TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
209º y 160º
ASUNTO: AP71-R-2019-000455
ASUNTO INTERNO: 2019-9862
MATERIA: CIVIL (FONDO)
SENTENCIA DEFINITIVA
PARTE ACTORA: JOSE GREGORIO NEIRA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V- 10.160.142
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FELIX MEDINA BRACHO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.177.
PARTE DEMANDADA: JOSE BALDIMERO JUAREZ MORA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.165.014.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: LUCIO MUÑOZ e IVAN MUÑOZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.654 y 64.319, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia Definitiva de fecha 05 de noviembre de 2019, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 09 de marzo de 2018, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado Félix Medina Bracho, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Gregorio Neira Contreras, contra el ciudadano José Baldimero Juarez Mora, por Cumplimiento de Contrato, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, el cual la admitió en fecha 13 de marzo del mismo año conforme las pautas del procedimiento oral, asimismo ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 12 de abril de 2018, la secretaria Ligia Elena Elias, dejó constancia de que fue librada la compulsa de citación de la parte demandada.
En fecha 24 de mayo de 2018, el ciudadano Julio Echeverria, en su carácter de alguacil de ese Circuito Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demanda.
Mediante diligencia de fecha 01 de junio de 2018, la parte actora solicitó la citación mediante cartel, siendo acordado y librado por el Tribunal en fecha 05 de junio de ese mismo año.
En fecha 24 de septiembre de 2018 dejó constancia de que se cumplió con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Previa solicitud de la parte interesada, en fecha 24 de octubre de 2018, fue designado la abogada Nairim Moreno, como defensora judicial de la parte demandada, asimismo se libró boleta de notificación a la abogada antes mencionada.
En fecha 08 de enero de 2019, la abogada Nairim Moreno, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley.
En fecha 21 de enero de 2019, se libró compulsa de citación a la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 03 de junio de 2019, el ciudadano José Juarez, asistido en ese acto por el abogado Iván Muñoz, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 06 de junio de 2019, fue fijado para el cuarto (4to) día de despacho siguiente a la fecha, la oportunidad para llevarse a cabo la audiencia preliminar.
En fecha 12 de junio de 2019, tuvo lugar la audiencia preliminar, encontrándose presente ambas partes junto con sus representantes judiciales.
Por auto de fecha 17 de junio de 2019, fueron fijados los hechos y límites de la controversia, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de junio de 2019, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, el ciudadano José Juarez, parte demandada, asistido por el abogado Iván Muñoz, consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 26 de junio de 2019, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes inmersas en el presente caso, fijándose el trigésimo (30°) día de despacho siguiente para la práctica de la inspección judicial. Asimismo se ordenó librar oficio a los fines de evacuar la prueba de informe.
En fecha 27 de junio de 2019, la parte demandada, consignó escrito de oposición de pruebas. Igualmente interpuso recurso de apelación contra el auto de fecha 25 de junio de ese mismo año.
Por auto de fecha 28 de junio de 2019, negó oír el recurso de apelación, cuanto en el procedimiento oral las decisiones interlocutorias son inapelables, igualmente en cuanto al escrito de oposición de pruebas presentado por la parte demandada, desechó dicho escrito.
En fecha 13 de agosto de 2019, el tribunal difirió la inspección ocular para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la fecha.
Mediante acta de fecha 17 de septiembre de 2019, fue practicada la inspección ocular promovida por la parte actora, trasladándose así al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato.
En fecha 02 de octubre de 2019, fueron recibidas la resultas provenientes de BANESCO BANCO UNIVERSAL.
En fecha 17 de octubre de 2019, tuvo lugar la audiencia oral y pública, encontrándose en ese mismo acto ambas partes junto con sus representante judiciales; una vez oído los alegatos de ellos, expuesto los argumentos y defensas de las partes, valoradas la pruebas promovidas y evacuadas en el proceso, el tribunal declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, extendiendo dicho fallo el día 05 de noviembre de ese mismo año, la cual estableció:
“(…) De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriores expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república (sic) Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadanos JOSE GREGORIO NEIRA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.160.142, en contra del ciudadano JOSE BALDIMERO (sic) MORA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.165.014.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Subrayado y negrilla del fallo).

En fecha 08 de noviembre de 2019, el abogado Félix Medina, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación en contra de la decisión emitida en fecha 17 de octubre de 2019, así como la extensión del mismo dictada en fecha 05 de noviembre de 2019.
Mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2019, se oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora.
Ahora bien, a los fines de una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa:
DE LA PRETENSIÓN
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-12. P-1), el abogado Félix Medina Bracho, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Gregorio Neira Contreras alegó:
Que, en fecha 25 de junio de 2014, la parte actora realizó un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano José Juarez, sobre un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre ella construida, dicho contrato quedo Autenticado por ante la Notaria Pública Decima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 57 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta se estableció que el vendedor (hoy demandado) se comprometía a vender al comprador (parte actora), un inmueble constituido por un terreno y la casa construida con una área aproximada de ciento veinte metros cuadrados (120mts2); identificado con el N° 23, situada en la Tercera Avenida de la Urbanización Las Flores de Puente Hierro, Parroquia Santa Rosalía Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el N° 23, siendo de exclusiva propiedad del demandado, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha 21 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 26, Tomo 34 del Protocolo Primero.
Que el precio de la venta por la cual la parte se comprometieron en realizar la negociación es la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), siendo cancelado por el actor de la siguiente manera:
• La cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) mediante cheque N° 49798126 del Banco Banesco de fecha 25 de junio de 2014, dado al momento de la firma del documento autenticado, en calidad de arras como garantía de la opción de compra venta y que serían imputados al precio de la venta pactada en dicho contrato;
• Posteriormente canceló la suma de quinientos mil bolívares (500.000,00), cancelados el 31 de agosto de 2014, quedando pendiente la suma de un millón de bolívares (1.000.000,00) que debían ser pagados el 20 de diciembre de 2014, mas una prorroga de 30 días.
Así, estableciéndose como condición para dicho pago, el vendedor se comprometía a que el inmueble debía ser desocupado de los inquilinos que ocupaban la parte de la primera planta, habiendo una condición especial para el último pago pactado para poderse protocolizar la venta definitiva, teniendo el vendedor la obligación de realizar las gestiones necesarias para que los inquilinos que ocupan la planta alta desocuparan el inmueble, sin que hasta la presente fecha haya cumplido con dicha obligación, teniendo que el comprador asumir las gestiones para el desalojo de inquilinos.
Que, el vendedor se ha negado a concretar la negociación y a recibir la cantidad restante pactada en el contrato de opción de compra venta en la cláusula segunda, incumpliendo con lo convenido y pactado en el contrato.
Que, en el contrato de opción de compra no se estableció una fecha de duración o de expiración, fuera de las fechas establecidas para el pago de las cantidades pactadas, no pudiendo ser rescindido de forma unilateral por el vendedor, siendo que su representado ha cumplido con todo los extremos legales establecidos en el contrato.
Finalmente solicitó al tribunal que se diera cumplimiento al contrato de opción de compraventa; de tal manera que se cumpla con lo pactado y se obligue al demandado a que realice la venta definitiva, asimismo solicitó que decretara la medida de prohibición de enajenar y gravar.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA PRETENSIÓN
Por su parte el ciudadano José Baldomero Juarez Mora, debidamente asistido de abogados, contestó al fondo de la controversia alegando lo siguiente:
Negó rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, tanto en hechos como en derecho, indicando que es cierto que en fecha 25 de junio de 2014, celebró con la parte actora un contrato de opción de compraventa por un inmueble ubicado en la tercera avenida de la urbanización Las Flores de Puente Hierro, parroquia Santa Rosalía Municipio Libertador del Distrito Capital distinguido con el N° 23, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de junio de 2014, el cual quedó anotado bajo el N°12, Tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría.
No obstante a ello, negó rechazó y contradijo que había recibido la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) mediante cheque Nº 49798126 del Banco Banesco de fecha 25 de junio de 2014, al momento de la firma y autenticación del referido contrato con opción a compraventa, ni mucho menos que lo haya cobrado ante la entidad bancaria correspondiente.
Igualmente, negó rechazó y contradijo que recibió la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) en fecha 31 de agosto de 2014, señalando adicionalmente que tampoco recibió la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) en fecha 20 de diciembre de 2014.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó y desconoció la fotocopia del cheque antes señalado, consignado por la parte accionante al momento de interponer la presente demanda, así como también de cualquier otro documento en fotostato que pretenda demostrar lo contrario.
Finalmente solicitó al tribunal que la presente controversia sea declarada sin lugar y que sea condenado en costas a la parte actora.
DE LAS ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 20 de noviembre de 2019, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones, según auto del día 26 de noviembre de 2019 (Fol. 192. P-1) y en esa misma fecha, se le dio entrada y se fijaron los lapsos procesales para el trámite ante esta alzada.
En fecha 13 de enero de 2020, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
-II-
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida.
De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 05 de noviembre de 2019, que declaró sin lugar la demanda; debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso.
No obstante lo anterior, determinada la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional y por cuanto es criterio doctrinario y jurisprudencial que el recurso de apelación es un mecanismo por el cual se produce un nuevo examen de la controversia, pero en el segundo grado de jurisdicción, lo cual enviste al juez de alzada de la potestad para controlar la regularidad formal del proceso seguido en la instancia anterior, la ausencia de presupuestos procesales y condiciones de la acción, así como también para revisar los posibles errores de forma o de fondo del fallo apelado, evaluar las razones por las cuales el a quo decidió de una determinada forma y para recibir las pruebas admisibles en esa instancia en que tengan interés las partes, debe éste operador de justicia previamente emitir pronunciamiento en relación a lo siguiente:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
 Marcados con la letra “A”, copia simple del instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, de fecha 16 de febrero de 2018, anotado bajo el N° 27, Tomo 43, folios 82 al 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, las cuales no habiendo sido cuestionadas en modo alguno por la contraparte de la promovente, este juzgado las aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Y así se establece.
 Marcado con la letra “A”, copia simple del contrato con opción compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Decima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, las cuales no habiendo sido cuestionadas en modo alguno por la contraparte de la promovente, este juzgado las aprecias de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la relación jurídica del ciudadano José Juarez y José Neira, partes inmersas en la presente controversia. Y así se establece.
 Marcada con la letra “B”, copia simple del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 21 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 26, Tomo 34 del Protocolo Primero; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad procesal, este juzgado la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la titularidad del demandado sobre el inmueble objeto de la relación jurídica. Y así se decide.
 Consta en el folio 30, copia simple del cheque N° 49798126 del Banco Banesco de fecha 25 de junio de 2014, y por cuanto la misma fue impugnada y desconocida por la parte contraria, de conformidad con lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil esta alzada la desecha en virtud de que no fue ratificada por la parte promovente en la oportunidad procesal correspondiente. Y así se decide.
 Consta en los folios 31 al 33, copia simple de la constancia de la entrega del dinero y por cuanto la misma fue impugnada y desconocida por la parte contraria, de conformidad con lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil esta alzada la desecha en virtud de que no fue ratificada por la parte promovente en la oportunidad procesal correspondiente, siendo que además la misma no se encuentra firmada por parte alguna, razón por la cual no resulta oponible. Y así se decide.
En la oportunidad probatoria
 La parte actora ratificó las documentales consignadas al momento de interponer la demanda, las cuales han sido valoradas suficientemente por este Juzgado en el presente fallo. Y así se decide.
 Copia Certificada del contrato de opción de compraventa del inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, distinguido con el N° 23, situado en la Tercera Avenida de la urbanización Las Flores de Puente de Hierro, Parroquia Santa Rosalia, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), autenticado por ante la Notaria Pública Decima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de junio de 2014, anotado bajo el N° 12, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria; y el cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte del promovente, este juzgado la aprecia de conformidad con lo establecido en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose la relación contractual entre las partes inmersas. Y así se decide.
 De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento de Civil, promovió prueba de informe a Banesco, Banco Universal, para que dejara constancia de la siguiente información: a) Informe sobre el pago del Cheque de Gerencia #36223-47, emanado de Banesco en fecha 25 de junio de 2014, a nombre de José Juárez, por la cantidad de seis cientos mil bolívares (Bs 600.000), depositados en la cuenta # 0134-0390-2139-0206-15402 de José Juárez en la institución bancaria Banesco; b) Informe sobre el pago del cheque personal #38798127, girado por el ciudadano José Neira, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.160.142, de su cuenta #0134-0129-2112-9113-5435 de Banesco, en fecha 25 de junio de 2014, a nombre de José Juárez, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares ( Bs. 400.000) depositados en la cuenta #0134-0390-2139-0206-1540, perteneciente al ciudadano José Juárez en la institución bancaria Banesco; c) Informe sobre el pago del Cheque de Gerencia referida #23604, emanado de Banesco en fecha 05 de diciembre de 2014, a nombre de José Juárez, por la cantidad de ciento cuenta mil bolívares ( Bs. 150.000) depositados en la cuenta #0134-0390-2139-0206-1540 de José Juárez en la institución bancaria Banesco; d) Informe sobre el pago de Cheque personal #49798168, girado por el ciudadano José Neira, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V-10.160.142, de su cuenta #0134-0129-2112-9113-5435, de Banesco, en fecha 25 de noviembre de 2015, a nombre de José Juárez, por la cantidad de Trescientos Cincuenta mil (Bs. 350.000), depositado en la cuenta #0134-0390-2139-0206-1540, de José Juárez en la institución bancaria Banesco. Con respecto a dicha prueba, se evidencia que la misma fue debidamente evacuada, siendo recibidas sus resultas en fecha 02 de octubre de 2019, tal y como consta en los folios 149 al 159, donde riela oficio N° S/N, por medio del cual el ciudadano Franco Cammardella, actuando en su carácter de Vicepresidente de Control de Pérdidas, informó: a) De acuerdo a sus archivos informáticos se evidenció el depósito de Cheque de Gerencia N° 0129-00022537 por un monto de 600.000,00 bs depositados en la cuenta N° 0134-0390-21-3902061540, de la cual es titular el ciudadano Juárez Mora, José Baldomero cédula V-4.165.014, por lo que anexa movimientos bancarios y copia de la imagen de la planilla de depósito y del cheque; b) De acuerdo a los archivos informáticos el cheque N° 38798127 de la cuenta N° 0134-0129-21-1291135435 perteneciente a la empresa Proveduría Venezuela C.A., RIF J-311869573, representante legal: Jose Gregorio Neira, cedula de identidad V-10.160.142 se encuentra en estatus Cheque Suspendido por Taquilla; c) De acuerdo a sus archivos informáticos se evidencia el depósito del Cheque de Gerencia N° 0129-00023604, por un monto de 150.000,00 bs depositados en la cuenta N° 0134-0390-21-3902061540, de la cual es titular el ciudadano Juárez Mora, José Baldomero cédula N° V-4.165.014, por lo que anexa movimientos bancarios y copia de la imagen de la planilla de depósito y cheque; d) De acuerdo a los archivos informáticos se evidenció el depósito del Cheque de Gerencia N°49798168, por un monto de 350.000,00 bs depositados en la cuenta N° 0134-0390-21-3902061540, de la cual es titular el ciudadano Juárez Mora, José Baldomero cédula N° V-4.165.014 debitado de la cuenta N° 0134-0129-21-129-1135435 perteneciente a la empresa Proveduría Venezuela C.A., RIF J-311869573, representante legal: José Gregorio Neira cédula N° V-4.165.014, debitado de la cuenta N° 0134-0129-21-129-1135435 perteneciente a la empresa Proveduría Venezuela C.A., RIF J-311869573, representante legal: José Gregorio Neira cédula N° V-10.160.142, por lo que anexa movimientos bancarios y copia de la imagen de la planilla de depósito y del cheque, razón por la cual esta Alzada valora la prueba de Informes que aquí se analiza según lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sólo en los términos explanados y contenidos en las resultas de la misma. Y así se establece.
 De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió prueba de inspección Judicial al inmueble objeto del contrato, a los fines de demostrar que el inmueble esta arrendado, específicamente en la parte superior del mismo, siendo evacuada la misma en fecha 17 de septiembre de 2019, y por cuanto no fue discutida por la contraparte, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en la Ley Adjetiva, desprendiéndose de la misma que el juzgado a quo dejó constancia de que efectivamente el inmueble esta divido en dos planta, la primera ocupado por el ciudadano José Gregorio Neira Contreras y su grupo familiar, y en la segunda plata por la ciudadana Beralda Herrera, igualmente dejó constancia de los ciudadanos que habita en la segunda planta y estos mismo tiene carácter de arrendatario de dicho inmueble, y el ciudadano José Baldimero Juárez es el arrendador. Y así se establece.

CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN:
En la oportunidad procesal, el ciudadano JOSE BALDOMERO JUAREZ MORA, asistido por el abogado Lucio Muñoz e Ivan Muñoz, en su carácter de parte demandada, no acompaño con la contestación a la demanda documento alguno, razón por la cual esta alzada nada tiene que valorar en esa oportunidad procesal. Y así se establece.
En la oportunidad probatoria:
 De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento de Civil, promovió prueba de informe a Banesco, Banco Universal, para que dejara constancia de la siguiente información: si el cheque N° 49798126 del Banco Banesco de fecha 25 de junio de 2014, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) ha sido presentado y cobrado por el ciudadano José Baldomero Juárez Mora. Con respecto a dicha prueba, se evidencia que la misma fue debidamente evacuada, siendo recibidas sus resultas en fecha 02 de octubre de 2019, tal y como consta en los folios 146 al 147, donde riela oficio N° S/N, por medio del cual el ciudadano Franco Cammardella, actuando en su carácter de Vicepresidente de Control de Perdidas, informó: a) De acuerdo a sus archivos informáticos el cheque N° 49798126, de la cuenta N° 0134-0129-21-1291135435, perteneciente a la empresa Proveduría Venezuela C.A., RIF J-311869573, representante legal: José Gregorio Neira, cedula de identidad N° V-10.160.142, se encuentra en estatus cheque suspendido por taquilla por lo que se les imposibilita suministrar lo requerido, razón por la cual esta Alzada valora la prueba de Informes que aquí se analiza según lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sólo en los términos explanados y contenidos en las resultas de la misma. Y así se establece.
 La parte demandada ratificó el contrato con opción de compra venta, promovido por la parte actora en su escrito libelar, las cuales han sido valoradas suficientemente por este Juzgado en el presente fallo. Y así se decide.

Resuelto lo anterior y analizadas las probanzas promovidas, pasa este juzgador de alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y en tal sentido observa:
El artículo 1.167 del Código Civil establece en relación a las consecuencias de la inejecución de los contratos lo siguiente:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.

La doctrina, tanto la foránea como la nacional, enseña que los requisitos para que prospere la acción de ejecución o cumplimiento son: a) Que exista un contrato válido; b) Que la parte accionante haya cumplido las prestaciones a su cargo, como una manifestación del principio de equilibrio económico de las partes en el contrato; y c) Que haya incumplimiento de la parte contraria.
Es importante aclarar que muchos autores vinculan el incumplimiento a la conducta culpable, activa o pasiva; sin embargo, el tribunal se inclina por la tendencia que considera que puede haber incumplimiento sin culpabilidad, en cuyo caso operaría la ejecución contractual; exigiéndose los elementos de la responsabilidad civil (daño, culpa y relación de causalidad) sólo para el evento de que se pidan indemnizaciones por daños y perjuicios.
En relación con la existencia del contrato antes referida, el artículo 1.141 del Código Civil establece claramente los elementos o condiciones para la verificación de la misma, en la siguiente forma:
Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad contractual que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen, por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
En tal sentido, se tiene que la promesa bilateral u opción de compraventa, en definición es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto ya sea mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones.
En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., dispuso en relación a los contratos con opción de compraventa lo siguiente:
“(…) Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)”. (Negrilla y subrayado de esta alzada)

De manera que conforme se indicó anteriormente, los contratos de promesa u opción de compra venta, son acuerdos preliminares suscritos por los contratantes a los efectos de establecer, previo al contrato definitivo, los términos, características y condiciones que regirán dicha contratación, siendo las obligaciones pautadas en el mismo de obligatorio cumplimiento para ambas partes, con lo cual ante su incumplimiento puede cualquiera de ellas solicitar su resolución, siempre y cuando haya cumplido con la obligación que recae en cabeza del requirente, o bien puede igualmente solicitar su cumplimiento. Así mismo, que entre sus características más resaltantes, destacan que es un contrato autónomo, principal, que produce efectos personales, ya que el mismo lo que contiene son obligaciones de hacer para la celebración de un futuro contrato y finalmente que puede ser unilateral o bilateral, dependiendo de si se obliga una sola parte o ambas al celebrar la opción.
Así, igualmente establece el artículo 1.168 del Código Civil la negativa que puede hacer cada una de las partes contratantes en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones, hasta tanto la otra no cumpla con lo acordado:
Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

De lo ante transcrito, se define como “exceptio non Adimpleti Contractus” expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al acto que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto, resumiéndose como el derecho o facultad que se da en las obligaciones recíprocas, fundada en la regla de cumplimiento simultaneo de las mismas y que implica que una parte puede negarse al cumplimiento de su obligación mientras la otra no cumpla la suya.
El fundamento de la acción depende del enfoque causalista o anticausalista. Para aquellos, la obligación de cada parte tiene su causa en el incumplimiento de la obligación reciproca, si esta no ha sido cumplida, no es posible exigir el cumplimiento de la otra, para los anticausalistas, la acción nace de un contrato bilateral por la reciprocidad inherente a los obligaciones de cada parte.
La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución del contrato, pero puede conformarse con solicitar que se le libre de la carga contractual, y hasta tanto su co-contratante cumpla con su encargo, teniendo condiciones que el orden a que están sometida las obligaciones reciprocas sea el normal, instantáneo y seguido; debe de tenerse en cuenta la buena fe en cuanto a las causas que motiva el incumplimiento; en todo caso, la excepción no es procedente cuando el incumplimiento obedece a la propia conducta del excepcionante, teniendo como efecto suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones, pero no destruye la existencia del contrato. Simplemente lo suspende en su suceder jurídico.
En este mismo orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:
Articulo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Subrayado de esta alzada).

Probar es esencial al resultado de la litis, y debe entenderse como tal la necesidad de empleo de todos los medios de que puede hacer uso el litigante, taxativamente señalados en la ley, para llevar el ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, debe de fallar contra la parte que no aclaró el hecho que le incumbía justificar, se decide sobre la carga final.
En el caso de autos, se desprende que la parte accionante demandó el cumplimiento de contrato con opción a compraventa, que suscribiera con el ciudadano José Juárez Mora, en fecha 25 de junio de 2014, quedando autenticado por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 57, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, toda vez que en su cláusula segunda del mismo se pactó el monto de la venta y las formas de pagos, comprometiéndose el vendedor a vender al promitente comprador, en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), suma que sería cancelada en diferentes cuotas, siendo la primera por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mediante cheque N° 49798126 del Banco Banesco, en la misma fecha que se suscribió el contrato en calidad de arras como garantía de esa opción a compraventa, la cual sería imputado al precio de venta, la segunda por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs, 500.000,00) la cuales serian pagados por el comprador el 31 de agosto de 2014, más 30 días de prorroga después de la fecha pautada, quedando un saldo restante de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) que sería pagado por el promitente comprador en fecha 20 de diciembre de 2014, más 30 días de prórroga después de la fecha pautada, siempre y cuando el inmueble se encontrara desocupado de inquilinos.
La parte demandada en su escrito de contestación, afirmó que él y la parte actora en fecha 25 de junio de 2014, suscribieron un contrato con opción a compraventa, quedando autenticado por ante la Notaria Pública Decima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 57, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, quedando de acuerdo entre otras cosas, la cantidad a pagar y las formas para el cumplimiento del mismo, fijando como antes se señaló la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) como el precio del negocio, y que una vez el comprador (parte actora) cancelara el total de las cuotas, éste se comprometía a entregar el inmueble libre de inquilinos, excepcionando el mismo de dicho cumplimiento de la causal establecida en el contrato, por cuanto negó que haya recibido la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mediante cheque N° 49798126 del banco Banesco de fecha 25 de junio de 2014, al momento de la firma y autenticación del documento, ni que lo haya cobrado por ante la entidad bancaria.
En este sentido, de los argumentos expuestos por las partes en la presente causa, observa quien suscribe que se encuentra expresamente reconocido el vínculo jurídico que los une, esto es, la existencia de un contrato con opción de compraventa, siendo el hecho controvertido el cumplimiento de la obligación del pago en los términos señalados por estos mismos, todo ello que el accionante mantiene la postura de que realizó los pagos de la cantidad acordada en los términos señalados, faltando el último pago, por cuanto el mismo estaba subjetivo a una condición especial para la protocolización definitiva del documento, por lo que el vendedor, debió hacer todas la gestiones necesarias para la desocupación de la planta alta del inmueble, reservándose el pago hasta tanto el vendedor cumpliera con la obligación, mientras que la contraparte sostiene que, no ha realizado las gestiones necesarias para el cumplimiento de la obligación por cuanto nunca recibió el primer pago al momento de la protocolización del documento, ni mucho menos lo haya cobrado mediante cheque en el banco Banesco, razón por la cual este juzgador considera prudente revisar en forma más detallada la cláusula del pago, así como los medios para hacer efectivo la ejecución del convenio pactado en el contrato en cuestión, siendo necesario para ello trascribir la clausula del contrato que vincula a las partes en la presente controversia, tal y como en efecto de seguidas se hace:
“(…) SEGUNDA: EL VENDEDOR se compromete a vender a EL COMPRADOR, en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000), suma que será cancelada por EL COMPRADOR en la siguiente forma: UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mediante Cheque No. 49798126 del Banco Banesco de fecha 25-06-2014, en el momento de la firma y autenticación del presente Documento en calidad de arras como garantía de esta opción que serán imputados al precio de la venta aquí pactada, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) los cuales serán pagados por EL COMPRADOR el 31 de agosto de 2014, mas 30 días de prorroga después de la fecha pautada, quedando un saldo restante de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) que serán pagados para después de la fecha pautada, quedando en saldo restante de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000) que será pagados por El COMPRADOR, en fecha pautada, siempre y cuando el inmueble se encuentre completamente desocupado de inquilinos.” (Subrayado y negrilla del texto)

De la cláusula antes señalada, constata quien aquí administra justicia la obligación que adquirieron las partes inmersas en la presente causa en relación con la compra venta del inmueble objeto del contrato, y consecuencialmente con la forma y temporalidad del pago del precio acordado para tal negocio jurídico, quedando expresamente establecido el monto y oportunidad de las 2 primeras cuotas, así como el monto, oportunidad y condición de la tercera y última cuota, razón por la cual debe quien aquí suscribe verificar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes a fin de determinar la procedencia o no de la acción propuesta por la accionante y contradicha por la parte demandada.
