TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIODE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIALDEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP71-R-2018-000683

PARTE ACTORA RECONVENIDA: LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-12.957.444.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: MARIO HOLLSTEIN ROLDAN, IRIS CARVAJAL, MIGUEL SOLIS y JOSÉ ALVARO RAMÍREZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.950, 137.246, 137.237 y 144.641, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ALBERTO JOSE BETANCOURT, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-8.214.685.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: RAIZA SALAZAR AROCHA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 35.433.

DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia de fecha 28 de febrero de 2018 dictada por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA - VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2018, suscrita por el abogado Gilberto José Hernández Abaduco, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2018 por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 11 de febrero de 2019, se dio por recibido el expediente, ordenando hacerse las anotaciones respectivas en el libro de causas correspondiente y se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines que las partes presenten sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 25 de abril de 2019, este Tribunal dijo “Vistos”, en consecuencia, se dejó constancia que a partir de la presente fecha, inclusive, la causa entró en el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de mayo de 2016, mediante auto se corrige el lapso en virtud de un error de secretaría, comenzando a correr el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia a partir del día 17 de mayo de 2016.
En fecha 25 de junio de 2019, esta Alzada difirió la oportunidad para dictar sentencia para los treinta (30) días calendarios siguientes a esa fecha, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
-II-
ANTECEDENTES DEL JUICIO

Para fundamentar la pretensión de cumplimiento de contrato, la parte actora en su libelo de la demanda alegó lo siguiente: En septiembre del año 2012 la actora vendió su vivienda principal ubicada en la Urbanización Ciudad Casarapa, Parcela número 26, Edif. 2, Piso 3, Apartamento 3-B, con el propósito de adquirir un apartamento en la ciudad de Caracas; en virtud de ello procedió a realizar las negociaciones respectivas con el ciudadano Alberto José Betancourt, para que este le vendiera un bien inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fijándose el monto de la operación en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00). Ahora bien, en fecha 5 de diciembre de 2012, suscribieron un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en dicho acto le entregó al vendedor la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) acordada como garantía de la negociación. Dicho documento quedó anotado bajo el número 08, Tomo 258 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cumpliendo la demandante con todas las gestiones necesarias para la firma del contrato definitivo de venta, gestionando el crédito bancario respectivo ante el Banco Mercantil, siendo aprobado el mismo, es por ello que en el mes de marzo de 2013, entregó al vendedor la documentación de aprobación del crédito, quedando a su cargo todos los trámites adicionales pendientes, entre ellos, el otorgamiento por parte de Banavih del visto bueno de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual ocurrió finalmente en el mes de julio de 2013. Seguidamente, en el mes de octubre de 2013, una semana antes de la firma del documento definitivo de venta, el ciudadano Alberto José Betancourt le informó a la ciudadana Lolimar Margarita Bracho Salazar, que no vendería el inmueble porque traería a su papá para que viviera allí, negándose a devolverle el dinero que le fue entregado como garantía más las penalidades correspondientes, hechos que le obligan a presumir la mala fe del vendedor. Igualmente adujo que para buscar vivienda con su menor hijo y evitar posibles complicaciones económicas al asumir la negociación, vendió su única vivienda, y que al no concretarse la compra venta en la fecha estipulada, tal hecho le causó daños y perjuicios, los cuales detalló como se especifica a continuación: 1. Visto el hecho de haberse quedado en la calle literalmente con su menor hijo desde el 12/12/2013, fecha en que debía ocupar el inmueble objeto del presente juicio, la demandante tuvo que alquilar una habitación en el sector la Vega de Caracas, para habitarla con su hijo pero sin derecho a cocina o demás dependencias. Dicho alquiler para el momento fue estimado en la suma de Bs. 8.000 mensuales. 2. Al no tener derecho a cocinar, ni ninguna otra dependencia de la habitación alquilada, se generaron gastos de alimentación personal, equivalentes a Bs. 1.100,00 diarios. 3. Debido a la no entrega del inmueble, se generó el depósito privado de todos los enseres adquiridos para el mismo, a un monto de Bs. 15.000 mensuales. 4. Por cuanto su hijo estudia en el Colegio Tirso de Molina en la Urbanización San Bernardino, y alquilar una habitación en la Urb. La Vega, ya que en San Bernardino no podía pagarla por el elevado costo, le generó un gasto de transporte diario a razón de Bs. 400,00, los primeros 49 días, luego a Bs. 500 diarios. 5. Al no poder tener su ropa en el lugar de habitación, le generó gastos de Bs. 300,00 durante la semana. Dichos gastos fueron calculados para el momento de introducir la demanda en febrero de 2014, de la siguiente manera:

Gastos Monto
Depósito y alquiler a Febrero 2014 Bs. 48.000
Alquiler de febrero 2014 a octubre 2015 Bs. 160.000
Alimentación Bs. 1.100 x 117 días a febrero 2014 Bs. 28.700
Depósito de enseres octubre 2014 a febrero 2015 Bs. 60.000
Transporte a febrero 2014 a Bs. 400 diarios Bs. 19.600
Transporte feb. 2014 a oct. 2015 (500 diarios) Bs. 180.000
Lavado y secado de ropa (lavandería automática) Bs. 4.800 en febrero 2014 y Bs. 21.600 a octubre 2015
Total Bs. 1.932.700

Se evidencia entonces un total de Bs. 1.932.700 por concepto de daños y perjuicios económicos, más los que se continúen generando hasta la culminación del presente juicio con la entrega material del inmueble objeto del mismo, adujo además padecer un daño psicológico y moral al quedar con su hijo totalmente desamparada y en la calle, la cual tuvo que recibir tratamiento de terapia psicológica y medicamentosa que aún se mantiene, afectando inclusive su trabajo en la Clínica Unidad Quirúrgica Cinco en la Urb. San Bernardino y teniendo que tomar acciones también a la Fiscalía Pública 69.
Finalmente, fundamenta la presente demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.184 y 1.264 del Código Civil, por las razones de hecho y de derecho expuestas, así como la evidente mala fe en el incumplimiento del contrato de compra venta suscrito entre las partes, es por lo que procedió a demandar al ciudadano Alberto José Betancourt, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal a: 1. La ejecución del contrato de compra venta objeto de la presente demanda, protocolizando la misma. 2. Al pago de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. 3. Al pago de las costas y costos del presente procedimiento.
En fecha 13 de octubre de 2015, compareció la ciudadana Raiza Salazar Arocha, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, quien negó y rechazó que su representado no hubiere cumplido con todas y cada una de las obligaciones contenidas en el contrato, ya que el incumplimiento se derivó de la falta de interés que sostuvo la demandante, al no realizar en forma efectiva los trámites necesarios para culminar dentro del término contractual el otorgamiento del documento de compra venta, en contrapartida su representada entregó dentro del lapso a la optante todos los documentos necesarios para que la demandante obtuviera el crédito hipotecario y pudiese adquirir el inmueble. Igualmente, la demandante no cumplió con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y ahora pretende que se le pague unos supuestos daños y perjuicios que nunca fueron ocasionados por su representado. Así mismo, negó y rechazó que su representado tuviere la obligación contractual y legal de devolver a la demandante la cantidad íntegra entregada como parte del precio, alegando para ello lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, negó y rechazó por ser incierto que su representado no devolviera la suma de 30.000 Bs, afirmando que lo que sí es cierto es que la demandante amenazó a su representado con iniciar una acción penal en su contra, como efectivamente lo hizo ante la Fiscalía 69 del Área Metropolitana de Caracas por una supuesta estafa.
Con relación a los daños y perjuicios, la representación judicial de la parte demandada ratificó el contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta donde se determinó claramente el límite de los daños y perjuicios que las partes acordaron por el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, por lo que resulta improcedente que la actora pretenda estimar unos daños y perjuicios ignorando dicha cláusula. Seguidamente, negó, rechazó y contradijo que su representada deba unos daños y perjuicios a futuro, es decir, los que se causen hasta la terminación del juicio, porque de manera inequívoca las partes pactaron el máximo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se pudiesen ocasionar en caso del incumplimiento del contrato. Así mismo, adujo que la parte actora fundamenta su pretensión en normas de carácter contractual y extracontractual, y la doctrina ha sido clara al afirmar que la responsabilidad por daños y perjuicios contractual no permite ejercer de forma conjunta la acción de reclamo de daños y perjuicios contractuales y extracontractuales, la primera excluye a la segunda.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial del ciudadano Alberto José Betancourt reconvino a la parte actora por resolución de contrato, alegando que en la mencionada cláusula tercera se contempló el término del contrato de noventa (90) días contados a partir del 5 de diciembre de 2012, fecha de la autenticación más una prórroga de 30 días, es decir, que los 90 días se vencieron el 06 de marzo de 2013, más la única prórroga cuyo vencimiento sería en fecha 05 de abril de 2013, dentro de dicho lapso, la parte reconvenida tenía la obligación contractual de hacer efectivo el pago del precio, sin embargo, no lo ejecutó, por tanto, la demandada solicitó la resolución de contrato, ya que la conducta de la reconvenida durante el término establecido en el contrato de opción de compra venta fue negligente al no procurar dentro de ese lapso no solo la obtención de la aprobación del crédito hipotecario sino también la consecución de todas aquellas diligencias concernientes a la protocolización del documento de compra venta. Aduce además, que la conducta omisiva, negligente y lesiva de la parte reconvenida trae como consecuencia que por vía de excepción, le sea aplicable la teoría de la imprevisión, por la excesiva onerosidad sobreviviente, siendo evidente la situación inflacionaria que vive nuestro país, el retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de la accionante ocasionó a su representado la imposibilidad de cumplir el contrato fuera del término establecido en el mismo, porque ese cumplimiento derivaría en la devastadora situación de recibir una cantidad de dinero que está modificada por la pérdida del valor monetario y como consecuencia la imposibilidad real de la reposición de una vivienda digna.
Solicita además que en el presente caso debe aplicarse la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, por lo que no hay duda que su representado debe devolver a la reconvenida la suma de Bs. 30.000, suma que será consignada en la forma que ordene el Tribunal de la causa. Por último, solicitó que sea desestimada la acción de ejecución de contrato y declarada sin lugar, y asimismo que sea admitida la reconvención y declarada con lugar en la definitiva.
En fecha 14 de diciembre de 2015, la representación judicial de la parte actora reconvenida alegó en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente: negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por el demandado, por el supuesto incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 05 de diciembre de 2012, ya que si bien es cierto que en dicha opción se estableció un término de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días más para la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, término que finalizaría el 05 de abril de 2013, primero no era dentro de dicho plazo que su mandante debía hacer efectivo el pago del precio, sino que para el 05 de abril de 2013 era la oportunidad de dicho pago.
Entre las causas que determinaron que la protocolización acordada no se realizara en la fecha estipulada, no fueron imputables a la compradora, por lo que la petición de resolución del contrato por parte del accionante reconviniente, no debe prosperar, como si debe prosperar la demanda de cumplimiento de contrato hecha por su representada, así mismo, en dicho escrito señaló que es falsa la afirmación de la parte reconviniente en cuanto a que el vendedor haya cumplido fielmente el contrato suscrito con su poderdante, puesto que el mismo no compareció en el lugar, día y hora fijados para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente acción. Igualmente, señaló que el 05 de abril de 2013 su poderdante no solo había realizado los actos que le correspondían, como son la solicitud del crédito de política habitacional que por ley le correspondía, los cuales fueron introducidos en fecha 11 de diciembre de 2012 y el 14 de diciembre de 2012, el Banco Mercantil notificó la aprobación de dicho crédito, es decir, con sesenta y ocho (68) días de antelación a la protocolización.
También es falso que su representado en una supuesta muestra de colaboración con su representada le hubiere ayudado para la obtención de su crédito llevando personalmente el documento para su revisión ante el Banavih, siendo que el documento a presentar era el de la hipoteca a cargo del Sr. Betancourt, por lo que era un trámite a su cargo y obligación, por el contrario su representada fue quien colaboró en acompañar al vendedor en dicho trámite. Finalmente, rechazó, negó y contradijo la afirmación de la reconviniente en cuanto a que la conducta de su poderdante durante el término establecido en el contrato de opción de compra venta hubiere sido negligente al no procurar dentro del lapso, no solo la obtención de la aprobación del crédito hipotecario sino también la consecución de todas las diligencias concernientes a la protocolización del documento de compra venta, tampoco es cierto que la actora hubiere intentado obligar al demandado mediante amenazas a firmar un documento de compra venta en el mes de octubre de 2013.

-III-
DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 28 de febrero de 2018, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva cuyo tenor es el siguiente:

"(…) Omissis (…)
En ese sentido, en el caso de marras el accionado reconviniente sostiene que su contraparte en el lapso de vigencia fue negligente a los fines de materializar el objeto del contrato reconocido, hecho este que fuera desvirtuado en la motivación que precede, no encontrando quien suscribe en el caso de marras argumentos suficientes o elementos probatorios que le hagan presumir algún incumplimiento atribuible a la promitente compradora, razón por la cual, siendo que la demora en la suscripción del contrato de venta no le resulta atribuible a la parte accionante, mal podría prosperar en el caso de marras la pretendida resolución de contrato en atención a la Resolución supra trascrita. Y así se decide.
En relación con el cumplimiento demandado por la accionante, motivado en que el hoy demandado no cumplió con su obligación final suscribir el contrato de venta pactado contractualmente, arguyendo como fundamento de su negativa la necesidad que tenia del inmueble, hecho contra el cual el accionado sostuvo no tener la obligación legal de suscribir la precitada venta en razón de haber vencido el lapso de vigencia del contrato, lo cual como ya se estableciera no resulta suficiente para rescindir el contrato suscrito, ello en base a la protección que el Estado Venezolano le diera a los promitentes compradores de inmuebles destinados vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, quienes habiendo cumplido con todas sus obligaciones para la materialización de la compra venta pactada, su protocolización se hubiese demorado por causas imputables a un tercero, lo cual en el caso de marras se patentiza en la consecutiva modificación del documento final de venta que tuvo lugar en base al cambio de apoderado judicial del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), razón por la cual, subsistiendo la obligación de la parte demandada de suscribir el contrato de venta definitivo pactado, sin que demostrara una justificación valida que lo eximiera de la obligación legal de otorgar el referido documento, resulta forzoso para quien suscribe declarar PROCEDENTE el cumplimiento de contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, debiendo en consecuencia condenar al demandado a otorgar el documento definitivo de compraventa y hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del referido contrato, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, momento en el cual la parte accionante deberá cancelar el monto restante del precio total pactado. Y así se establece.
Ahora bien, con respecto a los daños y perjuicios alegados por la parte actora, los cuales fueron causados por el incumplimiento del demandado, este Juzgado evidencia que los mismos fueron sustentados en una serie de documentales emanadas de terceros, que no fueron ratificados en juicio, por lo que al no haber quedado acreditada fehacientemente la ocurrencia de los daños alegados, resulta forzoso para quien aquí administra justicia declarar IMPROCEDENTE la indemnización de daños alegada por la parte actora, aunado al hecho que dicha pretensión no se corresponde con los términos indemnizatorios contractuales suscritos por las partes. Y así se decide.

III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242 y 243, del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT contra la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR contra el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, todo suficientemente identificados en autos. En consecuencia, se condena al demandado a otorgar el documento definitivo de compraventa y hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del referido contrato, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, previo el pago del monto restante pactado. En caso de que la parte demandada, ALBERTO JOSE BETANCOURT, no concluya el contrato y no cumpla con su obligación de transferir la propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, por lo que la misma servirá de título de propiedad a la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: IMPROCEDENTE la indemnización de daños pretendida por la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR contra el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, todos suficientemente identificados en autos.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión”. (Fin de la cita).

-IV-
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Se deja expresa constancia que las partes -actora y demandada- no consignaron escritos de informes ante esta alzada.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, este Tribunal pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones:
Corresponde a este Juzgado conocer en segunda instancia del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2018, suscrita por el abogado Gilberto José Hernández Abaduco, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2018 por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En tal sentido, la demandante de esta contienda judicial alegó que con el propósito de adquirir un apartamento en la ciudad de Caracas; procedió a realizar las negociaciones respectivas con el ciudadano Alberto José Betancourt, para que este le vendiera un bien inmueble de su propiedad, identificado en el cuerpo del fallo, como un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fijándose el monto de la operación en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00). Ahora bien, en fecha 5 de diciembre de 2012, suscribieron un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en dicho acto le entregó al vendedor la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) acordada como garantía de la negociación.
Igualmente, alegó haber cumplido con todas las gestiones necesarias para la firma del contrato definitivo de venta, gestionando el crédito bancario respectivo ante el Banco Mercantil, siendo aprobado el mismo, es por ello, en el mes de marzo de 2013, entregó al vendedor la documentación de aprobación del crédito, quedando a su cargo todos los trámites adicionales pendientes, entre ellos, el otorgamiento por parte de BANAVIH del visto bueno de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual ocurrió finalmente en el mes de julio de 2013.
Además de lo anterior, adujo que la demandada en el mes de octubre de 2013, una semana antes de la firma del documento definitivo de venta, le informó a la ciudadana Lolimar Margarita Bracho Salazar, que no vendería el inmueble porque traería a su papá para que viviera allí, negándose a devolverle el dinero que le fue entregado como garantía, más las penalidades correspondientes, hechos que le obligan a presumir la mala fe del vendedor. Por último, fundamentó la presente demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.184 y 1.264 del Código Civil, por lo que procedió a demandar al ciudadano Alberto José Betancourt, a los fines de que se ejecute el contrato de compra venta objeto de la controversia y su respectiva protocolización, así como el pago de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.
Por su parte en fecha 13 de octubre de 2015, se hizo presente en actas la ciudadana Raiza Salazar Arocha, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, quien procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos (f. 120-127), negó y rechazó que su representado no hubiere cumplido con todas y cada de las obligaciones contenidas en el contrato, ya que el incumplimiento se derivó de la falta de interés que sostuvo la demandante, al no realizar en forma efectiva los trámites necesarios para culminar dentro del término contractual el otorgamiento del documento de compra venta.
Así mismo, negó y rechazó que su representado tuviere la obligación contractual y legal de devolver a la demandante la cantidad íntegra entregada como parte del precio, alegando para ello lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta; igualmente, negó y rechazó por ser incierto que su representado no devolviera la suma de Bs. 30.000. Así mismo, negó, rechazó y contradijo que su representada deba unos daños y perjuicios a futuro, es decir, los que se causen hasta la terminación del juicio, porque de manera inequívoca las partes pactaron el máximo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se pudiesen ocasionar en caso del incumplimiento del contrato.
Finalmente, la demandada reconvino a la parte actora por resolución de contrato, alegando que en la mencionada cláusula tercera se contempló el término del contrato de noventa (90) días contados a partir del 5 de diciembre de 2012, fecha de la autenticación más una prórroga de 30 días, es decir, que los 90 días se vencieron el 06 de marzo de 2013, más la única prórroga cuyo vencimiento sería en fecha 05 de abril de 2013, dentro de dicho lapso, la parte reconvenida tenía la obligación contractual de hacer efectivo el pago del precio, sin embargo, no lo ejecutó, por lo que solicitó la resolución del contrato. Que en el presente caso debe aplicarse la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, por lo que no hay duda que su representado debe devolver a la reconvenida la suma de Bs. 30.000, suma que será consignada en la forma que ordene el Tribunal, por último, solicitó que sea desestimada la acción de ejecución de contrato y declarada sin lugar, y que sea admitida la reconvención y declarada con lugar en la definitiva.
Con relación a la contestación de la reconvención, la representación judicial de la parte actora reconvenida alegó en su escrito lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por el demandada, por el supuesto incumplimiento de la cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 05 de diciembre de 2012, ya que si bien es cierto que en dicha opción se estableció un término de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días más para la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, término que finalizaría el 05 de abril de 2013, primero no era dentro de dicho plazo que su mandante debía hacer efectivo el pago del precio, sino que para el 05 de abril de 2013 era la oportunidad de dicho pago. Las causas que determinaron que la protocolización acordada no se realizara en la fecha estipulada, no fueron imputables a la compradora, por lo que la petición de resolución del contrato por parte del accionante reconviniente, no debe prosperar, como si debe prosperar la demanda de cumplimiento de contrato hecha por su representada, siendo dichas causas las siguientes: 1. La falsa afirmación de la parte reconviniente en cuanto a que el vendedor haya cumplido fielmente el contrato suscrito con su poderdante, puesto que el mismo no compareció en el lugar, día y hora fijados para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente acción; 2. Para el 05 de abril de 2013 su poderdante no solo había realizado los actos que le correspondían, como lo son la solicitud del crédito de política habitacional que por ley le correspondía, los cuales fueron introducidos en fecha 11 de diciembre de 2012 y el 14 de diciembre de 2012, el Banco Mercantil notifica la aprobación de dicho crédito a favor de su poderdante, con sesenta y ocho (68) días de antelación a la protocolización; 3. Es falso que su representado en una supuesta muestra de colaboración con su representada le hubiere ayudado para la obtención de su crédito llevando personalmente el documento para su revisión ante el BANAVIH, siendo que el documento a presentar era el de la hipoteca a cargo del Sr. Betancourt, por lo que era un trámite a su cargo y obligación, por el contrario su representada fue quien colaboró en acompañar al vendedor en dicho trámite. 4. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la reconviniente en cuanto a que la conducta de su poderdante durante el término establecido en el contrato de opción de compra venta hubiere sido negligente al no procurar dentro del lapso, no solo la obtención de la aprobación del crédito hipotecario sino también la consecución de todas las diligencias concernientes a la protocolización del documento de compra venta, que no hay evidencia que el optante hiciera todo lo necesario para cumplir dentro del lapso tales obligaciones que le eran propias, y que si hay pruebas que fue indiferente para lograr el objetivo. Asimismo, negó y rechazó la afirmación de que su defendida hubiere intentado obligar al vendedor mediante amenazas a firmar un documento de compra venta en el mes de octubre de 2013. 5. Su poderdante actuó en todo momento como un buen padre de familia, al realizar los actos que le correspondían en el tiempo útil, y que la única omisión y retardo fue del vendedor en la obtención del borrador de su hipoteca, para lo cual dejó pasar dos meses y medio para solicitarla. Finalmente, solicitó se desestime la presente reconvención y se declare con lugar la presente demanda.
Expuestos los argumentos de las partes, pasa este tribunal a analizar el acervo probatorio traído en esta contienda judicial, ello en virtud de ser conocido jurisprudencialmente que, probar es esencial para salir victoriosos de la litis, en tal sentido se observa:
1) Riela del folio 5 al 9 original del contrato de opción de compraventa suscrito entre el ciudadano Alberto José Betancourt y Lolimar Margarita Bracho Salazar, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de diciembre de 2012, bajo el número 08, Tomo 258 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado, ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes contendientes en el presente juicio. Así se declara.
2) Riela al folio 10 copia simple del cheque de gerencia identificado con el número 69006840, del Banco Mercantil Banco Universal, emitido a favor del ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000°°), con cargo a la cuenta identificada con el número 0105-0604-2506-0401-4546, y quien ordena la emisión del respectivo cheque es la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, éste Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido que la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR le entregó al ciudadano ALBERTO JOSÉ BETANCOURT la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), acordada como adelanto de pago de la compraventa pactada. Así se declara.
3) Riela al folio 11 constancia de Registro de Vivienda Principal expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) sobre el inmueble objeto del presente juicio, a favor del ciudadano ALBERTO JOSÉ BETANCOURT. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado, ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que el ciudadano ALBERTO JOSÉ BETANCOURT constituyó el inmueble objeto de la presente demanda como su vivienda principal. Así se declara.
4) Riela del folio 12 al 22 copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre de 2005, bajo el número 46, Tomo 2, Protocolo Primero del Primer Trimestre del año 2005. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado, ni tampoco fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido que el ciudadano ALBERTO JOSÉ BETANCOURT adquirió el inmueble objeto de la demanda en fecha 08 de noviembre de 2005, así mismo, se observa la hipoteca constituida sobre el precitado inmueble. Así se declara.
5) Riela del folio 23 al 31 copia - borrador del documento de venta a celebrarse entre el ciudadano ALBERTO JOSÉ BETANCOURT y la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue presentado para su revisión ante el Banco Mercantil, entidad que otorgó un préstamo para la adquisición del referido inmueble. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
6) Riela al folio 32 constancia de recepción de solicitud de certificación de gravámenes del inmueble objeto de la demanda, de fecha 05 de diciembre de 2012, esta juzgadora considera que el presente medio de prueba no aporta nada al proceso, por lo que resulta forzoso para este Tribunal desecharla por impertinente. Así se declara.
7) Corre inserto al folio 34 instructivo elaborado por Mercantil Banco Universal para la protocolización de los documentos de créditos con recursos provenientes del Fondo de Ahorro para la Vivienda, Deudor Hipotecario con Subsidio. De la cual se demuestra gestiones realizada por la actora, ante la entidad bancaria para la adquisición del crédito, otorgándose el valor probatorio que del mismo emana. Así se declara.
8) Corre inserto al folio 35 copia simple de la constancia de recepción expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital del documento de cancelación de Hipoteca de 1er Grado que pesa sobre el inmueble de autos, venta e hipoteca de 1er grado, señalándose como fecha de otorgamiento el día 19 de julio de 2013. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido que en fecha 16 de julio de 2013, se presentó ante el mencionado Registro el documento de liberación de la garantía antes aludida. Así se declara.
9) Corre inserto al folio 38 copia simple de la constancia de recepción expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital del documento de cancelación de Hipoteca de 1er Grado que pesa sobre el inmueble de autos, señalándose como fecha de otorgamiento el día 26 de agosto de 2013. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose que en fecha 21 de agosto de 2013, fue nuevamente presentado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador el documento de liberación de la garantía y venta antes mencionada. Así se declara.
10) Riela al folio 41 copia simple de impresión de la página de Internet del BANAVIH, referente a la consulta sobre beneficiarios de créditos hipotecarios FAOV-Subsidio. Con relación a este medio probatorio esta juzgadora observa que el mismo presenta enmendaduras, en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal desecharla de la presente controversia. Así se declara.
11) Riela al folio 42 copia simple de impresión de la página de Internet de Banesco, Banco Universal, referente a la solicitud de estado de cuenta para la liberación de hipoteca realizado por el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, en fecha 08 de octubre de 2013. Con relación a dicho medio probatorio, esta juzgadora considera que el presente medio de prueba no aporta nada al proceso, por lo que resulta forzoso para este Tribunal desecharla de la presente controversia. Así se declara.
12) Corre inserto al folio 43 copia simple misiva, emanada de la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR y dirigida al BANCO MERCANTIL. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, ésta superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido que en fecha 14 de octubre de 2013, la demandante comunicó al Banco Mercantil la imposibilidad de celebrar la venta pactada con el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, en virtud de señalar este, que ya no deseaba vender el inmueble. Así se declara.
13) Corre inserto al folio 151 copia simple de constancia de visita suscrita por la ciudadana NORBI ALEIDA MORALES MENDEZ, actuando en su carácter de Abogado Adjunto de la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público, por medio de la cual se dejó constancia que en fecha 21 de octubre de 2013, la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, compareció ante la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público del Área Metropolitana. Si bien es cierto que dicha documental, no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora considera que el presente medio de prueba no aporta nada al proceso, por lo que resulta forzoso para este Tribunal desecharla de la presente controversia. Así se declara.
14) Corre inserto del folio 152 al 153 copia simple de comunicación suscrita en fecha 06 de noviembre de 2013, por la Fiscalía Sexagésima Séptima del Ministerio Público, y dirigida a la Sub-Delegación Simón Rodríguez del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, a los fines de solicitar la inspección técnica en el inmueble objeto del presente juicio, así como entregar citación al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT. Si bien es cierto que dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora considera que el presente medio de prueba no aporta nada al proceso, por lo que resulta forzoso para este Tribunal desecharla de la presente controversia. Así se declara.
15) Riela del folio 154 al 161 cuatro (4) borradores del documento de liberación de hipoteca que mantiene el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT sobre el inmueble objeto del presente juicio. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, ésta superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido la cancelación del referido préstamo y la consecuente extinción de la garantía hipotecaria que recaía sobre el inmueble objeto de la controversia. Así se declara.
16) Corre inserto al folio 163 constancia de entrega de documento de adquisición de préstamo hipotecario Nº 06-21306800 del Banco Mercantil, a los fines de su protocolización ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, ésta superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido que en fecha 13 de marzo de 2013 le fue entregado a la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR el documento de adquisición de préstamo hipotecario a los fines de protocolizarlo ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador. Así se declara.
17) Riela del folio 164 al 165 estado de cuenta corriente correspondiente a la cuenta número 0105-0695-6816-9500-1850 de MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, correspondiente al mes de julio de 2013 y cuyo titular es la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR. Con relación al presente medio probatorio esta alzada no evidencia cuál es el objeto de dicha documental, por tanto, esta Juzgadora, no puede determinar su pertinencia y en consecuencia no lo aprecia para los efectos de la presente decisión. Así se declara.
18) Riela al folio 166 impresión de correo electrónico suscrito por la ciudadana LISBETH QUINTERO, y dirigida a la ciudadana ARIYURI CARDENAS DE CARRILLO, por medio del cual envía el expediente número 621306800 a nombre de la hoy demandante. Quien aquí se pronuncia observa, que dicho documento al no haber sido objeto de desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal debe otorgarle valor indiciario conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, limitando los efectos del instrumento a una prueba documental, al no haber sido promovida la experticia correspondiente para evidenciar la procedencia, recepción y legitimidad del mismo. Así se declara.
19) Riela al folio 167 impresión de correo electrónico emanado de la Unidad de Protocolizaciones del Banco Mercantil y dirigido a la hoy demandante por medio del cual le informan a la mencionada ciudadana que podía pasar a retirar el documento de crédito el día 13 de agosto de 2013. Quien aquí se pronuncia observa, que dicho documento al no haber sido objeto de desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal debe otorgarle valor indiciario conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, limitando los efectos del instrumento a una prueba documental, al no haber sido promovida la experticia correspondiente para evidenciar la procedencia, recepción y legitimidad del mismo, de dicho instrumento se puede constatar que para el día 13 de agosto de 2013 estaba fijada la entrega del documento de crédito con las correcciones realizadas por la Unidad de Protocolizaciones del Banco Mercantil. Así se declara.
20) Corre inserto al folio 169 copia simple carta de notificación de firma del documento de liberación de hipoteca, suscrita por el hoy demandado. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, ésta superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose el trámite de la liberación de hipoteca, que pesa sobre el inmueble objeto del presente juicio. Así se declara.
21) Riela del folio 172 al 187 dieciséis (16) recibos emanados de la Junta de Condominio del Conjunto Parque Residencial Terrazas de la Vega, a favor de la hoy demandante, por concepto de alquiler de habitación. Con relación a las instrumentales identificadas por este Juzgado, se desechan por emanar de un tercero y por no haber sido ratificada mediante prueba testimonial u otro mecanismo probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
22) Corre inserto del folio 188 al 201, facturas varias por concepto de compra de electrodomésticos, muebles e instalación de cocina empotrada. Si bien es cierto que dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno por parte de su antagonista en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora considera que el presente medio de prueba no aporta nada al proceso, por lo que resulta forzoso para este Tribunal desecharla de la presente controversia. Así se declara.
23) Corre inserto al folio 208 copia simple de autorización de fecha 11 de junio de 2013, a los fines de retirar documento de liberación de hipoteca corregido. Se debe advertir que dicha instrumental constituye una copia fotostática de un documento privado, sin valor probatorio, siendo que la misma no fue ratificada en juicio, por lo que carece de valor probatorio, en consecuencia, esta juzgadora lo desecha por no aportar nada al proceso. Así se declara.
24) Riela del folio 209 al 210, impresión de mensajes de texto enviados desde un móvil, con relación a esta documental este Tribunal, debe otorgarle valor indiciario conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, limitando los efectos del instrumento a una prueba documental, al no haber sido promovida la experticia correspondiente para evidenciar la procedencia, recepción y legitimidad del mismo. Así se declara.
25) Riela del folio 248 al 252 las testimoniales de los ciudadanos MARCOS TULIO BASTIDAS VILLANUEVA y PEDRO BENITO SIMONIT ERAZO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.666.351 y 7.999.720, respectivamente. Este tribunal observa de las actas que conforman el presente expediente, que los testigos fueron coherentes en sus respuestas, aludiendo que el hoy demandado manifestó que no vendería el inmueble y no haría la devolución del dinero, por cuando no lo tenida, y que la actora tuvo que poner en venta su inmueble para la adquisición del inmueble de marras, siendo apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.
A los fines de examinar la apelación interpuesta, pasa en primer lugar analizar la acción de cumplimiento de contrato, el cual es importante destacar que este tipo de contrato es quizá la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Es por ello, que resulta necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual, estando los contratantes constreñidos a cumplir todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos, el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Se puede evidenciar del citado artículo, el hecho de contraer determinada obligación contractual implica obligarse a realizar todo lo conducente a los fines de cumplir con la obligación establecida en el contrato.
Para el caso de marras, las partes suscribieron en fecha 5 de diciembre de 2012, un contrato de opción de compra venta, ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en dicho acto la compradora le entregó al vendedor la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) acordada como garantía de la negociación, quedando dicho documento anotado bajo el número 08, Tomo 258 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, a los fines de que le vendiera un bien inmueble propiedad del demandado, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fijándose el monto de la operación en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).
Así mismo, adujo que en el mes de octubre de 2013, una semana antes de la firma del documento definitivo de venta, el ciudadano Alberto José Betancourt, le informó a la ciudadana Lolimar Margarita Bracho Salazar, que no vendería el inmueble porque traería a su papá para que viviera allí, negándose a devolverle el dinero que le fue entregado como garantía, más las penalidades correspondientes.
En el caso de la parte demandada, el demandado negó y rechazó, el no haber cumplido con todas y cada una de las obligaciones contenidas en el contrato, ya que el incumplimiento se derivó de la falta de interés que sostuvo la demandante, al no realizar en forma efectiva los trámites necesarios para culminar dentro del término contractual el otorgamiento del documento de compra venta, así mismo, adujo que efectivamente entregó dentro del lapso a la optante, todos los documentos necesarios para que la demandante lograra el crédito hipotecario y pudiese adquirir el inmueble; igualmente, señaló que la demandante no cumplió con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y ahora pretende que se le pague unos supuestos daños y perjuicios que nunca fueron ocasionados por su persona.
Por último, la demandada, reconvino a la parte actora por resolución de contrato, alegando que en la mencionada cláusula tercera se contempló el término del contrato de noventa (90) días contados a partir del 5 de diciembre de 2012, fecha de la autenticación más una prórroga de 30 días, es decir, que los 90 días se vencieron el 06 de marzo de 2013, más la única prórroga cuyo vencimiento sería en fecha 05 de abril de 2013, dentro de dicho lapso, la parte reconvenida tenía la obligación contractual de hacer efectivo el pago del precio, sin embargo, no lo ejecutó, por lo que solicitó la resolución del contrato.
En este orden de ideas, se observa de la cláusula primera, segunda y tercera del contrato de opción de compra venta (F. 5-9), cuyo cumplimiento se demanda lo siguiente:

“PRIMERA: EL CONCEDENTE, se compromete a vender a LA OPTANTE, un apartamento distinguido con el número PB-02A, ubicado en la planta baja a nivel de la calle del Edificio SANTO DOMINGO, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Número de Catastro Nº 01-01-09-U01-013-004-048-000-0PB-02A cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal el 13 de junio de 1969, bajo el Nº 61, Tomo 18, Protocolo Primero. Igualmente, consta de documento protocolizado ante la misma Oficina Subalterna de registro Público en fecha 23 de noviembre de 1972, bajo el Nº 33, Tomo 25 del Protocolo Primero, que se modificó el título de condominio, dividiéndose el apartamento Nº 2, en dos apartamentos: el Nº 2-A, y el Nº 2-B, ambos documentos les fueron agregados en la oportunidad de sus protocolizaciones respectivas, los planos y documentos exigidos por la Ley los cuales quedaron agregados a los respectivos cuadernos de comprobantes, bajo los Nros. 1.222 al 1.224, folios 1598 al 1600 del segundo trimestre de 1969, para el primer documento y para el segundo bajo el Nº 645, folio 115, Cuarto Trimestre de 1972, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximadamente de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (52,60 Mts²), consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, dos (2) dormitorios, un (1) baño, una (1) cocina, lavadero; y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas. NORTE: Fachada norte del edificio y caja de la escalera del mismo, SUR: Fachada sur del edificio y ducto de basura; ESTE: Con apartamento Nº 2-B; y OESTE: El ducto de la basura, hall de entrada del edificio y escalera del apartamento Nº1. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de SEIS UNIDADES y NUEVE MIL TRESCIENTOS SIETE CON DIEZ MILESIMASSOBRE CIEN (6.937,10 %) sobre los bienes comunes de las cargas de la comunidad de propietarios. Dicho porcentaje de condominio es inherente al apartamento e inseparable de el y en consecuencia todo acto jurídico que tenga por objeto el apartamento a que se refiere este documento comprenderá los referidos derechos en el porcentaje indicad. El inmueble objeto de esta negociación le pertenece a EL CONCEDENTE como consta en documento Registrado ante la OFICINA INMOBILIARIA DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL. En fecha 08 de noviembre de 2005, inscrito bajo el Nº 46, Tomo 02, Protocolo primero.
SEGUNDA: LA OPTANTE se compromete a comprar a EL CONCEDENTE, el inmueble identificado en la cláusula Primera de este contrato, el cual constituye su objeto por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000), de los cuales LA OPTANTE hace entrega en este acto un adelanto como parte de pago la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000), por medio de cheque de gerencia del Banco Mercantil Nº 69006840, y la otra parte será cancelada por la institución crediticia, BANCO MERCANTIL, al momento del otorgamiento del respectivo documento de compra venta.
TERCERA: Este contrato de opción a compra tiene una vigencia de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, con una prórroga de treinta (30) días más”. (Fin de la cita).

A los fines de establecer la vigencia del vínculo jurídico existente entre las partes, se observa que el mismo inicia con la suscripción del contrato en fecha 5 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, observándose de su clausula tercera que tendría una vigencia de noventa (90) días contados a partir de la fecha de autenticación, los cuales debían vencer en fecha 4 de marzo de 2013, siendo prorrogable por treinta (30) días, el cual inició el día 5 de marzo y culminó el 3 de abril de 2013, verificándose así la vigencia de la relación contractual desde el día 5 de diciembre de 2012 hasta el día 3 de abril de 2013, ambos inclusive. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la negligencia de la parte actora reconvenida, alegada por la parte demandada reconviniente, observa quien decide que del acervo probatorio traído a los autos, se desprende con claridad que la parte accionante, luego de suscribir el contrato de opción de compra venta y adelantar la mitad del precio pactado para la venta a su contraparte en juicio, tramitó el crédito respectivo ante el Banco Mercantil y el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH) e inició aun dentro del lapso del contrato suscrito, los trámites para la firma ante el Registro respectivo, siendo evidente que el Banco Mercantil, habiendo aprobado el crédito en fecha 13 de marzo de 2013, le entregó a la accionante reconviniente el documento para su protocolización, comenzando a partir de esa fecha la tramitación de la liberación de la Hipoteca que recae sobre el inmueble y la correspondiente protocolización del documento, sin que la demora en dicho trámite, en criterio de quien suscribe pueda atribuírsele a la promitente compradora, toda vez que si bien es cierto aún y cuando contractualmente no se estableció a quien correspondía cada carga para la materialización del negocio jurídico pactado, es decir, todo lo relacionado a las solvencias, liberaciones y demás documentos necesarios para la obtención de los créditos respectivos y posterior protocolización, no es menos cierto que esta juzgadora, no evidencia un comportamiento negligente por parte de la demandante reconvenida, ya que gestionó las diligencias correspondiente dentro del lapso establecido contractualmente. Cumpliendo ésta, con su obligación contractual del negocio jurídico suscrito entre las partes de esta contienda judicial. Así se dice.
Así las cosas, quien suscribe evidencia del acervo probatorio, que la accionante cumplió con sus obligaciones para la materialización de la compra venta de marras, no así, la parte demandada, quien sin justificación legal alguna, incumplió con la obligación de suscribir el contrato de venta definitivo, tal como así consta de las pruebas cursantes en los autos, siendo ello su deber conforme los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales prevén que probar es esencial para salir victoriosos de la litis, por lo resulta procedente la pretensión de la parte actora, respecto al cumplimiento de contrato de opción de compraventa de autos. Así se decide.
Con relación a los daños y perjuicios alegados por la parte actora, esta alzada considera que los medios probatorios aportados al proceso en ese respecto, fueron desechados en el acervo probatorio, por tanto, no quedó demostrada la ocurrencia de los daños y perjuicios alegados por la parte actora, por lo que en este respecto, se niega este pedimento. Así se decide.
Finalmente en cuanto a la reconvención propuesta, se verifica de las actas y así fue declarado en el cuerpo del presente fallo, que la parte accionada, no demostró haber cumplido con sus obligaciones, ni justifico causa alguna que lo eximiera de la responsabilidad del cumplimiento del contrato que hoy se demanda, pese haber recibido el 50 % del precio pactado para la compra del inmueble objeto del contrato de manos de la accionante (compradora), por lo que indudablemente el incumplimiento de la obligación de vino del demandado reconviniente, resultando forzosamente improcedente la reconvención propuesta. Así se declara
Por las razones de hecho y derecho antes expuestas, concluye esta juzgadora que la decisión proferida en fecha 28 de febrero de 2018, por el tribunal de la causa, está ajustada a derecho, por lo que resulta forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2018, suscrita por el abogado Gilberto José Hernández Abaduco, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2018 por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así expresamente quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

-VI-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 1.167, 1474 y 1.354 del Código Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 26 de octubre de 2018, suscrita por el abogado GILBERTO JOSÉ HERNÁNDEZ ABADUCO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2018 por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha 28 de febrero de 2018, dictada por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intento la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, contra el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, plenamente identificados en autos.
CUARTO: SIN LUGAR, la reconvención propuesta por el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT contra la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR
QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida.
SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de enero de 2020. Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.

LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En esta misma fecha, siendo las 12:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

Asunto: AP71-R-2018-000683
BDSJ/JV/mvm