TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 25 de abril de 2019
209º y 160º
ASUNTO: AP11-V-2017-001562
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ, C.A., domiciliada en la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 18 de julio de 2006, bajo el Nº 18, Tomo 37-A-Pro. e Inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J31613735-0.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 9.704.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, de nacionalidad colombiana el primero y la segunda venezolana, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos E-81.325.074 y V-29.584.385, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO TOMAS SALGADO CASTRO y WILSON BERRIO GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-9.957.735 y V-13.713.514, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 69.884 y 222.136, en el mismo orden enunciado.-
TERCERO INTERVINIENTE: Ciudadano JONATHAN PASTOR GUERRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.359.217.-
APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO INTERVINIENTE: VICTOR RUBIO MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.456.528, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 2.528.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 5 de diciembre de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado OSWALDO ENRIQUE URDANETA BERMUDEZ, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ, C.A., procedió a demandar a los ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 06 de diciembre de 2017, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación del último de los codemandados, instándose a la parte actora a consignar los fotostatos respectivos a fin de elaborar las compulsas correspondientes y para abrir el cuaderno separado de medidas.-
Mediante diligencias presentadas en fechas 8 de enero de 2018, la representación judicial de la parte actora dejó constancia del pago de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil para la práctica de la citación personal de la parte demandada, asimismo consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de las compulsas y para el cuaderno de medidas.-
En fecha 09 de enero de 2018, la representación judicial de la parte actora solicitó pronunciamiento sobre las posiciones juradas promovidas en el libelo, admitiéndose las mismas por auto de fecha 16 de enero de 2018, oportunidad en la cual se libraron las compulsas y se abrió cuaderno de medidas distinguido AH19-X-2018-000003.-
Gestionados los trámites de la citación personal de los codemandados, el Alguacil ROSENDO HENRÍQUEZ, en fecha 17 de mayo de 2018, consignó los recibos de citación debidamente suscritos por los ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, tal y como consta a los 68 y 70 del presente expediente.-
Así, durante el despacho del día 1º de junio de 2018, comparecieron los abogados EDUARDO TOMAS SALGADO CASTRO y WILSON BERRIO GUTIERREZ, quienes consignando instrumento poder que les otorgaran los codemandados, presentaron escrito promoviendo la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y solicitó la cita en garantía del ciudadano JONATHAN PASTOR GUERRERO.-
Seguidamente, por auto de fecha 15 de junio de 2018, se estableció la oportunidad para la eventual evacuación de las posiciones juradas.-
Mediante escrito presentado en fecha 21 de junio de 2018, la representación judicial de la parte actora rechazó la cuestión previa promovida.-
Así, en fecha 16 de julio de 2018, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones solicitando sea declarada sin lugar la cuestión previa promovida.-
En fecha 18 de julio de 2018, este Juzgado dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 2do del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 30 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 2 de agosto de 2018, tuvo lugar el acto de posiciones juradas de la demandada, en fecha 3 de agosto de 2018, tuvo lugar el acto para la absolución de las posiciones juradas de la actora, dejándose constancia en ambas oportunidades de la incomparecencia de la parte demandada. Seguidamente, por auto dictado en la misma fecha 3 de agosto de 2018, se ordenó el emplazamiento del ciudadano JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ, suspendiéndose el proceso por 90 días conforme el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 6 de agosto de 2018, el abogado EDUARDO SALGADO, solicitó la repetición del acto de posiciones juradas, consignando constancia médica como fundamento de su solicitud, solicitó la citación del ciudadano JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ y finalmente solicitó la consignación o exhibición del instrumento poder de la representación judicial de la parte actora.-
Seguidamente en fecha 7 de agosto de 2018, la representación judicial actora presentó escrito mediante el cual realizó reclamo contra el auto dictado en fecha 3 de agosto de 2018.
