REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 22 de abril de 2022
212º y 163º
EXPEDIENTE: 56.336
DEMANDANTE: PEDRO JOSE VARELA MILOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.106.233, de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL: Abog. RORAIMA BERMUDEZ GONZALEZ, Inpreabogado Nro. 42.536.
DEMANDADA:
APODERADOS JUDICIALES: Sociedad de comercio GRUPO 8284, C.A., Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, fecha 19 de marzo de 2013, Nro. 10, Tomo 149-A, modificados sus estatutos en fecha 19 de diciembre de 2014, Nros 19 y 20, tomo 275-A, en la persona de su Director Gerente Daniel Mendez Mendez, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-17.613.609, de este domicilio.
Abogados LUIS CRUCES TORREALBA, JOSE MONSERRAT, MONICA PEREZ, FERNANDO GUEVARA, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 54.970, 20.822, 67.747 y 61.327, respectivamente
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
RESOLUCIÓN DEFINITIVA
I
Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2019, por la abogada RORAIMA BERMUDEZ GONZALEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 42.536, de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos PEDRO JOSE VARELA MILOS y PATRICIO SOZA GATICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 12.106.233 y V- 11.813.584, respectivamente, de este domicilio, por cumplimiento de contrato contra la SOCIEDAD DE COMERCIO GRUPO 8284, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 19 de marzo de 2013, bajo el No. 10, Tomo 149-A, modificados sus estatutos según actas de asambleas extraordinarias registradas por ante la citada oficina de registro el 19 de diciembre de 20914, bajo los números 19 y 20, tomo 275-A, representada por el ciudadano DANIEL ORLANDO MENDEZ MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-17.613.609, en su carácter de Director Gerente, de este domicilio.
En fecha 02 de octubre de 2019 se admitió la demanda emplazándose a la parte accionada a dar contestación a la demanda en uno de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación. Se libró compulsa y se abrió cuaderno de medidas.
En fecha 03 de octubre de 2019 comparece la parte actora representada por su apoderada judicial y consigna los documentos originales a los fines de que se emita pronunciamiento sobre la medida cautelar solicitada.
En fecha 01 de noviembre de 2019 comparece la parte actora y consigna los emolumentos a los fines de la citación de la parte accionada y los fotostatos a certificar.
En fecha 23 de enero de 2020 comparece la parte actora y presenta escrito de reforma a la demanda junto con anexos, la cual fue admitida por auto de fecha 18 de febrero de 2020. La compulsa sería expedida una vez constara en autos las copias certificar.
En fecha 02 de noviembre de 2020 vía correo electrónico y en fecha 05 de noviembre de 2020 en físico, comparece la parte actora representada por su apoderada judicial y solicita el abocamiento de la ciudadana Jueza de este despacho, lo cual fue proveído por auto de fecha 17 de noviembre de 2020, la cual continuaría su curso legal en el cuarto (4to) día de despacho siguiente al mismo; y una vez transcurrido el lapso de ley se libró la correspondiente compulsa de citación en fecha 03 de diciembre de 2020.
Mediante diligencia de fecha 09 de diciembre de 2020 comparece la apoderada judicial de la parte actora y ratifica su solicitud de citación de la parte accionada y señala al tribunal los correos electrónicos tanto de la parte que representada como de la parte accionada.
En fecha 19 de enero de 2021 via electrónica y en fecha 27 de enero de 2021 en fisico, compareció la Abog. RORAIMA BERMUDEZ, antes identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consigna documento de convenio transaccional celebrado entre los ciudadanos PATRICIO SOSA GATICA y PEDRO JOSE VARELA MILOS, antes identificados, mediante el cual el primero de los mencionados cede los derechos y acciones que poseía sobre el contrato objeto de la presente causa, así como los derechos litigiosos que le corresponden en la misma, instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia estado Carabobo, bajo el No. 49, Tomo 33, folios 156 hasta el 159, de fecha 12 de agosto de 2020; el cual fue debidamente homologado mediante sentencia interlocutoria con fuerza definitiva en fecha 08 de febrero de 2021, en la cual se acordó tener la referida cesión de derechos litigiosos como válida, eficaz y como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, estando ahora constituida la parte actora por el ciudadano PEDRO VARELA MILOS, antes identificado; dicha decisión fue declarada definitivamente firme en fecha 18 del mismo mes y año.
En fecha 10 de febrero de 2021 el Alguacil del tribunal consigna diligencia mediante la cual consigna recibo de citación de la parte accionada, debidamente firmado, lo cual cursa al folio ciento diez y seis (116).
En fecha 11 de marzo de 2021 via correo electrónico y en fecha 16 de marzo de 2021 en fisico, comparece la parte demandada representado por su Director Gerente, ciudadano DANIEL ORLANDO MENDEZ MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 17.613.609, debidamente asistido por el Abog. FERNANDO GUEVARA HERRERA, inscrito en el IPSA bajo el No., 61.327 y presenta escrito de oposición de CUESTIONES PREVIAS, previstas en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron rechazadas el día 17 de marzo de 2021 via correo electrónico y 18 de marzo de 2021 en físico por la parte actora, representado por su apoderada judicial Abog. RORAIMA BERMUDEZ, antes identificada, y una vez tramitada la incidencia de cuestiones previas en fecha 22 de abril de 2021 se dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa, la cual fue remitida a las partes via correo electrónico en esa misma fecha.
En fecha 29 de abril de 2021 se recibió via on line escrito de contestación de la demanda en la cual reconviene, la cual fue presentada por ante la Secretaria en fecha 11 de mayo de 2021.
En fecha 03 de mayo de 2021 la apoderada judicial de la parte actora presentó via correo electrónico escrito solicitando se declare inadmisible la reconvención, y lo presentó en físico en fecha 12 de mayo de 2021.
En fecha 04 de mayo de 2020 el tribunal dicta auto mediante el cual difiere la oportunidad para dictar decisión relativa a la admisión o no de la reconvención propuesta.
En fecha 07 de mayo de 2020 el tribunal dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró la falta de cualidad del ciudadano Patricio Soza para ser demandado en esta causa e inadmisible la reconvención formulada por la parte demandada. De dicha decisión la parte demandada ejerció en fecha 10 de mayo de 2021 recurso de apelación, la cual fue oída en un solo efecto en fecha 17 del mismo mes y año. Se libró oficio No. 086 y certificación.
En fecha 18 de mayo de 2021 y 20 de mayo de 2021 tanto la parte actora como la parte demandada presentaron via correo electrónico escritos de promoción de pruebas los cuales fueron agregados a los autos en fecha 14 de junio de 2021. De dichos escritos de promoción de pruebas, la parte actora formuló oposición, la cual fuer declarada PARCIALMENTE con lugar e INADMISIBLE la prueba de informes promovida por la parte demandada, lo cual se evidencia de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 21 de junio de 2021.
Por auto de fecha 21 de junio de 2021, se admitieron las pruebas a que hubo lugar, tanto de la parte demandante como de la parte demandada.
En fecha 17 de junio de 2021 via on line y el 21 de junio en físico comparece la parte demandada, representada por el ciudadano DANIEL ORLANDO MENDEZ MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 17.613.609, debidamente asistido por la Abog. JENIFER APITZ, inscrita en el IPSA bajo el No. 300.828 y le confiere poder apud acta tanto a la precitada como a los Abogados LUIS CRUCES TORREALBA, JOSE MONSERRAT, MONICA PEREZ, FERNANDO GUEVARA, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 54.970, 20.822, 67.747 y 61.327, respectivamente.
El 06 de julio de 2021, se realizaron actos de nombramiento de expertos para evacuar pruebas de experticias promovidas por la apoderada judicial de la parte actora.
El 23 de julio de 2021, el tribunal evacuó la inspección judicial promovida por la parte demandante.
El día 26 de julio de 2021, el tribunal dictó un auto acordando prórroga del lapso de evacuación de pruebas, previa solicitud de las partes.
En fecha 16 de agosto de 2021, se realizó acto de nombramiento de experto para evacuar prueba de experticia promovida por la parte demandada.
En fecha 11 de octubre de 2021. El Tribunal evacuó inspección promovida por la parte demandada.
En fecha 02 de noviembre de 2021, los expertos ingenieros civiles, consignan informes de las experticas practicadas, promovidas por la parte actora, asimismo presentan diligencia consignando informe de experticia practicada que fue promovida por la parte demandada.
El día 13 de diciembre de 2021, el Alguacil del Tribunal consignó respuesta a la prueba de informes solicitada a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio San Diego del estado Carabobo. La cual se acuerda agregar a los autos en esta oportunidad.
En fecha 20 de enero de 2022, se dictó auto fijando el término para la presentación de informes de las partes en esta causa, los cuales fueron presentados vía correo electrónico en fecha 22 de febrero de 2021 y traídos en físico el escrito de la parte demandada en fecha 25 de febrero de 2021 y el de la parte actora en fecha 03 de marzo de 2021. No hubo observaciones a los informes.
En fecha 30 de marzo de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada consignó los fotostatos correspondientes a la inadmisibilidad de la reconvención, que formuló en fecha 10 de mayo de 2021. Visto lo cual se acordó remitir a la distribución de los Tribunales Superiores correspondientes, el legajo de copia certificadas para el conocimiento de dicha apelación.
Encontrándose el presente expediente en el lapso para dictar sentencia definitiva dentro de lapso, pasa el Tribunal a decidir en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO:
En la demanda por cumplimiento de contrato, de fecha 25 de septiembre de 2019 y su reforma en la que se demandada adicionalmente indemnización de daños y perjuicios de fecha 23 de enero de 2020, alegó la parte actora:
1. Que el día 18 de abril de 2017, las partes suscribieron un contrato denominado erróneamente preventa de vivienda, siendo en realidad un contrato de preventa de un galpón comercial, en el que también de forma errónea se califica a la parte actora como usuarios, siendo realmente optantes o promitentes compradores. Dicho contrato fue promovido marcado “B”.
2. Que dicho contrato fue reconocido en el juicio de oferta real y depósito que tiene intentado la parte actora contra la empresa demandada y que cursa en este Tribunal bajo el N° 56.111.
3. Que el objeto de dicho contrato es según lo dispuesto en la cláusula CUARTA, la Compra-Venta de UN (1) Galpón, distinguido con el Nro. 5, con un área aproximada de construcción de seiscientos veinte metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (620,72Mts2), el cual se construiría en una parcela de terreno propiedad de la empresa constructora, según lo dispone la cláusula SEGUNDA del contrato y que le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 29 de agosto de 2013, bajo el número 2013.3371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.10081 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013; que fue promovido marcado “C”.
4. Que el precio de ese local comercial fue fijado en la cláusula SEPTIMA del contrato, en la suma de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.381.102.000,00) monto éste que con la reconversión monetaria según resolución del Banco central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.460 del 14 de agosto de 2018, equivalía a TRECE MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CERO DOS CÉNTIMOS (Bs. 13.811,02).
5. Que en la cláusula OCTAVA del contrato las partes indicaron que los compradores pagarían el precio del inmueble así: a) La cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000,00) con la dación en pago de un apartamento descrito en autos , b) veinticuatro cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00), c) la cantidad de setenta y un millones ciento dos mil bolívares (Bs. 71.102.000,00), d) dos cuotas semestrales y consecutivas por la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00) cada una; e) la cantidad de setenta millones de bolívares que serían entregados el 17 de marzo de 2019; f) dos cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) cada una y g) la cantidad de treinta y dos millones de bolívares (bs. 32.000.000,00) al momento de obtener la cédula catastral.
6. Que para facilitar el pago se libraron 28 letras de cambio, por iguales montos y vencimientos, sin que implicase novación de las obligaciones, y que la parte demandante ha cumplido con todos los pagos a excepción de la dación en pago del apartamento, el cual se transferiría la propiedad cuando la empresa demandada así lo ordenara a la parte actora.
7. Que la parte actora pagó diez (10) letras de cambio, acompañadas marcadas desde las letras “D” a la “M”, por un monto de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00) cada una.
8. Que el día 16 de febrero de 2018, el demandante recibió comunicación privada suscrita por el representante legal de la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., la cual figura en el contrato como “promotor de negocios y medio de enlace” entre las partes contratantes; y que en original se promovió marcada “N”, expresamente notifican al demandante que no continuarán recibiendo los respectivos pagos previstos en el contrato, por orden expresa de la empresa GRUPO 8284, C.A.
9. Que esa comunicación privada no fue ni tachada ni desconocida en el juicio que por oferta real y depósito se incoó ante este Tribunal, expediente 56.11, el cual fue suscrito por el representante legal de la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., y que ésta actúa en todo lo relacionado con la negociación, como mandataria de administración de la empresa demandada GRUPO 8284 C.A., en consecuencia los actos realizados por ella, se entienden como realizados por la demandada misma, de conformidad con los artículos 1.684 al 1.689 del Código Civil y que adquirió carácter de documento privado reconocido.
10. Que ante la negativa injustificada de GRUPO 8284 C.A., a recibir los pagos convenidos en el contrato, intentó demanda por oferta real y subsiguiente depósito, antes mencionada, en el que se pagaron todas las cuotas convenidas en el contrato, y que el representante legal de la empresa demandada se negó injustificadamente a recibir la suma ofertada.
11. Que según lo dispuesto en el contrato la fecha de inicio de construcción de la obra, era el día 15 de junio de 2016, y la fecha de culminación 15 de diciembre de 2017, de acuerdo a la cláusula DECIMA del contrato que nos ocupa. La cual establece que para el día 15 de diciembre de 2017 debía estar totalmente terminado el inmueble, y para el 15 de febrero de 2018, es decir, sesenta (60) días después, debió haberse protocolizado el documento definitivo de venta a favor de los demandantes.
12. Que para la fecha de presentación de la demanda, más dos (2) años después, la empresa constructora dio inicio a las labores de construcción, pero escasamente ejecutó las bases, que la obra se encuentra ejecutada en un diez por ciento (10%) y en la actualidad las labores se encuentran totalmente paralizadas.
13. Que habiendo transcurrido más de veintiún (25) meses después de la fecha tope para la entrega del inmueble (15 de diciembre de 2017) y más de veintitrés (23) meses de la fecha tope para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta (15 de febrero de 2018), la demandada ha incurrido en incumplimiento definitivo y total de las obligaciones asumidas en el contrato objeto de la causa.
14. Que en el PARAGRAFO PRIMERO de la cláusula OCTAVA del contrato, las partes establecieron una condición suspensiva, en los términos siguientes: “... Asimismo, hemos convenido que EL CONTRATO estará sujeto condición suspensiva para que el presente contrato se perfeccione y es, que se cumpla con el pago oportuno tal como fuese establecido en el literal “a” de esta cláusula, caso contrario el mismo no surtirá efecto alguno entre LAS PARTES…”
15. Que las partes acordaron suspender los efectos del contrato hasta tanto se produjera el pago según lo convenido en el literal a) de la misma cláusula, esto es, la transferencia de la propiedad del apartamento que se describe en la mencionada cláusula; