TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, nueve de septiembre de dos mil veintiuno
211º y 162º
ASUNTO: KP02-R-2021-000077.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, venezolana, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-926.451.

APODERADOS JUDICIALES:
Abogados DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SIVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente.

PARTE
DEMANDADA: Sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 07 de enero del año 2008, bajo el N° 37, Tomo 1-A, representado estatutariamente por los ciudadanos SERGIO MANUEL SOUSA LÓPEZ y NAIDA GREGORIA RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.009.185 y V-10.080.011, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados, RONALD ALEJANDRO SUÁREZ CAMPO y PATRICIA ALEXANDRA ASUAJE ALVARADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 127.407 y 229.861, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PREÁMBULO

Se recibe en esta alzada el presente asunto, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 20 de abril del año 2021 (folio 130, pieza N° 02) por la abogada DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, apoderada judicial de la parte demandante de autos, contra la sentencia definitiva de fecha 16 de abril del año 2021 (folio 85 al 128, pieza N° 02) dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, oído en ambos efectos la apelación, es remitido el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, a los fines de la distribución, la cual correspondió a este Juzgado Superior y por ello se le dio entrada en fecha 24 de mayo del año 2021 (folio 135).

RELACIÓN SUSTANCIAL CONTROVERTIDA

Observa esta jurisdicente que el presente juicio se inició por demanda presentada por la representación judicial de la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE SOUSA, que dio inicio al procedimiento signado con el N° KP02-V-2019-0001364, en los términos en que a continuación se exponen:

Mi representada MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA actuando en su condición de arrendadora, en fecha 1 de julio de 2018, suscribió contrato arrendamiento de manera privada, con la sociedad de comercio PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., siendo representada en dicho contrato, por los ciudadanos SERGIO MANUEL SOUSA LÓPEZ y NEIDA GREGORIA RIVAS DE SOUSA, persona jurídica que funge como arrendataria.

Dicho contrato tiene por objeto un inmueble constituido por tres locales comerciales que poseen cada uno un área de cien metros cuadrados y que en conjunto alcanza un área de trescientos metros cuadrados, distinguidos con los números 8, 9 y 10 del centro comercial Don Joaquín, situado en el antiguo asentamiento El Cují, entrada principal Carorita, sector Andrés Bello II, parroquia Cují, municipio Iribarren del estado Lara, y comprendida dentro de los siguientes linderos: norte: zona de carga y descarga de mercancía; sur: estacionamiento del centro comercial; este: local identificado con el número 11; y oeste: pasillo del centro comercial.

En la aludida convención locativa, se estipuló un canon de arrendamiento mensual de noventa y cinco millones de bolívares hoy novecientos cincuenta bolívares, que debían ser pagados por mensualidades adelantadas los cinco primeros días de cada mes en la cuenta corriente signada con el número 0138-0017-19-017002-9220 del Banco Plaza, a nombre de la arrendadora MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA.

Dicho contrato se realizó con una duración de un año fijo e improrrogable contado a partir del 1 de julio de 2018 hasta el 30 de junio de 2019; fecha en la cual arrendataria deberá entregar los locales arrendado y que se considera terminada la relación Arrendaticia sin necesidad de desahucio, a menos que antes del vencimiento de dicho lapso, las partes con 60 días de anterioridad a ese vencimiento convengan por escrito en celebrar un nuevo contrato, en cuyo caso el nuevo canon de arrendamiento sería incrementado tomando en cuenta la sumatoria de la inflación anualizada del país, tomando como referencia los INPC.

Ahora bien ciudadano juez, aun cuando dicho contrato arrendamiento venció en fecha 30 de junio de 2019, el mismo estaba propenso a que operará la prórroga legal de seis meses a que se refiere el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon convenido por las partes en el contrato vigente; por lo que la arrendataria debía pagar el canon de arrendamiento en la forma estipulada, es decir, por mensualidades adelantadas los cinco primeros días de cada mes.

Ahora bien, aun cuando las partes pactaron un canon de arrendamiento mensual de 95 millones de bolívares hoy 950 bolívares, por mensualidades adelantadas los cinco primeros días de cada mes, dicho monto fue ajustado por mutuo acuerdo dada la hiperinflación que afecta la economía nacional, estableciéndose un monto de cuatrocientos veintinueve mil doscientos bolívares.

En ese sentido, se tiene que la arrendataria, cumplió con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento de la manera como fue establecido en la cláusula cuarta del contrato suscrito y que lo vincula jurídicamente, hasta el mes de junio del año 2019; y conforme se evidencia de copia al carbón de factura número 000315 de fecha 01-06-2019 y cuyo original fue entregado a la arrendataria, se evidencia que la misma canceló hasta dicho mes de junio de 2019.

De igual forma se evidencia factura número 000160 emitida por la firma INVERSIONES DE TARSO que la arrendataria no ha cancelado los gastos de condominio del mes de julio de 2019 por un monto de cuatrocientos noventa y cinco mil novecientos veintiún bolívares con sesenta y tres céntimos.

Sin embargo, se tiene que con el transcurrir del tiempo la arrendataria ha mantenido una actitud reacia a su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma estipulada, adeudando dos pensiones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2019, a razón de 429.200 bolívares mensuales.

Es de destacar que el arrendatario, pretendiendo enervar su obligación de pago de las respectivas pensiones de arrendamiento, intento hacer uso del procedimiento de consignación de alquileres de arrendamiento conforme a la ley de arrendamientos inmobiliarios, presentando en fecha 1 de octubre de 2019, escrito ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con el expediente número KP02-S-2019-001938, pretendiendo consignar la suma de UN MILLON CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES, sin indicar los canon de arrendamiento que pretende cancelar, lo cual fue requerido por el mencionado tribunal en fecha 2 de octubre de 2019, encontrándose evidentemente insolvente en el pago de las obligaciones respectivas, es por ello que demanda el desalojo del local comercial arrendado, conforme los artículos 14 y 40, literal A, de la Ley de Regulación de Arrendamiento de Local Comercial.

Posteriormente, en fecha 09 de marzo del año 2020, los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil demandada, PANADERIA SIEMPRE JEHOVANSI C.A., presentaron formal contestación a la demanda, en la que alegaron lo siguiente:

Como punto previo alega la falta de cualidad de la accionante en los siguientes términos: …En el presente juicio de desalojo, la actora afirma de manera personalísima ser la arrendadora-propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, cuando en la realidad de los hechos es que mi relación arrendaticia inicia para el año 2007 con el cónyuge del accionante ciudadano JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, quien falleció ab-intestato, en fecha 18 de octubre de 2010.

En tal sentido, vista la situación acaecida resulta pertinente citar que se cumplió para el presente caso, la regulación precisa del artículo 1603 del código civil, a razón de que la relación arrendaticia continúa en manos de sus herederos de cuya administración del bien inmueble sucesoral arrendado resultó en lo sucesivo, es decir, a partir del año 2011 con la viuda, la hoy accionante ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA con quien nos hemos entendido hasta el presente en todo lo concerniente a la relación arrendaticia como una de las integrantes de dicha sucesión, aún a pesar de que la misma no se encuentra constituida válidamente, por cuanto tanto la accionante como su hijo NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, fungen como administradores de los bienes integrantes de la sucesión.

A tales efectos al ejercer la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE SOUSA su pretensión de desalojo en contra de mi representado obviando por completo que estamos en presencia de un litis consorcio activo necesario donde de manera obligatoria el resto de los arrendadores debía ejercer su pretensión en contra de mi representado, ya que al morir el ciudadano JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, como se ha explicado la relación de arrendaticia de conformidad con el artículo 1603 el Código Civil lo subroga en la posición de arrendaticia de este, es decir, en la condición de arrendadores, mas no únicamente a la ciudadana accionante a título personal.

Por otra parte, si la parte actora pretendía ejercer su pretensión con sustento en la excepción de la representación sin poder que establece el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, tenía la obligación de expresarlo de manera íntegra en su libelo de demanda a los fines de evitar violación procesal en contra de mi representado.

Por tales razones alegadas, y por tratarse de una razón de inminente orden público, solicitamos sea decretado la falta de calidad del accionante MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, en consecuencia, se decrete la inadmisibilidad de la presentación.

En relación a la contestación a la demanda aduce que Posterior a la muerte de JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, procedí del año 2011 firmar contrato de arrendamiento con la ciudadana accionante, resulta sumamente importante el análisis detallado de la fecha para establecer la cronología de los hechos en el presente asunto, ya que tal como fue escrito anteriormente en fecha 28 de junio de 2019, llegó notificación firmada por la accionante donde claramente sin lugar a confusión indica que en virtud de la no respuesta por parte de nuestro representado en el tema referente al ajuste del canon de arrendamiento a partir del 1 de julio de 2019, empezará a correr la prórroga legal, pero lo que no indica es la manera intencional de la ciudad demandante procedió a inducir a la mora a nuestros representados al misteriosamente cancelar o cerrar la cuenta signada con el número 0138-0017-19-017002920 del Banco Plaza cuyo titular es quien hoy acciona, ya que mi representado en el mes de julio del 2019 intentó más de seis veces realizar el pago oportuno por demás del canon de arrendamiento, teniendo como resultado el reverso del monto por el cual se hacía la operación bancaria, motivo por el cual esta representación niega rechaza y contradice el alegato de la accionante donde pretende hacer ver a este operador de justicia que nuestro representado de un momento a otro y sin motivo aparente decidieron dejar de cancelar el canon de arrendamiento, que en más de 10 años de relación arrendaticia se venía realizando al día.

Finalmente, la primera instancia de cognición, dicta sentencia definitiva en el presente asunto, en fecha 16 de abril del año 2021, en la que estableció lo siguiente:

…es el caso que al morir el ciudadano JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, la relación arrendaticia pasa estar en manos de sus herederos, aunque la administración del inmueble sucesoral arrendado estuviere en manos de la hoy accionante ANA MARÍA ROSA DUARTE DE SOUSA, con quien se ha entendido hasta el presente en todo lo concerniente a la relación arrendaticia, sin embargo se denota de las actas que aunque la hoy accionante, así como su hijo NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, fungen como administradores de los bienes integrantes de la sucesión, la sucesión al parecer no se encuentra debidamente constituida y si bien es cierto que los ciudadanos señalados hacen labores propias de administrar y disponer de los bienes que integran la sucesión del ciudadano JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, no son los únicos que integran la sucesión, vale mencionar que los mencionados ciudadanos ostentan la condición de comuneros de dicha sucesión en compañía de los ciudadanos Carlos Alberto, Nelson Ruiz e Isabel Cristina de Sousa Duarte y Daniela Cristina de Sousa Pensado, según declaración de únicos y universales señalada, situación que se denota de las actas que la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE SOUSA, parte actora la presente causa no tome en cuenta, que pertenece a un litis consorcio activo necesario, de manera obligatoria el resto de los comuneros debían ejercer su pretensión en contra del accionado en esta causa, toda vez que al fallecer JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, conforme al artículo 1603 del Código Civil los reemplaza en la posición arrendaticia de éste, aunado a lo explanado la parte actora debido ejercer su acción conforme la excepción de la representación sin poder prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo de la revisión del escrito libelar demuestra que la ciudadana MARÍA ROSA DE DUARTE DE SOUSA, no invocó la excepción de ley, contraviniendo la regulación establecida en dicho artículo, esta exigencia se constituye de carácter de orden público, y representa claramente un incumplimiento de las formalidades de ley, esto claramente constituye la inexistencia en las actas del litis consorcio activo necesario, es decir la presencia la sucesión JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS.

En virtud todos los argumentos esbozados en el cuerpo de la presente sentencia, es impretermitible y criterio de esta operadora de justicia, declarar la falta de cualidad de la parte actora ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE SOUSA, por la razones suficientemente esgrimida para intentar el presente juicio desalojo local comercial, en consecuencia es fuerza declarar inadmisible la presentación, toda vez que no llenan los extremos establecidos artículo 341 del código de procedimiento civil, por lo que no pasa conocer el fondo del asunto aquí planteado.

Luego la representación judicial de la parte demandada, presenta escrito de informe ante esta Alzada, en fecha 06 de julio del año 2021, en el que insiste en la falta de cualidad de la ciudadana accionante para ejercer la pretensión contenida en la demanda que dio inicio a esta causa judicial, y por ello solicita sea declarada sin lugar la apelación ejercida.