Por auto dictado en fecha 8 de agosto de 2018, se negó lo solicitado por las partes y se ratificó el auto dictado en fecha 3 de agosto de 2018.-
Mediante diligencia y escrito presentados en fecha 10 de agosto de 2018, el tercero interviniente JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ, confirió poder apud-acta al abogado VICTOR RUBIO MUÑOZ y dio contestación a la cita de intervención forzada, renunciando al término de comparecencia, con vista a lo cual por auto de fecha 13 de agosto de 2018, se dejó constancia del inicio del lapso de promoción de pruebas.-
En fecha 15 de octubre de 2018, se dejó constancia del vencimiento del lapso de promoción de pruebas sin que ninguna de las partes hiciera uso del derecho conferido por el legislador.
En fecha 16 de octubre de 2018, la representación judicial de la parte actora y la representación judicial del tercero interviniente presentaron escritos de promoción de pruebas.-
En fecha 23 de noviembre de 2018, la representación judicial actora presentó escrito de informes.-
Por auto dictado en fecha 10 de diciembre de 2018, se fijó la oportunidad para la consignación de los informes en la presente causa.-
En fecha 22 de enero de 2019, la representación judicial de la parte actora, presentó su escrito de informes, con vista a lo cual por auto dictado en la misma fecha se concedieron ocho (8) días de despacho para las observaciones a los informes presentados.-
En fecha 5 de febrero de 2019, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de dictar sentencia, siendo diferido por auto dictado en fecha 8 de abril de 2019.-
- II -
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación actora en el escrito libelar que, con la finalidad de dotar a su representada de una vivienda ubicada en esta ciudad de Caracas que sirviese a sus empleados de alojamiento temporal al trasladarse a la ciudad por razones de índole laboral, fue por lo que en el mes de agosto de 2017, los ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, convinieron en venderle a su mandante por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) (hoy mil bolívares soberanos) el inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda familiar, distinguido con el Nº 245, ubicado en el piso 6, sección “B”, edificio “LEBRUN” (antes Battaglia) Urbanización “LEBRÚN”, Jurisdicción del Municipio Petare (antiguo Distrito Sucre) del estado Miranda, e identificado con el Número de Catastro 15-19-02-U01-017-004-005-006-P05-003, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones generales constan en su respectivo documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy del Primer Circuito) en fecha 7 de junio de 1967, bajo el Nº 1, Folio 1, Tomo 15, adicional del Protocolo Primero, y su modificación protocolizada ante la misma Oficina Subalterna de Registro en fecha 12 de septiembre de 1979, bajo el Nº 1, Folio 1, Tomo 1, adicional del Protocolo Primero, el cual pertenece a dichos vendedores, acompañó marcado “B” copia del documento de propiedad y marcado “C” copia del documento de liberación de hipoteca que lo gravaba.
Que a objeto de perfeccionar la operación de venta convenida, su representada procedió de buena fe a abonar a los vendedores y a cuenta del precio de venta, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) (hoy quinientos bolívares soberanos), que es el cincuenta por ciento (50%) del precio convenido, en fecha 18 de agosto de 2017, mediante las transferencias bancarias, que por orden y a cuenta de la misma, fueron efectuadas por la sociedad mercantil TRANSFE C.A., a través del BANCO CARONÍ C.A., a las cuentas corrientes bancarias Nos 0134.0440.2744.0302.7174 y 0134.0365.1536.3653.008405 del vendedor GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO, en el banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL por los dos montos de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) (hoy doscientos bolívares soberanos), y dos montos de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) (hoy cincuenta bolívares soberanos), respectivamente, según impresiones digitales de las Planillas de Transferencia que adjuntó marcadas “D”, “E”, “F” y “G”, conviniendo asimismo que el saldo de la venta restante, es decir, CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) (hoy quinientos bolívares soberanos), les sería pagado a los vendedores al momento de la protocolización del respectivo documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Que no se procedió a la protocolización inmediata de la operación de venta efectuada, en razón que los demandados no tenían en su poder todos los recaudos necesarios y exigidos por el Registro Inmobiliario para proceder a la misma, razón por la cual su representada les otorgó verbalmente un tiempo prudencial para obtener los mismos, sin embargo y dada la tardanza de los vendedores en suministrar a su representada la cédula catastral, fue por lo que de común acuerdo entre las partes se procedió en fecha 18 de septiembre de 2017, a otorgar un contrato privado de venta, denominado contrato de opción de compraventa, en el que bilateralmente se plasmaron las condiciones del negocio jurídico que previamente habían celebrado, estableciendo en la parte in fine de la cláusula segunda, un plazo de diez (10) días calendarios consecutivos para ambas partes proceder a la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público competente, contrato este que acompañó marcado “H”.
