TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Cinco (05) de Octubre de 2020.
209º y 160º

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES CIVITELLA C.A,inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22-06-2016, bajo el Nro. 13, Tomo 2- A- Sdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados Luis Germán González Pizani y Consuelo Altuve Ortega, inscritos en el INPREABOGADO, bajo los N° 43.802 y 69.206, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13-07-2011, bajo en N° 19, Tomo 70-A, en la persona de su Director Gerente ciudadana MARIA EUGENIA GIL BRAVO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N° 6.914.088.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, inscrito en el Inpreabogado, bajo el Nro. 19.882.
CAUSA: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: AP71-R-2019-000499 (1168).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta por el ciudadano Luis Germán González Pizani, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado Nro. 43.802, actuando como apoderado judicial de la empresa INVERSIONES CIVITELLA C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2016, bajo el Nro. 13, bajo el N° 57, Tomo 2-A-Sdo. Contra la empresa TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA C.A, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2011, anotado bajo el N° 19, Tomo 70-A. Que previa distribución de ley correspondió el conocimiento de la misma al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La cual fue admitida mediante auto de fecha 07 de mayo de 2019, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
Seguidamente, en fecha 12/07/2019 la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda. Asimismo, consigno el poder que acredita su representación.
En fecha 09 de octubre de 2019, se llevo a cabo la audiencia preliminar, fijando los límites de la controversia en fecha 14 de octubre de esa misma data.
Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas las cuales fueron agregadas mediante auto de fecha 22 de octubre de 2019, pronunciándose el Tribunal de instancia respecto a las pruebas presentadas en fecha 30 de octubre de 2019.
El Tribunal de Instancia dicto sentencia el 13 de noviembre de 2019, publicando el extenso de la misma el 03 de diciembre de esa misma data en la cual declaro con lugar la demanda incoada.
En fecha 04 de diciembre de 2019, la representación judicial de la parte demanda apela de la sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2019. La cual fue oída mediante auto de fecha 09 de diciembre de ese mismo año y remitida mediante oficio 248-19.
Previa distribución de Ley conoce este Tribunal en alzada de la presente causa con vista al Recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Aníbal Lairet Vidal, abogado en ejercicio e inscrito en el inpre abogado Nro. 19.882, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del ÁreaMetropolitana de Caracas en la que declaró con lugar la Demanda que por desalojo intento la sociedad mercantil INVERSIONES CIVITELLA, C.A.
En fecha 17 de diciembre de 2019, este Tribunal le da entrada y fija el vigésimo (20) día de despacho a los fines de que las partes presenten informes.
Por último, este Tribunal en fecha 27/02/2020dicto auto en el cual fijo sesenta (60) días continuos a partir de esa fecha para dictar sentencia.
CAPITULO II
MOTIVA.
Corresponde el conocimiento de la presente apelación a esta superioridad en virtud de la insaculación de ley; cuya apelación fue ejercida por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 04 de diciembre de 2019, contra la sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.
A los fines de pronunciarse respecto a la apelación que nos concierne, pasa quien suscribe a señalar los alegatos planteados por ambas partes, en su escritos iníciales, es decir, en el libelo de la demanda y en su respectiva contestación; así como en sus escritos de informes presentados ante esta Alzada.
La representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda señala lo siguiente:
“La representación judicial de la parte actora aduce que su representada es arrendadora de un inmueble identificado con el N° 24, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, desde el año 2011, como se evidencia de contratos de arrendamiento suscritos con los propietarios y administradores del Centro Comercial Santa Paula, siendo el último contrato, el suscrito en fecha 23 de abril del 2018, anotado bajo el Nro. 26, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones, ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintiuno de junio de 2013.
En cuya clausula tercera establecen los mecanismos por los cuales se realizarían los ajustes del canon de arrendamiento y en el supuesto de ejecutarse la prorrogalegal del contrato de arrendamiento el alquiler de arrendamiento mensual será igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato, más un incremento aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, aumentándose al final de cada año de la prorroga legal bajo las mismas condiciones, toda vez, que se le respeta al ARRENDATARIO, la antigüedad que tenia con la anterior administradora del Centro Comercial. En ambos casos si el Banco Central de Venezuela no publicara el índice de Precios al Consumidor (I.P.C) se tomara como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional.
Que por cuanto la empresa TONTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA C.A, ha sido la arrendataria del inmueble por más de siete años (7 años), en fecha ocho (8) de noviembre de 2018, se procedió a notificarla por intermedio de la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, tramite N° 63.308.4.1023, en el cual se le participo que el contrato de fecha 23 de abril de 2018, vencía el 31 de diciembre de 2018, y que el mismo no sería prorrogado; que de conformidad con el art.26 la prorroga legal comenzaría a correr a partir del primero de enero del 2019; que de conformidad con lo establecido en la clausula tercera del referido contrato, el canon de arrendamiento a pagar será igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato, es decir, la cantidad de ciento cincuenta Bolívares Soberanos ( Bs.S.150,00) más un incremento aplicando la variación porcentual anual de grupo de Bienes y Servicios Diversos considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, aumentándose al final de cada año de la prorroga legal bajo las mismas condiciones, en el entendido que si el Banco Central de Venezuela, no emite su boletín del índice de Precios al Consumidor, se tomara como base de inflación la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional, a cuyo monto se le agregara el Impuesto al Valor agregado, monto que le será notificado una vez publicado el índice de inflación por el Banco Central de Venezuela o la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional.
