TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

EXPEDIENTE: No. 53.873
DEMANDANTE RECONVENIDA: NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.876.263, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: Abogado JOSE GREGORIO GALLANGO PACHECO, Inpreabogado Nro. 48.673, de este domicilio.
DEMANDADO RECONVINIENTE: JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.849.281, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL Abogado ANDDY ASDRUVAL NIEVES SILVA, Ipreabogado Nro. 203.641. de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
I
Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 14 de junio de 2014, por la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.876.263, mediante su apoderado judicial Abog. JOSE GREGORIO GALLANGO PACHECO, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 48.673 por cumplimiento de contrato contra el ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.849.281, de este domicilio.
Cumplida con la formalidad de la distribución, la causa quedó asignada a este Tribunal dándosele entrada en fecha 15 de junio de 2010, bajo el expediente Nº 53.873.
En fecha 21 de junio del mismo año se admite la demanda, se abrió cuaderno de medidas. La compulsa sería expedida una vez constara en autos las copias a certificar. En fecha 22 de junio de 2010 comparece la parte actora representada por su apoderado judicial y consigna los fotostatos a a certificar, lo cual fue proveído por auto de fecha 30 del mismo mes y año.
En fecha 07 de julio del año 2010, el Alguacil del tribunal deja constancia de haber recibido los emolumentos para realizar el traslado y citación del demandado. En fecha 20 de octubre de 2010, el Alguacil del tribunal consigna diligencia y compulsa en virtud de la citación negativa de la parte demandada.
En fecha 25 de octubre de 2010, comparece la parte actora representada por su apoderado judicial y solicita sean expedidos os carteles conforme lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue proveído por auto de fecha 28 del mismo mes y año, ordenándose su publicación en los diarios El Carabobeño y Noti-Tarde. Una vez publicados fueron consignados a los autos y agregados por auto de fecha 02 de diciembre de 2010. La fijación en el domicilio fue practicada el 23 de noviembre de 2010.
En fecha 24 de enero de 2011, comparece la parte actora representada por su apoderado judicial y solicita la designación de Defensor Judicial, lo cual fue acordado por auto de fecha 26 del mismo mes y año, recayendo dicha designación en la persona de la Abog. MIRTA NAVAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 94.806, a quien se le libró la correspondiente boleta de notificación y prestó juramento de ley en fecha 02 de marzo de 2011.
En fecha 02 de marzo de 2011, compareció el ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI, antes identificado, en su carácter de demandado, debidamente asistido por la Abog. MARIA MARGARITA APONTE MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 78.503, y le confiere poder apud acta tanto a la precitada como a la Abog. SONIA MEDINA DE APONTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 3.271.
En fecha 10 de marzo de 2011, comparece la Abog. SONIA MEDINA DE APONTE, antes identificada, en su carácter de coapoderada judicial de parte demandada y presenta escrito de contestación a la demanda y reconvención.
Por auto de fecha 14 de abril de 2011, el tribunal dicta auto de admisión de la reconvención y fija el quinto (5to) día de despacho siguiente para la contestación, la cual tuvo lugar en fecha 30 de mayo del mismo año y tacha de falsos los documentos marcados “C” y “D”.
En fecha 09 de junio de 2011 comparece la Abog. SONIA MEDINA DE APONTE, en su carácter de autos y deja constancia de la no formalización de la tacha conforme lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de junio de 2011, tanto la parte la parte demandada representada por su coapoderada judicial Abog. SONIA MEDINA DE APONTE como la parte demandante representada por su apoderado judicial Abog. JOSE GREGORIO GALLANGO, antes identificados, presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 28 del mismo mes y año.
En fecha 30 de junio de 2011, la parte demandada, hace formal oposición al escrito de pruebas de la contraparte en lo referente a los testigos promovidos; asimismo, la parte actora hace formal oposición al escrito de pruebas presentado por la parte demandada, en lo referente a la copia simple del carnet de la Universidad de la actora.
En fecha 12 de julio de 2011, el tribunal dicta sentencia interlocutoria (oposición a admisión de pruebas) mediante la cual declara con lugar la oposición formulada por la parte demandada y sin lugar la oposición formulada por la parte actora y ordena el pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas por auto separado.
En fecha 18 de julio de 2011, la parte actora representada por su apoderado judicial, formula apelación contra el auto de admisión de las pruebas de fecha 12 del mismo mes y año, en el cual se negó la admisión de los testigos, la cual fue oída en un solo efecto en fecha 25 de los corrientes; y una vez señaladas las copias, se remitieron al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo con oficio No. 673.
En fecha 01 de febrero de 2012 comparece la parte demandada, representada por su coapoderada judicial y solicita se ratifique el oficio No 572, dirigido a la caja de ahorros de la Universidad de Carabobo, lo cual fue proveído por auto de fecha 22 del mismo mes y año. Se libró oficio No. 153.
En fecha 30 de julio de 2012, se fijó oportunidad para la presentación de informes, conforme lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes.
En fecha 03 de octubre de de 2012 comparece la parte demandada representada por su coapoderada judicial y se da por notificada del auto de fecha 30 de julio del mismo año y solicita la notificación por carteles, lo cual le fue negado, por cuanto la parte actora posee domicilio procesal. En fecha 29 de noviembre del mismo año, el Alguacil deja expresa constancia de la imposibilidad de notificar a la parte actora, razón por la cual la parte demandada solicitó cartel conforme el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, el cual una vez publicado fue consignado a las actas procesales por auto de fecha 17 de abril del 2013.
En fecha 20 de junio de 2013, comparece la parte demandada representado por su coapoderada judicial y presenta escrito de informes conforme el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 09 de julio de 2013 el Tribunal dicta auto conforme el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 d septiembre de 2013, el tribunal dicta auto mediante el cual revoca el auto que fijó oportunidad para dictar sentencia y a los fines de dar cumplimiento con la sentencia dictada por el juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, el cual declaró con lugar la apelación ejercida por la parte actora; en consecuencia, fija oportunidad para que sean oídos los testigos promovidos en el escrito de pruebas.
En fecha 15 de noviembre de 2013, tanto la parte demandada representado por su coapoderada judicial Abog. Sonia Medina de Aponte como la parte actora representada por su apoderado judicial Abog. José Gregorio Gallando, antes identificados, presentaron escritos de informes conforme el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03 de diciembre de 2013, las partes presentan escritos de observaciones a los informes.
En fecha 04 de diciembre de 2013, el tribunal dicta auto mediante el cual fija oportunidad para dictar sentencia, conforme lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue diferida conforme el articulo 251 eiusdem.
En fecha 19 de noviembre de 2021, la parte actora solicita el abocamiento de la Jueza Provisoria Lucilda Ollarves, quien se aboca en fecha 02 de diciembre de 2020, librándose boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 10 de junio de 2021, el demandado se da por notificado y el 02 de noviembre de 2021 otorga poder apud acta al abogado ANDDY ASDRUVAL NIEVES SILVA, Ipreabogado ro. 203.641.
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
1. Que en fecha 28 de julio de 2009, su representada celebró privadamente con el ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.849.281 y de este domicilio, quien funge en el mencionado contrato como vendedor, un CONTRATO DE COMPRA VENTA A CREDITO O PLAZOS, mediante el cual el mencionado ciudadano le vendía a su representada, quien a su vez compró, un inmueble constituido por una casa que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, Tercera Etapa, distinguido con la casa No. 45, y cuyos linderos son: NORTE: pared de cerca, lindero norte del conjunto residencial; SUR: casa No. 46 del Conjunto residencial; ESTE: pared de cerca, fachada este y OESTE: fachada oeste de la casa, calle de acceso a la tercera Etapa del Conjunto Residencial. Le corresponde un porcentaje de Condominio de un entero con sesenta y siete centésimas por ciento (1,67%). Tiene un área de construcción aproximada de noventa y ocho metros cuadrados (98 mts2) y le corresponde en uso exclusivo un área aproximada de terreno de ciento setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (174,84 mts2). Se le asigna en uso y disfrute un área de terreno ubicado en el lindero norte de la casa situado en el caserío Guayabal, jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo. Dicho inmueble le pertenece al ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, así: el lote de terreno F, por haberlo adquirido en fecha 02 de diciembre de 2005, según documento inscrito bajo el No. 43, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 37, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, y la edificación conocida como Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, según documento de condominio Protocolizado ante la misma Oficina de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de diciembre de 2008, bajo el No. 22, folios 1 al 18, Protocolo Primero, Tomo 159, R-007891 y G-2708.
2. Que el precio fijado para la venta fue de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (295.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: 1) La suma de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00), los cuales declaró el vendedor tenerlos recibidos al momento de la firma del documento privado de venta. 2) La suma de Ciento Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 140.000,00) a la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro respectivo, lo cual previeron las partes se haría en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del documento privado de venta, es decir, contados a partir del día 28 de julio de 2009.
3. Que se comprometió su representada a entregar al vendedor, los siguientes recaudos: copia de la cédula de identidad, copia del Registro de Información Fiscal (RIF), copia del acta de matrimonio de ser necesaria y cualquier otro documento que le fuese requerido.
4. Que por su parte el vendedor se comprometió a obtener los recaudos requeridos por él, como era la solvencia municipal y cualquier otro documento.
5. Que las partes eligieron como domicilio especial, único, exclusivo y excluyente, al ciudad de Valencia, estado Carabobo, a la jurisdicción de cuyos tribunales declararon someterse.
6. Que en fecha 27 de octubre de 2007 (sic) el vendedor dirigió correspondencia a su representada, donde le hacía saber que requería de ella, procediera en un plazo de 45 días contados a partir de la fecha de la recepción de la referida correspondencia, lo cual ocurrió en la misma fecha de emisión, a pagar la totalidad del saldo pendiente, es decir, la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. F. 140.000,00), alterando de ésta manera lo que habían pactado, violentando así el contrato celebrado.
7. Que no obstante, su representada en aras de buscar una solución al problema planteado, y pese a que el vendedor, nunca le había informado cuando se firmaría o suscribiría el contrato definitivo de compra venta, y no obstante de estar en desacuerdo con la misiva enviada, pues ella había cumplido con todos y cada una de las obligaciones contractuales y seguía a la espera de que el vendedor cumpliera con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario; procedió a hacer un abono por la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F., 57.000,00), según se evidencia de planilla de depósito número 205283657, de la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, de fecha 18 de diciembre de 2.009, a la cuenta de ahorros del vendedor JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA.
8. Que pese a estas circunstancias y el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de su mandante, en fecha 27 de enero de 2010, ella fue informada por la asistente de nombre Lisbeth, trabajadora o dependiente del vendedor, que no le sería vendido el inmueble, ante su incumplimiento, pero que olvida el vendedor, que la única obligación que tiene en la actualidad él con su mandante es otorgarle el documento definitivo de venta, y venderle saneado el inmueble, porque su representada compró y el vendedor le vendió, por lo que no puede negarse a otorgar el documento definitivo de venta, sin incurrir en una violación del derecho a su representada..
9. Que ello se evidencia de inspección judicial efectuada por su mandante, en fecha 01 de junio de 2010, con el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, realizada en la sede de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, inspección extrajudicial de donde se evidencia que el vendedor nunca presentó el documento para su revisión y otorgamiento en la sede de dicho registro inmobiliario, la cual se anexa y opone a la parte demandada, marcada “D”.
10. Que pese a que su representada ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones que le correspondían, según el contrato de compra venta, antes descrito, el vendedor no ha dado cumplimiento con su obligación de notificarle a su mandante el día, lugar y hora en que habrá de celebrarse el otorgamiento definitivo, y por supuesto, producto de esa falta por parte del vendedor, no se ha protocolizado el documento definitivo de venta a su representada ante el registro Público Inmobiliario, para que ella pague el saldo restante del precio; incumpliendo así las obligaciones que contrajo con su mandante, causándole daños y perjuicios, que se traducen en no poder disponer del inmueble que le fue vendido, en el tiempo que le fue ofrecido, y tener que contratar los servicios de profesionales del derecho para realizar la inspección extrajudicial, antes señalada, y acudir ahora a la vía jurisdiccional para exigir el cumplimiento de su obligación, por lo que en nombre de su mandante, se reserva demandar por separado tales daños y perjuicios.
11. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.269, 1.156 y 1.271 del Código Civil.
12. Que los hechos narrados encuadran perfectamente dentro de las normas legales señaladas, es decir, la falta de cumplimiento por parte del vendedor, ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble comprado por su mandante, y constituido como se indicó supra (resaltado del texto), por una casa que forma parte del Conjunto Residencial Comercial Guayabal Garden (…), y hacer entrega del inmueble prometido en venta a su representada, tal como le fue vendido, hace que se encuentre en mora respecto a su representada, causándole graves daños y perjuicios, al impedir, con la inejecución de sus obligaciones de Redactar (sic) y otorgar el documento definitivo de venta del inmueble vendido a su representada, y hacer entrega del inmueble a su representada, tal como le fue ofertado, generándole serios daños y perjuicios, al impedir adquirir en el tiempo oportuno el inmueble y tener que encontrase viviendo en un estado de precariedad, teniendo que recurrir a contratar abogados, ante la negativa de la parte vendedora en otorgar y entregar el inmueble, y que se le pretende cobrar sumas mayores y ajenas a las pactadas en el documento de venta, calificado como CONTRATO DE VENTA A CREDITOS O PLAZOS (negrillas del texto), de fecha 28 de julio de 2008, el cual consigna marcado “B”, por lo que la actitud hostil del vendedor, le impide, con la inejecución de sus obligaciones, adquirir definitivamente el inmueble cuyo valor fue pagado en casi su totalidad por su representada, y además la coloca en la situación de tener que contratar abogados para acudir a la vía judicial.
13. En otras palabras, impedir a su representada disponer den forma libre, total y como ÚNICA PROPIETARIA del inmueble que le vendieron, en las condiciones supra descritas, producto de la inejecución del contrato celebrado (negrillas y destacado del texto) y obligarlo a pagar otros conceptos ya narrados, por su inejecución.. Que por las razones de hecho y de derecho antes esgrimidas, y en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO (…),en su carácter de COMPRADORA, demanda, como en efecto en este acto demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano JOSE GRGORIO AGRIESTI MALDERA, (…) y quien funge en el mencionado contrato como VENDEDOR, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Convenga en DAR CUMPLIMIENTO al CONTRATO DE VENTA A CREIDTO O A PLAZOS, de fecha 28 de julio de 2009. SEGUNDO: Convenga en redactar y otorgar a su representada el documento definitivo de venta del inmueble, constituido por una casa que forma parte del Conjunto residencial y Comercial Guayabal Garden, tercera Etapa, distinguida casa número 45,y cuyos linderos son: NORTE: pared de cerca, lindero Norte del Conjunto residencial; SUR: casa número 46 del Conjunto residencial; ESTE: pared de cerca, fachada este y OESTE: fachada oeste de la casa, calle de acceso a la Tercera Etapa del Conjunto Residencial. Le corresponde un porcentaje de Condominio de UN ENTERO CON SESENTE Y SIETE CENTESIMAS POR CIENTO (1,67%). Tiene un área de construcción aproximada de NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (98 mts2) y le corresponde en uso exclusivo un área aproximada de terreno de CIENTO SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (174,84 Mts2) (negrillas del texto). Se le asigna en uso y disfrute, un área de terreno ubicado en el lindero norte de la casa situado en el Caserío Guayabal, Municipio Naguanagua del estado Carabobo. Dicho inmueble le pertenece al ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, así: el lote de terreno F, por haberlo adquirido en fecha 02 de diciembre de 2.005, según documento inscrito bajo el No. 43, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 37, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, y, la edificación conocida como Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, según documento de Condominio Protocolizado ante la misma Oficina de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de diciembre de 2.008, bajo el No. 22, folios 1 al 118, Protocolo Primero, Tomo 159, R-007891 y G-2708. TERCERO: En pagar las costas que se causen.
14. Que en caso de no convenir el demandado en el petitum, y, resultar condenado, pide que la sentencia a dictarse sirva de documento definitivo de propiedad a favor de su representada sobre el inmueble supra identificado.
15. De conformidad con lo establecido en el artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio.
16. Solicita la citación de la parte demandada se realice en Valencia estado Carabobo.
17. Estima la cuantía de la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 480.000,00) y manifiesta que pone a disposición del tribunal la suma de OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.83.000,00), que es el saldo pendiente de pago, para ser entregado a la parte vendedora.
18. Solicita que la admisión de la demanda, su tramitación conforme a derecho y sea declarada Con Lugar, con la condenatoria en costas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA RECONVINIENTE EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
1. Que es cierto que su representado celebró privadamente con la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, un contrato de opción de compra venta de un inmueble, a crédito o plazos en fecha 29 de julio de 2.009, distinguido dicho inmueble con el N. 45 del Conjunto residencial y Comercial GUAYABAL GARDEN con los siguientes linderos: Norte: pared de cerca, lindero Norte del Conjunto Residencial; SUR: casa número 46 del Conjunto Residencial; ESTE: pared de cerca, fachada este y OESTE: fachada oeste de la casa, calle de acceso a la Tercera Etapa del Conjunto Residencial, con un porcentaje de condominio de 1,67% y un área de construcción aproximada de 98 mts2, correspondiéndole en uso exclusivo un área aproximada de terreno de 174,84 Mts2. La casa está situada en el Caserío Guayabal, Jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, inmueble que pertenece a su representado según documento protocolizado el 02 de diciembre de 2.005 bajo el No. 43, folios 1 al 3,protocolo primero, Tomo 37, el área de terreno y la edificación conocida como Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden según documento de Condominio Protocolizado el 23 de diciembre de 2.008, bajo el No. 22, folios 1 al 118, Protocolo Primero, Tomo 159, R-007891 y G-2708, ambos ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo.
2. Que es cierto que el precio pactado fue la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 295.000,00).
3. Que igualmente es cierto que la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO canceló una inicial de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES(Bs. 155.000,00) y el saldo restante de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 144.000,) se comprometió a cancelarlo a la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, dentro del lapso de noventa (90) días continuos contados a partir del 28 de julio del 2.009, más una prórroga de treinta (30) días continuos en caso de ser necesario que vencieron, incluida la prórroga, el 25 de Noviembre de 2.009.
4. Que no obstante y con vista de que la compradora el 27 de Octubre del 2.009, manifestó a su representado que para esa fecha no tendría la disponibilidad del dinero necesario para efectuar la cancelación total y proceder a la protocolización del documento se le amplió el plazo de la prórroga a 45 días continuos contados a partir del 27 de octubre del 2.009 , que vencieron el 11 de diciembre del 2.009, lapso en el cual ella se comprometió a tramitar ante la Universidad de Carabobo un crédito, en prueba de lo cual hizo entrega a su representado de una copia fotostática del Carnet de la mencionada Universidad que le acreditaba como Empleada Administrativa de la misma, la cual consigna marcada “B”.
5. Que se le advirtió que transcurrido ese lapso sin haberse efectuado la cancelación total, se procedería a la aplicación de la Cláusula Penal del Contrato manifestado ella su conformidad según consta de documentos originales que consigna marcados “A” y “A1”, firmándose en esa misma fecha del 27 de octubre del 2.009 la prórroga concedida mediante un documento en el cual textualmente se le advertía “ notificamos a usted que se le concede un plazo de cuarenta y cinco (45) días continuos a partir de la fecha de recibo de esta correspondencia para proceder a la cancelación total de la casa antes mencionada y así realizar la protocolización del documento respectivo”, lo cual en prueba de conformidad ella firmó indicando la fecha de recibo 27-10-2009, el cual consigna marcado “A”.
6. Que es falso e imposible que su representado le dirigiera correspondencia a la ciudadana Nilda Soledad Gallango Pacheco el 27 de octubre de 2007, por cuanto para esa fecha el contrato no se había celebrado, se celebró en fecha 28 de julio de 2.009. Que como antes se ha afirmado, el 27 de octubre de 2.009 se le envió correspondencia que ella firmó en prueba de conformidad y que consignan marcado “A”.
7. Que es falso que la demandante diera cabal cumplimiento al contrato y a la prórroga pactada, solicitada por ella ante la imposibilidad de disponer del dinero para cancelar al vencimiento del contrato original el 27 de Noviembre de 2.009, la totalidad del precio pactado, lo que originó la prórroga concedida, ya que no cumplió el pago de la totalidad del precio del inmueble antes del 11 de diciembre de 2.009, fecha en la cual vencía el plazo adicional concedido por la prórroga aceptada por ella, lapso dentro del cual debía hacer entrega al vendedor tanto del saldo del precio que adeudaba como de las cantidades requeridas para la protocolización, dejando constancia que dentro del plazo pactado a ella se le hizo entrega dos veces consecutivas de fotocopias del permiso de habitabilidad del inmueble (emitido el 13 de noviembre del 2.008) y que en copia consigna marcado “C”, de la cédula catastral (de fecha 13 de febrero del 2009) que en origina presenta marcado “D” y de la constancia de haber cancelado a su nombre el impuesto a las transacciones inmobiliarias (de fecha 05 de octubre de 2.009) mucho antes de la fecha en que vencería el plazo acordado para la protocolización en el documento primario de venta a plazos firmado el 28 de julio del 2.009, plazo que vencía el 27 de noviembre del 2.009), es decir antes de firmarse la prórroga de la opción, prórroga que solicitó la compradora, que en original presenta marcado “E”.
8. Que no solo se le requirió el pago del saldo restante sino que en fecha 07 de mayo del 2.010 y en vista de que no había cumplido lo pactado en el lapso de la prórroga que se le había concedido, se le publicó en el Diario El Carabobeño, página D-5 un aviso notificándole que en vista de su incumplimiento se había decidido desistir de la venta del inmueble y dar por terminada la negociación, aplicándole la cláusula cuarta (4ta) o Cláusula Penal del Contrato, la cual consigna marcada “E”.
9. Que es cierto que en fecha 18 de diciembre del 2009 la demandante hizo un abono de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) en voucher Nro. 202283657 contra el B.O.D., pero igualmente es cierto que el saldo deudor que era la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), no fue satisfecha oportunamente. Es decir, antes del vencimiento acordado en la prórroga, que venció el 11 de diciembre del 2.009, sino con siete (7) días de retardo, o lo que es lo mismo extemporáneamente, efectuó solo un abono, ya que los cuarenta y cinco (45) días continuos contados a partir del 27 de octubre del 2.009 habían vencido y adicionalmente no participó a su representado de tal abono oficialmente, quien se enteró del mismo solo al momento de conocer la presente demanda, quedando desde el momento de efectuar el extemporáneo saldo abono, un saldo deudor de OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 83.000,00) con lo cual demuestra la propia demandante al consignar la planilla de depósito que había incumplido lo pactado en la prórroga que se le había concedido.
10. Que en la Cláusula Tercera del Contrato la Compradora se comprometió (cita textual):”…Todos los gastos de redacción del documento definitivo de compra-venta, incluidos honorarios de abogados, habilitaciones, derechos de registro u otros, que sean necesarios serán por cuenta de EL COMPRADOR,…deberá antes de la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, hacer entrega a EL VENDEDOR de las cantidades requeridas para la protocolización, quien se reserva el derecho de hacer redactar el documento de compra-venta así como el trámite y revisión del mismo ante el registro Subalterno respectivo, en caso de que la venta sea al contado…” (subrayado del texto) lo cual también incumplió. Es decir, que la compradora según su propia explicación no canceló la totalidad de lo que estaba comprometida antes del 11 de Diciembre de 2.009, sino que aún con el abono que su representado solo conoció a través de esta demanda, quedó a deber la suma de OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 83.000,00) más los gastos de protocolización.
11. Que adicionalmente el vendedor no solo cumplió con su obligación de tramitar y obtener la Solvencia Municipal del inmueble sino que canceló por cuenta de la compradora el impuesto a las transacciones inmobiliarias, obtuvo la cédula catastral e hizo entrega a la compradora por dos veces consecutivas, como antes se ha afirmado, y antes del vencimiento del plazo adicional que le fue concedido a la compradora, para la protocolización, de copia de cada uno de los documentos consignados en original marcadas “C”, “D” y “E”, los cuales opone a la compradora.
12. Que mal podría pretender la compradora que su representado ordenara la redacción y presentación del documento definitivo de compra venta “si ella no había cumplido (subrayado del texto) con su obligación en el plazo estipulado, comprobado incluso con el recaudo C presentado por ella en el libelo (subrayado del texto) , que demuestra no solo que no participó a su representada ese pago sino que el mismo no constituía la totalidad de lo adeudado, saldo que ella conocía y se había comprometido a cancelar en el plazo señalado.
13. Que el origen de dicho contrato es el siguiente: originalmente la compra del inmueble fue contratada por la ciudadana MARIANA ALEJANDRA ROJAS, titular de la cédula de identidad No. 18.346.106, en prueba de lo cual consigna originales de la reserva y de ese contrato de compra venta marcados “H” y “H1”, quien mediante comunicación dirigida a mi representado el 06 de julio de 2009 y recibida el 08 de julio de 2009 solicitó el traspaso de la opción a la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, comunicación que en original presenta marcada “I”, solicitud que aceptó su representado no obstante a que la ciudadana MARIANA ALEJANDRA ROJAS siempre presentó un considerable retraso en el cumplimiento de sus obligaciones, en prueba de lo cual presenta marcada “J” constancia de telegrama dirigido a ella en el que se le manifiesta que se precedería a resolver el contrato por presentar “atraso considerable”.
14. Que como respuesta al telegrama que le fuera enviado la ciudadana Mariana Alejandra Rojas solicitó el traspaso a Nilda Soledad Gallango Pacheco alegando que ella estaba en la posibilidad de tramitar y obtener de la Universidad de Carabobo el crédito del faltante para la cancelación del inmueble, habiendo consignado fotocopia del carnet que acreditaba a la mencionada ciudadana como personal Administrativo de dicha Institución, que fue anteriormente consignado.
15. Que es cierto que su representado nunca presentó ante el Registrador Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo el documento de venta a revisión y otorgamiento, pero que es cierto que ello era imposible de efectuarse debido a que la compradora no había cumplido cabalmente en el plazo de prórroga (que venció el 11 de diciembre de 2009) que se le había acordado sus obligaciones como era cancelar la totalidad del precio pactado y los gastos de redacción, trámite y revisión que se produjeran, incumpliendo la cláusula tercera del contrato original celebrado con ella y el texto de prórroga aceptado por ella.
16. Que contrariamente, en fecha posterior al vencimiento de la prórroga que se le había otorgado, es decir extemporáneamente, efectuó un depósito a favor de su representado que ni siquiera le participó el cual no cubría el saldo del precio ni los posible gastos de redacción y protocolización, siendo así que el 07 de mayo de 2.010 su representado publica en El Carabobeño aviso mediante el cual le participa a la demandante su decisión de dar por resuelta la venta pactada, por haber incumplido la compradora no solo el contrato original sino el compromiso contenido en la prórroga que le fue concedido en la cual textualmente se decía:”…que se le concede un plazo de cuarenta y cinco (45) días contados a partir de la fecha de recibo de esta correspondencia (27 de octubre del 2.009) para proceder a la cancelación total de la casa antes mencionada y así realizar la protocolización del documento respectivo. Transcurrido ese lapso (venció el 11-12-2009) sin que se haya producido la cancelación del saldo de protocolización se procederá a de acuerdo a la Cláusula Penal que forma parte de la opción de compa venta citada…”(subrayado del texto).
17. Que la demandante no cumplió con todas y cada una de sus obligaciones, como afirma, pues no canceló en el plazo concedido la totalidad del precio y gastos de protocolización, lo cual ha quedado demostrado con los recaudos consignados no solo por su representado, sino por ella.
18 Que debido a ello su representado decidió aplicar el contenido de la clausula cuarta (4º) de la opción de compra-venta y notificárselo a través del aviso publicado, ya que no solo no cumplió sus obligaciones en el plazo originalmente pactado, sino que también incumplió las condiciones de la prórroga que le fue acordada causándole con ello a su representado daños y perjuicios al impedirle por su incumplimiento vender a un tercero el inmueble objeto de la presente controversia, y a pesar de que fue la compradora quien incumplió totalmente las condiciones pactadas, como ha quedado demostrado, intentó esta temeraria demanda, que no tiene asidero sustentable.

RECONVENCION:
La parte demandada reconviene a la demandante por RESOLUCION DE CONTRATO con fundamento en el incumplimiento de la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.083.802 para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en dar por resuelta la venta pactada originalmente en contrato celebrado en fecha 28 de julio del 2.009, así como la prórroga del mismo pactada en fecha 27 de octubre de 2.009, declare SIN LUGAR la demanda contra su representado y aplicación de la cláusula Penal pactada y que declare CON LUGAR la Reconvención con expresa condena en costas.
Estima la Reconvención en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) que equivalen a 6.578,94 U.T, a razón de 76,00 Bs. cada Unidad Tributaria.

ALEGA EL DEMANDANTE RECONVENIDO EN LA CONTESTACION A LA RECONVENCION:
1. Solicitan que no se admita el escrito de contestación y reconvención, por cuanto en el mismo se observan enmendaduras y declare la revocatoria por contrario imperio el auto que admitió la reconvención.
2. Asimismo solicita, se declare inadmisible la diligencia de fecha 02 de marzo de 2.011 presentada por la Abog. María Margarita Aponte Medina contentiva del Poder Apud Acta, por cuanto la misma se encuentra afectada de inadmisibilidad, conforme el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.
3. Rechaza por ser falsas en todas y cada una de sus partes la reconvención interpuesta basada en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Veta suscrita entre el demandado JOSE GREGORIO AGRISTI MALDERA y la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, según el negado incumplimiento por parte de su representada.
4. Que es falso que su representada manifestara al demandado-reconvenido, en fecha 27 de octubre de 2009 que no tenía el dinero restante disponible para la compra del inmueble dado en venta.
5. Que es falso que su representada haya solicitado se ampliara por cuarenta y cinco (45) días más el plazo previsto en el contrato supra mencionado para efectuar el pago del dinero restante para la protocolización del documento de venta.
6. Que es falso que su representada manifestara que gestionaría ante la Universidad de Carabobo crédito alguno para la compra del inmueble en cuestión.
7. Que es mentira que haber recibido la comunicación de fecha 27 de octubre de 2009, sea señal de conformidad con el contenido de esa comunicación.
8. Que es mentira lo señalado por el demandado reconviniente, puesto que su representada solo recibió la mencionada comunicación donde unilateralmente el demandado reconviniente modificó las condiciones del contrato original de fecha 28 de julio de 2009, con un contenido el cual ella estaba obligada y al cual ella no respondió, no aceptó y se le pedía que pagara anticipadamente so pena de aplicar sanciones arbitrarias a la luz de las normas constitucionales y legales de la República Bolivariana de Venezuela, ya que las obligaciones de su representada eran pagar el saldo restante de la deuda al momento de la protocolización en el registro Subalterno, ante lo cual manifestó que cumpliría tal cual lo pautado en el contrato de fecha 28 de julio de 2009, y así lo reconoce el demandado reconviniente en su escrito de contestación y reconvención.
9. Que es falso, que transcurrido el plazo previsto en la comunicación de fecha 27 de octubre de 2009 su representada debiera pagar el dinero pendiente, toda vez que la obligación de pagar el resto del precio de la casa dada en venta al momento de la protocolización del documento de venta, porque ellos no podían cambiar unilateralmente las condiciones del contrato de venta de fecha 28 de julio de 2009.
10. Que su representada nunca aceptó las variaciones del contrato propuestas por el demandado reconviniente, lo cual debió hacerse por escrito de conformidad con lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil.
11. Que la redacción del documento y presentación del mismo ante la oficina de registro correspondiente es del demandado reconviniente y no de su representada.
12. Que es falso que a su representada se le haya requerido cantidad de dinero alguna para la protocolización del documento de venta.
13. Que es falso que a su representada se le hubieren entregado dentro del plazo acordado en el contrato de venta a plazos, fotocopias del permiso de habitabilidad del inmueble y copia certificada de la cédula catastral marcadas “”C” y “D” por parte de la parte demandada reconviniente.
14. Que es falso que a su representada se le haya entregado y pagado en su nombre el Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias (de fecha 05 de octubre de 2.00), mucho antes de la fecha en que venciera el plazo acordado para la protocolización en el documento primario de venta a plazos firmado el 28 de julio de 2009, plazo que vencía el27 de noviembre del 2009, es decir, antes de firmarse la prórroga de la opción, debido a que quien aparece en el mencionado documento “E” no es su representada.
15. Que es falso que a su representada se le haya notificado personalmente, ni por ningún otro medio la decisión del demandado reconviniente de desistir de la venta prometida en el documento de fecha 28 de julio de 2009.
16. Que su representada nunca solicitó prórroga del plazo para cumplir con sus obligaciones y que la comunicación de fecha 27 de octubre de 2009, es una comunicación emitida unilateralmente por el demandado reconviniente, donde modifica unilateralmente las obligaciones contenidas en el contrato de fecha 28 de julio de 2009, en la cual su representada no estaba de acuerdo, solo se hizo acuse de recibo.
17. Que es falso e imposible que el demandado reconviniente pudiera unilateralmente desistir de la venta del inmueble y dar por terminada la negociación y aplicar la Clausula Cuarta del contrato supra mencionado, por cuanto constituye un abuso de derecho, al no hacer uso del contenido del artículo 1167 del Código Civil.
18. Que es falso que con el depósito efectuado por parte de su representada en fecha 18 de diciembre de 2009 se esté demostrando incumplimiento de las obligaciones por parte de su representada.
19. Que lo cierto es, que tal depósito no satisface la voluntad del demandado reconviniente, ya que ésta sería satisfecha el día de protocolización del documento de venta ante el registro respectivo, tal como se previó en el contrato de fecha 28 de julio de 2009, lo que solo constituye una manifestación de su representada de rectitud en el cumplimiento de sus obligaciones, que constituyó el hecho de que aun, ante el incumplimiento del demandado reconviniente, le depositara en la cuenta del vendedor cantidades de dinero en abono de la deuda, en espera que le hieran el requerimiento del dinero para los gastos de registro y honorarios y se fijara la fecha del otorgamiento del documento de venta. Siendo entendido que su representada a los fines de abonar al saldo mayor y facilitar las cosas, abonó la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 57.000,00) en la cuenta del demandado Reconviniente, ante la inexistencia de solicitud o reclamo judicial.
20. Que es faso que su representada no haya cumplido con lo previsto en la Cláusula tercera del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 28 de julio de 2009, que haya ocasionado daños y perjuicios al demandado reconviniente, ante la imposibilidad de vender el inmueble a un tercero y que le fuera imposible al demandado reconviniente introducir el documento de venta para la revisión y otorgamiento ante el registro Subalterno, debido a que quedó establecido en el contrato de opción de compra venta, que tal obligación es del demandado reconviniente y que la obligación de su representada era solo pagar lo correspondiente a los gastos de protocolización según requerimiento que debió hacer el demandado reconviniente, que nunca lo hizo.
21. Que admite como cierto, debido a un error material, que la correspondencia emitida por el demandado reconviniente a su representada, es de fecha 27 de octubre de 2009, enviada por el Demandado Reconviniente a su representada sin solicitud previa.
22. Que es falso que su representada haya incumplido obligación alguna, por cuanto era obligación del demandado reconviniente redactar el documento de venta, requerir los gastos para la presentación y firma del documento de venta ante el registro respectivo, y en ese momento seria pagado el resto de la deuda pendiente, o totalidad del precio del inmueble, tratándose de una venta al contado.
23. Que la solvencia municipal tiene fecha de expedición 15 de octubre de 2009, y el contrato se firmó el 28 de julio de 2009,con un plazo de noventa (90) días más treinta (30) de prórroga, es decir con vencimiento el 28 de noviembre de 2009,lo que resulta claro e ineludible que la conducta del Demandado reconviniente, fue la de no vender, al dejar evidenciado que la Solvencia Municipal tiene fecha de expedición el 15 de octubre de 2009, es decir, cuarenta y ocho (48) días después de la firma de la opción de compra venta, lo que indica las intenciones perversas del vendedor de no vender, y querer hacer ver que su representada gestionaría un crédito habitacional.
24. Que en cuanto a la referencia hecha por demandado reconviniente a la ciudadana Mariana Alejandra Rojas Gallango, no es oponible a su representada, y así lo solicita.
25. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugna el documental marcado “B” (carnet de la Universidad d Carabobo), por ser copia simple. Tacha de faso las documentales marcadas “C” y “D” (permiso de habitabilidad y cédula Catastral), por ser documentales que resultan inútiles al controvertido, igualmente tacha de falso el documental promovido “E” (Constancia de Transacción Inmobiliaria).
26. Impugna la documental marcada “F” (aviso de periódico), por cuanto no contiene ningún acto que la ley ordene publicar, además que es un instrumento que no emana del demandado, y como tal no se puede oponer a su representada a los fines de su reconocimiento.
27. Impugna las documentales marcadas “H”, “H1”, “I” y “J” referente al contrato de reserva de la Casa No. 45, Contrato de Opción de Compra Venta y Consignación de Telegrama a contado dirigido a la ciudadana Mariana Alejandra Rojas Gallango, por ser documentales que resultan inútiles al controvertido, ya que nada aportan a las pretensiones explanadas en el proceso.
28. Rechaza por exagerada la estimación de la demanda realizada por el demandado reconviniente, por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes.
29. Rechaza la estimación de la reconvención, debido a que se puede evidenciar de contrato de opción de compra venta, en su cláusula segunda, y en la contestación de la demanda y reconvención, el demandado reconviniente recibió de parte de su representada la cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 202.000,00) DEL MONTO TOTAL DEL PRECIO DE VENTA DE doscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 295.000,00), y solo quedó a deber la cantidad de OCHENTA Y TRES MILBOLIVARES (Bs, 83.000,00), por lo que resulta exagerada la fijación de la cuantía.
30. Que el demandado reconviniente, debió estimar en el supuesto negado de ser declarada con lugar la pretensión, es la cantidad de CIENTO DOS MIL BOLIVARES (Bs. 102.000,00) correspondiente al CINCUENTA (50%) por ciento de lo previsto en la Clausula Cuarta del Contrato de Opción como Clausula Penal, a confesión de la parte demandada reconviniente de haber recibido la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 212.000,00).
31. Que la verdad de los hechos, es que el convenio que ha dado origen a las pretensiones explanadas, contienen obligaciones que debieron cumplirse verosímilmente por su patrocinada y el demandado reconviniente y no como en fecha posterior quiso imponer el demandado, es decir, en fecha 27 de octubre de 2009, al establecer mediante comunicación dirigida a su representada, que daba cuarenta y cinco (45) días para el pago de la totalidad del precio del inmueble dado en venta, que de lo contrario no realizaría la venta y ejecutaría conforme lo previsto en la Clausula Penal del contrato.}
32. Que la intención de las partes, fue la celebración de un contrato de venta a plazo, el cual la parte Demandada Reconviniente reconoció en forma expresa en el acto de contestación al señalar que incluso después del vencimiento del plazo original en fecha 18 de diciembre de 2009, recibió un pago por parte de su representada alcanzando a cobrar un poco más del setenta por ciento (70%) del monto acordado de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOIVARES (Bs. 295.000,00), aun sin haber cumplido el Demandado Reconviniente con sus obligaciones.
33. Que el demandado reconviniente asumió una actitud dolosa al no cumplir con sus obligaciones, de no hacer la presentación del documento de venta para su protocolización ante la oficina de Registro correspondiente en el plazo original previsto. Es decir, de ciento veinte (120) días, además de no hacer el requerimiento de dinero necesario, a lo cual también estaba obligado, para producirse la protocolización, para luego asumir una actitud más dolosa, mediante comunicación de fecha 27 de octubre de 2009 que le fuera enviada a su representada, y que alterara lo previsto en el contrato original, lo que raya en un flagrante incumplimiento por parte del demandado reconviniente de las obligaciones previstas, y así solicita se declare.
34. Que dolosamente el demandado reconviniente, quiere hacer valer todo lo contrario a lo previsto en las cláusulas del contrato, cuando en ningún momento cumplió sus obligaciones de redactar y presentar para su revisión el documento de venta, y así recibir la cuota correspondiente del precio de la casa.
35. Que su representada cumplió con sus obligaciones dentro del plazo establecido en el contrato, solo a la espera del cumplimiento de las obligaciones del demandado reconviniente.
36. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1167, 1160 y 1264 del Código Civil, el demandado reconviniente debe ser condenado a cumplir con lo previsto en el petitorio de la demanda, aun más cuando no comprobó ningún hecho extintivo de sus obligaciones conforme al artículo 506 y 1354 del Código Civil.
37. Que el contrato origen de este procedimiento, de fecha 28 de julio de 2009 es un contrato de venta a plazo, al señalarse en el mismo con precisión las obligaciones reciprocas de la partes, y donde consta un objeto de venta perfectamente determinado con sus linderos definidos, por lo que debe considerarse el contrato en discusión como un contrato de venta a plazo y no de un contrato de opción de compra venta.
38. Que en el contrato de fecha 28 de julio de 2009 fueron pautadas obligaciones principales y recíprocas tanto de su patrocinada como del demandado reconviniente.
39. Ratifica en todas y cada una de sus partes el escrito de demanda interpuesto y las pruebas promovidas, que dio origen a la reconvención.
40. Solicita, que el escrito sea agregado, sustanciado y declarado con lugar en la definitiva.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos:
• La celebración de contrato privado de opción de compra venta entre las partes en fecha 28 de julio de 2009 de 2009, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, Tercera Etapa, distinguido con la casa No. 45, y cuyos linderos son: NORTE: pared de cerca, lindero norte del conjunto residencial; SUR: casa No. 46 del Conjunto residencial; ESTE: pared de cerca, fachada este y OESTE: fachada oeste de la casa, calle de acceso a la tercera Etapa del Conjunto Residencial. Le corresponde un porcentaje de Condominio de UN ENTERO CON NSESENTA Y SIETE CENTÉSIMAS POR CIENTO (1,67%).Tiene un área de construcción aproximada de noventa y ocho metros cuadrados (98 mts2) y le corresponde en uso exclusivo un área aproximada de terreno de CIENTO SETENTA Y CUATROS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (174,84 mts2). Se le asigna en uso y disfrute un área de terreno ubicado en el lindero norte de la casa situado en el caserío Guayabal, jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo. Dicho inmueble le pertenece al VENDEDOR, asi: el lote de terreno F, según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, en fecha 02 de diciembre de 2005, bajo el No. 43, Protocolo Primero, Tomo 37, y la edificación denominada Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden según documento de condominio protocolizado ante la misma Oficina de Registro Inmobiliario en fecha 23 de diciembre de 2008, bajo el No. 22, Protocolo primero, Tomo 159, R-007891 y G-2708.
Quedan como hechos controvertidos:
En la demanda:
• La existencia de la prórroga por cuarenta y cinco (45) días de fecha 27 de octubre de 2009 contrato verbal de opción de compra venta que sustituyó al suscrito previamente por las partes el 29 de julio de 2009.
• Reconvención:
• El incumplimiento del demandante reconvenido del contrato suscrito el 29 de julio de 2009.
• La resolución del contrato suscrito entre las partes, debido al incumplimiento de la parte demandante reconvenida.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO.
Pruebas de la parte demandante reconvenida:
Con la demanda:
• Marcado “A”, anexo al folio seis (6) al siete (7) instrumento poder otorgado por la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, a los abogados ARMANDO MANZANILLA MATUTE, JOSE GREGORIO GALLANGO PACHECO, LUIS ENRIQUE TORRES STRAUSS, DOUGLAS FERRER y ANTONIO PINTO, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 14.020, 48.673, 54.638, 67.281, y 106.043, respectivamente. Este documento público no fue impugnado y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia las facultades que fueron conferidas por la demandante reconvenida a los abogados que ejercen su representación en la presente causa. Así se establece.
• Marcado “B”, inserto al folio nueve (9) al diez (10), inclusive, contrato privado original suscrito por las partes contendientes celebrado en fecha 29 de julio del 2009. Este documento fue expresamente reconocido por las partes admitido sus existencia por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia como un hecho relevante a la presente causa lo siguiente: En la clausula segunda que el precio pactado para la venta fue de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 295.000,oo) que EL COMPRADOR paga a EL VENDEDOR la suma de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00), y la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,) a la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro respectivo, previsto de un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de este documento, concediéndose las partes una prórroga de treinta (30) días continuos en caso de ser necesario. En su cláusula tercera, establecen “serán por cuenta de EL COMPRADOR, deberá antes de la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta hacer entrega a EL VENDEDOR de las cantidades requeridas para la protocolización, quien se reserva el derecho de hacer redactar el documento de compra-venta así como el trámite y revisión del mismo ante el Registro Subalterno respectivo, en caso de que el documento sea al contado. EL COMPRADOR se compromete a entregar AL VENDEDOR, copia de la cédula de identidad, copia de RIF, copia del acta de matrimonio de ser necesario, además se obliga a suministrar cualquier otro documento que surja por exigencia de cualquier Ley impositiva que se promulgue en el país.. Serán por cuenta de EL VENDEDOR los trámites tendientes a obtener solvencia municipal del inmueble y cualquier otro documento necesario para la protocolización definitiva de compra venta. En su cláusula cuarta si después de suscrito el presente contrato, EL COMPRADOR desiste, revoca, rescinde, sustituye, incumple alguna de las cláusulas que integran este documento o se niega a firmar el documento definitivo de compra venta en el registro respectivo, EL VENDEDOR retendrá para si el cincuenta por ciento (50%) de la suma que tenga recibida del precio de venta del inmueble, como única indemnización por daños y perjuicios causados, quedando EL VENDEDOR libre de compromiso que se genere por este contrato, pudiendo ofrecer el inmueble a terceras personas, pudiendo ofrecer el inmueble a terceras personas, por lo que EL COMPRADOR deberá esperar que EL VENDEDOR otorgue en venta el inmueble para devolver sin intereses el otro cincuenta por ciento (50%) de la suma que tenga recibida. Si EL VENDEDOR revoca, rescinde el presente contrato o se niega a firmar el documento definitivo de compra-venta, devolverá AL COMPRADOR, sin intereses la totalidad de la suma que tenga recibida, como única indemnización por los daños y perjuicios causados. Así se establece.
• Marcado “C”, inserto al folio once (11) copia simple de depósitos bancarios emanados del Banco Occidental de Descuento, al respecto esta Juzgadora observa que el deposito por cincuenta y siete mil bolívares no fue desconocido por la parte demandad, por lo que se le acuerda validez, en cuanto a los otros dos depósitos son realizados por una tercero que no es parte en el proceso y no fue ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, carece de valor probatorio y por lo tanto se desecha. Así se establece:
• Marcado “D”, inserto al folio doce (12) al treinta y ocho (38) inspección extrajudicial evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción judicial en fecha 01 de junio de 2010. Dicho instrumento judicial es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que en la oportunidad de la evacuación, el tribunal dejó constancia de que los particulares promovidos desde el “PRIMERO al CUARTO” no aportan la información y datos necesarios para su ubicación, lo que hace imposible su búsqueda. En cuanto al QUINTO y último PARTICULAR: solicita al Tribunal deje constancia si en el documento de Condominio Conjunto R Guayabal Garden, Registrado bajo el No. 22, Protocolo 1º, folios 1 al 18, Tomo 159 de fecha 23 de diciembre de 2.008, existen anotaciones provisionales donde se pueda evidenciar revisión alguna de venta de Town House No. 45, ubicado en la 3era. Etapa del Conjunto residencial Guayabal Garden, debidamente identificado en la solicitud de inspección. Al respecto, el Tribunal deja constancia que la notificada manifestó que no existe anotación provisional alguna donde se pueda evidenciar la revisión de la venta del referido Town House”. Así se declara.
• Marcado “E”, inserto al folio treinta y nueve (39) copia simple de comunicación dirigida a la ciudadana Nilda Soledad Gallango, de fecha veintisiete (27) de octubre de 2.009. Dicho instrumento al no haber sido impugnado y fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación, razón por la cual goza de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, que tanto la parte demandante como la parte demandada suscriben dicho instrumento, en el cual le notificaron a la parte demandante que se le concedía un plazo de cuarenta y cinco (45) días continuos contados a partir de la fecha de recibo de dicha correspondencia, valga decir, 27 de octubre de 2009. Así se declara.
• Marcado “F”, inserto al folio cuarenta (40) al cuarenta y cinco (45) copia certificada del documento de propiedad del terreno que forma parte del Lote “F”, situado en el caserío Guayabal, Municipio Naguanagua del estado Carabobo, registrado bajo el No. 43, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 37, Numero de Ficha Registral R-05-05590, y Ficha Regisof G-05-09800. Dicho instrumento público es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, que el ciudadano JOSÉ GREGORIO GRIESTI MALDERA, demandado de autos, es el propietario de dicho lote de terreno. Así se declara.
• Marcado “F”, inserto al folio cuarenta y seis (46) al sesenta y cinco (65) copia certificada del documento de condominio del Conjunto Residencial y Comercial Garden, inscrito por ante el registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, en fecha 23 de diciembre de 2.008, bajo el No. 22, folios 1 al 18, Protocolo Primero. Dicho instrumento público es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia las normas por las que deberán regirse la edificación allí construida, ubicación, linderos y superficie del inmueble. Así se declara.
Con las pruebas:
• Reproduce el mérito favorable que arrojan los autos. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar. Así se declara.
• Ratifica en todas y cada una de sus partes la prueba presentada con el escrito de la demanda y ratificada con el escrito de contestación a la reconvención marcada “C”, planillas de depósitos bancarios. Dicho instrumento ya fue valorado, por lo que se le reitera el mérito conferido. Así se declara.
• Ratifica en todo y cada una de sus partes la prueba de presentada con el escrito de la demanda y ratificada con el escrito de contestación a la reconvención denominada Inspección Judicial marcada “D”. Dicho instrumento ya fue valorado, por lo que s ele reitera el mérito conferido. Así se declara.
• Ratifica en todo y cada una de sus partes la prueba presentada en el escrito de demanda y ratificada con el escrito de contestación a la reconvención marcada “E”, denominada correspondencia, de fecha 27 de octubre de 2009. Dicho instrumento ya fue valorado, por lo que se le reitera el mérito conferido. Así se declara.
• De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueve las testimoniales de los ciudadanos JULIO REINALDO HERNANDEZ VEGA, ADRIANA LUCIA TORREALBA GUILLEN, ANGEL HORACIO MALDONADO CHACON, y NUVIA ANGELINAR DELGADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.118.254, 8.842.891, 5.663.373 y 12.394.120, respectivamente. En principio esta prueba fue inadmitida, pero por sentencia de fecha 10 de junio de 2013 dictada por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Bancario del estado Carabobo, se acordó la admisión de dichas testificales, por lo que en fecha 19 de septiembre de 2013 se dictó auto fijando la oportunidad para la evacuación de dicha prueba. Así declararon: Angel Horacio Maldonado Chacon: Este testigo demuestra que conoce a la demandante, pero no logró demostrar las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que dicha ciudadana consignó en la empresa vendedora copia de la cedula de identidad, del RIF a los fines de tramitar la compra del inmueble. Testigo: José Gregorio Hernandez Vega: este testigo se contradice en sus dicho, ya que en la pregunta tercera declara que estuvo presente cuando la demandante entregó documentos en la oficina del demandado, pero luego en la respuestas a la repregunta primera no supo precisar la dirección de la oficina donde dijo se entregaron los documentos, declara conocer a la demandante pero luego declara que no sabía a quien la demandante le había solicitado un crédito, ni tampoco donde trabajaba, respuestas a la segunda y tercera repreguntas. Estos testigos se contradicen en sus declaraciones particulares y entre ellos. Son declaraciones imprecisas que no demuestran circunstancias de tiempo, modo y lugar de los hechos sobre los que declaran, razones por las que sus declaraciones no tienen valor probatorio alguno. Así se declara.
Pruebas de la parte demandada reconviniente:
Con el escrito de contestación y de reconvención:
• Marcados “A” inserto al folio noventa y ocho (98), original de comunicación dirigida a la ciudadana Nilda Soledad Gallango, de fecha veintisiete (27) de octubre de 2.009. Dicho instrumento igualmente fue promovido por la parte demandante, por lo cual ya fue valorado y se le reitera el mérito conferido. Así se declara.
• Marcado “A1”, inserto al folio noventa y nueve (99) al cien (100), original de instrumento consistente en contrato celebrado entre los ciudadanos JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA y NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO. Dicho instrumento ya fue valorado, por lo que se le reitera el mérito conferido. Así se declara.
• Marcado “B” inserto al folio ciento uno (101) copia simple de carnet de la ciudadana GALLANGO NILDA SOLEDAD, titular de la cédula de identidad No. V-04.876.263. Este instrumento fue impugnado por ser copia, al no ser convalidado por la parte demandada con algún otro medio de prueba, no se le otorga valor probatorio. Así se declara.
• Marcado “C” inserto al folio ciento dos (102) al ciento cuatro (104) copia certificada del documento de Permiso de Habitabilidad del Inmueble de fecha 13 de noviembre de 2008, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, de fecha 13 de noviembre de 2008, inserto bajo el No. 14.077, folios 25149 del cuaderno de comprobantes. Dicho instrumento publicó es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, que dicho instrumento estaba vigente desde el 13 de noviembre de 2008. Así se declara.
• Marcada “D” inserto al folio ciento cinco (105) copia certificada de la cédula catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Naguanagua- Dirección de Desarrollo Urbano-Unidad Catastro, de fecha 13 de febrero de 2009. Dicho instrumento administrativo es valorado y del mismo se evidencia que la misma tenía vigencia desde el 13 de febrero de 2009. Asís e declara.
• Marcada “E” inserto al folio ciento seis (106) copia certificada de Planilla de Impuestos a las Transacciones Inmobiliarias de fecha 05 de octubre de 2.009 emanada de la Alcaldía del Municipio Naguanagua del estado Carabobo-Dirección de Hacienda. Dicho documento fue impugnado de forma genérica por la parte actora y por ser un instrumento público administrativo es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que dicho instrumento fue cancelado a favor de la ciudadana ROJAS GALLANGO MARIANA ALEJANDRA.
• Marcado “F” inserto al folio ciento siete (107) instrumento original denominado Certificado de Solvencia Municipal, emanado de la Alcaldía del Municipio Naguanagua-Dirección de Hacienda a favor del ciudadano AGRIESTI MALDERA JOSE GREGORIO. Dicho instrumento administrativo es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que se encuentra vigente hasta el 31 de diciembre de 2009. Así se declara.
• Marcado “G” inserto al folio ciento ocho (108) página D-5 del diario El Carabobeño en su edición de fecha 07 de mayo de 2.010. Este documento fue impugnado y ciertamente al no ser un documento que legalmente deba ser publicado, pierde su valor probatorio. Así se declara.
• Marcado “H” inserto al folio ciento diez (110) instrumento original de reserva de la Casa No. 45 de Residencias Guayabal Garden de fecha 13 de abril de 2007. Este documento fue impugnado por la parte actora reconvenida, de forma genérica, alegando que está a nombre de una tercera persona que no es parte en esta causa, y ciertamente carecería de valor probatorio si fuese un documento aislado, pero el mismo debe valorarse concatenadamente con los documentos acompañado H1 e I, de los cuales se demuestra que originalmente la reserva del inmueble objeto de esta causa la hizo la ciudadana MARIANA ROJAS, y posteriormente en 06 de julio de 2009, se le hace la solicitud al demandado que se traslade dicha opción a favor de la parte demandante. Se le otorga valor probatorio de indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Marcado “H1” inserto al folio ciento once (111) instrumento original de contrato de compra venta celebrado entre los ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA y MARIANA ALEJANDRA ROJAS. Marcado “I” inserto al folio ciento doce (112) instrumento dirigido al ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI, cuyo remitente es la ciudadana MARIANA A. ROJAS GALLANGO, titular de la cédula de identidad No. V.18.346.106. Se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Marcado “J” inserto al folio ciento catorce (114) instrumento denominado Consignación de Telegramas a contado de fecha 10 de diciembre de 2007, dirigido a la ciudadana MARIANA ALEJANDRA ROJAS. Dicho instrumento administrativo es valorado de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
Con las pruebas.
• Documentales. Promueve y da por reproducidos todos y cada uno de los documentos consignados con el escrito de contestación de la demanda, los cuales son: copia del carnet de la Universidad de Carabobo de la ciudadana Nilda Soledad Gallango Pacheco, documentos marcados “A” y “A1”; copia de vouchers de depósito No. 202283657 de fecha 18 de diciembre de 2009 marcado “C” por la suma de Cincuenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 57.000,00) consignado por la parte actora con el libelo de la demanda, fotocopias del permiso de habitabilidad y cédula catastral de fecha 13 de noviembre de 2008 y 13 de febrero de 2009, respectivamente, constancia de cancelación de Impuestos a las Transacciones Inmobiliarias de fecha 05 de octubre de 2009, telegrama que cursa en autos y publicación de notificación a la compradora de fecha 07 de mayo del 2010 realizada en el diario El Carabobeño página D-5 donde se le notificaba a la compradora de su incumplimiento y había decidido desistir de darle en venta el inmueble dando por terminada la negociación y aplicaría la clausula cuarta (4ta) o Penal del contrato, documento consignado con el escrito de contestación marcado “I”. Este Tribunal aprecia que dichos instrumentos ya fueron valorados por lo que se reitera el merito previamente concedido. Así se establece.
• De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita se oficie a la Caja de Ahorros de la mencionada Universidad y al Departamento de Personal a fin que informe si para el 27 de octubre del 2009 la mencionada ciudadana era empleada administrativa, que cargo desempeñaba y si era acreedora a la obtención de un crédito para cancelar totalmente el inmueble que estaba adquiriendo y si en esa oportunidad lo solicitó, anexando fotocopia de carnet, a los fines que manifiesten si es copia fiel y original. Se libraron oficios Nro. 572 y 573. Se recibió proveniente del departamento de personal de la Universidad de Carabobo, una constancia de que la demandante es personal jubilado administrativo de dicha institución. Se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Se libró nuevo oficio a la Caja de Ahorros y Previsión Social del Personal Administrativo y Obrero de la Universidad de Carabobo, quien respondió que para la fecha 27 de octubre de 2009, la demandante no era acreedora a la obtención de un crédito hipotecario y no hizo solicitud de préstamo hipotecario en esa fecha. Se valora de acuerdo al contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Solicita se oficie a la Alcaldía-Dirección de Hacienda a fin de que informe si los derechos por Transacción Inmobiliaria Art. 6 Tipo Venta del inmueble 45 del Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden le fueron cancelados en fecha 05 de octubre del 2009, de acuerdo a la Planilla de Liquidación No. 478242. Se libró oficio Nro.574. Dicho informe fue rendido por oficio DH-1030/11 de fecha 01 de agosto de 2011, y quedó demostrado que los impuestos de transacción inmobiliaria fueron pagados el 05 de octubre de 2009. Se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Solicita se oficie a la Alcaldía del Municipio Naguanagua, Dirección de Desarrollo Urbano a fin de que informe en relación al permiso de habitabilidad por ellos otorgado Habitabilidad de Edificación 044/2008 y Resolución 540/2008 de fecha 13 de noviembre del 2008 a fin de que indiquen si la unidad habitacional No. 45 objeto del presente juicio estaba incluida en el permiso de Habitabilidad por ellos expedido. Se libró oficio Nro.575. Dicho informe fue rendido por oficio DH-1200/11 de fecha 05 de agosto de 2011, y quedó demostrado que la vivienda objeto de este juicio, está incluida dentro de la habitabilidad de edificación Nro. 044/2008 bajo la Resolución 540/2008 de fecha 13 de noviembre del 2008. Se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Solicita se oficie a la Alcaldía del Municipio Naguanagua – Dirección de Hacienda a fin de que informe si emitió Certificado de Solvencia Municipal No. 68895 (H-6894/10) Cédula Catastral 34524 en fecha 19 de enero del 2010. Se libró oficio Nro. 576. Dicho informe fue rendido por oficio DH-1031/11 de fecha 01 de agosto de 2011, y quedó demostrado que en fecha 19 de enero de 2010, se emitió el certificado de solvencia municipal a nombre del demandado. Se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
V
Pasa esta Juzgadora a pronunciarse acerca de la acción de cumplimiento de contrato solicitada por la accionante y al respecto observa:
La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. Igualmente señala que para exigir el cumplimiento de la obligación es necesario que el accionante este solvente en las obligaciones que le atañen.
El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancias se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.
Asimismo resulta pertinente invocar el contenido del artículo 1133 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico.”
La demandante pretende se declare el cumplimiento del contrato de opción de compra venta denominado por ella venta a plazo sobre el inmueble descrito en autos, analizando el artículo 1141 del Código Civil, establece las condiciones requeridas para la existencia del contrato que son:
1°. Consentimiento de las partes;
2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3°. Causa lícita.
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Asimismo, el Código Civil en el artículo 1.159, establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes dispones, por esta razón la parte actora debe demostrar la identidad que debe probar que existe absoluta identidad entre la obligación cuyo cumplimiento exige judicialmente con la obligación que se encuentra prevista en el contrato y debe necesariamente ser la primera circunstancia objeto de análisis por este Tribunal.
Así tenemos que la parte actora reconvenida en la presente causa demanda el cumplimiento de un contrato privado, que de acuerdo al contenido del mismo, este Tribunal lo califica como un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad del accionado- reconviniente. Así se decide.
Por su parte, el demandado reconviniente, admite la celebración del contrato de opción de compra venta y rechaza el cumplimiento del mismo por parte de la actora en los términos en que fue pactado, por lo tanto, de acuerdo con las normas que rigen la dinámica de las pruebas mencionadas anteriormente corresponde a la accionante reconvenida demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato privado, para poder exigir el cumplimiento por parte del demandado. En tal sentido al analizar previamente, las pruebas promovidas por la accionante, no existen elementos que permitan determinar el cumplimiento de ella de las obligaciones contraídas en el contrato privado en los términos establecidos, por el contrario de las pruebas de informes quedó comprobado que para la fecha de otorgamiento del documento de compra venta ante el Registro, no había obtenido, ni solicitado crédito alguno para la compra de dicho inmueble, ni tampoco acreditó ante este Tribunal, que tuviese el dinero necesario para el pago del mismo, ni que hubiese entregado al vendedor los documentos a que estaba obligada de conformidad con la cláusula tercera del contrato. Igualmente los testigos contradictorios no probaron nada que le favorezca, y de los documentos acompañados al libelo sólo quedó comprobado la existencia del contrato y que el demandado no presentó para su revisión ante el Registro el documento de compra venta, pero del mismo contrato de opción de compra venta se evidencia que era obligación de la demandante reconvenida pagar las cantidades necesarias para la protocolización y no probó que haya cumplido con la misma. Tampoco demostró que no estuviese conforme con la notificación que recibió en fecha 27 de octubre de 2009, por la cual se acuerda extender el plazo de la opción hasta el día 11 de diciembre de 2009, tanto así que el 18 de diciembre de 2009, hace otro abono de cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,oo), prueba que contradice su alegato que debía culminar de pagar era el día de la fecha del otorgamiento del documento en la oficina de registro público. Al no poder probar el incumplimiento por parte del demandado y su propio cumplimiento del contrato, es decir la demandante reconvenida no demostró la obligación que exige del demandado, lo que se traduce que no pueda exigir el cumplimiento de la obligación de que se le transfiera la propiedad del inmueble, razón suficiente para que esta Juzgadora llegue a la convicción que la demanda incoada por la actora reconvenida, no puede prosperar y debe ser declarada sin lugar, tal y como de manera expresa, positiva y precisa será establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
En relación a la reconvención, la parte accionada reconviene la resolución del contrato privado suscrito con la actora el 28 de julio de 2009, debidamente reconocido por las partes. En este documento fue expresamente establecido por las partes en la cláusula segunda el precio fijado para la venta fue de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (295.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: 1) La suma de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) que fue reconocido por el vendedor que ya le habían sido pagados, y la suma de ciento cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 140.000,00) a la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro respectivo, previsto dentro de un lapso de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del documento, concediéndose las partes una prórroga de treinta (30) días continuos en caso de ser necesario. Asimismo, consta en autos al folio noventa y ocho (98) comunicación dirigida a la parte actora-reconvenida en la cual se le concede un plazo de cuarenta y cinco (45) días adicionales, contados a partir del recibo de la misma.
En los términos en que fue pactado el contrato entre las partes el lapso de los noventa (90) días del lapso inicial, mas los treinta (30) de la prórroga y los cuarenta y cinco (45) adicionales para que la accionante cumpliera con su obligación de pagar el precio se iniciaba a partir del 28 de julio de 2009, por consiguiente, concluyeron el 11 de diciembre de 2009, al examinar las pruebas promovidas por la accionante este tribunal pudo constatar que el pago realizado por la ciudadana NILDA GALLANGO PACHECO al ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI M., por Bs. 57.000,00 fue realizada el día 18 de diciembre de 2009, y no participó al demandado-reconviente de dicho pago; es decir, cuando ya se encontraba vencida con creces la oportunidad para efectuar el pago de acuerdo con el expresado contrato, y estas circunstancias conducen a esta Juzgadora a la convicción que no la liberan de su obligación. Asimismo, fue previamente establecido que la accionante reconvenida no demostró el cumplimiento del contrato oportunamente, razón por la cual, es claro que el demandado reconviniente demostró el incumplimiento de la obligación de la actora de pagar dentro el período comprendido, por lo que la reconvención por resolución del contrato privado suscrito entre los ciudadanos que tiene por objeto un inmueble constituido un inmueble constituido por una casa que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, Tercera Etapa, distinguido con la casa No. 45, y cuyos linderos son: NORTE: pared de cerca, lindero norte del conjunto residencial; SUR: casa No. 46 del Conjunto residencial; ESTE: pared de cerca, fachada este y OESTE: fachada oeste de la casa, calle de acceso a la tercera Etapa del Conjunto Residencial. Le corresponde un porcentaje de Condominio de UN ENTERO CON SESENTA Y SIETE CENTÉSIMAS POR CIENTO (1,67%).Tiene un área de construcción aproximada de noventa y ocho metros cuadrados (98 mts2) y le corresponde en uso exclusivo un área aproximada de terreno de CIENTO SETENTA Y CUATROS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (174,84 mts2). Se le asigna en uso y disfrute un área de terreno ubicado en el lindero norte de la casa situado en el caserío Guayabal, jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo. Dicho inmueble le pertenece al ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, asi: el lote de terreno F, por haberlo adquirido en fecha 02 de diciembre de 2005, según documento inscrito bajo el No. 43, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 37, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, y la edificación conocida como Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, según documento de condominio Protocolizado ante la misma Oficina de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de diciembre de 2008, bajo el No. 22, folios 1 al 18, Protocolo Primero, Tomo 159, R-007891 y G-2708, debe ser declarada con lugar, tal y como de manera expresa, positiva y precisa será establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Se determina asimismo en esta causa que el ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, recibió de la demandante dos pagos uno de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL (Bs. 155.000,oo) y otro por CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,oo), para una totalidad de DOSCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 212.000,oo) por concepto de pago del inmueble, por lo que de conformidad con la cláusula tercera del contrato, al quedar determinado el incumplimiento de la compradora, debe devolverle a ésta el cincuenta por ciento (50%) de los montos recibidos es decir la cantidad de CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 106.000,oo), llevado al cono monetario actual.
Se acuerda la indexación sobre la cantidad de CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 106.00,oo) con vista a la Sentencia RC.000517 emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 8 de noviembre del 2018, dicho monto deberá ser previamente llevado al cono monetario actual a través de una experticia complementaria del fallo, con base al índice nacional de precios al consumidor publicado mensualmente por el Banco Central de Venezuela, por lo que este Tribunal designara un experto contable quien realizara la indexación de dicha suma de dinero. El experto deberá calcular la indexación correspondiente a la suma condenada a devolver, es decir la cantidad de CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 106.000,oo) llevando previamente dicha cantidad al cono monetario actual y debiendo tomar como punto de partida para el cálculo desde el día 21 de junio de 2010, fecha en la cual fue admitida la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme esta sentencia, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los índices nacionales de protección al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela conforme a lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en materia de indexación en Sentencia 08 de noviembre del 2018. Una vez quede firme la presente decisión.
VI
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO privado de opción de compra venta celebrado en fecha 28 de julio de 2009, incoada por la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.876.263, contra el ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.849.281.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO PRIVADO intentada por el ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.849.281, contra la ciudadana NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.876.263. En consecuencia, ORDENA: RESOLVER el contrato de opción de compra venta privado celebrado en fecha 28 de julio de 2009 entre los ciudadanos NILDA SOLEDAD GALLANGO PACHECO y JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, que tiene por objeto un inmueble constituido por un inmueble constituido por una casa que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, Tercera Etapa, distinguido con la casa No. 45, y cuyos linderos son: NORTE: pared de cerca, lindero norte del conjunto residencial; SUR: casa No. 46 del Conjunto residencial; ESTE: pared de cerca, fachada este y OESTE: fachada oeste de la casa, calle de acceso a la tercera Etapa del Conjunto Residencial. Le corresponde un porcentaje de Condominio de UN ENTERO CON SESENTA Y SIETE CENTÉSIMAS POR CIENTO (1,67%).Tiene un área de construcción aproximada de noventa y ocho metros cuadrados (98 mts2) y le corresponde en uso exclusivo un área aproximada de terreno de CIENTO SETENTA Y CUATROS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (174,84 mts2). Se le asigna en uso y disfrute un área de terreno ubicado en el lindero norte de la casa situado en el caserío Guayabal, jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo. Dicho inmueble le pertenece al ciudadano JOSE GREGORIO AGRIESTI MALDERA, asi: el lote de terreno F, por haberlo adquirido en fecha 02 de diciembre de 2005, según documento inscrito bajo el No. 43, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 37, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, y la edificación conocida como Conjunto Residencial y Comercial Guayabal Garden, según documento de condominio Protocolizado ante la misma Oficina de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de diciembre de 2008, bajo el No. 22, folios 1 al 18, Protocolo Primero, Tomo 159, R-007891 y G-2708.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, se ORDENA al demandado reconviniente entregar a la demandante reconvenida, el cincuenta por ciento de la suma que recibió del precio de venta del inmueble, es decir la cantidad de CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 106.000,oo) llevado al cono monetario actual, lo cual se calculará mediante experticia complementaria del fallo.
CUARTO: Se ORDENA la indexación sobre la cantidad de CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 106.00,oo) con vista a la Sentencia RC.000517 emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 8 de noviembre del 2018 y cuyo monto previamente deberá ser llevado al cono monetario actual a través de una experticia complementaria del fallo, que se ordena en este acto hecha por un solo experto contable, para luego aplicar los cálculos de la indexacción, con base al índice nacional de precios al consumidor publicado mensualmente por el Banco Central de Venezuela, por lo que este Tribunal designara un experto contable quien realizara la indexación. El experto deberá calcular la indexación correspondiente a la suma condenada a devolver, llevando previamente dicha cantidad al cono monetario actual y debiendo tomar como punto de partida para el cálculo desde el día 21 de junio de 2010, fecha en la cual fue admitida la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme esta sentencia, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los índices nacionales de protección al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela conforme a lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en materia de indexación en Sentencia 08 de noviembre del 2018. Todo conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una vez quede firme la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandante reconvenida por haber resultado totalmente vencida en la demanda todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.
Publíquese y déjese copia certificada digitalizada en formato PDF. Publíquese extracto en la página web Carabobo.scc.org.ve.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil veintiuno (2021), a las 9.30 am. Años: 211º y 162º.
Lucilda Ollarves
Jueza
Carolina Contreras
Secretaria Temporal
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las nueve y treinta minutos de la mañana (9.30am).
La Secretaria,
Exp. N° 53.873
LO/cc