Que sorpresiva e inesperadamente los vendedores, incumplieron con el plazo establecido y le exigieron a su representada un ajuste del precio convenido, alegando para ello razones totalmente exógenas al negocio celebrado, atinentes a la variación de la tasa de cambio paralela de la moneda de curso legal en los Estados Unidos de América, manifestando que de no acceder a dicho ajuste, no procederían bajo ninguna circunstancia a la protocolización del documento de venta ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente, en razón de no estar dispuestos a regalar su inmueble y que además su abogado les había manifestado que el referido contrato privado de venta suscrito por ellos en fecha 18 de septiembre de 2017, no los obligaba en modo alguno por ser precisamente un simple contrato privado.
Que tal actitud negativa ha perdurado en el tiempo, a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales de carácter amistoso tratando que los vendedores cumplieran voluntariamente con su obligación, las cuales resultaron totalmente infructuosas, motivo por el cual se vieron en la imperiosa necesidad de acudir a la vía jurisdiccional para que se hiciera justicia en el presente caso.
Que por las razones expuestas y a nombre de su mandante, es por lo que ocurre a fin de demandar por cumplimiento de contrato de compra-venta y con fundamento en los artículos 1474, 1137, 1150, 1160 y 1161 del Código Civil y 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para que los demandados convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal, en:
PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de compra-venta suscrito en forma privada en fecha 18 de septiembre de 2017, y en consecuencia procedan a efectuarle a su cliente la tradición legal del inmueble vendido otorgando el documento protocolizado traslativo de propiedad ante el Registro competente.
SEGUNDO: A que en su defecto y para el caso de no convenir en el otorgamiento establecido en el numeral anterior, que la sentencia definitivamente firme que declare la existencia de la relación jurídica y del derecho que se reclama, sirva como justo titulo de propiedad del inmueble vendido, suficiente para ser protocolizado por ante el Registro Inmobiliario competente de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Al pago de los costos y costas del presente procedimiento.
Alegatos de la demandada: En la oportunidad procesal prevista para ello, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la parte actora en la causa que se sigue en contra de sus defendidos, mantuvo su tesis expuesta en el escrito de cuestiones previas rechazada por el Tribunal, que sus mandantes fueron demandados por una persona con la cual ellos nunca han tenido ninguna relación contractual, ya que celebraron un contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble de su propiedad con el ciudadano JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ, con quien mantienen una relación arrendaticia según contrato de arrendamiento de carácter privado, celebrado en fecha 1º de julio de 2016, anexo marcado “A”, que debido a esta relación contractual y respetando el derecho de preferencia que poseía éste sobre el inmueble que ocupa, es por lo que en fecha 15 de agosto de 2017, celebraron contrato de opción a compraventa cuyos términos están totalmente definidos en el contrato anexo marcado “B”.
Que en la cláusula séptima del contrato de compraventa suscrito con el ciudadano JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ, se estableció que el comprador tenía noventa días continuos para cancelar el total del precio de la venta, que era la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) y de no cumplir con dicha obligación, los vendedores podían solicitar la resolución del mismo, que el comprador solo canceló la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) (hoy quinientos bolívares soberanos), incumpliendo el contrato, pese a su decir, de las reiteradas llamadas realizadas, sin obtener respuesta alguna, con vista a lo cual el 30 de noviembre de 2017, acudieron a la Superintendencia de Inquilinato a fin de llegar a un acuerdo amistoso, resultando infructuoso, por lo que en fecha 5 de marzo de 2018, de mutuo acuerdo las partes convinieron en que los vendedores le iban a devolver la cantidad de dinero que el comprador había abonado como parte de pago, que se canceló según recibo Nº 8918397455, de fecha 8 de marzo de 2018 en la cuenta Nº 0128.0004.5304.0103.5837, del BANCO CARONI, C.A. BANCO UNIVERSAL, suministrada por el ciudadano JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ.
Finalmente, solicitó se deseche la pretensión de la parte demandante por carecer de todo fundamento jurídico y al mismo tiempo se decrete la resolución del contrato de compra-venta celebrado por los vendedores GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, con el ciudadano JONHATAN PASTOR GUERRERO PÉREZ, y se le condene al pago de las costas procesales.
Alegatos del tercero interviniente: En la oportunidad procesal prevista para ello, el tercero interviniente procede a dar contestación a la cita en los siguientes términos:
Renunció al término de comparecencia, negó, rechazó y contradijo lo afirmado por la representación judicial de la parte demandada en sus escritos de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda. Indicó que no es cierto que en momento alguno haya procedido a celebrar el falso contrato privado de opción a compra-venta que fue acompañado al escrito de oposición de cuestiones previas de la parte demandada, pues nunca lo celebró y mucho menos lo suscribió o firmó en forma alguna, que la firma que aparece en el contrato es una simple fotocopia trasplantada de su firma autógrafa.
Afirmó ser el actual arrendatario del apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 245, de la torre “B”, del edificio “LEBRUN”, Urbanización “LEBRÚN”, Avenida Francisco de Miranda, Municipio Petare del estado Miranda, que nunca ha tenido interés en adquirir el inmueble y mucho menos en ejercer el derecho de preferencia alguna ni que se haya reunido con los propietarios el 15 de septiembre de 2017, para comprarlo y que tampoco haya pagado la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) (hoy quinientos bolívares soberanos), como falsamente alega la representación de la demandada, que el supuesto pago aludido se realizó con un mes de antelación, esto es, sin que antes hubieran concertado ni remotamente la celebración de negociación alguna como ellos afirman en su escrito de contestación, lo cual en su decir, resulta verdaderamente inverosímil y pone de manifiesto la condición mendaz y la falsedad de las afirmaciones de la parte demandada.
Que a finales de julio del 2017, los propietarios le hicieron saber su intención de vender el inmueble, manifestándoles no estar interesado en su adquisición y se ofreció como intermediario para llevar a cabo su venta, dada su relación de amistad, razón por la cual a mediados del mes de agosto de 2017, los contactó con la sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ, C.A., con la que se llevó a cabo dicha negociación de compra-venta por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00). (hoy mil bolívares soberanos).
Que debido a ello, la parte actora en fecha 18 de agosto de 2017, a petición del codemandado GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO, procedió de buena fe, a efectuarle un abono a cuenta del precio de venta convenido mediante transferencia bancaria a través del Banco Caroní a las cuentas corrientes que el mismo mantiene en el banco Banesco, abonándole el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del precio de venta, es decir, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) (hoy quinientos bolívares soberanos), supeditando el pago del saldo deudor, a la protocolización del documento de venta ante el Registro Público correspondiente, lo que no pudo concretarse debido a que los vendedores se encontraban gestionando la actualización de la cédula catastral del inmueble, por lo que se comprometieron verbalmente con la compradora a obtener dicho recaudo actualizado en unos pocos días.
Que sin embargo los vendedores no llegaron en esos pocos días a suministrar a la compradora la cédula catastral actualizada y requerida para la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que en fecha 18 de septiembre de 2017, de común acuerdo y en su presencia, procedieron a firmar el documento privado cuyo cumplimiento la parte actora en la litis ha exigido, lo que hicieron con el compromiso de proceder al otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta en un plazo de diez (10) días continuos a la firma del mismo, contrato que a solicitud de los vendedores también firmó en condición de intermediario y testigo de la operación, según puede evidenciarse de la firma que estampó en tal documento.
Que los vendedores se negaron a otorgar el documento definitivo de venta en el plazo convenido ante el Registro Inmobiliario alegando la pérdida del valor adquisitivo de la moneda nacional en relación al dólar de los Estado Unidos de América, exigiendo por ello que la compradora procediera a un ajuste sustancial en el precio de compra, so pena no llevarse a cabo la venta definitiva ante el Registro, pues no iban a regalar su inmueble, expresando además que en todo caso no se encontraban obligados a dicho otorgamiento pues el documento privado de venta firmado el 18 de septiembre de 2017, por ser precisamente privado no los obligaba a ello.
Que al negarse la compradora a aceptar el ajuste del precio de venta, los vendedores pretendieron eludir el cumplimiento de las obligaciones contractuales y resolver unilateralmente el contrato, procediendo en reiteradas oportunidades a transferir a su cuenta y a la de su esposa en el Banco Banesco, desde donde le pagan el canon de arrendamiento, el monto recibido efectuado por la compradora como pago a cuenta del precio de venta, monto que procedió a reversarles en cada oportunidad, indicándoles que dicho dinero no le pertenecía por no ser parte de la negociación. Que luego de ello fue objeto de hostigamiento por parte de los vendedores quienes le solicitaron la inmediata desocupación del inmueble, por lo que interpuso denuncia ante la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI) a objeto que la misma intercediera a su favor y lo resguardara de las represalias y del agresivo e injustificado comportamiento de sus arrendadores y que en relación a la demanda principal debe señalar que son ciertos y verdaderos todos los hechos señalados en el libelo de la demanda y por ello en su condición de tercero interviniente convino en la demanda principal.
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Marcado “A”, acompañado junto al escrito libelar, instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 58, Tomo 454, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que acredita la representación judicial del abogado OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ, en nombre de la parte actora. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas.
• Marcado “B”, acompañado junto al escrito libelar, copia simple de documento de propiedad de un bien inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nº 245, ubicado en el piso 6, sección “B”, edificio “LEBRUN” (antes Battaglia) Urbanización “LEBRÚN”, Jurisdicción del Municipio Petare (antiguo Distrito Sucre) del estado Miranda, e identificado con el Número de Catastro 15-19-02-U01-017-004-005-006-P05-003, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy del Primer Circuito) en fecha 7 de junio de 1967, bajo el Nº 1, Folio 1, Tomo 15, adicional del Protocolo Primero, y su modificación protocolizada ante la misma Oficina Subalterna de Registro en fecha 12 de septiembre de 1979, bajo el Nº 1, Folio 1, Tomo 1, adicional del Protocolo Primero. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la venta realizada por la sociedad mercantil CORREDURA DEL ESTE C.A., al ciudadano GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nº 245, ubicado en el piso 6, sección “B”, edificio “LEBRUN” (antes Battaglia) Urbanización “LEBRÚN”, Jurisdicción del Municipio Petare (antiguo Distrito Sucre) del estado Miranda, e identificado con el Número de Catastro 15-19-02-U01-017-004-005-006-P05-003, objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
• Marcada “C”, acompañado junto al escrito libelar, copia simple de documento de liberación de hipoteca autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 14 de abril de 2000, bajo el Nº 14, Folio 10, Protocolo 1º. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la liberación del gravamen que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
• Marcadas “D”, “E”, “F” y “G”, acompañadas junto al escrito libelar, copias simples de presunta transferencias bancarias, las cuales carecen de valor probatorio alguno en virtud de no haber sido promovida la prueba de informes al banco correspondiente.
• Marcado “H”, acompañado junto al escrito libelar, contrato privado de opción de compraventa, suscrito por en fecha 18 de septiembre de 2017, entre GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ con la sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ C.A. cuyo original se encuentra en resguardo en la caja fuerte de este Juzgado. Dicho documento no fue impugnado desconocido, tachado, negado o impugnado, en la oportunidad procesal correspondiente, por la parte demandada ni por su representación judicial, razón por la que este Juzgado lo tiene por reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y en consecuencia adquieren todo el valor probatorio que le asigna la ley y del que se desprende la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes.
