TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº AP71-R-2019-000363

PARTE ACTORA: ERNESTO FEDERICO BRANGER LLORENS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 5.311.441.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALFREDO DÁSCOLI CENTENO, OLEARY CONTRERAS CARRILLO, CAROLINA HIDALGO FIOL y JESÚS ALI PARRA PARRA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 59.308, 53.920, 112.357 y 209.722, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: TOM RAÚL SÁNCHEZ AYALA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 12.834.816.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: TAMARA VILLEGAS VIVAS y EVA MARÍA TRENARD, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.433 y 50.605, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
SENTENCIA RECURRIDA: Sentencia de fecha 30 de mayo de 2019, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
Antecedentes en esta Alzada
Se recibió por ante esta Alzada, la presente causa, en fecha 09 de octubre de 2019, previa distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación ejercido contra la decisión de fecha 30 de mayo de 2019, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Posteriormente, mediante auto de fecha 14 de ese mismo mes y año, se le dio entrada al asunto y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha reseñada, para que las partes presentaran sus respectivos informes.
En fecha 11 de noviembre de 2019, la parte actora recurrente, presentó escrito de informes, constante de (06) folios útiles.
Mediante escrito de fecha 21 de noviembre de 2019, la representación judicial de la parte demandada, presentó observaciones a los informes de la parte actora.
En fecha 25 de noviembre de 2019, este juzgado, dictó auto en el cual se dijo “Vistos” y se dejó expresa constancia que a partir del día 23 de ese mismo mes y año, comenzó a computarse el lapso de (60) días continuos para dictar sentencia.
-II-
Antecedentes en Primera Instancia.
Se inicia la presente acción, mediante escrito libelar presentado en fecha 06 de noviembre de 2014, por el ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, debidamente asistido por la abogada Carolina Hidalgo Fiol, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió en fecha 02 de diciembre de 2014, ordenando al mismo tiempo, el emplazamiento del demandado de autos.
En fecha 03 de agosto de 2015, la abogada Tamara Villegas, consignó instrumento poder que acredita la representación que ejerce de la parte demandada y expresamente de dio por citada, en nombre de su representado, ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala.
En fecha 29 de septiembre de 2015, la abogada Tamara Villegas, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 05 de noviembre de 2015, el juzgado a quo, admitió las pruebas promovidas por las partes inmersas en la presente causa.
Mediante escrito de fecha 21 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, constante de (12) folios útiles. Por su parte, el apoderado judicial de la parte actora, hizo lo propio en fechas 06 y 08 de julio de 2016, consignando sus informes, constante de (05) folios útiles.
En fecha 28 de julio de 2016, la abogada Tamara Villegas, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraria.
Por decisión de fecha 15 de febrero de 2017, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva, la cual fue posteriormente anulada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, reponiendo la causa al estado de que el tribunal de la primera instancia de estricto cumplimiento al contenido del fallo dictado el 16 de enero de 2017 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil
En fecha 21 de noviembre de 2017, el Juez del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo de la causa, en razón al fallo dictado por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial y por considerar haber emitido opinión en el fallo anulado por la alzada.
Mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2019, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, le dio entrada al asunto y el juez de la causa se abocó al conocimiento de la misma. Posteriormente, en fecha 16 de enero de 2018, en acatamiento a lo ordenado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, fijó un lapso de (15) días de despacho para la evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos Norma Cristina Márquez Ramírez, Luis Enrique Iribarren Blanco Uribe y Germania Márquez Piccio .
En fecha 30 de mayo de 2019, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la presente causa, cuya dispositiva es del tenor siguiente:
…omissis…
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley dispone lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda originaria incoada por el ciudadano ERNESTO FEDERICO BRANGER LLORENS, en contra del ciudadano TOM RAÚL SANCHEAZ AYALA.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Negrillas y subrayados propias del juzgado a quo.

La anterior decisión, fue apelada en fecha 13 de junio de 2019, por la apoderada judicial del ciudadano Ernesto Federico Branger LLorens. Recurso de apelación que oyó en ambos efectos el a quo, mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2019.
Estando las partes en conocimiento del abocamiento de esta Juzgadora, se pasa a resolver la controversia planteada en los términos que de seguidas se explanan.
-III-
Limites de la controversia.
De la demanda.
Alega la parte actora, en su escrito libelar, los siguientes hechos con relevancia jurídica en este asunto:
Que en fecha 15 de octubre de 2008, firmó un contrato de opción de compra, con el ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que según sus dichos, quedó insertada bajo el número 02, Tomo 180, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con el fin de adquirir un bien inmueble constituido por “un apartamento, ubicado en la Planta 6ª de la Torre “E” e identificado con el numero 62-E, el cual forma parte del Edificio Doral Los Chorros, ubicado en la Urbanización Los Chorros, situado en la Avenida El Rosario, en jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda”. Que a través del mencionado contrato de opción de compra venta, el demandado se comprometió a vender y no simplemente a dar la opción de compra, tal como se desprende de los términos del contrato, y él a pagar el precio de venta pactado en la cantidad de seiscientos noventa mil bolívares (Bs.690.000,00). Que en ese sentido, entregó al señor Tom Raúl Sánchez Ayala, la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,00), en calidad de arras, monto que sería imputado al precio de venta pactado y la diferencia sería pagada al momento de la protocolización del documento de compra venta, para lo cual solicitarían un préstamo bancario previa entrega por parte del ofertante de todos los documentos inherentes al inmueble. Que para la tramitación del referido préstamo bancario, el demandado lo puso en contacto con una gestora de su confianza, ciudadana Mirta Josefina Lovera Aguirre, a cuyos servicios acudió para realizar todos los trámites necesarios para la obtención del referido crédito ante una entidad financiera. Que al momento de firmar el contrato, el demandado aun mantenía una deuda con el inmueble, la cual pudo pagar cuando recibió en arras la cantidad de ciento noventa mil bolívares exactos (Bs.190.000,00). Que el demandado se comprometió a vender un inmueble que no era de su propiedad y gracias a que tuvo que realizarle dos pagos adicionales como adelanto al precio de venta del inmueble, por las cantidades de (Bs.13.000,00) y (Bs.17.000,00), pudo registrar la propiedad a su nombre, que lo anterior se desprende de documento de compra venta del inmueble, ya que el solicitante adquiere finalmente el apartamento transcurrido dos meses desde la fecha en que firmaron el contrato de opción de compra venta. Que una vez que el demandado procede al registro de esa venta, le insistieron en incontables oportunidades que debía proceder de manera inmediata al registro de la liberación de hipoteca y no es sino hasta el 08 de abril de 2009, es decir, el último día hábil del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta cuando procedió a ese registro. Continua alegando que el demandado, ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, le había amenazado, así como a su familia inmediata, esposa e hijo, en innumerables ocasiones y por ese motivo su esposa se vio forzada a presentar formal denuncia policial. Que configurándose el incumplimiento por parte del demandado en la entrega de la referida liberación, se hizo imposible celebrar el documento definitivo a los fines de perfeccionar el contrato de compra venta. Que de lo expuesto se denotan dos obligaciones incumplidas en su totalidad por el demandado. Que en razón de ello, procedió a demandar al ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, para que convenga o sea condenado en cumplir con las obligaciones a que se contrajo con el contrato de opción de compra suscrito entre ellos y como consecuencia proceda a protocolizar la venta y a recibir la cantidad adeudada. Estimó la acción en la cantidad de seiscientos noventa mil bolívares exactos (Bs.690.000,00), equivalente a 5.433,07 UT.

De la contestación de la demanda.

En fecha 29 de septiembre de 2015, la abogada Tamara Villegas Vivas, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, dio contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Primero, alegó que era falso que el ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala no fuera el propietario del inmueble objeto del contrato de opción de compra vente, ya que le pertenecía desde el 27 de septiembre de 2002, según documento auténtico otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 58, Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que fuera Registrado en fecha 17 de diciembre de 2008, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 2008.318, Asiento Registral 1, matriculado con el N° 239.13.9.2.319, folio real año 2008. Segundo, alegó que no era cierto que la parte actora, el ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens le haya entregado la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,oo) “…en calidad de arras,…” no antes, ni durante, ni después de la firma del contrato de opción de compra venta, según manifiesta “…ya que el 15 de Octubre de 2008, sólo se procedió a firmar el mencionado contrato por ante la Notaría Pública correspondiente sin recibir mi mandante suma de dinero alguna.” Tercero, que no era cierto que en el contrato de opción de compra venta se estableciera como condición, la obtención de un préstamo bancario, ya que ello no fue pactado en el mismo. Quinto, rechazó y negó haber recibido suma de dinero alguna de la demandante para realizar el registro del documento de propiedad de su inmueble, ya que dichos gastos fueron con dinero de su propio peculio. Sexto, que era falso, por lo que negaba y contradecía que la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble se efectuara el último día hábil del lapso otorgado en el contrato de opción de compra venta, ya que dicha liberación se habría producido en fecha 26 de marzo de 2009, mediante documento auténtico otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 51, Tomo 16, de los Libros llevados por dicha Notaría, luego protocolizado ante el Registro Público Segundo del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 18 de abril de 2009, anotado bajo el N° 34, folio 496, Tomo 15, “…es decir, durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta…”. Séptimo, que la decisión de la actora de gestionar un crédito bancario fue tomada personalmente, por lo que la parte demandada no estaba obligada “…a liberar la hipoteca antes de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, ya que por lo general la liberación de alguna Hipoteca que existiere en el inmueble, se realiza conjuntamente en el contenido del documento de compra-venta definitivo del inmueble…” (sic). Octavo, que además de no entregar la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,oo) por concepto de arras, dejaron transcurrir el lapso de ciento ochenta (180) días establecidos en el contrato para cumplir con el pago del precio pactado, más treinta (30) días de prórroga “…que arbitrariamente acordaron otorgarse unilateralmente,…” sin cumplir con el pago ofrecido. Noveno, que los recaudos necesarios para llevarse a efecto la venta y que eran de obligatoria tramitación y obtención por la demandada, “…fueron entregados al OPCIONADO en el tiempo oportuno, es decir, dentro del plazo de 180 días establecido en el contrato de opción;…” y de seguida pasa a mencionar los documentos por ella tramitados y, “…así como la liberación de la hipoteca que existía sobre dicho inmueble.” Décimo, que en la primera demanda intentada la N° AP11-V-2009-001261 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, habría emitido opinión sobre el fondo de la controversia al dejar decido que la parte actora no habría demostrado el pago de la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,oo) por concepto de arras, y aunque no lo dice de manera expresa, pretende hacer valer lo decidido en dicha oportunidad y que es por lo “…que la presente demanda deberá ser declarada SIN LUGAR y así solicito se decida”. Continúa alegando la demandada, a su favor, y siguiendo la línea argumentativa; como último punto, el Décimo Primero, invoca el incumplimiento por parte de la actora de las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del contrato de opción de compra venta, que se suscribió el 15 de octubre de 2008 y que vencía el 15 de abril de 2009, pero que transcurrieron los ciento ochenta (180) días del lapso, más treinta (30) días de prórroga, y que como lo señalara en su sentencia el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la primera demanda referida, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato se requiere que: “…1. La existencia de un contrato bilateral; 2. Que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación; 3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.”, y que luego, señalara que: “En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, debe este sentenciador citar el contenido con contrato el cual en su cláusula cuarta establece….”(sic) “De modo que de una revisión de las actas que conforman el presente expediente este sentenciador no evidenció instrumento probatorio alguno dirigido a aseverar el cumplimiento de este obligación, la cual debía ser cumplida dentro del lapso de 180 días, prorrogables 30 días más,…”.
-IV-
Fundamentación del recurso

Informes de la parte actora-recurrente:
En fecha 11 de noviembre de 2019, el abogado Alfredo José D´ascoli Centeno, presentó escrito de informes, y comenzó haciendo una breve reseña sobre las actuaciones procesales efectuadas en el tribunal de instancia y del por qué se hacen procedentes las razones de la apelación por él interpuesta. Insiste el recurrente, que el incumplimiento del contrato provino por parte del demandado. Finalmente, solicitó que fuese declarado con lugar el recurso de apelación, con lugar la demanda y se revoque la sentencia dictada por el juzgado a quo.
Informes de la parte demandada:
En la oportunidad respectiva, la representación judicial de la parte demandada, no hizo uso de este derecho. Sin embargo, en fecha 21 de noviembre de 2019, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraria, en el cual comenzó haciendo una breve reseña sobre las actuaciones realizadas en el tribunal de la causa, e igualmente luego de una lectura de dicho escrito, se pudo evidenciar que nuevamente esgrimió hechos alegados en el escrito de contestación, sin traer algún hecho nuevo relevante para decidir la presente controversia, o denuncia alguna que merezca ser resuelta por quien aquí se pronuncia. Por último, manifestó que con el referido escrito de observaciones, quedó total y absolutamente desvirtuado todos y cada uno de los alegatos presentados por la parte actora recurrente, en su escrito de informes. Asimismo, solicitó que sea declarada sin lugar la apelación.
V
Motivaciones para decidir.

Observa quien aquí decide, que la controversia planteada por las partes inmersas en el asunto de marras, se circunscribe en la reclamación del ciudadano Ernesto Federido Branger Llorens, frente al ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, para que éste último de cumplimiento al contrato de opción de compra venta, celebrado por ellos el día 15 de octubre 2008, autenticado ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que según sus dichos, quedó insertada bajo el número 02, Tomo 180, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por su parte, el accionado negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Ahora bien, es un hecho no controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y por ello, su existencia resulta excluida del debate probatorio. Y así se establece.
Por otra parte, del documento fundamental de la demanda se evidencia que el mismo contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal Superior, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo, por ello que, quien aquí decide considera oportuno traer a colación sentencia número 116 de fecha 22 de marzo de 2013 emitida por la Sala de Casación Civil en el caso de Diego Arguello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A., donde la sala estimó que siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato, el mismo se equipararía a una venta pura y simple, criterio que quedó establecido de la siguiente manera:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

Negrillas y subrayado de esta Alzada.

“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Negrillas y subrayado de esta Alzada.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

El criterio anteriormente citado, es aplicable al caso de marras, pues, el mismo estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda, y con ella se deduce que, al evidenciarse el consentimiento, precio y objeto en un contrato de promesa bilateral de compra venta, debe entenderse que el mismo se trata de una venta pura y simple.
En atención a la citada jurisprudencia, se observa que el contrato de marras, fue calificado por los contratantes al momento de su suscripción, como un contrato de “OPCION DE COMPRA-VENTA”, en el cual se incluyó dos elementos esenciales, ex artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio del cual se dio un anticipo de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,00), tal y como se evidencia de la cláusula “CUARTA” del contrato de marras, cantidad esta que los contratantes le dieron el concepto de “ARRAS DE GARANTIA” y que forma parte del precio definitivo de venta, el cual fue pactado por la cantidad de seiscientos noventa mil bolívares (Bs.690.000,00), y así se evidencia de la cláusula segunda. Tales elementos “objeto y precio” , generan derechos y obligaciones entre los contratantes como si se tratara de un verdadero contrato de venta latu sensu., entendiéndose que conforme al criterio traído a colación y la norma sustantiva anteriormente citada, “la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio”, lo cual conlleva a esta Juzgadora a deducir, que en el contrato celebrado por las partes surgió el acuerdo de voluntad de ellas sobre la cosa, y el precio de la misma, consiguiéndose establecer de tal acuerdo el diferimiento por parte del comprador de pagar el resto del precio pactado para el momento de la protocolización del documento definitivo y con ello la tradición de la cosa a través del otorgamiento del escrito de propiedad por parte del vendedor, como quedó establecido en la cláusula segunda del citado contrato, todo lo cual ha de ser fundamentado en las normas contenidas en los artículos 1.488 y 1.527 ambas del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 eiusdem, que establece que “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (…)”
En consecuencia, quien aquí decide, determina que las partes efectuaron una verdadera compra venta, cuya tradición había quedado suspendida hasta el momento en que el vendedor otorgara el documento definitivo por ante la Oficina de Registro Publico correspondiente y el comprador por su parte, estaba obligado a pagar el pago del saldo restante y convenido que ascendía a la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), tal y como se evidencia de la cláusula segunda de la convención. Así se establece.
Ahora bien, establecida la naturaleza del contrato que nos ocupa, considera necesario esta juzgadora, previamente antes de emitir un pronunciamiento sobre la presente controversia judicial, dejar constancia que tanto en el escrito que contiene el libelo de demanda, así como el de contestación a la misma, ambas partes hicieron consideraciones de hecho que no guardan relación alguna con la situación sustancial que las involucra, esto es, dirimir lo relativo a la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra venta por ellos suscrito, consideraciones éstas a las cuales este tribunal superior sólo hará referencia, dejando constancia que no se entra a su análisis, por cuanto no aportan convicción alguna al tribunal para resolver el fondo de lo debatido, por el contrario, los medios de pruebas traídos a los autos, serán analizados en su totalidad en el cuerpo del presente fallo, a fin de determinar su pertinencia y conducencia sobre los argumentos de hecho y de derecho alegados por las partes durante el ítem procesal, ello, en los términos del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Sobre lo anterior, se observa que en el libelo de demanda, el actor hace referencia, a que el demandado, ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, le habría amenazado, así como a su familia inmediata, esposa e hijo, en innumerables ocasiones, este tribunal observa, que además de que lo afirmado no contribuye a dilucidar el fondo de lo debatido, tampoco existe en autos medios de prueba que deban ser analizados en este sentido. Así se establece.
Por su parte, la demandada afirmó en su escrito de contestación a la demanda que los fundamentos narrados por la actora en su libelo “…son falsos e insidiosos, plagados de injurias y calumnias,…”, que el actor Ernesto Federico Branger Llorens y su esposa, Giordanna Teresa Márquez de Branger “…han asumido una conducta claramente RACISTA, DISCRIMINATORIA Y CLASISTA, por el color de la piel de mi mandante y su origen humilde…”, que el demandado ha logrado “…obtener dos carreras universitarias…”, “…así como diversos cursos a nivel de pre-grado, universitarios y de post-grado;…” y que ello le haría ampliar sus conocimientos, elevar su nivel de vida “…y su situación económica; logrando con ello obtener los medios económicos necesarios para adquirir el apartamento objeto de la presente demanda,…”. En igual sentido que lo decidido anteriormente, quien aquí se pronuncia, advierte que lo afirmado por el accionado, no contribuye a dilucidar el fondo de lo debatido, tampoco existe en autos medios de prueba que deban ser analizados en relación a lo afirmado por el demandado de autos. Así se establece.
Continúo afirmando el demandado, que el actor y su cónyuge habrían manchado su imagen y reputación, mediante “…difamaciones, calumnias e injurias…”, ante la comunidad que habita el Conjunto Residencial Doral Los Chorros, incluyendo ante el “…personal de vigilancia y de la Administradora de dicho inmueble,…”, y ante la Junta de Condominio, “…a fin de no permitirle la entrada a mi mandante al edificio;…”, para que a su vez desista de su derecho a recuperar el inmueble, ya que el mismo fuera objeto de un contrato de arrendamiento con la cónyuge de la parte actora, ciudadana Giordanna Teresa Márquez de Branger, ante la Notaría Pública, quienes ocuparían el inmueble de manera ilegal y se niegan a la entrega voluntaria del mismo, a pesar de existir una Providencia Administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), interpuesta en fecha 17 de diciembre de 2012, por el ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, y que produjera la Providencia N° CJ-000284 del 02 de febrero de 2015, lo que a su vez ocasionara la interposición de una acción ante el tribunal Décimo Cuarto de Municipio, para entonces, “…en proceso…”. Todo lo expuesto, al igual que lo señalado anteriormente, no contribuye a dilucidar el fondo de lo debatido, así como tampoco existe en autos medios de prueba que deban ser analizados en relación a lo aquí afirmado, salvo por el último argumento expuesto, vinculado a la interposición del procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), para lograr el desalojo del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, y de lo cual existe copia certificada en autos, promovida por la parte demandada, analizada y declarada fidedigna por el a-quo, en el punto “…1.” Relativo a las “PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:” y no valorada por su “…impertinencia…”, ya que “…nada demuestra respecto del controvertido…”, según lo decidido por el tribunal de la primera instancia, a lo cual este juzgado superior, emitirá el pronunciamiento respectivo en la oportunidad correspondiente, cuando se haga la valoración de los medios de prueba respectivos. Así se establece.
En lo que respecta, a la declaratoria sin lugar de la demanda intentada por la existencia de un pronunciamiento emitido en el Expediente N° AP11-V-2009-001261, cuya copia certificada se aprecia como medio de prueba, concretamente, como instrumentos judiciales, fidedigno, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, que cursara ante el mismo Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, declarada inadmisible, por inepta acumulación de pretensiones, hoy día definitivamente firme, es evidente que de dicha decisión no puede establecerse la declaratoria sin lugar de la presente demanda, toda vez que, la misma no tiene incidencia alguna en la pretensión aquí debatida. Indistintamente del pronunciamiento hecho por el Juzgado Segundo mencionado, hoy objeto de apelación, toda vez, que la decisión emitida en el asunto AP11-V-2009-001261, se circunscribió en la declaratoria de inadmisibilidad de dicha pretensión, con lo cual el actor podía intentar nuevamente su demanda, como en efecto lo hizo, sin incurrir en la inepta acumulación de pretensiones que fuera observada por el tribunal, a los fines de obtener un pronunciamiento jurisdiccional sobre el fondo de lo debatido, asunto que no se cumplió en la demanda ventilada bajo el N° AP11-V-2009-001261, ya mencionada. Así se decide.
Decidido lo anterior, para de seguidas esta alzada, a emitir un pronunciamiento sobre los puntos que van del primero al décimo primero, mencionados en el cuerpo de este fallo, en los siguientes términos:
Sobre el punto Primero, observa esta sentenciadora superior, que efectivamente, para la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, vale decir, 15 de octubre de 2008, al ciudadano Tom Raul Sánchez Ayala, parte demandada en el caso de autos, no se le podía tener como propietario legítimo del inmueble en discusión, con respecto al ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, toda vez, que la compra realizada por el primero de los nombrados, en fecha 27 de septiembre de 2002, según documento auténtico ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 58, Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, solo podía surtir efectos jurídicos con su vendedor, ellos, en los términos del artículo 1.166 del Código Civil, ya que la Ley Sustantiva Civil exige su registro, ello, en los términos de los artículos 1.920, numeral 1° y 1.924 del mismo Código, sin embargo, igualmente observa esta sentenciadora, que la suscripción del contrato de opción de compra venta realizada en fecha 15 de octubre de 2008 y que hoy ocupa la atención de esta jurisdicente, no fue atacada en nulidad, en los términos del artículo 1.483 del Código Civil, relativo a la venta de la cosa ajena y que la misma es anulable, sino que, por el contrario, la parte actora pretende su cumplimiento, asunto que será aquí decidido, ya que la circunstancia de que el demandado pasara a ser propietario del inmueble, erga onmes, a partir del Registro del inmueble en fecha 17 de diciembre de 2008, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 2008.318, Asiento Registral 1, matriculado con el N° 239.13.9.2.319, folio real año 2008, en nada incide para decidir lo hoy demandado, conforme a derecho, salvo por el hecho de que la parte demandada, no estaba en capacidad de hacer la tradición legal de la cosa ofrecida en venta, para la fecha del 15 de abril de 2009, lapso de cumplimiento del término fijado por las partes contratantes, quedando a salvo la prórroga del mismo, circunstancias éstas de ninguna relevancia jurídica para decidir el fondo de lo aquí debatido, como quedará plasmado más adelante. Así se decide.
Con relación al Segundo punto pendiente de resolver, esto es, si la actora le hiciera entrega a la demandada de la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,oo) por concepto de arras, este juzgado superior, considera pertinente analizar el contenido del contrato de opción de compra venta, lo cual hace en los términos del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, analizando además el resto de medios de prueba traídos a los autos y que sean pertinentes y conducentes para establecer los hechos y llegar a la verdad e impartir justicia. Así, tenemos que el contrato de opción de compra venta presenta alguna oscuridad, ambigüedad o deficiencia en la utilización del término referido a la entrega o no del monto dinerario señalado. Por una parte, en la cláusula Cuarta del contrato se utiliza la expresión “…entregará…”, refiriéndose a la cantidad de dinero pactada para ser entregada por concepto de arras, y en la misma cláusula se establece que “…la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.190.000,oo) entregada como arras, quedará al solo beneficio…”, para luego decir, la misma cláusula Cuarta que “…la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.190.000,oo) recibida en calidad de arras,…”, para concluirse en la parte final de dicha cláusula que “Las partes convienen que el monto entregado en arras se imputará al precio de venta…” (Negrillas del contrato y lo subrayado y aumentado del tribunal). Esta forma de redacción de la cláusula Cuarta del contrato pudiera dar entender que efectivamente se hizo entrega de un monto dinerario por concepto de arras, a saber, la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,oo) pactados en el contrato de opción de compra venta, sin embargo, esta sentenciadora considera oportuno hacer referencia a otros medios de prueba traídos a los autos y que de seguidas entra a analizar.
En este sentido, observa este juzgado de la sentencia recurrida, que el a-quo analizó la prueba correspondiente a la Providencia Administrativa, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), interpuesta en fecha 17 de diciembre de 2012, por el ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, y que produjera la Providencia N° CJ-000284 del 02 de febrero de 2015, declarándola fidedigna, sin embargo, concluyó decidiendo que “…carece de valor probatorio…” por una supuesta “…impertinencia…”. Dicha prueba no resulta impertinente y sí tiene, además de pertinencia, la conducencia necesaria para dejar probado que el ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, interpuso en fecha 17 de diciembre de 2012 dicha solicitud ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), medio de prueba que debe ser concatenado con el promovido por la parte actora, marcado “F”, junto a su escrito de promoción de pruebas, relativo a la solicitud de inicio del procedimiento administrativo ante el mencionado organismo, instrumento que el a-quo, igualmente desechó, porque, según su parecer, “…carecen de valor probatorio por no corresponder a alguno de los tipos de documentos que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil permite traer al proceso en copia simple.”, siendo que dicho instrumento, a pesar de ser un escrito de solicitud o pedimento ante funcionario público, en realidad queda comprendido dentro de los instrumentos administrativos, y por ende fidedigno, hasta que se desvirtúe su contenido, vía impugnación, lo cual no aconteció dentro del debate probatorio llevado en el presente juicio. Siendo ello así, de dicho instrumento se desprende una confesión extrajudicial de la parte demandada, cuando manifiesta que “Ante la firma de este contrato, otorgan como monto inicial la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL Bolívares (Bs. 190.000,oo) comprometiéndose a la cancelación del monto restante a través de cheque de gerencia.”.
Ahora bien, si concatenamos la prueba aportada por la parte demandada, a saber, la copia certificada de la Providencia Administrativa contenida en el Expediente N° MC-00853/12-12, expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se lee que: “En fecha 17 de diciembre de 2012, el ciudadano TOM RAUL SANCHEZ AYALA, ya identificado, solicitó el inicio del procedimiento previo a las Demandas.” y sabiendo del contenido de dicha actuación, donde la demandada reconoce, vía confesión, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.400 y siguientes del Código Civil, referidos a dicha prueba, que la parte actora entregó la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,oo) a la firma del contrato, no cabe la menor duda que se está refiriendo a las arras pactadas en el contrato y que la demandada niega haber recibido, lo cual queda desvirtuado, de la propia cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, donde se evidencia que la demandada sí recibió el referido monto, así como de su propia confesión ante sede administrativa de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En cuanto al punto Tercero, es decir, que en el contrato no se estableció la obtención por parte del ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, de un préstamo bancario para la cancelación restante del precio de venta, en esencia, dicho alegato, a pesar de ser cierto, no se debe dejar pasar por alto el plazo otorgado, en la práctica contractual, para la obtención del medio de pago que a bien tenga, en este caso, “EL OPCIONADO”, por lo cual, carece de mayor relevancia alegato esgrimido por el demandada, para resolver el fondo de la controversia que hoy se analiza, dados los términos en que quedará resuelta la misma. Así se decide.
En lo que respecta al Cuarto punto, sobre la existencia o no de una hipoteca sobre el bien inmueble para la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, da a entender la demandada, que ello no sería así, por cuanto habría sido cancelada en fecha 06 de agosto de 2008, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en donde se celebró transacción judicial que involucraba el pago de la misma, por lo que para la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, el inmueble estaba “…libre de toda deuda…”, cuando lo cierto es, que para tener por válida la liberación de la hipoteca, se requiere su Registro, en los términos del artículo 1.879 del Código Civil, y si bien es cierto, la misma se extingue por la extinción de la obligación, ello es entre las partes involucradas en la constitución de la hipoteca, no es así con respecto a los terceros, aunque ello no es determinante para la decisión de fondo de la presente controversia, ya que el demandado “EL OPCIONANTE” se obligó a entregar el inmueble “libre de hipoteca”, para el momento de la tradición o firma del documento definitivo de compra venta, a tenor de la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta. Así se decide.
En cuanto al punto Quinto pendiente de decisión, el mismo nada aporta a la decisión de fondo de la controversia, dado que ni la parte actora probó la realización de pagos adicionales a las arras, concretamente las cantidades de trece mil bolívares (Bs.13.000,oo) y diecisiete mil bolívares (Bs.17.000,oo) a favor de la demandada, ni esta última demostró haber realizado la operación definitiva de compra venta sufragando ella el costo de dicho trámite. Así se decide.
Sobre Sexto punto de decisión, relativo a que la liberación de la hipoteca se realizó el último día hábil del lapso otorgado en el contrato de opción de compra venta, a lo cual la demandada argumentó, en contrario, que dicha liberación se habría producido en fecha 26 de marzo de 2009, mediante documento auténtico otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 51, Tomo 16, de los Libros llevados por dicha Notaría, luego protocolizado ante el Registro Público Segundo del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 8 de abril de 2009, anotado bajo el N° 34, folio 496, Tomo 15, “…es decir, durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta…”, esta situación de hecho, por lo demás, importante para la determinación de la responsabilidad contractual entre las partes y quien incurrió en el incumplimiento del contrato que se atribuyen cada una de las partes mutuamente, será resuelta en el análisis que se haga sobre cuál de las partes contratantes incumplió el contrato y originó el derecho de acción y pretensión pertinente a su favor o de excepción de responsabilidad, concretamente, en el análisis y decisión del punto Décimo Primero. Así se decide.
El relación al punto Séptimo, el mismo está referido al alegato de la decisión personal de la actora de gestionar un crédito bancario para el pago del precio de venta, y que la demandada no estaba obligada “…a liberar la hipoteca antes de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, ya que por lo general la liberación de alguna Hipoteca que existiere en el inmueble, se realiza conjuntamente en el contenido del documento de compra-venta definitivo del inmueble…” (sic), se ratifica lo decido en el punto Tercero, esto es, que en esencia, dicho alegato, a pesar de ser cierto, no se debe dejar pasar por alto el plazo otorgado, en la práctica contractual, para la obtención del medio de pago que a bien tenga, en este caso, “EL OPCIONADO”, por lo cual, carece de mayor relevancia el referido alegato para resolver el fondo de la controversia, dados los términos en que quedará resuelta la misma. Así se decide.
Con respecto al Octavo punto pendiente de decisión, queda establecido supra que la parte actora, Ernesto Federico Branger Llorens, sí hizo entrega de la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,oo) por concepto de arras e imputables al precio del negocio jurídico de opción de compra venta y, en lo que respecta a que dejaron transcurrir el lapso de ciento ochenta (180) días establecidos en el contrato para cumplir con el pago del precio pactado, más treinta (30) días de prórroga “…que arbitrariamente acordaron otorgarse unilateralmente,…” sin cumplir con el pago ofrecido, este sentenciador observa y deja establecido que el lapso de ciento ochenta (180) días del lapso otorgado para cumplir con el contrato, fenecieron en fecha trece (13) de abril de 2009, y no como se alega en la contestación a la demanda, que vencieron el quince (15) de dicho mes y año (ver folio 102 del Expediente, contentivo de parte del Escrito de Contestación a la Demanda), a saber, dieciséis (16) días del mes de octubre de 2008, treinta (30) días del mes de noviembre de 2008, treinta y un (31) días del mes de diciembre de 2008, treinta y un (31) días del mes de enero de 2009, veintiocho (28) días del mes de febrero de 2009, treinta y un días (31) del mes de marzo de 2009 y, trece (13) días del mes de abril de 2009, días en que se cumplieron los ciento ochenta (180) días continuos a que se refiere la cláusula Tercera del contrato. Por otra parte, afirma la demandada que la actora hizo uso de la prórroga de treinta (30) días a que se refiere la misma cláusula Tercera del contrato, destacando “…que arbitrariamente acordaron otorgarse unilateralmente,…” (ver vuelto del folio 99 del Expediente, contentivo de parte del Escrito de Contestación a la Demanda), con lo cual debe quedar claro y probado para este tribunal sentenciador superior, que la demandada nunca tuvo la intensión de otorgar la prórroga de treinta (30) días adicionales, con la salvedad de que en autos no fuera probado el que las partes contratantes hayan “…acordarse…” una prórroga, con lo cual debe tenerse como lapso fatal de cumplimiento del contrato, el día trece (13) de abril de 2009. Así se decide.
En cuanto al punto Noveno, esto es, la entrega al “EL OPCIONADO”, dentro de los ciento ochenta (180) días del contrato, a saber, el trece (13) de abril de 2009, la documentación que corría por cuenta de “EL OPCIONANTE”, es decir, la Solvencia Municipal de Pago del Impuesto Inmobiliario, la Ficha Catastral, la Solvencia de Hidrocapital, la Solvencia de Condominio, etc, “…así como la liberación de la hipoteca que existía sobre dicho inmueble.”, a lo cual ambas partes trajeron a los autos, como medio de prueba, el instrumento a que se hace referencia, nacido auténtico y que devino en público con el registro, por lo que se aprecia en todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Observa este juzgado, que lo cierto y demostrado en autos, es que la supuesta liberación hipotecaria realizada por la demandada en fecha veintiséis (26) de marzo de 2009, mediante instrumento auténtico otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 51, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sólo produjo efectos entre las partes, acreedor y deudor hipotecario, no así, erga onmes, toda vez, que el mismo fue Registrado, para tener efectos ante terceros, el día ocho (8) de abril de 2009, ante el Registro Público Segundo del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 34, Tomo 15, Folio 496, ello, ya que toda hipoteca inicia a tener sus efecto con el Registro de la misma y, por interpretación en contrario del artículo 1.879 del Código Civil, dejará de tener dichos efectos al momento de registrarse el acto que la extingue, a saber, los del artículo 1.907 del mismo Código.
Por otra parte, y siguiente en esta misma línea argumentativa del punto Noveno, la fecha del registro del Acto de Liberación de la Hipoteca, vale decir, ocho (8) de abril de 2009, es de particular importancia para determinar y resolver el fondo de lo debatido, ya que ello vendría a ilustrar a este tribunal superior el cumplimento o incumplimiento en que pudo haber incurrido la demandada en la relación contractual, y sus consecuencias. Así se decide.
En el punto Décimo, alega la demandada que en la primera demanda intentada por la actora, la N° AP11-V-2009-001261, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, habría emitido opinión sobre el fondo de la controversia al dejar decido que la parte actora no habría demostrado el pago de la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,oo) por concepto de arras, y aunque no lo dice de manera expresa, pretende hacer valer lo decidido en dicha oportunidad y que es por lo “…que la presente demanda deberá ser declarada SIN LUGAR y así solicito se decida.”, sobre este punto, se ratifica la decido supra y se da por reproducido lo expuesto sobre este alegato, declarado sin lugar como medio de defensa de la demandada. Así se ratifica.
Por último, corresponde decidir a este tribunal superior el punto Décimo Primero, de particular importancia para la determinación definitiva de la pretensión y los argumentos y alegatos en su contra, tesis y anti-tesis, y quedando reconocido entre las partes y probado que el contrato de opción de compra venta se celebró en fecha 15 de octubre de 2008, y decidido como quedó por esta superioridad, la culminación de los ciento ochenta (180) días, los cuales vencieron el día Lunes, 13 de abril de 2009, así como que no existió pacto entre las partes sobre la prórroga de treinta (30) días adicionales, ni prueba en contrario. En esencia, lo determinante para resolver la controversia bajo estudio, está en la diligencia puesta por las partes en el cumplimiento de sus obligaciones y, así tenemos que la actora, como quedó también decidido por esta superioridad, sí realizó el pago de los ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,oo) que por concepto de arras que había pactado en el negocio jurídico celebrado y que, por el contrario, la parte demandada, a pesar de haber hecho entrega de algunos de los instrumentos que le correspondían tramitar para llevarse a efecto la tradición del bien inmueble, no fue sino hasta el día ocho (8) de abril de 2009, cuando formalizó la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble que sería objeto de la venta definitiva ante Registro Público.
Así las cosas, si bien es cierto, que dicha liberación se produjo el día 8 de abril de 2009, es decir, dentro del lapso de los ciento ochenta (180) días estipulados para el otorgamiento del documento definitivo, no es menos cierto que dicha fecha constituye el penúltimo días hábil, administrativamente hablando, para hacer trámites ante la administración pública, además de que la demandada no hizo alegato ni prueba de haberle entregado dicho documento necesario a la actora para ponerla en conocimiento del cumplimiento de dicha formalidad previa. Pero además, debe resaltarse que el día Miércoles 8 de abril de 2009, fue día Santo, para la Iglesia Católica, Miércoles de Ceniza, y que los días siguientes eran Jueves y Viernes Santa, Sábado Santo y Domingo de Resurrección, con lo cual, sólo quedaba como fecha fatal de cumplimiento de tramitación de todo lo relativo a la presentación del documento de venta definitiva y los soportes requeridos para la celebración de dicho acto traslativo de propiedad, así como el pago de los derechos de registro, el día Lunes trece (13) de abril de 2009, fecha en que casualmente se vencían los ciento ochenta (180) días del contrato, incluso, sometiendo a la parte actora a una habilitación registral, innecesario, toda vez que la demandada logró obtener el documento Notariado de liberación de la garantía hipotecaria en fecha veintiséis (26) de marzo de 2009, como quedó demostrado en autos, con las pruebas N° 3 de la parte actora y la N° 5, de la parte demandada, analizada en la sentencia y apreciada por el a-quo, con lo cual queda probado que la parte demandada dejó transcurrir los días 27, 30 y 31 de marzo y, 01, 02, 03, 06 y 07 de abril de 2009 para hacer el registro del mismo, con lo cual habría evitado toda premura y contribuido a la mejor tramitación de las cargas que le impone la ley al comprador, aquí la parte actora, tanto en lo concerniente a los trámites ante la Oficina Pública de Registro, como en la tramitación y obtención del medio de pago correspondiente, en la generalidades, cheque de gerencia, con lo cual queda evidenciado que el ciudadano TOM RAUL SANCHEZ AYALA, ya identificado, parte demandada en el presente juicio, cumplió su obligación de manera tardía, o como lo enseña la doctrina, “…incumplimiento temporal…”, que será analizado, así como otros aspectos sobre el tema. Así se decide.
La conducta desarrollada por la demandada en la consecución y culminación del contrato de opción de compra venta, debe ser analizada para determinar las consecuencias jurídicas que ello traería a dicha relación negocial, y para ello, se hace necesario traer a colación, las enseñanzas de la doctrina nacional sobre el tema. Así, tenemos que “Cuando la obligación a cumplirse es contractual, al deudor se le exige desarrolle la diligencia de un hombre medio, normalmente prudente y diligente, es decir, la conducta del buen padre de familia…” (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, UCAB, página 67) y que no es otro sino el mandato del artículo 1.270 de nuestro Código Sustantivo Civil. Y siendo más categórico sobre el tema, dicho autor nos señala que:
“Cuando se deseaba exigirle al deudor una diligencia y habilidad normal en el cumplimiento, se requería que desarrollase la actividad o conducta de una persona ordinariamente cuidadosa y normalmente sensata; persona que estaba representada por el buen padre de familia (bonus pater familiae). Si la conducta del deudor resultaba inferior a la del buen padre de familia, entonces no había duda alguna de que el deudor no había cumplido correctamente su obligación, y habría incurrido en culpa.” (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, UCAB, página 67)

Así tenemos que, cuando la parte demandada dejó transcurrir ocho (8) días, luego de obtener el documento Notariado para tramitar la liberación de hipoteca ante el Registrador Público correspondiente, el cual pudo haberlo entregado en dicha fecha 26 de marzo de 2009, a la parte actora para su Registro previo a la firma del documento definitivo de compra venta, como queda arriba expuesto, actuó ejecutando un “cumplimiento defectuoso” o “incumplimiento parcial”, donde la actividad desplegada por el obligado no satisface las exigencia que impone la ley y, como lo escribe el autor que venimos invocando “El incumplimiento parcial consiste en la ejecución en parte de la obligación, de allí que también se denomine cumplimiento defectuoso. Supone necesariamente la realización por el deudor de actos de ejecución de la prestación, pero sin que ésta se hubiese ejecutado en su totalidad. El incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al Juez determinar su gravedad y calificar sus supuestos.” (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, UCAB, página 91)
En este sentido, correspondiéndole a esta superioridad determinar la gravedad de cumplimiento defectuoso y sus supuestos, lo cual hace, determinando que cuando la demandada cumplió su obligación, en los términos señalados supra, tanto por dejar transcurrir ocho (8) días hábiles para registrar el documento Notariado que estaba en su poder, o pudiendo entregarlo a la actora para su registro previo al documento definitivo de compra venta, lo cual no hizo, aunado a que no consta otorgamiento de la prórroga de los treinta (30) días continuos a que se refiere el contrato de opción de compra venta que pudieron darse las partes, surgen serías dudas sobre su intención de cumplir con su obligación contractual, y en esencia, ese incumplimiento parcial debe tenerse, como lo enseña la doctrina, como un incumplimiento total, por tardío y moroso, dado que está referida a un aspecto de temporalidad en el cumplimiento de la misma, es decir, ya no se puede cumplir, salvo por un nuevo acuerdo entre las partes, no se trata de un cumplimiento defectuoso, porque devino con consecuencias definitivas. Así se decide.
Sobre éste último aspecto, es decir, si el cumplimiento defectuoso puede considerarse como un incumplimiento total, también refiere la doctrina que:
“Las obligaciones estipuladas a término esencial, esto es, aquellas que han de ser cumplidas en una fecha exacta o precisa, porque con posterioridad a la misma, el acreedor pierde completamente el interés en el cumplimiento. Se trata de un término perentorio establecido en interés del acreedor, porque su utilidad no queda satisfecha si no recibe la prestación en el tiempo oportuno. Bien sea porque necesita el objeto de la prestación para cumplir frente a una tercera persona o porque tiene a su vez la condición de deudor, como sucede en materia de contrato de bolsa o de suministro. O bien porque el cumplimiento tardío ya no servirá para satisfacer el interés del acreedor, como sería el caso del cantante que debía acudir a un evento, el transportista que debía trasladar al aeropuerto, la operación quirúrgica que debía realizarse en determinada fecha, o la noticia que debe ser transmitida de inmediato. No se trata de un término simple u ordinario sino de un término esencial en que la prestación tardía hace inútil el cumplimiento. De allí que en caso de término esencial se aluda en principio a incumplimiento definitivo. El cumplimiento tardío no es procedente cuando se trata de un término esencial o el acreedor ha perdido interés en el cumplimiento de la prestación.” (María Candelaria Domínguez Guillén, Curso de Derecho Civil III, Obligaciones, página 208, Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia, C.A. Caracas-2017)

Dicho lo anterior, debe concluirse que habiendo cumplido la parte actora, ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, identificado en autos, su obligación de pagar las arras a que se refiere la cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta y, por otro lado, el incumplimiento parcial, y que devino en definitivo por expiración del término acordado, en que incurrió la parte demandada, ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, lo hace sucumbir ante la pretensión de la parte actora, dado que provocó el incumplimiento que como dice el autor citado en la sentencia del a-quo, “…prevalente…” y al hacerse la valoración comparativa de las conductas contractuales de las partes aquí litigantes, si tomamos en cuenta el criterio de “..la prioridad cronológica…” el primer incumplimiento lo realizó la demandada, como queda supra expuesto y, si aplicamos el criterio de “…la proporcionalidad…”, según el cual debe sucumbir en su pretensión aquella parte que “…en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.” (Autor citado por el a-quo, Diéz-Picaso, Luis, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Cívitas, Madrid, 1996, páginas 706-721). Así se decide.
Como consecuencia de lo decidido y aclarado en el cuerpo de este fallo, en relación a que el contrato de marras es una verdadera compra venta, cuya tradición quedó suspendida hasta el momento en que el vendedor otorgara el documento definitivo por ante la Oficina de Registro Publico correspondiente, se condena al ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.834.816, en su condición de propietario del bien inmueble constituido por un Apartamento, ubicado en la Planta Sexta (6ª) de la Torre “E”, identificado con el Número Sesenta y Dos E (62-E) que forma parte del Edificio Doral Los Chorros, situado en la Urbanización Los Chorros, en la Avenida El Rosario, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, al que le corresponde un porcentaje del Cuarenta y Siete Centésimas por Ciento (0,47%) sobre los bienes, derechos y obligaciones del Condominio, y consta de Salón Comedor, Kitchinette, Closet-Lavandero, Balcón, Un (1) dormitorio principal con vestier y un (1) baño, Jardinera, un (1) baño auxiliar y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE; Apartamento Número Sesenta y Tres (Nro. 63). SUR; Apartamento Número Sesenta y Uno (Nro. 61). ESTE; Hall del Ascensor, ductos, bajantes de basura, dos (2) ascensores principales y un (1) núcleo de escaleras y, OESTE; Fachada Oeste. Al cual le corresponden dos (2) puestos de Estacionamiento, identificados con los Números Ochenta y Nueve (Nro. 89) y Noventa y Dos (Nro. 92), ambos ubicados en la Planta Sótano Uno (1) y el Maletero identificado con el Número Cincuenta (Nro. 50), ubicado en la Planta Sótano Dos (2), a cumplir con la tradición legal o firma del contrato definitivo de Compra-Venta de dicha propiedad, y recibir la cantidad dineraria restante por pagar por la parte actora, ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, firma que deberá llevarse a efecto en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, una vez la parte accionante pago la diferencia del monto adeudado a la demandada y quede firme la presente decisión, dentro del lapso de cumplimiento voluntario de la sentencia y, en caso contrario, la presente decisión constituirá título de propiedad, bastante y suficiente, previo el registro de la misma. Así se establece.
Como quiera que desde la fecha límite para la concreción del contrato de opción de compra venta, que debió cumplirse a más tardar el trece (13) de abril de 2009, hasta la presente fecha, han transcurrido más de diez (10) años, y queda pendiente el pago del saldo del precio convenido en el contrato de opción de compra venta, saldo o suma dineraria que en la actualidad dejó de tener proporcionalidad y relevancia económica, dado el proceso inflacionario conocido y que padece el país, con lo cual quedaría roto el equilibrio económico del contrato, se acuerda la corrección monetaria de la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) que representa el saldo del precio que debió pagar la actora para el momento de llevarse a efecto la firma del contrato definitivo de compra venta, como ya se dijo, a más tardar, el trece (13) de abril de 2009, fecha de inicio del cálculo de dicha corrección monetaria, hasta la fecha cierta que se produzca la firma de la venta definitiva del inmueble, vía cumplimiento voluntario de la sentencia o hasta la fecha que se produzca el registro de la presente sentencia, según el caso. Y así se decide.
Para cumplir con lo antes decidido, se ordena Oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines de que remita la información inherente a la actualización del monto señalado, en los términos fijados, incluyendo en tales cálculos las reconvenciones monetarias implementadas en el país durante el período transcurrido, y una vez determinado dicho monto, el mismo debe ser consignado ante el Juzgado de la primera instancia de conocimiento por el comprador, a los fines de su retiro por la demandada.
La anterior decisión tiene como sustento normativo la propia Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo artículo 257, además de constitucional, considerado sustantivo constitucional, consagra la figura del proceso como “…instrumento fundamental para la realización de la justicia.”, a lo cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, precisó, en su Sentencia número 3.013 dictada el 4 de noviembre de 2003 (caso: “Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.”) que:
“El artículo 257 de la Constitución no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, tal y como se desprende de las disposiciones consagradas en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al citado artículo 257, en derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos o intereses, sean éstos individuales o colectivos”. (Negrillas y subrayado de esta superioridad.

El pronunciamiento anterior, era de justicia y razonabilidad de ajuste por inflación del saldo del precio pendiente de pago, ya que de lo contrario se estaría propiciando la ruptura del equilibrio del contrato, que si bien es cierto, tiene una alta vinculación con contratos celebrados con la administración pública, nada obsta o impide su aplicación en materia civil, no por principios de equidad o de similar naturaleza, sino en aras de impartir justicia, entendida como “La constante y perpetua voluntad de otorgar a cada quien su derecho” según Ulpiano y, de razonabilidad, para nombrar al criterio que regula el ejercicio de los derechos de las partes, con lo cual no deben crearse, incluso por los propios tribunales en sus decisiones, desequilibrios que puedan afectar los derechos y garantías constitucionales de las partes, incluso en el orden económico. Así se decide.

En consecuencia de lo anterior, el recurso de apelación ejercido por la parte actora en el presente juicio ha de declararse con lugar y como consecuencia de ellos, con lugar la demandada, ordenándose al demandado, al cumplimiento de la obligación suscrita, es decir, venderle a la parte actora el inmueble identificado en el contrato cuyo cumplimiento ha de efectuarse en los mismos términos en que se contrajo dicha obligación, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que el comprador cumpla su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio y condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, tal y como será declarado de manera, expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.
Decidida como ha quedado la pretensión deducida y las defensas opuestas en su contra, queda revocada la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha treinta (30) de mayo de 2019, en la cual declaró “…Sin Lugar…” la pretensión contenida en la demanda intentada por el ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, contra el ciudadano Tom Raul Sánchez Ayala. Así se establece.

-VI-
Dispositiva.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.167, 1474 y 1.354 del Código Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
Primero: Con lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de junio de 2019, por la abogada Trinidad María Isabel Sánchez Jiménez, apoderada judicial de la parte actora, ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de mayo de 2019, que declaró sin lugar la pretensión; y en consecuencia de ello, se revoca la decisión apelada.
Segundo: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens contra el ciudadano Tom Raúl Sánchez Ayala, y en consecuencia, se ordena al demandado Tom Raúl Sánchez Ayala al cumplimiento de la obligación suscrita en el contrato celebrado en fecha quince (15) de octubre de 2008, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 2, Tomo 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y por consiguiente, venderle al ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens, el inmueble constituido por: “Un Apartamento, ubicado en la Planta Sexta (6ª) de la Torre “E”, identificado con el Número Sesenta y Dos E (62-E) que forma parte del Edificio Doral Los Chorros, situado en la Urbanización Los Chorros, en la Avenida El Rosario, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, al que le corresponde un porcentaje del Cuarenta y Siete Centésimas por Ciento (0,47%) sobre los bienes, derechos y obligaciones del Condominio, y consta de: Salón Comedor, Kitchinette, Closet-Lavandero, Balcón, Un (1) dormitorio principal con vestier y un (1) baño, Jardinera, un (1) baño auxiliar; y, está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento Número Sesenta y Tres (Nro. 63). SUR: Apartamento Número Sesenta y Uno (Nro. 61). ESTE: Hall del Ascensor, ductos, bajantes de basura, dos (2) ascensores principales y un (1) núcleo de escaleras; y, OESTE: Fachada Oeste. Y que le corresponden dos (2) puestos de Estacionamiento, identificados con los Números Ochenta y Nueve (Nro. 89) y Noventa y Dos (Nro. 92), ambos ubicados en la Planta Sótano Uno (1) y el Maletero identificado con el Número Cincuenta (Nro. 50), ubicado en la Planta Sótano Dos (2).
Tercero: Se condena a la demandada a cumplir con la tradición legal o firma del contrato definitivo de Compra-Venta de dicha propiedad, y recibir la cantidad dineraria restante por pagar por la parte actora, firma que deberá llevarse a efecto en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, una vez quede firme la presente decisión y dentro del lapso de cumplimiento voluntario de la sentencia. En el supuesto de que el actor cumpla con su obligación de pagar el saldo restante de la venta y la parte demandada no cumpla con su obligación de hacer, el presente fallo servirá como instrumento definitivo para su protocolización, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido como instrumento traslativo de propiedad en beneficio del ciudadano Ernesto Federico Branger Llorens.
Cuarto: Se ordena Oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines de que remita la información inherente a la actualización o corrección monetaria de la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) que representa el saldo del precio que debió pagar la actora para el momento de llevarse a efecto la firma del contrato definitivo de compra venta, el trece (13) de abril de 2009, fecha de inicio del cálculo de dicha corrección monetaria, hasta la fecha cierta que se produzca la firma de la venta definitiva del inmueble, vía cumplimiento voluntario de la sentencia o hasta la fecha que se produzca el registro de la presente sentencia, según el caso, incluyendo en tales cálculos las reconvenciones monetarias implementadas en el país durante el período transcurrido, y una vez determinado dicho monto, el mismo debe ser consignado ante el Juzgado de la primera instancia de conocimiento por el comprador, parte actora, a los fines de su retiro por la demandada.
Quinto: Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida, en los términos del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de los lapsos procesales para ello, no es necesaria la notificación de las partes inmersas en el proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En esta misma fecha, siendo las 10:30 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
Asunto: AP71-R-2019-000363
BDSJ/JV/Génesis