TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de junio de dos mil diecinueve
209º y 160º

ASUNTO: KP02-R-2018-000537
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTES: Ciudadanos SILVIA CRISTINA PEÑA DE PÉREZ y LUIS ADOLFO PÉREZ GIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.877.353 y 16.531.683, respectivamente, de este domicilio.

APODERADA: GIPSY DIANNYMAR RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, abogada inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el N° 148.655.

DEMANDADO: Ciudadana ADOLIA NOHEMY ÁLVAREZ VELIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.847.369, de este domicilio.

APODERADOS: MARIO ANTONIO ÁLVAREZ VELIZ e YRIS MEDINA, abogados, inscritos en el Instituto de Prevención Social del Abogado, bajo los Nos. 212.919 y 38.096, respectivamente, de este domicilio.

TERCERO
INTERVINIENTE: GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 11.791.268.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA FORMAL. Expediente Nº 19-032 (Asunto: KP02-R-2018-000537).

PREÁMBULO
Con ocasión al juicio por desalojo de inmueble constituido en local comercial, instaurado por los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Giménez y Silva Cristina Peña de Pérez, contra la ciudadana Adolia Nohemí Álvarez Veliz, subieron las actuaciones a esta alzada en razón del recurso de apelación formulado en fecha 14 de agosto de 2018 (f. 272), por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Mario Aguilar, contra la sentencia dictada en fecha 8 de agosto de 2018 (fs. 267 al 271), por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial, la entrega material del inmueble, la indemnización por daños y perjuicio por el uso del inmueble y se condenó en costas la parte demandada conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Previa distribución correspondió el conocimiento de este asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el cual en fecha 28 de septiembre de 2018 le dio entrada al presente asunto (f. 277), cuya sustanciación transcurrió hasta el estado de dictar sentencia, cuyo pronunciamiento difirió por treinta (30) días calendarios (f. 302), y luego se inhibió (f. 303), y por distribución correspondió a este tribunal, y mediante auto de fecha 12 de abril de 2019 (f. 308) se le dio entrada, y en aras de salvaguardar el debido proceso y el derecho a la defensa, que se encuentran estrictamente vinculados al análisis exhaustivo de las pruebas y de los hechos alegados por las partes, por auto de fecha 22 de abril de 2019 (f. 309), se estableció que se dictará la decisión correspondiente dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes, por cuanto se trata de una apelación contra sentencia definitiva, y constituye un lapso razonable para el cabal análisis exhaustivo de las pruebas y de los alegatos.
RELACIÓN SUSTANCIAL CONTROVERTIDA
Corresponde a esta superioridad pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de agosto de 2018, por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 8 de agosto de 2018, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y ello implica un reexamen de la causa, en ese sentido, se observa del libelo de la demanda (f. 01 al 04), que los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Giménez y Silvia Cristina Pela de Pérez, manifiestan que puede evidenciarse de “contrato de arrendamiento privado que el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, titular de la cédula de identidad N° V- 11.791.268, antiguo propietario del inmueble celebro en arrendamiento a la ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz… unas oficinas de aproximadamente cuarenta metros cuadrados (40,00 m²) sobre un terreno que mide setecientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (779,14 m²), ubicado en la carrera 17 con calle 29, signada con el Nº29-20”, municipio Iribarren del estado Lara, además aduce que “se dispuso que en el tiempo de duración que sería de un (01) año fijo contado a partir del primero (01) de marzo del 2014 hasta el primero (01) de marzo del 2015; haciéndose la salvedad que a partir de la fecha de vencimiento del contrato no había renovación y de seguir la arrendataria ocupando el inmueble comenzaría a correr la prorroga legal. Así las cosas tenemos que la arrendataria tenía más de un (01) y menos de cinco (05) años de arrendamiento y por tal motivo le correspondía un (01) año de prorroga legal; la cual, comenzó a correr el primero (01) de marzo del 2015 y venció el primero (01) marzo del 2016. Ahora bien, sucede que el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, antes identificado, y en su condición de arrendador recibió el pago correspondiente al mes de abril de 2016, luego de vencida la prórroga legal, y por un monto de veinticinco mil (25.000.00), lo que evidentemente produjo la tácita reconducción del contrato transformándola la relación de tiempo determinado a una de tiempo indeterminado. Las mensualidades correspondientes a los meses de mayo y junio del 2016 fueron realizadas mediante transferencia bancaria al ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, en su condición de arrendador, pero las mismas fueron realizadas extemporáneas en virtud de haber sido realizadas en fechas 02-08-2016 y 11-08-2016, respectivamente y que además rechazo en virtud de su extemporaneidad. Asimismo las mensualidades correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2016 no han sido pagadas.” Finalmente afirma que es el propietario, del inmueble objeto del presente juicio “según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Barquisimeto de fecha 15-06-2016,… bajo el N° 2016.224, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.8377 y correspondiente al libro de folio real del año 2016.”
