TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, uno de noviembre de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO: KP02-R-2018-000383
PARTE ACTORA RECONVENIDA: INVERSIONES 3217, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 30-05-2008, bajo el Nº 30, Tomo 34-A., representada por sus directores ciudadanos CLAUDIO DEL BUFALO PRONI, RUBEN LUCENA LOPEZ Y ANTONIO JOSE STUMPO MELENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros. 7.338.907, 7.412.657 y 6.019.289 respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: RUBEN JOSÉ LUCENA LÓPEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.070.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MARÍA ELENA SUÁREZ RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.334.134.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

En fecha 12 de junio de 2018, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentado por la empresa INVERSIONES 3217, C.A. contra la ciudadana MARÍA ELENA SUÁREZ RIVERO, dicto auto al tenor siguiente:
“…Revisadas como han sido las presentes actuaciones, referidas a pretensión de RECONVENCION, de fecha 05/06/2018, formulada por la ciudadana MARIA ELENA SAREZ RIVERO, debidamente asistida por los Abogados en ejercicio WINDER MONTES y MAGALY RODRIGUEZ , inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 158.771 y 68.220, respectivamente, este Tribunal observa:

En atención a lo establecido en el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria el cual se encuentra referido, así como también indica el procedimiento a seguir en el caso planteado.
Por tanto, existe también en nuestro ordenamiento jurídico Adjetivo Civil previsiones expresas como las del artículo 366 del Código de Procedimiento Civil establece:

CITO: “El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”.

Por tales intervenciones no son ajustadas a derecho por la vía reconvencional, por lo que no debe admitirse como tal.
Ubicado, quien aquí decide, una vez analizados los fundamentos en los cuales se sustenta la reconvención propuesta, resulta evidente que la parte demandada, aún cuando la propuso en momento apropiado.
En razón de todo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, con base en lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, declara INADMISIBLE la reconvención presentada…”

El día 18 de junio de 2018, la ciudadana MARÍA ELENA SUÁREZ RIVERO, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Winder Francisco Montes, inscrito el Inpreabogado N° 157.771, interpuso recurso de apelación en contra del auto transcrito ut-supra; la cual fue oída por el a-quo en un solo efecto y ordenó la remisión de las actas a la U.R.D.D CIVIL para su distribución, correspondiéndole dichas actuaciones a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 25 de julio de 2018, se le dio entrada, y por cuanto se trata de una apelación contra una sentencia INTERLOCUTORIA dictada por PRIMERA INSTANCIA, se fija el DECIMO (10°) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presenten INFORMES, llegado el día 8 de agosto de 2018 en el cual correspondía la presentación de las mismas, y en el cual consta que solamente fue presentado escrito por la ciudadana María Elena Suárez Rivero, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Winder Francisco Montes, se dejó constancia que la parte actora no presentó escrito de informes ni por si ni a través de apoderado y se acogió al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar Observaciones, en fecha 2 de octubre de 2018 vencido el lapso para las observaciones dejando constancia que las partes no presentaron sus escritos ni por sí ni a través de sus apoderados, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” siendo esta la oportunidad para decidir, este Superior observa:
ANTECEDENTES:
Se desprende de las actas procesales, que la presente controversia se originó con la propuesta de Reconvención, presentada por la ciudadana María Elena Suárez Rivero, parte demandada, debidamente asistida por los abogados Winder Francisco Montes y Magaly Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 157.771 y 68.220, respectivamente, y llegada la oportunidad procesal para la contestación a la demanda en la cual propuso la reconvención, de conformidad con lo previsto en el artículo 365 de Código de Procedimiento Civil, presentó la misma en los siguientes términos: Alegó que es única hija del ciudadano Nelson Antonio Suárez Lucena, quien en vida fue venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-4.379.165 y quien falleció ab intestato el día 1 de agosto de 2018, Que el fecha 25 de octubre de 2015, suscribió un contrato privado de opción a compra con la firma mercantil INVERSIONES 3217, C.A., plenamente identificada, por un apartamento que la parte actora construiría y edificaría, señalado con el número y letra 9-B, ubicado en el nivel (9) del Conjunto Residencial Confort Suites, sobre un lote de terreno propio ubicado en la Calle 58 esquina de la carrera 14ª de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, indicó que dicho contrato se produce de un contrato original que su padre, ciudadano Nelson Antonio Suárez Lucena suscribió en vida con la parte actora en fecha 2 de diciembre de 2009, sobre el mismo objeto y bien contenido en el contrato que su persona suscribió con la reconvenida. Indicó que en la Cláusula Tercera del contrato original se especificó que el precio convenido para la venta fue de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), pagaderos de la siguiente manera: 1) la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) entregados con anterioridad a la contratación por el optante comprador a la promotora por concepto de opción a compra, 2) la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) pagaderos en (2) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) cada una, con fecha de vencimiento la primera el día 30 de diciembre de 2009 y la segunda en fecha 30 de enero de 2010, 3) la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) pagaderos el 28 de febrero de 2010, 4) la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs 96.000,00) pagaderos en (16) cuotas consecutivas por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) cada una con lo siguientes vencimientos: 1/16 con vencimiento el día 30-03-2010, 2/16 con vencimiento el día 30-04-2010, 3/16 con vencimiento el día 30-05-2010, 4/16 con vencimiento el día 30-06-2010, 5/16 con vencimiento el día 30-07-2010, 6/16 con vencimiento el día 30-09-2010, 7/16 con vencimiento el día 30-10-2010, 8/16 con vencimiento el día 30-11-2010, 9/16 con vencimiento el día 30-01-2011, 10/16 con vencimiento el día 28-02-2011, 11/16 con vencimiento el día 30-03-2011, 12/16 con vencimiento el día 30-05-2011, 13/16 con vencimiento el día 30-06-2011, 14/16 con vencimiento el día 30-07-2011, 15/16 con vencimiento el día 30-09-2011 y 16/16 con vencimiento el día 30-10-2011, 5) la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) pagaderos en (2) cuotas consecutivas por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00) cada una con los siguientes vencimientos: 1/2 con vencimiento el día 30-08-2010, 2/2 con vencimiento el día 30-04-2011, 6) la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00) pagaderos el 30-12-2010, 7) la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) pagaderos el 30-08-2011, 8) la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 67.000,00) pagaderos el 30-11-2011 y 9) la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) pagaderos en el acto de protocolización del documento definitivo de la futura compra-venta. Adujo que la falta de pago de las cuotas antes señaladas conllevaría el derecho a la promotora a la resolución del contrato sin prejuicio o de exigir el cumplimiento de la obligación. Continuó con su relato que en la Cláusula Cuarta del contrato que se suscribió que: Las partes se obligarían a otorgar el documento definitivo al transcurrir (60) días consecutivos a la fecha de conclusión de la obra y legalización, conforme a la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Ordenanzas Municipales, requisitos necesarios que la parte demandada facilitaría y la parte actora por su parte notificaría por escrito el día y la hora de la protocolización, resaltó el hecho de que si al momento del mismo faltase por pagar parte del precio pactado, la parte demandada pagaría en ese momento. Asimismo resaltó que en la Cláusula Octava, se estableció que la obligación de las partes no se considera cumplida, mientras no se otorgara el documento de compra-venta debidamente registrado en la Oficina Subalterna respectiva, y se estimó un lapso de 24 meses contados a partir de la firma del respectivo contrato, para la conclusión de la obra, plazo que se cumplió en diciembre del año 2012, resaltando que desde el año 2012 a la presente fecha transcurrieron (65) meses. Manifestó que desde la suscripción del contrato y del fallecimiento de su padre, habían transcurrido (14) meses y que la misma por ser única hija le generó una gran conmoción emocional, sintiéndose perdida, con un gran dolor y que su duelo aun no lo ha podido superar. Que su pérdida le resultó traumática, al punto que recibió tratamiento psicológico, tratamiento que le permitió seguir con su vida diaria. Que en medio de su tratamiento la llamó vía telefónica el abogado Rubén Lucena, quien funge como apoderado judicial y socio de la parte actora, quien le manifestó que la empresa decidió hacer uso de la cláusula penal establecida en la Cláusula séptima del contrato y cesar la negociación del documento de opción a compra, que le devolvería el dinero recibido por parte de su padre más una cantidad equivalente al 15% de dicho monto, a menos que ella aceptase pagar un aumento al costo del inmueble objeto del contrato, por concepto del aumento considerable de los materiales. Afirmó que la parte actora admitió que el dinero recibido por parte de su padre fue por la cantidad de SIETE MILLONES CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.040.000,00), Que el precio convenido para la futura venta fue por la cantidad de TREINTA Y DÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00), pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de SIETE MILLONES CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.040.000,00), pagados con anticipación por parte de su padre, 2) la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), Dejó constancia de estar consignado en ese mismo acto cheque N° 27333910 del Banco Banesco, por concepto de firma del contrato de compra-venta, 3) la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 14.860.000,00), pagaderos el 15 de noviembre de 2015 y 4) la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) pagaderos el 01 de febrero de 2016, que los intereses bancarios que se generaran serían cancelados por la compradora, según lo establecido en el artículo 23 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Señaló el hecho de que para ella el inmueble tiene un valor sentimental ya que su padre había suscrito el contrato de compra venta para obsequiárselo, Que sintió temor el poder perder el apartamento que con tanto esfuerzo y trabajo luchó su padre y se sintió influenciada y prácticamente obligada por el abogado de la reconvenida en aceptar la propuesta. Señaló que la conducta del apoderado judicial y socio de la reconvenida, ciudadano Rubén Lucena fue con la intención de aprovecharse de la negociación con violencia moral, estableciendo unas condiciones abusivas estipuladas en el nuevo contrato, donde demostró la mala fe al querer aprovecharse de las circunstancias que la envolvían, que el fin perseguido fue aumentar el precio de la venta por un monto exorbitante y excesivo en proporción al que originalmente le fue propuesto a su padre fallecido, afirmó que la redacción del nuevo contrato de compra venta fue un contrato de adhesión, ya que una sola persona lo redactó y estableció las cláusulas contractuales, y simplemente la otra parte se adhirió al mismo, no existiendo una negociación bilateral, desmejorando las cuotas del contrato original. Afirmó que la parte reconvenida aceptó la existencia de un contrato originario suscrito en el año 2009, que motivó al contrato suscrito entra la parte reconvenida y reconviniente en el año 2015. Que tal como lo expresó con los hechos narrados demostró la forma desleal y abusiva por la parte actora, al vulnerar de manera flagrante los requisitos contenidos en el artículo 14 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por cuanto debió extender una prórroga y en ningún caso hacer firmar otro contrato, y se debió establecer un lapso de entrega del bien objeto de la venta en (24) meses, algo que tampoco ocurrió, no aprobándose el contrato establecido con anterioridad, sino que la reconvenida redactó un contrato que solo los beneficiaba a ellos, no entregándole los recibos de pago y menos aún en la forma establecida por la norma alegada. Señaló que en el contrato del año 2015, ambas partes firmaron un acuerdo de reestructuración por concepto de los plazos para el pago, en virtud del retardo que tenía la reconvenida en la construcción de los apartamentos, confirmando lo señalado en la aceptación del pago efectuado por su persona de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) mediante cheque número 44333911 contra el Banco Banesco. Que en virtud del contrato firmado entra la reconvenida y su persona en fecha 25 de octubre de 2015, viola flagrantemente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por cuanto evidenció que la presente causa el débil jurídico por su persona y fue sorprendida en su buena fe por parte del representante jurídico y socio de la reconvenida, y en aras de que se le proteja su derecho a contratar en base a unas normas legales y no abusivas es por lo que respetuosamente solicitó: 1) Que la presente reconvención sea admitida y se declarase con lugar en la definitiva. 2) Que el contrato de opción a compra suscrito el fecha 25 de octubre de 2015 entre la reconvenida y la reconviniente se declarase nulo por cuanto vulnera principios de orden público constitucional como lo son los artículos 2, 26, 27, 49, 82 y 257, aunado a que no se cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 14, numeral 2, 3, 7 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y 3) Que las cantidades entregadas a la reconvenida, tanto por su fallecido padre del año 2009 como su persona por concepto de pago de opción a compra del nuevo contrato suscrito en fecha 25 de octubre de 2015, sean catalogadas como pago final del contrato y para los gastos de protocolización del documento definitivo. Finalmente estimó la reconvención en la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000.00) equivalentes a TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (37.647,00 U.T.).
El día 8 de agosto de 2018 fue consignado por ante esta superioridad escrito de informes por la ciudadana María Elena Suárez Rivero, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Winder Francisco Montes, inscrito el Inpreabogado N° 157.771, y lo hizo en los términos siguientes: Arguyó que el tribunal a-quo determinó Inadmisible la mutua petición de la formal reconvención al invocar lo contemplado en el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, ya que los argumentos o alegatos esgrimidos en el escrito de reconvención deben ser ventilados en una sede administrativa y por ende el procedimiento ordinario seguido resultó ser incompatible. Señaló que con la reconvención solicitó la nulidad de compra venta que suscribió con la parte actora, ya que la misma intenta resolver el contrato y de esa manera quedar prescrito el documento de opción a compra que dio origen a la reconvención y el mismo se debió dilucidar dentro del mismo procedimiento, resultando contradictorio que la acción de nulidad del documento fundamental de la demanda sea ventilada en sede administrativa, consideró que el juez al decidir violó flagrantemente su derecho a la defensa y al debido proceso. Continúo en su exposición señalando que la juez a-quo se basó en el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, no motivando los argumentos que la llevó a declarar inadmisible la reconvención propuesta, en virtud de que el documento fundamental de ambas pretensiones pertenecen al mismo documento y por ende se debió ventilar en el mismo procedimiento, y evitar decisiones contradictorias, aplicando el principio de equidad entre las partes. Señaló que la juez a-quo debió atenerse a lo alegado, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir argumentos de hecho no citados ni probados. Continúo en su exposición señalando que la juez a-quo podrá obrar según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional de la justicia y de la imparcialidad, siendo lo más prudente haber admitido la acción y llevado el procedimiento ordinario, ya que dicha operación constituye una materia de carácter civil, según lo previsto en el artículo 1346 del Código Civil en concordancia con el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual y con fundamento en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicitó fuese declarada con lugar la apelación y se revocase la decisión y se ordenase al Tribunal A-quo admitir la demanda, garantizando su derecho a la defensa y el debido proceso.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En fecha 12 de junio de 2018 el Tribunal A-quo dictó el auto objeto de apelación, por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la presente causa para determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:
Se desprende del auto apelado que la declaratoria de inadmisibilidad de la reconvención, se fundamentó en lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil en razón de que la misma versa sobre cuestiones para cuyo conocimiento el juzgado a quo carece de competencia. Para llegar a esta conclusión se apoyó en lo establecido en el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, el cual establece lo siguiente:
Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto Nº 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo.

Ahora bien, advierte esta alzada, de la revisión de las actas que conforman el expediente, que la ciudadana María Elena Suárez Rivero demandada reconviniente, pretende la nulidad del contrato de opción a compra de un inmueble destinado a vivienda, ya que el contrato firmado entra la reconvenida y su persona en fecha 25 de octubre de 2015, viola flagrantemente la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por cuanto evidenció que en la presente causa el débil jurídico es su persona fue sorprendida en su buena fe por parte del representante jurídico y socio de la reconvenida; y en aras de que se le proteja su derecho a contratar en base a unas normas legales y no abusivas.
En ese contexto, resulta menester para esta instancia jurisdiccional traer a colación lo previsto en los artículos 1 y 3 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912 del 30 de abril de 2012, que establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”. (Destacado de esta alzada).

De los artículos transcritos se desprende que la referida Ley regula todo lo relativo a los contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin de proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico, no se vea afectado por fraudes o estafas en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Igualmente, se observa que la mencionada ley dispone en los artículos 6, 7 y 18, lo que sigue:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
Conforme a lo preceptuado en la normativa transcrita, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir sobre la terminación del contrato a través de un procedimiento administrativo.
En este contexto conviene señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. 969 de fecha 23 de noviembre de 2016, dejó establecido lo siguiente:
“Si bien el citado artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: ‘que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”.

En el caso bajo estudio se demanda la resolución de contrato de opción a compra, mientras que se reconviene pretendiendo la nulidad de dicho contrato, que a juicio de esta sentenciadora contrario a lo expresado por el tribunal a quo puede ser conocida en vía jurisdiccional por cuanto no se trata de una solicitud de rescisión unilateral.

Más aun, en todo caso, si se tratare de una demanda por rescisión unilateral del contrato, -ante la existencia de una cláusula de esta naturaleza,- ello en modo alguno puede ser considerado como una limitación a las partes para acceder a la instancia judicial, pues con ello resulta vulnerado el acceso a la justicia y la garantía de la tutela judicial efectiva.

De manera que, a criterio de esta alzada, debe considerarse que las partes tienen el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, o el derecho de resolver el contrato por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración.

En efecto, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, que no abarcan el mismo concepto, pues se insiste, la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato.

De tal manera que advierte esta alzada el Juzgado a quo erró al declarar la inadmisibilidad de la reconvención; por tanto, con base en los razonamientos antes expuestos, el recurso de apelación interpuesto debe prosperar. Así se declara.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana MARÍA ELENA SUÁREZ RIVERO, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Winder Francisco Montes, inscrito el Inpreabogado N° 157.771, en contra de la sentencia dictada en fecha 12 de junio de 2018, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia, se ORDENA al Juzgado a-quo admitir la reconvención formulada en fecha 05/06/2018, por la ciudadana MARIA ELENA SAREZ RIVERO, parte demandada, asistida por los Abogados WINDER MONTES y MAGALY RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 158.771 y 68.220, respectivamente, en juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentado por la empresa INVERSIONES 3217, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 30-05-2008, bajo el Nº 30, Tomo 34-A., representada por sus directores ciudadanos CLAUDIO DEL BUFALO PRONI, RUBEN LUCENA LOPEZ Y ANTONIO JOSE STUMPO MELENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros. 7.338.907, 7.412.657 y 6.019.289 respectivamente. contra la ciudadana MARÍA ELENA SUÁREZ RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.334.134.

Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes