TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: MARITZA MOLINET DE FARIÑAS.
Representada por los profesionales del
derecho CAROLINA DE LOS ANGELES
MARTINEZ ACOSTA y JESÚS MARDEN
AMARO ALCALA.
DEMANDADO: JOSE RAMON CHAVEZ GONZALEZ.
PRETENSIONES: DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA: 20 DE FEBRERO DE 2019.
EXPEDIENTE: N° 18-5975.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
El día veinticuatro (24) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), se admitió demanda contra el ciudadano: JOSÉ RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-8.637.009, asistido por la profesional del derecho OLIMPIA SULBARAN, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nº 37.602; intentada por la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-3.872.069, actuando en su condición de propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido con el Nº. 1, ubicado en la planta baja del edificio “HERMANOS MOLINET”, avenida Arismendi de la ciudad de Cumanà, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, domiciliada en la calle Rojas, cruce con avenida Bermúdez, edificio BND., piso 3, oficina 3-1, Cumanà, Municipio Sucre del Estado Sucre, representado por los profesionales del derecho CAROLINA DE LOS ANGELES MARTINEZ ACOSTA y JESUS MARDEN AMARO ALCALA., venezolanos, mayores de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogados) bajo los Ns. 63.991 y 51.594, respectivamente y domiciliados en la calle Rojas, cruce con avenida Bermúdez, edificio BND., piso 3, oficina 3-1, Cumanà, Municipio Sucre del Estado Sucre.

Las pretensiones son:
1°. EL DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por un Local Comercial, distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio “HERMANOS MOLINET”, situado en la avenida Arismendi de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, que la actora arrendó al demandado, para ejercer y desarrollar actividades de lícito comercio.
El actor acompañó al libelo de la demanda, copia del contrato simplemente privado que celebró con el demandado para el arrendamiento del inmueble (local comercial), por el tiempo determinado de Seis (06) meses, contados a partir del día primero (01) de agosto del año dos mil siete (2007), hasta el día primero (01) de febrero del año dos mil ocho (2008), y si el arrendatario quiere seguir arrendado el inmueble, se hará un nuevo contrato si en ello estuviesen de acuerdo (anexo “A”). Vencido dicho lapso se realizó un nuevo contrato de manera verbal por el lapso de dos (02) años. Luego de transcurrido ese tiempo las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de Tres (03) años, contados desde el primero (01) de enero de dos mil diez (2010) hasta el día primero (01) de enero de dos mil trece (2013) (anexo “B”), prorrogable por un lapso igual. Una vez culminado este lapso las partes realizan un nuevo contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 28 de enero de 2013, ante la Notaría Pública de Cumanà, inserto bajo el Nº. 70, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el lapso de Un (1) año, con un canon de arrendamiento de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo), prorrogable por un lapso igual, es decir, por un (1) año mas, previo acuerdo entre las partes (Anexo “C”). Ahora bien, una vez pasado ese año, se realiza un nuevo contrato de arrendamiento privado, por un (1) año, contado desde el día primero (01) de enero del año dos mil catorce (2014) hasta el primero (01) de enero del año dos mil quince (2015), fijándose un canon de arrendamiento de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) (Anexo “D”). Una vez finalizado este contrato, se le informó por medio de telegrama de fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil quince (2015), al ciudadano José Ramón Chávez González (arrendatario) que el contrato de arrendamiento celebrado no será renovado y que una vez cumplida la prorroga legal correspondiente debe entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que fue recibido (Anexo “F”). De igual modo el ciudadano arrendatario, ciudadano José Ramón Chávez González, fue notificado en fecha quince (15) de marzo del año dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, donde se le indicó que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes so será prorrogado y que debía entregar el inmueble (Anexo “G”). También consigna la parte actora consignación arrendaticia hecha por el ciudadano José Ramón Chávez González, por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha cuatro (04) de julio del año dos mil dieciséis (2016), signado con el número 16-666, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), correspondiente al mes de julio del año dos mil dieciséis (2016), así como los montos de los cánones posteriores mientras dure la relación arrendaticia (Anexo “J”). Igualmente consigna la parte actora, Acta de Audiencia Única de Conciliación, de fecha Veinticuatro (24) de Febrero del año dos mil quince (2015), realizada por ante la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE-SUCRE), donde las partes acordaron un ajuste del canon de arrendamiento y el mismo fue incrementado de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) a Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,oo). (Anexo “k”).
Considera la demandante que la conducta desplegada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, durante la relación arrendaticia del referido inmueble (Local Comercial), obliga a la solicitud del cumplimiento de la Ley y por ende EL DESALOJO DEL INMUEBLE POR INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, visto que desde el mes de Enero del año dos mil quince (2015), empezó a realizar depósitos con diferencias en el pago del canon de arrendamiento, sumando hasta la presente fecha Cuarenta (40) meses sin pagar el monto acordado como canon de arrendamiento. Demanda por desalojo del local comercial, antes identificado de conformidad con las causales “A”, “C” y “E” del Artículo 40 y la causal “G” del Artículo 41, ambos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según Gaceta Oficial Nº. 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014; para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En desalojar el Local Comercial dado en arrendamiento y que forma parte de un inmueble de exclusiva propiedad de nuestra mandante, ubicado en Cumaná, avenida Arismendi, Edificio “HERMANOS MOLINET”, local 01, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, por falta de pago de las pensiones arrendaticias a que esta obligado por la Ley.
SEGUNDO: Como consecuencia del desalojo accionado, en desalojar y hacer entrega inmediata del local comercial arrendado, totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió, y solvente en el pago de servicios públicos.
TERCERO: A titulo de indemnización por los daños y perjuicios causados por concepto de lucro cesante y a los fines de evitar un injusto empobrecimiento de quien demanda, solicito que sea condenado el demandado en cancelar los canones insolutos.
CUARTO: Se demanda el pago de las costas y costos procesales.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha Trece (13) de Noviembre de dos mil dieciocho (2018), en la oportunidad legal para hacerlo, la parte demandada, ciudadano JOSÉ RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, asistido por la profesional del derecho, ciudadana OLIMPIA SULBARAN, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el N° 37.602, contestó la demanda de la manera siguiente:

1. HECHOS NEGADOS:
Es el caso que la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, ya identificada, me demanda el desalojo del local comercial que actualmente arriendo, manifestando que la causal del mismo es por falta de pago de cuarenta meses de arrendamiento, cuando desde la fecha del último contrato de arrendamiento privado vigente para ambas partes, se esta cancelando el monto acordado de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), monto este expresado en bolívares fuertes, el mismo era depositado inicialmente en la cuenta bancaria de la ciudadana propietaria del local comercial, pero es el caso, que la mencionada ciudadana no me acepto los pagos correspondientes al canon de arrendamiento, y yo bajo temor de quedar insolvente decidí acudir ante su competente autoridad a los fines de consignar los canones correspondientes, tal y como lo expresa el Decreto Nº. 40.418 del veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014), correspondiente a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En atención a lo antes expuesto relacionado con el objeto de la demanda por desalojo, en el libelo de la demanda, no debo cancelar diferencia de canones de arrendamiento, y de hecho la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, ya identificada, manifestó en la notificación judicial que me realizó en fecha Veintitrés (23) de febrero del año dos mil dieciséis (2016), correspondiente al expediente Nº. 16-8084, que corre inserta en el expediente 18-5975, folio 70, marcado “B”, siendo evacuada el quince (15) de marzo del año dos mil dieciséis (2016), que el canon de arrendamiento era de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), monto este expresado en bolívares fuertes. Aunado a ello en fecha anterior veintitrés (23) de octubre del año dos mil quince (2015), recibí telegrama en el cual me manifestaba la ciudadana propietaria del local comercial, que no pensaba renovar el contrato de arrendamiento y de igual manera manifiesta que diera uso a la prorroga legal establecida, debiendo prevalecer las mismas condiciones que fueron pautadas en el contrato que se encontraba vigente para el momento, por lo que Rechazo y Contradigo tal alegato de solicitud de pago de diferencia de cánones de arrendamiento por Cuarenta (40) meses, debido a que era de pleno conocimiento tanto de la arrendadora como de mi parte como arrendataria, que el canon mensual sería de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), monto este expresado en bolívares fuertes.
Ahora bien realizando un análisis a los alegatos esgrimidos por la parte demandante, se observa una confesión de la arrendadora debido a que si bien es cierto en fecha Veinticuatro (24) de Febrero del año dos mil quince (2015), asistimos a la Superintendencia de Precios Justos, la cual firmamos un acta en la que conveníamos el pago de Alquiler de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) a Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,oo), monto este expresado en Bolívares Fuertes. Pero es el caso que posteriormente a la firma de este acuerdo, la ciudadana en cuestión me manifestó que continuara cancelando los Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), (subrayado del Tribunal), por lo que acogiéndome al nuevo acuerdo cancelé de esta forma el canon correspondiente a los años Dos Mil Quince (2015) hasta la actualidad año Dos Mil Dieciocho (2018), (subrayado del Tribunal), tal canon aceptado por la arrendadora, en vista de su notificación judicial de fecha Quince (15) de marzo de dos mil dieciséis (2016).
Manifiesto a este digo Tribunal que por ninguna circunstancia e incurrido en las causales de desalojo previstas en el Artículo 40 del Decreto Nº. 40.418 del Veintitrés de Mayo de dos mil catorce (2014), correspondiente a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ya que nunca he dejado de cancelar cánones de arrendamiento de hecho, me acogí a lo establecido en la mencionada norma y estoy realizando los correspondientes depósitos por concepto de canon de arrendamiento.
Niego, rechazo y contradigo que pueda ser condenado en costas y menos indemnizar daños ocasionados por lucro cesante, debido a que el lucro cesante no está referido a un hecho acontecido sino a un hecho que podría haber acontecido y que no se produjo.

