REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 16 de mayo de 2019
209º y 160º
EXPEDIENTE Nº: 15.303
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DEMANDANTE: YSBELIA MARÍA CASTILLO COLINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.829.248
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: JESÚS ANTONIO PEÑA GONZÁLEZ y JESÚS GERARDO GIRÓN BELLO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 214.502 y 168.533 respectivamente
DEMANDADA: DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-13.235.309
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: RAFAEL D`LIMA LAPENTA, KARINA FIGUEROA BIGOTT, FÁTIMA PARGAS, YAJAIRA RAMONA RINCÓN ECHEVERRÍA y MARÍA YSABEL LEGÓN LÓPEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.612, 133.708, 208.663, 231.940 y 180.948 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de abril de 2017 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato.
I
ANTECEDENTES
Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 24 de septiembre de 2015, correspondiéndole conocer al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la misma Circunscripción Judicial, admitiéndola por auto de fecha 2 de octubre de 2015, siendo corregido el 11 de noviembre de 2015.
Cumplidos los trámites tendentes a la citación, la demandante reforma la demanda, siendo admitida por auto del 3 de febrero de 2016.
En fecha 7 de marzo de 2016, la demandada contesta la demanda y propone reconvención en contra de la demandante, la cual fue admitida por auto del 17 de marzo de 2016 y contestada el 20 de abril del mismo año.
Ambas partes promovieron pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión el 20 de junio de 2015.
En fecha 3 de octubre de 2016, la demandante presentó ante el Tribunal de Municipio escrito contentivo de informes y el 21 de diciembre de 2016, la demandada presentó escrito de alegatos.
Mediante sentencia publicada en fecha 27 de abril de 2017, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto de fecha 7 de febrero de 2018.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 7 de marzo de 2018, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
El día 12 de abril de 2018, ambas partes consignaron ante esta alzada escritos contentivos de informes y el 25 de abril de 2018, la demandada presentó observaciones.
Por auto del 25 de abril de 2018, se fijó el lapso para dictar sentencia, el cual fue diferido el 25 de junio de 2018.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora mediante el libelo y su posterior reforma señala que suscribió con la demandada un contrato privado de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde se encuentra construida, distinguida con el Nº 39, ubicada en la calle 01 del sector 01 de la urbanización TORUNO NUEVO, en jurisdicción del municipio Guacara del estado Carabobo y que se encuentra comprendida entre los siguientes linderos: NORTE: con terrenos Pavenca, con una distancia de diez metros; SUR: su frente con la casa Nº 01, con una distancia de diez metros; ESTE: con casa Nº 41 de la calle 01, con una distancia de veintiuno metros; y OESTE: con casa Nº 37 de la calle 01, con una distancia de veintiuno metros.
Afirma que en el referido contrato se estipula el precio, las condiciones y demás determinaciones de la negociación, fijando un monto dado en arras para la futura negociación por la cantidad equivalente a dos bolívares soberanos los cuales la optante entregó en dos cheques, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano.
Que el día 21 de febrero de 2014, la demandada le entregó otro cheque a su favor por un monto de treinta céntimos de bolívares soberanos, con la condición de que lo hiciera efectivo después de la primera semana del mes de marzo, monto que serviría para seguir amortizando al saldo final de la futura venta.
Señala que le solicitó a la demandada en el mismo momento en que se firmó el contrato, la cantidad de diez céntimos de bolívares soberanos con el fin de pagar los impuestos inmobiliarios y otros trámites pertinentes para la entrega de los recaudos solicitados en la opción a compra, para que la referida optante tramitara el crédito hipotecario.
Acota en la reforma del libelo, que al momento de la firma del contrato la optante le manifestó la necesidad urgente de mudarse al inmueble objeto de la opción, alegando que no tenía donde vivir, por lo cual la autorizó a que habitara dicho inmueble de manera inmediata.
Que depositó los cheques dados por la optante al momento de la firma del contrato para la primera semana de marzo, pero estos fueron devueltos por girar sobre fondos diferidos y una vez retirados los mencionados cheques devueltos de la oficina bancaria, conversó con la demandada y le manifestó que la futura negociación ya no se perfeccionó, quedando en evidencia que la demandada no poseía los fondos para cubrir los cheques entregados, siendo que el día 6 de marzo de ese mismo año, la ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA, depositó la cantidad de un bolívar soberano con setenta céntimos en la cuenta de Banesco, Banco Universal a nombre de JUAN CARLOS LOZADA, cuenta esta que la demandada obtuvo al saber que el referido ciudadano mantenía vínculo de estrecha amistad con ella y que el 8 de marzo, la demandada efectuó dos nuevos depósitos en Banesco, Banco Universal en la Cuenta Corriente de JENNY JOSELYN CASTILLO REATIGA, titular de la Cedula de Identidad Nro. V-16.773.800, depósitos estos signados así: el primero por un monto de quince céntimos de bolívares soberanos y el segundo por un monto de catorce céntimos de bolívares soberanos, montos que completarían los dos bolívares soberanos con nueve céntimos que forman parte del dinero que se entregaría en calidad de arras.
Añade que todo los recaudos solicitados por la optante para tramitación del crédito hipotecario tal cual como estaba establecido en la cláusula séptima del contrato, fueron entregados en su debida oportunidad, siendo la optante quien incumplió el contrato que les vincula, por cuanto no logró en el tiempo pactado que una institución bancaria le concediera el préstamo para cancelar el saldo restante correspondiente al contrato de opción de compraventa, por lo que le corrobora a la demandada que no fue posible perfeccionar la futura negociación y le manifestó que le reintegraría todo el dinero que depositó y entregó en calidad de arras.
Que el día 07 agosto de 2014, le depositó a la demandada un cheque de gerencia a su favor por un monto de dos bolívares soberanos con nueve céntimos que correspondía a las arras entregadas en garantía por no efectuarse la negociación por el incumplimiento de la parte optante a la respectiva negociación y llegado el día 13 de agosto la ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA, le cambió las cerraduras al inmueble, dejándola en la calle, sin prendas de vestir, teniendo que pernoctar en casas de familiares y amigos.
Por las razones descritas, procede a demandar a la ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de opción de compra venta privado suscrito en fecha 21 de febrero de 2014; Que la cantidad de veinte céntimos de bolívares soberanos quede en beneficio como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, conforme a lo establecido en el propio contrato; se le restituya el inmueble objeto del contrato, el cual ilegítimamente tomó la demandada y entregárselo en perfectas condiciones y se le devuelvan los bienes muebles que en ella se encuentran, en perfectas condiciones de mantenimiento y conservación.
Fundamenta su demanda en base a lo dispuesto en los Artículos 1.160, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad equivalente a DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.S 2,47).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la demandada reconoce que celebró un contrato de opción a compraventa sin fecha, con la actora, sobre un inmueble constituido por una casa edificada en un área de terreno de doscientos diez metros cuadrados, ubicada en la urbanización TORUNO NUEVO, en el municipio Guacara, estado Carabobo, calle 01 del sector 01, N° 39.
Afirma que en el referido contrato la actora se obligó a venderle el inmueble y a su vez ella se obligó a comprarlo, por el precio equivalente a cinco bolívares soberanos con cincuenta céntimos, pagaderos de la siguiente manera: a) dos bolívares soberanos en calidad de arras, imputable al precio, al momento de la firma del contrato; y, b) tres bolívares soberanos con cincuenta céntimos al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante el registro inmobiliario competente, siendo la causa principal por la que celebró el contrato, porque necesitaba el inmueble para habitarlo con su familia.
Reconoce como cierto que en el contrato celebrado acordaron que la compradora solicitaría un crédito bancario para el pago del saldo del precio adeudado y a su vez, la vendedora se obligó a entregarle los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, tales como: documento de propiedad, cédula catastral, solvencia municipal, certificación de gravámenes por 10 años, copia de la cédula de identidad, copia del R.I.F. y cualquier otro, los cuales no le entregó por lo que no pudo tramitar el crédito hipotecario.
Que no es verdad que la actora la autorizara para que habitara la propiedad, que lo cierto es que dicha actora ocupaba el inmueble y le dijo a ella que no le entregaría el mismo porque no tenía a donde irse y que si quería se amontonaran en el inmueble porque ella no se iba a mudar, ofreciendo cohabitar el inmueble que había ofertado en venta y que en el contrato se pactó que ella estaba autorizada a utilizar el inmueble y no a compartirlo
Que también es cierto que la actora no cobro los dos cheques a su orden, de BANESCO, por un monto de un bolívar soberano cada uno, ya que la actora no le entregó en ese momento el inmueble para su utilización, por lo que opero la excepción nom adimpleti contractus y se suspenden los efectos del contrato hasta que no se cumpliera con la obligación de entrega del inmueble para su utilización, siendo que al momento en que la vendedora le entregó el inmueble para su uso, inmediatamente le pagó la inicial pactada, tal como se desprende del libelo mediante deposito a JUAN CARLOS LOZADA y JENNY JOSELYN CASTILLO REATIGA, mas de dos bolívares soberanos, depósitos que realizó a las referidas personas porque la vendedora le dio esas instrucciones y que ello se evidencia mediante la devolución del dinero efectuada, por lo que considera que tales depósitos efectuados fueron reconocidos por la actora.
En relación al pago del saldo del precio del inmueble, es decir, la cantidad de tres bolívares soberanos con cincuenta céntimos, manifiesta que no los ha pagado, por cuanto no tiene los recaudos para la tramitación del crédito hipotecario, aseverando que no es verdad que la demandante le entregara a la demandada los recaudos para la tramitación del crédito hipotecario
Explana que no es cierto que los cheques fueron devueltos por girar sobre fondos diferidos y que éstos fueron emitidos con fechas posteriores al contrato para asegurarse de que fueran cobrados cuando fuera oportuno y de común acuerdo y que tampoco es cierto que incumpliera con el contrato pactado, porque no logró que una institución bancaria le concediera un préstamo para el pago del saldo del precio del inmueble, ya que sin los recaudos que debe entregar la vendedora no es posible que le otorgaran crédito bancario alguno.
Reconoce que es cierto que la demandante depositó la cantidad de dos bolívares soberanos con nueve céntimos sin su consentimiento en su cuenta bancaria, siendo que subsiste la obligación de la demandante de protocolizar el documento definitivo de compraventa y la demandada de pagar el precio total del inmueble.
Asegura que la compraventa del inmueble no se protocolizó por causas imputables a la actora y que ésta lo confiesa en el numeral segundo del petitorio.
Finaliza señalando que tampoco es cierto que decidió apoderarse del inmueble y de los bienes muebles de la actora, ya que ella compró el inmueble y como propietaria, procedió a cambiar cerraduras, siendo falso que haya dejado a la actora en la calle y sin sus prendas de vestir, razones por las que solicita que la demanda sea declarada sin lugar debido a que no incumplió el contrato.
DE LA RECONVENCIÓN PLANTEADA
La demandada reconviene por cumplimiento de contrato a la demandante y al efecto, alega que en el contrato la vendedora se obligó a entregar los recaudos para la tramitación del crédito hipotecario, tales como: documento de propiedad, cédula catastral, solvencia municipal, certificación de gravámenes por 10 años, copia de la cédula de identidad, copia del R.l.F, obligándose igualmente a entregarle el inmueble de inmediato, pretendiendo la vendedora cohabitar en el inmueble con ella porque no tenía un lugar a donde irse.
Afirma que el lapso para la protocolización era de noventa días continuos, contados a partir de la firma, prorrogable por treinta días más, pero que el documento no tiene fecha, por lo que no hay fecha para el otorgamiento.
Asevera que la vendedora no entregó el inmueble sino tres meses después y que por esa razón no entregó las arras, sino cuando le entregaron el inmueble dado en venta.
Que además de lo anterior, la vendedora tampoco entregó los recaudos exigidos por el Banco para la tramitación del crédito hipotecario para el pago del saldo del precio del inmueble.
Expone que la actora devolvió mediante depósito bancario las arras dadas en garantía, sin su consentimiento y sin notificárselo y que por tal razón se debe entender que dicha actora renunció a la garantía (arras) que le diere o que está devolviendo le garantía por causa de su propio incumplimiento y se niega a protocolizar el documento definitivo de compraventa en el registro inmobiliario correspondiente, pretendiendo aumentar el precio del inmueble.
Que solicitó un préstamo personal con el objeto de pagar el precio total pactado en el referido contrato pare evitar más gastos y molestias, por lo que dispone de la cantidad de dinero para tal fin y formalmente ofrece pagarla en el momento de registrar el documento de venta en la oficina de registro inmobiliario correspondiente.
Fundamenta la acción de cumplimiento en los artículos 1.167, 1.264, 1.474 y 1.161 del Código Civil.
Que en vista de la imposibilidad de lograr amistosamente el cumplimiento del contrato, acude para demandar por vía de reconvención para que la ciudadana YSBELIA MARÍA CASTILLO COLINA, en su carácter de vendedora, cumpla el contrato celebrado, protocolizando el documento de compraventa definitivo del inmueble descrito anteriormente, libre de gravámenes en la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo o que la sentencia dictada en este expediente lo sustituya y sirva como tal, ordenándose su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente
Se reserva el derecho a exigir indemnización por los daños causados por el incumplimiento del contrato.
Estima la reconvención en la cantidad equivalente a TRES BOLÍVARES SOBERANOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.S 3,50)
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Señala que para tramitar un crédito hipotecario ante cualquier institución financiera era necesario consignar notariado y autenticado el documento de la opción, por lo que considera que si la intención de la optante era la de tramitar dicho crédito, lo hubiese tramitado con el mencionado requisito.
Niega, rechaza y contradice que no le haya entregado a la demandada los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario y explica que ello es mencionado en el mismo, quedando pendiente por entregar copia simple de la solvencia municipal y la certificación de gravamen de los últimos diez años y que para obtener tales requisitos faltantes le solicitó a demandada la cantidad de diez céntimos de bolívares soberanos, monto que se le entregó en dinero efectivo, por lo cual tramitó de manera diligente y en vista de que los cheques dados para cubrir las arras o la inicial fueron devueltos por girar sobre fondos diferidos, se reservó la entrega de dichos requisitos hasta tanto la optante no subsanara tal situación.
Niega, rechaza y contradice que el contrato de opción de compraventa no tenga fecha cierta, por cuanto, el artículo 1.137 del Código Civil señala que el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte y que en el presente caso se puede presumir, que el conocimiento y la aceptación de las partes deviene con la entrega de los cheques dados en arras o inicial con una fecha cierta, por lo que considera, que el cómputo de los lapsos establecidos comenzó el 19 de febrero de 2014, fecha que tiene el primer instrumento de pago y esta si se encuentra establecida en la cláusula quinta del contrato.
Que es cierto que autorizó a la optante a ocupar el inmueble, pero que esa autorización fue en vista de su situación de calle y que tal autorización era con la condición de que ambas cohabitarían en el inmueble hasta el momento de la firma del documento definitivo, lo que no ocurrió por cuanto en la primera oportunidad que tuvo, le cambió los cilindro a la puerta de entrada del inmueble y no le permitió mas el acceso al mismo, por lo que niega, rechaza y contradice que le entregó el inmueble a la optante tres meses después.
Que es cierto que devolvió los dos bolívares soberanos con nueve céntimos, ya que ese dinero fue entregado por ella de manera arbitraria sin notificación y sin su consentimiento.
Niega, rechaza y contradice que se niegue a protocolizar el documento de compraventa en el registro inmobiliario correspondiente y que pretenda aumentar el precio de la negociación. Asimismo, niega que la demandada haya solicitado un préstamo personal para el pago del precio del inmueble, por lo que solicite que la reconvención planteada sea declarada sin lugar.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, produce a los folios 8 al 12 del expediente copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo en fecha 31 de octubre de 2001, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante compró el inmueble objeto de controversia. Esta instrumental cursa en copia simple a los folios 87 al 92 y en original a los folios 93 al 98. Esta instrumental fue impugnada por la demandada en fecha 21 de junio de 2016, siendo necesario destacar que tratándose de un instrumento registrado promovido en original, el medio de ataque idóneo era la tacha de falsedad y no la simple impugnación.
A los folios 18 al 20 del expediente, produce la demandante instrumento que no obstante ser una copia de un instrumento privado, la demandada en su contestación reconoció haberlo suscrito, por tanto se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato que denominaron opción de compraventa que tiene por objeto el inmueble objeto de controversia.
A los folios 21 al 27 del expediente, produce la demandante copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente consistentes en cheques y planillas de depósitos bancarios, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
En el lapso probatorio, promueve la demandante al folio 99 originales de tres instrumentos privados, que al no ser desconocidos adquieren la condición de documentos privados tenidos por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada libró tres cheques contra el banco Banesco a favor de la demandante en fechas 19 y 21 de febrero de 2014.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de informes a ser rendida por la entidad bancaria Banesco, prueba que fue admitida por auto del 20 de junio de 2015, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 121 del expediente, consta la respuesta de la entidad requerida quien remite movimientos de la cuenta de la demandada en donde se refleja cobro de comisión por cheques devueltos Nros. 40079554 y 19079553.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Junto al escrito de contestación, la demandada produce al folio 62 del
expediente, copia fotostática simple de instrumento emanado de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que las partes acudieron a dicha oficina a un acto conciliatorio e donde la demandada manifestó que ocupa el inmueble con el consentimiento de la demandante en virtud del contrato firmado y la demandante manifestó que devolvió el dinero por cuanto el precio del inmueble no se ajusta a la realidad. Esta instrumental corre inserta igualmente al folio 55 del expediente.
En el lapso probatorio, la demandada promueve las testimoniales de MAYTHE FUENMAYOR, CARMEN SALAZAR MONTAÑEZ, EMILIA MONTAÑEZ y JAVIER LOVERA, las cuales fueron admitidas por auto del 20 de junio de 2015. Sin embargo, en las actas procesales no consta que los testigos comparecieran a rendir declaración por ante el Tribunal de Municipio, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Promueve al folio 78 del expediente, original de instrumento privado suscrito por D‘ARARYMAR MODAS, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Junto a escrito de fecha 21 de diciembre de 2016, la demandada produce a los folios 136 al 144 del expediente instrumentales en copias fotostáticas simples, las cuales no tiene valor probatorio al haber sido promovidas en forma extemporánea por tardía, conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:
“…Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.”
La demandada sostiene que la demandante hace una confesión en el numeral segundo del petitorio de la demanda.
En primer término, debe señalarse que ese numeral específico del libelo fue objeto de reforma la cual fue admitida el 3 de febrero de 2016. En adición a lo expuesto, es preciso indicar que conforme al criterio pacífico y reiterado de nuestro máximo tribunal, no puede considerarse que exista confesión judicial de acuerdo al artículo 1.401 del Código Civil, en los alegatos rendidos por las partes en sus escritos de demanda y contestación, debido a la ausencia del “animus confitendi” ya que con tales exposiciones lo que se persigue es la defensa en juicio para fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y otra), donde se estableció lo siguiente:
“Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea de la co-demandada” hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil”.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante la resolución de un contrato privado que afirma haber celebrado con la demandada sobre un inmueble distinguido con el Nº 39, ubicado en la calle 01 del sector 01 de la urbanización TORUNO NUEVO, en jurisdicción del municipio Guacara del estado Carabobo y al efecto, alega que fue fijado un monto en arras para la futura negociación por la cantidad equivalente a dos bolívares soberanos los cuales la optante entregó en dos cheques, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano y depositados los mismos fueron devueltos por girar sobre fondos diferidos y una vez retirados los mencionados cheques devueltos de la oficina bancaria, conversó con la demandada y le manifestó que la futura negociación ya no se perfeccionó, quedando en evidencia que la demandada no poseía los fondos para cubrir los cheques entregados, siendo que el día 6 de marzo de ese mismo año, la ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA, depositó la cantidad de un bolívar soberano con setenta céntimos en la cuenta de JUAN CARLOS LOZADA y el 8 de marzo efectuó dos nuevos depósitos en Banesco, Banco Universal en la cuenta corriente de JENNY JOSELYN CASTILLO REATIGA, el primero por un monto de quince céntimos de bolívares soberanos y el segundo por un monto de catorce céntimos de bolívares soberanos.
Añade que autorizó a que la demandada habitara el inmueble y que todos los recaudos solicitados por la optante para tramitación del crédito hipotecario le fueron entregados en su debida oportunidad, siendo la optante quien incumplió el contrato que les vincula, por lo que el día 07 agosto de 2.014, le depositó a la demandada un cheque de gerencia a su favor por un monto de dos bolívares soberanos con nueve céntimos que correspondía a las arras entregadas en garantía por no efectuarse la negociación por su incumplimiento.
Por su parte la demandada reconoce haber celebrado el contrato cuya resolución se demanda, siendo que la vendedora se obligó a entregarle los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, los cuales no le entregó por lo que no pudo tramitar el crédito hipotecario, siendo falso que la actora la autorizara para que habitara la propiedad, que lo cierto es que dicha actora ocupaba el inmueble y le dijo a ella que no le entregaría el mismo porque no tenía a donde irse y que si quería se amontonaran en el inmueble porque ella no se iba a mudar, ofreciendo cohabitar el inmueble que había ofertado en venta y que en el contrato se pactó que ella estaba autorizada a utilizar el inmueble y no a compartirlo y no siendo entregado el inmueble para su utilización, operó la excepción nom adimpleti contractus y se suspenden los efectos del contrato hasta que no se cumpliera con la obligación de entrega del inmueble para su utilización, siendo que al momento en que la vendedora le entregó el inmueble para su uso, inmediatamente le pagó la inicial pactada, tal como se desprende del libelo mediante deposito a JUAN CARLOS LOZADA y JENNY JOSELYN CASTILLO REATIGA, mas de dos bolívares soberanos, depósitos que realizó a las referidas personas porque la vendedora le dio esas instrucciones y que no ha pagado el saldo del precio de venta por cuanto no tiene los recaudos para la tramitación del crédito hipotecario.
Para decidir se observa:
Quedó como hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio la existencia del contrato que las partes denominaron opción de compraventa y del cual corre un ejemplar en las actas procesales que fue debidamente valorado en el decurso de esta sentencia y de su contenido se desprende que las partes acordaron que la demandada entregaba como inicial del precio del inmueble o en calidad de arras la cantidad equivalente a dos bolívares soberanos, mediante dos cheques librados contra el banco Banesco identificados con los Nros. 40079554 y 19079553 por un bolívar soberano cada uno de ellos. Asimismo, acordaron que con la firma del contrato la demandada quedaba autorizada para ocupar el inmueble y la demandante se comprometió a entregar los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario.
Si bien es cierto, el contrato suscrito por las partes carece de fecha, tal como lo alega la demandada, lo que dificulta la determinación del inicio de los lapsos establecidos por las partes para el cumplimiento de sus obligaciones, el pago de los dos cheques que constituyen la inicial fueron librados en fechas 19 y 21 de febrero de 2014 a la vista y por consiguiente, debían ser pagado a su presentación, cosa que no ocurrió, ya que la demandante logra demostrar con la prueba de informes ofrecida por la entidad bancaria Banesco que dichos cheques fueron devueltos, amén de que la demandada reconoce no haber entregado las arras, sino cuando le entregaron el inmueble dado en venta.
La demandada alega que los referidos cheques fueron emitidos con fechas posteriores al contrato, lo que no logra demostrar.
Ahora bien, la demandada opone la excepción de contrato no cumplido argumentando que en el contrato se pactó que ella estaba autorizada a utilizar el inmueble y no a compartirlo y no siendo entregado el inmueble para su utilización quedaron en suspenso los efectos del contrato hasta el momento en que la vendedora le entregó el inmueble para su uso, lo que ocurrió tres meses después y que no ha pagado el saldo del precio de venta por cuanto no le fueron entregados los recaudos para la tramitación del crédito hipotecario.
Ciertamente, en la cláusula décima primera se estableció que con la firma del contrato la optante quedaba autorizada para ocupar el inmueble.
El artículo 1168 del Código Civil, señala:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Esta norma consagra lo que la doctrina gusta llamar la excepción non adimpleti contractus, o de contrato no cumplido, que supone un contrato bilateral que impone obligaciones para ambas partes como en el caso de marras.
Ahora bien, quien opone la excepción admite no haber cumplido o, al menos, no haber cumplido exactamente con su obligación y se excusa con el incumplimiento del actor. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 781)
Sobre la norma in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27 de abril de 2004, Expediente Nº 03-207, dispuso lo que sigue, a saber:
“Ahora bien, de la lectura e interpretación del dispositivo legal invocado, se colige que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo. En estos casos, si la parte que incumple peticiona judicialmente el cumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción “non adimpletti contractus” y, de ser demostrado tal hecho, el juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por el contrario.”
Al hilo de las anteriores criterios doctrinal y jurisprudencial, que esta alzada acoge, corresponde a la parte demandada demostrar que la demandante incumplió con las obligaciones derivadas del contrato, vale decir, que le entregó el inmueble tres meses después, para que de este modo quedare justificado su incumplimiento.
En este sentido, se observa que del escaso material probatorio ofrecido por la demandada, la única prueba que pudo ser valorada fue la instrumental emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, Estado Carabobo, en donde la propia demandada manifestó que ocupaba el inmueble con el consentimiento de la demandante en virtud del contrato firmado por las partes, quedando de bulto, que la parte accionada no logra demostrar el supuesto incumplimiento de la demandante en la entrega del inmueble.
Asimismo, en la cláusula séptima del contrato quedó establecido que la demandante estaba obligada a entregar los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, sin embargo, para el cumplimiento de esas obligaciones se estableció un término de noventa días más treinta días de prórroga de ser necesaria, siendo que la obligación de pagar la inicial o arras, era para los días 19 y 21 de febrero de 2014, resultando concluyente que la obligación de la demandada de pagar la inicial o arras surgió con el nacimiento del contrato, mientras que la obligación de la demandante de entregar los recaudos surge en la fase de ejecución del contrato.
