TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS, ADOLESCENTES, MARITIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE – CUMANA.

PARTE DEMANDANTE: NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.734.783, representada por su Apoderado Judicial los abogados VICTOR LUIS FIGUEROA GARCIA y ALEXANDRA MILEXY ORELLANA COVA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 64.037 y 232.839, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A., representada legalmente por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°V-23.702.491 y V-19.081.646, en ese mismo orden y representados por los abogados LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE y MARCOS JAVIER SOLIS SALDIVIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 75.476 y 43.655, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO LOCALES COMERCIALES.
Exp. N° 18-6541.
NARRATIVA
Subieron las presentes actuaciones a esta Superior Instancia, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha catorce (14) de Junio de dos mil dieciocho (2018), por los abogados LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE y MARCOS JAVIER SOLIS SALDIVIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 75.476 y 43.655, respectivamente, actuando con carácter de apoderados judiciales de la parte demanda, Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A., representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS.-
de la sentencia definitiva de fecha ocho (08) de Junio de 2018, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, con sede en Cumaná, con motivo del juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, contra la Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A., representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS.
Este Tribunal Superior Civil Accidental da por recibido el presente expediente en fecha 26 de octubre de 2018, proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, conformada por una (1) pieza principal constante de Ciento Noventa y Dos (192) folios útiles y un (1) Cuaderno de Medidas, constante de Un (1) folio útil. En vista de la Inhibición presentada por el Juez Superior, Abogado Frank Ocanto Muñoz, según acta que corre inserta al folio 190 de las presentes actuaciones.
En fecha 26 de octubre de 2018, cursante al folio ciento noventa y tres (193), se dicta auto ordenando agregar a los autos la boleta de notificación de fecha 28 de septiembre de 2018, emanada de la rectoría del Estado Sucre, donde se me convoca como Juez Superior Accidental para conocer la causa signada con el Nº. 18-6541.
En fecha 26 de octubre de 2018, folio 196, se dicta auto mediante el cual el Juez Superior Accidental, se Aboca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, a los fines contemplados en el artículo 90 ejusdem. Se libraron las boletas respectivas.
En fecha 28 de Noviembre de 2018, cursante a los folios doscientos cinco (205) al doscientos once (211), inclusive, el Juez Superior Civil Accidental, dicta sentencia declarando Con Lugar la Inhibición propuesta por el Abogado Frank A. Ocanto Muñoz, en su carácter de Juez del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, Bancario y Marítimo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Al folio 212, corre inserto oficio distinguido con el Nº. 0520-18-237, dirigido al Abogado Frank A. Ocanto Muñoz, Juez Superior Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, Bancario y Marítimo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, donde se hace de su conocimiento que este Tribunal Superior Accidental declaró Con Lugar la Inhibición propuesta.
En fecha 13 de Diciembre de 2018, se dicta auto fijando el Vigésimo (20mo) día de despacho siguiente para que las partes presenten sus respectivos informes, y una vez presentado los mismos, cada parte podrá hacer sus observaciones a los informes de la contraria dentro de los ocho (08) días de despacho siguientes.
A los folios doscientos catorce (214) al doscientos dieciocho (218), inclusive, corre inserto escrito de informes suscrito y presentado por el abogado en ejercicio Marcos Solís Saldivia, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nº. 43.655, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demanda, Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A., representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS.-
A los folios doscientos diecinueve (219) al doscientos veintitrés (223), inclusive corre inserto escrito de informes suscrito y presentado por la abogada en ejercicio Alexandra Milexy Orellana Cova, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) Nº. 232.839, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS.
Al folio doscientos veinticuatro (224), corre inserta diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio Alexandra Milexy Orellana Cova, mediante la cual solita copia simple del escrito de informe presentada por la parte demandada y apelante en la presente causa; dichas copia fueron acordadas por este Tribunal en fecha 05 de febrero de 2019.-
En fecha 13 de febrero de 2019, este Tribunal Superior Accidental dictó auto mediante el cual dijo “VISTOS”, y entro en el lapso para dictar sentencia.
En fecha 22 de abril de 2019, siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal dicta auto mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, para el Trigésimo (30) día continuo siguiente a la fecha del presente auto.-

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, este juzgador lo hace previa las siguientes consideraciones:
MOTIVA
Ahora bien, pasa este Tribunal a decidir la presente causa, previa las siguientes consideraciones:
Del Proceso en primera Instancia
De la sentencia recurrida
Se puede observar, que la Jueza de la causa, al dictar la sentencia sostuvo en el dispositivo lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.734.783, representada por sus Apoderado Judiciales los abogados VICTOR LUIS FIGUEROA GARCIA y ALEXANDRA MILEXY ORELLANA COVA, inscritos en el IPSA los números 64.037 y 232.839, respectivamente, en contra de la Empresa Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A., representada legalmente por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°V-23.702.491 y V-19.081.646, en ese mismo orden y representados legalmente por los abogados LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE y MARCOS JAVIER SOLIS SALDIVIA, inscritos en el IPSA los números 75.476 y 43.655, respectivamente.
SEGUNDO: La entrega material del inmueble, ubicado en la avenida Gómez Rubio en el Centro Comercial “LIBERTY” distinguido con los locales con el N° PB-02 Y PB-03, Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre, a la parte actora, libre de persona y bienes.
TERCERO: Por cuanto la parte Demandada ha sido totalmente vencida se condena en costa de conformidad con el artículo 274, en concordancia con el 286 del Código de Procedimiento Civil.
Del Proceso en esta Instancia Superior
Informes presentado por la parte apelante.
El abogado en ejercicio Marcos Solís Saldivia, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo N° 43.655, en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada, consigno escrito de Informe en el cual manifestó;
Que la relación arrendaticia que vinculó a la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A y la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, con ocasión al arrendamiento del local comercial distinguido con los números PB-02 y PB-03, que está ubicado en la planta baja del Centro Comercial LIBERTY, localizado en la Avenida Gómez Rubio de esta ciudad de Cumaná en jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, haya tenido un (01) año de duración, como afirma la demandante en el escrito libelar. Que la prórroga legal arrendaticia que debe disfrutar nuestra patrocinada, en el caso que nos ocupa, sea de seis (06) meses como argumenta la demandante en el libelo de la demanda. Que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, deba ser condenada a desalojar el inmueble arrendado por ella, pues para la fecha de presentación de la demanda (y la de la contestación), esta se encontraba disfrutando válidamente de la prórroga que la ley le concede. DE LA VERDAD DE LOS HECHOS ACREDITADA EN LAS ACTAS DE ESTE EXPEDIENTE. El fundamento que tuvimos para rechazar los hechos antes indicados se encuentra en que, desde el mes de enero del año dos mil diecisiete (2016), la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, existente de hecho para esa época, ha venido ocupando, como arrendataria, el local comercial distinguido con los números PB-02 y PB-03 que ésta ubicado en la planta baja del Centro Comercial LIBERTY, localizado en la avenida Gómez Rubio de esta ciudad de Cumaná, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre. De modo que, antes de la celebración del último contrato de locación que la vincula con la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, la sociedad mercantil denominada PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, tenía cinco (5) meses ocupando como arrendataria el local comercial antes mencionado. Por lo tanto, la relación arrendaticia que vincula a la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, con la PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, en realidad, para la fecha en que se pretendía desahuciarla, tenía una duración de un (01) año y cinco (05) meses. En tal virtud, a tenor de lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la prórroga a la que tiene derecho PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, es de un año (01) año, y no de seis (06) meses como pretende hacerlo creer la demandante. A este Respecto, es importante hacer notar que, en el caso que nos ocupa, que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, existía de hecho antes de su inscripción en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de mayo de dos mil dieciséis (2016), está plenamente demostrado en las actas del presente expediente. Así se desprende, entre otras cosas, de los instrumentos que, en copia certificada expedida por la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, rielan insertos en los folios noventa y seis (96), noventa y siete (97), noventa y ocho (98) noventa y nueve (99) y cien (100), en los cuales se recogen el informe del Licenciado en Contaduría Pública Wilder José Tovar Véliz, dejando constancia entre otras cosas, de que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, para el veintiuno (21) de abril de dos mil dieciséis (2016), o sea, un (01) mes antes de su inscripción en la oficina de Registro Mercantil, ya existía y, además contaba con un patrimonio determinado. Con esos instrumentos, que forman parte integrante del documento constitutivo y estatutario de la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, que se halla en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en nuestra modesta opinión se establece una presunción favorable a favor de la existencia de hecho de nuestra patrocinada, mucho antes de que se hubiera inscrito su documento constitutivo y estatutario antes la oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. Sin embargo a pesar de constar en el expediente, la Juez del primer grado de la jurisdicción, en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, no los valoró, por ningún concepto, ni bajo ninguna circunstancia, y guardo el más absoluto silencio en relación a ellos, pues como se constata del texto de la recurrida, no los tomó en cuenta ni para atribuirles valor probatorio ni para desecharlos del proceso. Así las cosas, ha de indicarse que, en el caso que nos ocupa, estamos delatando la infracción del artículo 509 en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, puesto que, en nuestra modesta opinión, el Juez del primer grado de la jurisdicción ha incurrido en silencio de pruebas, cuenta tenida que no analizó y juzgó los medios de pruebas a los que nos hemos referido previamente. En relación con el silencio de pruebas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia dictada el día 01 de Julio de 2015 (caso Martha Antonia Giusti Ciccone contra Moto GP Racing, C.A) preciso lo siguiente:….OMISIS….
Llegado a este punto, parece justo tener que indicar que si el Juez del primer grado de la jurisdicción hubiere aplicado el caso que nos ocupa las previsiones contenida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, habría tenido presente que constituye un debe insoslayable para él tener por norte de sus actos la verdad y que, en tal razón, debía procurar conocerla en los límites de su oficio, ateniéndose a lo alegado y probado en autos; para lo cual era absolutamente indispensable que analizara y juzgara a plenitud todas cuantas pruebas se hayan producido en esta causa, aun aquellas que a su juicio, no fueren idónea para ofrecer algún elemento de convicción…. No está además decir que de haber analizado debidamente los medios de pruebas en cuestión y, consecuentemente de haber dado por establecido el hecho indicado, la decisión del Juez del Primer grado de la jurisdicción habría sido radicalmente distinta pues, en nuestra modesta opinión, habría declarado SIN LUGAR la pretensión procesal propuesta, sobre todo, si hubiera atendido a las circunstancia jurídicas fácticas que inmediatamente se mencionan. En nuestro ordenamiento jurídico positivo se admite, sin reserva de ninguna especie, la posibilidad de que los entes colectivos morales (como las personas jurídicas) existan, funciones y celebren actos jurídicamente válidos sin que sus documentos constitutivos estatutarios hayan sido inscritos en las oficinas de Registro Público competente. En efecto no tomó en cuenta el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil ni el artículo 7, literal “c” de la Ley de Impuesto sobre la Renta, y tampoco tomó en cuenta lo previsto en la Resolución N° 0103 del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.296 de fecha treinta (30) de octubre de dos mil dieciséis (2016). De haberlo hecho, habría fijado en la sentencia que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, aún antes de haber inscrito su documento constitutivo y estatutario en la oficina de Registro Mercantil correspondiente, podía celebrar actos jurídicos válidamente, a tal punto que podía comparecer a juicio, generar impuesto sobre la renta que debía ser cancelado al Fisco Nacional y satisfacer obligaciones tributarias con el Estado Venezolano generadas con ocasión al ejercicio propio de sus actividades. Con fundamento en todos los argumentos de hecho y de derecho procedentemente expuesto, comparecemos ante la competente autoridad de este Tribunal, para solicitar que la pretensión de desalojo ejercida por la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, en contra de la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A., sea declarada SIN LUGAR, con todos los pronunciamientos de ley.
Informe presentados por la parte actora
La ciudadana abogada ALEXANDRA MILEXY ORELLANA COVA, actuando en este acto en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, parte actora, consigno escrito de Informe en el cual manifestó;
Considero necesario realizar una breve introducción del presente caso antes de entrar al informe propiamente dicho, resulta que los representantes de la Sociedad Mercantil, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, empresa inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 19 de mayo de 2.016, bajo el Nº 26, Tomo 20-A RM424, Segundo trimestre, RIF J407846337, firmaron y reconocen la existencia de un Contrato de arrendamiento entre nuestra patrocinada, la ciudadana, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-3.734.783, de acuerdo al instrumento de representación otorgado ante la Notaria Publica de Cumana, Municipio Sucre, del Estado Sucre, en fecha veintidós (22) de noviembre del año Dos Mil Diecisiete (2.017), el cual fue de Un (01) año, cuyo vencimiento fue el Quince (15) de Mayo del año Dos Mil Diecisiete (2.017). Que Sociedad Mercantil, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, supra identificada, gozo de la Prorroga Legal establecida en ley. Es por ello que se introdujo la Demanda de Desalojo, hoy objeto de la presente controversia. DE LOS MEDIOS PROBATORIOS QUE DAN LUGAR A LA SENTENCIA AJUSTADA A DERECHO. Ciudadano Juez Superior, la ciudadana, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-3.734.783, (mi patrocinada), introdujo Demanda de Desalojo de unos locales comerciales de su propiedad y dados en arrendamiento a la Sociedad Mercantil, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, empresa inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 19 de mayo de 2.016, bajo el Nº 26, Tomo 20-A RM424, Segundo trimestre, RIF J407846337, cuya titularidad de los respectivos locales quedo plenamente demostrada mediante la prueba signada con la letra “B” en el libelo de demanda el cual es el, DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble que conforma el centro comercial LIBERTY y en donde se encuentra los locales distinguidos con el Nº PB-02, PB-03, documento este que se encuentra foliado en el expediente de los folios 14 al 18, y con él se evidente la cualidad de mi patrocinada en dicha causa como accionante en la demanda de desalojo en contra de la arrendataria, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A ya identificada, y que la juez le dio pleno valor probatorio por ser documento público y no ser impugnado por la otra parte, a pesar de que no se estaba discutiendo la propiedad de los inmuebles pero quedo demostrado la cualidad para actuar de la demandante. En el libelo de demanda se expuso la existencia de una relación arrendaticia entre, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, (arrendadora) y PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A (arrendataria) la cual quedó demostrada según la prueba signada en Libelo de demanda con la letra “C” quedando foliada en los Nº 19 al 26, la cual es el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, entre ambas partes. Y quedo plenamente ratificado por los apoderados de la demandada al no impugnar dicha prueba y demostrar la existencia de la relación arrendaticia al consignar, Expediente N° 17-674, de los pagos realizados por la demandada a favor de la arrendadora del respectivo canon, los cuales se encuentra en los folios 101 al 128, del expediente. El respectivo contrato de arrendamiento debidamente notariado por ende considerado como documento público suscrito por un funcionario debidamente autorizado y que da fe de su contenido es la prueba fundamental de la demanda incoada, y con él se logra demostrar no solo la existencia de una relación arrendaticia bajo la manifestación de voluntad de las partes sino además que dicha relación es a tiempo determinado al establecer en la CLÁUSULA CUARTA, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que la duración del mismo es de, Un Año (01), contado a partir del Quince (15) de Mayo del Año (2.016) hasta el Quince (15) de Mayo del Año (2.017), Pudiendo prorrogarse a voluntad de las partes y de forma escrita por lo menos con Dos (02) meses de anticipación, a la fecha de vencimiento plasmada en el contrato de arrendamiento; manifestación esta que no ocurrió ciudadano Juez en ningún momento es por consiguiente que el contrato de arrendamiento, VENCIO, sin ninguna manifestación de prórroga, y por ende el contrato establece que vencido el término de duración el mismo pierde vigencia en lo que respecta a su duración. Y según la, CLÁUSULA QUINTA, en este orden de ideas, deberá la arrendataria entregar los locales comerciales totalmente desocupados de bienes y personas en el mismo estado que los recibió.
Ciudadano Juez Superior, la parte demandada a pesar de reconocer la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y cada una de las clausulas establecidas, sin embargo expusieron que el término de duración no era de un año como lo establece claramente el contrato de arrendamiento si no que empezó en Enero del año Dos mil Dieciséis (2.016), Cinco (05) meses antes de lo evidentemente escrito y firmado por ambas partes, alegato este que quisieron demostrar con testigos que fueron debidamente interrogados por ambas partes y que su testimonio se encuentra en los folios 158 al 164, en el debate oral de la respectiva causa, y que a nuestro parecer primero no fueron exactos en la fecha que iniciaron labores en los respectivos locales comerciales, no sabían con exactitud para quienes trabajaban o quienes los había contratado, no sabían si gozaban del beneficio del Seguro Social o la fecha de inscripción del mismo por parte de la demandada, ni tenían claro que cargo ocupan o que actividades debían realizar durante su jornada laboral. Los cuales fueron valorados según el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil por el Juez de la causa, y donde se evidencia que no razonaron sus dichos ni probaron con sus declaraciones el inicio de la relación arrendataria. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Ciudadano Juez teniendo como verdad el término de duración del contrato de arrendamiento el cual es de Un (01) año, cuyo vencimiento fue el Quince (15) de Mayo del año Dos Mil Diecisiete (2.017), la arrendadora la ciudadana, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, practica Notificación, por Notaria a los ciudadanos representantes de la demandada, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, para hacer de su conocimiento que su representada hoy demandada estaba haciendo uso de la prorroga legal establecida en la ley, la cual es de Seis (06 ) meses y la misma comenzó el quince 15 de mayo del año Dos Mil Diecisiete (2.017), basándose en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dicha Notificación fue realizada en fecha, 21 de julio del año Dos Mil Diecisiete (2.017), con el objeto de hacerle saber a la arrendataria que la arrendadora le hacía saber que rescindía del Contrato y que estaba haciendo uso de la Prorroga Legal, establecida la cual es obligatoria para la arrendadora y facultativa para la arrendataria y donde se evidencia que los representantes de la arrendataria estaban al conocimiento de tal hecho, desde el Siete (07) de Agosto del Dos Mil Diecisiete (2.017), fecha en la cual firman al final de la nota Notarial, dejándole saber que una vez terminado el lapso de Seis (06) meses el cual culminaba el Quince (15) de Noviembre del Dos Mil Diecisiete (2.017), debían entregar el inmueble arrendado. Posterior a ello se hizo atreves del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta Primer Circuito Circunscripción Judicial del Estado Sucre. Una Notificación judicial a los representantes de la demanda, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, según expediente S-1709-17-TSM, en fecha Diez (10) de octubre del año Dos Mil Diecisiete (2.017), la cual tenía la misma intención de la Notificación Judicial, pero con mayor formalidad y cumpliendo con el procedimiento establecido, para el desalojo de Locales Comerciales, evidenciado con ello el conocimiento por parte de la Demanda, de que estaba haciendo uso de la Prorroga Legal y las múltiples gestiones amistosa y legales emprendidas para que la arrendataria haga entrega de los Locales Comerciales, dados en arrendamiento, Notificaciones estas que fueron consignadas como pruebas e identificadas con las letras “D y E” en el libelo de demanda y que fueron apreciadas por el juez de la causa dándole pleno valor probatorio y demostrando el conocimiento que tenían la parte demandada que estaban haciendo Uso de la Prorroga Legal. DE LAS CONSIDERACIONES PREVIAS AJUSTADAS A DERECHO POR EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERON ACOSTA, DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, CONFORME A LA LEY
El Juzgado de manera propia y asertiva, tal y como corre al folio (173 al 182). Pasó a señalar lo siguiente: “ESTANDO EN LA OPORTUNIDAD DE DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE PREVIO A LAS SIGUIENTES PREMISAS:
Se evidencia que la presente acción es por DESALOJO, está contenida en el Artículo 870 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ahora bien, el Juzgado concatenando los Hechos con el Derecho alegado, observo, que las partes Suscribieron Un Contrato de Arrendamiento cuya duración estaba establecida desde el Quince (15) de Mayo del Año (2.016) hasta el Quince (15) de Mayo del Año (2.017), es decir por el término de Un (01) Año. Sobre un Inmueble Propiedad de la Parte Actora cuya Titularidad se evidencia en autos. (folios 14 al 18).
Concluyendo así, que el respectivo Contrato no termina por el vencimiento del Termino preestablecido, pues llegado el día del Vencimiento el Contrato se Prorroga Obligatoriamente para el Arrendador y potestativamente para el Arrendatario, por el Lapso establecido en el Artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así mismo establece la Juez, A QUO, según el Artículo 1.599, del Código Civil Venezolano, que cuando el Arrendamiento se a hecho por Tiempo Determinado concluye el día Prefijado sin necesidad de Desahucio.
Concluyendo de acuerdo a los Artículos ante señalados que el contrato concluye quedándole al Arrendatario la potestad de seguir ocupando el Inmueble Arrendado, por un Lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que este ocupando el inmueble, es decir, que la relación arrendaticia termina una vez vencida la Prórroga Legal Obligatoria la cual concluyo, en fecha Quince (15) de Noviembre del año Dos Mil Diecisiete (2.017), fecha en la cual le nació el Derecho a la Arrendadora de exigir de la Arrendataria el cumplimiento de su Obligación que es la entrega del inmueble Arrendado.
Derecho este que se hizo exigible y evidente a través de la Demanda incoada con posterioridad basada en el vencimiento del Termino del Contrato y vencimiento de la Prorroga Legal. Cuya prueba fundamental fue el contrato de arredramiento.
De lo antes expuesto concluyo la Juzgadora, estableciendo que existió un contrato de Arrendamiento que permito el nacimiento de una relación Jurídica la a pesar de no requerir formalidad escrita para su perfeccionamiento debió ser demostrada a través de un principio de prueba por escrito o mediante la prueba testimonial, quedando demostrado que la parte actora consigno y promovió las pruebas documentales que fueron valoradas conforme a derecho deduciéndose que los documentos presentados sirvieron de fundamento para la acción incoada teniéndose como fidedignos por que se demuestra que ambas partes suscribieron un contrato.
Además de ello la Juzgadora, basándose en el principio de la comunidad de las Pruebas, concluyo de la prueba de las copias certificadas del canon de arrendamiento expediente N° 17-674, introducidas por la parte demandada y las cuales se encuentra foliadas en el expediente del folio 101 al 128, que existe un contrato de arrendamiento, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, así como el registro mercantil donde se tiene la certeza de la fecha de inscripción de sociedad mercantil demanda en esta causa, la cual fue el Diecinueve (19) de Mayo del año Dos Mil Dieciséis (2.016), por el termino de Un (01) año por lo que al vencerse el mismo, comenzó a correr la prorroga legal de Seis (06) meses, observando que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que al llegar el vencimiento opera la prorroga legal la cual es obligatoria para la arrendadora y facultativa la arrendataria y que si bien es cierto ocurrió un silencio de parte de la arrendataria de someterse a la Prorroga Legal es un beneficio creado por la ley a su favor. Por último la Juzgadora, determina la presencia de una Acción de Desalojo por vencimiento del Lapso de la Prorroga Legal con fundamentó en un contrato de arrendamiento suscrito entre las parte a tiempo determinado, quedando evidenciado del mismo y de las manifestaciones realizadas por las partes el tiempo de duración de la relación arrendaticia es por lo que se determina a partir de qué momento le nace a la arrendataria el derecho a la prorroga legal, siendo este de Seis (06) meses de acuerdo al Artículo 26 up supra, vigente. Es por lo antes expuesto que la Juzgadora, establece que quedo probado y demostrado que la Demanda de Desalojo prospera en Derecho.
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA DECLARANDO CON LUGAR LA DEMANDA
El Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta Primer Circuito Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha Ocho (08) del mes de Junio de Dos Mil Dieciocho (2.018), Dicto Sentencia Definitiva a la causa signada bajo el número Nº 0164-17-TSM, cuyo motivo es un, DESALOJO, intentado por mi patrocinada, en contra de la demanda, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, declarando en su dispositiva: PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-3.734.783, (mi patrocinada) en contra de PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, (la demandada), SEGUNDO: la entrega material del inmueble, ubicado en la Avenida Gómez Rubio, Centro Comercial Liberty, distinguido con los locales Nº PB 02 y PB 03, Parroquia Altagracia del Municipio Sucre, Estado Sucre, TERCERO: por cuanto la parte demandada ha sido totalmente vencida se condena en costa de conformidad con el Artículo 274, en concordancia con el 286 del Código de Procedimiento Civil. Por último, solicito y para no hacer tedioso el presente escrito con extensas citas de un tema arto conocido en el Derecho, solo queda solicitar que el presente escrito de Informe sea admitido, agregado al expediente, sustanciado y valorado en su totalidad, “Ratificando la Sentencia” y Condenado en Costas el adversario por no haber cumplido con el contrato y realizar la entrega material del inmueble objeto de esta demanda, en el proceso de aplicación de Justicia.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En el presente caso, alega la actora que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A., representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, del cual son propietarios; que el contrato suscrito entre las partes fue en fecha 15 de mayo de 2016, el cual finalizó el 15 de mayo de 2017, por un (01) año, comenzando a transcurrir la prorroga legal de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de seis (6) meses, como lo establece el mencionado artículo, la parte actora ciudadana, NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, practica Notificación, por Notaria a los ciudadanos representantes de la demandada, PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, para hacer de su conocimiento que su representada hoy demandada estaba haciendo uso de la prorroga legal establecida en la ley, la cual es de Seis (06 ) meses y la misma comenzó el día quince (15) de mayo del año Dos Mil Diecisiete (2.017), basándose en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dicha Notificación fue realizada en fecha, veintiuno (21) de julio del año Dos Mil Diecisiete (2.017), con el objeto de hacerle saber a la arrendataria que la arrendadora le hacía saber que rescindía del Contrato y que estaba haciendo uso de la Prorroga Legal, establecida la cual es obligatoria para la arrendadora y facultativa para la arrendataria y donde se evidencia que los representantes de la arrendataria estaban al conocimiento de tal hecho, desde el Siete (07) de Agosto del Dos Mil Diecisiete (2.017), fecha en la cual firman al final de la nota Notarial, dejándole saber que una vez terminado el lapso de Seis (06) meses el cual culminaba el Quince (15) de Noviembre del Dos Mil Diecisiete (2.017), debían entregar el inmueble arrendado.
Por su parte, los apoderados de la parte demandada, niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su mandante; que es cierto que su representado suscribió contrato de arrendamiento sobre el local comercial descrito en el libelo de demanda; pero negó, rechazó y contradijo que el contrato haya vencido el 15 de mayo de 2017; que haya empezado a transcurrir la prórroga legal; por cuanto su representado tenía cinco (05) meses ocupando como arrendataria el local comercial antes mencionado y que en realidad para la fecha en que se pretendía desahuciarla tenía una duración de un (01 año y cinco meses. En tal virtud, a tenor de lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la prórroga a la que tiene derecho PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, es de un año (01) año, y no de seis (06) meses como pretende hacerlo creer la demandante. Asimismo en el informe presentado a esta alzada al respecto, es importante hace notar que, en el caso que nos ocupa, que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, existía en hecho antes de su inscripción en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de mayo de dos mil dieciséis (2016), está plenamente demostrado en las actas del presente expediente. Así se desprende, entre otras cosas, de los instrumentos que, en copia certificada expedida por la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, rielan insertos en los folios noventa y seis (96), noventa y siete (97), noventa y ocho (98) noventa y nueve (99) y cien (100), en los cuales se recogen el informe del Licenciado en Contaduría Pública Wilder José Tovar Véliz, dejando constancia entre otras cosas, de que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, para el veintiuno (21) de abril de dos mil dieciséis (2016), o sea, un (01) mes antes de su inscripción en la oficina de Registro Mercantil, ya existía y, además contaba con un patrimonio determinado. Con esos instrumentos, que forman parte integrante del documento constitutivo y estatutario de la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, que se halla en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en nuestra modesta opinión se establece una presunción favorable a favor de la existencia de hecho de nuestra patrocinada, mucho antes de que se hubiera inscrito su documento constitutivo y estatutario antes la oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. Sin embargo a pesar de constar en el expediente, la Juez del primer grado de la jurisdicción, en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, no los valoró, por ningún concepto, ni bajo ninguna circunstancia, y guardo el más absoluto silencio en relación a ellos, pues como se constata del texto de la recurrida, no los tomó en cuenta ni para atribuirles valor probatorio ni para desecharlos del proceso. Así las cosas ha de indicarse que, en el caso que nos ocupa, estamos delatando la infracción del artículo 509 en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, puesto que en nuestra modesta opinión, el Juez del primer grado de la jurisdicción ha incurrido en silencio de pruebas, cuenta tenida que no analizó y juzgo los medios de pruebas a los que nos hemos referido previamente.
Las partes, a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho
Promovieron los siguientes elementos probatorios:
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DOCUMENTALES
1.- Con respecto al principio de la comunidad de la prueba, es meritorio acotar que toda prueba introducida al proceso por las partes debe tenerse en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho a que se refiere y que beneficien a alguna de ellas; y evidenciado en la presente causa que la parte demandante aporto las pruebas documentos fundamentales tales como el Poder marcado con letra “A”, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, Estado Sucre en fecha 22 de Noviembre de 2017, asentado bajo el Nº. 6, Tomo 370, folios 20 al 22. Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dicha documental tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dicho documento, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. .
En relación al Documentos de propiedad marcado con letra “B”, por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, a pesar de no estarse discutiendo la propiedad en el presente procedimiento. Y así se decide.
En este mismo orden de ideas la parte actora consignó el contrato de arrendamiento, marcada con la letra “C” esta Jurisdicente evidencia que dicha prueba son los clasificados como documentos público, suscrito por un funcionario que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí está contenido, el objeto de esta prueba es la demostrar que la demandante suscribió contrato con el demandado. Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. .
Cabe agregar que la parte actora consigno la Notificación Judicial, realizada por ante el Juzgado Segundo Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, marcada con la letra “D”, y la Notificación cumplida por la Notaria Pública de Cumaná marcada letra “E” esta Jurisdicente evidencia que dichas pruebas son los clasificados como documentos público, suscrito por un funcionario que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí está contenido, el objeto de esta prueba es la demostrar que esta haciendo uso de la prorroga legal. Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. .
Se observa claramente que la parte demandada aporto las pruebas siguientes; el Poder marcado con letra “A” Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.
Asimismo, consignó las Copias certificadas del expediente N° 674-17, de la nomenclatura del Juzgado Primero Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, por cuanto demostró la solvencia, en el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se decide.
Se observa claramente que la parte demandada promovió testimoniales de los ciudadanos Luis Domingo Suarez y Joel Eduardo Velásquez Barrios a los fines de demostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia existente entre las partes. En este mismo orden de idea, esta Jurisdicente pasa a valorar los testigos up-supra de conformidad con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Regla de la Sana Critica: Reglas Lógicas y Máximas de experiencias, en donde se evidencia que a pesar que los testigos en sus deposiciones fueron conteste no razonaron sus dichos ni probaron con sus declaraciones el inicio de la relación arrendaticia. Aunque el valor de la prueba testimonial queda al prudente arbitrio del juzgador, ello no debe violar las reglas fundamentales sobre la prueba, pues no puede admitirse que por el hecho de que los testigos fueron uniformes en sus declaraciones sobre determinado hecho, tenga que otorgársele valor probatorio pleno a sus dichos, pues la prueba debe ser valorada en su integridad, como lo es que los testigos coincidan tanto en lo esencial como en lo incidental del acto; conozcan por sí mismos los hechos sobre los que declaran y no por inducción ni referencia de otras personas; que expresen por qué medios se dieron cuenta de los hechos sobre los que depusieron aun cuando hubieren sido tachados por la contraparte; que justifiquen la verosimilitud de su presencia en el lugar de los hechos; que den razón fundada de su dicho y que coincida su ofrecimiento con la narración de los hechos materia de la Litis, igualmente se observa que los declarantes en sus testimonios no podían ser imparcial dado su compromiso con la empresa, asimismo dichas declaraciones no guardan relación con las demás pruebas presentadas al proceso. Y así se decide.
Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal respecto a los hechos controvertidos deja establecido lo siguiente:
La doctrina sostiene que el desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento. Sea este verbal o por escrito a tiempo indeterminado o determinado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
En este orden de ideas la parte accionante de autos ciudadana Niovis del Valle Lara Armas, señalo ser propietaria de dos (2) locales comerciales distinguidos por PB 02 y PB-03, ubicados en la Avenida Gómez Rubio en la Planta Baja del Centro Comercial “LIBERTY” Jurisdicción de la Parroquia Altagracia de esta ciudad de Cumaná, la cual es ocupado por la Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITECES KARLA C.A, representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, parte demandada en el presente juicio, señalando asimismo que se encuentra en presencia de un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo en el cual se encuentra vencido y así mismo se encuentra vencido la Prorroga legal de conformidad con el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La causal en que el accionante fundamenta el desalojo solicitado está contenido en el Artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a: “Son causales de desalojo: OMISIS… g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…” causal esta que puede ser alegada cuando el arrendatario disfrute del tiempo y la prorroga legal tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento de un (01) año que comenzó desde el quince (15) de mayo de 2.016 al quince (15) de mayo de 2.017, con una prórroga de seis (06) meses, el cual culmino el dieciséis (16) de noviembre del años dos mil diecisiete (2.017).
Siendo que la demandante NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, en su condición de Arrendadora; pide el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL fundamentando tal pretensión en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; causal que a juicio de este Sentenciador; quedó demostrado; al proceder como quedó probado en las actas procesales; Que consigno las Notificación Judicial, realizada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, marcada con la letra “D”, y la Notificación cumplida por la Notaria Pública de Cumaná, Estado Sucre, marcada con la letra “E”. suscrita por la Arrendadora y Arrendatario y recibidas en el local comercial objeto del Contrato de Arrendamiento; en la cual se le comunica al Arrendatario tanto del vencimiento del Contrato de Arrendamiento; como del inicio de la Prórroga Legal correspondiente a seis (06) meses; con la Notificación Judicial practicada por este mismo Tribunal en fecha 27 de marzo de 2015, en la que se le comunica al Arrendatario el vencimiento del contrato de arrendamiento de un (01) año el cual culminó 15 de mayo de 2017, y de la Prórroga Legal otorgada por seis (06) meses; y la procedencia de la entrega del inmueble para el uso comercial objeto del contrato de arrendamiento; quedando plenamente probado en autos que el Arrendatario, tenía conocimiento de los hechos supra expuestos que configuran, en primer término, la no renovación del Contrato de Arrendamiento: de la procedencia de la Prórroga Legal desde su inicio hasta su vencimiento al 15 de noviembre de 2017; y otorgada por la Arrendadora en cumplimiento del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo que se le debe imponer la consecuencia jurídica de la configuración del Desalojo del local comercial por encontrarse subsumidos los hechos alegados y probados por la demandante, en el literal g) del artículo 40 de la Ley especial supra citada; que no hubo renovación del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes; y que automáticamente procedió la prorroga legal; que la misma venció el dieciséis (16) de noviembre del 2.017, por lo que se prospera el desalojo y entrega del local comercial con fundamento en la causal alegada por la demandante. En la norma transcrita el legislador determina expresamente que la acción de desalojo es la vía procesal idónea para obtener la desocupación de los inmuebles objetos de contratos de arrendamiento, celebrado en forma escrita a tiempo determinado, siempre que la demanda se fundamente en las causales en ella establecidas , las cuales son de carácter taxativo. Y Así se Decide.
Por su parte la parte demandada, se excepciona rechazando la pretensión de la parte demandante, señalando que haya tenido un (01) año de duración, como afirma la demandante en el escrito libelar. Que la prórroga legal arrendaticia que debe disfrutar nuestra patrocinada, en el caso que nos ocupa, sea de seis (06) meses como argumenta la demandante en el libelo de la demanda. Que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, deba ser condenada a desalojar el inmueble arrendado por ella, pues para la fecha de presentación de la demanda (y la de la contestación), esta se encontraba disfrutando válidamente de la prórroga que la ley le concede. El fundamento que tuvimos para rechazar los hechos antes indicados se encuentra en que desde el mes de enero del año dos mil diecisiete (2016), la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, existente de hecho para esa época, ha venido ocupando, como arrendataria, el local comercial distinguido con los números PB-02 y PB-03 que ésta ubicado en la planta baja del Centro Comercial LIBERTY, localizado en la avenida Gómez Rubio de esta ciudad de Cumaná, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre. De modo que antes de la celebración del último contrato de locación que la vincula con la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, la sociedad mercantil denominada PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, tenía cinco (5) meses ocupando como arrendataria el local comercial antes mencionado. Por lo tanto, la relación arrendaticia que vincula a la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, con la PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, en realidad, para la fecha en que se pretendía desahuciarla, tenía una duración de un (01) año y cinco (05) meses. En tal virtud, a tenor de lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga a la que tiene derecho PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, es de un año (01) año, y no de seis (06) meses como pretende hacerlo creer la demandante. A este Respecto, es importante hacer notar que, en el caso que nos ocupa, que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, existía en hecho antes de su inscripción en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de mayo de dos mil dieciséis (2016), está plenamente demostrado en las actas del presente expediente. Así se desprende, entre otras cosas, de los instrumentos que, en copia certificada expedida por la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Así las cosas, para quien suscribe, se encuentran probados en autos que las partes sostuvieron una relación arrendaticia, hecho el cual fue aceptado por ambas partes, y el cual no resulta controvertido. El hecho controvertido en la presente causa gira precisamente en torno a dilucidar el tiempo de la prorroga legal.
De lo anterior se evidencia que el Tribunal de la causa declaró con lugar la acción intentada por considerar que el arrendatario había sido notificado en su oportunidad del plazo de la respectiva prórroga legal, y que verificado como fue el vencimiento de ese lapso legal, el demandado tiene la obligación de entregar el inmueble arrendado. Por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta Alzada a pronunciarse de la siguiente manera:
De lo anterior tenemos que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hubiere vencido, y la parte actora demanda el desalojo bajo el argumento que el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado de autos finalizó el 15 de mayo de 2017, por lo que en fecha 16 de mayo de 2017, a partir de ese día comenzaba a transcurrir la prórroga legal, aduciendo que “…por los hechos antes narrados me concede el derecho de demandar en principio el desalojo del inmueble por vencimiento del contrato de arrendamiento y la prorroga legal…”, de lo que claramente se colige que la causal de desalojo invocada es el vencimiento del contrato, causal ésta contenida en el citado artículo 40 literal “g” del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De lo que se concluye que la causal de desalojo alegada sí está amparada por la ley, por lo que la acción intentada es la idónea; en tal virtud se desestima el alegato de la parte demandada, y así se decide.
En otro orden, y en relación al alegato esgrimido por la parte demandada en su escrito de informes en esta instancia, de que en el presente juicio no se valoró los instrumentos que, en copia certificada expedida por la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, rielan insertos en los folios noventa y seis (96), noventa y siete (97), noventa y ocho (98) noventa y nueve (99) y cien (100), en los cuales se recogen el informe del Licenciado en Contaduría Pública Wilder José Tovar Véliz, dejando constancia entre otras cosas, de que la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, para el veintiuno (21) de abril de dos mil dieciséis (2016), o sea, un (01) mes antes de su inscripción en la oficina de Registro Mercantil, ya existía y, además contaba con un patrimonio determinado. Con esos instrumentos, que forman parte integrante del documento constitutivo y estatutario de la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A, que se halla en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
En relación al fondo de la controversia en analogía con los estados financieros de personas naturales y jurídicas son preparados por Contralores Públicos para uso e información del Registro Mercantil, es decir, este Juzgador evidencia que en el presente caso el estado financiero de una empresa es un requisito sine quanon para registrar la empresa, y en este juicio no se discute la propiedad de la empresa sino el desalojo del inmueble, por lo que este Jurisdicente evidencia que la parte demandada rechazo los hecho antes indicado por cuanto se encuentra arrendado desde el mes de enero del año dos mil dieciséis (2.016), la sociedad mercantil Panadería y Exquisiteses Karlas C.A, existente de hecho para esa época. Con referencia a lo anterior, el código de comercio venezolano prevé en su artículo 201, cinco (5) clases de sociedades. Ellas son: la de nombre colectivo, en comandita simple, en comandita por acciones, la anónima y la de responsabilidad limitada, las cuales están todas definidas en dicho artículo. Esto desde el punto de vista de las sociedades regulares. En los Artículos 211, 212, 213, 214 y 215 del Código de Comercio Venezolano, se establecen esas formalidades, y cuando no se cumplan, la compañía no se tendrá por legalmente constituida, en este sentido la sociedad comercial, al estar investida de su plena personalidad jurídica por haberse cumplido para tal fin con el procedimiento que la ley señala, se constituye en una sociedad regular y adquiere la fisonomía de una institución. Y por otro lado en el artículo 219 establece que si en la formación de la compañía no se cumplieren oportunamente las formalidades que ordenan los artículos 211, 212, 213, 214 y 215, según sea el caso, y mientras no se cumplan, la compañía no se tendrá por legalmente constituida. Los socios fundadores, los administradores o cualesquiera otras personas que hayan obrado en nombre de ellas, quedarán personal y solidariamente responsables por sus operaciones.
Sin embargo, las sociedades que no cumplan con dichas formalidades se les conocen como sociedades irregulares que según PINEDA LEON “Las sociedades irregulares tienen personería jurídica propia. Este es un principio ya no discutido entre los tratadistas modernos, y para fundamentar esta afirmación vamos a ocurrir a la fuente de nuestra Legislación Mercantil, que lo es la italiana. VIVANTE, a este respecto, dice: la ausencia de formas legales no entraña la inexistencia de la sociedad. La sociedad, no obstante, aquel defecto, existe como contrato o como persona jurídica, porque falta en la ley una sanción de nulidad por aquel defecto de forma”. Ahora de acuerdo con el artículo 138 del Código del Procedimiento Civil “Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de su representante según la ley, sus estatutos o sus contratos: si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas”. El artículo 139 ejusdem, establece: Las sociedades irregulares, las asociaciones y los comités que no tienen personalidad jurídica, estarán en juicio por medio de las personas que actúan por ellas o a las cuales los asociados o componentes han conferido la representación o la dirección…”. El artículo 50 de la Ley orgánica del Trabajo, establece: “se considera representante del patrono toda persona que en nombre y por cuenta de éste ejerza funciones jerárquicas de dirección o administración.” Y el artículo 51 ejusdem, establece: “Los directores, gerentes, administradores, jefes de relaciones industriales, jefes de personal, capitanes de buques o aeronaves, liquidadores y depositarios y demás personas que ejerzan funciones de dirección o administración se consideran representantes del patrono, aunque no tengan mandato expreso, y obligaran a sus representados para todos los fines derivados de la relación de trabajo.”
El profesor Roberto Goldschmidt, señala en su obra curso de Derecho Mercantil año 1979, Pág.231, que, si el legislador patrio confirió a las sociedades mercantiles irregularmente constituidas la posibilidad de tener un patrimonio propio, según se desprende del artículo 220 de Código de comercio, también les estaba reconociendo personalidad jurídica, ya que al admitir la existencia de un patrimonio propio está reconociendo una titularidad de ese patrimonio distinta a la de los socios.
Entonces podemos aseverar que en materia mercantil cuando existe un vicio de forma o publicidad para la constitución de una sociedad, estamos en presencia de una sociedad irregular, así mismo en el derecho mercantil societario se maneja en dos términos sociedad de hecho y sociedad irregular utilizar ambas expresiones significa que la sociedad de hecho es la que surge por un simple acuerdo contractual celebrada para un fin económico en común, sin que dicho acuerdo conste en documento alguno, mientras que la frase sociedad irregular significa que aun habiéndose estructurado el contrato no se cumplió con los requisitos formales.
En el artículo 219 y 220 del Código de Comercio en donde se demuestre la existencia de las sociedades en las cuales no se haya dado cumplimiento a los requisitos formales la sociedad no se tendrá por legalmente constituida. Los socios, fundadores, los administradores o cualquier otra persona que haya obrado en nombre de ellas quedarán personal y solidariamente responsables por sus operaciones.
De acuerdo al artículo 218 ejusdem les atribuye a los socios el derecho de demandar a los administradores para obligarlos al debido cumplimiento de las formalidades de ley:
Los socios tendrán el derecho de cumplir a expensas de la compañía, las formalidades prescritas en cuanto a la presentación de los documentos que deban exhibirse al Juzgado de Comercio, si los administradores no lo hicieron oportunamente, sin perjuicio de las acciones que puedan ejercer contra ellos para obligarlos al cumplimiento de sus deberes sobre el particular.
Artículo 220 del Código de Comercio:
Mientras no está legalmente constituida la compañía en nombre colectivo, en comandita simple, o de responsabilidad limitada, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, cualquiera de los socios tiene derecho a demandar la disolución de la compañía. Los efectos de la disolución se retrotraerán a la fecha de la demanda.
La omisión de las formalidades no podrá alegarse contra terceros.
Características de las sociedades irregulares
• Consentimiento de dos o más personas jurídicas para contribuir cada una con la propiedad y el uso de las cosas o con su propia industria para un fin común. (Principio consensual y por ello no produce la nulidad de la sociedad.)
• Es una sociedad de hecho irregular no de derecho por no cumplir con los requisitos de registro y publicidad.
Si bien es cierto en materia mercantil la existencia de las sociedades de hecho se encuentra reconocidas según el Código de Comercio en su (artículo 201) en donde se establece como especie de postulado, que las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios, sin precisar si se trata de sociedades regulares o irregulares.
Por otro lado, el Código Civil en su artículo 1.651, establece que: “las sociedades civiles adquieren personalidad jurídica y tienen efectos contra terceros desde que se protocoliza el respectivo contrato en la Oficina Subalterna de Registro Público de su domicilio”; y el artículo 219 del Código de Comercio establece que: “si en la formación de la compañía no se cumplieren oportunamente las formalidades que ordenan los artículos 211, 212, 213, 214 y 215, según sea el caso, y mientras no se cumplan, la compañía no se tendrá por legalmente constituida. Los socios fundadores, los administradores o cualesquiera otras personas que hayan obrado en nombre de ellas, quedarán personal y solidariamente responsables por sus operaciones.
Si las sociedades revisten una de las formas establecidas para las sociedades mercantiles, adquieren personalidad jurídica y tendrán efectos contra terceros, cumpliendo las formalidades exigidas por el Código de Comercio.
Respecto de los socios entre sí, la prueba de la sociedad deberá hacerse según las reglas generales establecidas en el presente Código para la prueba de las obligaciones”.
Después de lo anteriormente expuesto, se evidencia que es así que nacen de forma verbal o escrita, los socios de la sociedades de hecho, los cuales no deben ser diferente de los socios de la persona jurídica que posteriormente deba constituirse, diferenciándose de la sociedades mercantiles legalmente constituida por no realizar el trámite para su inscripción hasta su otorgamiento y cumplir los requisitos de ley para su nacimiento legalmente. Por ende sus socios deben tener cualidad de comerciantes, (artículo 11 de código de comercio venezolano), y ser demostrable dicha cualidad a través de pruebas que confirmen sus actos de comercios (artículo 2 de código de comercio venezolano), en consecuencia la actividad comercial a la cual se decida la sociedades de hecho debe ser específica, constante, duradera y demostrable a través de facturas, recibos, pagos, declaraciones o contratos a nombre de los socios que la componen. Actos estos que no se demostraron y en consecuencia no se probó que, PANADERIA Y EXQUISITESE KARLA C.A, comenzó a prestar servicios en el mes de Enero del año 2.016, ni mucho menos que mantuvieran una relación arrendaticia con la propietaria de los locales comerciales ya que no hay prueba alguna que así lo haga ver, no se mostraron recibos de pago de los respectivos cánones de arrendamiento o comprobantes de pagos correspondientes a los meses de enero 2016 hasta el 15 mayo de 2016, que evidenciara la relación arrendaticia en esa fecha, ni testigo alguno que presenciara la entrega del dinero en efectivo a la arrendadora en dichos meses. Ahora bien, en este caso podemos concluir que la demandada PANADERIA Y EXQUISITESE KARLA C.A, no llego a demostrar dentro del procedimiento de desalojo en su contra, que la misma haya existido desde el mes de Enero del año 2016, tal y como lo alego durante todo el proceso, y ahora en el recurso de apelación intentado por sus apoderados, ya que no demostró la cualidad de comerciante de sus socios, ni la realización de actos de comercios de parte de ellos a favor de una determinada actividad comercial en su caso la explotación de actos para el funcionamiento de una panadería en el sitio en cuestión, los dos (02) locales comerciales arrendados por ella, ubicados en la av. Gómez Rubio locales PB-2 Y PB-3, sus testimoniales no fueron convincentes o con ellas no se demostró las tareas realizadas por los testigos, ni su contratación, ni la fecha exacta en la cual empezaron a realizar las actividades. Es por ello que para este Juzgador basándose en las pruebas presentadas por ambas partes se toma como cierta la fecha de inicio de la relación arrendaticia la estipulada el contrato de arrendamiento la cual fue el día quince (15) de mayo de (2.016), por estar evidenciado el acuerdo de las partes a través de una autoridad pública. Y así se decide.
En este mismo orden de ideas, cuando existe una demanda como se presenta por desalojo por vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de terminación del contrato), el cual opera de pleno derecho, en concordancia con el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga legal, obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 40 de la misma Ley -normativa aplicable al caso de autos por ser la vigente para la fecha de terminación del contrato, en virtud que el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Siendo así, habiendo la demandante demostrado el vencimiento del contrato de arrendamiento, así como de su prórroga legal, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal g del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de la interposición de la demanda), y así se decide.
Considera forzoso para quien aquí suscribe declarar la procedencia de la misma, y la presente acción debe declararse con lugar, y en consecuencia confirmar la sentencia apelada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección de Niños, Niñas, Adolescentes, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por los abogados LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE y MARCOS JAVIER SOLIS SALDIVIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 75.476 y 43.655, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, interpuesto en fecha Veintiséis (26) de Junio de dos mil dieciocho (2018).-
SEGUNDO: Se CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes la Sentencia Definitiva de fecha ocho (08) de Junio de dos mil dieciocho (2018), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, con sede en Cumaná, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, contra la Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLAS C.A, representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS. En consecuencia, se ordena a la Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A representada por los mencionados ciudadanos a entregar a la parte actora, ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, antes identificada, el inmueble constituido por dos (02) locales comerciales, distinguidos con los locales Nº PB 02 y PB 03, ubicado en la Avenida Gómez Rubio, Centro Comercial Liberty, Parroquia Altagracia, Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, libre de personas y bienes.
TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada dentro de su lapso legal de diferimiento.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección de Niños, Niñas, Adolescentes, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumana, a los Veintidós (22) días del mes de Mayo de dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR ACCIDENTAL,

Abog. FRANCISCO JOSE TOVAR.
LA SECRETARIA ACC.

Abog. THAIS CABELLO.
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las Doce y Veinte de la tarde (12,20 p.m.), se publicó la anterior Sentencia Definitiva.-
LA SECRETARIA ACC.

Abog. THAIS CABELLO.
EXPEDIENTE Nº 18-6541
Sentencia: Definitiva
Motivo: Desalojo (Local Comercial)
FJT/tc.-