TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.302.794. APODERADOS JUDICIALES: JAIME GARCÍA RENGEL, FABIOLA C. BOCARANDA y JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números15.821, 122.229 y 36.481 en su orden.

PARTE DEMANDADA
FARMACIA ANTEA C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 23 de abril de 1997, bajo el Nº 38, Tomo 94-A Pro. APODERADOS JUDICIALES: JUVENCIO SIFONTES y JENNY ROSALES, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 50.361 y 58.775 respectivamente.

MOTIVO
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

Objeto de la pretensión: inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Dalpe, situado en la Calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, con una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2), distribuido en dos plantas.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibió la presente causa el 05/02/2017 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 12/01/2018 por el abogado JUVENCIO SIFONTES, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado el 08 de enero del 2018 por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: i) Sin lugar la defensa de perención de la instancia planteada por la demandada; ii) Con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA en contra de la empresa de comercio FARMACIA ANTEA C.A., de conformidad con lo dispuesto en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia resuelto el contrato suscrito por las partes el 04 de junio de 2004, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 35, Tomo 66 de los Libros respectivos; iii) Improcedente la demanda de desalojo pretendida de conformidad con lo establecido en el literal “C” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ; iv) De conformidad con los literales “d” e “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenó a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del Edificio Dalpe, situado en la calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2), distribuido en dos plantas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; v) no hubo imposición en costas.
Por auto del 16/02/2018 el Juez titular de este Despacho se abocó al conocimiento y revisión de la causa de marras.
El 20/02/2018 este Órgano Jurisdiccional declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la mencionada data para la verificación del acto de informes.

El 03 de abril del 2018 (folios 169 al 172), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos, y mediante diligencia del 11 de ese mes y año, la representación de la accionante alegó la extemporaneidad del dicho escrito consignado por su contraparte.
Encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar el fallo respectivo, esta Alzada lo hace con base en las siguientes consideraciones.
II
ANTECEDENTES

El presente proceso se inició por demanda de desalojo del local identificado con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Dalpe, situado en la Calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, con una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2), distribuido en dos plantas, interpuesta por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA, actuando en su condición de arrendadora en contra de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., ante el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, siendo admitida el 29 de junio de 2015 de conformidad con lo previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el último aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada (folio 103, pieza I).

A los folios 105 al 179 de la pieza I, cursan actuaciones relacionadas con la citación de la accionada, la consignación del escrito de reforma de la demanda y auto que la admite, así como la designación del defensor judicial de la demandada.

En fecha 09-05-2016 compareció el abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, en su condición de apoderado de la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda, consignando: marcadas “A”, copias simples del acta constitutiva de la empresa de comercio FARMACIA ANTEA C.A. de fecha 11-01-1994; y copias simples de actas de asamblea de fechas 04-10-2002 y del 30-11-2012, de la misma sociedad mercantil, y marcado “B”, original de instrumento poder que acredita su representación (folios 181 al 214, pieza I).

A los folios 215 al 224, cursan actuaciones relacionadas con el auto dictado por el A-quo el 16-06-2016 mediante el cual fijó la oportunidad para que tuviera lugar la celebración de la audiencia preliminar, así como las diligencias de fecha 29-06-2016 en la que el co-apoderado de la actora abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, sustituyó poder en la persona del abogado JAIME GARCÍA RENGEL.

El 1º de julio del 2016 la representación judicial de la parte demandada solicitó la nulidad de las actuaciones realizadas por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL a partir del 06 de julio del 2015, por carecer de facultad para ello, lo que fue acordado por el juzgado de la causa mediante fallo interlocutorio del 12-07-2016 declarando la nulidad de las actuaciones desplegadas por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL desde el 06 de julio del 2015 hasta el 29 de junio del 2016, y repuso la causa al estado de contestación de la demanda dentro de los 20 días de despacho siguiente a la última de las notificaciones (folios 226 al 235, pieza I).

Verificada la notificación de las partes, por providencia del 07 de octubre del 2016 se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo el 18 de octubre del 2016 de lo cual se dejó constancia mediante acta levantada al efecto (folios 273 al 277, pieza I).

El 21 de octubre del 2016 (folio 282, pieza I), la representación judicial de la parte actora, según lo dispuesto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida innominada de anotación provisional en la Oficina de Registro Mercantil, donde se encuentra protocolizada la empresa de comercio FARMACIA ANTEA C.A.; pedimento que fue negado mediante fallo interlocutorio del 11-11-2016(Cuaderno de Medidas, folios 15 al 21).

Por providencia del 24-10-2016 el juzgado de conocimiento fijó los hechos controvertidos para que ambas partes demostraran: a.- la falta de explotación o cambio de la actividad comercial en el inmueble arrendado; b.- la ocupación y el uso que se le ha dado al local comercial por el ciudadano OSCAR ALBERTO TABERNER JIMÉNEZ, y c.- el estado, reparaciones y condición actual del local arrendado, y según el artículo 868 del Texto Adjetivo, abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días de Despacho (folios 283 al 288, pieza I).

En la oportunidad probatoria (folios 290 y 291, y 294 al 296, pieza I) ambas partes hicieron uso de su derecho.

Por escrito del 03-11-2016 la representación judicial de la accionante se opuso a las pruebas consignadas por su contraria, y, mediante providencia del 10-11-2016 el A-quo se pronunció admitiéndolas salvo su apreciación en la definitiva, ordenando librar oficio a la Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio de Poder Popular para la Salud, a fin que rindiera el informe solicitado por la parte actora; admitió la experticia técnica promovida por la demandada y fijó oportunidad para la celebración del nombramiento de los expertos. Con relación a la inspección judicial requerida por ambas partes, fijó el décimo día de Despacho siguiente a esa data, a las diez de la mañana, la oportunidad para trasladarse a la dirección del inmueble arrendado para la práctica de la misma. Estableció un lapso de treinta días de Despacho para su evacuación (folios 2 al 4 y 5 y 6, pieza II).

Abierta la causa a pruebas, por auto del 18-01-2017 la parte accionante pidió prórroga de ese lapso (folio 70, pieza II).

El 08-02-2107 la representación judicial de la actora consignó escrito contentivo de fraude procesal, por providencia del 14-02-2017 se dio apertura al cuaderno separado, declarándose sin lugar mediante fallo del 30-05-2017 (folios 3 y 4, y 25 al 27, cuaderno separado de fraude).

Vencido el lapso de pruebas, por auto del 13-03-2017, el juzgado de la causa el 25º día de Despacho siguiente a esa fecha, para la celebración de la audiencia oral según el artículo 869 del Texto Adjetivo (folio 97, pieza II).

Por providencia del 13-07-2017 el A-quo ordenó la suspensión de la causa al no constar en autos la prueba de informes promovida por la accionante y ratificó el oficio dirigido a la Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio de Poder Popular para la Salud (folios 113 al 15, pieza II).

El 31-07-2017 la representación judicial de la parte accionante renunció a la prueba de informes promovida y pidió se fijara la audiencia oral, lo cual fue proveído en fecha 08-08-2017 por el juzgado de conocimiento ordenándose la reanudación de la causa e hizo constar que una vez constase la notificación de las partes, la audiencia tendría lugar al noveno (9º) día de despacho siguiente a esa fecha (folio 124, pieza II).

El debate oral tuvo lugar el 19 de diciembre del 2017, se dejó constancia de la presencia de ambas partes, en la misma oportunidad ese Despacho declaró: Primero.- Sin lugar la perención de la instancia esgrimida por la demandada; Segundo.- Con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA en contra de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 04 de junio del 2004 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 35, Tomo 66 de los Libros respectivos; Tercero.- Improcedente la demanda de desalojo pretendida de conformidad con lo establecido en el literal “C” del artículo 40del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; Cuarto.- De conformidad con los literales “d” e “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenó a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, ubicado en la plana baja del Edificio Dalpe, situado en la calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2), distribuido en dos plantas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; Quinto.- no hubo imposición en costas (folios 136 y 137, pieza II).

Contra dicha resolución en fecha 12-01-2018 ejerció apelación la representación judicial de la parte demandada, siendo oído dicho recurso en ambos efectos por auto del 30 de ese mismo mes y año (folios 155 y 157).
III

PUNTO PREVIO

DE LA PERENCIÓN

Por cuanto la parte demandada en fecha 28-07-2016 (folios 241 al 244, pieza I) solicitó en el acto de contestación de la demanda la perención de la instancia, por considerar que había transcurrido más de un año desde que el A-quo había declarado la nulidad de los actos celebrados por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL al carecer de poder de representación, por lo cual requirió al Tribunal de la causa que revisara si a partir del 06 de julio de 2015, la parte actora había realizado alguna actuación tendente a impulsar la citación de la demandada. En tal sentido, esta Superioridad se adentra al análisis del referido punto previo y a su subsecuente resolución.
Esta Alzada observa:
La perención es una institución creada por el legislador, como sanción legal o castigo, por la inactividad de las partes dentro de un proceso judicial.
En tal sentido, el maestro Borjas señala que:
“…tanto en los antiguos como en los modernos tiempos, ha sido reconocida la necesidad de evitar que los litigios se prolonguen indefinidamente, y que perdure así la incertidumbre respecto del dominio y de los demás derechos que tiene el hombre sobre las cosas…”(Borjas, Arminio: Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, T.II, Caracas 1964, pag. 235).

La perención puede ser declarada a solicitud de las partes, o de oficio, por el Juez que conozca del asunto. Su efecto sancionatorio es producir la extinción de la instancia y suspender la acción de la parte por un término de (90) días continuos, a partir de su declaratoria.
El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 267.-Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.”

Del contenido de la precitada norma adjetiva, se deriva la necesidad de que las partes, con base en el principio dispositivo, cumplan con las obligaciones inherentes a las mismas, procurando que el proceso se mantenga activo hasta llegar a sentencia.
En este sentido, es de resaltar que los actos de impulso procesal a que atiende la perención como ausentes, son aquellos que no instan la continuación de la causa hasta su término.

En el caso bajo análisis, el juzgado de la causa declaró sin lugar la perención de la instancia invocada por la representación judicial de la parte demandada al considerar que la parte actora realizó las diligencias necesarias para la práctica de la citación, aunque las actuaciones desplegadas desde el 06-07-2015 hasta el 29-06-2016 por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL fueron declaradas nulas por no haber consignado el poder que acredita su representación, hecho que consideró subsanable.

De la revisión exhaustiva de las actas procesales, se evidencia:

Que efectivamente admitida la demanda y ordenado el emplazamiento de la parte demandada, el Alguacil encargado de practicar la citación ordenada dejó constancia de no haber cumplido con la misión encomendada, a cuyo efecto consignó la compulsa respectiva (folios 103 y 110), por lo que la parte actora solicitó la citación por carteles de su contraparte el 11-08-2015; compareciendo la representación judicial de la parte accionada el 09-05-2016,ocasión en la que se dio por citado y consignó escrito de contestación a la demanda (folios 181 al 214, pieza I).

Que el 29-06-2016 el letrado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, co-apoderado judicial de la parte actora, sustituyó, reservándose su ejercicio, en la persona del abogado JAIME GARCÍA RENGEL, Inpreabogado Nº 15.821, el poder apud acta que le fue conferido por la accionante(folios 223 y 224, pieza I).
Que el 01-07-2016 la representación judicial de la parte accionada, solicitó al A-quo la nulidad de las actuaciones cursantes en el expediente a partir del 06 de julio del 2015 (folios 226 al 228, pieza I).
Que el 12 de julio del 2016 el juzgado de conocimiento, según lo previsto en el artículo 150 del Texto Adjetivo, declaró la nulidad de las actuaciones realizadas por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL, a partir del 06 de julio del 2015 hasta el 29 de junio del 2016 —las cursantes a los folios 107 al 109; 123 al 126; 128, 130, 139, 141, 143, 144, 145 y 146, 148, 149, 150, 151, 152, 154, 155, 156, 158, 159, 161, 165, 166, 167, 168, 171, 173, 174, 176, 177, 178, 215; 216 al 218, 220 y 221,de la pieza I, repuso la causa al estado de contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos dejada por el Secretario de ese Tribunal —de manera expresa— de la última de las notificaciones del referido fallo (folios 229 al 235, pieza I).

Cabe acotar que el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, expresa que después de vista la causa no opera la perención, empero, el momento procesal a que hace alusión esta norma y que impide se decrete la perención, es el de la sentencia de fondo y no cualquier otro pronunciamiento del juzgador distinto al de mérito, como en el caso de marras, en donde la causa se encontraba dentro del lapso para la contestación de la demanda, por haberlo así establecido el juzgado de cognición mediante decisión del 12-07-2016, fallo en el que, aunque se declararon nulas las actuaciones desplegadas por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL, se tuvo por válida la actuación realizada en fecha 09-05-2016 por la representación judicial de la parte demandada (folios 181 al 214, pieza), oportunidad en la que se dio por notificado de la acción incoada en contra de su representada, por lo que se encontraba a derecho, en consecuencia, considera este Órgano Jurisdiccional que en el presente caso no se ha configurado la perención anual de la instancia.

IV
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte accionada contra la sentencia del 08 de enero del 2018 dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución del mencionado recurso.
El presente proceso se inició por demanda de resolución de contrato, basado en los literales “c”, “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (deterioro causado en el inmueble por el arrendatario, cambio de uso del local arrendado e incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones que le impone la Ley, el contrato y el documento de condominio), incoada por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA en contra de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., admitida el 29 de junio del 2015.
En dicho proceso el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda (conforme a los literales “d” e “i”) e improcedente el desalojo pretendido de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ordenó a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, estableciendo en la motiva lo siguiente:
“…Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso se pudo constatar, que ciertamente el local comercial objeto de la presente litis, está siendo ocupado por el ciudadano Oscar Alberto Taberner, sin embargo, consta de acta de asamblea de fecha 20 de agosto de 2012, inscrita en el Registro Mercantil Primero en fecha 30 de noviembre de 2012, bajo el Nro. 39, Tomo 246-A-Pro, la cual fue consignada junto al escrito de contestación a la demanda marcada con la letra “C”, mediante la cual se reformaron los estatutos sociales de la sociedad mercantil demandada, de la cual se evidencia que en el punto cuarto de la aludida asamblea se trató la designación de la Junta Directiva de la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., la cual quedó conformada por la ciudadana Shogayla Viani Fagre como Presidente y el ciudadano Oscar Alberto Taberner como Vicepresidente; por lo que, demostrado en autos que el ciudadano Oscar Alberto Taberner, ocupa el local comercial en su condición de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil demandada, este Tribunal desecha lo alegado por la parte accionante respecto al traspaso o cesión del inmueble por parte de la sociedad mercantil demandada y como consecuencia de ello, debe declararse sin lugar este argumento por cuanto no fue debidamente probado. Y así se establece.
En lo que respecta, a las alteraciones o remodelaciones efectuadas dentro del inmueble, tenemos que la cláusula décima del contrato de arrendamiento establece: “EL ARRENDATARIO, queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación del inmueble arrendado, sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA…”, además de ello la parte accionante en su escrito libelar y en su escrito de reforma de la demanda manifestó que el inmueble objeto del contrato se encuentra en franco estado de deterioro, sin recibir mantenimiento, conservación y limpieza regular.
(…)
De lo cual se colige que el legislador estableció en el literal “C” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia, un supuesto de hecho que a criterio de esta Juzgadora abarca el inmueble en general y no solo una porción o un determinado espacio de él, a menos que el deterioro de tal porción o determinado espacio del inmueble afecte su estructura general, pero, para este caso en concreto considera este Tribunal que el deterioro que presentan los baños ubicados en la planta baja del local comercial, no constituyen fundamento o sustento suficientes para la aplicación del referido literal “C” antes citado, y por cuanto, quedó demostrado que el local comercial en general se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, al igual que no se pudo determinar si dentro del inmueble se habían realizado reparaciones mayores, aunado a que la parte actora a lo largo del iter procesal no determinó ni probó de manera clara cuales fueron las supuestas reparaciones mayores efectuadas por la parte demandada, inexorablemente debe declararse sin lugar tal argumento esgrimido por la parte actora. Y así se establece.

Al entrar a analizar el tercer argumento esgrimido por la parte accionante, relativo al cambio de uso del inmueble arrendado por parte de la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., debemos tomar en cuenta, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual dispone: “SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar dicho Local Comercial para la venta de todo lo relacionado con el ramo de farmacia y expendio de medicinas y fórmulas médicas. Cualquier cambio en el ramo de productos o la actividad comercial, deberá ser notificado y aprobado por LA ARRENDADORA; LA ARRENDATARIA se compromete a no depositar en el local objeto de este contrato sustancias químicas, inflamables, explosivas o corrosivas, el incumplimiento de esta disposición será de su exclusiva responsabilidad de igual manera recaerán sobre él todas las consecuencias legales que de ello deriven, el incumplimiento de lo expresado anteriormente será causa de rescindir del presente contrato…”.
Respecto de ello, se evidencia de los autos, específicamente del particular octavo de la inspección judicial promovida por la parte actora, que el vicepresidente de la sociedad mercantil demandada, ciudadano Oscar Alberto Taberner, puso a la vista del Tribunal la patente de industria y comercio emitida por la Alcaldía del Municipio Chacao, planilla de liquidación de impuestos emitida por la misma Alcaldía, sin embargo, se dejó constancia que el notificado, no puso a la vista del Tribunal el permiso vigente expedido por la autoridad correspondiente para funcionar como farmacia.
Cabe mencionar que en el traslado del Tribunal (05/12/2016), al inmueble de autos, observó elementos relacionados con el ramo farmacéutico, como alcohol, adhesivos, gasas, algodón, solución antiséptica, entre otros. Así las cosas, si bien es cierto que dentro del referido local comercial, al momento del traslado del Tribunal se encontraron productos relacionados con el ramo de farmacia, no es menos cierto que la sociedad mercantil demandada no colocó a la vista de quien aquí suscribe la documentación necesaria que demuestre que dentro del local comercial funciona una farmacia, en tal sentido, por cuanto la existencia de productos relacionados con el ramo de farmacia dentro del inmueble, no constituye un elemento probatorio fehaciente que demuestre que la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., sigue explotando dentro del inmueble la actividad comercial para la cual se le arrendó el local comercial, aunado al hecho que la parte demandada no trajo a los autos otros elementos probatorios que sustentaran sus alegatos de que allí se explotaba el giro comercial de farmacia, obligan a este Tribunal a declarar con lugar la pretensión de la parte actora con fundamento al cambio de uso del inmueble, fundamentada en los literales “d.” e “i.” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide”.

Contra la referida sentencia recurrió el abogado JUVENCIO SIFONTES, en representación de la parte accionada, quien en fecha 03-04-2018 (folios 169 al 171, pieza II) consignó escrito de alegatos, en el que adujo:

• Que la acción incoada es contradictoria al señalar la actora en el libelo que la arrendataria desde enero de 2013 dejó de explotar el ramo de farmacia, acompañando como fundamento de su pretensión marcada “C”, notificación del 11-01-2015 en la que la arrendadora manifestó a la arrendataria su voluntad de celebrar un nuevo contrato;

• Que la apelada resulta contradictoria al señalar que la existencia dentro del local de productos relacionados con el ramo farmacéutico no constituye elemento probatorio fehaciente que demuestre que FARMACIA ANTEA C.A. siga explotando dentro del inmueble la actividad comercial para la cual se le arrendó;

• Que la recurrida incurrió en ultra petita al no explicar de qué manera ni cuándo se produjo un cambio de uso del inmueble, porque la demandante no probó dicho alegato, al no existir en actas prueba alguna al respecto, invocando lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil;

• Por lo expuesto, solicitó se declare con lugar la apelación y se revoque la sentencia apelada.

Esta Alzada deja constancia que la representación de la parte actora no presentó informes, ni apeló de los puntos que le fueron declarados improcedentes por el tribunal de la causa, lo que significa que consintió todo aquello que le fue desfavorable, lo cual no será objeto de análisis por este Juzgado en detrimento de la parte demandada (apelante), en salvaguarda del principio de prohibición de reformatio in peius. De ahí que lo deferido a este Órgano Jurisdiccional se circunscribe al examen de las causales previstas en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Para decidir este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO.- La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de desalojo, incoada por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA en contra de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., basada en los literales “c” (deterioro), “d” (cambio de uso) e “i” (incumplimiento de obligaciones contractuales y/o legales). El objeto de la pretensión lo constituye el local identificado ab initio.
SEGUNDO.- La demanda fue admitida el 29 de junio de 2015, y su posterior reforma mediante providencia del 30 de septiembre del 2015.
Como hechos relevantes, la accionante adujo:
 Que su poderdante el 04-06-2004 suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A. sobre el local comercial signado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del Edificio Dalpe, situado en la Calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, con una superficie de ciento veinte metros cuadrados (120 M2), distribuido en dos plantas, destinado únicamente para la venta de todo lo relacionado con el ramo de farmacia, expendio de medicinas y fórmulas médicas, y que el cambio de ramo de productos o la actividad comercial debía ser notificado y aprobado por la arrendadora, dado que el incumplimiento sería causa de rescisión del contrato;

 Que en la cláusula novena la arrendataria convino en que el contrato no podía ser cedido, traspasado, ni podría subarrendarse total ni parcialmente sin el previo consentimiento de la arrendadora. Que la arrendataria no podía hacer ninguna alteración o modificación del inmueble arrendado sin la previa autorización de la arrendadora, señalándose en el mencionado contrato que la arrendataria recibió el inmueble en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo, así como las instalaciones eléctricas, los grifos, las cerraduras y demás accesorios del inmueble, obligándose a entregarlo en el mismo estado en que lo recibió;

 Que en el mes de enero del 2013, la arrendataria dejó de explotar el ramo de farmacia, lo cual le fue notificado al Ministerio del Poder Popular para la Salud, específicamente a la Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos por parte de la farmaceuta regente en fecha 03-09-2013; sin embargo, no había intentado acción legal esperando que la arrendataria de manera voluntaria hiciera entrega del inmueble;

 Que aun cuando la demandada había cumplido con su obligación de pago de canon de arrendamiento, no había explotado su giro comercial. Que el local arrendado se encontraba ocupado parcialmente por el ciudadano OSCAR ARLBERTO TABERNER JIMÉNEZ, quien —agrega— es pareja de la ciudadana SHOGAYLA DEL CARMEN VIANI FAGRE, usándolo como su oficina sin el consentimiento de la arrendadora;

 Que el inmueble arrendado se encuentra en estado de deterioro sin recibir mantenimiento, conservación y limpieza regular;

 Que se han efectuado reformas no autorizadas;

 Que los señalados incumplimientos constituían causales de desalojo según el artículo 40, literales “c”, “d” e “i” del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y configuraban la resolución del contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil.

TERCERO.- El 28-07-2018 (folios 241 al 244, pieza I), la representación judicial de la parte accionada dio contestación a la demanda incoada contra su mandante, desechándola, expresando lo siguiente:

• Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento suscrito el 04-06-2004 entre su mandante y la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA sobre el local comercial signado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del Edificio Dalpe, situado en la Calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, con una superficie de ciento veinte metros cuadrados (120 M2), distribuido en dos plantas, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 35, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría;

• Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la accionante en el sentido que haya dejado de explotar el ramo de farmacia, lo cual fue participado al Ministerio del Poder Popular para la Salud, Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos por la Farmacéutica Regente FRANCA M. BOSCOLO, titular de la cédula de identidad Nº 6.554.484, hermana de la demandante;

• Adujo que para ese momento se consultó con las propietarias del inmueble porque debido a la situación del país en relación al suministro de medicamentos se hacía insostenible mantener las operaciones a una farmacia independiente, no adscrita a ninguna cadena. Que el cierre de las operaciones se mantendría hasta que mejorara la situación, con acuerdo que se mantendría en el local, pagando puntualmente el canon de arrendamiento y realizando las operaciones de la empresa;

• Negó que el ciudadano OSCAR ALBERTO TABERNER, titular de la cédula de identidad Nº V-5.219.319, use el local como su oficina, porque el prenombrado ciudadano se encuentra en el local en su carácter de vicepresidente de la demandada;

• Negó que su mandante haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento en el sentido de que el inmueble se encuentre en estado de deterioro, sin recibir mantenimiento, conservación y limpieza en general, cuando lo cierto es que se estaba a la espera de una reparación general del inmueble.

CUARTO.- Durante el juicio el proceso adquirió los siguientes medios de prueba que se mencionan y se analizan a continuación:

De la Actora

• Marcado “A”, original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.302.794, actuando como arrendadora, y la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., representada en ese acto por su administradora ciudadana SHOGAYLA DEL CARMEN VIANI FAGRE, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.390.881, como arrendataria, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, anotado bajo el N° 35, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que al no haber sido impugnado, sino más bien reconocido, mantiene todo su vigor probatorio y acredita la relación locativa existente entre las partes.

• Marcada “B” (folio 15, pieza I), copia de comunicación enviada por la ciudadana FRANCA M. BOSCOLO titular de la cédula de identidad Nº 6.554.484, en su carácter de farmaceuta regente de la sociedad mercantil demandada, en fecha 03 de septiembre de 2013, dirigida al Ministerio del Poder Popular para la Salud, Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos, mediante la cual notificó que a partir del 01/11/2013, Farmacia Antea C.A., realizaría el cierre definitivo de las operaciones comerciales como farmacia, con respecto al inventario de psicotrópicos y estupefacientes, todos los medicamentos que se encontraban en cero desde el mes de enero de 2013, igualmente participó que a partir de esa fecha dejaría de prestar sus servicios como regente de la mencionada farmacia. Probanza que contiene sello húmedo del mencionado Ministerio y no fue impugnada. El mencionado instrumento fue desechado por el A-quo, al considerar que se trata de una copia de un documento privado (folios 15-16, pieza I), no percatándose el juzgado de la causa que posteriormente aquél fue producido en original con la reforma de la demanda (el 29-09-2015) no siendo este analizado en la decisión (del 08-01-2018).
De ahí que, el pronunciamiento sobre el mencionado fotostato, rechazado por el A-quo, se mantiene incólume por no haber sido recurrido por la actora agraviada por el mismo. Y en cuanto al referido original, el cual no fue juzgado en primer grado de jurisdicción, debe esta Alzada emitir el pronunciamiento correspondiente, a los fines de no incurrir en silencio de prueba.

Instrumentos no impugnados (folios 137-138, pieza I) con sello húmedo de recibido (del 03-09-2013) del Ministerio del Poder Popular para la Salud, a través del cual la regente de la farmacia participa a dicho Ministerio que va a realizar el cierre definitivo de las operaciones comerciales como farmacia y que a partir de esa fecha dejará de prestar servicios como regente, y solicitud de trámite de taquilla único (tramitante: Nombre Oscar Taberner, Razón Social: Farmacia Antea C.A.), los cuales tienen el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y a ellos, se adminicula el aserto expresado en la contestación de la demanda, cuando se manifiesta:

“Lo cierto es, que para ese momento se consultó, con las propietarias del inmueble, ya que debido a la situación crítica que vive el país en relación al suministro de los diferentes medicamentos para mantener inventario con que atender a la clientela, hacía insostenible, mantener las operaciones, a una farmacia independiente…Y que el cierre de las operaciones se mantendría, hasta que la situación mejorara, quedando de acuerdo que se mantendría el local, pagando puntualmente el canon”.

También es importante destacar que, sin cuestionar tales instrumentos, la representación de la accionada señala, en forma simple y genérica, que la regente sea hermana de la actora. Ahora bien, el hecho de que la regente sea hermana de la actora, es una cuestión que incumbe a dicha regente y a la empresa demandada, pero esa simple afirmación en modo alguno debilita el vigor probatorio de los documentos que aquí se analizan, máxime si no fueron impugnados.

De modo que, queda acreditado con los mencionados instrumentos y el reconocimiento realizado en la contestación de la demanda, que se produjo un cambio en cuanto a la explotación del local como farmacia, ya que el cierre de las operaciones se produjo y así quedó reconocido, ya que la accionada no demostró en el proceso que tal cierre hubiese sido producto de un acuerdo, toda vez que la existencia de dicho acuerdo no fue probada en juicio.

 Marcada “C”, original de notificación extrajudicial solicitada por las ciudadanas LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA y FRANCA MARY BOSCOLO BERARDIS, titulares de las cédulas de identidad números V- 5.302.794 y V- 6.554.484, respectivamente, actuando en su carácter de propietarias del inmueble objeto del presente juicio,efectuada el 11-01-2015 por la Notaría Pública Octava de Chacao, probanza a la que se le otorga valor probatorio al no haber sido tachada ni impugnada, y de la misma se desprende que notificó a la arrendataria sobre la elaboración de un nuevo contrato de arrendamiento, sobre la fijación de un nuevo canon a determinarse mediante avalúo. Se dejó constancia que la notificación fue recibida por el ciudadano OSCAR ALBERTO TABERNER JIMÉNEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-2.219.319, quien se negó a firmarla (folios 17 al 21, pieza I);

• Marcado “D”, avalúo realizado el 13-03-2015 por el ingeniero JESÚS G. MUJICA BERMÚDEZ, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 9.091, que contiene Estudio Valorativo del Canon de Arrendamiento Fijo (CAF) sobre el inmueble arrendado. Dicha probanza es un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte del juicio, que al no haber sido ratificado, carece de valor probatorio conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil;

• Prueba de informes a ser rendida por el Ministerio del Poder Popular para la Salud, Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos, esta Alzada observa que dicha probanza fue tenida como no evacuada por el juzgado de conocimiento mediante auto del 21-07-2017, en razón de que la parte promovente renunció y desistió de la misma, por lo cual no existe medio qué valorar (folios 116 al 121, pieza II);

• Inspección Judicial practicada por el juzgado de la causa en fecha 05 de diciembre de 2016 (folios 28 al 31, pieza II) en el inmueble objeto de la controversia, constituido por el local Nº 07, situado en la Calle Guaicaipuro, Edificio Dalpe, planta baja, local Nº 7, ubicado en el Municipio Chacao del Estado Miranda, acto al cual compareció la representación judicial de ambas partes, y el perito designado por ese Tribunal, ciudadano CÉSAR RODRÍGUEZ GANDICA, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares: Asimismo, que se dejara constancia del estado de conservación de los baños y funcionamiento de pocetas y lavamos, de la distribución del local comercial, tabiquería, mobiliario en planta baja acorde con la explotación del ramo de farmacia como, mostrador, estantería para colocación de productos farmacéuticos, muebles gaveteros, caja registradora. Del mobiliario en la mezzanina, existencia en mezzanina de mercancía relacionada con el ramo farmacéutico, existencia en planta baja de los permisos correspondientes para el funcionamiento de la Farmacia, Seniat, horario de trabajo, patente de industria y comercio y a nombre de quién están esos documentos. Y se dejó constancia que el notificado no puso a la vista del Tribunal el permiso vigente para funcionar como farmacia. Este Órgano Jurisdiccional, valora procesalmente dicha Inspección de conformidad con lo establecido en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil.

De la Demandada

• Marcadas “A” (folios 184 al 204, las cuales rielan igualmente a los folios 245 al 264, pieza I), copias simples de: 1) documento constitutivo estatuario de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., originalmente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de enero de 1994, bajo el Nº 58, Tomo 2-A Pro, cuyos estatutos fueron posteriormente modificados el 04-10-2002, quedando asentados bajo el Nº 52, Tomo 160-A-Pro, siendo su última modificación estatuaria inscrita por ante la misma Oficina de Registro el 30-2012, bajo el Nº 39, Tomo 246-A; 2) acta de asamblea extraordinaria de FARMACIA ANTEA C.A., de fecha 27 de septiembre de 2002, inscrita en el Registro Mercantil Primero en fecha 04 de octubre de 2002, bajo el Nº 52, Tomo 160-A-Pro, y 3) acta de asamblea extraordinaria de FARMACIA ANTEA C.A. de fecha 20 de agosto de 2012, inscrita en el Registro Mercantil Primero en fecha 30 de noviembre de 2012, la cual quedó inserta bajo el Nro. 39, Tomo 246-A, este último fue tachado por la accionante en el sentido que el local no estaba ocupado por la ciudadana SHOGAYLA VIANI FAGRE. Esta Alzada confiere valor probatorio a dichos instrumentos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

• Marcado “B” (folios 205 al 207, pieza I), original de instrumento poder otorgado por el ciudadano OSCAR ALBERTO TABERNER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.219.319, actuando en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., antes identificada, al abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO, letrado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.542, autenticado el 31-03-2015 ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nro. 48, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora procesalmente de según el artículo 1.357 del Código Civil, y el mismo acredita la representación que ostenta el prenombrado abogado;

• Experticia Técnica (folios 36 al 44, pieza II) evacuada el día 05/12/2016 y consignada por el experto César Jesús Rodríguez Gandica en fecha 08-12-2016, de la cual se desprende que el local comercial objeto de la presente litis se encuentra en buen estado de conservación en lo general, menos en las áreas de los baños ubicados en la planta baja. Indicó, que no pudo determinar con exactitud la data o el tiempo en que se realizó el mantenimiento dentro del local, que la pintura era reciente, al igual que las tuberías tipo PVC, para la canalización de cables eléctricos, no pudo determinar cuando fue construida la pared de dry wall ubicada dentro del local; por ultimo indicó que el mantenimiento es menor, a su criterio personal, ya que sólo abarca la pintura en general, apreciando que las demás áreas o acabados internos del precitado local fueron producto de mantenimiento normal. La parte accionante se opuso a la experticia por considerar que los puntos son —vagos e indeterminados— alegando la inconducencia de la misma, el juzgado de cognición no consideró la inconducencia de dicha prueba, pero la desestimó según lo establecido en el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, por la incomparecencia de la parte promovente de la misma;

• Inspección Judicial (folios 32 y 33, pieza II), evacuada por este Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2016, donde se dejó constancia de los particulares señalados por ambas partes a cuya inspección comparecieron los representantes judiciales de ambas partes, al igual que el experto designado por el tribunal para la evacuación de los particulares siguientes: 1. estado de conservación del local comercial, personas que se encuentran en el local, condiciones del local comercial, así como de cualquier otra circunstancia que se observase al momento de la práctica de la inspección, que requerían de su pericia, el apoderado judicial de la parte accionante solicitó se desechara el numeral segundo de la inspección por ser inconducente, solicitó se desechara el numeral tercero por impertinente y el numeral cuarto por impertinente, al respecto de ello, observa el tribunal que los numerales impugnados por el representante judicial de la parte accionante van referidos 1. A las personas que se encontraban dentro del local y el motivo por el cual se encontraban allí; 2. Si se observa que se la ha efectuado mantenimiento al local; y 3. Cualquier otra circunstancia que el apoderado judicial de la parte demandada observe al momento de la práctica de la inspección; respecto a las personas que se encontraban en el local, se dejó constancia que sólo estaba el ciudadano OSCAR ALBERTO TABERNER, en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil demandada, aunado a ello la parte actora solo se limitó a indicar que dicha prueba es inconducente, sin argumentar por qué dicha prueba debía ser declarada inconducente; en cuanto al particular referente al mantenimiento efectuado al local, dicho numeral fue desarrollado por el práctico mediante informe pericial; en relación al cuarto y último particular relativo a cualquier otra circunstancia que el apoderado judicial de la parte demandada observe al momento de la práctica de la inspección, se debe resaltar que dicho particular no se evacuó, por lo cual el tribunal nada tiene sobre que pronunciarse en ese respecto, por lo antes expuesto se le otorga pleno valor probatorio a la inspección judicial promovida por la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil;

• Prueba de informes, dirigida al Departamento de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo requerimiento se realizó mediante oficio Nº 597-2016, de fecha 22 de noviembre de 2016, siendo recibida el 19 de enero de 2017, en la cual la Dirección de Administración Tributaria informó que la empresa FARMACIA ANTEA C.A., no posee solicitud de retiro de licencia de actividades económicas, a cuya prueba se opuso la representación judicial de la parte actora alegando que dicha prueba es impertinente, sin señalar con precisión por qué lo es, a criterio de este Tribunal, al demandarse el cambio de uso del inmueble objeto del litigio, es menester determinar si la sociedad mercantil funciona o no dentro del referido local, con el objeto o razón social pactado en el contrato, por lo que se desestima la mencionada impugnación y se le otorga valor a la prueba de informes al haber sido rendida en forma regular y conforme a lo que le fue peticionado a la Alcaldía de Chacao, acreditándose que la aquí demandada no ha solicitado retiro de licencia de actividades económicas. Sin embargo, la mencionada prueba per se, no es suficiente para socavar el hecho constitutivo de la pretensión de que no explota el ramo de farmacia.

Esta Alzada observa:
El juzgado de cognición declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta de conformidad con lo dispuesto en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al razonar que “si bien es cierto que dentro del referido local comercial, al momento del traslado del Tribunal se encontraron productos relacionados con el ramo de farmacia, no es menos cierto que la sociedad mercantil demandada no colocó a la vista de quien aquí suscribe la documentación necesaria que demuestre que dentro del local comercial funciona una farmacia, en tal sentido, por cuanto la existencia de productos relacionados con el ramo de farmacia dentro del inmueble, no constituye un elemento probatorio fehaciente que demuestre que la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., sigue explotando dentro del inmueble la actividad comercial para la cual se le arrendó el local comercial, aunado al hecho que la parte demandada no trajo a los autos otros elementos probatorios que sustentaran sus alegatos de que allí se explotaba el giro comercial de farmacia, obligan a este Tribunal a declarar con lugar la pretensión de la parte actora con fundamento al cambio de uso del inmueble, fundamentada en los literales “d.” e “i.” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide”, con fundamento en la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte accionante, efectuada por ese Despacho en fecha 05 de diciembre de 2016 (folios 28 al 31, pieza II).

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito presentado el 03-04-2018, adujo que la recurrida es contradictoria al señalar que la existencia dentro del local de productos relacionados con el ramo farmacéutico no constituye elemento probatorio fehaciente que demuestre que FARMACIA ANTEA C.A. siga explotando la actividad comercial para la cual se le arrendó, y que incurrió en ultra petita al no explicar de qué manera ni cuándo se produjo el cambio de uso del inmueble porque la actora no probó dicho alegato.
De modo que, corresponde a este Órgano Jurisdiccional, con base en las pruebas ya analizadas, adentrarse a determinar (lacónicamente) si la arrendataria dejó de explotar el ramo de farmacia y, en caso afirmativo, si con ello se infringió alguna cláusula contractual o disposición legal que conlleve al desalojo. Asimismo, se advierte que el pronunciamiento de este Tribunal no abarcará las demás causales de desalojo desestimadas por el A-quo, toda vez que la actora no recurrió de la sentencia, quedando firme la decisión respecto a aquellos puntos no apelados.
En ese sentido, revisados los autos, esta Alzada observa que en la oportunidad del análisis del acervo probatorio, quedó constatado con los instrumentos que rielan a los folios 137 al 138 (pieza I), los cuales no fueron impugnados, que fue participado al Ministerio de Salud el 03 de septiembre de 2013 por parte de la regente de la Farmacia Antea C.A. que se realizaría el cierre de las operaciones comerciales y que la regente dejaría de prestar servicios.
A lo anterior, se aúna el reconocimiento del cierre de las operaciones como farmacia, manifestado en el acto de contestación de la demanda, cuando se afirma: “Lo cierto es, que para ese momento se consultó, con las propietarias del inmueble, ya que debido a la situación crítica que vive el país en relación al suministro de los diferentes medicamentos para mantener inventario con que atender a la clientela, hacía insostenible, mantener las operaciones, a una farmacia independiente…Y que el cierre de las operaciones se mantendría, hasta que la situación mejorara, quedando de acuerdo que se mantendría el local, pagando puntualmente el canon”.

Si bien, en la contestación se reconoce el cierre de las operaciones de la FARMACIA ANTEA C.A., como si la misma derivara de un acuerdo con las propietarias, dicho acuerdo no fue acreditado en autos, por lo que quedó demostrado con los mencionados instrumentos y con el referido reconocimiento, que realmente hubo un cambio en las operaciones de la empresa, al no operar ya como farmacia, y ello se traduce en una infracción de las estipulaciones del contrato (cláusulas SEGUNDA y VIGÉSIMA PRIMERA).

A lo anterior, también se adminicula el hecho de que, en la oportunidad de la práctica de la inspección judicial (de fecha 05/12/2016, folios 28 – 31, pieza II) se dejó constancia que el notificado, OSCAR ALBERTO TABERNER, presidente de la FARMACIA ANTEA, no puso a la vista del Tribunal A-quo el permiso vigente expedido por la autoridad competente para funcionar como farmacia.

A lo antes señalado, también debe consustanciarse que en Inspección Judicial practicada (el 05-12-2016) se dejó constancia, entre otros hechos, que el notificado (presidente de la empresa demandada) no puso a la vista del Tribunal el permiso vigente (del organismo competente) para funcionar como farmacia.

Ahora bien, en las cláusulas SEGUNDA y VIGÉSIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 04 de junio de 2004 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 35, Tomo 66 de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho Notarial, los contratantes pactaron:

“SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar dicho Local Comercial para la venta de todo lo relacionado con el ramo de farmacia y expendio de medicinas y fórmulas médicas. Cualquier cambio en el ramo de productos o la actividad comercial, deberá ser notificado y aprobado por LA ARRENDADORA; LA ARRENDATARIA se compromete a no depositar en el local objeto de este contrato sustancias químicas, inflamables, explosivas o corrosivas, el incumplimiento de esta disposición será de su exclusiva responsabilidad de igual manera recaerán sobre él todas las consecuencias legales que de ello deriven, el incumplimiento de lo expresado anteriormente será causa de rescindir del presente contrato”.

“VIGÉSIMA PRIMERA: El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de cualquiera de las obligaciones que contrae el presente contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA, a su elección de reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. En ambos casos, LA ARRENDATARIA queda obligada a pagar los daños y perjuicios a que diere lugar su incumplimiento, sin perjuicio de reclamar cualesquiera otros derechos y acciones que las Leyes otorguen”.

De manera que, habiendo quedado acreditado con antelación el cierre de las operaciones como farmacia de la empresa arrendataria, se produce consecuencialmente una infracción de las precitadas cláusulas contractuales (“SEGUNDA” y “VIGÉSIMA PRIMERA”), puesto que se estaría dando, al local, un destino distinto al ramo de farmacia y expendio de medicinas y fórmulas médicas pactado. Y ese cambio, al no haber sido notificado y aprobado por la arrendadora, viola el contrato locativo, puesto que éste es Ley entre las partes a tenor de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil; y ese hecho encuadra en los supuestos previstos en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que contempla el desalojo en situaciones como la aquí analizada, por lo que ha de ordenarse la desocupación del bien y entregarse el mismo a la actora.
De modo que, habiendo quedado probada la violación contractual a que se ha hecho referencia, en tanto que la accionada nada probó a su favor respecto a este, no cumpliendo con la carga pautada en el artículo 1.354 del Código Sustantivo, la sentencia recurrida deberá confirmarse —con otra motivación— y desestimarse la apelación de la accionada, condenándosele en las costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Juzga esta Alzada que el tribunal de cognición actuó ajustado a derecho al declarar con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA en contra de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A. En consecuencia, la decisión recurrida deberá confirmarse con una motivación distinta, con la consecuente declaratoria sin lugar de la apelación incoada por la representación judicial de la parte demandada.
V
DE LA DECISIÓN

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se declara sin lugar la defensa de fondo planteada por la parte demandada, relativa a la perención de la instancia;
SEGUNDO: Se confirma, con una motivación distinta, la sentencia dictada el 08 de enero del 2018 por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de DESALOJO del local comercial identificado ab initio, incoada por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO de FONTANELLA en contra de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., basada en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;
TERCERO: Se condena a la parte demandada a hacer la entrega a la parte actora el inmueble arrendado constituido por un (01) local comercial identificado con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Dalpe, situado en la Calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, con una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2), distribuido en dos plantas, en las mismas condiciones en que lo recibió;
CUARTO: Se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto el 12 de enero de 2018 por la representación judicial de la parte demandada;
QUINTO: Se imponen costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil diecinueve (2019).
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA

LA SECRETARIA Temporal,

Abg. NEYLA MAITA MEZA

En esta misma fecha 30/05/2019, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA Temporal,

Abg. NEYLA MAITA MEZA

EXP. N° AP71-R-2018-000075/11.436
AJCE/NJMM/mcsv.
Def.