TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN
Santa Ana de Coro, Veintisiete (27) de Febrero de 2019
Años: 208º y 160º
EXPEDIENTE: 2021
PARTE ACTORA: ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ Y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.832.649 y N° V-7.474.861, respectivamente, domiciliados en la calle La Paz, entre calles Millar y Proyecto, casa N° 41-1, de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL: EUDES CAMACHO ALVARADO, Inpreabogado Nº 154.298, domiciliado en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón.
PARTE DEMANDADA: ALFREDO COROMOTO VILELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.507.312, domiciliado en la Calle Palmasola, entre calles Proyecto y Cuba, casa N° 48, de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES PLINIO JAVIER CALDERA Y GUILLERMO APONTE, venezolanos, mayores de edad, Inpreabogado Nros. 211.846 y 35.897.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)

Por distribución de fecha 02/07/2018, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, recibió pretensión de DESALOJO (VIVIENDA) , presentada por las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ Y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 3.832.649 y N° V-7.474.861, respectivamente, domiciliadas en la calle La Paz, entre calles Millar y Proyecto, casa N° 41-1, de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, debidamente asistidas por el Abogado en ejercicio EUDES CAMACHO ALVARADO, Inpreabogado Nº 154.298, domiciliado en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón; contra el ciudadano (a): ALFREDO COROMOTO VILELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.507.312, domiciliado en la Calle Palmasola, entre calles Proyecto y Cuba, casa N° 48, de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón; solicitan al Tribunal que de conformidad con los ordinales 1° y 2° del artículo 91 de la ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda y 92 de la misma Ley.
En fecha 09/07/2018, se le dio entrada quedando anotada bajo el Número: 2021 de acuerdo a la nomenclatura llevada por este Juzgado, y se admitió la presente demanda ordenándose librar Boleta de Citación al demandado de autos, y entregándose al alguacil para su práctica.
En fecha 16/07/2018, comparecieron las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, quienes mediante diligencia otorgaron Poder Apud Acta al abogado en ejercicio EUDES CAMACHO ALVARADO, Inpreabogado N° 154.298, y en la misma fecha se ordeno agregarla a los autos.
En fecha 20/09/2018, consta en autos la consignación del alguacil mediante la cual hace saber al tribunal que practico la citación personal al demandado de autos.
En fecha 02/10/2018, se llevó a cabo la audiencia de mediación mediante la cual ambas partes intervinientes en este proceso llegaron a un acuerdo para establecer el precio del inmueble y solicitaron al Tribunal difirieran dicha audiencia para dentro de un lapso de quince (15) días calendarios, a fin de presentar una propuesta que ponga fin al proceso.
En fecha 18/10/2018, llegada la oportunidad para darle continuidad a la audiencia de mediación se llevó a cabo la misma, consignando la representación judicial de la parte actora informe de avaluó, asimismo ambas partes llegaron a un acuerdo de realizar una opción de compra - venta del inmueble objeto de la presente acción, con la salvedad de que hasta tanto no se firme dicha opción el juicio continuara su curso legal.
En fecha 08/11/2018, consta en autos escrito de contestación a la demanda suscrito por el ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PLINIO JAVIER CALDERA ROSILLO y en la misma fecha se ordeno agregarla a los autos.
En fecha 20/11/2018, este Tribunal procedió de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a establecer los puntos controvertidos.
En fecha 27/11/2018, consta en autos escrito de Promoción de Pruebas suscrito por la Representación Judicial de la parte demandante y, en la misma fecha auto mediante el cual este Tribunal pasa a admitir las pruebas presentadas.
En fecha 04/12/2018, el Tribunal mediante auto deja constancia que no comparecieron los testigos fijados, en tal sentido se declararon desiertos.
En fecha 06/12/2018, consta diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora mediante la cual solicita nueva oportunidad para la evacuación de los testigos CRISTINA VERONICA ARIAS PAEZ y ENDER ENRIQUE DE LEON PAZ, y en la misma fecha el tribunal ordeno proveer lo solicitado.
En fecha 13/12/2018, consta en autos la declaración de los testigos promovidos por la parte actora ciudadanos: CRISTINA VERONICA ARIAS PAEZ y ENDER ENRIQUE DE LEON PAZ.
En fecha 07/01/2019, se revocó por contrario imperio el auto de fecha 27/11/2018 y todas las actuaciones que corren insertas relacionadas a la admisión de las pruebas, en razón a ello se ordeno dejar sin efecto oficios relacionados a las pruebas de informes. En el mismo asunto se ordeno admitir las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte actora, las cuales serán evacuadas el mismo día de la audiencia oral de juicio, asimismo se ordeno librar nuevamente los oficios correspondientes a las pruebas de informes.
En fecha 10/01/2019, se ordenó agregar a las actas oficio N° 6990-095 de fecha 09/01/2019 proveniente del REGISTRO PUBLICO DE MIRANDA CORO ESTADO FALCON.
En fecha 25/01/2019, se ordenó agregar a las actas oficio N° 6990-097 de fecha 25/01/2019 proveniente del REGISTRO PUBLICO DE MIRANDA CORO ESTADO FALCON.
En fecha 28/01/2019, este Tribunal procedió a fijar la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia oral de juicio.
En fecha 05/02/2019, en virtud de haber sido designado como Juez Temporal en este Tribunal el Abogado Hermes Pirona, el mismo se avoca al conocimiento de la presente causa.
En esa misma fecha, compareció el ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, quien mediante diligencia otorgó Poder Apud Acta a los abogados en ejercicio PLINIO JAVIER CALDERA ROSILLO, Inpreabogado N° 211.846 y GUILLERMO ENRIQUE APONTE VILLARROEL, Inpreabogado N° 35.897.
En fecha 21/02/2019, vista la diligencia que antecede este Tribunal ordeno agregarla a los autos.
En esa misma fecha, mediante auto el Tribunal en virtud de no haber sido admitidas en su oportunidad las pruebas documentales presentadas por la representación judicial de la parte accionada, ordenó admitirlas salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 22/02/2019, oportunidad fijada por este Tribunal para la Celebración de la Audiencia de Juicio, la misma se llevó a cabo, dejándose constancia en Acta de la comparecencia del Abogado EUDES CAMACHO ALVARADO, Apoderado Judicial de las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, evacuándose las pruebas presentadas por las mismas, asimismo dejándose constancia de la comparecencia de los Abogados PLINIO CALDERA y GUILLERMO APONTE, Apoderados Judiciales del ciudadano ALFREDO COROMOTO VIELA, evacuándose igualmente las pruebas presentadas por dicha parte. Finalmente, y de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal dictó el fallo declarando Con Lugar la presente demanda de Desalojo de Vivienda.
Finalmente, llegada la oportunidad para extender por escrito el fallo completo, según el artículo 121 de la Ley de Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quien aquí decide, se pronuncia tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

La parte actora, ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, representadas por el profesional del derecho EUDES CAMACHO ALVARADO, accionan el DESALOJO (VIVIENDA), alegando en sus condiciones de propietarias y arrendadoras de un inmueble de vivienda distinguido con el N° 48, ubicado en la calle Palma Sola entre calle Cuba y Proyecto, Sector San Nicolás, en esta ciudad de Santa Ana de Coro, jurisdicción de La Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del estado Falcón, condición que se evidencia según consta en documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 24/03/2011, bajo el numero 2011.1385, asiento registral 1 del Inmueble matricula numero 338.9.10.3.274 y corresponde al libro de folio real del año 2011, de venta que les realizara la ciudadana BLANCA NICOLASA HERNANDEZ DE BUENO.
Que en fecha 15/10/2007, suscribió contrato de arrendamiento la ciudadana BLANCA NICOLASA HERNANDEZ DE BUENO, propietaria anterior y madre de las ciudadanas actuantes en este proceso con el ciudadano VILELA ALFREDO COROMOTO, para el uso y disfrute de las actividades propias de servicio de Vivienda, y en contraprestación la obligación de cancelar mensualmente el canon de arrendamiento correspondiente establecido en la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00), teniendo vigencia de un año hasta el 15/10/2008, la cual posteriormente quedo como contrato a tiempo indeterminado.
Que en el mes de Septiembre del año 2011, se le ofreció al ciudadano demandado una oferta de venta a través de un acta levantada por el Consejo Comunal ”CUNA DE ALI PRIMERA“ en la cual el demandado de autos alego no poseer los recursos necesarios para adquirir la propiedad, sin embargo, posteriormente solicitaron una oferta real de pago ante el Tribunal Segundo de Municipio Miranda de esta circunscripción judicial en fecha 14/12/2017, identificado con el número de expediente numero 072-2017, en la cual llegada la oportunidad para dar contestación a dicha solicitud acepta la oferta real de venta, más sin embargo, la misma no se llega a materializar.
Que aún cuando el contrato fue celebrado a tiempo determinado conforme se establece en la cláusula segunda, hasta la presente fecha no se ha ejercido alguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega del inmueble, pero sí la preferencia hacia el arrendatario conforme a lo establecido en el artículo 131 de la Ley de Alquileres de Vivienda, es decir, que una vez agotada la vía amistosa, el arrendatario continuó y continúa ocupando el inmueble hasta la presente fecha, operando en consecuencia, la tácita reconducción del contrato, convirtiendo la relación contractual a tiempo indeterminado conforme a lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, tal y como lo reconoció el arrendatario ante el Tribunal que hoy conoce del procedimiento de desalojo de vivienda, y así pide se declare.
Aunado a lo antes expuesto, alega la parte actora la violación de la clausula tercera del contrato de arrendamiento, la cual establece el pago del canon de arrendamiento acordado en Ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), a cuya cancelación estaba obligado el arrendatario dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, ello en virtud de que al pasar a ser un contrato por tiempo indeterminado, este como única variante debía cancelar la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), incurriendo en insolvencia desde el mes de noviembre de 2015 hasta el mes de junio de 2018, así como la necesidad que tiene un hermano de habitar la vivienda.
Es por lo que, fundamenta su acción en los artículos: 91 numerales 1 y 2, y 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que en virtud de las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas acude a demandar, como en efecto demanda, por desalojo de inmueble al ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal al DESALOJO del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.
Que estima la presente acción a los efectos de la competencia del Tribunal, en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.597.600,00), equivalente a DOS MIL NOVECIENTAS NOVENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.998,00 U.T) a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, alega en el acto de contestación a la demanda el ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, que tal y como el demandante de autos lo indicó, le arrendo el inmueble inicialmente la ciudadana Blanca Nicolasa Hernández de Bueno, en el mes de abril del año 2006, aunque se evidencia que este acompaño un contrato de arrendamiento de fecha 15/03/2006. Que posteriormente la prenombrada ciudadana le vendió dicho inmueble a sus hijas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, por medio de instrumento Compra - Venta Protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 24/03/2011 bajo el numero 2011.1385, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el numero 338.9.10.3.274 que corresponde al libro de folio real del año 2011, siendo dicho documento promovido en el libelo de la demanda y del cual se desprende el reconocimiento que este hace sobre la propiedad de las ciudadanas up supra identificadas.
Asimismo, alega que posteriormente de haber firmado contrato de arrendamiento con la ciudadana Blanca Nicolasa Hernández de Bueno han transcurrido hasta la fecha doce (12) años configurándose un contrato a tiempo indeterminado, de igual forma alega que la oferta de venta referida en fecha 2009 se le hizo difícil pagarla ya que sus ingresos eran muy bajos, y que con referencia al pago de los cánones de arrendamientos que la parte demandante hace mención en el libelo de la demanda que no cancelo este alega que en todo sentido es falso ya que no han querido recibirlo acompañando su escrito con recibos de pago de fechas 05 de Noviembre de 2009, 15 de Abril de 2010, 15 de Diciembre de 2010, 15 de Octubre de 2011, 15 de Noviembre de 2011, 15 de Marzo de 2012, 15 de Abril de 2012, 15 de Mayo 2012, 15 de Junio de 2012, 15 de Julio de 2012, 15 de Agosto de 2012, 15 de Septiembre de 2012, 15 de Octubre de 2012, 15 de Noviembre de 2012, 15 de Diciembre de 2012, 15 de Enero 2013, 15 de Febrero 2013, 15 de Marzo de 2013, 15 de Abril de 2013, 15 de Mayo de 2013, 15 de Junio de 2013, 15 de Julio de 2013, 15 de Junio de 2015, 15 de Julio de 2015, 15 de Agosto de 2015 y 15 de Septiembre de 2015.

Ahora bien, celebrada como fue la Audiencia de Mediación y establecidos los puntos controvertidos, como son el inicio de la relación arrendaticia y, la insolvencia o no de la parte demandada en los meses reclamados por el accionante de autos, procede éste Juzgador al análisis del acervo probatorio aportado por las partes para la resolución de la presente controversia.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

PRUEBAS DOCUMENTALES
Reproducen, promueven y hacen valer:
1. Documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 24/03/2011, bajo el numero 2011.1385, asiento registral 1 del Inmueble matricula numero 338.9.10.3.274 y corresponde al libro de folio real del año 2011; Este instrumento por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada y expedido por un funcionario público con todas las solemnidades legales, adquiere el carácter de fidedigno que le confiere el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y del cual se desprende la titularidad del bien inmueble cuyo Desalojo se demanda, en consecuencia, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y, así se establece.
2. Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos BLANCA HERNANDEZ DE BUENO y ALFREDO VILELA; Por tratarse de un documento privado, que no fue tachado ni impugnado por la contraparte, tal como lo establece el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes, en consecuencia, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio y, así se establece.
3. Acta levantada por el consejo comunal (Cuna de Ali Primera) como oferta de venta; Este instrumento por tratarse de un documento privado emanado de terceros, el cual no fue ratificado en la audiencia de juicio a través de testigos tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador no le otorga valor probatorio alguno y, así se establece.
4. Actas de nacimiento de las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ; Estos instrumentos por tratarse de documentos públicos que no fueron impugnados por la parte demandada y expedidos por un funcionario público con todas las solemnidades legales, adquiere el carácter de fidedigno que le confiere el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, de los cuales se desprende el vínculo filiatorio con la ciudadana BLANCA HERNÁNDEZ DE BUENO, con quien inicialmente contrato el hoy demandado de autos, razón por la cual quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y, así se establece.
5. Copia simple de la Providencia Administrativa N° 00-24-2012 de fecha 16/03/2012 proveniente del Ministerio de Hábitat y Vivienda Dirección General de Inquilinato; Este instrumento por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada y expedido por un funcionario público con todas las solemnidades legales, adquiere el carácter de fidedigno que le confiere el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y del cual se evidencia que ciertamente, se dio cumplimiento al procedimiento previo contemplado por los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, razón por la cual quien aquí decide le otorga todo el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y, así se establece.
6. Copia simple de la Oferta real de Venta realizada a través del Tribunal Segundo del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial en fecha 14/12/2017; Este instrumento por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada y expedido por un funcionario público con todas las solemnidades legales, adquiere el carácter de fidedigno que le confiere el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de la cual se desprende dicha oferta realizada por las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ al ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, quien acepta el ofrecimiento y reconoce como propietarias a las prenombradas ciudadanas, razón por la cual quien aquí decide le otorga todo el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, y así se establece.
7. Carta de aceptación de preferencia ofertiva del ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, realizada a través del Tribunal Segundo del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial; Este instrumento forma parte de la Oferta Real de Venta la cual ya fue valorada y, así quedó establecido.
PRUEBAS TESTIMONIALES
Con fundamento en el artículo 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promueve como testimoniales a los ciudadanos:
1. CRISTINA VERONICA ARIAS PAEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.704.203.
2. ENDER ENRIQUEZ DE LEON PAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.732.356.
Con relación a dichas Testimoniales, las mismas se desechan en virtud de lo previsto por el artículo 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala expresamente que con el escrito libelar deberá indicarse si se presentaran oportunamente testimoniales que participaran en el proceso, ello en concordancia con lo establecido en el artículo 113 de la misma Ley, que dispone que las pruebas documentales y testimoniales sobrevenidas a la interposición de la demanda o su contestación, según el caso, deberán justificarse ante el Juez o Jueza los motivos por los cuales no se hizo en su oportunidad legal correspondiente, en razón de no constar en autos ni su promoción en el libelo ni la justificación de su omisión y, así se establece.
PRUEBAS DE INFORMES
De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y el primer aparte del artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicita Prueba de Informes dirigidos al Servicio autónomo de Registros y Notarias (SAREN), específicamente al Registro inmobiliario del Municipio Miranda del estado Falcón; Este instrumento por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada y expedido por un funcionario público con todas las solemnidades legales, adquiere el carácter de fidedigno que le confiere el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de la cual se desprende que efectivamente el ciudadano JOSE GREGORIO BUENO HERNANDEZ, hermano de las hoy demandantes, no posee ningún inmueble registrado a su nombre, razón por la cual quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y, así se establece.
DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA
Invoca el principio de la comunidad de la prueba para promover los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento consignados por la parte demandada, los cuales considera útiles, necesarios y pertinentes para demostrar que el ciudadano ALFREDO VILELA no cancela los cánones de arrendamiento desde el 15/09/2015 violando así el contrato suscrito por las partes intervinientes en este proceso; Por tratarse la Comunidad de la Prueba no de una Prueba como tal sino de un Principio, el cual establece que la prueba una vez incorporada legalmente a los autos debe tenérsele en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho sobre el cual versa, sea que resulte favorable a quien la propuso o al adversario, que bien puede invocarla, más no utilizarla como medio probatorio, es por lo que este Juzgador se abstiene de emitir un pronunciamiento hasta tanto no valore las pruebas presentadas por la parte demandada, dentro de las cuales se encuentran los recibos de pago de los que se quieren servir las demandantes de autos, lo cual hará a continuación.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
PRUEBAS DOCUMENTALES
Reproduce las pruebas documentales descritas de la siguiente manera:
1. Con la letra “A” Contratos de Arrendamiento: A y A.1; En lo que respecta al Contrato de Arrendamiento acompañado con la letra (A) por tratarse de un documento privado, que no fue tachado ni impugnado por la contraparte, tal como lo establece el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende no sólo la relación arrendaticia existente entre las partes, lo cual ya fue objeto de valoración sobre las pruebas documentales presentadas por la parte demandante y que es el mismo que acompaña el demandado de autos con la letra (A.1), sino además su verdadera fecha de inicio, es decir, a partir del 15-09-2006, en consecuencia, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio y, así se establece.
2. Notificación de Desalojo letra “B” – B, B.1 y B.2; Aún cuando se trata de documentos privados, que no fueron tachados ni impugnados por la contraparte, tal como lo establece el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, las notificaciones acompañadas con las letras (B) y (B.1) no fueron firmadas por la persona a quien se les atribuía tal como lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil, razón por la cual este juzgador no les otorga valor probatorio alguno, a excepción de la notificación acompañada con la letra (B.2) que sí fue debidamente firmada por el ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA QUERO, y por lo tanto, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio y, así se establece.
3. Informe de Bomberos con la letra “C” – C y C.1; Con respecto al Informe de Bomberos acompañado con la letra (C) aún cuando se trata de un documento público que no fue impugnado por la parte demandante y expedido por un funcionario público con todas las solemnidades legales, adquiriendo el carácter de fidedigno que le confiere el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, observa quien aquí decide que del mismo se desprende el estado de la vivienda objeto de la presente acción de Desalojo, más su promovente no manifestó en la oportunidad correspondiente la utilidad, necesidad y pertinencia de tal prueba, aunado al hecho de que no se relaciona con los puntos controvertidos fijados por este Tribunal, se desecha por impertinente, ya que nada aporta a la resolución del presente conflicto y, así se establece. Y con respecto a la documental acompañada con la letra (C.1) la misma ya fue objeto de valoración sobre las pruebas documentales presentadas por la parte demandante y, así quedó establecido.
4. Recibos de Pagos de Alquiler con la letra “D” – desde la D hasta la D.25; Por tratarse de instrumentos privados, que no fueron tachados ni impugnados por la contraparte, tal como lo establece el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y de los cuales se evidencia que ninguno de esos pagos corresponde a los meses reclamados como insolventes, en consecuencia, quien aquí decide les otorga pleno valor probatorio y, así se establece.
5. Con la letra “E” Acta Conciliatoria entre las partes; Aún cuando se trata de un documento privado, que no fue tachado ni impugnado por la contraparte, tal como lo establece el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende un convencimiento celebrado entre las partes, el mismo no se relaciona con los puntos controvertidos fijados por este Tribunal, en consecuencia, se desecha por impertinente ya que nada aporta a la resolución del presente conflicto y, así se establece.