En razón de lo anterior fundamenta la demanda en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial e invocaron la causal de desalojo prevista en el literal “A”, cuya pretensión es el desalojo del inmueble constituido por el local comercial arrendado a la ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz, libre de personas y cosas, que pague a título de indemnización por daños y perjuicios por el uso del inmueble, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses vencidos y los que sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, a razón de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) por cada uno, y que se le condene a pagar las costas y costos del proceso.
Por su parte, la ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz, asistida por el abogado Mario Antonio Aguilar Juárez, presentó escrito de contestación (f. 26 al 37), en el que señala como hechos que “Es cierto que entre el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la Cedula Identidad No. 11.791.268, y mi persona suscribimos un contrato de Arrendamiento sobre un Local de Uso Comercial ubicado en la carrera 17 con calle 29 signado con el No. 29-20 en la cuidad de Barquisimeto Estado Lara. Es cierto que dicho contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado. Es cierto el hecho de que tengo calidad arrendataria 4 años y medio en local comercial objeto de la presente pretensión. Es cierto el hecho alegado por la Parte Actora que por dicho lapso de arrendamiento la ley me otorga Prorroga legal de un año.”, además, alega que “de la Demanda que forma el presente expediente que la parte demandante no logró probar la cualidad con que actúa dado el hecho que la misma no aporto a los autos el supuesto con el cual pretende el Desalojo, mucho menos las condiciones en que se obligaron las partes contratantes en dicho contrato, por cuanto la Parte Demandada ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz, debidamente identificada en las actas procesales nunca ha suscrito Contrato de Arrendamiento con los hoy demandantes ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez… hecho este que se evidencia del Documento fundamental de la Demanda, mal puede en este caso ciudadano Juez de la Parte Actora indicar en su libelo de demanda que tenga cualidad jurídica para intentar la presente pretensión, y pretender el desalojo del inmueble basando en un Contrato de Arrendamiento que nunca suscribió con la parte demandada tomando en cuenta que de autos no se desprende elemento de convicción alguno de la existencia de la relación contractual de las partes litigantes en el presente juicio, por lo cual resulta improcedente acordar el Desalojo del local comercial objeto de la presente pretensión y así debe declararse.”
Asimismo, aduce en la contestación de la demanda que “se debe considerar en virtud de lo anteriormente expuesto, que no puede prosperar dicha demanda ya que los instrumentos en que se basa la pretensión no constituyen prueba fehaciente para demostrar que existe identidad lógica entre el actor y la accionada, razón por la cual debe proceder la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA EJERCER LA PRESENTE ACCION.”, Además de los alegatos expuestos expone que “De conformidad con lo consagrado en el artículo 370 ordinal 4 en concordancia con el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil solicito a este digno tribunal se cite al ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No 11.791.268, y domiciliado en la calle 26 entre carreras 19 y 20 Centro Comercial Sigo XX, Local Inversiones Orozco, C.A. de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara; TERCERO FORZOSO POR SER COMÚN A ESTE TERCERO EL PRESENTE PROCEDIMIENTO por cuanto es dicho ciudadano con el cual suscribí el de arrendamiento del Local Comercial objeto de la presente pretensión y es obligado en la relación jurídica TAL COMO SE DESPRENDE DE CONTARTO DE ARRENDAMIENTO QUE FUGE COMO DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA ANEXADO CON LA LETRA “B”.”
