TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ACTA DE AUDIENCIA ORAL EN ALZADA

ASUNTO: AP71-R-2018-000756
En horas de Despacho del día de hoy miércoles, diecinueve (19) de junio de dos mil diecinueve (2019), siendo las 10:00 a.m., oportunidad fijada por este Tribunal actuando en alzada, para que tenga lugar el AUDIENCIA DE JUICIO en el juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por los ciudadanos DEMETRIO PAREDES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., el cual se sustancia en el asunto signado con el número AP71-R-2018-000756. Constituido el Tribunal con la presencia dl ciudadano Juez, Dr. LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL y el Secretario, Abogado MUNIR J. SOUKI U.; anunciado el presente acto por el Alguacil de este juzgado, se hicieron presentes, la Abogada ADRIANA MARGARITA VILLAROEL, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4.250, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y los Abogados, APARICIO GOMEZ VELEZ y HENRY SANABRIA NIETO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.533 y 58.596, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. Seguidamente, se declara abierta la AUDIENCIA DE JUICIO, y de conformidad con lo establecido al artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, advirtiendo a las partes conforme lo señalado en el articulo 118 Eiusdem que no se permitirá ni la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de algún instrumento o prueba existente en los autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral. Acto seguido, el ciudadano Juez concede al apoderado judicial de la parte actora diez (10) minutos, a fin que realice una breve exposición oral, quien lo hace en los siguientes términos: “Represento a DEMETRIO PAREDES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, señalo que el A quo declaró la falta de cualidad para actuar en el presente juicio sin observar que el contrato de subarrendamiento fue autenticado en el año 84, que a de acuerdo a lo previsto en el artículo 45 de la Ley de arrendamiento que no se requiere de autorización expresa del subarrendado de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El Centro Diagnostico manifestó que la casa no era autorizada para vivienda sino para ser utilizado como taller mecánico, siendo que la propia parte demandada practicó una inspección judicial donde fue notificado el ciudadano José Paredes Piñero, quien manifestó que él vivía allí en una habitación de vivienda. El otro punto que ellos manifestaron que eso era un taller mecánico, y se demostró que no existía un taller mecánico, por inspección promovida por ellos mismos y consta en el expediente contenido en el juicio contra Luz de Parada, alegó la falta de cualidad de la parte demandada como consecuencia para actuar en el juicio, con vista del desecho del contrato de arrendamiento acompañado con la demanda contra la referida ciudadana Luz de Parada, por lo que no le asiste el derecho de subrogarse los derechos de propiedad del inmueble Quinta Mary; que la demandada carece del cualidad para adquirir el inmueble del litigio según consta de sentencia dictada del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y ratificada por el Juzgado Superior Segundo. Por otra parte hay un fraude procesal en Sunavi, en pleno conocimiento de mi representado que se había opuesto a la entrega material, que no aperturaron el procedimiento obligatorio previo a la demanda señalado de la Ley, sino que intentaron un juicio contra Luz de Parada supuesta viuda de la arrendatario, aprovechándose de una copia de un instrumento consignado por mi poderdante, le agregaron la firma. La oposición interpuesta por Demetrio Paredes se encuentra ajustada a derecho se fundamenta en una causa legal en su condición de poseedor precario. En el caso de ser cierta la relación jurídica arrendaticia el tercero opositor estaría sometido a la ley de orden público, artículo 7 de la ley de arrendamiento inmobiliario. Como consecuencia de haber sido desechado el contrato de arrendamiento contra Luz de Parada no le asiste el derecho de subrogarse, asimismo ratifico los documentos presentados ante el Superior Segundo y la decisión emanada de este mismo Tribunal Superior que quedó definitivamente firme donde se evidenció el fraude procesal demostrado en autos y confirmando no existiendo relación arrendaticia con los anteriores dueños, se deja constancia de la consignación de un escrito en dos folios útiles.” Seguidamente en este estado, el Tribunal procede a conceder a la parte demanda 10 minutos para que efectué su respectiva exposición, en la cual señalo lo siguiente: “Como punto previo solicito a este Tribunal declare la inadmisibilidad de la presente demanda que en el supuesto contrato de subarrendamiento que se señala como objeto del mismo el terreno posterior de la Quinta Mary, el cual está destinado a la venta de carros y taller mecánico lo cual obligatoriamente llega al que el presente juicio se tramite mediante la ley de regulación inmobiliaria comercial y no atreves de la Ley Regulación de Control y Arrendamiento de Vivienda, que fue el procedimiento por el cual fue admitido que inclusive no hay constancia de agotamiento de la vía administrativa. Segundo punto solicito a este Tribunal ratifique la decisión dictada por el A quo, toda vez que en el presente expediente no existe ningún documento que le autorice al supuesto arrendatario quien suscribió en contrato de subarrendamiento para subarrendar tanto así que no existe en el presente expediente ninguna documentación que lo acredite como arrendatario. Tercer punto, solicito a este Tribunal ratifique la decisión dictada por el Tribunal de la cusa toda vez que adicional a que no existe ninguna documentación en el expediente que acredite a Manuel Parada como arrendatario y autorizado para subarrendar a la única documentación que pretendió consignar en este estado en copia simple y que hace mención a Manuel Parada lo prohíbe expresamente a realizar cualquier subarrendamiento. Cuarto, con respecto a los alegatos realizados por la representación de la parte actora, referente al tiempo de ocupación del inmueble pido que los mismos sean desechados toda vez que los mismos no tienen ninguna asidero legal en el juicio de retracto legal arrendaticio, en todo casi los mismos serian para un argumento de usucapión, que no es caso que nos ocupa. Finalmente solicito que la presente apelación se declarada sin lugar y como consecuencia de ello ratificar la decisión de Primera Instancia ya que como ya venido diciendo la parte actora no posee cualidad para interponer retracto legal arrendaticio. Seguidamente procede este Tribunal a otorgar a la parte accionante derecho a réplica respecto de los alegatos esgrimidos en este acto por la parte demandada, exponiendo lo siguiente: “Se refirió que la Quinta Mary menciona que solamente se hablaba de 500 metros del terreno, es claro el contenido de mi demanda, que mi representado vivía en la Quinta Mary, durante más de 25 años y consta en el mismo expediente prueba de cuando en vida del propietario del inmueble, de las construcciones y ampliaciones efectuadas por mi representado, en vista de lo cual el dueño del inmueble suscribió con mi representa contrato ante Notaría Pública del año 84 y renovado en el año 86, considerándolo como ocupante de todo el inmueble y la extensión de terreno, mi representado fue autorizado por el propietario para mejorar todo el inmueble, lo cual construyeron y los recibos están en el expediente. Procede en este estado el Tribunal a otorgar a la parte demandada su derecho a réplica, exponiendo lo siguiente: “Con respecto a los supuestos contratos de arrendamientos lo cuales no consta la autorización del supuesto subarrendador de subarrendar hago la especial observación que el objeto de dicho contrato es un terreno para ser utilizado como venta de carros y taller mecánico, lo que implica que sería otro procedimiento diferente al que se está llevando a cabo y que conlleva la inadmisibilidad del presente demanda lo cual fue solicitado en la oportunidad correspondiente.”. Concluida la exposición de las partes, el Tribunal se reserva un tiempo prudencial a los fines de dictar el fallo correspondiente y señala a las partes a que dicho pronunciamiento será realizado a las doce y media de la tarde (12:30 p.m.) de la tarde del mismo día de hoy. Es todo y conforme firman.
EL JUEZ

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL

PARTE ACTORA Y SU DEFENSORA JUDICIAL

PARTE DEMANDADA Y SU APODERADA JUDICIAL

EL SECRETARIO

ABG. MUNIR JOSE SOUKI

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JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 209° y 160°

CONTINUACION DEL ACTA DE AUDIENCIA EN ALZADA Y SENTENCIA

DEFINITIVA

PARTE ACTORA: Ciudadanos DEMETRIO PAREDES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-1.060.199 y 6.280.049, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana ADRIANA VILLAROEL NUÑEZ, Abogada en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4250.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el No. 79, Tomo 40-A-Sgdo, de fecha 07 de marzo de 1985.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos APARICIO GOMEZ VELEZ y HENRY SANABRIA NIETO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.533 y 58.596, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA: DISPOSITIVO DE DEFINITIVA.

-I-
Siendo las dos (2) de la tarde oportunidad fijada para la continuación de la presente audiencia oral el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 123 para la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos: La representación judicial de la parte actora señaló en su escrito libelar: 1- Que en fecha 02 de diciembre de 2010, los señores JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS (herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CISNEROS), dieron en venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.553.750,00), a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, cediendo la totalidad de los derechos de propiedad de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Calle Los Chaguaramos, Quinta Mary, en la Urbanización La Florida, Municipio Libertador, sin notificar a sus representados, quienes estaban en posesión del inmueble desde 1984, en virtud de contrato de subarrendamiento. 2-Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por el propietario JULIO CESAR MORON, al señor MANUEL PARADA PEREZ, ambos fallecidos, según se señala consta en contrato de arrendamiento de fecha 1º de septiembre de 1983. 3- Que el señor MANUEL PARADA PEREZ, en su condición de arrendatario, celebró un contrato de sub-arrendamiento con el ciudadano JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, en el terreno posterior de aproximadamente 500 m², que comenzó a regir desde el 01 de febrero de 1984, y autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Caracas, en fecha 14 de mayo de 1984, quedando autenticado bajo el No. 21, Tomo 73 y una prorroga en fecha 9 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones de esa notaría, fijándose un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 7000,00). 4- Que el señor JULIO CÉSAR MORON, falleció el 19 de diciembre de 1994, lo cual consta en anexo “1”, renovándose ininterrumpida y automáticamente los dos contratos de arrendamiento durante 27 años, a un mismo canon de arrendamiento, contados desde el 1º de septiembre de 1983, fecha en que se firmó el primer contrato de arrendamiento entre el propietario del inmueble, JULIO CESAR MORON y MANUEL PARADA PEREZ, hasta el 2 de diciembre de 2010, fecha en que los herederos de JULIO CESAR PEREZ, (quien falleció el 19 de diciembre de 1994), vendieron el inmueble violando los artículo 89 y 90 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que rige la materia. Que transcurrieron 26 años desde el 14 de mayo de 1984, fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento entre MANUEL PARADA PEREZ y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, hasta la fecha que vendieron el inmueble. 5- Que el ciudadano DEMETRIO PAREDES es ocupante de hecho del inmueble desde hace 41 años, quien pavimento todo el terreno y realizó la construcción del cuarto oficina ubicado en la parte posterior de la quinta y ambos tienen su habitación en la Quinta Mary. 6- Que la venta del inmueble denominado Quinta Mary, fue realizada el día 02 de diciembre de 2010, a la Sociedad Mercantil CENTRO DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., ante el Registro Público del Segundo Circuito, Municipio Libertador, Distrito Capital, que quedó anotado bajo el No. 2008.1119, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.905, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008. 7- Que el sedicente comprador el 13 de abril de 2011, introdujo una solicitud de entrega material del bien adquirido, que correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se le asignó como nomenclatura el No. AP31-S-2011-003460. 8- Que el 29 de febrero de 2012, el Juzgado dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando suspender la entrega material solicitada por la Sociedad de Comercio CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., y acordó sobreseer la entrega material a fin de que los interesados acudieran a la vía ordinaria para hacer valer los derechos de los ciudadanos JOSE PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, fundamentándose el juzgado para suspender la entrega material en los dos (2) contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano MANUEL PARADA PÉREZ y JOSE PAREDES PIÑEIRO, debidamente autenticados por ante la Notaria Pública Novena de Caracas, de fecha 14 de mayo de 1984, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 73, y de fecha 09 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones de la Notaría. 9- Que el sedicente comprador, demandó a la ciudadana LUZ PARADA, en su propio nombre y en su condición de heredera del señor MANUEL PARADA PÉREZ, para que conviniera en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, celebrado el 1 de septiembre de 1983, y a una modificación en copia simple de fecha 15 de octubre de 1993, cuyas partes eran MANUEL PARADA PÉREZ y JULIO CESAR MORÓN, con la pretensión de anular los dos contratos de arrendamiento firmados el 14 de mayo de 1984 y el 9 de octubre de 1986, entre MANUEL PARADA PEREZ y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, no obstante, estar en conocimiento el CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., que sus poderdantes haberse opuesto a la entrega material solicitada en el Exp. No. AP31-S-2011-003460, en sentencia dictada por el Juez Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. 10- Que la demanda fue declarada improcedente en sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. 11- Que en ese libelo de demanda, señala el sedicente comprador, que con anterioridad a la adquisición del inmueble en litigio, el mismo había sido dado en arrendamiento el 1º de septiembre de 1983, a MANUEL PARADA (fallecido), y este había dado en arrendamiento un terreno en la parte posterior de la Quinta Mary, mediante documento autenticado a JOSE PAREDES PIÑEIRO, el 14 de mayo de 1984; y que, en la parte posterior de la Quinta donde había solo un terreno, ahora hay una construcción desde hace 41 años, como consta en los autos. Y que, DEMETRIO PAREDES, mientras construía las bienhechurías, vivía en la Quinta Mary, que de acuerdo a inspección realizada promovida en el lapso probatorio por el sedicente comprador, quedó ratificado que el ciudadano DEMETRIO PAREDES, estaba ocupando el inmueble, desde hace 41 años en virtud de la comunidad de prueba en el juicio interpuesto contra LUZ DE PARADA. 12- Que igualmente, consta en dicha inspección que en la Quinta Mary, JOSE PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, comparten una habitación-vivienda, y no permitieron los apoderados de la clínica que le mostrara la habitación. 13- Que en virtud de lo expuesto, procede a demandar como en efecto demanda a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A. por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por cuanto fueron violados los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de quienes estaban en posesión del inmueble y haberlo ocupado ininterrumpidamente por más de 27 años, fundamentando la presente demanda en los dos contratos de alquiler firmados en el año 1984 y 1986. 14- En la oportunidad de la Audiencia de Juicio, ratificó la demanda por haber adquirido sus representados la totalidad de los derechos, dado que tienen 24 años de posesión legitima, pacifica, ininterrumpida sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Julio Cesar Morón Cisneros, perdió la oportunidad de adquisición del inmueble en virtud de los años de posesión que tienen mis representados en el inmueble, por lo que lo pretendido es que sus representados se declaren como propietarios de la Quinta Mary, por el abandono por parte de la demandada. -----------------------------------------Por su parte la representación judicial de la parte demandada, efectúo las siguientes defensas: 1- Negó, rechazó y contradijo los hechos como el derecho alegado por la parte actora. 2- Asimismo, como defensa de fondo alegó la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de que según ellos, no está probado por documento alguno la condición de sub-arrendatarios que dicen los actores tener, por cuanto no hay evidencia de que el ciudadano Manuel Parada Pérez, se encontrara autorizado para subarrendar, y como consecuencia de ello, la parte actora no tendría cualidad para actuar en la presente causa. 3- En la oportunidad de la audiencia de juicio señaló que esta acción tiene dos causales de inadmisibilidad, las cuales fueron opuestas en la contestación, la primera que la actora, señala que ocupa un local destinado a taller mecánico, y accionan por la Ley que regula lo concerniente al de inmuebles destinados a vivienda, debiendo haberlo hecho por la ley de arrendamientos de locales comerciales, requiriendo haber seguido el procedimiento administrativo previo para intentar dichas demandas. 4- Como defensa de fondo invocó la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de que según ellos, no está probado por documento alguno la condición de sub-arrendatarios que dicen los actores tener, por cuanto no hay evidencia de que el ciudadano Manuel Parada Pérez, se encontrara autorizado para subarrendar. 5-Que desconoce cualquier tipo de relación arrendaticia con los demandantes, lo cual implica que estos no tienen el derecho de preferencia ofertiva por no tener condición de inquilinos. 6- Por otro lado, mal pude la representación de la parte actora invocar la ocurrencia de una prescripción adquisitiva para pretender tener la preferencia ofertiva.-------------------------------------
Ahora bien, el Tribunal como punto previo al fondo pasa a hacer las siguientes consideraciones: ---------------------------------------------------------------------------------------
El Tribunal de instancia, en su sentencia de fecha 29 de noviembre de 2018, declaró la falta de cualidad de la accionante aduciendo lo siguiente: -------------------
“Ahora bien, como punto previo considera este Juzgador necesario pronunciarse en relación a la defensa de falta de cualidad de la parte actora, para el ejercicio de la presente demanda.
En tal sentido, acerca de la defensa de Falta de Cualidad, el Código de Procedimiento Civil, establece en su artículo 361, lo siguiente: (…)
La norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, contempla la falta de cualidad como una cuestión de fondo que debe esgrimirse como defensa; no obstante, no puede obviarse el hecho de que la cualidad es uno de los presupuestos de la acción.
(…)
Ahora bien, examinadas las generalidades atinentes a la institución de la Falta de Cualidad, conviene efectuar un análisis de la situación presentada en el caso de marras, siendo que la representación judicial de la parte demandada encontrándose en la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, opuso la Falta de Cualidad de la parte actora para el ejercicio de la presente demanda. Al efecto, se observa de los hechos alegados en el libelo de la demanda que la parte actora pretende hacer valer un derecho de preferencia ofertiva con base al carácter de subarrendatario y ocupante que se atribuyen los ciudadanos JOSÉ PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, respecto del inmueble objeto de la presente demanda. No obstante, si bien existe contrato de subarrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSE PAREDES PIÑEIRO y el ciudadano MANUEL PARADA PÉREZ, no existe prueba alguna que demuestre fehacientemente que el prenombrado ciudadano se encontrara expresamente autorizado para subarrendar en nombre de su arrendador. Por lo que siendo que a ninguno de los prenombrados ciudadanos puede atribuírseles la condición de arrendatarios del bien inmueble denominado “Quinta Mary”, es evidente que a estos no les asiste el derecho de accionar por la vía de Retracto legal Arrendaticio, siendo ello condición indispensable para que puedan invocar el derecho de preferencia ofertiva. Razón por la cual, resulta PROCEDENTE la defensa de Falta de Cualidad de la parte actora, invocada por la representación judicial de la parte demandada, en consecuencia se declara INADMISIBILIDAD de la presente demanda en obsequio a los principios de la tutela judicial efectiva y el debido proceso, en garantía del derecho a la defensa, conforme a los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.”
Ahora bien, en el caso que nos compete es necesario efectuar las siguientes consideraciones:----------------------------------------------------------------------------------------
PRIMERO: La accionante ejerce una acción de retracto legal con vista al su cualidad de subarrendataria de un inmueble constituido por un terreno de 500 mt2 posterior a un inmueble casa-quinta denominada “Mary”, situada en la Avenida Los chaguaramos de la Urbanización La florida, Parroquia El Recreo, departamento Libertador (hoy Municipio Libertador) del Distrito Capital, con fines de ventas de carros y taller mecánico. Igualmente se constata que la actora fundamenta su acción en los artículos 42 al 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.--------------------------------------------------------------------------------------------
Ahora bien, consta de los autos que conforman el presente expediente que el Tribunal de Instancia mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2016, admite la presente acción a través del procedimiento instaurado para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, sin hacer mención alguna del porqué fueron utilizadas las disposiciones de esa Ley y no la requerida por la accionante en su escrito libelar. Por otra parte, se constata que la parte demanda en su exposición en la presente audiencia oral advierte que la admisión de la presente acción debió efectuarse a través de las disposiciones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Al respecto cabe hacer las siguientes consideraciones: ------------------------------------------------------------------------
1- Consta del escrito libelar y de los contratos de subarrendamiento consignados por la accionante, que la relación arrendaticia de la cual es parte la hoy accionante, es de un subarrendamiento de un un terreno de 500 mt2, con fines de ventas de carro y taller mecánico y así se declara. -------------------------------------------
2- Que no consta a los autos elemento alguno que determine que dicho terreno se encuentre de forma alguna edificado o contenga alguna edificación. Igualmente no consta elemento alguno que señale que el terreno sea utilizado para vivienda, con lo cual se reputa en principio que nos encontramos ante un subarrendamiento para fines comerciales y así se declara. ---------------------------------------------------------
3- Que el inmueble subarrendado al no estar siendo utilizado para vivienda, no le son aplicables las normas contenidas en Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y así se declara. -------------------------------------------------4- Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 4° señala que queda excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, los inmuebles constituidos por terrenos no edificados, por lo que no le es aplicable al caso de marras la normativa señalada. ------------------------------------------------------
5- Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 3° señala igualmente, que queda excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, los inmuebles constituidos por terrenos no edificados, por lo que no le es aplicable al caso de marras la normativa señalada. ---------------------------------------------------------------------
Así las cosas, se evidencia que el Tribunal de la causa admitió y tramitó la presente acción a través de una normativa inaplicable al caso de marras y diferente a lo solicitado por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que el procedimiento contenido en la presente causa no era el correspondiente a la acción intentada, siéndole aplicado para su tramitación y resolución supuestos de hecho contenidos en una Ley que no se corresponden con la realidad de los hechos narrados en el escrito libelar y así se declara. --------------------------------------
SEGUNDO: Se constata que en la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la accionante en su escrito libelar señala que en fecha 02 de diciembre de 2010, los señores JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS (herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CISNEROS), dieron en venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.553.750,00), a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, cediendo la totalidad de los derechos de propiedad de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Calle Los Chaguaramos, Quinta Mary, en la Urbanización La Florida, Municipio Libertador, sin notificar a sus representados, quienes estaban en posesión del inmueble desde 1984, en virtud de contrato de subarrendamiento. 2-Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por el propietario JULIO CESAR MORON, al señor MANUEL PARADA PEREZ, ambos fallecidos, según se señala consta en contrato de arrendamiento de fecha 1º de septiembre de 1983. 3- Que el señor MANUEL PARADA PEREZ, en su condición de arrendatario, celebró un contrato de sub-arrendamiento con el ciudadano JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, por el terreno posterior de aproximadamente 500 m² a la Quinta Mary, que comenzó a regir desde el 01 de febrero de 1984, y autenticado ante la Notaria Pública Novena de Caracas, en fecha 14 de mayo de 1984. Ahora bien, al respecto se efectúan las siguientes consideraciones: ----------------------------
1- La parte accionante a pesar de solicitar un retracto legal arrendaticio respecto de un inmueble que posee con vista a un contrato de subarrendamiento, en el cual la demanda incoada debe ser dirigida a los contratantes que participaron en la compra-venta, esto es los ciudadano JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS (herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CISNEROS) y la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC. No obstante lo anterior, la accionante se limitó a demandar al comprador del inmueble del cual forma parte la porción subarrendada, sin imputar responsabilidad alguna en la venta del inmueble, a la parte arrendadora del inmueble y vendedora del mismo, dejándolo fuera del ámbito de la presente acción y por ende en estado de indefensión para el resguardo de sus derechos para el caso de que la acción eventualmente favoreciere a la accionante. -------------------------------------------------------------------------
2- Se constata que la parte demandada a pesar de llamar como terceros a la presente causa a los vendedores en la persona de sus herederos conocidos, dicho llamado no fue debidamente tramitado. Por otra parte tal llamamiento en la forma efectuada es inocua, toda vez que dichos ciudadanos debieron ser llamados a juicios a través de la inclusión en la presente acción como demandados de la misma, toda vez que en el eventual caso en que su citación no hubiese sido verificada, su defensa estaría garantizada a través de la figura del defensor judicial, situación esta que no estaría garantizada a través del llamado a terceros que hizo la parte accionada. ------------------------------------------------------------------------
En tal sentido conforme lo anteriormente expuesto, se constata que en el presente caso a criterio de quien suscribe, no está debidamente conformada la relación procesal, lo cual constituye un aspecto referente a la forma y al trámite del proceso, en este sentido la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado en sentencia de fecha dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil catorce, Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez; Exp. Nro. AA20-C-2014-000227, referida a la integración de la litis cuya transcripción se reserva para el extenso del fallo. ------------------------------------------------------------------
Conforme al anterior criterio jurisprudencial, el cual acoge este Tribunal conforme al artículo 321 de la norma adjetiva civil, por ser el Juez director del proceso, se encuentra facultado para subsanar la anomalía que arrastra este procedimiento, en tal sentido en cumplimiento de las facultades conferidas, se hace necesario ilustrarnos respecto a dos aspectos en los que gravita el caso bajo estudio, en primer lugar lo que entendemos como relación procesal y en segundo lo que se ha dicho respecto a Litisconsorcio pasivo necesario. --------------------------------------------
Al respecto, cuando hablamos de relación procesal nos estamos refiriendo al vinculo surgido entre una y otra parte integrantes del debate procesal, es decir, que la relación procesal es la atadura existente entre el sujeto activo y el sujeto pasivo que conforman la causa. Es preciso destacar, que tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en que cuando la causa deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o la demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Indica la jurisprudencia, que ello es así, ya que ante tal supuesto la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario. ------------------------------------------------------------------------Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos. -----------------------------------------------------------
En el litisconsorcio necesario, forzoso u obligado, su integración no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga (onus) para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la ley o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible separarla en cuanto a su resolución por el número de personas. El maestro Piero Calamandrei, en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen II, página 310, así como el procesalista patrio Humberto Cuenca, en su obra "Derecho Procesal Civil", Tomo I, páginas 331 y 332, hacen referencia al tema, cuyos contenidos y transcripción se reserva para ser plasmados en el extenso del presente. -------------
Por otra parte respecto al litisconsorcio necesario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señala lo propio en sentencia Nº 0071 de fecha 05 de febrero de 2002, caso: Melvis Marlene Baptista Acosta y Otra contra Pragedes Daniel Duno Colina, expediente Nº 00793, reservándose su transcripción para el extenso del fallo. Ahora bien, acogiendo este sentenciador la doctrina contenido en el referido fallo, se observa que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir a criterio de este sentenciador supone una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal. -------------------------------
Con fundamento a lo anterior y específicamente en lo que respecta al caso bajo estudio, evidencia este sentenciador, que efectivamente en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que la demandante que pretende el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, así como contra los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, vendedores del inmueble y herederos de JULIO CESAR MORON (arrendador del inmueble) y MARY CARMEN CISNEROS, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario, ya que la pretensión incoada al ser sentenciada favorablemente pudiera generar consecuencias jurídicas que pueden afectar a los vendedores y herederos señalados. -----------------------------------------------------------------------------------------------
Ahora bien, se desprende del libelo de la demanda, que la parte actora solo interpuso la demanda contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, no obstante a ello, el Juez como director del proceso y aun de oficio, tiene la obligación de integrar la litis, y siendo que estamos frente a un litis consorcio pasivo necesario, y al estar quien suscribe ante una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar a los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, vendedores del inmueble, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la ley en la relación jurídica material que se pretende modificar. Y así se declara. ---------------------------------------------------------------------------------------------------
Conforme todos los razonamientos expuestos, se evidencia de manera clara la defectuosa integración de la litis, existiendo un vicio en el iter procesal, en consecuencia de esto, y en atención a lo establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil, en su artículo 208 que señala que: “Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal Superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo dispuesto en el artículo anterior...”. (Negrillas, mayúsculas, cursivas y subrayado del Tribunal). ---------------
En este orden de ideas, acoge este Tribunal el Criterio sostenido por nuestro más alto Tribunal en sus constantes y reiteradas Jurisprudencias al establecer la teoría sobre las nulidades procesales que consisten en indagar si el acto sometido a impugnación satisface los fines prácticos que persigue, y en caso afirmativo es inoficioso acordar la reposición; y toda vez que la reposición es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso en Puridad de Derechos y cuando se hayan dejado de llenar en el acto procesal formalidades esenciales a su validez. Mediante la nulidad se tiende a invalidar solamente los actos ejecutados para que vuelvan a efectuarse, enmendando los defectos que tenían, por lo que resulta forzoso para esta Alzada declarar la reposición de la presente causa al estado que el Tribunal que corresponda conocer de la causa en los Juzgados de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en protección al principio de la doble instancia , sea quien dicte un nuevo auto donde se pronuncie respecto de la admisibilidad de la presente acción y eventualmente en caso de ser admitida dentro de los parámetros de la Ley que le sea aplicable conforme a los fundamentos de derecho realizados por la parte actora en su libelo de demanda, deberá integrar a la Litis a los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, vendedores del inmueble y así se declara. -----------------------------------------------------
Como corolario de lo que antecede, se evidencia que la decisión tomada por el Tribunal de la causa, con base a los supuestos señalados a los autos y bajo la premisa de un procedimiento errado, constituye una decisión no ajustada a derecho, toda vez que los vendedores del inmueble bien pudieran efectuar actuaciones y alegatos aprovechables por la parte accionante, respecto de su cualidad para actuar en el presente juicio y el procedimiento no aplicable al caso de marras hace nulo lo actuado por el Tribunal de la Causa y así se declara, por lo que la sentencia del Tribunal A quo deber ser anulada y así se declara. --------------
En consecuencia a tenor de lo señalado en el texto del presente fallo, se declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte accionante contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2018, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por los ciudadanos DEMETRIO PAREDES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A. -----------------------------------------------------
SEGUNDO: Se anula el auto de admisión de la presente acción de fecha 18 de noviembre de 2016, dictada por el tribunal A quo, así como todas las actuaciones posteriores y consecutiva incluyendo la sentencia apelada, ordenándose la reposición de la causa al estado de nueva admisión, correspondiéndole al Tribunal que conozca de la presente acción admitir a través del procedimiento correspondiente previa adecuación de los supuesto de hecho al caso de marras y así se declara. ------------------------------------------------------------------------------------------
TERCERO: El Tribunal que corresponda la admisión de la presente acción deberá a tenor de la integración de la litis aquí ordenada, una vez verificada la admisibilidad de la acción propuesta conforme al fundamento legal señalado por la actora en su libelo de demanda, incluir en el auto de admisión a los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, como herederos del arrendador y vendedores del inmueble cuyo retracto legal arrendaticio se pretende y así se declara. ------------------------------------------------------
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. ----------------
Finalmente, se le hace de conocimiento a las partes que el extenso del presente fallo será publicado dentro de los cinco (05) días siguientes a la presente fecha, a tenor de lo establecido en el artículo 121 Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. Es todo, siendo las una de la tarde (1:00 p.m.) concluyó el presente acto. Terminó, se leyó y firman.
EL JUEZ,

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA,
DR. LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA
EL SECRETARIO,

ABG. MUNIR J. SOUKI U.