2. HECHOS ADMITIDOS:
Que en fecha Primero (01) del mes de Enero del año dos mil dieciséis (2016), suscribí Contrato de Arrendamiento Privado con la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-3.872.069, propietaria de un Local Comercial ubicado en la avenida Arismendi, Edif. Hermanos Molinet, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, la duración de este contrato de arrendamiento seria de Un (1) año, prorrogable por un plazo igual, previa notificación de las partes, tal y como se evidencia en copia simple del contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” que se encuentra contenido en el expediente Nº. 666, folio catorce (14) por consignación de canon, al igual se estableció un canon mensual de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), monto expresado en bolívares fuertes.

MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA ACTORA
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1. La copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “A”, donde El Arrendador da en arrendamiento a El Arrendatario, por un tiempo de seis (6) meses, contados a partir del Primero (01) de agosto de dos mil siete (2007), hasta el Primero (01) de Febrero de dos mil ocho (2008), un inmueble de su propiedad, constituido por un local, ubicado en la avenida Arismendi, Edif. Hermanos Molinet, local 01, Cumaná, Estado Sucre; se valora como prueba de que en fecha Primero (01) de agosto de dos mil siete (2007), comenzó la relación arrendaticia que da origen a la presentes causa.
2. La copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “B”, donde El Arrendador da en arrendamiento a El Arrendatario, por un tiempo de Tres (3) años, contados a partir del Primero (01) de Enero del año dos mil diez (2010), hasta el día 01 de Enero de dos mil trece (2013); se valora como prueba de que la parte demandante y la parte demandada en el presente juicio, han continuado con la relación arrendaticia del local comercial objeto de la presente demanda.
3. El instrumento (Contrato de Arrendamiento), simplemente privado entre las partes, marcado con la letra “D” y reconocido por la parte demandada, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que la parte actora, ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS (arrendadora), le arrendó al demandado, ciudadano JOSÉ RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ (arrendatario), el inmueble objeto de este fallo, por el tiempo determinado de un (01) año, contado a partir del día Primero (01) de Enero del año dos mil catorce (2014), hasta el día primero (01) de Enero de dos mil quince (2015), en el cual se fijó un canon de arrendamiento de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) mensuales, siendo este el último contrato suscrito por las partes; este juzgador le da pleno valor probatorio.
4. El actor acompañó junto con el libelo de la demanda copia fotostática debidamente certificada, del Telegrama enviado al ciudadano José Ramón Chávez González, de fecha veintitrés (23) de octubre del año dos mil quince (2015), donde se le informa que el contrato de arrendamiento celebrado no será renovado y que una vez cumplida la prorroga legal correspondiente deberá entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que fue recibido, marcado con la letra “F”; el cual este juzgador le da valor probatorio.
5. En fecha quince (15) de marzo del año dos mil dieciséis (2016), el arrendatario José Ramón Chávez González, fue notificado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, donde se le notifica que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no será prorrogado y que por lo tanto deberá entregar el inmueble, marcado con la letra “G”; el cual este juzgador le da valor probatorio.
6. El actor acompañó marcado con las letras “H” e “I” copias certificadas de dos (02) transferencias bancarias del Banco Banesco, cuenta asignada con el código de cuenta cliente Nº 010502870071287126952, a nombre de Maritza Molinet de Fariñas, ambas por un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), con las cuales canceló el arrendatario José Ramón Chávez González, el canon de arrendamiento, el cual este juzgador le da valor probatorio.
7. Promueve el actor marcada con la letra “K” copia certificada del Acta de Audiencia Única de Conciliación realizada por ante LA SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS (SUNDDE), de fecha veinticuatro (24) de febrero del año dos mil quince (2015), contentiva del acuerdo entre las partes donde fue ajustado el canon de arrendamiento e incrementado de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) a ONCE MIL BOLÍAVRES (Bs. 11.000.00), con dicha prueba el actor trata de probar que el ajuste del canon realizado no fue hecho de forma unilateral por parte del arrendador del local comercial, sino de un acuerdo suscrito por las partes contratantes, a esta prueba este sentenciador le da pleno valor probatorio.
8. Promueve el actor marcado con la letra “J”, en copia certificada, legajo de todas la pruebas promovidas ut supra y de la oferta de pago realizada por el arrendatario del local comercial, en fecha cuatro (04) de julio del año dos mil dieciséis (2016), hecha ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, signada con el Nº 16-666; con el objeto de probar que arrendador muy a pesar de haber acordado en fecha veinticuatro (24) de febrero del dos mil quince (2015), un ajuste del canon de arrendamiento en la cantidad de once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00), realizó oferta de pago por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00); a esta prueba quien aquí sentencia le da pleno valor probatorio.

CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE MEDIOS DE PRUEBAS:
9. La parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, promueve y hace valer, constante de cincuenta y seis (56) folios útiles, legajo marcado “J”, acompañando a la demanda interpuesta y cursante en autos, dicho legajo contentivo de la solicitud de oferta de pago de fecha cuatro (04) de julio de dos mil dieciséis (2016), realizada por el demandado de autos ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmeròn del Primer Circuito de la circunscripción Judicial del Estado Sucre, signada con el Nº. 16-666. Dicho legajo de copias certificadas, debidamente consignado acompañando su demanda, contiene las pruebas que promueve la parte actora, las cuales son las siguientes:
“A”, copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado el primero (01) de agosto del año dos mil siete (2007), mediante el cual se le otorgo en arrendamiento al demandado el local Comercial objeto del presente juicio y que culminó en el mes de febrero de dos mil ocho (2008); dicha prueba ya fue valorada.
“B”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por un lapso de Tres (3) años, es decir, desde el primero de enero de dos mil diez (2010), hasta el primero de enero de dos mil trece (2013); dicha prueba ya fue valorada.
“C”, copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado en fecha 28 de enero de 2013, ante la Notaría Pública de Cumana, inserto bajo el Nº. 70, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el lapso de un (1) año, prorrogable por un lapso igual, es decir, por un (1) año más, previo acuerdo entre las partes; ya fue valorado en este fallo.
“D”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito mediante documento privado, por un (1) año, contado desde el primero (01) de enero de dos mil catorce (2014), hasta el primero de enero de dos mil quince (2015), donde fue fijado un canon de arrendamiento de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), dicha prueba ya fue valorada.
“F”, copia certificada del telegrama de fecha 23 de octubre de dos mil quince (2015), dirigido al ciudadano José Ramón Chávez González, arrendatario del local comercial, donde se le informa que el contrato de arrendamiento celebrado no será renovado y que una vez cumplida la prorroga legal correspondiente deberá entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que fue recibido; dicha prueba ya fue valorada.
“G”, copia certificada de la notificación realizada al arrendatario José Ramón Chávez González, donde se le manifiesta que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no será prorrogado y que por lo tanto deberá entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que fue recibido, realizada en fecha quince (15) de marzo de dos mil quince (2015) por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre; dicha pruebe ya fue valorada.-
“H e I”, copia certificada de dos (02) transferencias bancarias del Banco Banesco, cuenta asignada con el código de cuenta cliente Nº 010502870071287126952, a nombre de Maritza Molinet de Fariñas, una de fecha 16-06-2016 Nº de recibo 5941814995 y la otra, de fecha 06-07-2016 Nº de recibo 6049842767, ambas por un monto de bolívares ocho mil (Bs. 8.000,00), con las cuales canceló el arrendatario José Ramón Chávez González, el canon de arrendamiento, dicha prueba ya fue valorada por este sentenciador.
“K”, copia certificada del Acta de Audiencia Única de Conciliación realizada por ante LA SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS (SUNDDE), de fecha veinticuatro (24) de febrero del año dos mil quince (2015), contentiva del acuerdo entre las partes donde fue ajustado el canon de arrendamiento e incrementado de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) a ONCE MIL BOLÍAVRES (Bs. 11.000.00), esta prueba ya fue valorada por este sentenciador.
“J”, copia certificada, legajo de todas la pruebas promovidas ut supra y de la oferta de pago realizada por el arrendatario del local comercial, en fecha cuatro (04) de julio del año dos mil dieciséis (2016), hecha ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, signada con el Nº 16-666; la mencionada prueba ya fue valorada por quien aquí sentencia.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA
CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
La demandada en su escrito de contestación de demanda no promovió prueba alguna, solo se limitó a hacer los señalamientos siguientes: Que en fecha Primero (01) del mes de Enero del año dos mil dieciséis (2016), suscribí Contrato de Arrendamiento Privado con la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-3.872.069, propietaria de un Local Comercial ubicado en la avenida Arismendi, Edif. Hermanos Molinet, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, la duración de este contrato de arrendamiento seria de Un (1) año, prorrogable por un plazo igual, previa notificación de las partes, tal y como se evidencia en copia simple del contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” que se encuentra contenido en el expediente Nº. 666, folio catorce (14) por consignación de canon, al igual se estableció un canon mensual de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), monto expresado en bolívares fuertes.

CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE MEDIOS DE PRUEBAS:
PRIMERO: Promueve la pertinencia de las pruebas, por lo que da enteramente por reproducidos todos los documentos que confirman su cumplimiento de pago del canon de arrendamiento de un local comercial, ubicado en la avenida Arismendi, Edif. Hermanos Molinet, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, los mismos contenidos en el expediente 666-16, por consignación de canon de arrendamiento, destacando que por temor a caer en mora, acudió a este digno Tribunal, a solicitar sea aperturado el procedimiento y a la vez se ordenara la apertura de una cuenta bancaria en la cual se encuentra autorizada la ciudadana Maritza Molinet, ya identificada en autos del expediente Nº 18-5975, a los fines de cumplir con sus obligaciones, siendo notificada de las correspondientes consignaciones, especificado igualmente en las mismas el monto del canon de arrendamiento que desde entonces a sido de ocho mil bolívares fuertes (Bs. 8.000,00).
SEGUNDO: En lo relacionado a la solvencia de pago, manifiesta que en todo momento a estado solvente con todos y cada una de sus obligaciones, siendo el caso que por temor a caer en mora decidió consignar los pagos correspondientes al canon en este Tribunal, por lo que promueve como en efecto lo hace en calidad de prueba documental cada uno de los comprobantes de pagos que se encuentran contenidos en el expediente 666-17, por consignación de canon de arrendamiento, en el que se evidencia su impuntualidad en la cancelación de los mismos, amparándose en las facultades establecidas en el Decreto Nº 40.418 de fecha 23 de mayo del 2014, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que manifiesta que cuando el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la Entidad Bancaria o por Fuerza Mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios en el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
TERCERO: Promueve copia simple del contrato de arrendamiento, con un tiempo de duración de u (01) año prorrogable por un plazo igual, marcado con la letra “D”, el mismo se encuentra contenido en el expediente Nº 666, por consignación de canon de arrendamiento en el folio catorce (14), en el cual se estableció canon de arrendamiento mensual de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) monto expresado en bolívares fuertes. Este contrato privado se tiene como reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocido por la parte demandante, para demostrar la relación arrendaticia y los términos en los cuales se contrato.
CUARTO: Promueve por ser pertinente para el caso, copia simple del telegrama de fecha 23 de octubre del 2015, en el cual me manifestaba la ciudadana propietaria del local comercial que no pensaba renovar el contrato de arrendamiento y de igual manera manifestaba que diera uso de la prorroga legal establecida, debiendo prevalecer las mismas condiciones que fueron pautadas en el contrato que se encontraba vigente para el momento, es de gran importancia señalar que la prorroga legal comienza a correr a partir del primero (1º) de enero del dos mil diecisiete (2017).
QUINTO: Promueve como en efecto lo hace, Notificación Judicial de fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil dieciséis (2016), correspondiente al expediente Nº 16-8084, y corre inserta en el expediente 18-5975, folio 70 marcado con la letra “B”, siendo evacuada el quince (15) de marzo del año dos mil dieciséis (2016), en la que se evidencia que el pago del canon de arrendamiento era de Cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,00), por lo que bajo mi buena fe, continué cancelando lo que se había pautado con anterioridad de común y mutuo acuerdo entre la parte demandante y mi persona, que el monto a cancelar seria de ocho mil bolívares fuertes (Bs. 8.000,00), siendo entonces pertinente esta prueba a los fines de dilucidar que el monto correspondiente al canon de arrendamiento por el local comercial objeto de esta controversia desde el primero (1º) del mes de enero del dos mil dieciséis (2016) hasta la actualidad es de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) monto expresado en bolívares fuertes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. LAS PRETENSIONES.
1°.1. EL DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por un Local Comercial, distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio “HERMANOS MOLINET”, situado en la avenida Arismendi de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, que la actora arrendó al demandado, para ejercer y desarrollar actividades de lícito comercio.
1°.2. Como consecuencia del desalojo accionado, en desalojar y hacer entrega inmediata del local comercial arrendado, totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió, y solvente en el pago de servicios públicos.
1°.3. A titulo de indemnización por los daños y perjuicios causados por concepto de lucro cesante y a los fines de evitar un injusto empobrecimiento de quien demanda, solicito que sea condenado el demandado en cancelar los canones insolutos.
1°.4. Se demanda el pago de las costas y costos procesales.

2°. DEL CONTRATO.
Alega el actor que el inmueble objeto del presente juicio fue alquilado para ejercer y desarrollar actividades de lícito comercio, en fecha Primero (01) del mes de agosto del año dos mil siete (2007), el cual culminó en el mes de febrero del año dos mil ocho (2008), suscribió Contrato de Arrendamiento Privado con el ciudadano JESÚS RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-8.637.009, del inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la avenida Arismendi, Edif. Hermanos Molinet, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, dicho contrato de arrendamiento se fue prorrogando mediante la suscripción de nuevos contratos de arrendamiento.

La parte demandada al respecto no hizo ninguna objeción.
Al respecto, se transcriben las cláusulas del contrato que se refieren a la controversia: “PRIMERA: EL ARRENDADOR DA EN ARRENDAMIENTO AL ARRENDATARIO UN INMUEBLE POR UN TIEMPO DE SEIS (06) MESES, CONTADOS A PARTIR DEL PRIMERO (1º) DE AGOSTO DEL DOS MIL SIETE (2007) HASTA EL DÍA PRIMERO (1º) DE FEBRERO DE DOS MIL OCHO (2008), UN INMUEBLE DE SU PROPIEDAD, CONSTITUIDO POR UN LOCAL UBICADO EN LA AVENIDA ARISMENDI, EDIF. HERMANOS MOLINET, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA ALTAGRACIA DEL MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO SUCRE. De manera expresa se establece y así lo aceptan ambas partes, si al cumplirse estos seis (06) meses, El Arrendatario quiere arrendar nuevamente este inmueble, se hará un nuevo contrato si en ellos estuviese de acuerdo El Arrendador”. “SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar dicho inmueble única y exclusivamente para uso de licito comercio; el cual será utilizado exclusivamente para la compra-venta al mayor y al detal de artículos para ferretería en general nacionales e importados. “TERCERA: El cano de arrendamiento mensual es la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) que el arrendatario se obliga a pagar con toda puntualidad dentro de los primeros quince (15) días al vencimiento de cada mes.
En relación a lo planteado por las partes, las leyes sustantivas y procesales, establecen:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Artículo 1.159 del Código Civil).
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. (Artículo 1.160 del Código Civil)
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas… (Artículo 1.264 del Código Civil).
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elecciòn reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Articulo 1.167 del Código Civil).
“.Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados….. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
En este caso, las partes describen el inmueble arrendado objeto del presente procedimiento como un Local Comercial (cláusula primera), por lo que la intención de las partes contratantes es que el inmueble arrendado se le de un uso comercial, con las consecuencias que de dicha utilización se originen.
Precisado lo anterior en el caso que nos ocupa, y estando en un Estado Social de Derecho y de Justicia donde se propugna la tutela judicial efectiva a que tienen derecho los ciudadanos que acceden al órgano de administración de justicia y donde el Juez tiene por norte de sus actos la verdad, quedó probado y demostrado que la demanda por desalojo que sigue la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS contra el ciudadano JOSÉ RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, ambos plenamente identificados en autos, prospera en derecho. Así se decide.

4°. LO PROBADO.
4°.1. Por el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento, la admisión de la demandada y en el escrito de contestación, se evidencia que la parte actora le arrendó el inmueble objeto de este fallo, al arrendatario, por el tiempo determinado de seis (06) meses, contados a partir del primero (1º) de agosto del dos mil siete (2007) hasta el día primero (1º) de febrero de dos mil ocho (2008), el cual se fue prorrogando con la firma de nuevos contratos, hasta el día primero (1º) de enero del año dos mil quince (2015).
4°.2. Que las partes están contestes que el contrato se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
4°.3. Que las partes, según convenio suscrito en la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS (SUNDDE), acordaron un ajuste del canon de arrendamiento e incrementado de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) a ONCE MIL BOLÍAVRES (Bs. 11.000.00).
4°.4. Que el inmueble arrendado, objeto de la presente controversia es utilizado para realizar actividades de lícito comercio, es decir, para actividades mercantiles.
5°. LA CAUSAL DE DESALOJO.
Al convertirse el plazo del contrato de arrendamiento en indeterminado, la causal por la cual se pretende su desalojo es admisible, por lo que se examina a continuación para determinar si es procedente.
La actora alegó EL DESALOJO DEL INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE LAS PENSIONES ARRENDATICIAS, visto que desde el año dos mil quince (2015), empezó a realizar depósitos con diferencias en el pago del canon de arrendamiento. Debido a la actitud asumida por el ciudadano arrendatario, que hasta la presente fecha tiene más de Cuarenta (40) meses sin cancelar en su totalidad los canones de arrendamiento, de acuerdo a lo señalado en el literal A del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, así como lo establecido en el artículo 41 ejusdem, publicada mediante Decreto Nº 929 en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo del 2014, toda vez que solicitó el desalojo por falta de pago de dos (02) o más cánones de arrendamiento.

En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:” Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).

Por lo tanto, al pretenderse el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento, le basta al actor probar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que la parte demandada admitió, quedando ésta obligada a oponer el pago y probarlo, cosa que no hizo en su debida oportunidad.

Como la parte demandada opuso el pago de los cánones de arrendamiento, manifestando que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), según lo pautado en el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, contado a partir del día primero (1º) de enero del dos mil catorce (2014) hasta el día primero (1º) de enero del año dos mil quince (2015). Ahora bien, según Acta de Audiencia Única de Conciliación realizada en fecha veinticuatro (24) de febrero del año dos mil quince (2015), por ante LA SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS (SUNDEE), suscrita por las partes y donde acordaron un ajuste del canon de arrendamiento a un monto de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00), por lo que, el canon de fue incrementado de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) a ONCE MIL BOLÍVARES (Bs.11.000,00); por lo que, la parte demandada no probó el hecho alegado por la actora, según el Acta de Audiencia Única de Conciliación, suscrita por ante LA SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS (SUNDEE), es procedente la causal de desalojo alegada, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual establece: “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

6°. LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
La parte actora pretende, en forma subsidiaria, por indemnización de daños y perjuicios causados por concepto de lucro cesante, y a los fines de evitar un injusto empobrecimiento, solicita que sea condenado el demandado a cancelar los cánones insolutos.

Sobre esa pretensión es preciso determinar la extensión de los daños y perjuicios; al respecto, el Código Civil establece: en el artículo 1.273 “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado….”, lo que la doctrina denomina daño emergente y lucro cesante; y en su artículo 1.275 los limita a “….los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.”

Considera este Tribunal, que el demandado no probó el hecho de que desde el mes de Enero del año dos mil quince (2015), empezó a realizar depósitos con diferencias en el pago del canon de arrendamiento, sumando hasta la fecha de interposición de la presente acción Cuarenta (40) meses sin pagar el monto acordado como canon de arrendamiento, según lo acordado en Acta de Audiencia Única de Conciliación, suscrita por ante LA SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS (SUNDEE).

En relación a la utilidad dejada de percibir, la parte actora debe recibir una cantidad igual a la que se le adeudaría por concepto de diferencia en los cánones de arrendamiento, a partir del mes de Enero del año dos mil quince (2015); a razón de la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) mensuales, que equivalente al nuevo cono monetario es la suma de CERO COMA CERO TRES BOLIVARES (Bs. 0,03). ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, representada por los profesionales del derecho CAROLINA DE LOS ANGELES MARTÍNEZ ACOSTA y JESÚS MARDEN AMARO ALCALA, plenamente identificados, contra el ciudadano JESÚS RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, por la pretensión de DESALOJO DEL INMUEBLE CONSTITUIDO POR UN LOCAL COMERCIAL, distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio “HERMANOS MOLINET”, situado en la avenida Arismendi de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, por la diferencias en el pago del canon de arrendamiento, a partir del mes de Enero del año dos mil quince (2015); a razón de la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) mensuales, que equivalente al nuevo cono monetario es la suma de CERO COMA CERO TRES BOLIVARES (Bs. 0,03).
SEGUNDO: Como consecuencia, debe el demandado desalojar y hacer entrega material del local comercial arrendado totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos.
TERCERO: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MARITZA MOLINET DE FARIÑAS, representada por los profesionales del derecho, CAROLINA DE LOS ANGELES MARTINEZ ACOSTA y JESÚS MARDEN AMARO ALCALA, plenamente identificados, contra el ciudadano JESÚS RAMÓN CHÁVEZ GONZÁLEZ, por la pretensión de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, causados por concepto de lucre cesante y a los fines de evitar un injusto empobrecimiento de quien demanda, así como también sea condenado en cancelar los cánones insolutos.
CUARTO: Se condena en costa a la parte demandada al resultar totalmente vencida en este proceso.
Esta sentencia se dicta dentro del lapso legal.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los veinte (20) días del mes de febrero de dos mil diecinueve (2019). Anos: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
El Juez Suplente Especial,

Abog. FRANCISCO JOSE TOVAR.

La Secretaria Temporal,

Abog. GIOVANNA CARVAJAL.
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las Dos y Cuarenta horas de la tarde (2:40 p.m.), se publicó la anterior Sentencia.
La Secretaria Temporal,

Abog. GIOVANNA CARVAJAL.

FJT/GC.-
EXP. Nº. 18-5975.-