Igualmente, presenta reconvención contra el demandante, manifestando que “Esta venta, es de todo punto de vista, anulable ya que viola evidentemente el DERECHO DE PREFERENCIA de adquirir el inmueble descrito suficientemente tal y como lo prevé el artículo 38 y siguiente de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y como quiera que me encuentro dentro del lapso señalado en el artículo 39 de la mencionada Ley, puesto que los adquirientes realizaron la respectiva compra en fecha 15 de junio del 2016, es por lo que haciendo el uso del derecho que se me asiste, acudo ante este Órgano Jurisdiccional a ejercer, como en efecto lo hago, el derecho que tengo de subrogarme, en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado mediante la documentación señalada.” Agrega que, “En virtud de que el no cumplimiento de las normas legales por parte del propietario del inmueble arrendado y vendido, trajo como consecuencia la transgresión de mis derechos como arrendataria, al no ofrecerme en venta el inmueble, lo cual me asiste en mi preferencia frente a cualquier tercero, tal y como lo provee el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, violándome todos los derechos que me amparan para la comprar del inmueble arrendado. El derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y este consiste en que el inquilino que cumpliendo con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley Inquilinaria, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquiriente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 44 ibídem, o dentro de cualesquiera de los supuestos consagrados en el artículo 48 eiusdem, tiene derecho a subrogarse en e l lugar del adquiriente, es decir, ocupa su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue trasferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.”
Finalmente, en relación a la reconvención expone que, “Por todas las razones de hecho y de derecho invocadas, es por lo que procedo a demandar, como en efecto demandado, por RETRACTO LEGAL ARENDATACIO a: Al ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, … A los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad números V-16.531.683 y V-14-877.353 respectivamente y de este domicilio, en su condición de COMPRADORES del inmueble arrendado y vendido, para que convengan voluntariamente, o a ello sean condenados por el Tribunal a su digno cargo. En lo siguiente: Que me sea reconocido y declarado el derecho de subrogarme en lugar de los ciudadanos LUIS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad números V-16.531.683 y V-14.877.353, de este domicilio, en el contrato de venta celebrado por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.0000,00), cancelado según documento otorgado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 15-06-2016, anotado bajo el Numero 2016.224, Asiento Registral 1 del mueble matriculado con el N° 363.11.2.28377, correspondiente al libro del Folio Real del año 2016. Que la venta realizada a los ciudadanos LUIS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ, …, sea declarada nula objeto de que el inmueble se transfiera a mi persona por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma. Y en caso de que los demandados no convengan en mi exigencia, pido que la sentencia dictada por este Tribunal en su contra me sirva de título de propiedad, ordenando al Registrador Inmobiliario respectivo, realizar las correspondientes inserciones.”
Asimismo, se observa escrito presentado por el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, quien alega que interviene como tercero conforme lo dispone el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil (f. 54 al 55), alegando que ratifica “los dichos del demandante hoy arrendador subrogado en virtud de ser el nuevo propietario del inmueble objeto de la demanda que las mensualidades correspondientes a los meses de mayo y junio del 2016 fueron realizadas mediante transferencia a mi persona, en la cuenta bancaria antes descrita, extemporáneamente en virtud de haber sido realizadas en fechas 02-08-2016 y 11-08-2016, respectivamente y que además rechazo en virtud de su extemporaneidad. En cuanto a las mensualidades correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2016 no existen depósitos en mi cuenta y de existir igualmente son rechazados por mi persona.”, por lo que solicita, la demanda sea declarada con lugar.
Ahora bien, la sentencia dictada en primera instancia de cognición, objeto de la presente apelación, entre otros motivos, estableció que, “Tal y como se evidencia en documento público debidamente protocolizado, consignado junto al libelo de demanda, en consecuencia realizada como fue la declaración por parte de la demandada esta juzgadora comprueba que la misma tuvo conocimiento pleno de la trasmisión de la propiedad del inmueble arrendado y conforme a criterio jurisprudencial se ha establecido por nuestro Máximo Tribunal que la subrogación arrendaticia se produce por efecto de ley, y consiste en sustituir o poner el adquiriente del inmueble en lugar del arrendador, por tanto el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los derechos como en los deberes frente al arrendatario, a partir de la fecha de enajenación o de la transmisión de la propiedad específicamente el caso que nos ocupa el pago de los cánones de arrendamiento de los meses, la arrendataria tuvo la obligación de pagar a los nuevos propietarios, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario y de autos se desprende que no cumplió debidamente con su obligación; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento, que no fue este el caso. Ahora bien subrogados como fueron los derechos a los demandantes se evidencia claramente la existencia de una relación arrendaticia Adolia Álvarez teniendo como objeto inmueble objeto del presente desalojo fundamentado en la falta de pago, en consecuencia las partes como toda relación contractual deben estar sujetas a contraprestaciones, en este caso la obligación principal de la arrendataria es pagar el canon de arrendamiento de forma debida. En este orden de ideas puede observarse de autos que la parte demandada no promovió prueba alguna que pudiera comprobar la solvencia de los meses insolutos aquí demandados (Julio, Agosto y Septiembre de 2016) considerado esta operadora de justicia que la presentación de desalojo fundamentada en artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Literal “A, falta de pago debe prospera. Y así se establece.”
Al respecto, se lee del escrito de informes presentado en fecha 30 de octubre del año 2018, por la parte demandada y apelante de autos (f. 281 al 286), en el que denuncia “el vicio de quebrantamiento de formas sustanciales del procedimiento que menoscaban el derecho a la defensa, por cuanto se infringieron los artículos 15 y 206 en concordancia con el artículo 310 y 366 eiusdem ya que el Juez de la causa ha debido revocar el auto en cual no admitió la Defensa de fondo de Reconvención por cuanto dicho auto Quebranta formas sustanciales del proceso que menoscaba el derecho de Defensa de la Parte Demandada debido a que cuanto la pretensión contentiva de la Reconvención no era contraria a derecho ni a las buenas costumbres, y dicha pretensión de Reconvención el Juez de la causa era competente por la materia y el procedimiento es compatible con el Procedimiento Oral que se está sustanciando por cuanto se trata de la subrogación Arrendaticia que se sustancia que por el procedimiento oral y el competente para conocer es el Juez de la causa, el A Quo indico que no se admitía la reconvención ya que se le violentaba el derecho de defensa a tercero, siendo que dicha negativa se presenta con auto en el cual el tercero se le admitía su intervención voluntaria adhesiva en el procedimiento, es decir el tercero ya era parte del Procedimiento. En consecuencia el Juez de la causa ha debido revocar el auto de la negativa de admisión de la reconvención por haberse quebrantado en una forma sustancial del proceso en violación del derecho de defensa de mi representada ciudadana ADOLIA ALVAREZ anteriormente identificada en las actas procesales e incurrió en una actuación nula de acuerdo con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.”
Además agrega, la parte demandada y apelante de autos en el referido escrito de informe que denuncia “de Suposición Falsa derivado del Contrato de Compra venta entre los ciudadanos SILVIA CRISTINA PEÑA Y LUIS ADOLFO PEREZ GIMENEZ, y el ciudadano GUSTAVO CORNEJO PAVEZ por cuanto le dio menciones que no contiene al referido contrato, PARA DE ESA MANERA DESVIRTUAR LA FALTA DE CUALIDAD alegada por esta representación judicial en contra DE LA PARTE ACTORA,… el Ad Quo manifiesta que nuestra representada se entera que la venta por cuantos los mismos compradores le indican que eran los nuevos dueños y que quedo sorprendida, lo cual significa que nunca el primigenio Arrendador ciudadano GUSTAVO CORNEJO PAVEZ le había participado de esa venta, puesto que el sabia el derecho preferente de venta la tenía nuestra representada y violo flagrantemente ese derecho al no haberle participado el mismo que había vendido el inmueble a terceras personas, mal puede entonces la Juez de la causa que la parte actora si tiene cualidad, por el solo hecho de haber comprado el inmueble objeto de la pretensión, que funge como documento fundamental de la presente pretensión incluso señala en su fundamentación jurídica a lo anteriormente citado señalado un Criterio reiterado del Máximo Tribunal sin señalar sobre la subrogación arrendaticia no señalado la fecha de dicho criterio ni mucho menos realizo una cita textual del extracto de dicho criterio cayendo en otro vicio de sentencia como lo es PETICIONES DE PRINCIPIOS consagrado en el artículo 254 segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil que prohíbe que los tribunales en sus sentencias no deben usar providencias vagas u oscuras como las de venga en forma, u otras semejantes ya que nublan la claridad y precisión con la que debe estar redactado el fallo.”
De igual manera aduce que “En este sentido, la decisión trascrita implica que el Juez A quo interpreto la disposición en cuestión así: Que por el hecho de comprar el inmueble de hoy objeto de pretensión le daba la cualidad para actuar en el procedimiento a los ciudadanos SILVIA CRISTINA PEÑA Y LUIS ADOLFO PEREZ GIMENEZ. La referida interpretación no es acorde con el texto legal, por cuanto el Juez de la causa tenía que verificar si se habían cumplido todos los requisitos consagrados en la ley de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial para que la parte Demandante adquiera la subrogación arrendaticia consagrada en el artículo 20 en comento, ya que se violentaron los derechos preferentes de mi representada en comprar el inmueble para lo cual tenía que anexar a la demanda la Notificación Notariada de ofrecimiento de venta de local a mi representada y por ende la Notificación Notariada de su rechazo hecho que no ocurrió violando infringiendo la normativa de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial. Por otra parte, cabe destacar que el Contrato de Arrendamiento que funge como documento fundamental en la demanda de desalojo, fue suscrito entre el Tercero coadyuvante el Arrendador ciudadano GUSTAVO CORNEJO hecho este que fue confesado expresamente por el tercero en el escrito que presento para hacerse parte en el presente procedimiento el cual corre inserto al folio (54) Por lo cual la Parte Actora ciudadanos LUIS ADOLFO PÉREZ JIMENEZ y SILVIA CRISTINA PEÑA, debidamente identificados en las Actas procesales no tiene el derecho de accionar el desalojo toda vez que no fueron ellos quienes suscribieron el Contrato de Arrendamiento con mi representada ciudadana ADOLIA NOHEMY ALVAREZ.”
En ese sentido, alega que, “La Parte Actora asumió que por el hecho de haber comprado el inmueble objeto de la presente pretensión ya que se subrogaba en la posición de arrendador fundándose en el artículo 18 de la Ley de arrendamientos INMNOBILIARIOS de locales para uso comercial, por lo tanto el Juez Ad Quo hizo una mala interpretación por cuanto el arrendador no cede el animus, es decir la intención de la cosa que ha dado en arrendamiento sino que solo transmite el habeas; la tenencia material por lo que el arrendatario tiene la posesión precaria del inmueble dado en arrendamiento, mal puede la parte accionante pretender el Desalojo de un inmueble y el pago de un unos supuestos cánones de arrendamientos insolutos cuando este nunca ha celebrado contrato alguno con mi representada ADOLIA ALVAREZ, tomando en cuenta que de algunos autos no se desprende elemento de convicción alguno de la existencia de la relación contractual de las partes litigantes en el presente juicio, por lo cual resulta improcedente acordar el DESALOJO DEL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE PRETENSION de un contrato del cual no se comprobó su existencia por no ser la Parte Actora la que suscribió como Arrendadora el inmueble objeto de la presente pretensión. En este sentido en virtud de lo anteriormente expuesto, que no puede prosperar dicha demanda ya que los instrumentos en que se basan la pretensión no constituyen prueba fehaciente para Declararse Con Lugar la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA EJRECER LA PRESENTE ACCION.”
Finalmente, expresa que la sentencia impugnada está viciada “DE INMOTIVACION POR CONTRADICCION” y en ese sentido, asevera que “El a Quo a pesar de haber establecido los medios probatorios promovidos por esta representación judicial dentro de los cuales figura La Prueba Por Informes, prueba que con la cual quedo demostrado que nuestra representada ciudadana ADOLIA ALVAREZ consigno en cuenta bancaria aperturada por el ciudadano GERARDO GUSTAVO CORNEJO para la realización de los depósitos de los cánones de arrendamiento, la entidad bancaria al Enviar dichos requerimientos del tribunal de la causa no solo envió las conciliaciones bancarias del 2016 sino también 2017 y lo que va del año 2018, las cuales no fueron impugnadas por la parte actora ni tachas ni falsas, aunado a ello al Folio Ciento Quince (115) del expediente corre inserto Escrito de Informes presentado por la representación judicial de la parte actora y del Tercero coadyuvante ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo ADMITE lo siguiente copio textual:…ahora dentro de las estipulaciones contractuales se convino que los cánones de arrendamiento seria por mensualidades consecutivas y adelantadas. En este mismo orden de ideas, interviene el tercero coadyuvante ciudadano Gustavo Cornejo Pávez, quien era el antiguo dueño del local arrendado expresando que en meses anteriores la arrendataria ya realizaba el pago de los cánones de arrendamiento mediante transferencias bancarias a la cuenta corriente perteneciente al Banco Provincial y signada con el No. 0108-0386-16-0100008289, siendo que esta cuenta estaba a su nombre y fue puesta a disposición del arrendatario conforme lo dispone el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
En razón de lo anterior es que la parte demandada apelante, considera que “se observa ciudadano juez de alzada que el A quo no valoro estas actas procesales al momento de emitir su opinión con relación a la falta de cánones de arrendamiento puesto que hasta los actuales momentos la representada continua consignando los cánones de arrendamiento en dicha cuenta, cabe preguntarse si el ciudadano GERARDO GUSTAVO CORNEJO, no es el verdadero arrendador como se explica que el sigue retirando dichas cantidades de la cuenta donde se consignan los cánones de arrendamiento, esto ha quedado demostrado de los resultados de la Prueba de Informes promovida por esta representación judicial donde se quedó evidenciado que nuestra representada no está insolvente con la con la cancelación de los cánones de arrendamiento, mal puede entonces indicar la Juez de la causa que quedó evidenciado la insolvencia del pago del canon de arrendamiento e indicar que las actas procesales se evidencia, que no hubo tal consignación.”, es por ello que solicita, … En vista de los vicios de orden procedimental (errores in procedendo) invocados en la primera parte de los vicios denunciados se Reponga la Causa al estado de Decretar la Inadmisibilidad Sobrevenida de la Demanda por no tener la Parte Actora Cualidad Jurídica para sostener dicha pretensión en consecuencia anulado todo el procedimiento.”
Por su parte, la apoderada judicial de los accionantes de autos, abogada María Antonia Bracho Daza, presentó en fecha 30 de noviembre del año 2018 escrito de informes (f. 287 al 288), en el cual manifiesta que “la sentencia recurrida aquí por la contraparte está totalmente ajustada a derecho y de manera clara y precisa, actuando en concordancia con los hechos controvertidos previamente fijados en autos, se limitó a establecer en primer lugar que no existía falta de cualidad alegada por la contra parte en virtud de que se verifico de las pruebas aportados al proceso que los ciudadanos: Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, cedulas de identidad Nos. V- 16.531.683 y V- 14.877.353, son los propietarios del inmueble aquí demandado y que además la misma contraparte en su escrito de contestación reconoce la existencia de esta venta, por cuanto, en el mismo mes de julio del año 2016 se trasladaron al Registro Público Inmobiliario con el fin de contestarlo. En segundo lugar analizando el acervo probatorio especialmente la prueba de informe dirigida al Banco Provincial, la cual, fue debidamente evacuada no logro probar la solvencia de los demandados y por tal motivo la Juez del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Iribarren del Estado Lara declaro CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por esta representación.”
Asimismo, alega la apoderada judicial de los accionantes de autos, abogada María Antonia Bracho Daza, mediante escrito de observaciones sobre los informes presentado en fecha 09 de noviembre del año 2018 (f. 290) que “llama poderosamente la atención que la parte demandada en la presente causa y aquí apelante, conoce la existencia de una sentencia dictada en el asunto distinguido con el N° KP02-V-2016-2165, el cual curso ante al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, y en donde se declaró SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intento la ciudadana: ADOLIA NOHEMI ALVAREZ VELIZ, cedula de identidad V- 9.847.369, en contra los ciudadanos: GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, LUS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ cedulas de identidad Nos. V- 11.791.268, V- 16.531.683 y V- 14.877.353, respectivamente. Cabe destacar que el inmueble sometido a la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO mencionada en el párrafo anterior se trata del mismo inmueble dado en arrendamiento y sobre el cual recae el objeto de la pretensión de desalojo aquí deducida. Ahora bien, la solicitud de reposición de la causa alegada por la parte aquí apelante debe desecharse, por cuanto, de ser admitida atenta contra el orden público procesal en virtud de que viola el establecimiento de la cosa juzgada la cual, opongo en este escrito de observaciones consignando copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial en el asunto N° KP02-V-2016-2165, donde puede verificarse que la misma se encuentra definitivamente firme y existe una identidad entre las partes y el inmueble objeto de ese juicio y las parte y el inmueble objeto de este juicio. Así mismo opongo la existencia del expediente N° KP02-V-2016-2165 como un hecho notorio judicial.”
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Esta jurisdicente, antes de entrar a establecer las razones de hecho y derecho pertinentes en este asunto, considera necesario abordar como punto previo, el argumento de la parte apelante en cuanto a “el vicio de quebrantamiento de formas sustanciales del procedimiento que menoscaban el derecho a la defensa, por cuanto se infringieron los artículos 15 y 206 en concordancia con el artículo 310 y 366 eiusdem ya que el Juez de la causa ha debido revocar el auto en cual no admitió la Defensa de fondo de Reconvención por cuanto dicho auto Quebranta formas sustanciales del proceso que menoscaba el derecho de Defensa de la Parte Demandada debido a que cuanto la pretensión contentiva de la Reconvención no era contraria a derecho ni a las buenas costumbres, y dicha pretensión de Reconvención el Juez de la causa era competente por la materia y el procedimiento es compatible con el Procedimiento Oral que se está sustanciando.”
Al respecto, esta alzada considera oportuno destacar la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de junio del año 2005, en el expediente Nº AA20-C-2004-000835, la cual estableció que:
Tratándose en este caso de una reconvención contra un sujeto que no es parte actora en el juicio, no es posible plantear contra él dicha reconvención, pues ésta opera como una mutua petición que hace el demandado contra el demandante y exclusivamente vincula y tiene sus límites ínter subjetivos entre éstos dos sujetos procesales. Si se quiere que en la causa intervenga algún tercero, debe llamársele por la vía procesal de tercería, dentro de los plazos y con las formalidades de Ley, pero no admitirse una reconvención contra quien, en definitiva, no es parte en el proceso. Es por ello preciso declarar que dicha acción propuesta en esos términos es inadmisible, pues afecta en forma directa el derecho fundamental de defensa de quien es indebidamente incorporado a juicio -ex-control difuso de la Constitución- y por ende debe declararse nula la admisión de la reconvención intentada en esta circunstancia.

En efecto, si bien es cierto el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil establece que se “declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”, esta disposición debe ser observada en consonancia con el sentido de la reconvención, la cual va dirigida contra quien aparezca en el proceso como demandante de autos, por lo tanto, considera esta sentenciadora, que se encuentra conforme a derecho la inadmisibilidad de la reconvención, declarada por la primera instancia de cognición. Así se establece.
De igual manera, se considera necesario abordar como punto previo, el alegato de la parte demandada en cuanto a la supuesta falta de cualidad de la parte accionante, aduciendo que “La Parte Actora asumió que por el hecho de haber comprado el inmueble objeto de la presente pretensión ya que se subrogaba en la posición de arrendador fundándose en el artículo 18 de la Ley de arrendamientos INMOBILIARIOS de locales para uso comercial, por lo tanto el Juez Ad Quo hizo una mala interpretación”, al respecto, resulta necesario citar el mencionado artículo:
El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador.

La norma legal expuesta, señala que el contenido del contrato “no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador,”, es decir, el cambio de arrendador no se encuentra proscrito por el legislador, lo que, se establece, es que el nuevo arrendador está legalmente obligado a someterse a las condiciones previstas en el contrato, es decir, se subroga en la posición de quien aparezca como arrendador, pudiendo en ese sentido ejercer todos los derechos inherentes a su condición de nuevo arrendador, por ende, los accionantes de autos PEÑA DE PÉREZ, SILVA CRISTINA y PÉREZ GIMENEZ, LUIS ADOLFO, si tienen cualidad ad causam, pues existe una identidad entre los demandantes y los derechos que reclaman. Así se establece.

Ahora bien, esta Alzada Larense como órgano superior asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.

En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 40 literal “A”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que preceptúa:
Artículo 40: “Son causales de desalojo:
A) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…
Esta norma prevé las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio.
Asimismo se evidencia que la parte actora en su escrito libelar peticionó lo siguiente:
Primero: Desalojar y hacer entregar libre de personas y cosas del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento y constituido por unas oficinas de aproximadamente cuarenta metros cuadrados edificadas sobre un terreno que mide setecientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (779,14 mts2) ubicado en la carrera 17 con calle 29, signada con el N° 29-20.; Segundo: En pagar, a título de indemnización por daños y perjuicios por el uso del inmueble, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y los que sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, a razón de 25.000,00 por cada uno.

Es decir, la parte actora demandó entre otras cosas el desalojo del bien inmueble de uso comercial y a título de indemnización el pago de los cánones adeudados.
En este orden de ideas, es obligación del juez como director del proceso, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, verificar si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
Así las cosas, este Tribunal Superior en el ejercicio de la jurisdicción plena sobre el asunto debatido, a los fines de no infringir los artículos 15, 208, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, debe comprobar si en el caso bajo estudio operó una acumulación indebida de pretensiones, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual estatuye:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
En este sentido, el artículo 78 citado, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles entre sí, esto es lo que en doctrina se denomina “inepta acumulación de pretensiones”, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.
En ese sentido, esta alzada considera oportuno citar sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23 de octubre de 2014, dictada en el expediente Nº 13-0984, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, que establece lo siguiente:

En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia's Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide.

En este sentido, puede observar quien juzga que la parte demandante pretende el desalojo de un inmueble destinado a uso comercial y además demanda el pago de los cánones de arrendamientos insolutos. En relación con tal pedimento, debe decirse que incurre los demandantes en una inepta acumulación de pretensiones pues el desalojo del local comercial es de carácter extintivo, ya que ella persigue poner fin al contrato por incumplimiento, en tanto que la pretensión de pago de los cánones insolutos implica una acción de cumplimiento, es decir, cuando se demanda el pago solamente de las prestaciones periódicas lo que se pretende es mantener la vigencia del contrato y obligar judicialmente al deudor a que cumpla la obligación pactada, lo que está claramente establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En este orden de ideas, conforme con lo expresado anteriormente, resulta claro, que no puede quien decide, dada la imposibilidad de tramitación conjunta de ambas pretensiones, violentar su condición de director del proceso, y escoger cuál de las dos pretensiones que han sido presentadas para su resolución, tiene preeminencia sobre la otra, esto es, cual puede considerarse como principal o reviste mayor importancia para la parte accionante, a los fines de resolverla en el caso que se presenta.
En consecuencia, en el caso que nos ocupa, de la lectura efectuada al escrito libelar se evidencia que en el pedimento los demandantes, como bien se dijo, incurrieron en inepta acumulación de pretensiones, ya que la pretensión de desalojo de local comercial, lo que se persigue con la misma es poner fin al contrato, en tanto que la pretensión de pago de los cánones insolutos implica el cumplimiento, es decir, que al demandar el pago de las prestaciones periódicas lo que se pretende es mantener la vigencia del contrato y obligar jurisdiccionalmente al deudor a que cumpla la obligación pactada, tal como está establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Y, por estar interesado el orden público, el operador de justicia que suscribe puede declararla aun de oficio, ello como garante de dicho orden procesal y como director del proceso.
En tal sentido, dado que la acumulación de pretensiones constituye materia de eminente orden público, y por cuanto de las pretensiones de la parte demandante resulta fácil deducir que está incurrió en la indebida acumulación de pretensiones, al solicitar el desalojo de local comercial y a título de indemnización el pago de cánones de arrendamientos vencidos, es decir, resolución y cumplimiento, siendo dicha petición contraria a derecho y a una disposición expresa de la Ley, no cumpliendo así con los requisitos previstos en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil, y dilucidado entonces que la presente acción es improcedente en virtud de las reflexiones explanadas con antelación, quien juzga considera que en aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia, que permite pronunciar la declaratoria de inadmisión de la acción en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público y dado que la parte accionante incurrió en la indebida acumulación de pretensiones, lo procedente es declarar INADMISIBLE la presente demanda, a la luz de la presente decisión esta alzada considera inoficioso el pronunciamiento sobre el mérito de la misma. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, actuando en sede de Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de agosto de 2018, por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Mario Aguilar, contra la sentencia dictada en fecha 8 de agosto de 2018, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de desalojo de inmueble constituido en local comercial e indemnización por daños y perjuicios, el pago de los cánones insolutos, instaurado por los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Giménez y Silva Cristina Peña de Pérez, contra la ciudadana Adolia Nohemí Álvarez Veliz, todos ampliamente identificados.
TERCERO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 8 de agosto de 2018, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante, conforme lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: La presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, por lo que este tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún días del mes de junio del año dos mil diecinueve (21/06/2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Juez Superior,
El Secretario Suplente
Dra. Delia González de Leal
Abg. José Javier Pastrán Torres
En igual fecha y siendo las doce horas de la tarde (12: 00 a.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Suplente,

Abg. José Javier Pastrán Torres.