Seguidamente y, valoradas como han sido las pruebas presentadas por ambas partes intervinientes en el presente juicio, éste Juzgador pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
En materia procesal constituye principio esencial el dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.
En este sentido, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” (Subrayado de este Tribunal).
De una revisión al escrito libelar, la parte accionante funda su pretensión de Desalojo en las causales 1 y 2 contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y 92 de la misma Ley. Con respecto a la primera causal invocada relacionada con la falta de pago, alegan que el demandado de autos no cancela el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2015 hasta el mes de junio de 2018. Y con respecto a la segunda causal invocada relacionada con la necesidad justificada de ocupar el inmueble, las mismas manifiestan tener un hermano que no posee vivienda y en consecuencia, necesitar el inmueble objeto de la presente acción.
Ahora bien, contempla la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda específicamente en el ordinal 1 y 2° de su artículo 91 lo siguiente:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (…). Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarara que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un periodo de tres años. El arrendador notificara al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. (…)” (Subrayado de este Tribunal).
Por su parte, el artículo 92 ejusdem dispone:
“El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.“ (Subrayado de este Tribunal).
En este sentido, el autor José González Escorche en su obra Los Nuevos Procedimientos Administrativos y el Proceso Judicial Arrendaticio (Inquilinario) en Venezuela señala con respecto a la Insolvencia en el pago del canon de arrendamiento que, “El legislador, en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece como una causa para el desalojo de la vivienda arrendada la insolvencia del arrendatario o arrendataria cuando haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin. La falta de Pago es la mora del arrendatario o arrendataria, y se penaliza cuando existe sin causa justificada, es decir, si proviene de la negligencia u otra causa no excusable del arrendatario o arrendataria. El presupuesto procesal para su procedencia es que la mora sea de cuatro cánones de arrendamiento mensual y se haya vencido el plazo establecido en el artículo 67 de la prenombrada Ley, es decir, los primeros cinco días hábiles al vencimiento del cuarto mes. La mora del arrendatario o arrendataria viola su obligación de pagar al día el canon de arrendamiento como se establece en el artículo 42, también de la prenombrada Ley, pues, se le concede el derecho al arrendador a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato (…). La prueba pertinente que tiene el arrendatario o arrendataria para probar el canon de arrendamiento es el recibo del depósito emitido por el banco cuando lo deposita en la cuenta corriente que aperturo el arrendador para tal fin (artículo 68 de la prenombrada Ley). Igualmente con el recibo de pago del canon de arrendamiento que le entregue el arrendador, salvo que se hubiese pactado que este se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario o arrendataria como por ejemplo, con el respectivo recibo del depósito en la cuenta corriente propiedad del arrendador o de la persona por él autorizada para recibirlo. La excepción a la insolvencia del arrendatario o arrendataria por falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento mensual está establecida en el ya mencionado artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, donde se prevé que no se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente aperturada para tal fin, en cuyo caso no podrá demandar la falta de pago y no podrá solicitar al arrendatario o arrendataria el incumplimiento de sus obligaciones hasta que abra nuevamente la cuenta corriente y el cómputo del plazo para el pago de los cuatro cánones de arrendamiento insolutos (o más) comenzará a correr desde el momento en que esta se encuentre operativa lo que se comprobará con la constancia que emita la respectiva institución bancaria…”. De igual forma, señala con respecto a las Causas Justificadas para tal Falta de Pago (Artículo 34 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) que, “Las causas justificadas por la falta del pago del canon de arrendamiento, establecido en el numeral primero del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda son los siguientes: 1) Cuando el arrendatario o arrendataria padezca de una enfermedad grave en estado terminal; 2) Cuando el arrendatario o arrendataria le sea declarado una incapacidad temporal por parte del Instituto Nacional de los Seguros Sociales; 3) La insolvencia económica por un período de cuatro meses consecutivos y comprobables; 4) La insolvencia económica por un período de cuatro meses consecutivos de adultos mayores. Ahora bien, si la solvencia del adulto mayor es definitiva, el estado deberá proveerle un asilo de conformidad con la legislación que regula la materia; y 5) Cuando el arrendatario o arrendataria se insolvente debido a una causa de fuerza mayor o caso fortuito y sea comprobado.” (Subrayado de este Tribunal).
Por otro lado, con respecto a la Ocupación Justificada de la Vivienda por parte del Propietario señala que, “(…) El fundamento de esta causal consiste en el estado de necesidad del propietario o propietaria o del pariente consanguíneo de habitar la vivienda arrendada, aunque el contrato de arrendamiento lo haya celebrado otra persona en su nombre. O la forma como se haya celebrado el contrato (tiempo determinado o indeterminado, verbal o por escrito). (…) Los presupuestos de procedencia del desalojo por esta causal exige la existencia de una relación arrendaticia sea verbal o por escrito, a tiempo determinado o indeterminado, la cualidad de propietario de la vivienda arrendada y la necesidad justificada del propietario para ocupar el inmueble, los cuales se prueban con los medios probatorios consagrados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil e incluso por medio de la prueba libre. (…)” (Subrayado de este Tribunal).
En este mismo sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero en obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario expresa que, “…La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…” (Subrayado de este Tribunal).
En el caso que nos ocupa, se observa que consta en autos Contratos de Arrendamientos distinguidos con el número 2 y la letra A, respectivamente, que prueban la relación arrendaticia existente con la parte demandada y la fecha en que ésta se inició; Notificación distinguida con la letra B.2, donde se puede apreciar que el demandado tenía conocimiento de que la ciudadana BLANCA HERNÁNDEZ DE BUENO, solicitaba la entrega de su vivienda; y, Recibos de Pagos de los cuales se evidencia que ninguno corresponde a la cancelación de cánones de los meses demandados como insolventes.

Por otro lado, resulta menester destacar que, si bien el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece la nulidad sin necesidad de accionar la vía judicial, de toda aquella venta realizada a un tercero sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria con el fin de que éste o ésta ejerza su derecho a la preferencia ofertiva, no es menos cierto que, aún cuando la Oferta que se le hiciere al arrendatario se hiciera en el año 2017, siendo que la venta del inmueble objeto de la presente acción de Desalojo, realizada por la ciudadana BLANCA HERNANDEZ DE BUENO a sus hijas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, fue en el año 2011, de acuerdo con el artículo 92 ejusdem al determinarse que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.
En este orden de ideas, la parte accionada en la etapa probatoria correspondiente, trae al proceso recibos o comprobantes de pagos emitidos por el accionante durante la relación arrendaticia, con los cuales pretendía probar su invocado estado de solvencia, tras haber alegado que dicho retardo se debía a la negativa del arrendador a recibirle los pagos, siendo que esta forma de actuación de la parte accionada constituye una violación a las reglas procesales que le impone la Ley para ejercitar su derecho de defensa, por cuanto sólo debe el Juez atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder suplir argumentos de hechos no alegados ni probados (Artículo 12 Código de Procedimiento Civil y Artículo 107 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda).
Por lo que, al no evidenciarse de dichos recibos o comprobantes, el pago oportuno de las pensiones arrendaticias conforme a los términos establecidos contractualmente, y tomando en cuenta que los mismos fueron realizados en forma irregular, ya que de los recibos consignados como medios de prueba se desprende no solo que los meses a los cuales hace referencia la accionante como no solutos, es decir, desde el mes de noviembre de 2015 hasta el mes de junio de 2018, no aparecen justificados, sino que además los que justifica no son consecutivos, violenta con ello el accionado una de las obligaciones principales que la ley le impone, como es el pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato, es decir, en los cinco (5) primeros días de cada mes, y en consecuencia, quedando probado en su mérito el hecho afirmado, como lo es la falta de pago por más de cuatro (4) pensiones arrendaticias sin causa justificada, tal como lo contempla el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley Especial, al existir un claro estatus de insolvencia imputable enteramente al arrendatario, quien dejó de pagar de forma consecutiva dichas pensiones y, así se establece.
Por su parte, en lo que respecta a la segunda causal invocada para pedir el Desalojo de Inmueble, como lo es la del ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, referida a la necesidad justificada del arrendador, o un familiar de este, de ocupar el inmueble arrendado, es exige la ley especial en el Parágrafo único del mismo artículo que, el arrendador demuestre por medio de prueba contundente ante la autoridad Administrativa o Judicial, dicha necesidad de ocupar el inmueble.
En este sentido, observa este Juzgador que las accionantes desde el inicio del trámite administrativo cumplido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, han venido exigiendo la restitución del inmueble para ser ocupado por su hermano, alegando la necesidad que tiene este último de una vivienda por no tener donde vivir, salvo el inmueble dado en arrendamiento, viniendo a representar ello el otro motivo para accionar ante esta instancia Judicial, y respecto al cual nada probó el demandado de autos que pudiera desvirtuarlo.
Por último, al no venir dada esta causal de necesidad por razones económicas, sino sustentar su naturaleza en una necesidad puesta de manifiesto por las propietarias del inmueble objeto de la presente acción de Desalojo, a un pariente cercano (en el caso bajo estudio su Hermano), y siendo que riela en las actas que conforman el presente expediente prueba fehaciente y contundente como fue la compraventa traída al proceso a través de la prueba de informes, es lo que justifica en criterio de este sentenciador, la procedencia del Desalojo, por determinarse que se encuentra suficientemente acreditada y probada la pretensión hecha valer en el proceso, en lo que respecta a la causal de la Necesidad Justificada de ocupar el inmueble litigioso y, así se establece.
En consecuencia, analizadas las pruebas aportadas por la Representación Judicial de la parte actora, presentadas durante todo el proceso y evacuadas en la Audiencia de Juicio, queda demostrada la existencia de un Contrato de Arrendamiento que se convirtió a Tiempo Indeterminado, y la morosidad en la cual incurrió la parte demandada en cuanto a la falta de pago, de conformidad como se establece en el artículo 91 ordinal 1 y 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda al no acudir al Órgano competente como la Superintendencia Nacional de los Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) para realizar las respectivas consignaciones y, finalmente aunado a la necesidad que tiene el hermano de las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, de ocupar el inmueble objeto de la presente Demanda de Desalojo, lo cual fue un hecho probado por la parte actora ante este Tribunal a través del documento de compraventa el cual fue solicitado mediante la prueba de informes que no fue atacada por la parte demandada, trae como consecuencia que la presente demanda de Desalojo prospere y, así debe declararse.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE VIVIENDA, intentada por el ciudadano EUDES CAMACHO ALVARADO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 154.298, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-3.832.649 y V- 7.474.861, respectivamente, en contra del ciudadano ALFREDO COROMOTO VILELA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.507.312, representado por los Abogados PLINIO JAVIER CALDERA ROSILLO y GUILLERMO ENRIQUE APONTE VILLARROEL, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 211.846 y 35.897, respectivamente. En consecuencia se ACUERDA:
PRIMERO: La entrega material por parte del demandado ALFREDO COROMOTO VILELA, a las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, del bien inmueble objeto de la presente acción, constituido por un bien inmueble (vivienda) ubicado en la Calle Palmasola, entre Calle Cuba y Proyecto, signada con el N° 48, sector San Nicolás de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, cuyos linderos son:NORTE: Calle Palmasola, que es su frente, con una extensión de VEINTE METROS CON NOVENTA CENTIMETROS (20,90 Mts.); SUR: Su fondo, con terreno que es o fue de José Gregorio Bueno Hernández, con VEINTIUN METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (21,80 Mts.); ESTE: Con Casa que es o fue de María Navarro, con una extensión de DIECISEIS METROS SETENTA CENTIMETROS (16,70 Mts.); y, OESTE: Con Casa que es o fue de Juana Yaris, con una extensión de DIECISEIS METROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS (16,55 Mts.), y que le pertenece a las ciudadanas ZOE COROMOTO BUENO HERNANDEZ y XIOMARA GREGORIA BUENO HERNANDEZ, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 24-03-2011, bajo el Nº 2011.1385, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.3.274 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, libre de bienes y personas.-
SEGUNDO: Al pago de los cánones de arrendamientos insolutos.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en Santa Ana de Coro, a los veintisiete (27) días del mes de Febrero del año Dos Mil Diecinueve (2019). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Cúmplase.-
El Juez Temporal

Abg. HERMES ANTONIO PIRONA
El Secretario

Abg. RENNY JOSE RINCON

Nota: En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:25 p.m., previo el anuncio de ley. Conste.
El Secretario

Abg. RENNY JOSE RINCON

EXP. 2021