Posteriormente, el día 06 de julio del año 2021, la representación judicial recurrente, presenta escrito de informe ante este Órgano Superior, en el que aduce que la sentencia apelada está viciada de indebida aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, al afirmar que las acciones tuitivas de uno de los comuneros no desconocen ni quebrantan los derechos sustanciales de los demás comuneros.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Esta sentenciadora considera necesario previamente juzgar sobre la falta de cualidad declarada por la primera instancia de cognición, y en ese sentido se establecen las siguientes consideraciones:

El orden constitucional en Venezuela consagra el derecho a la tutela judicial efectiva, específicamente en el artículo 26 de la Constitución, el cual establece que toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses incluso los colectivos y difuso, en tal sentido, se comprende que el derecho de acceso al sistema de justicia no se encuentra desprovisto de formalidades, pues la propia Constitución prevé que tal acceso debe estar condicionado para hacer valer los derechos e intereses de quien precisamente acciona.

En efecto, activar el órgano jurisdiccional debe hacerse de manera fundada, sin temeridad alguna, pues quien accede al sistema de justicia, lo hace motivado para proteger su esfera jurídica subjetiva (derechos e intereses), pues de lo contrario no tendría ningún sentido la declaratoria judicial de protección pretendida en la demanda que dio inicio el proceso judicial, al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 313, publicada en fecha 29 de junio del año 2018, estableció lo siguiente:

En este sentido, siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema se encuentra en qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad, ya que, en principio tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, es decir, tienen cualidad activa y pasiva los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es el objeto del proceso.
Ahora bien, ese criterio por la naturaleza misma de las cosas no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda, así que, mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente.
De allí, como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es decir; que esa titularidad y sujeción afirmadas son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica, en tanto, la falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta esta que, debido al antecedente lógico en que se encuentra no puede discutirse sino al contestarse el fondo de la demanda, porque precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa.

Por lo tanto, se comprende que la cualidad procesal, activa o pasiva, consiste en que los sujetos figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es el objeto del proceso, ahora bien, puede suceder en la cualidad procesal las ostentan varias personas que concurren en una misma posición en la relación sustancia controvertida en el proceso, es lo que se conoce como litisconsorcio, y sobre ello el maestro Enrique Véscovi, en la obra Teoría General del Proceso (Año 2006), expuso lo siguiente:

… El litisconsorcio es la situación jurídica en que se hayan diversas personas que actúan en juicio conjuntamente, como actores o demandados.
Se requiere, entonces, que existe una cierta comunidad (conexión) entre los integrantes grupo que actúan conjuntamente, la que debe provenir de su propia legitimación, del hecho de que la situación jurídica que se debate entre paréntesis objeto la pretensión sea común. Pág. 171.

Ahora bien, esa situación jurídica común que significa el litisconsorcio puede ser voluntaria o necesaria, siendo esta última de acuerdo al procesalista venezolano Aristides Rengel Romberg, lo siguiente:

El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, debe operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. Pág. 43, tomo III.

Sin embargo, la existencia del litisconsorcio necesario o forzoso como condición de admisibilidad debe ser valorado según la casuística, ya que si se pretende demandar a una persona que está en comunidad con otra, en tal sentido, ese litis consorcio pasivo necesario debe ser necesariamente configurado, ejemplo de ello la impugnación de paternidad intentada por el padre en contra del hijo y la madre; pero es distinto, cuando una de las personas que está en comunidad con otras personas, pretenda activar el órgano jurisdiccional en procura de la tutela sobre cosas de la comunidad, ya que ese accionar individual del comunero en modo alguno perjudica a la comunidad, y por ello es pertinente citar, sentencia N° RC.00895, dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 14 de noviembre del año 2006, cuyo tenor es el siguiente:

Similar a lo decidido en esa oportunidad por la Sala, es la situación planteada en el caso sub examine, en el cual, las formalizantes denuncian la falta de aplicación por parte de la recurrida del artículo 764 del Código Civil, quien consideró que existía falta de cualidad de la parte actora por no estar debidamente conformado el litis consorcio activo necesario para intentar la acción, ya que al demandar una parte de la comunidad hereditaria propietaria del inmueble arrendado, no podía prosperar la acción sino estaba representado el cien por ciento de la misma.
Dicho pronunciamiento evidentemente registringe de algún modo el derecho de propiedad que como comuneros tienen los accionantes en la presente causa, sobre el bien inmueble cuya co-titularidad les pertenece, al no permitirles intentar de forma aislada acciones contra terceros en ejercicio de ese derecho.
Tal como lo señala la sentencia ut supra transcrita “el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo”, por lo que de acuerdo a la doctrina citada, considera la Sala que tanto los ciudadanos Norma Álvarez de Irausquin (viuda de Irausquin), Edwin Irausquin de Wit y Errol Irausquin de Wit, como Eric, Valeria, Alex Louis y Sonia Irausquin de Wit, tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros.
Es por lo antes expuesto, que la juez de la recurrida, al declarar la falta de cualidad de la actora para intentar la demanda, dejó de aplicar el contenido del artículo 764 del Código Civil, lo que no le permitió el examen de lo peticionado por los actores en su libelo.
Por tal razón, al haber incurrido el fallo de alzada en la infracción delatada, debe declararse procedente la falta de aplicación del artículo 764 del Código Civil, lo que conlleva a la Sala a casar dicho fallo, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Así se decide.

En consecuencia, de acuerdo a la decisión casacional citada, y en correspondencia con el fundamento del recurrente en referencia a la sentencia dictada el día 28 de octubre del año 2019, en el expediente N° AA20-C-2017-000480, “cualquiera de los comuneros puede demandar por separado o en conjunto voluntariamente como ha establecido esta Sala de Casación Civil en varias decisiones, distinguiendo:“…en la mayoría de los casos -a menos que la ley o la voluntad de las partes válidamente manifestada dispongan lo contrario-, cualquiera de los comuneros puede intentar acciones de cualquier tipo cuando se vean afectados los intereses de la comunidad o de cualquiera de sus miembros, aun cuando lo haga uno de ellos en nombre propio, y de considerarlo imperioso podría llamar en juicio a los demás comuneros para que coadyuven en la demanda. (Vid. sentencias N° 94, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Vestalia de Jesús Zarramera de Hernández y otros contra Dimas Hernández Gil Español y otro, exp. 2003-024, y 315, de fecha 18 días de mayo de 2017, caso: Nora Del Carmen Dávalos de Hernández y Jorge Alberto Dávalos Cepeda, contra Alejandra Carolina Troconis Dávalos, exp. 2016-522)…”.

Por ende, efectivamente, la sentencia recurrida está viciada por falta de aplicación del artículo 764 del Código Civil e indebida aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se procede a juzgar sobre el mérito de la controversia sustancial que dio inicio a esta causa judicial, previa valoración de las pruebas que se hallan en el expediente, en los términos que de seguida se exponen:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE:

• Copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 23 de agosto del año 2019, bajo el N° 55, tomo 369, folio 183 al 185, marcado con la letra “A”, la misma se valora conforme los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, ya que del mismo se evidencia el carácter de apoderado judicial de los abogados DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SIVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente, para defender los derechos e intereses de la ciudadana demandante MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, ya identificada (folio 09 al 12, pieza N° 01).
• contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, suscrito de manera privada entre la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, titular de la cédula de identidad N° E-926.451, y la sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 07 de enero del año 2008, bajo el N° 37, Tomo 1-A, representada por los ciudadanos SERGIO MANUEL SOSA LÓPEZ y NAIDA GREGORIA RIVAS DE SOUSA, sobre el inmueble objeto del juicio de desalojo signado con el N° KP02-V-2019-0001364, (folio 13 al 15, pieza N° 01), la cual se valora como un documento privado legalmente reconocido, ya que en modo alguno fue impugnado o desconocido por la parte no promovente, por ende, conforme los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1361 del Código Civil, se le atribuye plena prueba y evidencia la certeza de la relación contractual, y el contenido y alcance de la misma.
• Factura N° 000615, emitida por la demandante de autos, ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA marcado con la letra “C”, de fecha 01/06/2019, en la que hace constar que la sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., canceló el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio 2019 de los tres (3) locales comerciales arrendados, la cual se valora como un documento privado legalmente reconocido, ya que en modo alguno fue impugnado o desconocido por la parte no promovente, por ende, conforme los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1361 del Código Civil (folio 16, pieza N° 01).
• Factura N° 00160, emitida por INVERSIONES DE TARSO C.A. marcado con la letra “D”, de fecha 05/08/2019, en la que hace constar que la sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., pagó condominio correspondiente al mes de julio del año 2019, la cual se adminicula con la prueba de informe inserta desde el folio 58 al 59 de la pieza No. 2, a la que se le atribuye pleno valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y evidencia que la arrendataria no se ha comportado como un buen padre de familia, al incumplir la cláusula décima del contrato de arrendamiento, pues desde el mes de julio del año 2019 se encuentra insolvente en cuanto al pago del condominio. (folio 17, pieza N° 01).
• Copia fotostática de consignación de canon de arrendamiento presentada en fecha 30 de septiembre del 2019, signada con el N° KP02-S-2019-001938, marcado con la letra “E”, la misma se valora conforme los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1359 del Código Civil, iniciada mediante solicitud de la parte demandada de fecha 30 de septiembre del año 2019, en el que se evidencia que no señala expresamente que meses está cancelando y así lo estableció el propio Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. (folio 18 al 26, pieza N° 01).
• Copia de documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N° 37, tomo 1-A, en fecha 07 de enero del 2008, la cual se valora conforme los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, y la misma evidencia de manera plena, la existencia formal de la Sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., cuyos representantes legales son los ciudadanos SERGIO MANUEL SOUSA LÓPEZ y NAIDA GREGORIA RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.009.185 y V-10.080.011, respectivamente. (folio 27 al 31, pieza N° 01), que a su vez está inscrita ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, de acuerdo a Registro de Información Fiscal inserto al folio 32.
• Actuaciones efectuadas por el abogado SILVERIO RIVERO, apoderado judicial de la demandante MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, en fecha 08 de octubre del año 2019 (folio 33 al 86, pieza N° 01), las cuales se tratan de instrumentales públicas administrativas, y por ende, se comprende que su valor es de presunción de certeza conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y la misma evidencia el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la solicitud de la medida cautelar de acuerdo a la previsión del literal “L” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
• Copia de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Lara, en fecha 08 de noviembre del año 1996, bajo el N° 47, tomo 7, el cual se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1359 del Código Civil, y evidencia de manera plena la propiedad sobre el terreno donde se encuentra construido el inmueble arrendado por parte de quien en vida fuera JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, titular de la cédula de identidad N° 7.415.795, causante de la demandante de autos. (folio 87 al 96, pieza N° 01).
• Inspección judicial practicada en fecha 7 de diciembre del año 2020, en el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en el expediente No. KP02-S-2019-1938, la cual fue practicada por la juzgadora de primera fase de cognición y por ende se le atribuye plena prueba conforme los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, en cuya solicitud aparece como consignatario la Sociedad Mercantil demandada PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI, C.A., y beneficiaria MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, en la que se lee que la parte consígnante señala al tribunal, que en fecha 30 de septiembre de 2019, consignó el mes de agosto y septiembre, lo que demuestra la falta de pago oportunidad del canon de arrendamiento. (folio 35 al 37, pieza N° 2).
• Prueba de informe relativa a comunicación emanada de la ciudadana Blanca Viviana Sánchez Rondón, titular de la cédula de identidad número V-15.775.231, quien es consultor jurídico adjunto y representante judicial suplente de BANCO PLAZA C.A., Banco Universal en la que informa que la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, es titular de una cuenta bancaria ante esa entidad, la cual se encuentra inactiva desde el año 2018, a la que se atribuye pleno valor probatorio conforme el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (folio 62 al 66, pieza N° 2).

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONADA:

• Marcada con la letra “A”, copia de acta de defunción del ciudadano JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, titular de la cédula de identidad N° 7.415.795, quien falleció el día 18 de octubre del año 2010, y estaba casado con la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, demandante de autos, documental pública administrativa que tiene pleno valor probatorio conforme la sentencia N° 282 dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 05 de agosto del año 2021. (folio 242, pieza N° 01).
• Marcado con la letra “B”, documento privado suscrito por el fallecido JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, y el ciudadano SERGIO MANUEL SOUSA LÓPEZ, identificado en autos, el cual se desecha por resultar manifiestamente impertinente conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ya que su contenido no se vincula con el hecho controvertido de este asunto judicial. (folio 243 al 244 de la pieza N° 01).
• Instrumentales marcadas con las letras “C”, “D” y “E”, las cuales se desechan por resultar manifiestamente impertinentes conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ya que su contenido no se vincula con el hecho controvertido de este asunto judicial (folio 245 al 247, pieza N° 01).
• Contratos privados de arrendamiento suscritos entre la demandante, MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, y los ciudadanos SERGIO MANUEL SOUSA LÓPEZ y NAIDA GREGORIA RIVAS, representantes legales de la Sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., los cuales se valoran conforme el artículo 1.363 del Código Civil, y los mismos hacen plena prueba de la relación sustancial arrendaticia que vincula a las partes del presente asunto sobre el inmueble objeto de este juicio de desalojo, en los términos alegado por las partes (folio 248 al 264, pieza N° 01).
• Copia de documento autenticado consistente en instrumento poder otorgado por la demandante de autos, ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, al ciudadano NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, lo cual resulta manifiestamente impertinente respecto al hecho controvertido de la presente causa y por ello se desecha conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. (folio 265 al 267, pieza N° 01).
• Copia de decisión judicial emanada del Tribunal Primero de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescente del Estado Lara, en fecha 02 de agosto del año 2011, en el asunto KP02-J-2011-001667, relativo a declaración de único y universales herederos, lo cual resulta manifiestamente impertinente respecto al hecho controvertido de la presente causa y por ello se desecha conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. (folio 268 al 270, pieza N° 01).
• Copia de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Lara, en fecha 08 de noviembre del año 1996, bajo el N° 47, tomo 7, el cual se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1359 del Código Civil, y evidencia de manera plena la propiedad sobre el terreno donde se encuentra construido el inmueble arrendado por parte de quien en vida fuera JOAQUÍN DE SOUSA SANTOS, titular de la cédula de identidad N° 7.415.795, causante de la demandante de autos. (folio 271 al 281, pieza N° 01).
• Notificación suscrita por la demandante de autos, ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, en fecha 28 de junio del año 2019, en la que hace saber a los representantes legales de la Sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A. de la no renovación del contrato de arrendamiento que venció el 30 de junio de 2019, y que a partir del 01 de julio de 2019, se le otorga el uso de la prorroga legal, de dos (02) años, la cual se valora conforme el artículo 1363 del Código Civil, y hace plena prueba de que la arrendadora hizo saber a la arrendataria, de que a partir del 01 de julio de 2019 se les otorgará el uso de la prórroga legal (folio 282 al 283, pieza N° 01).
• Impresiones de movimientos bancarios y transacciones rechazadas con devolución enviada (folio 284 al 305, pieza N° 01), los cuales debe ser adminiculados con la prueba de informe, inserta desde el folio 75 al 84 de la segunda pieza del expediente judicial, consistente en información remitida por el BANCO BOD, en la que hace saber sobre los reversos de transacciones efectuadas por la Sociedad Mercantil demandada PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., en fecha 08/07/2019, 17/07/2019, 18/07/2019, 01/08/2019, 06/08/2019 y 12/08/2019, a lo que se le atribuye pleno valor probatorio conforme el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Imagen fotográfica de fachada del inmueble arrendado, la cual resulta manifiestamente impertinente respecto al hecho controvertido de la presente causa y por ello se desecha conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. (folio 306, pieza N° 01).
• Inspección judicial práctica de fecha 10 de diciembre del año 2020, en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado objeto del presente juicio de desalojo, la cual se desecha por manifiesta mente impertinente, ya que el contenido del acta de inspección judicial no se vincula el hecho controvertido del presente asunto que es la falta de pago de canon de arrendamiento. (folio 39 al 41 de la pieza No. 2).

Analizadas cada una de las pruebas que constan en auto, esta jurisdicente procede a juzgar sobre el mérito de la controversia, la cual se delimita a la delación hecha por lo parte demandante de que la arrendataria Sociedad Mercantil demandada PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., no ha realizado los pagos de cánones de arrendamiento, conforme fueron pactados en el contrato suscrito de manera privada y cuyo argumento fue rechazado por la representación judicial de esa Sociedad Mercantil en la contestación a la demanda.

Ahora bien, es importante precisar que el arrendamiento según el artículo 1.579 del Código Civil es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Además, según el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.

Asimismo, de acuerdo a las nociones básicas de la Teoría General del Contrato, en específico el criterio doctrinal de José Luis Aguilar Gorrondona, en la obra Contratos y Garantías señala que, el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo, y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real. Pág. 358.

En tal sentido, se destaca la característica de tracto sucesivo, y sobre ello, afirma Arturo Ortúzar Solar, en la obra El Contrato de Leasing que Es un contrato de tracto sucesivo, pues se va cumpliendo en el tiempo, normalmente mes a mes, en términos que las obligaciones del contrato se van extinguiendo y renovando sucesivamente, ya que el arrendador proporcione el goce la cosa y el arrendatario paga la renta fijada por el periodo que corresponda. Pág. 37.

Ahora bien, ambas partes afirman que iniciaron su relación contractual arrendaticia de forma verbal, y que a partir del año 2011 comenzaron a suscribir sucesivos contratos de arrendamiento, y finalmente la controversia sustancial surge por el incumplimiento de los pagos de cánones de arrendamientos desde el mes de julio del año 2019, y por ello la accionante peticiona el Desalojo conforme al literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Ante este fundamento de la demandante MARÍA ROSA DUARTE DE DE SOUSA, la representación judicial de la Sociedad Mercantil demandada asevera que, la accionante indujo al error a su representada arrendataria, pues había cerrado la cuenta ante el BANCO PLAZA C.A., Banco Universal, sin embargo, llama la atención de quien juzga, que la decisión de cerrar la referida cuenta bancaria ante el BANCO PLAZA, es desde el año 2018, y así quedó establecido judicialmente de la prueba de informe que se encuentra desde el folio 62 al 66 de la segunda pieza del expediente judicial, y aun así no hubo incumplimiento del pago de canon de arrendamiento desde el 2018 hasta junio del año 2019, por lo que resulta una falacia el argumento de la inducción al error.

En efecto, queda demostrado que a pesar del cierre de la cuenta bancaria de la arrendadora, la relación contractual continuo, y la arrendataria cumplía con sus obligaciones de pagar el canon de arrendamiento, al menos así se comprende, hasta el mes de junio del año 2019, pues en julio de ese mismo año se originó el incumplimiento contractual por parte de la Sociedad Mercantil arrendada demandada en este juicio, lo que motivo la demanda que dio inicio a esta causa judicial, cuya inobservancia contractual ciertamente se subsume en el supuesto normativo previsto en el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que trae como consecuencia que el presente recurso de apelación deba prosperar, y por ende con lugar la demanda de desalojo de inmueble. Así se decide.

DECISIÓN

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 20 de abril del año 2021 por la abogada DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, apoderada judicial de la parte demandante de autos, contra la sentencia definitiva de fecha 16 de abril del año 2021 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el asunto N° KP02-V-2019-001364.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por la abogada DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, apoderada judicial de la ciudadana MARÍA ROSA DUARTE DE SOUSA, venezolana, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-926.451, en contra de la Sociedad mercantil PANADERÍA SIEMPRE JEHOVANISI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 07 de enero del año 2008, bajo el N° 37, Tomo 1-A, representado estatutariamente por los ciudadanos SERGIO MANUEL SOUSA LÓPEZ y NAIDA GREGORIA RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.009.185 y V-10.080.011, respectivamente.

TERCERO: SE ORDENA EL DESALOJO del inmueble arrendado constituido por tres (3) locales comerciales que poseen cada uno un área de CIEN METROS CUADRADOS (100 mts2) y que en conjunto alcanzan un área de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 mts2), distinguidos con los Nos. 8, 9 y 10 del Centro Comercial “Don Joaquín”, situado en el antiguo asentamiento El Cují, entrada principal Carorita, Sector Andrés Bello II, jurisdicción de la Parroquia El Cují, Municipio Iribarren del estado Lara y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Zona de carga y descarga de mercancía; SUR: Estacionamiento del Centro Comercial; ESTE: Local identificado con el N° 11; y OESTE: Pasillo del Centro Comercial, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado de uso y conservación y solvente de los servicios públicos y privados que tengan los locales arrendados, una vez haya cesado la vigencia de la prohibición de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento en los términos establecidos por el Ejecutivo Nacional en el Decreto de Estado de Alarma motivado por la pandemia.

CUARTO: Queda así REVOCADA la sentencia definitiva de fecha 16 de abril del año 2021, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto N° KP02-V-2019-001364.

QUINTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dado que la sentencia en esta instancia fue revocada.

SEXTO: La presente decisión fue publicada y dictada dentro del lapso correspondiente.

Publíquese, incluso en el portal https://lara.scc.org.ve, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los nueve días del mes de septiembre del año dos mil veintiuno (09/09/2021). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
La Jueza Superior,

Dra. Delia Josefina González de Leal
La Secretaria Suplente,

Abg. Arvenis Soiree Pinto

En igual fecha y siendo la UNA Y CUARENTA HORAS DE LA TARDE (1:40 P.M.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Suplente,

Abg. Arvenis Soiree Pinto

Correo electrónico: superiorcivil3lara@gmail.com
Portal electrónico: https://lara.scc.org.ve