Que en fecha 15 de enero de 2019, su representada dada la falta de información por parte del Banco Central de Venezuela, con respecto a los índices de inflación, procedió dándole cumplimiento a lo establecido en la clausula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito, a realizarle aviso de cobro a la empresa TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA, C.A, por concepto del canon de arrendamiento del mes de enero, primer mes de la prorroga legal, aplicando para ello el índice de inflación emitido por la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional, siendo el monto resultante una vez aplicado esos índices es la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTAS Y OCHO MIL DIESCISESIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (BS. 2.548.516,50) mas la cantidad de CUATROCIENTOS SIETE MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS ( Bs. 407.762.64), por concepto de Impuesto al Valor Agregado, lo que suma la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MISL DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS ( Bs. 2.956.279,14), los que a la fecha se ha negado a pagar. Por el contrario, en fecha 21 de enero de 2019, su representada recibió notificación por parte de la empresa TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA, C.A en la cual señalaban que de conformidad con lo previsto en el art. 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial le corresponderían dos años, toda vez que la relación contractual se inicio en el año 2011, es decir, tuvo una duración de siete (7) años; Que en cuanto al canon de arrendamiento que debe regir para la prorroga legal señalan el artículo 26 de la precitada ley el cual señala “Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon convenido por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” Sobre este particular señalaron en la notificación que el contrato de arrendamiento no fue adaptado en la oportunidad de la entrada en vigencia de la nueva Ley en el año 2014, así que no estableció ninguno de los métodos previstos en el articulo 32 por tanto no pueden aplicar unilateralmente la clausula tercera, tal como lo indican en su notificación. En consecuencia, continuarían pagando el último canon de arrendamiento vigente, a menos que se acuerden por escrito la utilización de algún mecanismo previsto en el aludido artículo 32 del nuevo texto constitucional”
Aduce que en la mencionada comunicación se pude constatar que la arrendataria, no pretende pagar el incremento estipulado en la Clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento, que es ley entre las partes; y por el contrario manifiesta que va a seguir cancelando el canon de arrendamiento estipulado en el último contrato, sino también la Ley de Arrendamiento para el Área Comercial, específicamente el artículo 33 de la referida Ley.
Arguye que si la arrendataria no deseaba considerar para el incremento el índice de inflación emitido por la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional; ha debido hacer alguna propuesta; y en último caso considerar entonces el ultimo Índice Nacional de Precios al Consumidor ( INPC) publicado por el Banco Central de Venezuela ( BCV); pero lo que es inaceptable es que en detrimento del patrimonio de su representada, pretenda pagar el canon de arrendamiento establecido en el último contrato, vale decir: Quince Millones de Bolívares Fuertes (Bs. 15.000.000,00) que equivalen a Ciento Cincuenta Bolívares Soberanos ( Bs. S 150,00) como consecuencia de la reconversión económica; ignorando el ajuste anual acordado en el contrato y establecido en la Ley.
Que claramente se comprueba que la arrendataria TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA, C.A, debidamente notificada de que se encuentra disfrutando de la prorroga legal a que tiene derecho por ley, y del aviso de cobro del canon de arrendamiento para el primer año de esta prórroga legal, se ha negado a pagar el mismo por los meses de enero, febrero y marzo del 2019, y por el contrario manifestó por escrito a negarse a pagar ese canon de arrendamiento alegando para ello, que el contrato no fue ajustado al DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULARIZACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en Gaceta Oficial Nro. 40.148, de fecha 23 de mayo del 2014, cuando lo cierto es que el contrato que se demanda fue suscrito con fundamento en ese decreto y en la clausula tercera se establece claramente las condiciones para aumentar el canon de arrendamiento bien sea en la suscripción de un nuevo contrato o en el lapso de la prorroga legal. En razón de lo anterior, es por lo que proceden a demandar la desocupación del inmueble con fundamento en lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014. Por lo cual solicitan, el Desalojo del Local Comercial distinguido con el N° 24, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación el Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda el cual fue dado en arrendamiento de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día veintitrés (23) de abril de 2016, anotado bajo el Nro. 26, Tomo 54, folio 99 al 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y entregarlo libre de bienes y servicios. Y a pagar los costas y costos. Estiman la cuantía, en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) equivalentes a Quince Mil (15.000) unidades tributarias.”

En la oportunidad procesal correspondiente, el apoderado judicial de la parte demandada contesta la demanda en los siguientes términos:
“Rechazo niego y contradigo la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. 2.- No es cierto que mi representada hubiera dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2019, y a tal efecto acompaño al presente Escrito a tenor de lo dispuesto en el artículo 865del Código de Procedimiento Civil, los comprobantes de las respetivas trasferencias Bancarias en la cuenta de la actora INVERSIONES CIVITELLA S.A., por el monto del canon de arrendamiento del último mes del Contrato de Arrendamiento que venció el pasado treinta y uno (31) de diciembre de 2.018. 3.- La actora, pretende hacer un ajuste del canon de arrendamiento para la prórroga legal, de manera ilegal y arbitraria, tomando como base parte del contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, que dice así: “ Para el supuesto de ejecutarse la prorroga legal del contrato de arrendamiento, el alquiler de arrendamiento mensual será igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato más un incremento aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, aumentándose al final de cada año de la prorroga legal bajo las mismas condiciones , toda vez que se le respeta a EL ARRENDATARIO, la antigüedad que tenía con la anterior administradora del Centro Comercial. En ambos casos si el Banco Central de Venezuela, no publicara el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) se tomará como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional(Subrayado y resaltado nuestro) ”
Ahora bien, en este punto es muy importante precisar cómo se debe determinar o establecer el canon de arrendamiento para la prorroga legal a tenor de lo dispuesto en la última parte del artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dice: “ Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon, convenido por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
En este sentido, el artículo en referencia deja claro, que el canon de arrendamiento para la prorroga legal, se debe estipular sobre los siguientes parámetros:
a.- Utilizando la metodología escogida por las partes de las tres (3) opciones que pauta el artículo 32 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que de acuerdo al contenido de la Cláusula Tercera, sería para el caso que nos ocupa, el denominado CAF o canon fijo, así que trascribo de la misma lo siguiente: “ Queda entendido que la cuantía del canon mensual de arrendamiento, es de carácter fijo, y ha sido calculado conforme a lo previsto en el artículo 32 numeral primero(1°) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”
b.- Aplicando el contenido del numeral 2 del artículo 33 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dice: “ Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo las variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios Diversos “ considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior de acuerdo con lo publicado por el Banco Ventral de Venezuela (BCV.)”,lo cual igualmente recoge la precitada Clausula Tercera, que dice:” Para el supuesto de ejecutarse la prorroga legal del contrato de arrendamiento, el alquiler de arrendamiento mensual será igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato más un incremento aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, aumentándose al final de cada año de la prorroga legal bajo las mismas condiciones”.
Pero es el caso, que la actora no utiliza ninguno de estos métodos previstos en el Decreto Ley, y que recoge acertadamente el Contrato de Arrendamiento, sino que incluye en la aludida Clausula Tercera, lo siguiente: En ambos casos si el Banco Central de Venezuela, no publicara el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) se tomará como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional (Subrayado y resaltado nuestro)”, mecanismo no previsto ni permitido en el Decreto Ley que rige la materia, y que a su vez es contrario a lo claramente determinado en su artículo 3°, que trascribo a continuación: “ Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable , por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia , disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo (Subrayado y resaltado nuestro). En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter mercantil del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”
Por tanto, mi representada no estaba obligada a pagar un canon de arrendamiento calculado sobre la base de una metodología y un Índice publicado por un ente no previsto en la Ley ( atribución exclusiva del Banco Central de Venezuela en su Boletín ), puesto que se le estaría menoscabando sus derechos, y así lo hizo saber a la arrendadora en respuesta a la notificación Notarial de fecha ocho (08) de noviembre de 2.018, mediante la comunicación de fecha veintiuno (21) de enero de 2.019, que la misma actora trae a los autos y que hago valer a tenor de lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, de la cual transcribo lo siguiente: “ En consecuencia, continuaremos pagando el ultimo canon de arrendamiento vigente, a menos que se acuerde por escrito la utilización de los mecanismos previstos en el aludido artículo 32 del nuevo texto legal..”
Así que la actora, no está facultada para la fijación de un canon de arrendamiento, impuesto de manera unilateral, mucho menos haciendo uso de un Índice Inflacionario publicado por la Asamblea Nacional, quien a su vez no tiene tal potestad dentro de la normativa del Decreto Ley que rige la materia, todo lo cual está prohibido expresamente en literal d del
artículo 41 del dicho texto legal, y que dice. “ En los inmuebles regidos por este Decreto Ley, queda taxativamente prohibido,, d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajemos a los estipulados en este Decreto ley”.
En definitiva, la presente demanda debe ser declarada Sin Lugar en la sentencia definitiva en todos sus pronunciamientos, pues mi representada la Sociedad Mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA C.A., no está incursa en la causal de Desalojo invocada, con especial condenatoria en costas a la parte actora, reservándome en su nombre el ejercicio de las Acciones legales por los daños y perjuicios causados, como de las denuncias respetivas en contra de la actora INVERSIONES CIVITELLA S.A, ante la Dirección de Operaciones Comerciales del Ministerio para el Poder Popular para la Industria y Comercio, para la imposición de las Sanciones previstas en el artículo 44 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”

Informes ante esta alzada de la representación judicial de la parte demandada.
En la oportunidad procesal correspondiente la representación judicial de la parte demandada consigno escrito de informes los cuales se circunscriben a los alegatos esgrimidos en el escrito de contestación y como quiera que ya fueran reproducidos no se hace necesario volver a transcribirlos y así se establece.
La sentencia recurrida es del tenor siguiente:
“… (Omissis)… es menester señalar que de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y solo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios….(Omissis..)
De lo expuesto, se concluye que el arrendador solo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado por una parte porque no ha sido negada la relación locativa y por otra, con el contrato de arrendamiento aportado a los autos.
Observa quien aquí decide que el arrendatario está debidamente notificado de que el contrato de arrendamiento suscrito entra las partes tenia fecha de vencimiento para el día 31-12-2018 y que el mismo no sería prorrogado, aunado al hecho que las partes establecieron en la clausula tercera del contrato objeto de litigio que si el Banco Central de Venezuela no emite su boletín del índice de Precio al Consumidor, se tomara como base de inflación la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional, a cuyo monto se le agregaría el Impuesto al Valor Agregado, por lo que tal resuelto debe ser cumplido por el arrendatario, es decir, está obligado a pagar el monto, conforme se desprende de la clausula tercera del contrato. (Omissis)
Así las cosas, de las copias de los comprobantes de pago a los cuales se les atribuye el valor que les otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el demandado deposito los cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero 2019, hasta marzo de 2019, a razón de CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 166,50), cada uno, es decir, en contravención al canon establecido de mutuo acuerdo en la clausula tercera en caso de que el Banco Central de Venezuela no publicara el Índice de Precio al Consumidor (I.P.C) para lo cual se tomaría como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional y como consecuencia de ello no producen efectos liberatorios. ASI SE PRECISA.
Las partes a pesar de haber pactado un monto por concepto de canon de arrendamiento, el mismo vario por el hecho público y notorio referente a la falta de la debida publicación del Índice de Precio al Consumidor ( I.P.C) por parte del Banco Central de Venezuela, en virtud de que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tenia fecha de vencimiento para el día 31-12-2018 y que el mismo no seria prorrogado de lo cual estaba debidamente notificado el arrendatario por lo que debia consignar el referido canon, en este caso la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs.2.956.279,149) por lo que al haber depositado la suma de CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 166,50), existe una diferencia a favor de la arrendadora en los meses indicados de DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO DOCE BOLIVARES CON SESENTA YCUATRO CENTIMOS ( Bs.2.956.112,56) por cada mes, desde enero a marzo de 2019, ambos meses inclusive. En virtud de ello siendo las consignaciones insuficientes y no habiendo demostrado el arrendatario el pago de todos los meses reputados por la arrendadora como insolutos, no puede considerarse que el arrendatario haya pagado conforme lo convencionalmente pactado y las mismas no producen efectos liberatorios, en consecuencia en aras de garantizar una Tutela Judicial Efectivadesestima los alegatos formulados por el apoderado judicial de la parte demandada en el entendido de que la fijación del canon de arrendamiento fue impuesto de manera unilateral por la parte actora, por lo que se da el supuesto contemplado en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, para la procedencia del desalojo. ASI SE RESUELVE.
No habiendo probado el demandado el cumplimiento de la obligación que el ordinal 2° del artículo 1.592 de la Norma Sustantiva le impone, estando los meritos procesales a favor de la parte actora, la demanda ha de ser declarada con lugar, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
DECISION.
(Omissis)…PRIMERO:CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES CIVITELLAS, C.A, contra la sociedad mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA, C.A, en la persona de su Director Gerente ciudadana MARIA EUGENIA GIL BRAVO, ambas partes identificadas en el inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 24 ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del estado Miranda, así como a pagar por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de pagar a la parte actora, la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 8.868.337, 92), suma que comprende a los meses de enero a marzo de 2019, a razón de DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO DOCE BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS ( Bs. 2.956.112,64), así como los que se sigan causando hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme a razón de DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 2.956.279,14) estableciéndose que al total adeudado deberá deducirse las sumas consignadas a la cuenta del arrendatario. (…omissis…)

Ahora bien, señalado lo anterior, pasa quien aquí suscribe a realizar el análisis del elenco probatorio traído a los autos por los actores de la causa en el iter del presente proceso judicial, en este sentido y previo al pronunciamiento de las pruebas hace la siguiente consideración.
Constituye un principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme lo señalado, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
DEL TEMA CONTROVERTIDO.
Respecto al tema controvertido que ocupa la presente causa, observa quien suscribe que en la oportunidad procesal correspondiente la parte demandadadio contestación a la demanda realizando una serie de alegatos, en los cuales negó y rechazo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora, en este sentido y conforme a las normas distributivas de la carga probatoria, establecidas los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, por lo cual, quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, en el caso de marras el tema neurálgico se circunscribe en determinar si efectivamente existe falta de pago porparte de la parte demandada, en virtud de los alegatos planteados referidos a los señalamiento contractuales establecidos en la clausula Tercera del contrato de fecha 23 de abril del 2018 que rigen la relación arrendaticia. Y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
Pruebas anexas al libelo de la demanda.
 Consta del folio 07 al 12, Copia simple de instrumento de poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta de Caracas, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de octubre de 2017, bajo el No. 58, Tomo 128, Folios 190 hasta 192 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuyo documento no fue objeto de cuestionamiento, en razón de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 150, 151, 154, y 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la representación judicial que ostenta los ciudadanos LUIS GERMAN GONZALEZ PIZANI y CONSUELO ALTUVE ORTEGA, para actuar en nombre de la sociedad mercantil Inversiones Civitella, C.A parte accionante en la presente causa. Así se decide.-
 Consta del folio 13 al 17, Copia simple de instrumento de contrato de administración de inmueble autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta de Caracas, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de octubre de 2017, bajo el No. 55, Tomo 128, Folios 179 hasta 182 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuyo documento no fue objeto de cuestionamiento, en razón de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende la facultad de administración del inmueble objeto de la presente demanda que le fue otorgada a la sociedad mercantil Inversiones Civitella, C.A por parte de los propietarios del referido local. Y así se declara.
 Consta del folio 18 al 22, Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, del Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 2018, bajo el No. 26, Tomo 54, Folios 99 hasta 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuyo documento no fue objeto de cuestionamiento, en razón de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende la existencia cierta de una relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CIVITELLAS, C.A y la Sociedad Mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA C.A, ambas parte plenamente identificadas en autos, en el cual se puede observar las clausulas por las cuales se regenta la referida relación arrendaticia.Y así se declara.
 Consta del folio 23 al 26 Notificación Notarial realizada por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, fechada 08 de noviembre de 2018, signada bajo el Nro. 63.2018.4.1023, la cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, observando de la misma que en fecha 08 de noviembre de 2018, la referida Notaria previa solicitud de la parte actora notifica a la Tintorería Ecológica Santa Paula C.A, que el contrato de arrendamiento de fecha 23 de abril de 2018, anotado bajo el Nro. 26, Tomo 54, folios 99 al 103, vence el día treinta y uno (31) de diciembre de 2018, y que el mismo no será prorrogado; que a partir del primero de enero de 2019, comenzara a correr la prorroga legal arrendaticia a que tiene derecho; que de conformidad con la clausula tercera del contrato de marras y como quiera el Banco Central de Venezuela no emitió el Índice Nacional de Precios al Consumidor, se tomaría como base la inflación que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional, a cuyo monto se le agregara el impuesto al Valor Agregado el cual, le será notificado una vez publicado el índice de inflación por el Banco Central de Venezuela o la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional; por último, notificaron que para el caso que su representada renuncie a la prorroga legal a que tiene derecho, debería entregar el día quince (15) de enero de 2019, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que recibió el local objeto de arrendamiento. Y así se declara.
 Consta al folio 27 del presente expediente, comunicación emitida por la Tintorería Ecológica Santa Paula 2011, C.A, dirigida a Inversiones Civitella, C.A, de fecha 21 de enero de 2019, la cual no fue objeto de cuestionamiento, por lo cual se valora de conformidad con la norma contenida en el art.444 del Código de Procedimiento Civil, en la cual la sociedad mercantil Tintorería Ecológica Santa Paula, le comunica a Inversiones Civitella que efectivamente se acogerán a la prorroga legal prevista en el art. 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que en este caso le corresponderían 02 años toda vez, que la relación arrendaticia tiene 7 años; Que en cuanto al canon de arrendamiento deben señalar que el Contrato de Arrendamiento no fue adaptado en la oportunidad de la entrada en vigencia de la nueva Ley en el año 2014, así que no estableció ninguno de los métodos previstos en el art.32, por tanto no pueden aplicar unilateralmente la Clausula Tercera, tal como lo indica en su comunicación, en consecuencia, continuaran pagando el ultimo canon de arrendamiento vigente, a menos que se acuerde por escrito la utilización de algún mecanismo previstos en el aludido artículo 32 del nuevo texto legal. Y así se declara.
 Consta del folio 30 al 37 copia simple del Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil Inversiones Civitellas, C.A la cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido, se aprecia de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella las clausulas constitutivas por las cuales se rige la referida sociedad mercantil. Y así se declara.
En la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda la parte demandada anexa lo siguiente:
 Consta del folio 51 al 53, Copia simple de recibos de transferencia signados con los Nros. 10717717239; 10815286913; 10928826029 de fechas 09/01/2019, 01/02/2019 y 01/03/2019 respectivamente, las cuales no fueron objeto de cuestionamiento, en este sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, en el que se observa un transferencia bancaria realizada de la cuenta 0134****1037834 cuyo beneficiario es la sociedad mercantil Inversiones Civitella C.A, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2019 por un monto de 166,50 referido al canon de arrendamiento con base al último mes de vigencia del contrato, es decir, sin la actualización correspondiente. Y así se declara.
 Consta al folio 54 al 56, Poder Apud acta en el cual la ciudadana Maria Eugenia Gil Bravo, titular de la cedula de identidad Nro. 6.914.088 en carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA, C.A, otorga poder Apud acta al ciudadano Aníbal José Lairet Vidal, cedula de identidad Nro. 5.538.625 e inscrito en el inpreabogado Nro. 19.882, en el cual se evidencia la representación que ostenta el referido ciudadano sobre la mencionada sociedad mercantil. Y así se declara.
 Consta del folio 57 al 69 Copia Simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 23 de marzo de 2017, la cual no fue objeto de cuestionamiento por la contraparte, en este sentido, se aprecia de conformidad con el art. 429 del Código de Procedimiento Civil y se observa de la misma la facultad de la directora general de la Sociedad Mercantil Tintorería Ecológica Santa Paula, C.A, que ostenta la ciudadana Maria Eugenia Gil, identificada en autos. Y así se declara.
Del análisis realizado por esta alzada a los medios de prueba aportados al proceso, además atendiendo al principio del derecho de defensa de las partes consagrado en nuestra carta magna y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, se considera pertinente realizar consideraciones previas antes de abordar el mérito de fondo, apreciando que la parte actora demandada el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 23 de abril de 2018 el cual fue valorado up supra.
Nos señalan los artículos:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
“Artículo 1.579.- “….es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
De las normas anteriores se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
“Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales.
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos...” Subrayado de esta alzada.
Observa esta alzada, a tenor de los señalamientos y consideraciones explanadas en el texto del presente fallo, que en el caso bajo análisis no está controvertida la existencia del contrato arrendamiento, sino que el punto neurálgico de la controversia se centra en determinar, si ciertamente hubo incumplimiento de la cláusula tercera contenida en el contrato, por parte de la Sociedad Mercantil Tintorería Ecológica Santa Paula C.A, en su carácter de arrendatario referida dicha clausulaal ajuste del canon de arrendamiento en caso que opere la prorroga legal.
Del citado documento tenemos que las partes acordaron en la clausula tercera lo siguiente:
“…TERCERA: …En caso que las partes acuerden prorrogar el contrato por otro periodo, el monto del alquiler mensual será incrementado aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice nacional de precios al consumidor” causado durante el año de vigencia del contrato y de acuerdo con lo publicado en el Banco Central de Venezuela. Para el supuesto de ejecutarse la prorroga legal del contrato de arrendamiento el alquiler de arrendamiento mensual será igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato, más un incremento aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, aumentándose al final de cada año de la prorroga legal bajo las mismas condiciones, toda vez, que se le respeta a EL ARRENDATARIO, la antigüedad que tenia con la anterior administración del Centro Comercial. En ambos casos si el Banco Central de Venezuela no publicara el Índice de Precios al consumidor (I.P.C) se tomara como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional…”
Por otra parte, invocan la cláusula Cuarta que señala: “…La falta de pago de una o más mensualidades o cánones de arrendamiento establecidos en el presente contrato, en el lapso o modalidad indicada en la Clausula Tercera, así como el incumplimiento por parte de “ EL ARRENDATARIO” , de cualquiera de la Clausulas y obligaciones contraídas en este documento como también de cualquier norma aplicable al mismo, dará pleno derecho a la “ARRENDADORA” para dar por resuelto o terminado el presente contrato, pudiendo solicitar, incoar o exigir judicialmente la resolución del mismo, así como el cobro de Bolívares o cánones insolutos, atrasados o pendientes si fuere el caso, conjuntamente con los que no se hayan vencido en una sola demanda o por separado, sin perjuicio de reclamar los daños y perjuicios ocasionados, siendo por cuenta de “EL ARRENDATARIO”, el pago de los gastos judiciales y extrajudiciales, costas procesales, gastos de ejecución, así como los honorarios profesionales de abogados en caso de controversia judicial…”
Se desprende de las clausulas antes mencionadas, que ambas partes pactaron quepara el supuesto de ejecutarse la prorroga legal del contrato de arrendamiento, el alquiler de arrendamiento será igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato, más un incremento aplicando la variación porcentual anual del grupo bienes y servicios diversos considerado en el índice Nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, aumentadose al final de cada año de la prorroga legal bajo las mismas condiciones. En ambos casos si el Banco Central de Venezuela no publicara el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) se tomara como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional,y que en caso de incumplimiento dará derecho al arrendador a demandar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento y a exigir los daños y perjuicios ocasionados.
En este sentido, observa quien suscribe que ciertamente las partes en la convención suscrita por ellas en fecha 23 de abril de 2018, establecieron los mecanismospara el pago de la obligación de los cánones de arrendamiento a los cuales se ajustarían dado el caso de ejecutarse la prorroga legal.
En este mismo orden de ideas y en aras de determinar la procedencia o no de la presente apelación y en consecuencia la definitiva de la presente causa, señala quien suscribe lo siguiente:
La parte actora solicita el desalojo del local comercial objeto del presente juicio fundamentando en el art. 40 literal “a” referido a: son causales de desalojo:
a-) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
De lo anterior se evidencia meridianamente que para la procedencia del desalojo es necesario que se esté incurso en las causales expresamente señaladas en el decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, publicado en gaceta oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014. En el caso concreto que nos ocupa la parte actora solicita el desalojo por cuanto a su decir el arrendador dejo de pagar dos (02) mensualidades del canon de arrendamiento, en este sentido, la representación judicial de la parte demandada contesta alegando y consignando el pago del último canon de arrendamiento vigente por cuanto a su decir el canon no fue ajustado de conformidad a ninguno de los mecanismos consagrados en el art 32 de la referida ley, por tanto no se pueden aplicar unilateralmente la clausula tercera.
Ahora bien, en aras de pronunciarse respecto a este particular, se observa:
Que en el supuesto que opere la prórroga legal, como es el caso de marras el ajuste del canon de arrendamiento se realizara de conformidad con la clausula tercera del contrato suscrito por ambas partes, es decir, el canon de arrendamiento seria igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato más un incremento aplicando la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos considerado en el índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, que dado el caso que el Banco Central de Venezuela no publicare el índice de Precios al Consumidor (I.P.C) se tomara como base para el referido ajuste la que determine la Comisión de Finanza de la Asamblea Nacional, como se puede observa ambas partes pactaron el mecanismo a usarse a los fines del ajuste correspondiente en caso que operara la prorroga legal.
En este sentido, el decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, publicado en gaceta oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, señala en su artículo 26 lo siguiente:
“Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Subrayado por este Tribunal).

Del artículo anterior se desprende que efectivamente al operar la prorroga legal la relación de arrendamiento se considerara a tiempo determinado, y se mantendrán vigentes las estipulaciones y actualizaciones del canon convenidas por las partes en el contrato, de manera que, las partes contratantes se regirán por las clausulas previamente establecidas en la convención pactada.
En este orden de ideas, al operar la prorroga legal como es el caso que nos ocupa, el contrato se considera a tiempo determinado,y las partes contratantes deberán acogerse a las clausulas del contrato vigente, es decir el contrato de fecha 23 de abril de 2018, ello de conformidad con la norma contenida en el art. 26 del decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, y así se declara.
Señalado lo anterior y teniendo expresamente determinado que la ley establece que en la prorroga legal la relación arrendaticia se regirá por el contrato vigente, que igualmente el canon de arrendamiento y su actualización estarán sujetos a las convenciones allí pactadas, este Órgano Jurisdiccional, atendiendo al contrato traído a los autos y plenamente valorado up supra, constata que las partes contratantes en el contrato en cuestión determinaron los mecanismos para la actualización del canon de arrendamiento en caso que operará la prorroga legal, específicamente contrataron que al ejecutarse la prorroga legal el canon de arrendamiento será igual al del último mes de vigencia del contrato mas una actualización aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela y dado el caso que el referido ente no hiciera la respectiva publicación, se tomaría como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional a los fines de la actualización correspondiente, de manera que las partes establecieron en el referido contrato las clausulas que en definitiva sustentaban su relación arrendaticia y así se declara.
Ahora bien, como se desprende de autos y así se ha establecido en el cuerpo del presente fallo la presente demanda está fundamentada legalmente en la falta de pago, en este sentido el pago consiste en la contraprestación por el uso y goce de la cosa arrendada y la falta de pago constituye un incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario a quien corresponde el pago de la obligación del precio arrendaticio en los términos convenidos siendo dicho incumplimiento causal de desalojo en los términos que expresamente determina la ley. Y así se declara.
Dentro del cuadro anterior y atendiendo al caso de marras la parte demandada consigno a los autos copias simples de los recibos identificados bajo los Nros 10717717239, 10815286913 y 10928826029, de fechas 09 de enero de 2019, 01 de febrero de 2019 y 01 de marzo de 2019, por la cantidad de ciento sesenta y seis bolívares con cincuenta céntimos (Bs.166, 50)en los cuales se evidencianlas transferencias bancarias realizadas por la sociedad mercantil Tintorería Santa Paula a Inversiones Civitella, C.A correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2019 cuyas copias simples fueron debidamente valoradas tanto por la instancia como por quien aquí suscribe y siendo que las mismas son reconocidas por la parte a quien se le contraponen, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose de ellas que el arrendatario, es decir, la sociedad mercantil TintoreríaEcológica Santa Paula, realizo tres transferencias bancarias a Inversiones Civitella C.A, por concepto de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2019 tomando como base el canon de arrendamiento del último mes de vigencia del contrato, no obstante a ello, no se evidencia de los autos que el pago haya sido realizadoconel ajuste correspondiente al cual estaba obligado contractualmente y al que hace referencia la clausula tercera del contrato que se demanda en la presente causa, en la que ambas partes de común acuerdo establecieron que de ejecutarse la prorroga legal el pago del canon de arrendamiento seria igual al pagado en el último mes de vigencia del contrato más un incremento, utilizando como base la variación porcentual anual del grupo “bienes y servicios” señalado en el índice nacional de precio al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, y de no ser publicada por el referido ente, dicho incremento se realizaría tomando como base la que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional, de manera que al no haber sido publicado el índice por parte del Banco Central de Venezuela correspondería hacer el ajuste mediante la base que determine la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional, ello con sujeción a la clausula tercera del contrato de marras, en este sentido, y al no haber realizado los pagos de los cánones de arrendamiento con el ajuste correspondiente la parte demandada incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto lo que deposito fue un pago parcial que no puede ser considerado como pago del canon de arrendamiento, así las cosas y al no haber cumplido con la obligación de pago en los términos establecidos contractualmente, la parte demandada meridianamente se encuentra incursa bajo la causal consagrada en el numeral 2 del art. 40 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Y así se declara.
En otro orden de ideas, debe acotarse que la parte demandada en su escrito de informe aduce que los derechos establecidos en el decreto ley que rige la materia son de carácter irrenunciables, y en tal sentido señala el art. 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
"Art.3: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique la renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considerara nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer las constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter mercantil del inmueble arrendado debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. (Negrillas de este Tribunal).
Como se observa del artículo anterior efectivamente los derechos establecidos en la precitada ley son de carácter irrenunciable y ciertamente cualquier acto o acuerdo que vaya en menoscabo de ellos se considerara nulo.
Para el doctor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (UCAB Caracas, 2003, Volumen I pagina 10 - 2.1) “En el ámbito jurídico, el orden públicotiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos,omissis…. Se trata de un orden publico inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones reciprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables”
En este orden de ideas constata este Sentenciador, que no evidencia a los autos renuncia alguna de los derechos consagrados en la Ley, toda vez que las partes no anularon, disminuyeron o menoscabaron derechos consagrados, sino que por el contrario, además de señalar que el canon de arrendamiento pudiese ser calculado conforme a los índices financieros emanados del Banco Central de Venezuela, además, acordaron un marcador o indicador económico adicional que amplía el rango de derecho de las partes.En este orden de ideas, se constata que el indicador señalado en la Ley el cual emanadel Banco Central de Venezuela, no fue publicado tempestivamente, por lo que no podía dejar en estado de desventaja e incluso de indefensión delos derechos del arrendador, el poder percibir un alquiler ajustado alas necesidades económicas actuales, por lo que el indicador que establecieron de mutuo acuerdo en el contrato de arrendamiento, funcionó para los fines para el cual fue previamente acordado, toda vez que el ajustar a través del indicador económico emanado de la Comisión de finanzas de la Asamblea Nacional no solamente estaba a disposición de ambas partes, sino que este fue escogido, acordado y seleccionado por los contratantes, por lo que mal podría considerar el accionado que sus derechos fueron conculcados o que este renuncio a los mismos con vista a los términos que los mismos contratantes acordaron en el contrato de marras y así se declara.
Como corolario de lo que antecede, la norma objetiva contienesupuestos de hecho en el que el cumplimiento de los contratos deben ser efectuados conforme la voluntad delas partes, en el caso de marras fue manifestada en el contrato de arrendamiento, por lo que la liberación de las obligaciones contraídas, siempre que no menoscaben el derecho de alguno de los contratantes, debe ser ejecutada conforme lo pactado y así se declara.
Por otra parte, constata esta Alzada que el Tribunal de instancia en la dispositiva de la sentencia dictada en fecha 03 de diciembre de 2019 ordeno a pagar por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados a la parte actora la cantidad de Ocho Millones Ochocientos Sesenta y ocho Mil Trescientos Treinta y Siete Bolívares con Noventa y Dos Céntimos (Bs. 8.868.337,92) suma esta que comprende los meses de enero, febrero y marzo de 2019, a razón de Dos Millones Novecientos Cincuenta y Seis Mil Ciento Doce Bolívares con Setenta y cuatro céntimos (Bs.2.956.112,64) así como los que se sigan causando hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme a razón de Dos Millones Novecientos Cincuenta y Seis Mil Doscientos Setenta y Nueve Bolívares Con Catorce Céntimos ( Bs. 2.956.279,14) estableciéndose que al total adeudado deberá deducirse las sumas consignadas a la cuenta del arrendatario, respecto a este dispositivo observa quien aquí suscribe que la parte actora en el libelo de la demanda no realizo tal pedimento, por lo que mal puede el Tribunal de instancia haber acordado dichos pagos cuando no fue solicitado, incurriendo claramente en el vicio de ultra petita al haber dado más de lo pedido, en razón de lo cual este Tribunal de Alzada como órgano revisor y en razón de lo expuesto anula la referida condenatoria en cuanto a el pago de los mencionados conceptos y así se declara.
Por todo lo antes expuesto, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende que ha quedado demostrado el incumplimiento de la parte demandada, y siendo que fue suprimida la condenatoria de los cánones de arrendamiento que ultra petita fueron declarados por el Aquo, este Tribunal de Alzada declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación efectuada por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 03 de diciembre de 2019 que dictó el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se declara CON LUGAR la acción que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CIVITELLA, C.A contra la Sociedad Mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA C.A; SE MODIFICA el fallo recurrido, cuyas modificación se refiere al pago de los cánones condenado por el Tribunal de instancia. Y ASÍ SE DECIDE.

-DISPOSITIVA-
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación ejercida por el abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 03 de diciembre de 2019 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoadapor la sociedad mercantil INVERSIONES CIVITELLA, C.A contra la Sociedad Mercantil TINTORERIA ECOLOGICA SANTA PAULA C.A, ambos plenamente identificado en autos.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada el día 03 de diciembre de 2019 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: SE ORDENA la entrega material, real y efectiva del bien inmueble objeto del juicio, que versa sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 24, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación el Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda.
CUARTO: SE DEJA SIN EFECTO, la condenatoria del pago de los cánones de arrendamiento a los cuales fue condenada la parte demandada.
QUINTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS en la presente instancia por la naturaleza del presente fallo. Y así se declara.
SEXTO: A los fines de proteger el derecho a la defensa de las partes, se ordena la notificación del presente fallo
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de del Área Metropolitana de Caracas, a los Cinco (05) días del mes de Octubre del año dos mil veinte (2020). Años 209 º de la Independencia y 161º de la Federación.
EL JUEZ,

DR. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL.

El SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO.
En la misma fecha, se registró, publicó la anterior sentencia, siendo las once y media (11:30 M.), dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO.

EXP. AP71-R-2019-000499 (1168)