REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 25 de noviembre de 2021
211º y 162º
EXPEDIENTE: 15.752
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: CÉSAR ORLANDO LEÓN GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº Nº 4.122.641
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO ROSA YNFANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.270
DEMANDADOS: BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ, MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA, RAMIRO DUARTE y BERNARDINA CARREÑO PATIÑO, españoles los dos primeros y venezolanos los dos siguientes, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.196.801, E-81.702.545, V-22.402.680 y V-22.402.690 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS RAMIRO DUARTE y BERNARDINA CARREÑO PATIÑO: abogados en ejercicio REYNALDO AUGUSTO GARCÍA MORALES y FREDDY SIMÓN GARCÍA PERDOMO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 194.695 y 24.300 respectivamente
DEFENSOR AD-LITEM DE LOS DEMANDADOS BIENVENIDO ANZOLA GONZÁLEZ, MARÍA ÁNGELES LLERA DE ANZOLA: abogado en ejercicio ENRIQUE FONT MUSSA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.952
TERCERO: sociedad de comercio BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 2007, bajo el Nº 42, tomo 1605A
APODERADA JUDICIAL DEL TERCERO: abogada en ejercicio YADIRA RUEDA RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.096
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 4 de mayo de 2021, por el Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declaró la falta de cualidad del demandante, CIUDADANO CÉSAR ORLANDO LEÓN GUERRA para intentar y sostener el presente juicio por retracto legal arrendaticio.
I
CONIDERACIONES PARA DECIDIR
La sentencia recurrida arriba a la conclusión que hay falta de cualidad activa por cuanto para la fecha en que se produce la negociación de compraventa del inmueble, la relación arrendaticia había expirado, ya que el demandante dejó de ser inquilino el 26 de mayo de 2005, fecha en que expiró el contrato de arrendamiento y su prórroga.
Para decidir se observa:
Ciertamente, como alega el abogado asistente de los demandados en el desarrollo de la audiencia, la cualidad para intentar un retracto legal arrendaticio no se limita sólo a ser arrendatario, ya que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha en que se inicia el presente juicio) establece que tienen derecho a la preferencia ofertiva los arrendatarios que tengan más de dos años como tal y además que se encuentren solventes.
Las partes debaten sobre la validez de una notificación enviada al arrendatario en donde se le solicita a entrega del inmueble arrendado fechada el 9 de febrero de 2006 y supuestamente recibida el 29 de marzo de 2006, sin embargo, esta alzada considera estéril determinar si la referida notificación es válida o no, habida cuenta que en fecha posterior a esa notificación el arrendador continuó recibiendo el pago del canon de arrendamiento como acertadamente alega el apoderado judicial del demandante en la audiencia, lo que se evidencia con los recibos de pago del canon de arrendamiento que fueron acompañados al libelo de la demanda fechados en el año 2007, amén de que no se intentó una acción de desalojo, lo que conduce a esta alzada a concluir que la relación arrendaticia no expiró el 26 de mayo de 2005 como sostiene la recurrida.
No obstante, como quedó dicho en el decurso de esta sentencia la cualidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio es compleja ya que a la luz de la ley vigente para la época, se impone al arrendatario además de tener dos años como tal, estar solvente en el pago del canon de arrendamiento.
En el caso de marras, quedó demostrado con los recibos de pago acompañados al libelo de la demanda por el propio actor, que el canon de arrendamiento del mes de abril de 2007 fue pagado el 16 de mayo de 2007 y el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2007 fue pagado el 16 de junio de 2007.
La venta en la que pretende subrogarse el demandante se celebró el 10 de mayo de 2007, tal como se evidencia de la prueba instrumental acompañada por el demandante a su libelo.
Para determinar si el arrendatario se encontraba solvente para el momento en que fue efectuada la venta del inmueble arrendado, es necesario analizar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, prueba que también fue promovida con el libelo por el demandante.
En este sentido, se aprecia que las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que el pago del canon de arrendamiento debía tener lugar por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes, por consiguiente, el arrendamiento del mes de abril de 2007 debió ser pagado dentro de los primeros cinco días del mes de mayo de 2007 y a su vez, el arrendamiento del mes de mayo de 2007, debió ser pagado dentro de los primeros cinco días del mes de junio de 2007, siendo que ambas mensualidades fueron pagadas por el arrendatario el día 16 del mes siguiente, resultando concluyente que para la fecha en que nacía el derecho a la preferencia ofertiva, el arrendatario no estaba solvente con el pago del canon.
Expuesto en otras palabras, para la fecha en que se materializa la venta que lo fue el 10 mayo de 2007, el canon de arrendamiento del mes de abril no estaba pagado, por lo que el arrendatario estaba en mora y no se encontraba solvente.
Uno de los trabajos de mayor reconocimiento en la doctrina patria sobre la cualidad, está atribuido al maestro Luis Loreto, quien ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)
En el presente caso, quedó patente con las pruebas acompañadas al libelo de la demanda que el arrendatario no se encontraba solvente en el pago del canon de arrendamiento cuando se realiza la venta en la que pretende subrogarse, por lo que no era un arrendatario solvente y por ende, no tiene la cualidad necesario para demandar y sostener el presente juicio por retracto legal arrendaticio, lo que determina que el recurso de apelación no pueda prosperar como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente sentencia, Y ASÍ SE DECIDE.
Ante la denuncia de silencio de pruebas formulada por el demandante en el desarrollo de la audiencia, es de especial interés mencionar, que cuando la falta de cualidad se decide como cuestión de fondo a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como ha ocurrido en el presente caso, la exhaustividad probatoria está circunscrita al tema que se decide y no a las pruebas tendentes a demostrar la procedencia o no de la pretensión principal y huelga señalar, que sobre la pretensión principal no hay pronunciamiento.
Como quiera que se declaró la falta de cualidad activa lo que pone fin al juicio, resulta inoficioso hacer pronunciamiento expreso sobre los alegatos del tercero sobre su falta de interés jurídico en la presente causa, Y ASÍ SE DECLARA.
II
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadano CÉSAR ORLANDO LEÓN GUERRA; SEGUNDO: SE CONFIRMA con diferente motivación la sentencia dictada en fecha 4 de mayo de 2021, por el Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declaró LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE, CIUDADANO CÉSAR ORLANDO LEÓN GUERRA para intentar y sostener el presente juicio por retracto legal arrendaticio.
Se condena en costas procesales a la parte demandante al resultar confirmada la sentencia recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de dos mil veintiuno (2021). Año 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL ANTONELLA VALLILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
ANTONELLA VALLILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.752
JAM/AV.-
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