• Consignados junto al escrito de promoción de cuestiones previas insertos del folio 74 al 76 y 77 al 79, presuntos contratos suscritos entre GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ con el ciudadano JONATHAN PASTOR GUERRERO PÉREZ. Al respecto se observa que corresponden a instrumentos privados consignados en copia simple, por lo que al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio.
• Inserto del folio 80 al 82 y 113 al 115, instrumento poder otorgado por la parte demandada a los abogados EDUARDO TOMAS SALGADO CASTRO y WILSON BERRIO GUTIERREZ. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de la declaración en él contenida, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Respecto de las posiciones juradas promovidas por la representación actora se observa que en fecha 2 de agosto de 2018, tuvo lugar la oportunidad para la absolución de las posiciones juradas por parte de los demandados, GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, a las diez y once de la mañana respectivamente, acto al cual no comparecieron los mismos transcurrido el lapso de una hora y cinco miniutos, procediendo la parte actora a estampar las siguientes: “PRIMERA. Diga como es cierto que usted y su cónyuge recibieron las transferencias bancarias por un monto de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00) cuyos comprobantes impresos fueron anexos marcados de D, E, F y G al libelo de demanda y que cursan a los folios 28 y 29 del asunto principal, SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto que dichas transferencias le fueron efectuadas a las cuentas corrientes Nº 0134.0440.27.4403027174 y 0134.0365.15.3653008403, que mantiene en el Banco Banesco a objeto de pagarle el cincuenta por ciento (50 %) del precio de venta el apartamento de su propiedad, distinguido con el Nº 245, ubicado Piso 6, del Edificio Lebrun, en la Avenida Francisco Miranda en la Parroquia Petare. TERCERO: Diga el absolvente cómo es cierto que dichas transferencias le fueron efectuadas por la sociedad mercantil TRANSFE C.A. por orden y a cuenta de mi representada para pagarle el precio convenido por el citado apartamento. CUARTA: Diga Usted cómo es cierto que dichas transferencias les fueron efectuadas a través del Banco Caroní. QUINTA: Diga como es cierto que el documento de compra venta fue firmado y otorgado por su persona conjuntamente con su cónyuge en mis oficinas ubicadas en el piso 10 del edificio XEROX al final de la Avenida Libertador frente al Distribuidor Altamira. SEXTA: Diga como es cierto que el intermediario o corredor de esa operación de venta fue el señor JONATHAN GUERRERO, quien era y es su inquilino en dicho apartamento y quien a petición suya firmó también a pie de página como testigo el contrato demandado. SEPTIMA: Diga como es cierto que posterior a la firma del contrato de documento privado de venta se negó a otorgar el documento definitivo de venta en el registro competente alegando que el precio de venta pactado no le convenía por causa de la pérdida del valor adquisitivo del bolívar en relación al dólar de los estados unidos de Norteamérica…” Teniéndoseles en consecuencia por confesos respecto de los hechos contenidos en las mismas conforme lo previsto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio ninguna de las partes promovió prueba alguna observándose al efecto que en fecha 16 de octubre de 2018, la representación actora y del tercero interviniente, consignaron una serie de documentales en copia simple, que al haber sido consignadas de manera extemporánea y no haber sido aceptadas por la parte contraria, carecen de valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
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Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato privado de opción de compraventa suscrito con los ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, en fecha 18 de septiembre de 2017, contentivo de la promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido con el número doscientos cuarenta y cinco (245), ubicado en el Sexto (6to) Piso de la Sección B del Edificio “LEBRUN”, antes Battaglia, el cual tiene su frente a la Avenida Francisco de Miranda, en la Urbanización Lebrún, Jurisdicción del Municipio Petare del Estado Miranda, identificado con el Número de Catastro 15-19-02-U01-017-004-005-006-P05-003, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy del Primer Circuito, en fecha 7 de junio de 1967, bajo el Nº 01, folio 01, tomo 15 adicional del Protocolo Primero, y su modificación protocolizada ante la misma Oficina Subalterna de Registro en fecha 12 de septiembre de 1979, bajo el Nº 01, folio 01, Tomo 01, adicional del Protocolo Primero, que dicho apartamento tiene un área aproximada de CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS (43,00 mts2), le corresponde un porcentaje de condominio de doscientas quince milésimas por ciento (0,215 %) sobre los bienes