TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, ocho de julio de dos mil diecinueve
209º y 160º
ASUNTO: KP02-R-2019-000079
PARTE ACTORA: INVERSIONES VENROL S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 19, Tomo 58-A-SDO, de fecha 6 de mayo de 1976, con última modificación, según Acta Extraordinaria de Accionistas, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 21, Tomo 20-A, de fecha 6 de mayo de 2015, representada en su carácter de apoderada judicial, la ciudadana ANA MARÍA DESTRO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-7.446.318. Y ADMINISTRADORA VENETO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 39, Tomo 39-A, de fecha 2 de septiembre de 1997, representada en su carácter de apoderada judicial, la ciudadana ANA MARÍA DESTRO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-7.446.318.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 133.298 y 249.115, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES ELITE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el N° 28, tomo 5-A, en fecha 25 de octubre de 1990, representada en su carácter de Director-Gerente, el ciudadano ROMAN ANZOLA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.787.190.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA DEL CARMEN CASTRO LOPEZ y ALEXY SEGUNDO MEDINA VELIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 90.157 y 160.668, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL

En fecha 6 de febrero de 2019 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por las empresas INVERSIONES VENROL S.A. y ADMINISTRADORA VENETO, C.A., contra la empresa INVERSIONES ELITE C.A., dictó sentencia definitiva al tenor siguiente:

“…declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A, contra FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES ELITE C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de octubre de 1990, bajo el N° 28, tomo 5-A, en la persona de su Director-Gerente ciudadano ROMAN ANZOLA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.787.190; SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, constituido por Locales Comerciales identificados con los números A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-287, A-29, A-30 y A-31, modulo norte del “CENTRO COMERCIAL VENROL” ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, Cada local, para un área total de SETECIENTOS METROS SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (700,74 m2); TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida…”

En fecha 12 de febrero de 2019, el abogado ALEXI MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal A-quo el día 14 de ese mismo mes y año, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles; luego de su re distribución, le correspondió a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 20 de marzo de 2019, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra SENTENCIA DEFINITIVA de Primera Instancia, en juicio de DESALOJO de local comercial, prosígase el presente recurso por la vía del Juicio Ordinario, de conformidad con lo establecido al Art. 879 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del Art. 43 (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), se abre el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el Artículo N° 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el Artículo 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el Acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el Artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 20 de mayo de 2019, se dejó constancia que las partes no presentaron sus escritos ni por sí ni a través de sus apoderados, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos”, y siendo esta la oportunidad para decidir, este Superior observa:
ANTECEDENTES
En fecha 24 de octubre de 2017, la ciudadana Ana María Destro, asistida en este acto por el abogado Marco Alexander Asuaje, interpuso libelo de demanda contra la empresa INVERSIONES ELITE, C.A., en el que manifiesta como fundamento de su pretensión; que su representada en fecha 16 de mayo de 2014, celebró contrato de arrendamiento con la empresa Inversiones Elite, C.A., mediante documento privado, sobre (9) locales comerciales identificados con los Nº A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-28, A-29, A-30 y A-31, módulo norte del Centro Comercial Venrol, ubicado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 49 y 50, N° 29-104, del Municipio Iribarren, Barquisimeto del estado Lara, con un área aproximada de (77,86 mts2), cada local, para un área total de (700,74 mts2), los cuales se encuentran ubicados en un terreno propiedad de su representada. Que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, se fijó un canon de arrendamiento de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 35.666,00), pagaderos los primeros cinco días de cada mes vencido, así como el de cancelar los servicios públicos y privados, correspondiente a las áreas comunes. Arguyó el profesional del derecho, que la parte demandada, cumplió sus obligaciones de hasta el mes de julio de 2016; siendo evidente la mora de la arrendataria con respecto a los meses subsiguientes, incumpliendo así las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato de arrendamiento, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio, es decir desde agosto de 2016 hasta diciembre de 2016 y del mes de enero del año 2017 hasta el mes de septiembre de 2017, pagos éstos que debió cancelar conforme a las estipulaciones contractuales establecidas. Enfatizó que según con la relación de gastos de condominio, emanada por la Administradora Veneto, C.A., la parte demandada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 499.324,00), y por concepto de gastos comunes, la cantidad de OCHO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON 14 CENTIMOS (Bs. 8.320.531,14), montos correspondientes a los meses y años arriba indicados, estando incurso en la causal de desalojo determinada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, dispuesta en el literal “a” del artículo 40. Que fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1160, 1.264, ordinal 2° del articulo 1.592 y 1579 del Código Civil, en el literal “a” e “i” del artículo 40 y de conformidad con lo establecido en el 2do aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Que por lo anteriormente expuesto es que procedió a demandar como en efecto lo hace a la empresa Inversiones Elite, C.A., representada por el ciudadano Román Anzola Pérez, para que convenga o en su defecto sea condenado a: A) Desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble descrito, objeto del contrato de arrendamiento, sin plazo alguno y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación que lo recibió. B) Se condene en costas y costos a la parte demandada, calculados en un 30% del total adeudado. C) Igualmente que se reservan en reclamar por separado y demandar los daños y perjuicios causados por el presente incumplimiento. Que estimó la presente demanda en la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON 14 CENTIMOS (Bs. 8.819.855,14), equivalentes a (29.399,51 U.T), solicitando que este valor sea indexado al momento de ejecutarse la sentencia.

En fecha 2 de agosto de 2018, siendo la oportunidad legal para contestar la demanda, el ciudadano Román José Anzola Pérez, asistido por la Abogada María Castro, inscrita en el Inpreabogado N° 90.157, presento escrito de contestación, mediante el cual señaló: Como punto previo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° y 8°, previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a las mismas fueron declaradas sin lugar la cuestión previa opuesta, mediante sentencias de fecha 13 de agosto de 2018 y de fecha 02 de octubre de 2018. En su contestación al fondo la representación judicial de la parte demandada, Convino en que es cierta la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 16 de mayo de 2014, para los Locales comerciales identificados con los Nº A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-28, A-29, A-30 y A-31, en la dirección indicada, con un área aproximada y descrita en el escrito libelar consignado por la actora. Afirmó que en dicho contrato estipularon que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 35.666,00), pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes, así como el pago de los Servicios Públicos. Negó, rechazó y contradijo, que su representada haya incumplido sus obligaciones contractuales de pago, referente a los canon de arrendamiento por la cantidad CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 499.324,00), y al pago de los servicios públicos por la cantidad de OCHO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON 14 CÉNTIMOS (Bs. 8.320.531,14). Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada adeude los meses de agosto de 2016 hasta septiembre de 2017, ya que los mismos eran transferidos a la cuenta de la Administradora Veneto en el banco del Tesoro, notificándoles el pago de los mismos y a petición expresa de la referida empresa. Finalmente solicitó fuese declarada sin lugar la acción propuesta por la parte actora.

En fecha 9 de octubre de 2018, tuvo lugar la audiencia preliminar en la cual se dejó constancia de la presencia de ambas partes, al cedérsele la palabra a la representación judicial de la parte actora, la misma expuso: que teniendo la parte demandada su oportunidad de contestar la presente demanda, no demostró estar solvente con sus responsabilidades como inquino y aportó una serie de elementos sin valor probatorio, argumentando diferentes hechos sin corroborar ninguno. Y el representante de la accionada señaló: que al contestar la demanda, alegaron la cuestión previa en los numerales 1° y 8° del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, que con respecto al numeral 1°, su representado, el ciudadano Román Anzola, al ser ciudadano Yaience todos sus derechos, intereses y acciones, inclusive su patrimonio, lo arropa la jurisdicción de los tribunales especiales,; y con referencia la numeral 8°, que existe un procedimiento en la Superintendencia Nacional para la defensa de los derechos socios económicos, en referencia con los pagos de condominio y canon de arrendamiento, ratificando lo negado, rechazado y contradicho en la contestación, ya que su representada no ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento.

El día 15 de octubre de 2018, siendo la oportunidad procesal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a quo fijó: Como hechos no controvertidos: 1) La existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes de fecha 16 de mayo de 2014, de los locales A-23 al A-31. 2) Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de (Bs. 35.666,00), pagaderos los primeros 5 días de cada mes, así como el pago de los servicios públicos. Hechos controvertidos en la presente causa: 1) La falta de pago de los cánones de arrendamiento por la parte demandada, desde el mes de agosto de 2016 hasta septiembre de 2017. 2) El incumplimiento del pago del condominio de los meses de agosto de 2016 hasta septiembre de 2017, por la parte demandada. En esa misma fecha se aperturó el lapso de cinco días de despacho para que las partes promovieran pruebas.

En fecha 22 de enero de 2018, encontrándose la causa en la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia oral de juicio, de conformidad a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de la presencia de la representación judicial de la parte actora y la no comparecencia de la parte demandad ni por si ni por medio de apoderados, al cederse el derecho de palabra al apoderado de la parte actora, él mismo expresó: Ratificó en todos y cada uno de los términos lo expuesto en el libelo de demanda e indicó que aceptaban el pago de los cánones de arrendamiento, a pesar que la parte demandada no les notificó a su representada, en su momento y administrativamente se encontraban insolventes. Indicó que quedó en evidencia el incumplimiento del pago de condominio, que los pagos alegados por la accionada en su escrito de contestación los realizó desde el mes de octubre 2015 hasta mayo del año 2016, quedando entendido que no cumplió con su obligación contractual de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial; solicitando fuese declarada con lugar la demanda y se ordenase el desalojo.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Pruebas presentadas por la parte actora. Acompaña con el libelo:
1. Promovió marcada con la letra “A”, Copia fotostática de documento de propiedad, protocolizado por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 29 de octubre de 1976, bajo el N° 07, Tomo 10, folios 19 al 21, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre del año 1976. Dicha documental de índole
público al no haber sido tachada por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio sobre el derecho de propiedad que ostenta “INVERSIONES VENROL” en el inmueble objeto del presente contrato conforme el artículo 1357 del referido código. Así se decide.
2. Promovió marcada con la letra “B”, original del contrato privado de arrendamiento, suscrito entre la empresa INVERSIONES VENROL, S.A. e INVERSIONES ELITE, C.A., en fecha 16 de mayo de 2014. La instrumental promovida no fue impugnada ni desconocida en su contenido y firma por la contraparte, por lo que este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre INVERSIONES VENROL e INVERSIONES ELITE, donde la Arrendataria da en Arrendamiento un Inmueble, cuyos datos y demás especificaciones se dan por reproducidas así como todas y cada una de las clausulas consensuadas, cuyo contenido entra en análisis para descifrar la intención y condiciones que tuvieron las partes en su celebración. Así se decide.
3. Promovió marcada con la letra “C”, Copia Fotostática de Poder Especial de Administración, otorgado por el ciudadano HASSAN CHEREM, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.859.919, en calidad de Presidente de la empresa “INVERSIONES VENROL, S.A”, a la empresa “ADMINISTRACION VENETO, C.A”, plenamente identificadas, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 15 de abril de 2015, bajo el N° 43, Tomo 146, de los libros de autenticación llevados por ante esa Notaria del año 2016. De conformidad con el artículo 429 se valora como documental mediante la cual se confiere a una persona jurídica, la administración sobre los locales comerciales propiedad del otorgante. Así se decide.
4. Promovió marcada con la letra “D”, Copia Fotostática del Acta Constitutiva de la empresa “INVERSIONES ELITE C.A”, Inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 25 de octubre de 1990, inscrita bajo el N° 28, Tomo: 5-A, Rif: J-30067807-5. Copia Fotostática del Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas, por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, inscrita bajo el N° 57, Tomo 39-A, expediente N° 23376 de fecha 23 de julio del 1997 y Copia Fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas, por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, de fecha 20 de septiembre de 2017. Se valora de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil cuyo contenido refiere la formación de una persona jurídica. Así se establece.
5. Promovió marcada con las letras “E1” al “E14, “F1 al “F14”, “G1” al “G13”, “H1” al “H14”, “I1” al “I14”, “J1” al “J14”, “K1” al “K14”, “L1” al “L14” y “M1” al “M14”, en original, recibo de Relación de Gastos Digital, emanado por Grupo Veneto, C.A., para pago del Condominio de los locales desde el N° A-25 al A-31, correspondiente a los meses de agosto a diciembre del año 2016 y de enero a septiembre del año 2017, dirigidos a la empresa INVERSIONES ELITE C.A, Los presentes recibos se valoran, de conformidad con las previsiones del Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto tienen fuerza ejecutiva y hacen fe de los gastos de mantenimiento de las áreas comunes, y de las cuotas que le correspondía pagar al demandado, adminiculado lo anterior a dichos recibos que no fueron impugnados por la contraparte de autos solo ilustran la relación de gastos mas no erogaciones de cantidades de dinero. Así se decide.
6. Promovió marcada con la letra “N”, Copia Fotostática del Acta Constitutiva de la empresa “ADMINISTRADORA VENETO C.A” , inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 2 de septiembre de 1997, inserto bajo el N° 39, Tomo 39-A. Se valora de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil cuyo contenido refiere la formación de una persona jurídica. Así se establece.
Llegado el lapso probatorio, la parte Actora no consignó pruebas

Pruebas presentadas por la parte demandada. Pruebas promovidas junto al escrito de contestación:
1 Promovió marcada con la letra “A”, en copia fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de la empresa INVERSIONES ELITE C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 28, Tomo 5-A, de fecha 25 de octubre de 1990 del año 2011. Ya fue supra valorada. Así se decide
2 Promovió marcada con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, en copia fotostática del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales del Consejo Socialista de Trabajadores y Trabajadoras del Centro Comercial Venrol, Comuna Socialista Industrial, Artesanal, Agroecológica, Endógena Etnia Gayón, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, bajo el N° 15, Tomo 2, folio 86 al 101, Protocolo Primero del Tercer Trimestre del año 2018. Copias Fotostáticas de Actas de Asamblea Extraordinaria del Consejo Soberano del Poder Popular Ecológico de Desarrollo Endógeno Eje Socialista. Distrito Comunal Capital Barinas, inserto bajo el N° 24, Tomo 2, Folios 148 al 165, Protocolo Primero del Tercer Trimestre del año 2016, de fechas 2 de agosto de 2016. De la revisión exhaustiva del mismo, se desprende que dicho documento nada tiene que ver con lo debatido en la presente controversia, ya que se refiere a la constitución y estatutos sociales de un consejo socialista de trabajadores y trabajadoras cuya actividad e integración desvían por completo la incidencia en la materia contractual que se disputa sobre el presente inmueble, lo que deviene en forzoso para esta Superioridad desechar el documento antes descrito. Así se decide.
1. Promovió marcada con la letra “G”, en Copia Fotostática, comunicado, emanado por el Grupo Veneto C.A, dirigido a los Arrendatarios del Centro Comercial Venrol, de fecha 27 de octubre de 2015. Se valora en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como indicador de comunicaciones internas emitida por la empresa cuya administración sobre el inmueble quedo legalmente probada en autos. Se decide.
2. Promovió marcada con las letras “H”, en Copia Fotostática, Comunicado efectuado por los Arrendatarios del Centro Comercial Venrol, dirigido a la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario Comercial. Al no ser desconocida su presentación, se valora como comunicaciones internas habidas entre las partes. Así se decide.
3. Promovió marcada con las letras “I”, “J” y “K”, en Copias Fotostáticas de planillas de depósitos bancarios, Servicio Público (CANTV) del mes de enero del 2016, Nota de Movimiento, Impresiones de Correos Electrónicos, de pago de canon de arrendamiento y servicios, a favor de Administradora Veneto, C.A. Con relación a estas instrumentales tal como lo viene reiterando la Sala Civil en insistidos fallos, no es posible otorgar valor probatorio a las copias simples de documentos privados simples, pues la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no prevé esa posibilidad pues está diseñada para permitir la entrada al expediente de otro tipo de documentos, de los cuales se pueda aportar el documento original en caso de desconocimiento o impugnación, además de asegurar la eficacia del principio de originalidad de la prueba, en virtud del cual, debe procurarse la incorporación de medios probatorios que se refieran directamente al hecho de probar, y no pruebas de las pruebas del hecho, que es lo que ocurre con la copia simple de documento original por lo cual queda desechado del presente juicio. Así se decide.
4. Promovió marcadas con las letras “L” y “LL”, originales de facturas de pago de condominio, a favor de Administradora Veneto, C.A. Se corresponden a cuatro recibos que al no haber sido impugnados refieren unas erogaciones por concepto de pagos de condominio del mes de octubre pero con fecha 1 de diciembre de 2015, luego otro por pagos de condominio de los meses noviembre y diciembre con fecha 29 de febrero de 2016, por pago de los meses de enero y febrero con fecha 6 de mayo de 2016 y el ultimo por los meses de marzo abril y mayo con fecha 29 de julio de 2016, que por cuanto la referida probanza no logra aportar en esta juzgadora una lógica cronológica que ilustre a que meses realmente correspondieron los pagos realizados, solo queda valorarlos como erogaciones dinerarias habidas entre las partes. Así se decide.
Llegado el lapso probatorio, la parte demandada consignó las siguientes pruebas:
1. Ratificó todas y cada una de las documentales promovidas en la contestación y en el curso del proceso. Tal promoción forma parte de la exhaustividad que debe desplegar el juzgador, toda vez que la operación lógica, constituye parte integral del proceso. Así se decide.
2. Solicitó se oficiare a la entidad financiera Banco de Venezuela, a los fines de que informare sobre: transferencias realizadas a terceros desde la cuenta corriente N° 0102-0430-5800-0000-3010, a nombre de la empresa Inversiones Elite, C.A, a la cuenta N° 0163-0325-9732-5300-7429, y a nombre de la empresa Administradora Veneto, C.A, en el periodo desde el mes agosto de 2016 hasta diciembre de 2017. En fecha 8 de enero de 2019, se recibió oficio del Banco Venezuela, N° GRC-2018-80292 con fecha del 28 de noviembre de 2018, mediante el cual informó: Anexa movimientos bancarios pertenecientes a la empresa Inversiones Elite, C.A. Rif: J-00030067807, de la cuenta corriente N° 0102-0430-5800-0000-3010, desde el mes de agosto 2016 hasta diciembre 2017. La prueba de informe emanada de la entidad Bancaria refiere de manera general los movimientos bancarios que posee la cuenta corriente N° 0102-0430-580000003010 perteneciente a la empresa Inversiones Elite C.A., en cuyo contenido resulta forzoso inferir de manera clara que movimientos se corresponden con los pagos que pretende probar el promovente, pues evidente resulta que la juzgadora ante tal informe descubra en que trasferencia discriminada a otros bancos está contenida la que se corresponde al debate que por la naturaleza de lo demostrable, refleje los pagos ciertos de los meses demandados como insolutos.
3. Solicitó se oficiare a la entidad financiera Banco Bicentenario, a los fines de que informare: Sobre transferencias realizadas de la cuenta corriente identificada con el N° 0175-0543-2200-7446-5101, de la ciudadana Mariangel Anzola Hoyle, cédula de identidad N° V-15.230.838, abonadas a la cuenta N° 0163-0325-9732-5300-7429, a nombre de la empresa Administradora Veneto, C.A. No consta en auto las resultas. No hay materia sobre la cual valorar.
DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA.
Vistos con informe.-
Se encuentra esta alzada en oportunidad procesal para proferir el fallo sobre el presente recurso de apelación ejercido por el profesional del derecho ALEXI MEDINA apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia emitida por el Tribunal a-quo. En este sentido corresponde a esta alzada determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, tal como lo señala en su artículo 63 la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Acto seguido se desciende a establecer los límites de la competencia teniendo claro que son disímiles las facultades del juez superior en los casos de sentencias. En este sentido, la apelación otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictaminar la sentencia que resuelva sobre el litigio.
Al hilo de lo dicho, se observa que en la presente causa quien este recurso conoce, dispone de competencia amplia, para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Sin Lugar en la demanda de autos.
Para comenzar, esta instancia alecciona lo que se concibe como proceso civil, entendido este como el conjunto de actos inclinados a obtener una sentencia, cuyo proceso está sustentado por el principio dispositivo o de impulso de parte, también movido por un envite legal, que discurre mediante una serie de fases o etapas preclusivas que se suceden unas a otras. Por su parte el Juez, en su condición de director del proceso, interviene en forma trascendental en la realización de este instrumento fundamental para la construcción de la justicia y la efectiva resolución de los conflictos que conlleven al sostenimiento de la paz social. Como regidor del proceso, el Juzgador está llamado a asumir la posición activa que le exige el Texto Fundamental, al señalarle que debe ser el principal garante de la actuación circunstanciada de la ley y de sus propios mandatos normativos y está impuesto no sólo a garantizar a la persona el acceso a los órganos de administración de justicia, sino a cuidar porque esa justicia se imparta de forma, imparcial, idónea, y sobre todo transparente para garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho.
Emplazada quien esta causa conoce a dictar el fallo de mérito, atañe verificar las circunstancias que conllevaron al tribunal que nos precede a la declaratoria de Con Lugar en la presente causa.
PUNTO PREVIO
Formada esta alzada para pronunciarse al fondo de la presente controversia, evidente resulta, luego de haber descendido a cada una de las actuaciones contenidas en autos, proceder a considerar como previo al fondo, lo que a continuación se determina.
Trabada como quedo la presente litiss con la perentoria contestación, se infiere que la parte demandada en dicha oportunidad promovió cuestiones previas de las enumeradas con el ordinal 1 así como la del numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente en fecha 13 de agosto de 2018 el Tribunal a quo procedió a declarar Sin lugar la cuestión previa del ordinal 1 del artículo 346 del código adjetivo mediante la cual ratificó su competencia. Y en fecha 02 de octubre de 2018 declara Sin lugar la cuestión previa del ordinal 8.
Al respecto, en aras de dar respuesta oportuna a la parte aquí demandada quien peticiona a través de los informes presentados en este recinto, el pronunciamiento sobre la falta de jurisdicción y la falta de competencia del juez, se procederá como a continuación se analiza.
Obligante resulta derivarse en el procedimiento verificado ante el tribunal a-quo con ocasión de las cuestiones previas opuestas, de donde se desglosa que efectivamente el demandado en su intento por sustentar la cuestión previa del ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil , olvido la carga procesal que le impone el Art 60 (in fine) de la norma adjetiva; es decir señalar cual es el juez que consideraba competente, situación está que al haber sido desatendida por la juzgadora, equívocamente obviando las consecuencias de tal omisión en su lugar procedió a declarar Sin lugar la cuestión previa opuesta .
Al hilo de lo expuesto y siguiendo con el orden procesal que conlleva al mérito de la presente controversia, esta superioridad advierte que, en virtud del requerimiento por ante esta alzada de la parte apelante, relacionada al pronunciamiento sobre la cuestión previa que opusiera y que pretende ratificar por ante esta sede, sobre la falta de Jurisdicción del juez, primeramente atañe de manera ilustrativa, aclarar al apelante que la consecuencia de la falta de Jurisdicción del juez es la incompetencia del tribunal, no constituyendo per-se esta última otra cuestión previa distinta. Luego tratándose el punto de una cuestión de eminente orden público que puede ser decidida en cualquier estado y grado del proceso, es incuestionable, que luego de analizar las actuaciones inherentes por ante el tribunal precedente, se percata quien se pronuncia, que efectivamente opuesta como fue la cuestión previa del artículo 346 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, la oposición formulada por parte del oponente carece de la formalidad obligante contenida en el ordenamiento procesal relacionada al requisito de expresar en dicha oposición, quien debería ser el juez competente que resuelva la controversia tal como lo señala el Art 60 parte (in fine) del Código de Procedimiento Civil, y que como consecuencia, conlleva a tenerse como no opuesta la mencionada cuestión, ante el abandono de tal requisito. En este sentido, las razones para un pronunciamiento al respecto, se impedido en esta alzada, por cuanto emitir un pronunciamiento con tal incumplimiento formal, seria atentatoria a lo establecido como up supra se señala en la norma establecida.
Ahora bien en vista que la declaratoria que nos precede de Sin Lugar de la cuestión previa opuesta, aun cuando no se ciñe a los postulados enunciados por cuanto fueron obviados por la juez a-quo, no podría conllevar a esta alzada a pronunciarse con respecto a una reposición, todo ello en virtud, que en el caso de autos resultaría a todo evento inútil e inoficioso. Así se establece.
Hechas las observaciones anteriores, procede esta alzada al examen minucioso de todas y cada una de las actas procesales contenidas en el presente juicio, resultando a prima facie que evidentemente estamos en presencia de un juicio donde pretende la parte actora, la desocupación de unos locales comerciales de su propiedad, como consecuencia del incumplimiento de pago contenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en examen, convenida, y reconocida por ambas partes, así mismo pretende el actor que como consecuencia de lo anterior se extinga la relación jurídica devenida en el contrato de arrendamiento suscrito.
Así las cosas, claramente se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes durante la etapa procesal correspondiente están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Ahora bien, en relación al fondo de la controversia, tenemos que en el contrato de arrendamiento una de las principales atribuciones que le impone la ley al arrendatario, está contenida en el artículo 1.592 del Código Civil y cuya ocurrencia da derecho al arrendador de accionar de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, el Desalojo del inmueble objeto de la contratación.
En este sentido y conforme a los argumentos expuestos por las partes, pasa el Tribunal a determinar si las pretensiones contenidas en el escrito libelar son ciertas y ante el argumento en contrario por parte del demandado si se logró desvirtuar mediante las probanzas a lo largo de la actividad correspondiente, que las pretensiones actorales carecen de fundamento para que sea declarada sin lugar, la demanda propuesta.
Quien se pronuncia observa que el presente juicio se origina por demanda, mediante la cual se alega que la parte demandada, tal como se indica supra, no ha querido cumplir con su obligación principal como es la cancelación de los cánones de arrendamiento a los que se encuentra comprometido, por cuanto se estableció en sus cláusulas, la obligación del pago puntual dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, dejando de cumplir con el pago de los cánones correspondientes desde los meses de, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016 y los meses de enero a septiembre de 2017, que igualmente a incumplido con lo dispuesto en la cláusula octava correspondiente al pago de servicios públicos así como gastos comunes, luego de haber entrado el contrato en la única prorroga contractual plenamente convenida y a razón de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES SIN SENTIMOS (Bs.35,666,00) por cada mes.
No obstante ello, esta Juzgadora considera que ante las afirmaciones de hecho del accionante y el rechazo, por parte de la demandada, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta a la falta de pago que la parte actora alega, surgió para ambas partes, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento.
Así se observa que la parte actora acompañó a su demanda el contrato de arrendamiento original, el cual no fue desconocido en la oportunidad procesal para ello, lo que corresponde a esta Juzgadora es entrar a analizar el contenido del documento en cuestión. En el citado contrato la empresa parte actora da en arrendamiento a la parte demandada, entiéndase plenamente identificadas, un inmueble constituido por varios locales comerciales, cuyos datos se dan por reproducidos, donde también se pactó que serán causales especiales de resolución del presente contrato y por lo tanto de inmediata terminación del plazo estipulado de su duraron, -entre otras- la falta de pago oportuno de una cualquiera cuota del canon de alquiler.
De lo anterior se desprende que el último Contrato de Arrendamiento que vinculo a las partes fue pactado en principio por un (1) año y luego las partes especificaron la posibilidad de prorrogarlo por la única sola vez pactada contractualmente en las mismas condiciones, fue convenida una prórroga automática, la cual empezó a correr una vez concluido el primer periodo comprendido desde el 16 de mayo de 2015 al 2016, por lo que se deriva que al momento de la interposición de la presente demanda, dicho contrato además se encontraba vencido, así mismo quedo pactado que el tiempo de duración del arrendamiento seria siempre fijo y a tiempo determinado. Siendo el contrato a tiempo determinado, el Legislador prevé respecto del contrato a tiempo determinado que el arrendador puede, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato. Esta situación de diferente regulación de la insolvencia del deudor en orden al ejercicio por parte del arrendador, de la demanda destinada a la resolución del contrato, constituye uno de los elementos de mayor controversia jurídica en virtud de la normativa vigente en materia inquilinaria, lo que deviene del principio general contenido en el Artículo 1.167 del Código Civil, según el cual: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello". En tal virtud, cuando se declara con lugar una demanda de desalojo, en la cual se alegue el incumplimiento de una obligación contractual por falta de pago, esto necesariamente implica la entrega del inmueble dado en arrendamiento, lo que también se conoce como el desalojo del inmueble, pues en las demandas que se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, acordar tal petición implica también la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato, tal y como lo estableció el máximo Tribunal de la República en Sentencia del 29 de junio de 1994, en los términos siguientes: "(…) …..” la sentencia por la cual se declara la resolución de un contrato de arrendamiento, no concede más de lo pedido, cuando además del pronunciamiento resolutorio, acuerda la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato cuya resolución se ha declarado, puesto que con ello lo que se hace es reconocer los efectos jurídicos de la resolución pronunciada. Esto implica el cese de las obligaciones y los derechos de los contratantes, por lo que, la entrega del inmueble es obligada como consecuencia del incumplimiento del arrendamiento….”
En consecuencia, siendo que en las demandas de incumplimiento de pago, se persigue la disolución del contrato por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato, en el presente caso el supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo produce como consecuencia, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario al momento de haber suscrito el contrato.
Visto lo anterior y habiendo sido probada la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, correspondía al demandado demostrar que cumplió puntualmente dentro del lapso consensuado, sin retraso alguno conforme a las estipulaciones contenidas en las cláusulas, todo lo concerniente a sus obligaciones, especialmente el pago de los cánones insolutos y los relativos a los gastos comunes, situación que no se evidencia que en autos haya sido demostrada o que se cumplió frente al demandado, incumplimiento por los conceptos tantas veces referido. A tales efectos de verificación ante lo dicho, este Tribunal en autos advirtió del análisis de las copias de los pagos presentados por el demandado, no impugnados, que aun cuando contienen erogaciones dinerarias, como supuesto cumplimiento de todos los meses demandados insolutos y los pagos por concepto de gastos comunes, los mismos no lograron alcanzar las probanzas que conlleven a la convicción y certeza en esta juzgadora, que tales instrumentales contenían todos y cada uno de los montos demandados, y siendo que el ordenamiento legal en materia arrendaticia, prevé una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados a demostrar el estado de solvencia del arrendatario, los cuales deben cumplirse con la finalidad de considerar como legítimamente efectuados y por tanto permitan tener al arrendatario en estado de solvencia, en axiomático concluir que la presente demanda debe resultarle adversa.
En este sentido queda comprobado, que no se cumplió con el requisito esencial de la justificación efectiva de los meses demandados, ni tan siquiera con consignaciones judiciales, al vencerse los cánones sucesivos anteriores y señalados en el cursante libelo por el actor. Y siendo que el demandado-arrendatario a lo largo de la presente causa como ya se dijo, no logró el convencimiento de quien decide, al probar que efectivamente su arrendador se había negado a recibir el pago de los cánones invocados, así como los meses subsiguientes en el periodo de disfrute de la prórroga legal, por ende debe esta alzada ineludiblemente confirmar la declaratoria con lugar de la presente acción de desalojo conforme al artículo 40 literal a del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de la interposición de la demanda). Y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ALEXI MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 6 de febrero de 2019 por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la firma mercantil INVERSIONES VENROL S.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A, contra firma mercantil INVERSIONES ELITE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de octubre de 1990, bajo el N° 28, tomo 5-A, en la persona de su Director-Gerente ciudadano ROMAN ANZOLA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.787.190. En consecuencia: Se ORDENA LA ENTREGA MATERIAL del inmueble libre de bienes y personas, constituido por Locales Comerciales identificados con los números A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-287, A-29, A-30 y A-31, modulo norte del CENTRO COMERCIAL VENROL ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, Cada local, para un área total de SETECIENTOS METROS SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (700,74 m2); juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por las empresas INVERSIONES VENROL S.A. y ADMINISTRADORA VENETO, C.A., contra la empresa INVERSIONES ELITE C.A.
Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes