TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO SUCRE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
Biscucuy, Dieciséis (16) de Mayo del 2019
209º y 160°
Exp Nº
2539-2018.
Demandante María Hilda Rosa Hidalgo González, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.303.189.
Apoderado Judicial de la parte de demandante Abg. Asterio Javier Villegas Mendoza, venezolano, mayor de edad, Inpreabogado bajo el Nº 159.110.

Demandada: María Franceliza Quintero Montilla, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº.7.390.063.
Apoderado Judicial de la parte de demandada Abg. Miguel Enrique Azuaje Terán, venezolano, mayor de edad, Inpreabogado bajo el Nº 131.797.
Motivo: Desalojo Local Comercial

Sentencia Definitiva.

Se inicio el presente procedimiento mediante libelo de demanda contentivo de la pretensión de Desalojo de Local Comercial interpuesta por el Abogado Asterio Javier Villegas Mendoza, apoderado judicial de la ciudadana María Hilda Rosa Hidalgo González, por los trámites relativos al procedimiento oral contenido en el Titulo XI del Código de Procedimiento Civil. El tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla, en su carácter de arrendataria del local comercial. En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada por medio de su apoderado judicial Abogado Miguel Enrique Azuaje Terán, opto por promover la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º, 5º y 6º del artículo 340 ejusdem. La parte actora rechazo, negó y contradijo las mismas. El tribunal dicto sentencia declarando sin lugar la cuestión previa. Se fijo la oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, y realizada la misma, el tribunal fijo los hechos controvertidos, sin embargo estando dentro de esa etapa del proceso el tribunal ordeno la nulidad de todas las actuaciones posteriores al día 31 de Julio del 2018 y declaro la reposición de la causa al estado pronunciamiento de sentencia, en virtud de que la parte demandada en la oportunidad legal no dio contestación a la demanda ni presento pruebas, operando lo que establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pasando a hacerlo previo las siguientes consideraciones:

Planteamientos de las partes.

La parte actora señala que en fecha del 02 de febrero de 2017, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla sobre un local para uso comercial por un (01) año, desde el 02 de febrero 02 de febrero del 2017 hasta 02 de febrero del 2018, , con un canon mensual de cuarenta mil (bs. 40.000,00), , ubicado en la carrera 2 Bolívar entre calles 3 y 4 de la población de Biscucuy Municipio Sucre estado Portuguesa.
Que para el mes de octubre de 2017 la demandante, se percato que la demandada, realizaba para ese entonces, en el inmueble en cuestión, unas modificaciones, “levantamiento de paredes divisorias dentro del local comercial” para lo cual, manifestando su inquietud sobre la modificación, hechas por la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla, ya que ella no le había informado sobre tal arbitrariedad dentro del inmueble.
Que en fecha 02 de noviembre de 2017, la ciudadana María Hilda Rosa Hidalgo González, le solicitó por escrito a la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla, la desocupación del local comercial arrendado, ya que violentaba el numeral séptimo del contrato suscrito entre partes, sobre reparaciones y conservación, el cual reza: “será a cargo de “la arrendataria” el pago de reparaciones que requiera el inmueble alquilado, tales como: pintura, llaves de chorro del acueducto interno, caraduras, así corno lámparas, puntos eléctricos, apagadores, toma corrientes y cualquier otra reparación menor inherente a las instalaciones del inmueble. Que sin embargo la misma no respondió, ni acciono ninguna medida legal, para contestar sobre las modificaciones arbitrarias, sobre el levantamiento de paredes divisorias dentro del Local Comercial. Que para el mes de diciembre de 2017 la ciudadana María Hilda Rosa Hidalgo González observo que en el referido local estaban dando consultas de médicos especialistas y médicos relacionados a los medicamentos que expende en el referido local, volviendo a violentar el contrato de arrendamiento, puesto que, subarrendó el local comercial, destacando el contrato de arrendamiento entre partes en su numeral cuarta: (“sub arrendamiento” este contrato de arrendamiento ha sido celebrado rigurosamente intuito persona, es por ello, que “la arrendataria” no podrá sub-arrendarlo, cederlo, ni total ni parcialmente sin autorización de "la arrendadora" dada, expresamente por escrito). Que así mismo destaca el contrato de arrendamiento en su numeral primero: sobre la "ubicación y objeto" el cual es instalar por parte de “la arrendataria” casa naturista y actividades relacionadas al ramo, incurriendo la demandada sobre la modificación del objeto establecido en el contrato..
Que en fecha 05 de Febrero de 2018, por escrito le solicito por escrito a la demandada la desocupación del inmueble, puesto que el contrato de arrendamiento que mantenían con la demandada había finalizado, y ya que no se había realizado, un acuerdo formalmente por escrito entre partes, por lo que la demandada debía abandonar el local para uso comercial, que para los momentos, estaba siendo ocupando en forma arbitraria, no obstante el contrato se había vencido el día 02 de Febrero del 2018.
La parte demandada no dio contestación al fondo de la demanda, ni presentó pruebas en la oportunidad legal.

Pruebas de la parte actora:

En cuanto a las pruebas presentadas por la parte actora, promovió las siguientes:
Documento de propiedad a nombre de la ciudadana María Hilda Rosa Hidalgo González, correspondiente al terreno donde se encuentra ubicado el local comercial, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa, bajo el N° 86 folios 01 al 03, del protocolo primero (01), tomo dos (02), primer trimestre del año 1996, por lo cual el tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano, y así se decide.
Contrato de arrendamiento reconocido por ante este tribunal, celebrado entre las ciudadanas María Hilda Rosa Hidalgo González y María Franceliza Quintero Montilla respecto al local comercial cuyo desalojo se solicita, ubicado en la carrera 2 Bolívar, entre calles 3 y 4 de la población de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa, celebrado en fecha dos (02) de febrero del 2017 por un plazo de duración de un año, cuya fecha de vencimiento fue el 02 de febrero del 2018. El tribunal aprecia este contrato que no fue objeto de impugnación, tachado, ni desconocido en la oportunidad procesal correspondiente por la accionada, y en consecuencia, al mismo se le atribuye el valor probatorio que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, quedando establecido con dicho instrumento la relación arrendaticia existente entre las partes, y el tiempo de duración del señalado contrato de arrendamiento, y así decide.
Misiva privada de fecha 02 de noviembre del 2017, donde solicita a la arrendataria la desocupación de local comercial, en virtud de la violación del numeral séptimo del Contrato de arrendamiento, el tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto no está firmado por la arrendataria, por lo cual no existe evidencia que haya sido recibido por la misma, y así decide.
Acompaño ocho (08) fotografías a los fines de evidenciar las modificaciones arbitrarias realizadas por la demandada. El tribunal no le otorga valor probatorio a las mismas, por cuanto no consta a los autos como era el local original, a los fines de determinar las reformas y modificaciones realizadas del inmueble, y así decide.
- Carta privada de fecha 05 de febrero del 2018, dirigida a la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla y firmado por su persona y dos testigos, donde le solicita la desocupación de local comercial en virtud que caduco el contrato de arrendamiento, concediéndole un lapso de 25 días para la desocupación del Local Comercial, el tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto no está firmado por la arrendataria, por lo cual no existe evidencia que haya sido recibido por la misma, y así decide.
La parte demandada tanto el lapso de contestación a la demanda, como en el lapso establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, no consigno prueba alguna de las que haya querido hacerse valer.

El tribunal estando en la oportunidad para dictar sentencia, lo hace en los siguientes términos:
Tal como están planteados los hechos, la presente acción tiene por objeto el desalojo de un Local Comercial propiedad de la ciudadana María Hilda Rosa Hidalgo González, ubicado en la carrera 2 Bolívar entre calles 3 y 4 de la población de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa, ocupado por la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 02 de febrero del 2017 con fecha de vencimiento el 02 de febrero del 2018,cuyo lapso de duración fue por un (01) año y cuyo desalojo obedece según aduce la accionante, a la violación por parte de la arrendataria María Franceliza Quintero Montilla de las clausulas contenidas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y comprendidas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los literales “c”,” d” “f” y “g” .
En cuanto a la parte demandada, en la oportunidad correspondiente no dio contestación a la demanda ni trajo al proceso medio de prueba alguno que le favoreciere o a los fines de desvirtuar la pretensión de la parte actora; lo cual hace forzoso para esta juzgadora proceder al análisis de la Institución de la Confesión Ficta, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto de la confesión ficta, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 29 de Agosto de 2003, en el expediente N° 03-0209, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, dejó sentado el siguiente criterio:
“…Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca.
En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embrago, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca. Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca. Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).
Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada. En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.”

Por su parte establece la primera parte del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca”.

Conforme a la norma anterior, el juez debe examinar tres (3) situaciones, a saber:
a) Que el demandado no diere contestación a la demanda;
b) Que nada probare que le favorezca, es decir, que el demandado no haya ejercido su derecho a promover y evacuar las pruebas que le favorezcan,
c) Que la pretensión de la actora, no sea contraria a derecho.
En cuanto al primer supuesto se observa de las actas procesales, que el día fijado para la contestación de la demanda, donde de acuerdo a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada debía presentar todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar, sin embargo la demandada consignó escrito donde se limitó a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con los ordinales 4º, 5º y 6º del artículo 340 ejusdem, sin contestar el fondo de la demanda, encontrándose cumplido el primer requisito para que opere la confesión ficta, y así se decide.
La no promoción de prueba alguna que le favorezca; al respecto tenemos que la parte demandada no acreditó en autos prueba alguna que desvirtuara lo alegado por la parte actora, en el lapso de cinco días siguientes a la contestación omitida tal como lo dispone el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, produciéndose en consecuencia el segundo supuesto de la confesión del demandado contemplada en la citada norma y así se decide.
Por último, es decir que la pretensión no sea contraria a derecho, así, la presente demanda no se encuentra prohibida por disposición legal, sino amparada por la ley, ya que la misma encuentra su sustento legal en los artículos 1.159,1.160 y 1.167 del Código Civil, y en el artículo 40 causales “c”, “d”, “f” “g”, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia queda demostrado que se han configurado los tres elementos para la procedencia de la confesión ficta, y así se decide.
Señala el artículo 1660 del Código Civil lo siguiente:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Por su parte establece el artículo 40 de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las causales de desalojo, ejerciendo la parte actora la presente acción en base a la violación por parte de la arrendadora de las causales contenidas en los literales “c”, “d”, “f” “g”, con objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que corre a los autos, y que no fue objeto de impugnación por la accionada.
Tales causales contenidas en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los literales “c”, “d”, “f” “g”, se refieren a:
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizada por el arrendador.
d) Que sea cambiado del uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y/o en las normas o reglamento de condominio.
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Con respecto a estas causales, se observa de las pruebas acompañadas a los autos y que fueron objeto de análisis, que con relación a las contenidas en el literal c, d y f, la parte arrendadora no aporto prueba alguna que evidencie, por una parte, que la arrendataria hubiere realizado levantamiento de paredes divisorias dentro del local comercial, modificaciones al inmueble arrendado sin previa autorización, que hubiere cambiado el objeto del inmueble, así como subarrendado el inmueble, correspondiéndole a la parte actora la prueba de tales hechos, tomando en cuenta que le incumbe probar quien afirma la existencia de un hecho, razón suficiente aún la contumacia de la parte demandada para declarar improcedente el desalojo en cuanto a tales causales se refiere, y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la violación de la causal contenida en el literal “g” del artículo 40 de la mencionada ley, es decir, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, de una revisión del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, acompañado a los autos, y que fue valorado por el tribunal, en la clausula tercera del contrato establece taxativamente lo siguiente:
“Tercera: Vigencia; El tiempo de duración de este contrato es de un (1) año contados a partir del 02/02/2017 hasta el 02/02/2018”.

Es decir, que de la clausula transcrita se evidencia que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, es de un (1) año, contado a partir del 02 de febrero del 2017 y con fecha de vencimiento 02 de febrero del 2018; por lo cual efectivamente tal contrato, se encuentra vencido, no constando a los autos la existencia de prorroga alguna, estableciendo la clausula Quinta del mismo contrato, que al vencimiento del contrato la arrendataria se obliga a entregar el bien debidamente desocupado.
Señala el artículo 1599 del Código Civil:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo indeterminado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Así, dada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y habiéndose cumplido el tiempo de vigencia del mismo, la arrendataria tenía la obligación de desocupar el inmueble, incumplimiento que quedo igualmente admitido por la demandada por efecto de la ficción legal producida por su rebeldía, y así se decide.
En consecuencia, establecido lo anterior y cumplidos los extremos que señala el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo procedente es declarar como en efecto se declara la Confesión Ficta de la demandada, y la procedencia en derecho de la presente acción de desalojo del inmueble de autos, conforme a la causal “g” contenida en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: LA CONFESIÓN FICTA DE LA PARTE DEMANDADA Y CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial incoada por la ciudadana María Hilda Rosa Hidalgo González, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 4.303.189 contra la ciudadana María Franceliza Quintero Montilla venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº 7.390.063, en base a la causal establecida en ordinal “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En consecuencia se ordena a la parte demandada la entrega del inmueble objeto del presente juicio, libre de bienes y de personas, constituido por un Local Comercial, ubicado en la carrera 2 Bolívar entre calles 3 y 4 de la población de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la sala del Tribunal del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En Biscucuy a los dieciséis (16) del mes de Mayo de dos mil diecinueve (2019). Años 209 de la Independencia y 160 de la Federación.-
La Jueza.

Abg. Thayrhayr Sáez de Oliveros.
La Secretaria Temporal.

Abg. Yasmin Hidalgo Valderrama.

En esta misma fecha se dictó y publicó siendo las 11:30 Conste.-