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa París J. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, razón por la cual se tiene como fidedigno su contenido y así se establece, con lo cual se tiene que en el conjunto antes citado, se dispuso la existencia de puesto adicionales debidamente techados. Así se establece. Pruebas de la parte demandada: De manera antagónica y a fin de demostrar la verdad de sus afirmaciones, la parte demandada, con su escrito de contestación, presentó los siguientes medios probatorios: 1) Promovió marcados con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, recibos de pagos por concepto de reserva de estacionamiento N° 4 y cancelación de giros Nros. 1, 2, 3, , 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Dichos recibos fueron opuestos a la demandante y la misma guardó silencio respecto de ellas, por lo cual se declaran reconocidos a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y de los mismo se demuestra que la demandada se encuentra solvente en el pago de las obligaciones a que se refieren dichos recibos. 2) Promovió marcado “L” copia certificada de documento inscrito bajo el N° 2013.1283, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.3.285 y correspondiente al folio real del año 2013. Dicho documento tiene el carácter de instrumento público en los términos consagrados en el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se evidencia que la demandada es propietaria de la vivienda N° J-73 ubicada en el Conjunto Residencial Villa París J. Así se establece. En el lapso probatorio, la demandada hizo uso de su derecho de promover pruebas, aportando las siguiente: 1) Reprodujo el valor de los recibos marcados “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, que fueron valorados previamente por este juzgador. 2) Documental marcada “L” la cual igualmente fue valorada previamente por este Tribunal. 3) Marcado “M” promovió denuncia formulada ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat y recibida por la Asesoría Jurídica de INAVI. Dicha documental no fue impugnada por la parte contraria, por lo que se tiene como fidedigno su contenido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se tiene que la demandada presentó denuncia ante el mencionado órgano y solicitó, previo el cumplimiento del procedimiento administrativo, se obligara a la demandante a que procediera a la entrega efectiva de la vivienda N° J-73 y a la protocolización del documento de venta respectivo. Ahora bien, dicha documental aun cuando carece de la firma de la denunciante y hoy demandada, se tiene que fue presentada en un organismo público y en la misma la denunciante formula una serie de reclamos en torno a la vivienda antes mencionada. Así se establece. 4) Promovió marcado “N” Acta Convenio celebrada en el Instituto Nacional de la Vivienda entre las partes intervinientes en el presente proceso. Dicha documental encuadra dentro de la figura de los documentos públicos administrativos, pues fue celebrada ante un órgano competente que, aun cuando no puede dar fe pública como un Registrador, se tiene que actuó bajo sus competencias y puede dar fe de los hechos que constan en el acta celebrada. De la misma se tiene que la misma versa sobre la denuncia que interpusiera, no solamente la demandada, sino también las ciudadanas YENNY MIRLEG CAMACHO VALERO y MERCEDES ELENA LANDAETA en contra de la demandante, por la demora en la entrega de sus viviendas; de igual forma se precisó en dicha acta que la obra está culminada y no fue entregada por la espera de la inspección de Hidrolara y Corpoelec para que otorguen la acometida de servicios para cada una de las viviendas, lo cual es indispensable para protocolizar vivienda. V DE LA MOTIVA Trabada en estos términos la litis y analizado el material probatorio aportado por las partes, corresponde a este Juzgador resolver el fondo del asunto sometido a su conocimiento. La presente pretensión tiene como fundamento un contrato que las partes denominaron de opción a compra por el cual se observa la promesa de venta que realizó la firma mercantil INVERSIONES A.J.E, C.A., en fecha 25 de julio de 2012, con la ciudadana NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, el cual tenía como objeto un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE MTROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2),cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). Que se pactó como precio de venta la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la reserva y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), serian cancelados según las cuotas mensuales establecidas en el plan de pago anexo en el contrato de opción a compra-venta, los cuales la demandada se comprometió a cumplir. De igual forma se tiene por demostrado que la demandada canceló las siguientes cantidades de dinero: el monto de reserva, es decir la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), así como también, el monto de los Giros Nº 1/18, 2/18, 3/18, 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18 y 10/18, para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00). Así las cosas, se tiene que el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; así, se tiene que es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones. En ese orden de ideas, se tiene que la acción de cumplimiento persigue como fin que la parte que dejó de observar su obligación cumpla con la misma, bien sea conviniendo en hacerlo o que así lo ordene el Tribunal correspondiente. En cambio, la acción de resolución tiene como efecto retrotraer a las partes al estado inicial, como si las partes nunca hubiesen contratado y por ende el contrato respectivo queda sin ningún efecto jurídico, como si las partes nunca hubiesen contratado. Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte demandante arguye que la demandada, incumplió en el plan de pago establecido como anexo al contrato suscrito con la demandada, adeudando las cuotas adeudando las cuotas 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y 18/18. En ese sentido, y según el principio establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, relativo a la distribución de la carga de la prueba; corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por ello, la parte demandante al fundamentar su demanda en el hecho negativo de la falta de pago por parte de la demandada de cancelar las respectivas cuotas (pues la misma constituye una obligación que emerge del mismo contrato y del artículo 1.527 del Código Civil) se tiene que al traer a los autos la convención celebrada entre ambas y al ser reconocida por la demandada, se tiene que la demandante demostró la obligación que tenía la compradora demandada de efectuar el pago en la forma estipulada en el plan anexo al contrato. Así se establece. Así, se tiene que la demandada, a lo largo del proceso, se enfocó en señalar tanto en su contestación como en su reconvención, que no incumplió su obligación, para luego invocar la excepción “non adimpleti contractus”; y que, además arguyó que la demandante se negó a recibir el pago. En ese sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que “quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Correspondía pues a la parte demandada demostrar el pago de las cuotas que la demandante señaló como insolutas, cuestión que no ocurrió a lo largo del proceso; de igual forma ha debido alegar el hecho extintivo de la obligación, como lo sería la compensación, la novación, entre otras. Una situación particular que este juzgador es que manifiesta que la demandada manifiesta que con ocasión de la denuncia por estafa inmobiliaria que interpuso ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat en contra de la demandante, por la venta de su vivienda ubicada dentro del mismo urbanismo, logro un acuerdo de una prórroga para el pago de las cuotas atrasadas del estacionamiento objeto de negociación. Ahora bien, este juzgador quiera aclarar que las situaciones fácticas que rigen el proceso que está llamado a decidir, son ajenas y distintas a las condiciones por las cuales se celebró y materializó la venta de una vivienda por parte de la demandada en dicho conjunto residencial. Por lo que, son manifiestamente impertinente tales argumentaciones, así como las probanzas aportadas por la demandada al presente proceso, con las cuales pretendió que este juzgador extendiera los efectos de una denuncia celebrada en sede administrativa y que concluyó con lo que la demandada pretendió, como lo es la compra de la vivienda J-73. Se trata de dos relaciones jurídicas distintas y que no puede ser extendidas o solapadas. Así, se tiene que la norma general establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que los obliga a cumplir con lo expresado en ellos y a las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos. (Ex artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil) Sin embargo, pese a lo anterior, se debe destacar además que de los mismos no se observa acuerdo de prórroga alguno, ni mucho menos autorización para que ocupe el estacionamiento objeto de negociación; por tanto, los simples alegatos no pueden constituir plena prueba, pues como se señaló precedentemente, las argumentaciones de las partes realizadas en el libelo o en la contestación, establecen los limites que tienen como carga para probar sus hechos. Por lo que, no existe prueba alguna de tal prórroga y así se decide. En otro orden de ideas, la demandada manifiesta que producto de haber celebrado la protocolización de la vivienda de su propiedad identificada con el N° J-73 en el mes de julio de 2013, comenzó a tener posesión del inmueble objeto de negociación, vale decir, del estacionamiento y que por ello realizó mejoras y remodelaciones y canceló a partir de dicha fecha los gastos correspondientes a las cuotas de condominio. La demandada no realizó actividad probatoria para demostrar tales afirmaciones, sin embargo, de la prueba informativa promovida por la demandada y requerida al Condominio Villa Paris, la demandante demostró los siguientes hechos: 1º. Dentro de la administración del Condominio Villa Paris se encuentra el puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, ubicado en la ciudad de Cabudare, estado Lara. 2º. En sus archivos internos tiene registrado a la firma INVERSIONES AJE C.A. como propietario del propietaria del puesto de estacionamiento N° 04, ubicado en dicho Conjunto Residencial. 3º. Que la empresa INVERSIONES AJE C.A. es la que cancela los gastos comunes que le corresponden al puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04. 4º. Que la ciudadana NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS no ha efectuado ningún pago por gastos comunes correspondientes al puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04. 5º. Que INVERSIONES AJE C.A. ha cancelado los gastos comunes correspondientes al puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, desde el mes de julio de 2013 hasta la presente fecha. 6º. Que en su condición de administradora de condominio, tiene conocimiento del momento en el que un propietario de un inmueble de dicho conjunto (vivienda o puesto de estacionamiento adicional), toma posesión del mismo y cuál es la condición requerida para ello. En caso afirmativo, indicar quien ocupa el puesto de estacionamiento N° 04 del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”. Lo anteriormente señalado, adminiculado a la documental promovida por la demandante relativa al documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa París J, en el Capítulo IV, donde se aprecia que efectivamente existe un apartado destinado a la “Descripción de los puestos de estacionamientos adicionales”, en el que consta que dichos puestos se encuentran debidamente techados. En ese sentido, se tiene que el artículo 1.360 del Código Civil establece la fuerza probatoria de los documentos públicos, acerca de la verdad de las declaraciones formuladas en él; y siendo que dicha documental no fue atacada de ninguna manera, ni consta de autos que haya sido declarada falsa, es por lo que se tiene que no existen tales mejoras que aduce la demandada realizó sobre el estacionamiento objeto de negociación; de igual forma se da por demostrado que la demandada no posee el aludido puesto de estacionamiento N° 4, ni mucho menos ha realizado pago alguno por las cargas correspondientes a gastos comunes; los cuales fueron sufragados por la parte demandante. Otro aspecto que debe señalar este juzgador es acerca de la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes y cuya resolución pretende la demandante y cuyo cumplimiento reclama la demandada. En ese sentido, se tiene que las partes celebraron su negociación en fecha 25 de julio de 2012 y la demanda fue presentada en fecha 16-11-2017. En el curso del proceso, la demandante señala que el mismo es un contrato preparatorio o preliminar y la demandada señala que es una venta. En este punto este jugador considera oportuno precisar, la situación planteada por las partes en torno a la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes actuantes en el presente proceso. Por su parte la demandante señala que se trata de una promesa bilateral de compra venta; y por su parte la demandada señala que se trata de una venta. Así pues, se tiene que la negociación que vincula a las partes se estableció en fecha 25-07-2012. En ese sentido, se tiene que la Sala Constitucional se pronuncio sobre el denominado principio de confianza legítima o expectativa plausible, en fecha de fecha 19 de marzo de 2004, en el caso de Servicios La Puerta C.A., (cuyo criterio ha sido ratificado, entre otras, por la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2004, en el caso Seguros Altamira C.A.), en la que estableció lo siguiente: De tal forma, que en la actividad jurisdiccional el principio de expectativa plausible, en cuanto a la aplicación de los precedentes en la conformación de reglas del proceso, obliga a la interdicción de la aplicación retroactiva de los virajes de la jurisprudencia. En tal sentido, el nuevo criterio no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos…”. (Subrayado de la Sala). De manera que, al estar muy vinculado al precedente judicial, que si bien no es fuente de derecho formal sienta principios susceptibles de generalización; por tanto, los jueces deben ser celosos en la debida aplicación correcta del criterio de casación vigente a la situación de hecho sometida a su conocimiento; que deben ser acordes -tal y como lo expresa el fallo- al régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos. De tal suerte que, la relación jurídica existente entre las partes se inició en fecha 25-07-2012, por lo que se hace necesario precisar el criterio vigente para ese momento en torno a la calificación que se le debía dar a los contratos de opción a compra. En ese sentido, resulta pertinente señalar que ha sido cambiante el viraje que ha tenido la Sala de Casación Civil en torno al criterio acerca de la opción a compra. Pero, la mencionada Sala en decisiones N° 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., N° 460, del 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN, contra la SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO y otros, y N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y otra contra ROSALBA PEÑA, dispuso lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. (…) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (…) “…Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).” En tal sentido, siendo que el criterio vigente para el momento de la celebración del negocio que vincula a las partes es el de considerar el contrato de opción como un contrato preparatorio, el cual no puede necesariamente llevar a la conclusión de una venta; por lo que, por aplicación del mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil según el cual el juez está llamado a interpretar los contratos, por lo que declara que el negocio jurídico existente entre las partes es la de ser una promesa bilateral de compra venta. Así se decide. Dicho lo anterior, se tiene igualmente que ciertamente, tal y como lo afirma la demandante, el artículo 1.140 del Código Civil, no exime el contrato bilateral de opción a compra de la aplicación de las reglas generales de los contratos al disponer que: Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales. En ese sentido, al establecerse la condición de bilateralidad del contrato de opción a compra celebrado, es por lo que deben observarse las obligaciones establecidas para ambas. Así, la demandante pretende la resolución del contrato celebrado sobre la base de la falta de cumplimiento del plan de pago establecido en el anexo del contrato; la demandada no demostró haber pagado las cuotas correspondientes a los Nros. 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y 18/18. Así se establece. En ese orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil dispone la pretensión resolutoria y de ejecución de un contrato bilateral. La demandante reclamo judicialmente la resolución ante el incumplimiento en el pago de las cuotas antes mencionadas, configurándose así el supuesto de hecho previsto en dicha norma. La demandada reconvino pretendiendo el cumplimiento del contrato aduciendo la excepción “non adimpleti contractus”, alegando una prorroga sobre los pagos y una renovación tácita; nada de esto fue demostrado por lo que la misma debe sucumbir. Así las cosas, se debe señalar que si la parte demandada pretendía enervar la acción incoada en su contra, debía demostrar que había realizado los pagos en la forma estipulada o debí demostrar la existencia del acuerdo de prorroga que invocó; y no basarse en un hecho negativo como lo es que la demandante se negó a recibir el pago. En ese sentido, se tiene que la ley dispone del procedimiento de oferta real de pago como mecanismo para el pago de una obligación ante la negativa del acreedor de recibirlo; nada de esto fue invocado ni demostrado por la demandada. Solo pretendió fundamentarse en hechos constitutivos y derivados de otra relación jurídica distinta a la planteada en estrados y pretender trasladar las diligencias realizadas en otro negocio distinto al discutido en esta causa y que no le son sables analizar al juzgador por no formar parte del thema decidendum. Así se establece. Así las cosas, para este Juzgador se tiene que no cabe duda que, la demandada de autos incumplió con su obligación de realizar los pagos previstos en el plan de pago anexo al contrato de opción a compra celebrado entre ambas. Al no hacerlo, nació para el demandante el derecho de reclamar judicialmente la resolución del contrato suscrito y concluir que efectivamente la misma no se llevó a cabo por hecho imputable a la demandada y ASI SE DECIDE. Por ello, en mérito de las anteriores consideraciones, la pretensión intentada por la parte demandante debe ser declarada CON LUGAR y consecuencialmente ser declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional. ASI SE DECIDE. DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA propuesta por la firma INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A; contra la ciudadana: NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.476.074. En consecuencia, se declara resuelto el contrato preliminar de compra venta suscrito entre las partes de manera privada en fecha 25 de julio de 2012 y que tiene por objeto el inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). De igual forma se establece que, en razón a la anterior declaratoria, se establece que quedan a favor de la demandante, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA como justa indemnización por los daños y perjuicios causados. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato. Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Sexto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto al primer (01) días del mes de noviembre de 2018. Años: 208° y 159°. El Juez, Abg. Hilarión Riera Ballestero. La Secretaria, Abg. Yoxely Ruíz En la misma fecha se registró y publicó siendo las 10:50 a.m.- La Secretaria, Abg. Yoxely Ruíz