REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de noviembre de dos mil veinte
210º y 161º
ASUNTO: KP02-R-2019-000577
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadano EFRAÍN BARRAGÁN, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-3.087.794.
APODERADO JUDICIAL:
Abogado Elías Valera Vásquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 102.099.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMÓN GUILLERMO RODRÍGUEZ VIRGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 3.323.016 y V- 17.573.036, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES:
Abogados Pier Paolo Pasceri y Jesús Antonio Pérez Yépez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.194 y 219.611 respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.
PREÁMBULO
Se recibe el presente asunto, en razón del recurso de apelación ejercido por la co-demandada CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, en fecha 28 de noviembre del año 2019 (f. 64, pieza N° 02) ratificada en fecha 15 de enero del año 2020 (f. 74, pieza N° 02), contra la sentencia definitiva dictada el 13 de noviembre del año 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (f. 54 al 63, pieza N° 02) en la que declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, cuya apelación fue oída en ambos efectos en fecha 17 de enero del año 2020 (f. 75, pieza N° 02), y por ende, ordena remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles, a fines de la distribución, la cual correspondió a este Juzgado Superior, y por ello se le dio entrada en fecha 29 de enero del año 2020 (f. 79, pieza N° 02).
RELACIÓN SUSTANCIAL CONTROVERTIDA
Observa esta jurisdicente que el presente juicio se inició, por demanda interpuesta por el ciudadano EFRAIN BARRAGAN, asistido de abogado, en fecha 12 de diciembre del año 2017, (f. 01 al 17, pieza N° 01), la cual posteriormente reformó, en fecha 08 de enero del año 2018 (f. 40 al 50, pieza N° 01), en la que alegó lo siguiente: Que vive en la Urbanización La Estación, vereda 02 con vereda 01, casa N° 10, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, en una vivienda que le arrendó a su propietaria, la ciudadana Claire Josefina Torrealba, mediante contrato verbal de arrendamiento de vivienda a tiempo indeterminado, a quien en fecha 09/09/2017 realizo el último pago por concepto de canon de arrendamiento; que luego se presentó el día martes 13/09/2017, para hacerle el pago correspondiente a ese mes de septiembre, y la ciudadana Claire Josefina Torrealba, se negó a recibir ese pago, y le expresó que en lo sucesivo, no recibiría ningún otro, porque ya no era la dueña, ya que había vendido la casa, y que se entendiera con el nuevo dueño, no esperándose nunca que su hermana dueño de la casa, pues se la había comprado a Claire Torrealba.
Luego, la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 26 de febrero del año 2019 (f. 208 al 210, pieza N° 01), en la que expresó que niega, rechaza y contradice los términos en que fue expuesta la demanda, y afirma que, en razón de que el demandante por no presentar capacidad de pago, y conforme fue transcurriendo el tiempo, aunándose la situación país que afecta a todos por igual, su representada una persona de avanzada edad, que requiriendo medicamentos costosos y alimentos para sobrellevar sus años de adulto mayor, se vio en la imperiosa necesidad de vender el inmueble antes descrito, y la misma no ofreció la oferta de venta a su hermano, por no haber ningún compromiso formal de alquiler.
Luego, en fecha 13 de noviembre del año 2019, la primera instancia de cognición dictó sentencia definitiva en el presente asunto (f. 54 al 63, pieza N° 02), cuyo dispositivo es el siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, incoada por el Ciudadano EFRAIN BARRAGAN, …contra los ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, …; SEGUNDO: En consecuencia de lo expuesto se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, antes identificados, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, documento protocolizado en fecha 13/09/2017, inscrito bajo el Nº 2012.954, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 63.11.2.2.5035 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, una vez quede definitivamente firme el presente fallo; TERCERO: En consecuencia a lo antes decidido, se acuerda la subrogación del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, en los derechos traspasados por la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, al ciudadano RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión; CUARTO:Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano EFRAIN BARRAGAN, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firme la presente Sentencia, consignar ante el Tribunal la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00), siendo la cantidad correcta actual con la nueva reconversión monetaria la suma de CINCUENTA BOLIVARES (Bs50,00), precio de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá como documento traslativo de propiedad a favor del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…
Posteriormente, en fecha 13 de marzo del año 2020, se celebró audiencia oral ante esta alzada, en presencia de ambas partes (f. 103 al 108, pieza N° 02), conforme al artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en sujeción de los principios procesales de oralidad e inmediación, en la cual se dictó el dispositivo que resuelve la controversia del presente asunto judicial.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Esta jurisdicente, previo a declarar el Derecho al caso en concreto, previamente procede a analizar de manera exhaustiva, conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, cada una de las pruebas que constan en autos, lo cual se efectúa en los siguientes términos:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
• Marcado con la letra “A”, justificativo de testigos, practicado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 01 de noviembre del año 2017 (f. 18 al 20, pieza N° 01), la cual se desecha por cuanto de la misma no se desprende elementos fácticos que acrediten la certeza de los hechos que constituyen la pretensión.
• Marcado con la letra “C”, copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito, en fecha 13 de septiembre del año 2017, bajo el N° 2012.954, asiento registral N° 3, matrícula N° 363.11.2.2.5035, correspondiente al libro del folio real del año 2012 (f. 21 al 26, pieza N° 01), la cual se valora conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1359 del Código Civil, y del mismo se desprende plena prueba de la venta que le hiciera la co-demandada CLAIRE JOSEFINA TORREALBA al co-demandado RAMÓN GUILLERMO RODRÍGUEZ VIRGUEZ, del inmueble arrendado objeto de demanda, al accionante EFRAÍN BARRAGÁN.
• Marcado con la letra “D”, copia simple de acta de matrimonio del demandante de autos, marcado con la letra “D1”, acta de nacimiento de Daniel Efraín, marcado con la letra “D2”, acta de nacimiento de Daniela del Carmen, marcado con la letra de “D3”, copias de las cédulas de identidad del demandante, su cónyuge, e hijos, marcado con las letras “E1”, marcada con las letras “E2”, facturas de pago efectuadas ante la Unidad de Educación Integral Nueva Segovia, marcado con lasletras “F1” y “F2” factura de pago ante ENELBAR, marcado con las letras “G1”, “G2” y “G3” facturas de pago ante HIDROLARA, cuyo contenido no se vincula con el hecho controvertido de esta causa, por lo que se desecha por manifiestamente impertinente conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil (f. 27 y 35, pieza N° 01).
• Copia de copias de recibo de pago (f. 38, pieza N° 01), cuyos originales constan desde el folio 52 al 79 de la pieza N° 01, lo cuales se tratan de instrumentales privadas que emanan de la co-demandada CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, quien en modo alguno las impugno, por consiguiente se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y las mismas hacen plena prueba de la certeza de relación arrendaticia entre el demandante de autos y la co-demandada CLAIRE JOSEFINA TORREALBA.
• Marcado con la letra “A”, escrito consignado ante la Fiscalía del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 190, pieza N° 01), así como las instrumentales marcadas con las letras “C” y “D” (f. 192 al 194, pieza N° 01), las cuales se desechan por contrariar el principio de alteridad de la prueba, pues el contenido de esa instrumental emana únicamente de la parte promovente, y de acuerdo al mencionado principio, nadie puede fabricarse para sí mismo su propia prueba.
• Marcado con la letra “B”, copia fotostática de comunicación emanada por el Ministerio Público, en fecha 14 de febrero del año 2018, la cual se desecha, por cuanto su contenido no es relevante para la demostración de la veracidad o falsedad de los hechos a que se contrae esta controversia(f. 191, pieza N° 01).
• En relación a la declaración testifical de los ciudadanos OSCAR EDUARDO MORALES, fue declarado desierto por la primera instancia de cognición (f. 49, pieza N° 02), SAYEIRA CHIQUINQUIRA PIRE (f. 49, pieza N° 02) y AURA ANTONIETA MUJICA DE GUTIERREZ (f. 50, pieza N° 02), ambas declaraciones testificales se desechan por cuanto las respuestas no cumplen con la condición de razón del dicho o ciencia del testigo, entiéndase que las respuestas no exponen las condiciones de modo, tiempo y lugar de los hechos que el testigo declara conocer.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
• Copia certificada de documento autenticado posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito, en fecha 16 de agosto del año 2012, bajo el N° 2012.954, asiento registral N° 1, matrícula N° 363.11.2.2.5035, correspondiente al libro del folio real del año 2012 (f. 218 al 229, pieza N° 01), copia certificada de instrumental pública (f. 230 al 233, pieza N° 01), cuya valoración se da por reproducida en razón de que ya fue previamente valorado, por cuanto también consta desde el folio 21 al 26, pieza N° 01.
• Prueba de informe, relativa a oficio emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), de fecha 05 de junio del año 2019, (f. 29 y 30, y f. 38 y 39, pieza N° 02), la cual se desecha, por cuanto de las mismas no se desprendes elementos fácticos que acrediten o desvirtúen los hechos constitutivos de la pretensión.
• Posiciones juradas, (f. 98 al 100, pieza N° 02), las mismas se desechan por irrelevantes, por cuanto, no se desprenden elementos fácticos que desvirtúen los hechos constitutivos de la pretensión.
Analizada cada una de las pruebas de manera global y en su conjunto, se puede concluir que ciertamente existe una relación arrendaticia entre el demandante EFRAÍN BARRAGÁN y la co-demandada CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, documento protocolizado en fecha 13/09/2017, inscrito bajo el Nº 2012.954, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 63.11.2.2.5035 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, el cual fue vendido por la nombrada co-demandada al ciudadano RAMÓN GUILLERMO RODRÍGUEZ VIRGUEZ; en ese sentido se hacen las siguientes consideraciones de Derecho:
En relación al alegato de la parte demandada en audiencia, de que la primera instancia, no se pronunció en la sentencia de mérito respecto a la competencia por la cuantía, esta alzada, en observancia de la doctrina casacional, considera que el elemento objetivo de la cuantía como elemento que determina la competencia, se trata de aspecto de orden público relativo, que debe ser cuestionado en la perentoria oportunidad de contestar la demanda, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuya defensa no se evidencia del escrito de contestación a la demanda, inserto del folio 208 al 210, pieza N° 01.
Asimismo, expuso la representación judicial demandada respecto a la denuncia de incongruencia negativa, esta alzada, precisamente en el reexamen de la causa que implica la apelación de la sentencia definitiva, observa al folio 77 de la pieza N° 01, recibo de pago correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto del año 2017, es decir, para la fecha de la protocolización de la venta, que el demandante delata violó su derecho a la preferencia ofertiva, el arrendador se encontraba solvente al mes inmediatamente anterior a esa venta.
En relación a la solicitud por parte de los demandados de autos, de desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicha defensa es conocida por la doctrina, como excepción de inconstitucionalidad, la cual es necesaria para apartarse de la legalidad cuando la misma sea contraria al valor constitucional de la justicia, y la concreción del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, considerando que todo juez, independientemente del nivel de instancia, es constitucional, y por ende guardián de la supremacía de la Constitución, y para ello puede hacer uso del control difuso previsto en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, en el presente caso, se observa que el demandante alega que se le violó su derecho sustancial a la preferencia ofertiva, previsto en el artículo 89 y 90 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, derivado de la relación arrendaticia, la cual no se encuentra controvertida en el presente asunto, que la parte actora es arrendataria del inmueble señalado en el libelo de la demanda, pasando a formar parte del mérito el valor jurídico del documento que contiene la negociación en la cual está sustentado el retracto.
Aunado a ello, el arrendamiento un contrato, se trata de una relación jurídica que debe ser observada conforme a los principios del Derecho, entendiendo por Derecho no sólo el componente normativo de autoridad, sino también, los principios que contienen la carga valorativa del Derecho, siendo de suma relevancia el principio de buena fe, previsto en el artículo 1.160 del Código Civil que dispone “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
En efecto, siendo el contrato una relación jurídica, cuyas consecuencias no se limitan al contenido del mismo, sino que trasciende, a las consecuencias jurídicas que prevé la ley, y en la que se encuentra el principio de la buena fe, debió la codemandada de autos, ciudadana Claire Josefina Torrealba, cumplir con las formalidades establecidas en los artículos 131 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto, más que una formalidad legal, se trata es de observar el principio de la buena fe entre las partes que integran la relación arrendaticia, en consecuencia se desestima, la solicitud de desaplicación parcial del artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por control difuso de la constitucionalidad.
Finalmente, por cuanto, esta juzgadora observa que de autos se encuentra demostrado todos los supuestos previstos en el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ende, se debe declarar la consecuencia jurídica que se deriva de la norma indicada, correspondiendo el retracto legal arrendaticio. Así se decide.
Respecto, al error material de transcripción en la consecuencia jurídica establecida en el cuarto particular del dispositivo del fallo, esta Alzada, procederá a modificar el mismo, en los términos que se expondrán en el dispositivo que se dicta en este acto. Así se decide.
En relación a la adhesión apelación, presentada por la parte demandante la misma se inadmite por extemporánea, en aplicación analógica del artículo 301 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION, interpuesto en fecha 28 de noviembre de 2019, por la codemandada CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, asistida por el abogado Jesús Antonio Pérez Yépez, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de noviembre del 2019 dictado por el Juzgado Segundo de primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio, presentada por el ciudadano Efraín Barragán, titular de la cedula de identidad V- 3.087.794, en fecha 12 de diciembre del año 2017 en contra de ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ. En consecuencia de lo expuesto se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos CLAIRE JOSEFINA TORREALBA y RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, antes identificados, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, documento protocolizado en fecha 13/09/2017, inscrito bajo el Nº 2012.954, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 63.11.2.2.5035 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
TERCERO: LA SUBROGACIÓN del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, en los derechos traspasados por la ciudadana CLAIRE JOSEFINA TORREALBA, al ciudadano RAMON GUILLERMO RODRIGUEZ VIRGUEZ, todos plenamente identificados, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.
CUARTO: Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano EFRAIN BARRAGAN, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firme la presente sentencia, consignar ante el Tribunal la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00), siendo la cantidad correcta actual con la nueva reconversión monetaria la suma de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00), precio de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, la presente sentencia servirá como documento traslativo de propiedad a favor del ciudadano EFRAIN BARRAGAN, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, vereda 2 con vereda 01, ubicada en la Urbanización “La Estación”, en la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara.
QUINTO: INADMISBLE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN, presentada por la parte demandante, EFRAÍN BARRAGÁN, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-3.087.794.
SEXTO: QUEDA MODIFICADA la sentencia definitiva de fecha 13 de noviembre del 2019 dictado por el Juzgado Segundo de primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SÉPTIMO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, por cuanto la sentencia apelada fue modificada.
OCTAVO: La presente decisión fue publicada y dictada dentro del lapso correspondiente, sin embargo se ordena la notificación judicial de ambas partes, ante el portal https://lara.scc.org.ve/ a los fines de la certeza debido a la suspensión de las actividades judiciales en razón de la pandemia mundial.
Publíquese, incluso en el portal https://lara.scc.org.ve/, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los seis días del mes de noviembre del año dos mil veinte (06/11/2020). Años: 210° de la Independencia y 160° de la Federación.
La Jueza Superior,
Dra. Delia Josefina González de Leal
La Secretaria Suplente,
Abg. Yenifer Carolina Escobar Sequera
En igual fecha y siendo las diez horas de la mañana (10:00 A.M.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, asimismo fue publicada en el portal https://lara.scc.org.ve/, las boletas de notificación judicial de ambas partes.
La Secretaria Suplente,
Abg. Yenifer Carolina Escobar Sequera
|