En tal sentido, de la oferta probatoria traída a los autos observa quien suscribe que en el folio 30, cursa copia simple del cheque N° 49798126, del Banco Banesco, Banco Universal, a nombre del ciudadano José Juárez, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) de fecha 25 de junio de 2014, cheque que aduce la accionante entregó al hoy demandado al momento de la formalización y protocolización del contrato de opción de compraventa, lo cual fue contradicho por la parte demandada, siendo informado al tribunal de mérito mediante la evacuación de la prueba de informes admitida al efecto de la comprobación de su emisión y cobro, que el Cheque No. 49798126, fue suspendido por taquilla (Vid. Folio 147 del presente expediente), emergiendo en su lugar de la prueba de informes promovida por la accionante, el depósito del cheque de gerencia Nº 0129-00022537 en la cuenta del accionado por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), informando la entidad bancaria adicionalmente que el cheque Nº 38798127 librado a favor del hoy demandado por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), el cual resulta ser el complemento de la cuota pactada fue igualmente suspendido por taquilla, sin que se desprenda de autos prueba alguna a favor del hoy accionante, que permita a este sentenciador constatar el cumplimiento de su obligación de pago sobre la totalidad de la primera cuota pactada contractualmente. Y así se establece.
En relación con la segunda cuota pactada, se observa de la prueba de informes librada a la entidad bancaria mediante la cual se realizaron los trámites de pago, que el cheque de gerencia N° 23604 por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) fue depositado tal y como consta en sus archivos informáticos, así como el cheque N° 49798168, por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), a la cuenta del ciudadano José Juárez, fue debitado de la cuenta de la sociedad mercantil Proveeduría Venezuela, C.A., con lo que debe tener este sentenciador como cumplida la obligación de pago del accionante sobre la segunda cuota pactada contractualmente. Y así se establece.
Ahora bien, observa este sentenciador que la parte actora señaló que no procedió con la cancelación de la suma total debido a que el ciudadano José Baldimero Juárez Mora no cumplió con su obligación de desocupar el inmueble, mientras que la parte demandada indicó que no realizó las acciones necesarias para el cumplimiento de lo acordado por cuanto no se procedió con la primera obligación estipulada en el contrato, es decir el pago de la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000), el cual no solo iba a ser imputado al monto total de la venta sino también en calidad de arras como garantía de la opción de compraventa, negando así en su contestación a la demanda que haya recibido dicha cantidad y mucho menos por mediante de un cheque bajo el N°4979812 del Banco Banesco de fecha 25 de junio de 2014, lo cual quedo demostrado previamente en el texto del presente fallo.
En tal sentido, de lo antes señalado y analizado, esta Alzada aprecia que el ciudadano José Gregorio Neira Contreras, parte actora en la presente causa incumplió sus obligaciones contractuales, específicamente la contenida en la cláusula segunda del contrato con opción de compraventa, en virtud de que no realizó el pago total correspondiente a la primera cuota pactada contractualmente, siendo procedente la defensa de fondo esgrimida por la parte demandada sobre la base de la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, definida por la doctrina como la excepción “Non Adimpleti Contractus” que implica que una parte puede negarse al cumplimiento de su obligación mientras la otra no cumpla la suya, debiendo en consecuencia declararse SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, y SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta, quedando confirmado así el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado FELIX MEDINA BRACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el ciudadano JOSE GREGORIO NEIRA CONTRERAS, en contra la decisión emitida en fecha 17 de octubre de 2019, así como el extenso de la misma dictada en fecha 05 de noviembre de 2019, por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano JOSÉ GREGORIO NEIRA CONTRERAS, en contra del ciudadano JOSÉ BALDIMERO JUÁREZ MORA, ambas partes ampliamente identificadas en la primera parte de este fallo. En consecuencia se CONFIRMA la decisión recurrida. TERCERO: SE IMPONEN las costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, notifíquese a las partes y bájese el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 14 días del mes de octubre de Dos Mil Veinte (2020). Años: 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
AURORA MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las 11:00 am, previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER

ASUNTO: AP71-R-2019-000455 (9862)
WGMP/AMB/FMORFE