TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6706

DEMANDANTE: NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad números V.-7.565.275 y V.-10.971.883, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: VÍCTOR HUGO PEÑA BETHUNIN y BENIMER VALDEZ FALCÓN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 91.886 y 184.896 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, dirección de correo electrónico bethunin@gmail.com

DEMANDADOS: BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.568.483 y V-8.675.492 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: CAMILO HURTADO LORES y PEDRO NAVEDA SÀNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.914 y 25.879 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, dirección de correo electrónico navedapedro1@gmail.com

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado Víctor Hugo Peña Bethunin, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91886, apoderado judicial de la parte demandante ciudadanos, NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BARAOUDI contra la decisión de fecha 5 de octubre de 2020, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, incoado por la parte apelante contra los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE.
Cursa a los folios 1 al 9, escrito contentivo de demanda presentado por los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, asistidos por los abogados Víctor Hugo Peña Bethunin y Benimer Valdez Falcón, contra los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, en el que aducen los siguientes hechos: que en fecha 30 de septiembre de 2016, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, celebraron en condición de compradores, un contrato de Opción de Compra Venta con los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONORO MERCHAN DE PASTORE, en su condición de vendedores; que el contrato denominado de Opción de Compra Venta fue celebrado para regir y regular el compromiso recíproco entre ellos y los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, en el cual estos se comprometían a venderles y por su parte comprar los inmuebles identificados en la cláusula primera de dicha convención, descritos como: un local comercial signado con el N° 1 y un apartamento signado con la letra “A”, que forma parte del edificio San Antonio, el cual esta construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de 197.10 mts2 de forma trapezoidal, cuyos linderos y medidas son: Norte: su frente, tiene 11,10mts, con calle Zamora, Sur: tiene 10,50 mts, con terrenos de Francisco Martins, Este: en 18,25 mts, con terrenos de Gaetano Yannece M, y Oeste: en 19,30 mts, con terrenos de Francisco Martins, ubicado en la calle Zamora de Punto Fijo, Distrito Carirubana del estado Falcón, identificando en particular cada uno de los inmuebles; que el precio de venta del inmueble es por la cantidad de 80.000.000,00, que dicho precio debió ser cancelado de la siguiente forma: A) dos pagos especiales que suman Bs. 15.000.000,00, para la fecha 30-11-2016, por el monto de Bs. 5.000.000 y el 20-12-2016 por Bs. 10.000.000, en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta. B) la suma de Bs. 15.000.000,00, para el 30-11-2017, la suma de Bs. 5.000.000, y para el 20-12-2017 la suma de Bs. 10.000.000,00 y el resto de Bs. 50.000.000 en pagos mensuales de Bs. 2.500.000, en 20 cuotas mensuales, cancelados los días 30 de cada mes exceptuando el mes de febrero que fue el día 28; que a los vendedores se les formuló previa y verbalmente el requerimiento de los documentos necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, y que a tenor de las cláusulas cuarta y quinta del contrato estaban obligados los vendedores a cumplir lo cual no cumplieron, iniciando de esta forma las maquinaciones dolosas para obstaculizar la operación de compra venta, por lo que se encontraron en la obligación de gestionar por sus propios medios todos y cada uno de los documentos necesarios para que se llevara a cabo la materialización de la venta definitiva; que según la cláusula tercera del contrato, debía protocolizarse el documento de compra venta definitiva una vez pagadas todas y cada una de las cuotas pactadas en dicha convención. Que los vendedores en fecha 18 de septiembre de 2018 presentaron ante el Juzgado Distribuidor y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, solicitud de notificación judicial a la cual le correspondió la nomenclatura N° 3.954-18, el cual consignan marcado “B”, mediante el cual piden se les notifique su interés expreso de disolver el negocio de compromiso de compra venta de los inmuebles, con el ofrecimiento de la cantidad de UN MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S. 1.184,00) mediante cheque; que se negaron a dicha notificación y rechazaron la recepción del cheque por la mencionada cantidad, de cuyo contenido se desprende la actitud hostil desplegada por los vendedores ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONORO MERCHAN DE PASTORE, quienes pretenden deshacer el negocio jurídico celebrado pretendiendo extinguir y eludir su obligación de manera inmotivada, unilateral e injustificada. Que encontrándose solventes en el pago de las cuotas solo faltando cumplir los vendedores con su deber de transferirles la propiedad mediante documento protocolizado, realizaron los trámites necesarios por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente para la transferencia de la propiedad; que notificaron a través de la Notaría Pública Segunda del estado Falcón con sede en Punto Fijo, en fecha 2 de noviembre de 2018, cuya constancia consignan marcada “NOT”, a los referidos ciudadanos de que el documento definitivo de venta se encontraba en el Registro para su protocolización. Que a pesar de lo anterior, y de las maquinaciones de las cuales han sido víctimas dirigidas por los demandados con su única pretensión de obstaculizar la adquisición de los inmuebles objeto del contrato, hacen referencia que en el contrato celebrado se estableció de manera expresa que el mismo se realiza en el marco de la Gran Misión Vivienda. Que los demandados han procurado por todos los medios posibles incumplir con su deber de vender los inmuebles prometidos a través del contrato celebrado, omitiendo e inobservando totalmente las disposiciones legales que rigen la enajenación de los inmuebles conforme al contrato celebrado entre las partes; por lo que interponen demanda contra los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONORO MERCHAN DE PASTORE por cumplimiento de contrato. Fundamentan la presente demanda en los artículos 340 ordinal 5º y 12 del Código de Procedimiento Civil, artículos 1.133, 1.134, 1.167 del Código de Procedimiento Civil; y en la resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, artículos 3, 4 y 5. Piden que se condene a los demandados a cumplir con el contrato de opción de compra venta de fecha 30 de septiembre de 2016 mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, inserto bajo el N° 20, Tomo 150, folios 93 al 99, y en consecuencia cumplan con su deber de otorgar el documento de venta protocolizado de los inmuebles o en su defecto que la sentencia que recaiga en la presente causa sirva de título de propiedad de los inmuebles objeto del contrato, y se condene en costas a los demandados. Estiman la presente demanda en la suma de Bs. 5.400.000,00, equivalente a 317.647 unidades tributarias, a razón de 17,00 Bs. por unidad tributaria. Solicitan medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles antes identificados. Anexos consignados junto al libelo de la demanda desde el folio 10 al 56.
Por auto de fecha 20 de noviembre del año 2018, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, admite la demanda y ordena la citación de los demandados (f.57).
En fecha 30 de enero de 2019, el abogado Camilo Hurtado Lores, con el carácter de apoderado judicial de los demandados, presentó escrito de contestación a la demanda donde alega lo siguiente: En primer lugar realizó una serie de consideraciones en torno a los hechos relativos a la demanda; y manifiesta que la parte actora ha demandado el cumplimiento del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes, alegando falsamente que la parte demandada no ha dado cumplimiento a la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble; que del contrato se desprende que los oferentes hoy demandados y los oferidos hoy demandantes, establecieron de común acuerdo y libres de coacción una vigencia para el contrato de setecientos veinte (720) días continuos, sin prórroga, contados a partir de la firma del documento, como se desprende de la cláusula quinta; que en la cláusula novena establecieron que “una vez vencido el plazo establecido en la cláusula quinta, los vendedores o los compradores deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores”; que al hacer referencia a las cláusulas anteriores se alude a la cláusula segunda en la cual se establece el precio y la modalidad de pago; que en fecha 21 de septiembre con el auxilio del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del compromiso de compra venta suscrito, hicieron la debida notificación de su interés expreso de disolver el negocio exponiendo las razones del caso, por lo que surgió para los vendedores la obligación de reintegrar la cantidad de dinero recibida; que los compradores se negaron a recibir el reintegro; que en consideración a ello y a fin de concretar la entrega de las sumas recibidas con sus intereses, con la intervención del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, se hizo a favor de los referidos ciudadanos un ofrecimiento real u oferta real de pago y del depósito subsiguiente por la cantidad de un mil ciento ochenta y cuatro bolívares (Bs. 1.184,00) que incluye el capital más los intereses por el hecho de tratarse de una cantidad cierta de dinero, a favor del ciudadano NICOLA BAROUDI BAROUDI, quien realizada la correspondiente notificación se negó a recibir las cantidades de dinero y darle cumplimiento a la cláusula novena del contrato. Que en el presente caso las partes de común acuerdo establecieron una condición resolutoria expresa, como es la cláusula novena del contrato, es decir que toda la actuación de los vendedores ha estado apegada a la letra del contrato y del código sustantivo, de allí que no pueda considerarse que existe incumplimiento y mucho menos un tipo penal que deba ser sancionado como han pretendido los demandantes quienes presentaron denuncia criminal en contra de los vendedores. Que la autonomía privada reconocida en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil venezolano, otorga fuerza de ley a los pactos entre las partes; que la fuerza de la cláusula novena erupciona conforme a los principios de lex contractus, pacta sunt servanda, a la autonomía de las partes y al principio de intangibilidad del contrato, el cual fue suscrito ante una Notaría Pública con las formalidades del acto. Que el principio de intangibilidad del contrato, supone que ninguna consideración autoriza al juez para modificar los efectos del contrato, ni de oficio ni a petición de alguna de las partes. En la contestación al fondo procedió a negar y rechazar de manera absoluta los hechos alegados por los demandantes en cuanto se refiere al alegado cumplimiento de éstos en las cláusulas contractuales, así como en el incumplimiento de los demandados. Y por otra parte, propuso Reconvención, con fundamento en el mismo contrato de compromiso de compra venta que la parte actora pretende su cumplimiento.
En fecha 5 de febrero de 2019, el abogado Camilo Hurtado Lores, con el carácter de apoderado judicial de los demandados, presentó escrito donde ratificó el contenido de la contestación presentado el 30 de enero de 2019, y en cuanto a la reconvención opuesta se complementa tal pretensión fijando la cuantía de la reconvención en la suma de Bs. 5.400.000,00, cuya equivalencia en unidades tributarias a tenor de la resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2018.0013, de fecha 24 de octubre de 2018, es equivalente a 317.647 Unidades Tributarias, a razón de diecisiete bolívares soberanos (Bs.S. 17) por unidad tributaria (f. 88)
Mediante decisión interlocutoria de fecha 13 de febrero de 2019, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, declaró inadmisible la reconvención realizada por la representación judicial de la parte demandada en contra los ciudadanos NICOLA BAROUID BAROUIDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI (f. 92-93).
Por diligencia de fecha 20 de marzo de 2019, el abogado Camilo Hurtado, apeló a la anterior decisión; y por auto de esa misma fecha el Tribunal de la causa la oye en un solo efecto, y ordena remitir a esta Alzada copias certificadas del expediente que señale la parte apelante, con oficio Nº 883-101 (f. 99-100).
Riela del folio 103 al 106, escrito de señalamiento presentada por el abogado Pedro Luis Naveda Sánchez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 2 de mayo de 2019, el Tribunal de la causa ordena agregar a los autos escritos de promoción de pruebas de la parte demandada, y sus anexos, así como también escrito de promoción de pruebas de la parte demandante. (f. 109 al 218).
Mediante escrito de fecha 8 de junio de 2019, presentado por el abogado Pedro Luis Naveda Sánchez, apoderado judicial de la parte demandada, formula oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante, el cual se opone al merito favorable de las actas procesales, así como también a la confesión espontánea de la parte demandada, a las pruebas de informes dirigida a SUDEBAN y a varias entidades bancarias, así como el Registro Mercantil y a la Fiscalía del Ministerio Público, asimismo se solicita se niegue la admisión del medio probatorio, prueba de informe promovido (f. 220-221).
En diligencia de fecha 9 de mayo de 2019, el ciudadano Víctor Hugo Peña B, apoderado judicial de la parte demandante, solicita se deseche el escrito de oposición presentado por la parte demandada en fecha 8 de mayo de 2019 (f. 222-223).
Por auto de fecha 20 de mayo de 2019, el Tribunal de la causa, se pronunció al respecto a las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, así como también a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante (f. 225-231).
Mediante diligencia de fecha 12 de junio de 2019, el abogado Víctor H. Peña B, apoderado judicial de la parte demandante, apela contra del auto de fecha 20 de mayo de 2019 (f. 260).
Por auto de fecha 17 de junio de 2019, el Tribunal de la causa oye la apelación interpuesta en un solo efecto. (f. 261).
En fecha 2 de julio de 2019, el Tribunal de origen llevó a cabo la inspección judicial promovida por la parte demandante (f. 263).
Mediante auto de fecha 18 de julio de 2019, el Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, ordena agregar a los autos oficio emanado por el Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el N° 332-2019-0100 (f. 268-274).
Riela al folio 3 al 66 pza II, expediente signado con el N° 6576, nomenclatura interna de este Tribunal, mediante el cual se dictó decisión la cual declaró sin lugar la apelación ejercida por el abogado Camilo Hurtado, apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2019 y se confirmó la sentencia dictada por el Tribunal de la causa que declaró inadmisible la reconvención.
Mediante diligencia de fecha 7 de agosto de 2019, el abogado Pedro Naveda, solicitó se fije el acto de las posiciones juradas estableciendo en un solo acto tanto la formulación de las posiciones juradas por parte de quien las promueve, así como la formulación de las posiciones de quien lo hará en forma recíproca (f. 67 pza II).
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2019, el Tribunal de la causa, ordena agregar a los autos oficio emanado del Fiscal Superior del Ministerio Público, signado con el N° FALSUP-486-2019, de fecha 7 de agosto de 2019 (f. 72 pza II).
Mediante diligencia de fecha 18 de septiembre de 2019, el Tribunal a quo, llevó acabo el acto de evacuación de las posiciones juradas promovidas por la parte demandante (f. 75-84 pza II).
En fecha 19 de septiembre de 2019, el Tribunal de la causa ordena agregar a los autos oficios emanados de la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) y de la entidad financiera denominada Mercantil C.A., Banco Universal. (f. 85-90 pza II).
Seguidamente por auto de fecha 26 de septiembre y 1 de octubre del 2019, el Tribunal de origen ordena agregar a los autos oficios el primero emanado del BBVA Provincial, mediante oficio N°SG-201901504, de fecha 6 de agosto de 2019, y el segundo emanado de Bancaribe, mediante oficio N°883-143, de fecha 12 de junio de 2019. (f.91-97 pza II).
En fecha 7 de octubre de 2019, el abogado Víctor H. Peña, apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito mediante el cual solicita se ratifiquen los oficios a los organismos competentes promovidos. Asimismo por auto de fecha 15 de octubre de 2019, el Tribunal de la causa ordena librar nuevos oficios a las entidades bancarias promovidas por la parte demandante (f. 99-107 pza II).
Por auto fechados 18 y 25, de noviembre de 2019, 10 y 12 de diciembre de 2019, el Tribunal a quo, ordena agregar a los autos, oficios los dos primero emanados del Banco Occidental de Descuento, Bnaco Universal C.A., (BOD), y BANCO BBVA PROVINCIAL, y los dos últimos emanados del Mercantil C.A., Banco Universal, BBVA PROVINCIAL, BANCARIBE y MERCANTIL (f.108-123 pza II).
Mediante decisión de fecha 5 de octubre de 2020, el Tribunal de la causa declara sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta, ordenando librar boleta de notificación a las partes (f. 126-135 pza II).
En fecha 22 de octubre de 2020, el apoderado judicial de la parte demandante, ejerce recurso de apelación contra la sentencia definitiva de fecha 5 de octubre de 2020 (f. 142 pza II). Siendo oída en ambos efectos por auto de fecha 28 de octubre de 2020, ordenando remitir el presente expediente a este Tribunal. (f. 145 pza II).
En fecha 4 de diciembre de 2020, esta Alzada dio por recibido el presente expediente, y fija el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, para que las partes presentaran sus informes (f.152 pza II). Y vencido el lapso de observaciones, según el cómputo practicado al efecto, el presente entra en término de sentencia. (f. 197pza II).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte actora ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, pretenden el cumplimiento un contrato de opción a compra venta suscrito con la parte demandada ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, y aducen que en fecha 30 de septiembre de 2016, mediante documento autenticado celebraron en condición de compradores, un contrato de Opción de Compra Venta con los demandados en su condición de vendedores, sobre un local comercial signado con el N° 1 y un apartamento signado con la letra “A”, que forma parte del edificio San Antonio, ubicado en la calle Zamora de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón; que el precio de venta del inmueble fue por la cantidad de Bs. 80.000.000,00, hoy de acuerdo a la reconversión monetaria Bs. 800,00, los cuales pagarían en cuotas; que a los vendedores se les formuló previa y verbalmente el requerimiento de los documentos necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, y que a tenor de las cláusulas cuarta y quinta del contrato estaban obligados los vendedores a cumplir lo cual no cumplieron, por lo que se encontraron en la obligación de gestionar por sus propios medios todos y cada uno de los documentos necesarios para que se llevara a cabo la materialización de la venta definitiva; que según la cláusula tercera del contrato, debía protocolizarse el documento de compra venta definitiva una vez pagadas todas y cada una de las cuotas pactadas en dicha convención; que los demandados los notificaron judicialmente su interés expreso de disolver el negocio de compromiso de compra venta de los inmuebles, con el ofrecimiento de la cantidad de UN MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.184,00), lo cual rechazaron, de lo que se desprende la actitud hostil desplegada por los vendedores ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONORO MERCHAN DE PASTORE, quienes pretenden deshacer el negocio jurídico celebrado pretendiendo extinguir y eludir su obligación de manera inmotivada, unilateral e injustificada. Que encontrándose solventes en el pago de las cuotas solo faltando cumplir los vendedores con su deber de transferirles la propiedad mediante documento protocolizado, realizaron los trámites necesarios por ante la Oficina Subalterna de Registro Público para la transferencia de la propiedad, y notificaron a través de la Notaría Pública Segunda del estado Falcón con sede en Punto Fijo, a los referidos ciudadanos de que el documento definitivo de venta se encontraba en el Registro para su protocolización, pero no fue firmado. Que en el contrato celebrado se estableció de manera expresa que el mismo se realiza en el marco de la Gran Misión Vivienda. Que los demandados han procurado por todos los medios posibles incumplir con su deber de vender los inmuebles prometidos a través del contrato celebrado, omitiendo e inobservando totalmente las disposiciones legales que rigen la enajenación de los inmuebles conforme al contrato celebrado entre las partes; por lo que demandan a los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONORO MERCHAN DE PASTORE por cumplimiento de contrato, y piden que se les condene a cumplir con el contrato de opción de compra venta y en consecuencia cumplan con su deber de otorgar el documento de venta protocolizado de los inmuebles o en su defecto que la sentencia que recaiga en la presente causa sirva de título de propiedad de los inmuebles objeto del contrato, y se les condene en costas. Por su parte, en la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de los demandados alegó que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes, alegando falsamente que la parte demandada no ha dado cumplimiento a la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble; que del contrato se desprende que las partes establecieron de común acuerdo y libres de coacción una vigencia para el contrato de setecientos veinte (720) días continuos, sin prórroga, contados a partir de la firma del documento, como se desprende de la cláusula quinta; que en la cláusula novena establecieron que “una vez vencido el plazo establecido en la cláusula quinta, los vendedores o los compradores deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores”; que al hacer referencia a las cláusulas anteriores se alude a la cláusula segunda en la cual se establece el precio y la modalidad de pago. Que en fecha 21 de septiembre de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del compromiso de compra venta suscrito, hicieron la notificación judicial a los demandantes de su interés expreso de disolver el negocio exponiendo las razones del caso, por lo que surgió para los vendedores la obligación de reintegrar la cantidad de dinero recibida; que los compradores se negaron a recibir el reintegro; que en consideración a ello hicieron a favor de los referidos ciudadanos un ofrecimiento real u oferta real de pago y del depósito subsiguiente por la cantidad de un mil ciento ochenta y cuatro bolívares (Bs. 1.184,00) que incluye el capital más los intereses a favor del ciudadano NICOLA BAROUDI BAROUDI, quien realizada la correspondiente notificación se negó a recibir las cantidades de dinero y darle cumplimiento a la cláusula novena del contrato. Que en el presente caso las partes de común acuerdo establecieron una condición resolutoria expresa, como es la cláusula novena del contrato, es decir que toda la actuación de los vendedores ha estado apegada a la letra del contrato y del código sustantivo, de allí que no pueda considerarse que existe incumplimiento y mucho menos un tipo penal que deba ser sancionado como han pretendido los demandantes quienes presentaron denuncia criminal en contra de los vendedores. Que la autonomía privada reconocida en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil venezolano, otorga fuerza de ley a los pactos entre las partes; que el principio de intangibilidad del contrato, supone que ninguna consideración autoriza al juez para modificar los efectos del contrato, ni de oficio ni a petición de alguna de las partes; y negó y rechazó de manera absoluta los hechos alegados por los demandantes en cuanto se refiere al alegado cumplimiento de éstos en las cláusulas contractuales, así como en el incumplimiento de los demandados.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivos alegatos promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón en fecha 30 de septiembre de 2016, inserto bajo el N° 20, tomo 150, folios 93 al 99, contentivo de Contrato de Opción a Compra Venta suscrito entre los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, y los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI en el marco de la Gran Misión Vivienda y de conformidad con la Resolución N° 11 de fecha 5 de febrero de 2013 publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013. Marcada con la letra “A” (f. 10-15, I p.). Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, con el cual se demuestra la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde los demandantes se identifican como “los compradores” y los demandados como “los vendedores”; y mediante el cual los vendedores se comprometieron a venderle a los compradores, y éstos a su vez comprarles los inmuebles constituidos por un local comercial signado con el N° 1 y un apartamento signado con la letra “A”, que forman parte del edificio San Antonio, el cual está construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de 197.10 mts2 de forma trapezoidal, cuyos linderos y medidas son: Norte: su frente, tiene 11,10 mts, con calle Zamora, Sur: tiene 10,50 mts, con terrenos de Francisco Martins, Este: en 18,25 mts, con terrenos de Gaetano Yannece M, y Oeste: en 19,30 mts, con terrenos de Francisco Martins, ubicado en la calle Zamora de Punto Fijo, Distrito Carirubana del estado Falcón, identificando en particular cada uno de los inmuebles. Que el precio convenido para la venta de los inmuebles fue la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000), actuales OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), los cuales serían cancelados por los compradores de la siguiente forma: A) dos pagos especiales que suman QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000.000), actuales CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) realizados mediante cheques de gerencia o transferencia bancaria para el día 30-11-16 por el monto de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), actuales CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) y para el 20-12-16 por DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), actuales CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta. B) la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000.000,00), actuales CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), sería cancelada así: para el día 30-11-2017, CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), actuales CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), y para el 20-12-2017 la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), actuales CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00); y el resto, es decir, la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), actuales QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) en pagos mensuales de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000), actuales VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00), en 20 cuotas mensuales, pagaderas los días 30 de cada mes exceptuando el mes de febrero que sería el día 28. Que al ser cancelados los montos antes mencionados se procedería a protocolizar el documento de compra venta definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente. Que la vigencia del contrato sería de setecientos veinte (720) días continuos, sin prórroga, contados a partir de la fecha del documento; que los vendedores se obligaron a entregar a los compradores los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta. Estableciendo en la cláusula novena que “Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula quinta, “LOS VENDEDORES” o “LOS COMPRADORES” deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores”.
2.- Copias certificadas de Notificación Judicial signada con el N° 3.954-18, emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 19 de septiembre del año 2018, marcada con la letra “B”, acompañada de misiva de fecha 21 de septiembre de 2018 dirigida a los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI suscrita por los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, mediante el cual les notifican su interés expreso de disolver el negocio consistente en el compromiso de compra venta de los inmuebles constituidos por un local comercial signado con el N° 01 y un apartamento signado con la letra “A” que forman parte del edificio San Antonio, en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, antes identificados, señalando que la razón de disolver el negocio es por la necesidad de establecer en el local comercial descrito una sucursal de la firma personal “Heladería Polo Norte”, de su propiedad; y con respecto al apartamento en razón de la necesidad que tiene su hijo BRUNO PASTORE MERCHÁN de ocupar el mismo; y que tal manifestación es oportuna en virtud que ha vencido el plazo establecido en el contrato mencionado. De igual manera le hacen oferta de entrega de la cantidad de un mil ochenta y cuatro con 00/100 bolívares soberanos (Bs.S. 1.184,00) correspondiente al reintegro de la cantidad de dinero según las cláusulas establecidas en el referido contrato, certificado por la Secretaria del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón. Marcada con letra “C” (f. 16-50, I p.). Con este documento auténtico, el cual se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, se demuestra que en fecha 21 de septiembre de 2018 los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, notificó al ciudadano NICOLA BAROUDI BAROUDI a través del mencionado Tribunal, su interés en disolver el negocio consistente en el compromiso de compra venta de un local comercial signado con el N° 01 y un apartamento signado con la letra “A” que forman parte del edificio San Antonio, del Municipio Carirubana antes identificado; así como se le notificó del ofrecimiento de cheque de gerencia N° 90001460 del banco Banplus por la cantidad de un mil ochenta y cuatro con 00/100 bolívares soberanos (Bs.S. 1.184,00) correspondiente al reintegro de la cantidad de dinero según las cláusulas establecidas en el referido contrato; de igual manera que se le notificó que la razón de disolver el negocio es por la necesidad de establecer en el local comercial descrito una sucursal de la firma personal “Heladería Polo Norte”, propiedad de los ciudadanos solicitantes y que se encuentra incluido en la respectiva comunidad conyugal; así como también se demuestra que no fue recibido el ofrecido cheque de gerencia.
3.- Notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón en fecha 2 de noviembre de 2018, marcada “NOT” (f. 51-55). Con este documento auténtico, el cual se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, se demuestra que en fecha 2 de noviembre de 2018 los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI notificaron al ciudadano BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO, a través de la mencionada Notaría, que en atención al contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón en fecha 30 de septiembre de 2016, inserto bajo el N° 20, tomo 150, folios 93 al 99, que se encuentra en el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, para su protocolización el documento definitivo de venta de los inmuebles antes identificados, y que el número de trámite correspondiente a tal acto se encuentra bajo el N° 332.2018.4.5524.
4.- Copias certificadas de: a) Acta constitutiva estatutos de la sociedad mercantil Mundo Jonathan D’ Paraguana C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón, en fecha 7 de marzo de 2014, bajo el N° 56, tomo 9-A, y b) Acta de asamblea extraordinaria de la referida sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón, de fecha 11 de octubre de 2016, inscrita bajo el N° 22, tomo 53, marcadas con la letra “Act 1” y “Act 2” (f. 145-157). Estos documentos públicos se valoran conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI conjuntamente con el ciudadano JONATHAN NICOLAS BAROUDI BAROUDI son accionistas de la mencionada sociedad mercantil, la cual tiene su domicilio principal en la avenida Bolívar, pasaje Zeite, local N° 1 de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, y que por asamblea de fecha 15 de septiembre de 2016, aprueban la instalación de una sucursal en la calle Zamora entre Bolivia y Ecuador, N° 144, edificio San Antonio de la misma ciudad.
5.- Copias certificadas del expediente N° 3974-18 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, sede en Punto Fijo, contentivo de procedimiento por Oferta Real de Pago incoado por los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE MERCHAN DE PASTORE a favor de los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, de fecha 10 de diciembre de 2018 (f. 158-214). Con este documento judicial, el cual se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que con ocasión del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes por los inmuebles suficientemente identificados en autos, y con fundamento en la cláusula novena del contrato instrumento fundamental de la acción, los vendedores hoy demandados hacen oferta real de pago a los compradores hoy demandantes y subsiguiente y eventual depósito por la cantidad de UN MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.184,00) más OCHOCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 816,00), por concepto de reintegro de las cantidades de dinero recibida, dado su interés expreso de disolver el negocio.
6.- Inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en fecha 2 de julio de 2019, en el local comercial signado con el N° 1, que forma parte del edificio San Antonio, ubicado en la calle Zamora de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, donde dejó constancia de los siguientes particulares: Primero: que se encuentra constituido en un local comercial ubicado en la calle Zamora, entre calle Ecuador y Bolivia del edificio Antonio S/N, planta baja. Segundo: que el local comercial objeto de la presente inspección se encuentra ocupado por la sociedad mercantil Mundo Jonathan D’ Paraguana C.A., y deja constancia que tuvo a la vista el Registro Mercantil de la empresa antes referida (f. 263, pza I). Esta inspección se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por el juez al momento de su práctica.
7.- Informes a:
7.1.- Entidad Bancaria Banco del Caribe C.A. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 14/08/2019, a través del cual informa que respecto a la ciudadana Jeannette Leonor Merchan, titular de la cédula de identidad N° 8.675.492, se encuentra registrada en el sistema de clientes Bancaribe, como titular del siguiente producto: Cuenta de Ahorros N° 0114-0250-05-2501310592, fecha de inicio 26/04/2007, estado: activa. De igual manera anexó los movimientos bancarios correspondientes al período comprendido entre el 30/10/2019 hasta la fecha del oficio (f. 94-97 pza II).
7.2.- Entidad Bancaria BBVA PROVINCIAL BANCO UNIVERSAL C.A., sede en Punto Fijo. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 06/08/2019, por el cual informa que el número de cuenta 01080048000100224426, no corresponde a algún participe (f. 92 pza II).
7.3.- Entidad Bancaria BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, sede en Punto Fijo. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 16/08/2019, donde informa: que la cuenta corriente N°01050058-34-1058376985, abierta en fecha 05/12/2012, estatus activa, figura en los archivos de dicha entidad a nombre de Jonathan Nicolás Baroudi Baroudi, titular de la cédula de identidad N° 19684234, con la siguiente información: la cuenta corriente arriba descrita presenta dos titulares registrados en su constitución: primer titular: El Señor Jonathan Nicolás Baroudi Baroudi y el segunda titular: Baroudi Baroudi Nicola, que ambos ciudadanos tienen facultad para movilizar la cuenta utilizando firmas conjuntas; que la cuenta corriente N° 01050058-31-1058371045, abierta en fecha 10/08/2012, estatus activa, figura en los archivos de dicha entidad a nombre de Nicola Baroudi Baroudi, presentando la siguiente información: que la cuenta corriente arriba mencionada presenta dos titulares registrados en su constitución: primer titular: El Sr. Nicola Baroudi Baroudi y el segundo titular: La Sra. Baroudi de Baroudi Sarab, ambos tienen facultad para movilizar la cuenta utilizando firmas conjuntas (f.88 pza II).
7.4.- Entidad Bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO BOD, Sucursal Punto Fijo. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 23/10/2019 a través del cual informa, que la sociedad mercantil MUNDO JONATHAN D’ PARAGUANA, es titular de la cuenta N° 116-0487-13-00119467435, cuenta activa, que las personas autorizadas para movilizar la cuenta N° 116-0487-13-00119467435, que los ciudadanos Sarab Baroudi de Baroudi, Jonathan Nicolás Baroudi Baroudi y Nicola Baroudi Baroudi, son los firmantes autorizados en la cuenta bancaria arriba mencionada. De igual manera anexó los movimientos bancarios correspondientes al período comprendido entre el 05/02/2019 hasta el 05/08/2019 (f. 109-114 pza II).
7.5.- Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón. Prueba evacuada mediante oficio N° 332-2019-0100 de fecha 16/07/2019, por el cual informa, que sobre la solicitud de tramite N° 332.2018.4.5524, quedo anulado transcurrido los 60 días continuos después de la fecha de presentación del documento sin que haya sido otorgado por la falta de comparecencia de los otorgantes. Y acompañó la nota de anulación de fecha 14/01/2019 y documento presentado contentivo de compra venta del inmueble objeto del litigio donde aparecen ambas partes (f. 269-274 I pza).
7.6.- Fiscalía Superior del Ministerio Público del estado Falcón. Prueba evacuada mediante oficio N° FAL-SUP-486-2019 de fecha 07/08/2019, por cual informa, que cursa una causa penal por ante la Fiscalía Décima Quinta de la ciudad de Punto Fijo donde figura como persona denunciada el ciudadano BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO, el cual fue citado para ser entrevistado en fecha 28-01-2019, y que del mismo hace de su conocimiento que la ciudadana JEANNETE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, titular de la cédula de identidad N° 8675492, no cursa ningún asunto penal por ninguna Fiscalía perteneciente a la circunscripción judicial del estado Falcón (f. 72-74 pza II).
Estas pruebas de informe se valoran de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se les concede valor probatorio para demostrar los hechos informados por las referidas entidades bancarias y los mencionados entes públicos.
8.- Posiciones Juradas.
En fecha 18 de septiembre de 2019, se llevó a cabo el acto de posiciones juradas, donde el codemandado ciudadano BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO, respondió a las preguntas formuladas por la parte actora de la manera siguiente: que sí es cierto que celebró un contrato a opción a compra venta con los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, en fecha 30 de septiembre de 2016, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, mediante documento autenticado bajo el N° 20, Tomo 150, folios 93 al 99. Que sí es cierto que los bienes objeto de la opción de compra venta son un local signado con el N° 1, y un apartamento signado con la letra “A” ubicados en el Edificio San Antonio en la calle Zamora de la ciudad de Punto Fijo del estado Falcón. Que sí es cierto que el precio de bien inmueble objeto a la compra venta es por la cantidad de ochenta millones de bolívares, que a consecuencia de la reconversión monetaria hoy OCHOCIENTOS BOLÍVARES. Que sí es cierto que su intención era vender los bienes inmuebles ubicado en el edificio San Antonio signado con el N° 1 y un apartamento con la letra A. Que si es cierto que presentó con la ciudadana Jeanette Leonor Merchan de Pastore, un procedimiento de oferta real de pago y deposito por ante el Juzgado Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial signado con el N° 3974-18. Que sí es cierto que en dicho procedimiento de oferta real se ofreció al ciudadano Nicola Baroudi Baroudi, el reembolso de la suma recibida de ochocientos bolívares por concepto de capital. Que sí es cierto que esa suma ochocientos bolívares, corresponde a las cantidades de dinero que le fueron pagadas por los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI. Que sí es cierto que los ciudadanos antes mencionados le cancelaron la suma de ochocientos bolívares en cuotas. Que sí es cierto que las cuotas que suman a la cantidad de ochocientos bolívares, fueron depositadas a la cuenta bancaria suscrita por la ciudadana Jeanette Leonor, en el Banco Caribe. Que sí es cierto que el número de la cuenta bancaria donde se depositaron los ochenta millones de bolívares en el Banco Caribe es la N° 0114-0250-05-2501310592. Que sí es cierto que la ciudadana Jeanette Leonor, es la titular de la mencionada cuenta bancaria del Banco Caribe. Que sí es cierto que la ciudadana arriba mencionada es su cónyuge. Que sí tiene conocimiento del contenido y las cláusulas del referido contrato de compra a venta. Que sí es cierto que quiere instalaren los inmuebles ofrecidos en venta una heladería y utilizar el apartamento para vivienda familiar. Que sí se obligó y comprometió a vender los inmuebles antes identificados a los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI.
En esa misma fecha se llevó a cabo el acto de posiciones juradas, donde la codemandada ciudadana JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, respondió a las preguntas formuladas por la parte actora de la manera siguiente: que sí celebró un contrato a opción a compra venta con los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, en fecha 30 de septiembre de 2016. Que sí es cierto que los bienes objeto de la opción de compra venta son un local signado con el N° 1, y un apartamento signado con la letra “A” ubicados en el Edificio San Antonio en la calle Zamora de la ciudad de Punto Fijo del estado Falcón. Que sí es cierto que el precio de bien inmueble objeto a la compra venta es por la cantidad de ochenta millones de bolívares, que a consecuencia de la reconversión monetaria hoy OCHOCIENTOS BOLÍVARES. Que sí es cierto que su intención era vender los bienes inmuebles ubicado en el edificio San Antonio signado con el N° 1 y un apartamento con la letra A. Que no es cierto que presentó con el ciudadano Bruno Nicola Pastore Amoroso, un procedimiento de oferta real de pago y deposito por ante el Juzgado Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial signado con el N° 3974-18. Que sí es cierto que en fecha 18 de septiembre del año 2018 fue presentada Notificación Judicial por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana, bajo el N° 3954, en el cual notifican al ciudadano Nicola Baroudi Baroudi, haciéndole saber su interés de disolver el negocio consistente en el compromiso de compra venta de los inmuebles identificados. Que sí es cierto que ella y el ciudadano Bruno Nicola Pastore consignaron dos cheques de gerencia en el expediente N° 3974-18 para reembolsar al ciudadano Nicola Baroudi Baroudi la suma recibida de ochocientos bolívares por concepto de capital. Que sí es cierto que esa suma ochocientos bolívares, corresponde a las cantidades de dinero que le fueron pagadas por los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI. Que sí es cierto que los ciudadanos antes mencionados le cancelaron la suma de ochocientos bolívares en cuotas. Que sí es cierto que las cuotas que suman a la cantidad de ochocientos bolívares, fueron depositadas a la cuenta bancaria suscrita por la ciudadana Jeanette Leonor, en el Banco Caribe. Que sí es cierto que el número de la cuenta bancaria donde se depositaron los ochenta millones de bolívares en el Banco Caribe es la N° 0114-0250-05-2501310592 de la cual ella es titular. Que sí es cierto que ella es la titular de la mencionada cuenta bancaria del Banco Caribe. Que sí es cierto que la suma de ochenta millones de bolívares hoy ochocientos bolívares fueron depositados a su cuenta por los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI. Que sí es cierto que tiene conocimiento del contenido y cláusulas del contrato de opción a compra venta. Que sí es cierto que la suma de ochenta millones de bolívares se materializó antes del 20 de septiembre de 2018. Que sí es cierto que la vigencia del contrato era de setecientos veinte días continuos a partir de la fecha de la firma. Que sí es cierto que quiere utilizar el local como una heladería y el apartamento en una vivienda familiar. Que sí es cierto que obligó y comprometió de los inmuebles antes identificados a los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI. Que sí es cierto que la ciudadana Jeanette Leonor Merchan de Pastore y el ciudadano Bruno Nicola Pastore Amoroso son cónyuges.
Seguidamente en esa misma fecha se llevó a cabo el acto de posiciones juradas, donde el codemandante ciudadano NICOLA BAROUDI BAROUDI, respondió a las preguntas formuladas por la parte demandada de la manera siguiente: que sí es cierto que suscribió con los ciudadanos BRUNO PASTORE y JEANNETTE MERCHAN DE PASTORE, un contrato a opción a compra venta sobre el local comercial con el N° 1 y un apartamento signado con la letra A. Que sí es cierto que el referido contrato se otorgó mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo del estado Falcón, en fecha 30 de septiembre del 2016, bajo el N°20, tomo 150, folios del 93 al 99. Que sí es cierto que acudió a dicha Notaria con su esposa a firmar de manera voluntaria y libre de coacción y violencia. Que no conocía el contenido del contrato antes de su firma en la Notaría Pública. Que no es cierto que colaboró en la elaboración de las cláusulas del contrato. Que no es cierto que la cláusula novena del contrato se estableció que una vez vencido el plazo de los setecientos veinte días continuos los vendedores y compradores deberían manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita. Que sí es cierto que en fecha 21 de septiembre de 2018 con auxilio del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas los vendedores hicieron la notificación de su voluntad de disolver el negocio exponiendo las razones del caso y reintegrándole la cantidad de dinero, negándose a recibirla.
Seguidamente en esa misma fecha se llevó a cabo el acto de posiciones juradas, donde la codemandante ciudadana SARAB BAURODI DE BAROUDI, respondió a las preguntas formuladas por la parte demandada de la manera siguiente: que sí es cierto que suscribió con los ciudadanos BRUNO PASTORE y JEANNETTE MERCHAN DE PASTORE, un contrato a opción a compra venta sobre el local comercial con el N° 1 y un apartamento signado con la letra A. Que sí es cierto que el referido contrato se otorgó mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo del estado Falcón, en fecha 30 de septiembre del 2016, bajo el N° 20, tomo 150, folios del 93 al 99. Que sí es cierto que acudió a dicha Notaria con su esposa a firmar de manera voluntaria y libre de coacción y violencia. Que sí conoce las cláusulas del contrato. Que no es cierto que la cláusula novena del contrato se estableció que una vez vencido el plazo de los setecientos veinte días continuos los vendedores y compradores deberían manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita. Que sí es cierto que en fecha 21 de septiembre de 2018 con auxilio del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas los vendedores hicieron la notificación de su voluntad de disolver el negocio exponiendo las razones del caso y reintegrándole la cantidad de dinero, negándose a recibirla (f. 75-84 pza II).
De la lectura exhaustiva realizada a las anteriores posiciones, no se evidencia que ninguna de las partes haya incurrido en confesión de los hechos controvertidos, por el contrario, cada uno de ellos mantuvo las afirmaciones vertidas tanto en el libelo de demanda como en la contestación respectivamente.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Copias fotostáticas simples de orden de comparecencia expedida en fecha 3 de diciembre de 2018, por la Fiscalía 6ª del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, al ciudadano BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO, y a la ciudadana JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE; y de fecha 28 de enero de 2019 dirigida al ciudadano BRUNO PASTORE AMOROSO, a fin de ser entrevistados en calidad de denunciados. Estas copias simples de documentos públicos se tienen como fidedignas a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero sin embargo no se evidencia de ellas el motivo de la denuncia ni quien la formuló
2.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón en fecha 30 de septiembre de 2016, inserto bajo el N° 20, tomo 150, folios 93 al 99, contentivo de Contrato de Opción a Compra Venta suscrito entre los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, y los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI en el marco de la Gran Misión Vivienda y de conformidad con la Resolución N° 11 de fecha 5 de febrero de 2013 publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013. Marcada con la letra “A” (f. 10-15, I p.). Valorado precedentemente.
3.- Copias certificadas de Notificación Judicial signada con el N° 3.954-18, emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 19 de septiembre del año 2018, marcada con la letra “B” (f. 16-48, I p.). Precedentemente valorado.
4.- Copia certificada de las siguientes actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente signado con el N° 3.954-18 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón (f.117-126, pza I):
4.1.- Auto de fecha 25 de septiembre de 2018 mediante el cual el Tribunal ordena librar cartel de notificación a la ciudadana SARAB BAROUDI DE BAROUDI con los particulares insertos en el escrito de solicitud de notificación judicial y que será del mismo tenor del escrito que se entregó al notificado NICOLA BAROUDI BAROUDI, en virtud que el acto llevado a cabo el día 21/09/2018 por los solicitantes BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHÁN DE PASTORE no se logró practicar la notificación de la mencionada ciudadana.
4.2.- Cartel de notificación ordenado en el auto anterior, el cual fue publicado en el diario Nuevo Día de fecha 3 de octubre de 2018 y consignado en el expediente mediante diligencia de fecha 23/10/2018.
4.3.- Auto de fecha 23 de octubre de 2018, mediante el cual ordena agregar al expediente la publicación del cartel consignado por el solicitante en ese procedimiento.
Estas actuaciones judiciales se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con las cuales se demuestra que la codemandada ciudadana SARAB BAROUDI DE BAROUDI fue debidamente notificada por parte de los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, sobre su interés expreso de disolver el negocio consistente en el compromiso de compra venta de los inmuebles constituidos por un local comercial signado con el N° 01 y un apartamento signado con la letra “A” que forman parte del edificio San Antonio, en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, antes identificados, señalando que la razón de disolver el negocio es por la necesidad de establecer en el local comercial descrito una sucursal de la firma personal “Heladería Polo Norte”, de su propiedad; y con respecto al apartamento en razón de la necesidad que tiene su hijo BRUNO PASTORE MERCHÁN de ocupar el mismo; y que tal manifestación es oportuna en virtud que ha vencido el plazo establecido en el contrato mencionado; así como también le hacen oferta de entrega de la cantidad de un mil ochenta y cuatro con 00/100 bolívares soberanos (Bs.S. 1.184,00) correspondiente al reintegro de la cantidad de dinero según las cláusulas establecidas en el referido contrato.
5.- Copia certificada de las siguientes actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente signado con el N° 9233 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón:
5.1.- Escrito contentivo de oferta real de pago suscrito por los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHÁN DE PASTORE, mediante el cual manifiestan que en virtud del Contrato de Opción a Compra Venta suscrito con los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón en fecha 30 de septiembre de 2016, inserto bajo el N° 20, tomo 150, folios 93 al 99, y la notificación realizada a los mencionados ciudadanos de conformidad con lo establecido en la cláusula Novena del contrato, sobre su interés expreso de disolver el negocio indicándoles las razones del caso y ofreciéndoles el pago de la cantidad de dinero debida como reintegro según las cláusulas establecidas en el contrato por la disolución del mismo; y habiéndose rehusado dichos ciudadanos a recibir el pago, realizan la oferta real de pago por la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) más la cantidad de un mil doscientos mil bolívares (Bs. 1.200,00) para cubrir los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos e ilíquidos con la reserva por cualquier suplemento, cantidades que ponen a disposición del oferido mediante cheques de gerencia, por la cantidad de un mil ciento ochenta y cuatro bolívares (Bs. 1.184,00) y ochocientos dieciséis bolívares (Bs. 816,00) respectivamente (f. 127-129, pza I).
5.2.- Auto de admisión de fecha 10 de diciembre de 2018 emitido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana (f. 130 pza I).
5.3.- Acta levantada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana en fecha 12 de diciembre de 2018, con ocasión de la oferta de pago realizada en la persona del ciudadano NICOLA BAROUDI BAROUDI, quien en ese acto no aceptó la oferta real de pago realizada por los solicitantes (f. 131-132 pza I).
5.4.- Sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana en fecha 13 de diciembre de 2018, mediante la cual se declara incompetente en razón de la cuantía y declina competencia al Tribunal de Primera Instancia (f. 133-135, pza I).
5.5.- Auto de entrada de fecha 17 de enero de 2019 dictado por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Marítimo, mediante el cual ordena el depósito de las cantidades de dinero ofrecidas (f.136, pza I).
Con estas actuaciones judiciales, las cuales se valoran de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, se demuestra que los demandados ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, realizaron oferta real de pago al ciudadano NICOLA BAROUDI BAROUDI por las cantidades señaladas, como reintegro de la cantidad de dinero entregadas oportunamente por él y por la ciudadana SARAB BAROUDI DE BAROUDI, por capital derivado del precio pactado de la futura venta, más los frutos, intereses debidos, gastos líquidos e ilíquidos con la reserva por cualquier suplemento, según las cláusulas establecidas en el referido contrato por la terminación del mismo; oferta realizada en vista que los demandantes no aceptaron el ofrecimiento realizado por los demandados al momento de ser notificados de la disolución del negocio pactado.
Vistas y analizadas como han sido las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo mediante decisión de fecha 5 de octubre de 2020, se pronunció de la siguiente manera:

La transcrita norma, contenida de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su disolver el contrato de opción a compra venta fue ejercida de forma anticipada al derecho de los demandantes de reclamar el cumplimiento del referido contrato, lo cual hubiese tenido un efecto negativo en la oposición de los demandados, ya que su voluntad de disolver el contrato hubiese sido extemporánea, como extemporánea fue, el reclamo de cumplimiento hecho, por la acción de los demandantes; quedando a verificar solo las condiciones de la misma cláusula novena, esto es, que se haya cumplido el plazo establecido en la clausula quinta, que se haya hecho por escrito, que se haya expresado las razones de disolver el contrato y que se haya hecho el reintegro de las cantidades de dinero recibidas, todos estos requerimiento quedaron demostrados en la notificación judicial practicada en fecha 21 de septiembre de 2018, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana y por la acción de oferta real de pago y deposito por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil; razones estas por las cuales, quien acá decide, considera que la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, debe declararse SIN LUGAR, como así se hará saber de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECIDE.

De acuerdo a lo anterior, se colige que el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda por considerar que la parte demandada cumplió con los requisitos contenidos en la cláusula novena del contrato suscrito entre las partes, para disolver el mismo. Por lo que apelada como fue esta decisión, esta juzgadora procede a realizar las siguientes consideraciones:
En el presente caso, no fue un hecho controvertido, por haberlo convenido expresamente la parte demandada en su contestación, la existencia del contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes; al respecto, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contratos se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala Civil mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil. Por otra parte, la misma Sala en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2013 dictada en el Exp. N° 2014-000153, en caso análogo expresó:
En virtud de todo lo señalado, esta Sala considera pertinente precisar cuándo un contrato se trata de compra venta y cuándo se está ante una opción de compra venta.
Al respecto, esta Sala en sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, reiterada entre otras en sentencia N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacenes, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, doctrina aplicable al caso concreto, pues la demanda fue interpuesta el 27 de septiembre de 2010, estableció lo siguiente:
(…omissis…)
De la jurisprudencia antes mencionada se evidencia que el contrato de opción a compra venta a diferencia de la compra venta, es un precontrato no traslativo de la propiedad, donde las partes se comprometen una a vender y la otra a comprar un determinado bien a futuro, lo cual está sujeto a ciertas condiciones que acuerden las partes, además dicho contrato tiene una duración, una garantía de cumplimiento y una cláusula penal.
En el caso concreto, esta Sala evidencia que ciertamente el contrato objeto de cumplimiento, es un contrato de opción de compra venta, en el cual los demandados se comprometieron en venderle un inmueble a la actora, y está última a pagar un precio, en un determinado plazo de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, además que fijaron una cláusula penal en caso de no materializarse la compra venta mediante documento definitivo, de lo cual se desprende que el juez de alzada, calificó de manera errada el contrato objeto de litigio, al señalar que es de compra venta.

De acuerdo a los anteriores criterios, en el presente caso se hace necesario revisar e interpretar el contrato suscrito por las partes, y del cual se pretende su cumplimiento, lo cual hace esta juzgadora de conformidad con la facultad conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que da al juez potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieren dado otra diferente. Así tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORES AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, denominados a los efectos del contrato como “Los Vendedores”, y por la otra los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, denominados “Los Compradores”, quienes manifiestan que convienen en celebrar el presente compromiso de opción de compra-venta. También se identificó en la cláusula primera los bienes objeto del contrato, constituidos por un local comercial signado con el N° 1 y un apartamento signado con la letra “A”, que forma parte del edificio San Antonio, el cual está construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de 197.10 mts2 de forma trapezoidal, cuyos linderos y medidas son: Norte: su frente, tiene 11,10mts, con calle Zamora, Sur: tiene 10,50 mts, con terrenos de Francisco Martins, Este: en 18,25 mts, con terrenos de Gaetano Yannece M, y Oeste: en 19,30 mts, con terrenos de Francisco Martins, ubicado en la calle Zamora de Punto Fijo, Distrito Carirubana del estado Falcón, identificando en particular cada uno de los inmuebles; en la cláusula segunda el precio de la venta en la cantidad de Bs. 80.000.000,00, que a ser cancelado de la siguiente forma: A) dos pagos especiales que suman Bs. 15.000.000,00, para la fecha 30-11-2016, por el monto de Bs. 5.000.000 y el 20-12-2016 por Bs. 10.000.000, en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta. B) la suma de Bs. 15.000.000,00, para el 30-11-2017, la suma de Bs. 5.000.000, y para el 20-12-2017 la suma de Bs. 10.000.000,00 y el resto de Bs. 50.000.000 en pagos mensuales de Bs. 2.500.000, en 20 cuotas mensuales, cancelados los días 30 de cada mes exceptuando el mes de febrero que fue el día 28. En relación a la duración del contrato, en la cláusula quinta se fijó en setecientos veinte (720) días continuos, sin prórroga, contados a partir de la fecha de firma del documento, es decir, a partir del día 30 de septiembre de 2016; estableciendo en la cláusula séptima los términos de la cláusula legal; asimismo en la cláusula novena establecen que una vez vencido el plazo establecido en la cláusula quinta, los vendedores o los compradores deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores.
Establecido lo anterior, tenemos que el contrato objeto del presente litigio es un contrato de opción a compra venta, en el cual los demandados se comprometieron a venderle los inmuebles antes identificados a los demandantes, y éstos últimos a pagar el precio, estableciendo pagos en cuotas, lo cual debía realizar en el plazo de setecientos veinte (720) días continuos; además se observa que el contrato contiene una cláusula penal pactada en la cláusula séptima, adicional a la cláusula novena mediante la cual las partes convienen que transcurrido el plazo establecido cualquiera de las partes puede manifestar su interés expreso de disolver el negocio; de lo cual no queda lugar a dudas que en el presente caso estamos en presencia de un contrato preparatorio de opción a compra-venta, y no de compra venta; y así se establece.
Verificados los términos del contrato preparatorio cuyo cumplimiento se demanda, se evidencia que las partes manifestaron su voluntad de realizar la opción de compra-venta del inmueble propiedad de los demandados, expresando su acuerdo sobre la cosa oferida. Determinado como ha sido lo anterior, se observa que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen lo siguiente:
Artículo 1159: Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De los artículos anteriormente transcritos se infiere que el contrato es ley entre las partes, lo que implica que rige el principio de autonomía de voluntad de las partes, que impera aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, y que les permite derogar las convenciones por sí mismas y modificar la estructura del contrato, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.
Por otra parte, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Esta norma prevé la posibilidad para los contratantes de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, derivado del incumplimiento de la obligación de alguno de ellos, pudiéndose inferir los requisitos de procedencia de la acción, y en primer lugar tenemos que debe tratarse de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato de opción a compra pactado entre los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORES AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, y los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, en su carácter de oferentes y oferidos respectivamente, hecho éste que no fue controvertido por haber sido convenido por la parte demandada en la contestación.
Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; en este orden tenemos que en el presente caso, de acuerdo a las estipulaciones del contrato, la obligación de los demandantes era pagar el precio de los inmuebles oferidos, es decir, la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000), actuales OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), de la siguiente forma: A) dos pagos especiales que suman QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000.000), actuales CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) realizados mediante cheques de gerencia o transferencia bancaria para el día 30-11-16 por el monto de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), actuales CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) y para el 20-12-16 por DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), actuales CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta. B) la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000.000,00), actuales CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), sería cancelada así: para el día 30-11-2017, CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), actuales CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), y para el 20-12-2017 la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), actuales CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00); y el resto, es decir, la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), actuales QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) en pagos mensuales de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000), actuales VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00), en 20 cuotas mensuales, pagaderas los días 30 de cada mes, dentro del lapso de setecientos veinte (720) días continuos, sin prórroga, contados a partir del día 30 de septiembre de 2016; hecho éste que tampoco fue controvertido en el presente caso.
Determinado lo anterior, se observa que los demandantes alegan que solicitaron a los demandados los documentos necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, a lo que estaban obligados a tenor de las cláusulas cuarta y quinta del contrato, lo cual no cumplieron. Al respecto se observa que la cláusula cuarta establece que ”LOS VENDEDORES se comprometen a entregar los inmuebles en el momento de la protocolización del documento de venta en el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deuda, libre de gravámenes y personas, así como de gravámenes, impuestos nacionales, estadales o municipales, a LOS COMPRADORES”; es decir, la obligación de los vendedores hoy demandados de acuerdo a esta estipulación, era la de entregar los inmuebles al momento de la protocolización del documento de venta correspondiente; no evidenciándose en este caso incumplimiento de esta cláusula por parte de los demandados, pues el documento en cuestión no se protocolizó.
En este mismo orden, vemos que en la cláusula quinta acuerdan la vigencia del contrato de opción a compra venta, y además que “LOS VENDEDORES se obligan a entregar a LOS COMPRADORES, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta”, aduciendo los demandantes que por cuanto los vendedores no cumplieron su obligación, gestionaron por sus propios medios todos y cada uno de los documentos necesarios para que se llevara a cabo la materialización de la venta definitiva, ya que según la cláusula tercera del contrato, debía protocolizarse el documento de compra venta definitiva una vez pagadas todas y cada una de las cuotas pactadas en dicha convención. En relación a este punto, se observa que de la cláusula quinta se infiere que la obligación de los compradores de hacer entrega de los referidos recaudos, nace una vez transcurrido el lapso de vigencia del contrato, es decir, transcurridos los setecientos veinte (720) días continuos, y no en otra oportunidad; observándose que la cláusula novena del mismo contrato también prevé otra conducta diferente para ambas partes, lo que tanto de los alegatos de la parte actora como de la parte demandada, coinciden en que los vendedores hoy accionados optaron por hacer uso de lo pactado contractualmente en la cláusula novena, la cual es del tenor siguiente:
Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula quinta, “LOS VENDEDORES” o “LOS COMPRADORES” deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores.
Es decir, esta cláusula contractual prevé la posibilidad de no continuar a la negociación pactada, sino disolverla por cualquiera de las partes una vez transcurrido el plazo estipulado en la cláusula quinta; y que fue la conducta asumida por los vendedores demandados, quienes en lugar de dar continuidad a la negociación con el cumplimiento de lo estipulado en la cláusula quinta, optaron por hacer uso de la prerrogativa contenida en la citada cláusula novena, y procedieron a notificar judicialmente a los compradores su interés expreso de disolver el negocio de compromiso de compra venta de los inmuebles, con el ofrecimiento de la cantidad de UN MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.184,00), lo cual fue rechazado por los compradores hoy demandantes; aduciendo demás que de tal conducta se desprende la actitud hostil desplegada por los vendedores ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, quienes pretenden deshacer el negocio jurídico celebrado pretendiendo extinguir y eludir su obligación de manera inmotivada, unilateral e injustificada; y que por cuanto se encontraban solventes en el pago de las cuotas, los vendedores debían cumplir con su deber de transferirles la propiedad mediante documento protocolizado, lo cual no hicieron.
Por su parte, el apoderado judicial de los demandados en su escrito de contestación, aduce en su defensa que no han incumplido el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes por haber hecho uso y dado cumplimiento a la cláusula novena del contrato. Sobre este particular tenemos que conforme a la cláusula quinta, la vigencia del contrato era de setecientos veinte (720) días continuos, sin prórroga, contados a partir de la firma del documento, es decir, a partir del 30 de septiembre de 2016, venciendo el 20 de septiembre de 2018, y conforme a la cláusula novena una vez vencido ese plazo, cualquiera de las partes debería manifestar a la otra su interés expreso de disolver el negocio, por lo cual, la parte que se acogiera a esta estipulación, debía hacerlo de la siguiente manera: 1. de forma escrita, 2. indicar las razones del caso, y 3. reintegrar la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores. En este orden tenemos que tal como se evidencia de Notificación Judicial signada con el N° 3.954-18, emanada del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 19 de septiembre de 2018, cursante a los folios 16 al 48 de la primera pieza, así como del auto de fecha de fecha 25 de septiembre de 2018, del cartel de notificación ordenado en el auto anterior, publicado en el diario Nuevo Día de fecha 3 de octubre de 2018 y consignado en el expediente mediante diligencia de fecha 23/10/2018, y del auto de fecha 23 de octubre de 2018 (f.117-126, pza I), los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI notificaron a los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE, su interés expreso de disolver el negocio consistente en el compromiso de compra venta de los inmuebles constituidos por un local comercial signado con el N° 01 y un apartamento signado con la letra “A” que forman parte del edificio San Antonio, en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, antes identificados; de igual manera se observa que señalaron que la razón de disolver el negocio es por la necesidad de establecer en el local comercial descrito una sucursal de la firma personal “Heladería Polo Norte”, de su propiedad, y que con respecto al apartamento, por la necesidad que tiene su hijo Bruno Pastore Merchán de ocupar el mismo; de igual manera se evidencia que hicieron ofrecimiento de cheque de gerencia N° 90001460 del banco Banplus por la cantidad de un mil ochenta y cuatro con 00/100 bolívares soberanos (Bs.S. 1.184,00) correspondiente al reintegro de la cantidad de dinero según las cláusulas establecidas en el referido contrato; con lo cual dieron estricto cumplimiento a lo expresamente convenido en la cláusula novena del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes, pero que no fue aceptado por los compradores hoy demandantes, bajo el argumento que los vendedores estaban obligados a vender los antes identificados inmuebles.
Sobre este particular es preciso reiterar que la naturaleza de los contratos de promesa bilateral de compra venta es la de un contrato preparatorio, en el cual existe acuerdo de voluntades de ambos contratantes, quienes se comprometen a celebrar un contrato futuro, que en este caso sería el contrato de compra venta del inmueble, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes, pues estos contratos según la doctrina de la Sala de Casación Civil, “no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, de manera que en los contratos preliminares de promesa bilateral de compra venta, las partes se obligan, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones pactadas por ellos mismos, lo que pudiera derivar en la no celebración del contrato definitivo, como ocurrió en el presente caso, donde por voluntad expresa de ambas partes manifestada libremente en el contrato suscrito, en atención al principio de autonomía de voluntad de las partes, pactaron la posibilidad de disolver el negocio una vez transcurrido el plazo estipulado de vigencia contractual.
Por otra parte, se observa que los accionantes alegan en su libelo que las maquinaciones de las cuales han sido víctimas dirigidas por los demandados con su única pretensión de obstaculizar la adquisición de los inmuebles objeto del contrato, hacen referencia que en el contrato celebrado se estableció de manera expresa que el mismo se realiza en el marco de la Gran Misión Vivienda. Al respecto tenemos que la Resolución N° 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, contiene las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, establece en su artículo 2 la prohibición en los contratos de opción de compra de vivienda principal, del establecimiento de cláusulas excesivas, lo cual no es el caso de autos; y en el artículo 3, dispone que “Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral…”, es decir, que esta disposición establece la prohibición de rescindir unilateralmente de un contrato, pudiendo hacerlo solo en caso que exista responsabilidad de alguna de las partes; observándose al respecto que ésta norma tampoco es aplicable al caso de autos, en virtud, que los vendedores hoy demandados no están rescindiendo unilateralmente el contrato de opción a compra venta, sino que por el contrario, de manera consensuada ambas partes al momento de suscribir el mismo acordaron expresamente la posibilidad de que cualquiera de las partes pudiera disolver el negocio una vez transcurrido el plazo establecido, y bajo el cumplimiento de los requisitos también pactados en la cláusula novena del contrato, por lo que bajo esta perspectiva no puede considerarse la conducta de los demandados como un acto arbitrario o unilateral, como erradamente lo afirman los demandantes, pues como se dijo, el principio de autonomía de voluntad de las partes, permite derogar las convenciones por sí mismas y modificar la estructura del contrato; adicional al hecho que el objeto del contrato lo constituye un local comercial y un apartamento, siendo que éste último tiene necesidad de ocuparlo el hijo de los demandados de autos ciudadano Bruno Pastore Merchán, y que de hecho lo ocupa tal como consta en autos; y así se establece.
En tal virtud, con base en las anteriores consideraciones, y visto que no consta en autos ningún elemento probatorio que evidencie que la parte demandada haya dado incumplimiento a las cláusulas contractuales, por el contrario, quedó demostrado con las documentales acompañadas que dio estricto cumplimiento a lo pactado en la cláusula novena del contrato de opción a compra venta, es por lo que no habiéndose demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y confirmarse la sentencia apelada. Y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado Víctor Hugo Peña actuando con el carácter de apoderado judicial de los demandantes ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BAROUDI, mediante escrito de fecha 22 de octubre de 2020.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 5 de octubre de 2020, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos NICOLA BAROUDI BAROUDI y SARAB BAROUDI DE BARAOUDI contra los ciudadanos BRUNO NICOLA PASTORE AMOROSO y JEANNETTE LEONOR MERCHAN DE PASTORE.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil veinte y uno (2021). Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 20/04/2021, a la hora de las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.). Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia Nº 009-A-20-04-21.-
AHZ/ABZ/Gustavo.
Exp. Nº 6706