comunes, derechos y obligaciones relacionados con la conservación y administración del Edificio, que consta de las siguientes dependencias: una (1) sala comedor, un (1) dormitorio, una (19 cocina y un (1) baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En parte con pared que lo separa del apartamento doscientos cuarenta y cuatro (244), y en parte con fachada que da al patio externo de la fachada Este del Edificio; SUR: Con pared que lo separa del apartamento doscientos cuarenta y seis (246); ESTE: Con fachada Este del Edificio; y OESTE: Con pared que lo separa del pasillo de circulación de la Sección “B” por donde tiene su acceso, por arriba tiene al apartamento doscientos cincuenta y tres (253) y por debajo el apartamento número doscientos treinta y siete (237), solicitando al efecto que los demandados den cumplimiento al referido contrato con la suscripción del documento definitivo de venta del referido inmueble ante el registro correspondiente, con vista a su decir, que en primer lugar dicho contrato se corresponde efectivamente con una verdadera compra venta y los demandados han evadido su obligación del otorgamiento definitivo incumpliendo el compromiso asumido.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y, analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento suscrito en fecha 18 de septiembre de 2017, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “H”, tenido por legalmente reconocido de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que en la cláusula segunda del referido contrato, LA COMPRADORA, sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ, C.A., parte actora en la presente causa no ofreció cumplir su obligación de pagar el precio restante de la venta establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra-venta, es decir, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) hoy Quinientos Bolívares Soberanos (Bs. 500,00), señalando al efecto en su escrito libelar: “…para un total abonado de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), conviniendo así mismo ambas partes que el saldo del precio de venta restante, esto es, la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), les sería pagada a los Vendedores al momento de la protocolización del respectivo documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente…” continúa indicando dicha representación: “…a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales de carácter amistoso tratando de que los Vendedores cumplan voluntariamente con su obligación, y proceden por tanto a la protocolización del documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro inmobiliario correspondiente, las cuales sin embargo lamentablemente han resultado totalmente infructuosas, motivo por el cual nos hemos visto en la imperiosa necesidad de acudir a la vía jurisdiccional para que se haga justicia …” “…nuestra representada entregó a los Vendedores una ingente suma de dinero (50%) por concepto de inicial del precio total de venta pactado –y no por concepto de arras-, quedando comprometida a entregar el saldo restante a los Vendedores, una vez que estos le otorgasen el documento protocolizado definitivo de venta ante el Registro inmobiliario competente, tan es así, que a la Cláusula Quinta del contrato cuyo cumplimiento se exige, mi patrocinada expresamente asume los riesgos y declara que conoce las actuales condiciones físicas y de habitabilidad del inmueble vendido, y que así está dispuesto a recibirlo, quedando de su cuenta y riesgo cualquier reparación, mejora o modificación futura y el costo de las mismas…” limitándose en su petitorio a reclamar el cumplimiento del citado contrato por parte de los demandados con la tradición legal del inmueble objeto del mismo otorgando ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario competente el documento protocolizado traslaticio de propiedad y que en caso de no convenir en dicho otorgamiento, la sentencia sirva de título de propiedad del inmueble objeto del contrato y la condenatoria en costas a la parte demandada, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 18 de septiembre de 2017, forzoso es para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE en derecho la demanda incoada por la sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ, C.A., contra los ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ. ASÍ SE DECIDE.-
- III -
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la sociedad mercantil FERREHIERRO PUERTO ORDAZ, C.A., contra los ciudadanos GUILLERMO BANQUEZ DEL TORO y ELSA ISABEL ALMARIO DE BANQUEZ, todos identificados ampliamente al inicio de esta decisión,
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada en la oportunidad prevista para ello, no requiere la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las doce y cincuenta y tres minutos de la tarde (12:53 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
AP11-V-2017-00001562
DEFINITIVA