Como corolario queda, que la obligación incumplida por la demandada era exigible antes que la obligación de su contraria en que pretende justificar su incumplimiento, lo que determina que la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada no puede prosperar y como quiera que quedó plenamente demostrado que incumplió con el pago de la cantidad equivalente de dos bolívares soberanos correspondiente a la inicial o arras, es forzoso concluir que la pretensión de la demandante sobre la resolución del contrato debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
La demandante pretende la devolución del inmueble objeto del contrato lo que resulta procedente, habida cuenta que uno de los efectos de la resolución de un contrato es la devolución de las prestaciones cumplidas por las partes, lo que en doctrina se conoce como el efecto restitutorio de la resolución, según el cual aquellas prestaciones que eventualmente hubieren cumplido ambas partes o alguna de ellas antes de que se hubiera pronunciado la resolución deberán ser reintegradas a quien las haya cumplido. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 740).
Quedando establecido que la parte demandada no logra demostrar que la demandante incumplió su obligación al entregarle el inmueble tres meses después y que el incumplimiento en la entrega de los recaudos para la tramitación del crédito fue posterior a la falta de pago de la inicial, es irremediable concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la reconvención debe ser desestimada, por lo que el recurso de apelación no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, observa esta alzada que la demandante solicitó que la cantidad de veinte céntimos de bolívares soberanos quede en beneficio como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, lo que fue negado por la sentencia recurrida, siendo que la demandante no ejerció recurso de apelación.
Conforme al principio tantum appellatum quantum devolutum, la esencia de la legitimación para recurrir radica en la existencia de gravamen, ello implica que aquellos pronunciamientos de la sentencia de instancia que no hayan sido objeto de impugnación y que resulten favorables al apelante, conservarán plena eficacia para él, pues lo que pretende con la interposición del recurso es obtener una resolución que modifique la de instancia en lo que le resulte desfavorable, nunca una reforma que empeore su situación. La interposición del recurso genera, por tanto, para el recurrente una expectativa de reforma de la resolución recurrida en aquello que le resulte desfavorable, sin que en ningún caso le quepa esperar un resultado que le perjudique. (Obra citada: Juan Montero Aroca y José Flors Maties, Los Recursos en el Proceso Civil, editorial Tirant Lo Blanch, páginas 346 y siguiente)
Siguiendo a la mas acreditada doctrina, son objeto de la apelación sólo aquellos aspectos de la sentencia de primera instancia que resulten desfavorables al recurrente y como quiera que en el caso de marras la demandante no apeló se considera que está conforme con la decisión del primer grado de jurisdicción, por lo que es forzoso concluir que la desestimación de la pretensión de indemnización de daños y perjuicios debe quedar incólume por cuanto favorece a la demandada recurrente, habida cuenta que esta superioridad está impedida de desmejorar la condición del apelante acatando la prohibición de la reformatio in peius, ASI SE ESTABLECE.
No obstante, la recurrida niega una de las pretensiones del demandante declara con lugar la demanda, cuando lo correcto era declararla parcialmente con lugar, por consiguiente, la sentencia apelada será objeto de modificación, Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de abril de 2017 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana YSBELIA MARÍA CASTILLO COLINA en contra de la ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA y en consecuencia, SE DECLARA RESUELTO el contrato celebrado entre las partes, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por una casa y el terreno donde se encuentra construida, distinguida con el Nº 39, ubicada en la calle 01 del sector 01 de la urbanización TORUNO NUEVO, en jurisdicción del municipio Guacara del estado Carabobo y que se encuentra comprendida entre los siguientes linderos: NORTE: con terrenos Pavenca, con una distancia de diez metros; SUR: su frente con la casa Nº 01, con una distancia de diez metros; ESTE: con casa Nº 41 de la calle 01, con una distancia de veintiuno metros; y OESTE: Con casa Nº 37 de la calle 01, con una distancia de veintiuno metros, debiendo la parte demandada hacer entrega a la demandante del inmueble antes descrito; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana DAYANA JOSEFINA SÁNCHEZ PARRA en contra de la ciudadana YSBELIA MARÍA CASTILLO COLINA.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto al sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de
Valencia, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil diecinueve (2019). Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.303
JAMP/FYM.-
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