REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de febrero de dos mil diecinueve
208º y 159º
ASUNTO: KP02-R-2018-000431
PARTE ACTORA: JOSEFA MARIA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.439.765.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SOUD ROSA SAKR SAER, ADRIANA ROSA GUEVARA RONDÓN Y ALLARY DEL VALLE PIEDRA PÉREZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 35.137, 92.141 y 226.636, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CAROLA MELÉNDEZ BELISARIO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.600.676.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL RIVERO USECHE, ROSARIO ESCALONA JIMÉNEZ y LAURA CECILIA RENGIFO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 18.094, 170.013 y 116.350, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

En fecha 29 de junio de 2018, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en el juicio por DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por la ciudadana JOSEFA MARIA HERNÁNDEZ DE HERNÁNDEZ contra la ciudadana CAROLA MELÉNDEZ BELISARIO del tenor siguiente:

“…PRIMERO: INADMISIBLE SEBREVENIDAMENTE la demanda por desalojo de inmueble destinado al uso comercial, incoada por la ciudadana Josefa María Hernández de Hernández, asistida por la abogada Souad Rosa Sakr Saer, contra la ciudadana Carola Yolanda Meléndez Belisario, todos plenamente identificados supra.
SEGUNDO: Se condena en consta a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que se trabó la litis.”

En fecha 29 de junio de 2018, la abogada SOUD ROSA SAKR SAER, Apoderada Judicial de la parte actora, interpone recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual es oído en ambos efectos, se ordena la remisión de las actas constitutivas a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a este Tribunal conocer del presente recurso, en fecha 18 de diciembre de 2015, se le da entrada, siendo la oportunidad legal para decidir se observa:
DE LA RELACION DE LOS HECHOS
Haciendo uso esta instancia superior de su competencia jerárquica funcional vertical en la presente causa pasa a narrar los actos procesales acaecidos por ante el tribunal a-quo:

En fecha 07-06-2017, la ciudadana JOSEFA MARÍA HERNÁNDEZ DE HERNÁNDEZ, debidamente asistida, interpone demanda por DESALOJO en contra de la ciudadana CAROLA MELÉNDEZ BELISARIO, antes identificadas, alega que en fecha 01-08-2002, dio en arrendamiento a través de un contrato escrito privado a la demandada, por un local comercial ubicado en la avenida principal de la Mata, entre calles 03 y 04, en la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, que dicho inmueble fue dado en arrendamiento para uso de venta de verduras y frutas; que conforme a la Cláusula Sexta del contrato se convino que el plazo era de un (1) año a partir del 01-08-2002, prorrogándose automáticamente por lapso o periodos iguales; que se estableció como canon de arrendamiento la suma de Bs. 300.000,00, ahora Bs. 300,00, que posteriormente cada vez que se prorrogaba el contrato se iba incrementando el canon de arrendamiento, siendo el último canon a pagar la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00). Que la mencionada arrendataria ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2017, que ha dejado de pagar 3 meses de cánones de arrendamiento a razón de cada mes a Bs. 2.000,00, para un total de Bs. 6.000,00. Asimismo alega la parte actora que realizó todas las gestiones necesarias en cuanto a permisología para la remodelación del inmueble arrendado a los fines de la construcción de cuatro (4) locales comerciales y cuatro (4) oficinas, para lo cual requiere el desalojo del inmueble arrendado, tal como se desprende –a su decir- de la resolución N° DPDU-AVU-004-2015, emitida por la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, donde se otorgaron todos los permisos para su construcción; que han sido innumerables las gestiones y diligencias amistosas, realizada ante la arrendataria explicándole que se requiere el inmueble para su demolición, negándose ella a su entrega, por lo que le da el derecho de acudir a la vía judicial para su desalojo; por lo que solicita el Desalojo y entrega debidamente desocupado de personas y cosas el local objeto del presente juicio; a pagar la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6000,00), por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejado de percibir; a pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble; que se le condene a entregar cancelados y solvente los servicios públicos de luz eléctrica, agua potable y aseo domiciliario y; en pagar las costas y costos del presente juicio.
fundamenta su demanda en los artículos 1264 y 1592 del Código Civil, artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso del Comercial, literales A y E.

En fecha 13 de junio de 2017, recae la demanda ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, quien le da entrada y se declara incompetente por el territorio. En fecha 6 de julio de 2017, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admite la demanda y ordena la citación de la parte demandada.

En fecha 20 de diciembre de 2017, la ciudadana CAROLA MELÉNDEZ BELISARIO, asistida por el abogado Manuel Rivero Useche, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.094, presentó contestación a la demandada donde contestó al fondo y procedió a impugnar el valor que pretende darle la parte accionante al documento privado como medio instrumental que promovió, como única prueba, para demostrar la relación arrendaticia, en razón de que no fue consignado en original; sino que se trata de una copia fotostática certificada de un documento privado que aparentemente cursó en otro expediente judicial; y por tanto no se cumple en este caso con los requisitos que según la jurisprudencia de Casación exige la prueba trasladada, además alegó que dicho contrato carece de validez y eficacia probatoria por cuanto no es un documento privado ni reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, por lo cual no tiene –a su decir- ningún valor, en lo más mínimo. Razones por las cuales rechaza toda acción incoada en su contra.

En fecha 18 de enero de 2018 se llevó a cabo la audiencia preliminar; en la cual solo acudió la parte actora, quien expone que ratifica el contenido del escrito de demanda, en especial las causales invocadas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literal “A” falta de pago, ya que como ella misma confiesa en su contestación de la demandada consignó los meses de enero, febrero y marzo de 2017 en fecha 04/04/2017 siendo que el contrato establece en su cláusula segunda que debe cancelar el último día de cada mes, en consecuencia para el momento de la consignación la referida arrendataria se encontraba insolvente en los canon de arrendamiento y así pido se establezca en la definitiva. En cuanto a la segunda causal invocada, literal “E”, el inmueble será objeto de demolición y en autos se consignó toda la permisología requerida por la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara para la construcción de los locales comerciales que se propone a construir mi mandante, cumpliendo así con lo que establece la ley que se ha demostrado la necesidad justificando plenamente la misma, por lo que queda expuesto ante esta magistratura los hechos controvertidos en la presente causa.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.

Así las cosas, quien este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009, considera que es competente como Tribunal Superior para conocer y decidir cómo alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, siendo así previa observación de los informes presentados por las partes, esta juzgadora procede como a continuación se expresa.

Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.

Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.

En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:

Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.

Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 29 de junio de 2018, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos:
1) La relación arrendaticia existente entre la demandada, JOSEFA MARÍA HERNÁNDEZ DE HERNÁNDEZ, y la demandada CAROLA MELNDEZ BELISANO.
2) El monto del canon de arrendamiento mensual por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00)
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) La insolvencia invocada por la parte demandante por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses Enero, Febrero y Marzo de 2017.
2) Que la parte actora sea o no la legítima propietaria del inmueble objeto del presente juicio.
3) La necesidad de entrega del inmueble para su demolición.
A los fines de sustentar sus alegatos, las partes aportaron al proceso los medios probatorios que a continuación se detallan:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora:
1) Copia certificada de contrato de arrendamiento privado marcado “A”: suscrito entre las ciudadanas JOSEFA MARÍA HERNÁNDEZ DE HERNÁNDEZ Y CAROLA MELÉNDEZ BELISARIO, en calidad de arrendadora y arrendataria, respectivamente, sobre un inmueble ubicado en la avenida principal de La Mata, entre calles 3 y 4, urbanización La Mata de la ciudad de Cabudare del estado Lara. Sobre su eficacia probatoria se hará pronunciamiento más adelante.
2) Copia certificada del expediente marcado “B” de consignaciones de canon de arrendamiento signado con el N° 98-11, llevado ante el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por la ciudadana CAROLA YOLANDA MELÉNDEZ DE BELISARIO, a favor de la ciudadana JOSEFA MARÍA DE HERNÁNDEZ. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
3) Consignó marcado “C”:
a) Planos de construcción de un edificio comercial ubicado en la avenida principal La Mata de la ciudad de Cabudare del estado Lara, elaborados por el arquitecto Woulmer J. Pereira V., revisado en fecha 10 de julio de 2015, por la Alcaldía del Municipio Palavecino, división de Control Urbano, y renovado en fecha 22 de febrero de 2017, según sello húmedo del prenombrado órgano de la Administración Pública.
b) Autorización emitida en fecha 23 de octubre de 2015, por la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, mediante la cual autorizó al ciudadano Jesús Hernández, con cédula de identidad N° 5.261.217, a la demolición parcial de un inmueble de su propiedad construido sobre un terreno ubicado en la avenida 1, entre calles 3 y 4 de la urbanización La Mata, Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino.
c) Resolución N° DPDU-AVU-004-2015, emitida por la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 14 de septiembre de 2015, publicada en Gaceta Municipal de Palavecino N° 8253, de fecha 21 de septiembre de 2015, constancia de aprobación de la renovación de las Variables Urbanas Fundamentales del Proyecto Denominado Edificación Comercio, para la construcción de cuatro (4) locales comerciales y cuatro (4) oficinas, de fecha 22 de febrero de 2017.
Los anteriores documentos administrativos adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y su influencia sobre el mérito de la causa se establecerá infra.
4) Asimismo, promovió prueba de informes dirigida a la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, a fin de que informara si en sus archivos reposan Gaceta Municipal de Palavecino N° 8253, de fecha 21 de septiembre de 2015, donde consta la resolución N° DPDU-AVU-004-2015, y se aprobó el proyecto denominado Edificación Comercial, de fecha 14 de septiembre de 2015 y los planos del proyecto a ejecutar en el inmueble que ocupa el local situado en la avenida principal de La Mata, entre calles 3 y 4 de la urbanización La Mata en la ciudad de Cabudare, en la Jurisdicción del Municipio Palavecino del estado Lara, que son cuatro (4) locales comerciales y cuatro (4) oficinas, con el objeto de demostrar que las instrumentales marcadas con la letra “C” son fidedignas y emitidas por esa institución. Quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem, demostrándose que los documentos identificados en el punto 3) emanaron efectivamente de dicho organismo y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.

Pruebas presentadas por la parte demandada junto con el escrito de Contestación:
1) Acompaño copia certificada de las consignaciones efectuadas en el expediente N° 98-11, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Planas y Palavecino, de fecha 04-04-2017, donde consigna los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2017. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la fecha de cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses antes indicados.
2) Promueve documento administrativo emanado de la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino donde se autoriza al ciudadano Jesús Hernández, propietario del inmueble a la demolición del inmueble; el cual ya fue objeto de valoración.
Promueve la prueba de informes donde solicita a la sede del Consejo Nacional Electoral del estado Lara, para que en consulta con la data de la Oficina de Registro Civil y/o Electoral, informe acerca de: a) A cuales ciudadanos corresponden las dos cédulas de identidad Nros. 7.439.922 y 5.261.217, respectivamente. b) Si de acuerdo a la data manejada por ese ente oficial, aparece que alguna de las personas a las que corresponden los números de cedula de identidad antes mencionados, se encuentra fallecida y de ser posible indicar el lugar y fecha del fallecimiento. Quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem, y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.

Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos; y visto el cuestionamiento que hace la parte demandada de la copia certificada de documento privado presentado por la demandante con el libelo de demanda como prueba fundamental, se pasa a decidir en primer término sobre este particular.
En este sentido manifiesta el Dr. Román Duque Corredor, lo siguiente:
Judicialmente, estas copias son un medio para llevar al proceso los instrumentos públicos y privados reconocidos, pero si los originales no reúnen estas características, sus copias o reproducciones no son admisibles como prueba por escrito... (omissis) Esto quiere decir que el medio pertinente para traer a juicio un instrumentos público o privado reconocido, es presentando el original, su copia certificada o una reproducción de los mismos, ya sea fotostática o por cualquier otro medio, siempre que sea fiel y claramente inteligible...
Por otra parte, la condición de la admisibilidad de estas reproducciones o copias, es que un traslado fiel de instrumentos, cuyo carácter público o privado reconocido sea objetivo e indubitable. En consecuencia no es posible presentar una copia fotostática de un instrumento privado que no ha sido reconocido ni es tenido como tal para que la contraparte lo reconozca como suyo (Román Duque Corredor, “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario”, págs. 208 y 209).
En el sub iudice, tenemos que al examinar el documento presentado se constata que se trata de una copia certificada de un contrato de arrendamiento privado, que al no constar su reconocimiento, no goza de eficacia probatoria a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en el presente caso, la juez a quo declaró la inadmisibilidad sobrevenida de la acción en razón de que la parte actora no presentó de forma conducente junto a su escrito de demanda el instrumento fundamental de la acción, tal como lo exige el ordinal 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula lo siguiente:
Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
El artículo antes citado engloba los requisitos de forma que debe contener el escrito libelar, entre ellos tenemos que junto al libelo de demanda se debe acompañar el instrumento fundamental del cual se derive el derecho que pretende hacer valer la parte actora con la interposición de la demanda. Por su parte el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil refiere sobre los instrumentos fundamentales de la demanda lo siguiente:
Artículo 434: Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.
En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en el de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.”.
Al respecto, considera esta sentenciadora que la juez a quo deriva consecuencias jurídicas no previstas en la norma antes citada, específicamente, la inadmisibilidad de la demanda.
Efectivamente, el artículo in comento establece, que si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos fundamentales, no se le admitirán después, a menos que haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentren. De lo anterior se colige, con absoluta claridad que la intención del legislador estriba en que las partes presenten en la oportunidad legal correspondiente, los documentos del cual deriva el derecho invocado en su demanda.
En tal sentido, resulta claro en la norma que no se admitirá después son los instrumentos fundamentales de la demanda, nunca se señala que la ausencia de instrumento derive la inadmisibilidad de la demanda.
Al respecto, resulta oportuno traer a colación lo estipulado en el artículo 341 del código adjetivo civil, que indica:
“…Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”.
De la mencionada norma se desprende que la regla general, es que los tribunales competentes deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para declarar la inadmisibilidad de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
Es claro pues, que la intención del legislador, tal y como lo ha expuesto la Sala de Casación Civil en sentencia número RC.000612, de fecha 11 de octubre de 2013, Caso: Ruby Yolimar Anzoategui, contra la ciudadana María Di Grazia Chimenti, no es propiciar la inadmisibilidad de la demanda, sino establecer la oportunidad en la cual las partes deben consignar los documentos que sustenten su pretensión, cuando dejó asentado lo siguiente:
“…se tiene que los documentos en los que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados, y no se les admitirán después (los documentos) a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos. “…Así pues, la exigencia de acompañar los instrumentos fundamentales en que se funde la pretensión está expresada en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 434 eiusdem es el que determina la sanción por no acompañar junto con el libelo de la demanda tales instrumentos, que no es otra que la inadmisibilidad de tales documentos fundamentales de la acción…”.
Establecido lo anterior, declarar la inadmisibilidad de la demanda por el incumplimiento de la carga de aportar al proceso, junto con el libelo, el instrumento fundamental que sustenta la pretensión, cercena derechos constitucionales como el derecho a la defensa y el acceso a la justicia a la parte demandante, pues la sanción establecida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, es que tales instrumentales no se le admitirán si son consignados en el expediente posteriormente a esa oportunidad procesal, a menos que se haya indicado la oficina o lugar donde se encuentren los documentos para que le sea posible al actor presentarlos después, porque para que se inadmita una acción, esta debe ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa a la ley, de acuerdo con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, la anterior interpretación de garantiza suficientemente el derecho a la defensa del demandado, y resulta más apegada a la tutela judicial efectiva, ya que, si el demandante no produjera junto con el libelo el instrumento fundamental, el proceso debe continuar hasta la contestación de la demanda, acto en el cual, el accionado podría admitir -expresa o tácitamente- el hecho constitutivo de la pretensión, caso en el cual, el mismo no sería objeto de prueba y consecuencialmente, la falta del instrumento fundamental sería irrelevante para el proceso -por estar dirigido a probar un hecho no controvertido.
En el caso bajo estudio, aun cuando por las razones antes expuestas la copia certificada de documento privado presentado por la parte actora como documento fundamental de la demandase carece de eficacia probatoria; se evidencia del escrito de contestación de la demanda que la parte accionada reconoce la existencia de una relación arrendaticia, lo cual queda además de manifiesto en las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada a favor de la accionante. Por tanto, al estar reconocida la relación arrendaticia y fundarse la pretensión no en el incumplimiento de una cláusula contractual, sino en una causal establecida legalmente en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; es obligación de esta sentenciadora examinar los demás medios probatorios aportados al proceso para emitir un pronunciamiento de fondo.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por la demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento de tres (3) mensualidades consecutivas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2017 y la necesidad de demolición del inmueble.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
….OMISSIS…
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la actores, es el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida principal de la Mata, entre calles 03 y 04, en la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, del cual son propietarios y que le fuera arrendado a la ciudadana demandada de autos, mediante contrato de arrendamiento privado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2017; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en el expediente que por consignaciones arrendaticias cursa en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente Nº 98-11, en las que se evidencia que el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolventes fue efectuada mediante depósito de fecha 4 de abril de 2017.
En este sentido el asunto nodal a resolver, es si las expresadas pensiones de arrendamientos están correctamente consignadas o no, por lo tanto, determinar si son válidas. Así las cosas, de las actas procesales no se constata que se haya pactado el pago de las mensualidades en un tiempo determinado, por lo que se debe inferir que dicho pago se efectuará por mensualidades vencidas, es decir, al día último de cada mes; y así se desprende de lo expresado por el apoderado de la parte actora en la oportunidad de la celebración de la Audiencia Oral. De tal forma que el pago de la cuota del mes de enero debía ser cancelada el 31 de enero de 2017, la del mes de febrero el 28 de febrero de 2017 y la correspondiente a marzo, en fecha 31 de marzo de 2017.
Ahora bien, de las actas procesales se evidencia que el pago de las mensualidades antes nombradas fue efectuado el día 4 de abril de 2017; de esta manera, quedó demostrada la insolvencia de tres mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.017. Así se decide.
Por otra parte, la demandada aduce que existe una prohibición legal de cobrar cánones no calculados de la forma expresamente establecida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no existiendo prueba alguna en los autos que permita evidenciar que los cánones que se alega que no fueron pagados oportunamente hayan sido calculados por alguno de los métodos establecidos. Al respecto, se debe señalar que ciertamente en las disposiciones transitorias de la ley en comento se estableció que todos los contratos debían adecuarse en un lapso no mayor a seis (6) meses; sin embargo, el Ejecutivo Nacional no ha creado las órgano administrativo ni las disposiciones reglamentarias que regulen dicho procedimiento; por tanto, no se puede exigir tal adecuación. Así se establece.
La parte demandada a los fines de desvirtuar el alegato de necesidad de demolición del local arrendado aduce que tanto la autorización emitida en fecha 23 de octubre de 2015, por la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, mediante la cual autorizó al ciudadano Jesús Hernández, con cédula de identidad N° 5.261.217, a la demolición parcial de un inmueble de su propiedad construido sobre un terreno ubicado en la avenida 1, entre calles 3 y 4 de la urbanización La Mata, Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino; así como la Resolución N° DPDU-AVU-004-2015, emitida por la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 14 de septiembre de 2015, publicada en Gaceta Municipal de Palavecino N° 8253, de fecha 21 de septiembre de 2015 y la constancia de aprobación de la renovación de las Variables Urbanas Fundamentales del Proyecto Denominado Edificación Comercio, para la construcción de cuatro (4) locales comerciales y cuatro (4) oficinas, de fecha 22 de febrero de 2017; no gozan de eficacia probatoria alguna dada las graves irregularidades que contienen.
En relación a las documentales administrativas es conveniente establecer que la valoración, de los mismos por su carácter no negocial o convencional, no se asimila a un documento público definido en el Artículo 1.357 del Código Civil, pero, en razón de su autenticidad, es decir, certeza de su autoría, de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el Artículo 1.363 del Código Civil, de la verdad de la declaración en él contenida, la cual hace fe hasta prueba en contrario; esta clase de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimana de ellos, presunción relativa que puede ser cuestionada o desvirtuada mediante prueba en contrario. Ahora bien, el único medio probatorio promovido para tal fin fue la prueba de informes solicitada al Consejo Nacional Electoral, órgano éste que dio respuesta indicando que el ciudadano Jesús Hernández Hernández, titular de la cédula de identidad N° 5.261.217 estaba fallecido, sin embargo, no se evidencia en el informe rendido fecha alguna cuando ocurrió dicho deceso; en consecuencia, dicha probanza resulta insuficiente para desvirtuar la eficacia probatoria de los documentos administrativos promovidos por la parte actora; de tal manera que la actividad probatoria desplegada por la parte demandada resultó insuficiente y por tanto queda demostrada la causal de desalojo establecida en el literal e) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada SOUD ROSA SAKR SAER, Apoderado Judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2018, por el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesta por la ciudadana JOSEFA MARIA HERNÁNDEZ DE HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.439.765, contra la ciudadana CAROLA MELENDEZ BELISARIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.600.676.
SEGUNDO: Se CONDENA a la ciudadana CAROLA MELENDEZ BELISARIO, parte demandada, a entregar por un local comercial ubicado en la avenida principal de la Mata, entre calles 03 y 04, en la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, con una superficie aproximada de doscientos veintitrés coma treinta y dos metros cuadrados (223,32 m2), cuyos linderos son: Norte: terrero ocupado por Felipe Meléndez; Sur: con local comercial Mega Pixel; Este: con avenida 1° de la urbanización La Mata y Oeste: con Clinarco Ramírez; en el mismo buen estado en que lo recibió, libre de bienes, cosas y personas.
TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en esta instancia a las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes