TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO
EXPEDIENTE Nº AP42-G-2015-000112
En fecha 17 de abril de 2015, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, escrito contentivo de la demanda de nulidad interpuesta conjuntamente con medida de suspensión de efectos, por el ciudadano RUOBERT LUIS CONTRERAS ROJAS, titular de la cédula de identidad Nº 11.985.938, asistido por el abogado Oscar Ramón Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 147.037, contra el acto administrativo contenido en la Providencia Administrativa DIG Nº 0000692 de fecha 8 de mayo de 2014, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE GESTIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT, que decidió avalar la solicitud de rescisión unilateral de contrato, presentada por la empresa L’Union, C.A. y ordenó a la mencionada empresa a reintegrar los montos pagados por el ciudadano Ruobert Contreras Rojas en los términos y condiciones contemplados en el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
En fecha 28 de abril de 2015, se dio cuenta a la Jueza del Juzgado de Sustanciación de esta Corte.
En fecha 30 de abril de 2015, el Juzgado de Sustanciación declaró competente a esta Corte para conocer del presente asunto, admitió la demanda y ordenó librar las notificaciones a la Fiscal General de la República, Director (a) General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Ministro (a) del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y a la Procuraduría General de la República. De igual manera, acordó solicitar al Director (a) General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, los antecedentes administrativos relacionados con el presente caso, se ordenó la apertura de un cuaderno separado, a los fines de la tramitación de la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada y se dejó establecido que una vez que constara en autos las notificaciones ordenadas, se remitiría la presente causa a esta Corte, a los fines de que fijará la oportunidad procesal para que tuviera lugar la celebración de la audiencia de juicio. En esa misma oportunidad, fueron libradas las notificaciones correspondientes.
En fecha 22 de julio de 2015, visto que hasta esta fecha no constaba en autos la información solicitada en relación a los antecedentes administrativos, al Director (a) General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, fue ratificada nuevamente dicha solicitud.
En fecha 29 julio de 2015, visto que las partes se encontraban notificadas, fue remitido el expediente a esta Corte a los fines que se celebrará la audiencia de juicio, el mismo fue recibido en la misma fecha, mes y año.
En fecha 30 de julio de 2015, se designó la ponencia al Juez FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO y se fijó para el día 30 de julio de 2015, a las diez y treinta y de la mañana (10:30 a.m.), la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 4 de agosto de 2015, se dejó constancia de haber recibido el oficio Nº DVGSSO/ Nº 000842 de fecha 23 de julio de 2015, emanado del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, anexo al cual remitió el expediente administrativo relacionado con la presente causa.
En fecha 12 de agosto de 2015, se celebró la audiencia de juicio, dejándose constancia de la comparecencia de la parte demandante y de la abogada Antonieta de Gregorio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 35.990, en su condición de Fiscal del Ministerio Público con competencia ante estas Cortes de lo Contencioso Administrativo.
En esa misma fecha, se dio inicio al lapso de cinco (5) días de despacho de conformidad en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, para que las partes presentaran los informes respectivos.
En fecha 17 de septiembre de 2015, la parte actora, presentó escrito de pruebas.
En fecha 22 de septiembre de 2015, el abogado Juan Betancourt, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 44.157, en su carácter de Fiscal Tercero (E) del Ministerio Público ante las Cortes de lo Contencioso Administrativo, consignó escrito de informe solicitando que la presente causa se declare sin lugar.
En fecha 23 de septiembre de 2015, la parte demandante, presentó escrito de informes.
En fecha 13 de octubre de 2015, vencido el lapso para presentar informes, se ordenó pasa el expediente al Juez FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO, a los fines que la Corte dictara la decisión correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 29 de septiembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó que se decretara medida cautelar de enajenar y gravar.
En fecha 18 de junio de 2019, se dejó constancia que en virtud del Acta Nº 264, levantada el 2 de mayo de 2019, fue elegida la Junta Directiva de este Órgano Jurisdiccional, la cual quedó constituida de la siguiente manera: IGOR ENRIQUE VILLALÓN PLAZA, Juez Presidente; FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO, Juez Vicepresidente y MARVELYS SEVILLA SILVA, Jueza; en consecuencia, esta Corte se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
Examinadas las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a decidir el asunto sometido a su conocimiento, previas las siguientes consideraciones:

-I-
DE LA DEMANDA DE NULIDAD INTERPUESTA
En fecha 17 de abril de 2015, el Abogado Oscar Ramón Hernández, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Ruobert Luis Contreras Rojas, interpuso demanda de nulidad conjuntamente con medida de suspensión de efectos, contra el acto administrativo contenido en la Providencia Administrativa DIG Nº 0000692 de fecha 8 de mayo de 2014, emanado de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, con base en los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
Señaló, que “En fecha 10 de marzo de 2014, recib[ió] notificación por parte de la Dirección General de Gestión, adscrita al Vice Ministerio de Infraestructura de Vivienda y gestión de Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, donde se [le] notificó sobre el procedimiento administrativo, es por lo que en el lapso correspondiente, es decir, según lo que establece el artículo 40 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo (…) a presentar mis pruebas y alegatos con el objeto de desvirtuar el presunto incumplimiento contractual que se [le] imputa”. (Corchetes de esta Corte).
Indicó, que “El día 6 de febrero del año 2009 [firmó] un contrato de opción compra venta de un inmueble constituido por un apartamento, en construcción, identificado con el número y letra A-3A (…) que forma parte del Centro Comercial y Residencial Torre Imperial, situada en el Numero (sic) 97, del cruce de la calle Boyacá, entre las calles Carabobo y Pichincha de la Ciudad de Maracay, ESTADO (sic) Aragua, con la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO (sic) (…) quien para ese momento era apoderada judicial de la Sociedad Mercantil UNION (sic), COMPAÑÍA ANONIMA (sic) (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Esgrimió, que “[este] contrato se firmó por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (sic) (420.000 Bs), y posteriormente fue resuelto por mutuo acuerdo, por lo cual [alegó] que lo que realmente sucedió fue que [le] comunicaron la posibilidad de un retraso en la entrega de la obra por falta de algunos permisos (…)”. (Corchetes de esta Corte, mayúsculas).
Manifestó, que “(…) en fecha 13 de mayo del año 2009 (…) [volvió] a firmar un CONTRATO DE COMPRA con la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO (…), por un monto de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (460.000 Bs) (sic) quien (sic) para ese momento era apoderada judicial de la Sociedad Mercantil UNIÓN, COMPAÑÍA ANONIMA (sic), (…) vuelve a representar en dicho acto a la Sociedad Mercantil para [esos] efectos así como también era quien recibía los pagos de cuotas pertenecientes al CONTRATO DE COMPRA, que fueron acordados en dicho contrato en fechas allí establecidas y que cumpi[ó] cabalmente (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Arguyó, que, “(…) de igual manera en el mes de Octubre (sic) del año 2009, [terminó] de pagar la ultima cuota de lo que correspondía, según el contrato y [le] informaron que debía esperar para protocolizar la venta en virtud que para la fecha en que estaba prevista la culminación de la obra no la podían culminar, acotando que regularmente llamaba y solo [le] informaban que debía esperar, ya que faltaban algunos permisos por parte de la alcaldía del Municipio Giorardot de Maracay estado Aragua (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Destacó, que “Para junio del año 2013 [le] hacen entrega de la Constancia (sic) de recepción de terminación total de la obra, expendida por la dirección (sic) de planificación de la Alcaldía de Girardot, de fecha 26 de junio de 2012 y [le] informaron la posibilidad de protocolizar la venta pero con un precio más alto que el acordado en el CONTRATO DE COMPRA (…) ya que consideraba el señor BRUNO CLIENTO (sic) que el inmueble se revalorizo (sic) y [debía] ahora pagar más, por lo cual [se] ha negado en virtud que no es [su] responsabilidad el retraso de la obra sino de ellos (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Indicó, que, “(…) [había] llamado en muchas oportunidades a las oficinas de la Sociedad Mercantil LA UNIÓN, COMPAÑÍA ANONIMA (sic) , para que [le dieran] respuesta de la venta definitiva del inmueble [por el] precio acordado en las cláusulas del contrato de compra venta y en reiteradas veces [le] manifestaron que estaban esperando por el pronunciamiento del abogado de la empresa, (…) [lo] llamó el abogado de la empresa para [decirle] la intención de resolver de forma unilateral el CONTRATO DE COMPRA, en virtud que ya (…) no [le] quiere vender por la suma acordada en el contrato de venta (…), dicho contrato no se [pudo] resolver unilateralmente y que por tanto la única forma según el Código Civil Venezolano vigente para resolverlo [es] que se debe acudir a la vía jurisdiccional (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Alegó, que “(…) ya la empresa no [le] va a vender incluso [le hacen] entrega de una relación de [sus] pagos de la (sic) cuotas que se establecieron en el CONTRATO DE COMPRA, con el sello de una supuesta compañía (…) que supuestamente (sic) es la que lleva actualmente la administración de dicha constructora y (…) que en todo caso pueden [venderle] otro inmueble con un precio actual que oscilan (sic) entre dos y tres mil bolívares, pero que el inmueble objeto del contrato antes señalado se lo van a vender a otro, (…), acotando que [ha] pagado más de la mitad del monto acordado en el CONTRATO DE COMPRA (sic), (…) lo único que pueden hacer (…) es [devolverle el] dinero, que ya la decisión está tomada y no van a firmar la venta definitiva por el monto pactado en el contrato, y que de [venderle] seria otro inmueble a un mayor precio, es decir entre dos y tres millones de bolívares, de lo contrario lo único que pueden hacer (…) es [devolverle] [su] plata con el reconocimiento de algunos intereses (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Señaló, que “(…) no se [le] puede atribuir la insolvencia de pago por más de 90 días, en virtud de que según el contrato de compra venta, la obra debía ser terminada en el 2009 y no en el 2012 tal como se [dejó] claro en la constancia emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua y en el contrato de opción de compra venta se deja claro en la cláusula segunda, que el resto, se debe pagar al momento de la venta definitiva es decir, de la protocolización en el Registro respectiva (sic), y dicha venta definitiva no se ha hecho efectiva porque los representantes de la empresa así no han querido, ya que desean que [se les] pague un monto superior al acordado”. (Corchetes de esta Corte).
Adujo, que “(…) se [le] garantice [su] derecho Constitucional a la vivienda, acotando que [canceló] más del 50% del costo total del inmueble y lo que [resta] no lo [ha] pagado no porque no quiera si no porque los representantes de la empresa antes mencionada no han querido no han tenido una minina intención de aceptar el monto pactado en el contrato ni de protocolizar la venta definitiva”. (Corchetes de esta Corte).
Manifestó, que “(…) [lleva] desde el mes de diciembre de 2009, fecha en que según las estipulaciones del Contrato de Compra Venta estaban pautada la entrega de dicho inmueble, hasta la fecha [ha] pagado alquileres por una causa que a todas luces es imputable a la empresa (…) y [quiere] con urgencia una vivienda propia en virtud de que [lleva] 4 años pagando alquiler y no es justo ya que [pagó] el precio justo para la compra de un inmueble y ahora pretendan [quitárselo] para [dejarlo] en la calle para ganar más dinero”. (Corchetes de esta Corte).
Precisó, que “(…) en fecha 5 de junio de 2014 se [le notificó] sobre [la] PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA DIG Nº 0000692, dictada por la Dirección General de Gestión adscrita al Vice Ministerio de Infraestructura y Hábitat, es por lo que el día 12 de junio de 2014 [interpuso] RECURSO DE RECONSIDERACIÓN (sic), por ante Dirección General adscrita al Vice Ministerio de Infraestructura y Hábitat (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Expresó, que “(…) dicho contrato ya fue resuelto por ambas partes en fecha 13 de mayo de 2009, según clausula resolutoria de nuevo Contrato de Opción de Compra según documento autenticado (…) firmado nuevamente por ambas partes como una manifestación de Voluntad, es por lo que se hace innecesario solicitar (…) la rescisión de dicho contrato (…)”.
Alegó, que “(…) señaló el solicitante que [su] persona recibió en fecha 14 de diciembre de 2012, los (…) documentos de tramitación del Crédito Hipotecario (…) Ahora bien, si bien es cierto que recib[ió] esta documentación, también es cierto que en fecha 13 de mayo del 2009 la Sociedad Mercantil [le] notificó que se comprometía a entregar los recaudos correspondientes a dicho inmueble requeridos por el Banco y el Registro inmobiliario para los efectos del CRÉDITO BANCARIO (sic) (…) y protocolización de DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA (sic), de igual manera con la cláusula cuarta del Contrato de Opción de Compra (…) en fecha 13 de mayo de 2009, se dejó constancia que la obra estaba prevista concluir aproximadamente para diciembre de 2009, y no fue sino hasta el mes de junio de 2012 [que se culminó la construcción del inmueble] (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Expresó, que “(…) quien decidió, no verificó si efectivamente [recibió] toda la documentación necesaria, por cuanto es evidente que no fue así, y por tal motivo [reiteró] que [le] fue imposible solicitar crédito hipotecario por carecer de un documento esencial para la tramitación del crédito como lo es EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (sic) por una vigencia máxima de siete días, cotando que [insistió] a la Sociedad Mercantil (…) firmar uno nuevo para cumplir con la normativa bancaria y siempre se negaron (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Manifestó, que “ (…) para el momento de la firma del contrato de opción de compra venta es decir para el día 13 de mayo 2009, no estaba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y ciertamente no se podía cumplir lo establecido en el artículo 17 de [esa] novedosa ley, pero a todo evento la parte accionante es decir, la representación de la Sociedad Mercantil LA UNIÓN (sic) para el momento en que solicita la rescisión del contrato por incumplimiento, [debió] primero PACTAR (sic) [con la parte accionante] una nueva fecha de protocolización y solicitar la autorización del ente competente en materia de Vivienda y Hábitat (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Arguyó, que “(…) en concordancia con los artículos 49, numerales 1, 3,y 4 y del artículo 143 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, [solicitó] a esta Corte que libre mandamiento de Suspensión de los efectos, que restablezca inmediatamente [su] derecho a una vivienda digna, hasta tanto se dicte sentencia definitiva…”. (Corchetes de esta Corte).
Finalmente para concluir, solicitó “(…) la Nulidad del acto administrativo de la PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA- DIG Nª 0000692 de fecha 08 de mayo de 2014, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE GESTIÓN ADSCRITA AL VICE MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA Y HÁBITAT DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT (…) igualmente solicitó de conformidad con lo dispuesto en el articulo 87 aparte in fine de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, SE DECRETE LA SUSPENSION DE LOS EFECTOS DE LA PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA (sic) (…) que [se] declare Con Lugar el referido Recurso (…) y Finalmente pidió que la presente demanda de nulidad, sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva (…)”. (Corchetes de esta Corte).

-II-
DEL ESCRITO DE INFORMES DEL FISCAL DEL MINISTERIO PÚBLICO
En fecha 22 de septiembre de 2015, el abogado Juan Betancourt, anteriormente identificado, actuando en su carácter de Fiscal Tercero (E) del Ministerio Público ante las Cortes de lo Contencioso Administrativo, consignó escrito de informe fiscal en los siguientes términos:
Indicó, que el “(…) presente recurso de nulidad [fue] interpuesto por el apoderado judicial del ciudadano RUOBERT LUIS CONTRERAS ROJAS (sic), contra el acto administrativo contenido en la Providencia Administrativa DIG Nº 0000692 de fecha 8 de mayo de 2014, emanado de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat”. (Corchetes de esta Corte).
Manifestó, que “[e]n primer lugar aleg[ó] el recurrente que el contrato de fecha 6 de febrero de 2009, ya [había sido] resuelto por ambas partes, según la cláusula resolutoria de el (sic) nuevo contrato de Opción de Compra (sic) según documento autenticado en la Notaria Pública Quinta de Maracay inserta bajo el Nº 22, Tomo 140 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, firmados nuevamente por ambas partes como manifestación de voluntad, es por lo que se hace innecesario solicitar por la Dirección la rescisión de dicho contrato. (…) Al respecto, el ministerio Público observ[ó] que la solicitud de aval de la rescisión del contrato de fecha 06 (sic) de febrero de 2009, fue un error en la fecha que luego fue subsanado dentro de la misma resolución (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Esgrimió, que “[e]n segundo lugar, manifest[ó] el recurrente que de acuerdo a la solicitud de rescisión, la empresa le entregó los documentos para la tramitación del crédito hipotecario, en fecha 14 de diciembre de 2012, no obstante que recibió esa documentación, también es cierto que en fecha 13 de mayo de 2009, la Sociedad Mercantil, le notificó que se comprometía a entregar los recaudos correspondientes a dicho inmueble requeridos por el Banco y el Registro inmobiliario para los efectos del trámite bancario y que la obra estaba prevista concluirla aproximadamente para diciembre de 2009, y no fue sino hasta el mes de junio de 2012, según Constancia de Recepción de Terminación de la Obra (sic) emitida por la Dirección de Planificación de la Alcaldía de Girardot del estado Aragua, que fue terminada la obra. Por la tanto debió aplicarse lo establecido en el artículo 17 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (…)”.
Adujo, que “(…) el contrato fue celebrado en fecha 13 de mayo de 2009, o sea que para esa fecha no estaba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la cual fue promulgada el 30 de abril de 2012, por lo tanto debe regirse de acuerdo a las cláusulas contenidas en el mismo, el cual las partes acordaron la compra-venta de un inmueble a cambio del pago del precio por la cantidad (…) (Bs. 460.000,00) (…)”.
Arguyó, que “[e]n tercer lugar consider[ó] el accionante que el acto recurrido establece ‘en efecto el hecho de haber recibido todos los documentos y recaudos necesarios para la tramitación de dicho crédito sin haber realizado acción alguna orientada a solicitarle, deja en entredicho la voluntad del optante en cumplir con el pago de su obligación’(…)”. (Corchetes de esta Corte).
Indicó, que “[e]n cuarto lugar manifest[ó] el recurrente que efectivamente tiene la obligación de pagar, de acuerdo al artículo 1491 del Código Civil Venezolano (…). Si bien es cierto que al vendedor le corresponde realizar la tradición de la venta, también es sabido que en las operaciones de venta de inmuebles cuyo precio ha de pagarse con préstamos concedidos por instituciones financieras, tales préstamos deben estar garantizados con hipotecas (…) por cuy[a] razón, en la práctica, la tradición se verifica mediante el otorgamiento de un documento que funde en uno solo las estipulaciones particulares de la venta, las rigen el préstamo y las propias de la hipoteca. Por este motivo, el comprador en este caso era el responsable de tramitar su crédito hipotecario y una vez que fuera aprobado el mismo informarle a la empresa el día que de acuerdo a la institución bancaria y el registro le correspondían efectuar la protocolización definitiva (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Adujo, que “(…) la obligación no se condicionaba a la fecha de culminación de la obra sino a la protocolización del documento final de compra-venta del inmueble (…)”.
Para concluir, solicitó que se declare sin lugar el recurso de nulidad interpuesto.
-III-
DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 23 de septiembre de 2015, el ciudadano Ruobert Luis Contreras Rojas, debidamente asistido por el abogado Oscar Ramón Hernández, consignó escrito de informes del cual se desprende que el accionante se limitó a reproducir los alegatos ya expresados en la oportunidad de interponer la demanda, por lo tanto, resulta innecesario la transcripción del mismo.
-IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
-De la competencia.
Una vez establecida la competencia de este Órgano Jurisdiccional para conocer de la controversia planteada mediante decisión dictada en fecha 30 de abril de 2015, esta Alzada RATIFICA su competencia y en función de ello pasa a pronunciarse sobre la demanda de nulidad interpuesta, conforme a los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes de la presente controversia, y a tales efectos se observa lo siguiente:
-Del fondo del asunto.
El punto central de la presente causa, radica en relación a la demanda de nulidad interpuesta por el ciudadano Ruobert Luis Contreras Rojas, contra la Providencia administrativa DIG Nº 0000692 de fecha 8 de mayo de 2014, emanada de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que decidió avalar la solicitud de rescisión unilateral del contrato de opción de compra venta de fecha 13 de mayo de 2009, presentada por la empresa constructora L’Union, C.A. y en consecuencia ordenó a la empresa solicitante a reintegrar los montos pagados por el ciudadano Ruobert Contreras Rojas en los términos y condiciones contemplados en el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
-De la rescisión del contrato.
En primer término, la parte demandante señaló, que “(…) no se [le] puede atribuir la insolvencia de pago por más de 90 días, en virtud de que según el contrato de compra venta, la obra debía ser terminada en el 2009 y no en el 2012 tal como se [dejó] claro en la constancia emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua y en el contrato de opción de compra venta se deja claro en la cláusula segunda, que el resto, se debe pagar al momento de la venta definitiva es decir, de la protocolización en el Registro respectiva (sic), y dicha venta definitiva no se ha hecho efectiva porque los representantes de la empresa así no han querido, ya que desean que [se les] pague un monto superior al acordado”. (Corchetes de esta Corte).
Alegó, que “(…) que [su] persona recibió en fecha 14 de diciembre de 2012, los (…) documentos de tramitación del Crédito Hipotecario (…) Ahora bien, si bien es cierto que recib[ió] esta documentación, también es cierto que en fecha 13 de mayo del 2009 la Sociedad Mercantil [le] notificó que se comprometía a entregar los recaudos correspondientes a dicho inmueble requeridos por el Banco y el Registro inmobiliario para los efectos de CRÉDITO BANCARIO (sic) (…) y protocolización de DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA (sic), de igual manera con la cláusula cuarta del Contrato de Opción de Compra (…) en fecha 13 de mayo de 2009, se dejó constancia que la obra estaba prevista concluir aproximadamente para diciembre de 2009, y no fue sino hasta el mes de junio de 2012 [que se culminó la construcción del inmueble] (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Expresó, que “(…) quien decidió, no verificó si efectivamente [recibió] toda la documentación necesaria, por cuanto es evidente que no fue así, y por tal motivo [reiteró] que [le] fue imposible solicitar crédito hipotecario por carecer de un documento esencial para la tramitación del crédito como lo es EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (sic) por una vigencia máxima de siete días, contando que [insistió] a la Sociedad Mercantil (…) firmar uno nuevo para cumplir con la normativa bancaria y siempre se negaron (…)”. (Corchetes de esta Corte).
Vista las denuncias precedentes, es conveniente aclarar que, si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones. En vista de esto, dicho contrato se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
De la referida norma, se deriva que todo acuerdo entre dos o más personas para crear, reglar, transferir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico es un contrato. Aunado a ello, expresa Francesco Messineo en su obra Doctrina General del Contrato (Tomo 1, Página 358) en cuanto al contrato preliminar o precontrato, lo siguiente:
“(…) sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.
De lo anterior, se desprende que a través de la promesa de compra, dos o más personas se comprometen a celebrar en un futuro un contrato de venta. Por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil el cual establece que:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello” (Resaltado de esta Corte).
Del artículo transcrito se deduce que las partes contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el contrato, por lo que, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio.
En cuanto a la resolución de dicho contrato, es pertinente traer a colación lo establecido en el numeral 3 del artículo 7 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.916 de fecha 8 de diciembre de 2011, el cual indica que:
“Artículo 7.- Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas, organizaciones no gubernamentales, organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y operados financieros, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:
(…Omissis…)
3.- Realizar, a solicitud de parte o oficio, los procedimientos administrativos contenidos en esta Ley”.
De igual manera, es importante citar el artículo 18 del referido texto legal, el cual dispone que:
“Artículo 18.- No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas o contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contratarlo es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago más de noventa días de cualquiera de las cuotas prevista en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Resaltado de esta Corte).
De las normas transcritas se deduce que la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, tiene la función de regular, administrar, supervisar, inspeccionar, controlar y sancionar a las constructoras, promotoras de viviendas y sus representantes, así como avalar las solicitudes de rescisión de contratos de venta o preventa planteadas por los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas. En función de esto, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat resulta competente para avalar las solicitudes de resolución de contratos de forma unilateral, solo cuando se incumpla el pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas por los contratantes.
Aunado a ello, el artículo 20 del referido texto legal indica que:
“Artículo 20.- El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del plazo de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas será sancionado”.
La norma transcrita indica que en caso de ser procedente la resolución de dicho contrato, el constructor de viviendas deberá reintegrar al comprador la totalidad de los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del plazo de treinta días continuos a partir de la fecha de notificación.
Ahora bien, del material probatorio contenido en autos se observa que riela del folio 51 al 59 del expediente judicial, copia simple del contrato de opción de compra venta de fecha 13 de mayo de 2009, del cual se desprende que:
“El precio convenido entre las partes, para adquirir el derecho de propiedad, sobre el inmueble indicado, es la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs460.000 (sic)) y el contrato de compra-venta se perfeccionará al otorgar el documento definitivo, ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, siempre que EL OPTANTE A LA COMPRA, haya cumplido oportunamente, todas y cada una de las obligaciones en las que ha convenido en el presente Contrato. EL OPTANTE A LA COMPRA, para garantizar el derecho de opción a compra y el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones objeto del presente contrato, ha convenido en cancelar las arras siguientes: A) La cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (sic) (Bs236.000 (sic)), que ha cancelado hasta la presente fecha, en que otorgamos el presente contrato de opción de compra. B) En fecha 15 de Mayo (sic) de 2009, cancelará la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (sic) (Bs.6.000 (sic)); C) La cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (sic) (Bs36.000 (sic)), la cancelará distribuida en seis (6) cuotas, con vencimientos mensuales y consecutivos, en las fechas siguientes: 1) En fecha 30 de Mayo (sic) de 2009; 2) En fecha 30 de junio de 2009; 3) En fecha 30 de julio de 2009; 4) En fecha 30 de Agosto (sic) de 2009; 5) En fecha 30 de Septiembre (sic) de 2009; 6) En fecha 30 de octubre de 2009; D) EL OPTANTE A COMPRA (sic), cancelará la cantidad de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs 182.000, para completar el resto del precio convenido, al otorgar del (sic) documento de compra-venta definitivo. En caso de mora, de cualquiera de las cuotas indicadas, cancelará la cantidad de CIEN BOLIVARES (sic) (Bs100 (sic)) DIARIOS (sic). Estas arras serán destinadas a conformar el precio convenido, al otorgar del documento definitivo, contentivo del contrato de compra-venta sobre el inmueble indicado”. (Resaltado de esta Corte).
Del fragmento transcrito del contrato, se desprende que ambas partes acordaron la futura venta de un inmueble a cambio del pago del precio por la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 460.000,00), los cuales debían ser pagado a través de sucesivas cuotas, concluyendo finalmente en la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (Bs. 182.000,00), para otorgar el documento de compra venta definitivo, lo cual devela que la transmisión de la propiedad y venta definitiva del inmueble se condicionaba a la protocolización del mencionado documento siempre y cuando el optante haya cumplido todas sus obligaciones, entre ellas el pago de todas las cuotas.
De igual modo, riela copia certificada del oficio Nº DPO-12-011, a través del cual se deja constancia de la terminación total de la obra de fecha 6 de junio 2.012, emanada de la Dirección de Planificación de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua dirigido al ciudadano Américo Attias de la empresa L’ UNION C.A., mediante la cual hacen: “(…) constar que la obra destinada al uso: VIVIENDA MULTIFAMILIAR Y COMERCIO (sic) denominada ‘TORRE IMPERIAL’ ubicada en la Calle Boyacá y Calle Carabobo Nº 97, Sector Centro Norte I, Municipio Girardot, Estado (sic) Aragua, se ejecutó totalmente de conformidad con las Variables Urbanas Fundamentales y las Normas Técnicas Nacionales sobre construcción vigente (…)”.
En igual sentido, riela al folio 17 del expediente administrativo, copia certificada de nota de entrega de documentos por parte de la empresa constructora L’ Union C.A. al ciudadano Ruobert Contreras, a los fines que este solicitara el crédito bancario para proceder al pago. Dicha documental se encuentra firmado por el referido ciudadano. Los documentos consignados fueron: 1.- copia de cédula de identidad de representante legal de la empresa; 2.-copia del RIF de la empresa; 3.- copia de la ficha catastral del inmueble; 4.- Copia del certificado de solvencia municipal; 5.- copia de la habitabilidad de la obra y constancia de cumplimiento de la variables urbanas; 6.- copia del documento constitutivo vigente (Registro Mercantil 1 y 14); 7.- copia del documento de propiedad (Integración 5); 8.- copia del Documento de Condominio; y 9.- copia de los documentos de hipoteca (1 y 2).
De igual manera, riela del folio 165 al 176 del expediente administrativo, providencia administrativa DIG Nº 0000692 de fecha 8 de mayo de 2014, emanada de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que decidió avalar la solicitud de rescisión unilateral del contrato de opción de compra venta de fecha 13 de mayo de 2009, presentada por la empresa constructora L’Union, C.A., ya que:
“…la última cuota a criterio de quien decide, debió pagarse efectivamente desde el 14 de diciembre de 2012 y que no existen pruebas que evidencien que ello no haya sido imputable al optante, es a partir de esta fecha que se observe la existencia del incumplimiento de una obligación contractual, motivo por el cual será desde entonces que se calcule si existe, al día de la solicitud de rescisión del contrato, un cumplimiento superior a los noventa (90) días, a fin de determinar la procedencia de la rescisión unilateral del contrato.
En tal sentido, tras realizar el cálculo correspondiente, se aprecia que los noventa (90) días de incumplimiento se concretaron en fecha 14 de marzo de 2013, de forma tal que esta Dirección considera que existe un incumplimiento contractual superior a los noventa (90) días y, en consecuencia, se AVALA la rescisión unilateral del contrato a solicitud del vendedor…”.
Del material probatorio revisado, se desprende que la Administración decidió avalar la decisión de rescisión de contrato de opción de compra venta, ya que el ciudadano demandante no pagó la última cuota acordada, correspondiente a la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (182.000 Bs.), la cual debía ser desembolsada para otorgar el documento de compra venta definitivo.
De igual modo, se observa que la venta definitiva del inmueble no se encontraba supeditada a la entrega del inmueble, tal como afirma la parte actora, sino al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, el cual solo podía ser suscrito cumpliéndose dos requisitos esenciales: 1) la construcción total y definitiva del inmueble por parte de la empresa constructora, lo cual ocurrió en fecha 6 junio de 2012, según se desprende del acta de entrega estudiada con anterioridad; y 2) el pago de la última cuota por parte del comprador.
Sobre esto último, según se desprende de los propios dichos del demandante, este decidió solicitar un crédito hipotecario ante una institución bancaria a los fines de pagar la última cuota correspondiente al contrato, lo cual requería cierta documentación en posesión de la compañía constructora la cual fue entregada por esta en fecha 14 de diciembre de 2012.
Ahora bien, a pesar de tener toda la documentación a su disposición, no se desprende del material probatorio contenido en autos que el hoy demandante le haya dado cumplimiento al pago de la cuota final del contrato. Sobre ello, aduce el ciudadano demandante que no pudo realizar el referido pago, por cuanto la empresa constructora no aceptó el abono de dicha cuota, ya que exigía una suma superior de dinero, lo cual no está acreditado a través de ningún medio de prueba por parte del denunciante, por lo que no puede ser alegado como un impedimento para cumplir su obligación de realizar el pago de dicha cuota.
En virtud de las consideraciones precedentes, esta Corte verifica el incumplimiento de la obligación de pagar el precio total por parte del ciudadano Ruobert Contreras por más de 90 días, por lo cual es conforme a derecho el aval de resolución de contrato declarado por la General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitar a través del acto objeto de impugnación. Por ello, se desestiman las denuncias esgrimidas por el referido ciudadano. Así se decide.
En razón de las consideraciones expuestas, esta Corte declara SIN LUGAR la demanda de nulidad interpuesta en fecha 17 de abril de 2015 por el ciudadano Ruobert Luis Contreras Rojas contra la Providencia Administrativa DIG Nº 0000692 dictada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 8 de mayo de 2014. Así se decide.
Ratificada la decisión de rescindir unilateralmente el referido contrato, se ORDENA a la empresa constructora L’ Union C.A., a reintegrar los montos pagados por el ciudadano Ruobert Luis Contreras Rojas, en los términos contemplados en el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Así se decide.
Finalmente, en cuanto a las solicitudes de la parte demandante de que se decrete medida preventiva de enajenar y gravar, considera esta Corte Inoficioso emitir pronunciamiento, al ser declarada sin lugar la presente demanda. Así se decide.
-IV-
DECISIÓN
Por las razones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- RATIFICA su competencia para conocer la demanda de nulidad interpuesta conjuntamente con medida de suspensión de efectos, por el ciudadano RUOBERT LUIS CONTRERAS ROJAS, asistido por el abogado Oscar Ramón Hernández, identificados anteriormente, contra el acto administrativo contenido en la Providencia Administrativa DIG Nº 0000692 de fecha 8 de mayo de 2014, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE GESTIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT, que decidió avalar la solicitud de rescisión unilateral de contrato, presentada por la empresa L’Union, C.A. y ordenó a la mencionada empresa a reintegrar los montos pagados por el ciudadano Ruobert Contreras Rojas en los términos y condiciones contemplados en el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
2.- SIN LUGAR la demanda de nulidad interpuesta.
3.- Se ORDENA a la empresa constructora L’ Union C.A., a reintegrar los montos pagados por el ciudadano Ruobert Luis Contreras Rojas, en los términos contemplados en el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado de origen. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los ____________ ( ) días del mes de _____________ de dos mil diecinueve (2019). Año 209º de la Independencia y 160° de la Federación.
El Juez Presidente,

IGOR ENRIQUE VILLALÓN PLAZA
El Juez Vicepresidente,

FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO
Ponente
La Jueza,

MARVELYS SEVILLA SILVA
El Secretario,

LUIS ARMANDO SÁNCHEZ
EXP. N° AP42-G-2015-000112
FVB/35
En la misma fecha ______________ ( ) de ___________ de dos mil diecinueve (2019), siendo la(s) ______________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Nº ________________.
El Secretario.