REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 12 de diciembre de 2019
209º y 160º
EXPEDIENTE Nº: 15.555
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
DEMANDANTE: sociedad de comercio DIMATEL C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 30 de julio de 2007, bajo el Nº 52, tomo 65-A
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: MARÍA FERNANDA PEROZO BLANCO, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 209.629
DEMANDADAS: FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE , venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.101.918 y V-7.106.636 respectivamente y las sociedades de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 19 de septiembre de 2012, bajo el Nº 9, tomo 195-A e INVERSIONES ARKITEX C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de marzo de 2000, bajo el Nº 23, tomo 18-A
DEFENSORA AD-LITEM DE LAS DEMANDADAS: MARIANELLA GODOY CARVAJAL, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.657
Conoce este Tribunal Superior, del recurso procesal de apelación interpuesto por la defensora judicial de los demandados en contra de la sentencia definitiva dictada el 22 de julio de 2019 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 16 de julio de 2018, correspondiéndole conocer al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiendo la misma por auto del 26 de julio de 2018.
El 24 de septiembre de 2018, la Alguacil del Juzgado de Municipio deja constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada.
A solicitud de la parte actora, se libra cartel de citación siendo agregados a los autos el 19 de noviembre de 2018.
La Secretaria del Juzgado de Municipio el 13 de diciembre de 2018, deja constancia de haber fijado el cartel en la dirección suministrada.
Mediante auto de fecha 29 de enero de 2019, el Tribunal de Municipio designa como defensora judicial de la parte demandada a la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley el 8 de febrero de 2019.
En fecha 25 de abril de 2019, la defensora judicial presentó escritos de contestación a la demanda.
El 7 de mayo de 2019 se lleva a cabo la audiencia preliminar y el 10 de mayo de 2019 el Tribunal de Municipio fija los hechos controvertidos.
Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 27 de mayo de 2019.
En fecha 12 de julio de 21019, se lleva a cabo la audiencia de juicio, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo.
Mediante sentencia de fecha 22 de julio de 2019, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara con lugar la demanda intentada. Contra la referida decisión, la defensora judicial ejerce recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 1 de agosto de 2019.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 17 de septiembre de 2019, se le dio entrada al expediente fijándose el término para la presentación de informes y observaciones.
El 16 de octubre de 2019, se fija el lapso para dictar sentencia.
El 21 de octubre de 2019, la defensora judicial de los demandados presenta escrito de alegatos en esta alzada.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, procede esta instancia al efecto en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La demandante alega que su relación arrendaticia con la demandada INVERSIONES ARKITEX C.A. comienza en fecha 1 de septiembre de 2009, suscribiendo su último contrato el 23 de junio de 2011 y tiene por objeto unos inmuebles constituidos por cuatro locales comerciales signados con los Nros. 1, 2, 3 y 4, del centro comercial y profesional Valentino con sus puestos de estacionamiento, ubicado en la urbanización industrial Carabobo, avenida Principal, cruce con novena transversal, piso 1, municipio Valencia del estado Carabobo, propiedad de las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE, quienes realmente son las arrendadoras, ya que la sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A. sólo actuó como mandataria de las propietarias, sin embargo, las referidas ciudadanas en fecha 3 de diciembre de 2012, cedieron y traspasaron a la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A., cuyas accionistas son las mismas propietarias del inmueble, diecisiete locales comerciales incluyendo los locales a ella arrendados y treinta oficinas ubicadas en el mismo centro comercial, por el valor de cuatro millones de bolívares fuertes, burlando su derecho preferente para adquirir los bienes que ocupa como arrendataria.
Afirma que tuvo conocimiento cierto de la venta, al momento de contestar una demanda interpuesta en su contra que cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 2560 en fecha 4 de junio de 2018, siendo que nunca las vendedoras ni la nueva compradora le efectuaron notificación de ningún tipo respecto a la negociación celebrada y además, ella se encuentra solvente con sus obligaciones como arrendataria, tales como pago del canon de arrendamiento, pago de condominio y servicios públicos y privados.
Señala que ante la omisión del derecho de ser notificada, le nace el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio y está dispuesta a cubrir las expectativas económicas de la adquirente, pagando el mismo precio de venta del inmueble, por lo que solicita que se declare resuelto por retracto legal arrendaticio el contrato de cesión-venta suscrito por las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE y la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. en fecha 3 de diciembre de 2012 y quede subrogada la sociedad de comercio DIMATEL C.A. en el lugar de la compradora y en las mismas condiciones estipuladas en el referido contrato y como consecuencia de ello, se le declare como propietaria del inmueble constituido por dos parcelas de terreno con una extensión de cuatro mil quinientos cincuenta metros cuadrados con cuarenta y nueve decímetros cuadrados y las bienhechurías construidas que constan de una edificación de diecisiete locales comerciales y treinta oficinas y a falta de cumplimiento voluntario se declare que la sentencia que recaiga en la presente causa sea equivalente al título traslativo de la propiedad.
Estima la demanda en la cantidad equivalente a cuarenta bolívares soberanos (40,00 Bs.S)
ALEGATOS DE LAS DEMANDADAS
La defensora judicial de los demandados presenta tres escritos de contestación en donde rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de sus defendidos por ser falsos e infundados los hechos y el derecho invocado.
Niega que se hayan vendido los inmuebles identificados en autos y se burlara el derecho preferente de la demandante y niega que la demandante no haya sido notificada de la venta realizada en fecha 3 de diciembre de 2012. Asimismo, niega que la demandante tuvo conocimiento cierto de la venta al momento de contestar la demanda incoada en su contra y que esté ejerciendo de manera oportuna la presente acción, ya que no se encuentra dentro del lapso legal.
Niega que la relación arrendaticia tenga más de dos años y que la demandante se encuentre solvente para el momento de la venta.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Produce junto al libelo de demanda, a los folios 11 al 16 del expediente, instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante y la sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A. celebraron un contrato de arrendamiento sobre loa cuatro locales comerciales signados con los Nros. 1, 2, 3 y 4 con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2009.
A los folios 17 al 25 produce copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, Estado Carabobo en fecha 23 de junio de 2011, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante y la sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A. celebraron un contrato de arrendamiento sobre los cuatro locales comerciales signados con los Nros. 1, 2, 3 y 4 con vigencia a partir del 1 de julio de 2011.
A los folios 26 al 33 produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 19 de septiembre de 2012, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE constituyeron la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A.
A los folios 34 al 42 produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia en fecha 3 de diciembre de 2012, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE cedieron y traspasaron a la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. por la cantidad de cuatro millones de bolívares fuertes, dos parcelas de terreno que miden cuatro mil quinientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y nueve decímetros cuadrados y las bienhechurías sobre ellas construidas consistentes en diecisiete locales comerciales y treinta oficinas ubicadas en la urbanización industrial Carabobo, calle Nº 87-A, municipio Valencia del estado Carabobo.
En el lapso probatorio, la demandante promueve a los folios 124 y 125 copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente consistentes en facturas, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, prueba que fue admitida por auto del 27 de mayo de 2019, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 132 del expediente, consta la respuesta del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo quien informa que en el expediente Nº 2560 llevado por ese tribunal que tiene como parte actora la sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A. y como demandada a la sociedad de comercio DIMATEL C.A. el auto de admisión es de fecha 7 de noviembre de 2017 y que el 4 de junio de 2018 la sociedad de comercio DIMATEL C.A. contestó la demanda a través de su defensora judicial.
Por un capítulo cuarto promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en la sede del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 0079-2014, prueba que fue admitida por auto del 27 de mayo de 2019.
A los folios 133 y 134 del expediente, consta el acta de inspección fechada el 18 de junio de 2019 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en el expediente Nº Nº 0079-2014 constan los recibos de pago del canon de arrendamiento, emanados de la sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A., quien funge como mandataria de las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2012.
PRUEBAS DE LAS DEMANDADAS
La defensora judicial de las demandadas, en escrito de fecha 25 de abril de 2019 señala que se trasladó el 22 de febrero de 2019 al centro comercial y profesional Valentino siendo atendida por un vigilante a quien le hizo entrega de una misiva dirigida a los demandados donde se les hacía saber de su designación.
A los folios 99, 100, 106 y 111 produce cartas dirigidas a las demandadas a través de la empresa de encomiendas M.R.W. en las cuales se les hace saber de su designación como defensor de oficio en la presente causa, quedando demostrado que la defensora ad litem intentó ponerse en contacto con sus defendidas por diferentes medios.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la demandante el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio para adquirir con preferencia mediante compra el inmueble que fue vendido mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo en fecha 3 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 2012.6716, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.3521, correspondiente al folio real del año 2012 y en consecuencia, quedar subrogada como compradora del inmueble objeto de la referida negociación. Al efecto, alega que es arrendataria desde el 1 de septiembre de 2009 de cuatro locales comerciales, signados con los números 1, 2, 3 y 4 del centro comercial y profesional Valentino y los puestos de estacionamiento Nros. 57, 58 y 59, ubicados en la urbanización industrial Carabobo, avenida Principal cruce con la novena trasversal, actualmente calle 87-A, Nº 82-30, parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia, estado Carabobo.
Señala que las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE, quienes realmente eran las arrendadoras, ya que la sociedad de comercio ARKITEX sólo actuó como mandataria de las propietarias, en fecha 3 de diciembre de 2012 cedieron y traspasaron a la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. cuyas accionistas son las misma propietarias, diecisiete locales comerciales, incluyendo los locales arrendados a ella, burlando su derecho de preferencia para adquirir el bien que ocupa como arrendataria.
Afirma que tuvo conocimiento de la venta, al contestar la demanda de desalojo que interpusiera en su contra la sociedad de comercio INVERSORA ARQUITEX C.A. ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ya que nunca las vendedoras FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE, ni la compradora sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. le notificaron la negociación que celebraron, siendo que ella se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, tales como pago del canon de arrendamiento, pago de condominio y servicios públicos y privados.
Por su parte, la defensora de oficio de las demandadas rechaza y contradice en cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de sus defendida, por ser falso que las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE hayan vendido el inmueble a la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. y que la demandante no haya sido notificada. Asimismo, rechaza que la actora tuvo conocimiento cierto de la negociación por una demanda de desalojo interpuesta en su contra, por lo que es incierto que ejerciera oportunamente el retracto, ya que no se encuentra dentro del lapso legal.
Niega que se haya violado la preferencia ofertiva y que la actora tenga una relación arrendaticia de más de dos años y que se encontraba solvente pata el momento de la venta, por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
Para decidir se observa:
Los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, regulan la preferencia ofertiva y el retracto legal en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial en los siguientes términos:
Artículo 38 “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaria Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor de tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaria Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”
Artículo 39 “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”
Como se aprecia, el arrendatario con más de dos años solvente en el pago del canon de arrendamiento, condominio y demás obligaciones contractuales y legales tiene una preferencia ofertiva, cuando el propietario tenga intención de vender el inmueble destinado a uso comercial y su violación le da derecho al retracto.
La defensora judicial rechaza que la actora tuvo conocimiento cierto de la negociación por una demanda de desalojo interpuesta en su contra, por lo que es incierto que ejerciera oportunamente el retracto, ya que no se encuentra dentro del lapso legal.
La caducidad es un modo de extinción de la relación procesal, que se produce después de cierto período de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales; mejor sería decir que la caducidad cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda. (Obra citada, Curso de Derecho Procesal Civil, Giuseppe Chiovenda, página 492)
Igualmente esta figura ha sido definida jurisprudencialmente como un plazo que concede la Ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho lapso, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la Ley para acceder a los órganos de administración de justicia con el propósito de hacer valer su pretensión. (Ver sentencia Nº 691 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 2 de junio de 2009, Expediente 09-0313).
En este orden de ideas, es necesario el transcurso de un tiempo determinado en la ley para que la caducidad produzca su fatal efecto, observando este juzgador que el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, establece un lapso de seis (06) meses, para el ejercicio del retracto, lapso que será contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente.
En el caso de marras, no hay evidencias de que la demandante haya sido notificada en forma cierta de que el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria fuese vendido o cedido.
En los casos en que no se cumpla con la notificación, el lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio comienza a computarse desde el momento en que el arrendatario haya tenido conocimiento de la negociación.
Abona lo expuesto, el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en la sentencia Nº 260 de fecha 20 de mayo de 2005, expediente Nº 2004-000807, a saber:
“…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”.
El demandante en su libelo, expresa que tuvo conocimiento de la venta, al contestar la demanda de desalojo que interpusiera en su contra la sociedad de comercio INVERSORA ARQUITEX C.A. ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y como quiera que no existe notificación efectuada a la demandante sobre la enajenación del inmueble arrendado, se entiende enterada a partir de esa fecha para computar el plazo de seis meses de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto.
De la prueba de informes que riela al folio 132 del presente expediente, se desprende que a la sociedad de comercio DIMATEL C.A. se le designó defensor de oficio en el juicio por desalojo que interpuso en su contra la sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A. en fecha 4 de mayo de 2018 y la presente demanda se interpuso el 16 de julio de 2018, vale decir, antes de haber trascurrido seis meses desde la fecha en que la arrendataria tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa, razones suficientes para concluir que la defensa perentoria de caducidad opuesta por la defensora judicial de las demandadas debe ser desestimada, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, respecto al mérito de la controversia no puede pasar inadvertido a este Tribunal Superior que la demandante afirma en su libelo que es arrendataria de cuatro locales comerciales signados con los números 1, 2, 3 y 4 del centro comercial y profesional Valentino con sus puestos de estacionamiento y sin embargo, pretende subrogarse con ocasión al retracto legal en la venta de diecisiete locales comerciales y treinta oficinas.
La falta de cualidad por estar estrechamente vinculada al derecho constitucional de acción, a la tutela judicial efectiva y al derecho a la defensa, es materia de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio. (ver sentencia Nº 03592 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 6 de diciembre de 2005, expediente Nº 04-2584)
Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, el derecho al retracto lo tiene el arrendatario a quien se le ha violado la preferencia ofertiva, conforme a los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, quedando de Perogrullo que el retracto legal arrendaticio sólo puede ser intentado por quien ostente la cualidad de arrendatario.
Queda de bulto, que la sociedad de comercio DIMATEL C.A. sólo tendrá cualidad para intentar el retracto respecto a los locales comerciales de los cuales era arrendataria, habiendo quedado plenamente demostrado con la pruebas instrumentales contentivas de los contratos de arrendamiento que sólo arrendó los locales comerciales signados con los números 1, 2, 3 y 4, resultando concluyente declarar de oficio que la demandante no tiene cualidad activa para pretender subrogarse con ocasión al retracto legal, respecto a los locales comerciales identificados desde el Nº 5 hasta el Nº 17, ni tampoco respecto a las treinta oficinas que forman parte del centro comercial y profesional Valentino, por no haber quedado demostrado en los autos que era arrendataria de esos inmuebles, por consiguiente, la sentencia recurrida será modificada, Y ASÍ SE DECIDE.
Con las pruebas instrumentales que cursan en autos que no fueron objeto de desconocimiento ni tacha, quedó demostrado que la demandante ostenta la cualidad de arrendataria desde el 1 de septiembre de 2009, siendo que la defensora judicial negó que la arrendadora estuviese solvente para el momento de la enajenación del inmueble arrendado, sin embargo, con la prueba de inspección judicial evacuada en fecha 18 de junio de 2019 quedó en evidencia que la sociedad de comercio ARKITEX C.A. otorgó recibos a la sociedad de comercio DIMATEL C.A. por los meses de noviembre y diciembre del año 2012, por lo que está acreditado el estado de solvencia de la arrendataria.
Si bien es cierto, los inmuebles que la demandante ocupa en calidad de arrendataria fueron vendidos en forma global, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial que es la aplicable al presente caso, no contempla ninguna norma que excluya el retracto en esos casos, como sí lo hace el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, amén de que en el cuaderno de medidas, cursa el documento de condominio del centro comercial y profesional Valentino, quedando patente que los locales comerciales que la demandante ocupa en calidad de arrendataria son susceptibles de apropiación individual y se encuentran individualizados de la siguiente manera:
“Local 01: Tiene una superficie aproximada de Ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una Mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son Norte: Fachada Norte del Centro Comercial, que es su frente y entrada; Sur: Hall de entrada al Centro Comercial; Este: Fachada Este del centro comercial; y Oeste: Con local 2.
Local 02: Tiene una superficie aproximada de Ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una Mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son Norte: Fachada Norte del Centro Comercial, que es su frente y entrada; Sur: Hall de entrada al Centro Comercial; Este: Local 1; y Oeste: Local 3.
Local 03: Tiene una superficie aproximada de Ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una Mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son Norte: Fachada Norte del Centro Comercial, que es su frente y entrada; Sur: Hall de entrada al Centro Comercial; Este: Local 2; y Oeste: Local 4.
Local 04: Tiene una superficie aproximada de Ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una Mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son Norte: Fachada Norte del Centro Comercial, que es su frente y entrada; Sur: Hall de entrada al Centro Comercial; Este: Local 3; y Oeste: parte posterior (Este) de los locales 5, 6 y 7.”
Asimismo, del referido documento de condominio se desprende que a cada local comercial le corresponde un puesto de estacionamiento y cada uno de ellos tiene un valor equivalente a 3,598924055 % como unidad vendible.
Como corolario queda, que la sociedad de comercio DIMATEL C.A. es arrendataria de los locales comerciales, signados con los números 1, 2, 3 y 4 del centro comercial y profesional Valentino por un tiempo superior a dos años y que se encontraba solvente en el pago del canon de arrendamiento para el mes de diciembre de 2012, resultando concluyente que tiene derecho a la preferencia ofertiva a que se contrae el artículo 38 de la Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y como quiera que los referidos locales fueron objeto de una enajenación, ya que las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE transmitieron la propiedad de los mismos a la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. por la cantidad de cuatro millones de bolívares fuertes, sin que las vendedoras ni la arrendadora sociedad de comercio INVERSIONES ARKITEX C.A. les notificara de dicha venta, hubo violación a la preferencia ofertiva y habiendo sido intentada la acción dentro de los seis meses siguientes a que la arrendataria tuvo conocimiento de la venta, debemos concluir que la pretensión de retracto legal arrendaticio debe prosperar, sólo respecto a los locales identificados con los Nros. 1, 2, 3 y 4 y sus respectivos puestos de estacionamiento, lo que determina que el recurso procesal de apelación prospere en forma parcial y la sentencia recurrida sea modificada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, la procedencia del retracto trae como consecuencia que la arrendataria demandante se subroga en la compradora del inmueble, debiendo pagar el precio pagado por ella y habiendo quedado demostrado que cada local representan un 3,598924055 % sobre el valor total del inmueble y que el valor total de la venta fue equivalente a cuarenta bolívares soberanos (40,00 Bs.S), resulta concluyente que la demandante debe pagar por cada local la cantidad de un bolívar soberano con cuarenta y tres céntimos (Bs.S 1,43), Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL en su carácter de defensora judicial de las demandadas, ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE y de las sociedades de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. e INVERSIONES ARKITEX C.A.; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de julio de 2019 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por la sociedad de comercio DIMATEL C.A. en contra de las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE y de las sociedades de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A. e INVERSIONES ARKITEX C.A.; CUARTO: PROCEDENTE el derecho de retracto legal peticionado por la sociedad mercantil DIMATEL C.A. a quien se subroga en la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A., en la venta que le hicieran las ciudadanas FRANCA FILOMENA BATTAGLINO VENTRONE y CARMELA BATTAGLINO VENTRONE, de los locales 1, 2, 3 y 4 del centro comercial y profesional Valentino, situado en la urbanización industrial Carabobo, avenida Principal cruce con la novena trasversal, actualmente calle 87-A, Nº 82-30, parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia, estado Carabobo, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo en fecha 3 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 2012.6716, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.3521, correspondiente al folio real del año 2012, ventas que quedan anuladas como consecuencia de la procedencia del derecho de retracto, debiendo pagar la demandante a la sociedad de comercio INVERSIONES LIBERA 41 C.A., el precio pagado por ella, equivalente a un bolívar soberano con cuarenta y tres céntimos (Bs.S 1,43) por cada uno de los locales en cuya venta se subroga. El local comercial N° 1 tiene una superficie aproximada de ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrado por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son norte: fachada norte del centro comercial, que es su frente y entrada; sur: hall de entrada al centro comercial; este: fachada este del centro comercial; y oeste: con local 2, le corresponde un puesto de estacionamiento y 3,598924055 % sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios; El local comercial Nº 2 tiene una superficie aproximada de ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son norte: fachada norte del centro comercial, que es su frente y entrada; sur: hall de entrada al centro comercial; este: local 1; y oeste: local 3, le corresponde un puesto de estacionamiento y 3,598924055 % sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios; El local comercial Nº 3 tiene una superficie aproximada de ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son norte: fachada norte del centro comercial, que es su frente y entrada; sur: hall de entrada al centro comercial; este: local 2; y oeste: local 4, le corresponde un puesto de estacionamiento y 3,598924055 % sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios; y El local comercial Nº 4 tiene una superficie aproximada de ciento cuarenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (149,45 mts²), está integrada por el área propiamente dicha, dentro de la cual se encuentra una mezzanina y construidos dos (02) baños. Sus linderos son norte: fachada norte del centro comercial, que es su frente y entrada; sur: hall de entrada al centro comercial; este: local 3; y oeste: parte posterior (este) de los locales 5, 6 y 7, le corresponde un puesto de estacionamiento y 3,598924055 % sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil diecinueve (2019). Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.555
JAM/FYM.-
|
