TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE-
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Trece (13) de Noviembre del dos mil diecinueve (2019).
209º y 160º

KP02-V-2017-003392
PARTE ACTORA: Ciudadano EFRAIN BARRAGAN, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.087.794, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado ELIAS VALERA BARRAGAN, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nro: 102.099.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad N°V- 3.323.016 y V.- 17.573.036, respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MARIO NICOLAS BRICEÑO ORELLANA, JOSE DAVID RAMIREZ DIAZ, ANMAR ERIT TIRADO GIL y MARCOS JOSE PEREZ JIMENEZ, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros: 113.823, 113.878, 108.756 y 262.980, respectivamente.

EXTENSO DEL FALLO DEFINITIVO
JUICIO POR RETRACTO LEGAL

-I-
SINTESIS PROCESAL

Se inició el presente juicio de RETRACTO LEGAL, por escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles del Estado Lara, en fecha 12 de diciembre de 2017, siendo admitida de conformidad con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de en fecha 12 de enero del año 2017, ordenándose la citación de la parte demandada a los fines que compareciera por este Tribunal, al quinto día de despacho siguiente a la ultima citación de los demandados, asimismo en fecha 31 de enero de 2018 el alguacil de este Tribunal consignó boleta de citación sin firmar de los demandados, de esta manera en esa misma fecha el accionante solicitó que se acordara la citación por carteles, siendo acordada tal petición por auto de fecha 06 de febrero de 2018, cuyas publicaciones rielan a los folios 163 al 164, posterior a ello el Secretario de este Juzgado dejó constancia en fecha 11 de junio de 2018, que se trasladó al domicilio de los demandados, a los fines de fijar cartel de citación, seguidamente en fecha 01 de agosto de 2018 el actor solicitó que se designara defensor ad litem, siendo acordado en fecha 06 de agosto de 2018, el cual se designó a la abogada PATRICIA ASUAJE, inscrita en el I.P.S.A, bajo el Nro: 229.861.

Posteriormente en fecha 03 de octubre de 2018, los demandados se dieron por citados en la presente causa, de esta manera en fecha 23 de enero de 2019 se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia de Mediación, llevándose a cabo la misma en fecha 31 de enero de 2019, en la cual se acordó prolongar la misma llevándose a cabo en fecha 12 de febrero de 2019, donde la parte demandada no compareció por lo que se dio por concluida y se ordenó continuar con el procedimiento.

En fecha 26 de febrero de 2019, la parte demandada dio contestación a la demanda, en fecha 07 de marzo de 2019 se fijaron los límites de la controversia, posterior a ello en fecha 05 de abril de 2019 la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas, del mismo modo en fecha 10 del mismo mes el actor consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 22 de abril de 2019, acordando la prueba de experticia promovida fijando oportunidad para el nombramiento de experto, ordenando oficiar a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS, cuyas resultas cursan a los folios 29 al 30, y del 38 al 39.

Asimismo, en fecha 24 de abril de 2019, se procedió a la designación de los expertos grafo técnicos, en este sentido en fecha 31 de julio de 2019, la parte promovente desistió de la prueba de experticia, por lo que vencido como se encontraba el lapso de evacuación de las pruebas se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de Juicio, en fecha 14 de agosto de 2019 se celebró la audiencia de juicio, finalmente en fecha 19 de septiembre oportunidad para dictar el extenso del fallo definitivo se difiere para el segundo día de despacho siguiente.-

-II-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHOS PARA DECIDIR
ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACCIONANTE
Alegó el apoderado judicial de la parte actora que presento demanda de retracto Legal Arrendaticio en contra de los ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA Y RAMÓN GUILLERMO RODRÍGUEZ VIRGUEZ, antes identificados, la primera en su condición de ex propietaria y arrendadora del inmueble alquilado y el segundo en su condición de tercero adquiriente, ajeno a la relación arrendaticia, quien adquirió la propiedad por contrato de compra-venta, mediante documento No 363.11.2.25053, la cual fue interpuesta con fundamento en el articulo 16 y 146 literales a y b, del Código de Procedimiento Civil; artículos 1.395, 1.397, 1.296, 2° y 6° del Código Civil, artículos 131, 132, 135: único aparte, y 136, Titulo VI, y 98 y subsiguientes del Título IV de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, gaceta Oficial N 39.783 del 2 de Octubre de 2011, así como también en los artículos 82, 26, 49 ordinal 3°, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Que vive en la Urbanización La Estación Vereda 02 con Vereda 01, Casa No 10, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara , con su familia conformada por esposa e hijos, desde el 15 de septiembre del año 2007, en una vivienda que le alquilo a su propietaria, la ciudadana Claire Josefina Torrealba, antes identificada, sin hijos, soltera, mediante contrato verbal de arrendamiento de vivienda a tiempo indeterminado, gozando de una posesión precaria que ha disfrutado de manera continua, pacifica, pública e ininterrumpida, durante diez años hasta la fecha. Que dicha ciudadana es su hermana de padre y madre, que son cuatro hermanos únicos y vivos, describiéndolos de mayor a menor los ciudadanos Reina Jesús y Claire Torrealba Barragán, y su persona Efraín Barragán, quienes son hijos de Carmen Barragán, quien fue educadora reconocida en el pueblo de Duaca Municipio Crespo y de Jesús Torrealba, y que curiosamente Claire no lleva el apellido Barragán ni el apellido Torrealba y que en su caso se debió a que su papa se separó de su madre al nacer y ella lo presento como hijo natural, y en el caso de su hermana no tiene conocimiento, pero sí que su hermana vivió con su papa hasta el día de su muerte, en la casa que hoy está ocupando como inquilino,, de lo cual no se queja, siendo que esa casa fue de su papa desde que fue construida la Urbanización La Estación, aunque ella es la titular y yo su inquilino. Ocurrió que en fecha 09/09/2017 realizo el último pago por concepto de canon de arrendamiento en manos de su hermana Claire Torrealba, que fue el correspondiente al mes de agosto de 2017, y luego se presento el día martes 13/09/2017 a las 5pm e casa de su hermana para hacerle el pago correspondiente a ese mes de septiembre encontrándose de sorpresa que la misma le inicio que no recibiría ese pago y ningún otro más de allí en adelante porque ya no era la dueña ya que había vendido la casa, y que se entendiera con el nuevo dueño, no esperándose nunca que su hermana fuera a vender la casa sin antes ofrecérsela, realizando la venta por documento de fecha 13/09/2017, N° 2012-954, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.25053, Registro Público del Segundo Circuito de Barquisimeto. Que con la actividad realizada por parte de su hermana como hecho externo y antijurídico, le ha provocado un perjuicio, y que a todo evento con mala fe o sin ella, la consecuencia jurídica es la misma, debiéndole ofrecer antes que a más nadie la casa en venta, no solo porque se lo había pedido en varias oportunidades, y que su respuesta era que su condición de cristiana tenia deseos de donársela a la iglesia evangélica, por no haberse casado ni haber tenido hijos y vive desde hace mucho tiempo con su hermana mayor Reina Torrealba quien padece de la enfermedad de Alzheimer en etapa avanzada, tampoco porque debió considera que el era su hermano menor, sin casa propia, y con familia que necesita techo, y que la casa era de su padre Jesús Torrealba desde que se la dio el INAVI, hasta el momento de su muerte el 23/09/1982, y que habiendo que fue autorizada para arreglar los papeles y termino colocándola a su nombre sin decir nada su hermana Reina porque no discernía no tenia memoria por su condición de enfermedad, no pareciéndole correcto a él y a su hermano Jesús decidiendo dejar eso así, por cuanto ella había cuidado de su padre hasta el último día de su existencia, y por ello le ha respetado el carácter de propietaria, y es por eso que le ha pagado alquiler, para que se le respete su derecho como arrendatario sin ser perturbado en la posesión, que aunque precaria, esta Tutelada por el Estado; aunque él y sus hermanos están conscientes de que su padre dejo un testamento donde los incluyó a los cuatro, pero como su hermana Claire fue la que vivió con él, se quedo con todos los papeles y los arreglo a su modo y que de eso puede dar fe su hermano Jesús a quien señalo traería para atestiguar. Que su hermana estaba obligada a cumplir con la ley en la preferencia ofertiva establecida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y que en su momento no lo hizo así y el mal quedo hecho, trayendo como consecuencia que su conducta antijurídica ha producido un documento traslativo de propiedad espúreo (espurio), pero ahí está, y por ahora dicho documento goza de fe pública registral, ya que está protocolizado con asiento registral y cumple con los requisitos del artículo 1.357 del Código Civil como instrumento público o auténtico, y siendo oponible ante terceros, pero no ante él, puesto que el no es un tercero, siendo que tercero es el que adquirió el inmueble tal como lo identifica la propia Ley, teniendo frente a esta un documento muerto, y que debe ser declarado así por un Tribunal de la República, no quedándole otro camino que accionar judicialmente, para que el tribunal le declare su condición de arrendatario solvente, declare su derecho a que le ofrezca el inmueble arrendado en venta, y que sea declarado así mismo, en primer término Nula la venta del inmueble ope legis, por obra de la ley, de pleno derecho, por efecto directo de la norma contenida en el artículo 135, único aparte, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

En cuanto a la Solvencia en el Pago del Canon de Arrendamiento, alego que desde que comenzó a vivir alquilado en la casa objeto del presente litigio, desde el 15/09/2007, su esposa y él le pagaban mensualmente a su hermana Claire, de manera regular el canon que ella les había colocado, y en los año 2007 al 2009 no les entregaba recibo porque ella alegaba la hermandad, la familiaridad, la confianza y el cariño de trato que siempre había existido entre ellos, y que a falta de los recibos demostrarían la ocupación de la casa con el justificativo, con la prueba de testigos que presentarían en su oportunidad procesal y con recibos de pagos del colegio de los niños, recibos de servicios públicos.

Que a partir del año 2010 comenzaron a exigirle el recibo de pago mensual, ya que el contrato de arrendamiento era verbal y necesitaban una prueba o soporte para resguardo de sus derechos e intereses como arrendatarios, a lo cual la misma accedió dándole recibos todo ese año, y que a falta de recibos al siguiente año, se vieron obligados a depositarle en su cuenta bancaria el pago del año 2011, asimismo para los años 2014 y 2015, faltando algunos recibos de algunos meses relativos a los años 2011, 2013 y 2016, debido a que su hermana Claire al momento de recibir los pagos alegaba carecer involuntariamente de talonarios de recibos comprometiéndose las pocas veces que ocurrió, a entregarlos con posterioridad, cosa que nunca cumplió, concibiendo que no hubo mala fe en ello, y que prueba de esas excepcionales fallas se evidencia en el recibo correspondiente a los meses junio-julio de 2017 el cual extendió sobre un pedazo de hoja de cuaderno, y que por la falta de esos recibos de pago tal hecho no desvirtúa su conducta de buen pagador del canon, como lo han sido en todo tiempo, es por ello que alega a su favor la prerrogativa de acogerse al principio de presunción legal, que consagra el artículo 1.296 del Código Civil en concordancia con el articulo 1.395 ejusdem, y que a los efectos del presente juicio queda demostrado su estado de solvencia con el pago de la mensualidad por concepto de arrendamiento, siendo palmearía la prueba documental que consignaron en el libelo, a la vista del tribunal que consiste en los recibos elaborados y firmados puño y letra por la propia propietaria del inmueble Claire Torrealba, y concretamente en términos de solvencia los correspondientes al año 2017, con lo cual queda constituida la prueba que demuestra el pago continuo y constante del canon de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2017, con lo cual queda probado que se encontraba en estado de solvencia plena para con la Arrendadora cuando se produjo la venta a un tercero de la vivienda alquilada, citando el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, venta realizada mediante instrumento-contrato de compra-venta fechado el 13 de septiembre de 2017, la cual consignaron en copia certificada y visto que ha cumplido cabalmente con su responsabilidad como inquilino en el pago por concepto de canon de arrendamiento, tal como señala ha quedado demostrado, se le tenga legalmente por solvente a los efectos de la reivindicación de su derecho la preferencia ofertiva que le corresponde como arrendatario, de conformidad con el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, siendo así declarado en la definitiva de la presente acción.
Fundamentó su pretensión en los artículos 16 y 146 literales a y b, del Código de Procedimiento Civil; artículos 1.352, 1.395, 1.397, 1.296, 2° y 6° del Código Civil, artículos 131, 132, 135: único aparte, y 136, Titulo VI, y 98 y subsiguientes del Título IV de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, gaceta Oficial N 39.783 del 2 de Octubre de 2011, así como también en los artículos 82, 26, 49 ordinal 3°, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En su petitorio solicitó le sea declarado como titular del derecho a la preferencia ofertiva establecida en el Titulo VI Capitulo I, artículos 131 y ss. de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, respecto del inmueble identificado por los documentos N° 2012-954, Asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.25053, y N° 2012-954, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.25053 ubicada en la Urbanización La Estación, anteriormente identificada objeto del presente litigio. Se declare Nula la venta del inmueble arrendado, objeto de esa demanda, identificada por documento N° 2012-954, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.25053, y se ordene al Registrador Público del Segundo Circuito de Barquisimeto estampar la correspondiente Nota Marginal a los documentos arriba identificados, notificando la declaratoria de la sentencia que recae sobre dichos documentos sobre la nulidad de pleno derecho, de conformidad con el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, del acto traslativo de propiedad contenido en dicho documento, así como de su correspondiente asiento registral. De igual forma solicitó Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda de conformidad con los artículos 585 y 588 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil señalando la motivación y los requisitos de su procedencia. Estimó la presente demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00), en U.T equivalentes a la cantidad de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS PUNTO SESETA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (16.666.66 U.T), como cuantía en razón del valor del inmueble objeto de la demanda.

DEFENSAS DE FONDO DE LA PARTE DEMANDADA

Negó, rechazó y contradijo que su apoderada Claire Josefina Torrealba, antes identificada le hubiera alquilado una vivienda ubicada en la Urbanización La Estación Vereda 02 con Vereda 01, Casa No 10, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, debido a que su apoderada en su momento le prestó el mencionado inmueble a su hermano EFRAIN BARRAGAN desde la fecha 15/09/2007 época en que el mismo decidió habitar al referido inmueble por no poder seguir viviendo en la ciudad de Cabudare Municipio Palavecino, es cuando su apoderada de buena fe decidió alojarlo en su vivienda, siempre confiando en la buena voluntad y en el vinculo de hermandad que les unía aprovechándose el mismo de la generosidad de su hermana, para iniciar el presente procedimiento y así apoderarse del inmueble propiedad de su representada quien nunca en principio suscribió contrato de arrendamiento, porque nunca se le había cedido el inmueble en alquiler, a pesar que su representada recibió en años posteriores unos pagos como supuesto alquiler, cuando en realidad solo eran dadivas que el demandante quiere aparentar como pagos de canon, de un supuesto acuerdo arrendaticio, preparando así de esta manera el terreno para iniciar el supuesto derecho de preferencia de oferta del inmueble y el derecho de Retracto Legal en su provecho y beneficio.

Negó rechazo y contradijo, que el inmueble objeto del presente procedimiento haya sido dejado en testamento por el padre de su apoderada, siendo que la misma lo pago y lo adquirió a través del finiquito que le hizo el INAVI, lo cual hace que esa aseveración hecha por el demandante sea deshonesta y vil, mas aun considerar en traer a uno de sus hermanos al proceso para de esta manera mal poner a su representada, siendo esto una parte más de los reiterados maltratos psicológicos que el ciudadano EFRAIN BARRAGAN ha ejercido en contra de su hermana.

Por otra parte, negó rechazo y contradijo; que en su momento su apoderada le negó la preferencia ofertiva a su hermano, ya que siempre actuó de mala fe, dándole la oportunidad para que habitara el inmueble a través de ciertos pagos insignificantes y simbólicos, que pagaban incluso de manera irregular y no obligatoria, pudiéndose evidenciar en los pagos en los recibos de pago presentados con el libelo de demanda, que hubo pago que no se realizo, toda vez, que existen recibos que no firmo y donde no consta la debida cancelación para demostrar su solvencia y hacerse acreedor de la supuesta preferencia ofertiva de la cual alega, desconociendo y enumerara más adelante los recibos en cuestión. Que en virtud de que el demandante por no presentar capacidad de pago, y conforme fue transcurriendo el tiempo, aunándose la situación país que afecta a todos por igual, su representada una persona de avanzada edad, que requiriendo medicamentos costosos y alimentos para sobrellevar sus años de adulto mayor, se vio en la imperiosa necesidad de vender el inmueble antes descrito, y la misma no ofreció la oferta de venta a su hermano, por no haber ningún compromiso formal de alquiler, siendo que fue un acuerdo familiar entre ella y su hermano, es por ello que nunca se exigió el pago de un canon adaptado a la realidad económica del país según el valor y estructura del inmueble, primero porque no hubo alquiler y segundo por no contar el ciudadano EFRAIN BARRAGAN con la capacidad económica y adquisitiva para el pago de un justo canon, siendo esta razones que tampoco se le considero para la venta del inmueble, pero su apoderada siempre le participo las intenciones de vender el inmueble y el valor del mismo, pero el demandante EFRAIN BARRAGAN decía siempre que estaba buscando para donde irse pero hasta la fecha aun vive en el inmueble.

Del mismo modo negó, rechazo y contradijo los hechos narrados por el actor de autos, ya que como mencionaron anteriormente, a pesar de la buena fe de su apoderada, por el vinculo familiar que los une, la misma dejo que habitara su inmueble y durante un lapso de dos años no hizo aportes en dinero, pero sin embargo alego que en los actuales momentos se encontraron ante esta instancia judicial en el cual la parte actora a pesar de manifestar supuesto respeto y consideración a su hermana, evidencian las maquinaciones mal sanas, haciéndose ver como supuesto inquilino y buscando reivindicar un derecho de preferencia ofertiva y subrogarse como comprador a través de un retracto legal, para esquilmarle la propiedad a su representada, todo ello, a pesar de las consideraciones que si, tuvo su apoderada hacia el demandante siendo que luego de dos (02) años habitando el inmueble, la misma opto por cobrarle una colaboración entre hermanos, y con todo ello el demandante se atrevió a decir que su representada no le daba recibo del cobro del supuesto canon, cuando la realidad era que no le cobraba por su estadía en dicho inmueble, y que desafortunadamente la situación país y debido a su delicado estado de salud de su apoderada, conllevo a la misma, a liquidar el bien inmueble, pero haciéndole la partición al ciudadano EFRAIN BARRAGAN que no podía seguir recibiéndole el dinero y que debía entenderse con el nuevo dueño, quien es además sobrino y sangre de ambos, pero la actitud de EFRAIN BARRAGAN que no podía seguir recibiéndole el dinero y que debía entenderse con el nuevo dueño, quien es su sobrino y sangre de ambos, pero la actitud de EFRAIN BARRAGAN fue y ha sido siempre apoderarse de la casa sin pagar el justo valor por la misma, asimismo, se le otorgo y respeto un lapso para la ocupación y entrega material del inmueble pero, el siempre se aprovechó de la buena voluntad de su representada, pero no por eso se le excluyó, gozando así del inmueble ya con un periodo para el momento actual con 12 años de ocupación, en el que tuvo suficiente oportunidad para adquirir otro bien inmueble o conseguir algún otro refugio.

Asimismo, negó, rechazo y contradijo el alegato aducido por la parte actora al solicitar la nulidad e inexistencia del documento de compraventa entre sus representados CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, como lo han reiterado, nunca existió la relación arrendaticia, en consecuencia, no había lugar a la preferencia ofertiva y menos al retracto legal, motivado a la circunstancia de vinculo familiar que envuelve el presente caso. Tal cual como lo demostrara y probara en la oportunidad legal, y que es por ello, que el documento de compra venta es completamente valido entre CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ y perfectamente oponible ante cualquier tercero incluyendo al demandante el ciudadano EFRAIN BARRAGAN.

Que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al reconocimiento de los documentos privados; a los fines de demostrar la insolvencia del ciudadano EFRAIN BARRAGAN sin que esto signifique el reconocimiento por parte de su representada en cuanto a una supuesta relación arrendaticia, y en este acto y a todo evento negó formalmente las firmas que aparecen en los recibos de supuestos pagos de canon de arrendamiento, todo ello a los fines de que los mismos no sean admitidos como medios probatorios y los mismos sean desechados y declarados no vinculante en la definitiva siendo que con esas documentales la parte actora de mala fe pretende demostrar su solvencia para la supuesta preferencia ofertiva y retracto legal del cual no es acreedor, y que desde su punto de vista el forjar los presentes recibos dejando clara la mala fe de la contraparte mala fe con la que ha actuado siempre en contra de su representada no importándole que es su hermana.

En su petitorio solicito sea declarada sin lugar la pretensión de supuesta Preferencia Ofertiva y Retracto Legal considerando que su representada CLAIRE TORREALBA siempre actuó de buena fe, y se le dejo claro a la parte demandante para el momento de la venta, el monto que se pedía y manifestó no tener el dinero ni capacidad para comprar el inmueble, viéndose su representada en la imperiosa necesidad de venderlo y por eso procedió de buena fe, a su sobrino RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ cumpliendo con todos los debidos protocolos para registrar el referido inmueble, es por todo ello que pidió sea declarada sin lugar la presente demanda.

-III-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE

1. Marcado con la letra “A”, Copia Fotostática de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 31 de octubre de 2017 anotado bajo el Nro: 102099, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual los ciudadanos OSCAR EDUARDO MORALES y AURA ANTONIETA MUJICA DE GUTIERREZ, titulares de las cedulas de identidad Nros: V- 12.067.885 y V-3.132.028, respectivamente, declararon que conocen de vista trato y comunicación al ciudadano EFRAIN BARRAGAN, titular de la cedula de identidad Nro: V- 3.087794, y que otras especificaciones. De la misma se constata un indicio de la relación arrendaticia existente entre el actor con la ciudadana CLARIE TORREALBA, al dar fe bajo juramento sobre hechos ocurridos, por lo cual al no haber sido objeto de impugnación alguna se entienden como fidedigno su contenido y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2. Marcado con la letra “B”, recibos de pago efectuados por el ciudadano EFRAIN BARRAGAN, con fechas autónomas y cantidades autónomas, a favor de la ciudadana CLAIRE TORREALBA, por concepto de alquiler de una casa ubicada en la Urb La Estación Vereda 2, casa Nro 10. Asi mismo acompañó Voucher de depósitos bancarios efectuados por los ciudadanos EFRAIN BARRAGAN y YADIRA HERNANDEZ, a la cuenta bancaria de la ciudadana de la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, de fechas y cantidades autónomas. Las presentes instrumentales aun cuando fueron cuestionadas por la parte adversaria, no se evidencia algún elemento de convicción suficiente para desacreditar la autenticidad de dichas instrumentales, en consecuencia se valoran en cada una de sus partes, y de las mismas se observa un indicio de la relación arrendaticia existente entre el accionante con la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA. Así se aprecia.-
3. Marcado con la letra “C”, copia certificada de documento de Venta, realizado por la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, titular de la cedula de identidad Nro: V- 3.323.016, en la cual da en venta el inmueble objeto del presente litigio al ciudadano RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V- 17.573.036, dicho documento se encuentra inscrito ante la oficina del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, con nota de protocolización de fecha 13 de septiembre de 2017, anotado bajo el Nro 2012.954, Asiento Registral 3 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Se evidencia del mismo que no fue impugnado ni desconocido por la parte adversaria, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por los ciudadanos antes señalados. Así se establece.-
4. Marcado con la letra “D”, Copia Certificada de Acta de matrimonio de los ciudadanos EFRAIN BARRAGAN y YADIRA DEL CARMEN HERNANDEZ, titulares de las cedulas de identidad Nros: V- 3.087.794 y V- 9.900.739, respectivamente, emitida por el Registro Civil del Municipio Crespo, asimismo consignó copia simple de actas de nacimientos de los ciudadanos DANIEL EFRAIN y DANIELA DEL CARMEN. De dichas instrumentales se puede apreciar el vinculo conyugal existente entre el accionante de autos con la ciudadana YADIRA DEL CARMEN HERNANDEZ, dichos medios de pruebas se valoran por cuanto guardan relación con las demás pruebas traídas al acervo probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-
5. Marcado con las letras “E”, “E1” y “E2”, recibos de pago emitidos por la Unidad Educativa Integral “Nueva Segovia”, esta Juzgadora desecha dichos medios de prueba por cuanto los mismos no se circunscriben a los hechos controvertidos en la presente controversia. Así se establece.-
6. Marcado con la letra “F” y “G”, recibos de Servicios Públicos, emitidos por ENELBAR e HIDROLARA, con fechas y cantidades autónomas. Se le otorga pleno valor probatorio, y se puede apreciar de las mismas los datos y domicilio del inmueble, asimismo se observa del recibo emanado por HIDROLARA de fecha 02 de septiembre de 2017 donde aparece la cedula de identidad de la ciudadana YADIRA HERNANDEZ, como cliente. Así se aprecia.-
7. Promovió las siguientes testimoniales: Ciudadanos OSCAR EDUARDO MORALES, cuya evacuación no se efectuó por cuanto no compareció a la audiencia de juicio, AURA ANTONIETA MUJICA DE GUTIERREZ y SAYEIRA CHIQUINQUIRA PIRE, evacuados en la oportunidad procesal, la cual se identificaron con cedula de identidad Nros: V- 3.132.028 y V-22.039.819, respectivamente. Dichos testigos se valoran conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONADA

1. Promovió prueba informativa, el cual se acordó y ordenó oficiar a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS, cuyas resultas cursan a los folios 29 al 30, y del 38 al 39 de la 2da pieza. Dicho medio de prueba se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2. Promovió Experticia Grafo técnica, la cual se evidencia de las actas que conforman el presente asunto que desistió de la misma, por lo que esta Juzgadora no tienen nada que valorar. Así se establece.-

-IV-
DEL MERITO DE LA CAUSA
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En efecto, constituye principio fundamental en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Ahora bien, considera quien hoy juzga que en la presente causa se hace necesario precisar algunos conceptos sobre la significación de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio; en relación a esta temática es importante destacar que el retracto legal arrendaticio engloba la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:

"La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario."

Este artículo mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble.

Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora, se fundamenta, en la omisión por parte de la demandada de autos de notificarle la venta del inmueble, que ocupaba en calidad de arrendatario, a los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde por Ley. El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, aduce que no notificó a la parte actora en virtud de su incumplimiento con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento señalando la insolvencia de los mismos.

En este sentido esta Juzgadora a los fines de determinar si el accionante cumple con los requisitos de procedencia indicados en la norma ut supra, para intentar la acción, observa de las actas que conforman el presente asunto que con respecto a la primera condición: “que se trate de una negociación que conlleve la transmisión de la propiedad”, queda satisfecho por cuanto se desprende de los folios 24 al 26 documento de venta donde la ciudadana CLAIRE TORREALBA le vende al ciudadano RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ, plenamente identificados en autos, el inmueble objeto del presente litigio. Así se establece.-

Con respecto al segundo requisito: “que se ofrezca el inmueble a aquellos arrendatarios que tengan más de dos años como tales”, dicho elemento queda constatado, por cuanto se demuestra de los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento traídos al acervo probatorio, antes valorados que el accionante tiene más de 2 años como arrendatario del inmueble, siendo que la ciudadana CLAIRE TORREALBA, codemandada de autos recibió y firmó dichos recibos por concepto de pago de alquiler del inmueble que hoy se discute, aun cuando los mismos fueron cuestionados no se demostró la falsedad, por cuanto el simple alegato no desacredita la autenticidad de tal medio de prueba, aunado al hecho de que es contradictoria su defensa, al alegar no tener ninguna relación arrendaticia con el accionante y al mismo tiempo señalar que el arrendatario incumplió con sus obligaciones, porque se encuentra insolvente, de esta manera quien hoy decide conforme a lo alegado y probado en autos que efectivamente queda verificada la relación arrendaticia entre el ciudadano EFRAIN BARRAGAN con la ciudadana CLAIRE TORREALBA, plenamente identificados en autos. Así se establece.-

En relación al último requisito de procedencia: “que se encuentran solventes y que estos satisfagan las aspiraciones del propietario”, en este sentido de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se puede apreciar que la parte codemandada señaló que el accionante se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento, de tal alegato esta Juzgadora observa que los codemandados no demostraron a través de algún elemento de convicción suficiente tal aseveración, quedando dicho requisito satisfecho. Así se establece.-

Asimismo, del análisis y revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, colige quien decide que efectivamente, la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, en calidad de arrendadora, dio en venta al ciudadano RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, el inmueble objeto de la pretensión propuesta, violentando el derecho de preferencia ofertiva del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, por lo cual sin notificación previa al actor de autos, mal pudo haber efectuado la operación de compra venta, aun cuando se evidencia de autos las resultas de la prueba informativa dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde se manifiesta que el ciudadano EFRAIN BARRAGAN, no aparece como inquilino del inmueble, tal argumento no constituye un ilícito administrativo sino la ausencia de un deber formal, en consecuencia por todas las consideraciones realizadas, esta Sentenciadora debe declarar con lugar la pretensión de la parte actora de autos. Así se decide.-

-IV-
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA, PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, incoada por el Ciudadano EFRAIN BARRAGAN, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.087.794, y de este domicilio, contra los ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad N°V- 3.323.016 y V.- 17.573.036, respectivamente y de este domicilio; SEGUNDO: En consecuencia de lo expuesto se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, antes identificados, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, documento protocolizado en fecha 13/09/2017, inscrito bajo el Nº 2012.954, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 63.11.2.2.5035 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, una vez quede definitivamente firme el presente fallo; TERCERO: En consecuencia a lo antes decidido, se acuerda la subrogación del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, en los derechos traspasados por la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, al ciudadano RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión; CUARTO: Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano EFRAIN BARRAGAN, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firme la presente Sentencia, consignar ante el Tribunal la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00), siendo la cantidad correcta actual con la nueva reconversión monetaria la suma de CINCUENTA BOLIVARES (Bs50,00), precio de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá como documento traslativo de propiedad a favor del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de sus lapsos procesales se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto a los Trece (13) días del mes de Noviembre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. Sentencia Nº 293. Asiento del Libro Diario Nº: 7.
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres

El Secretario

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández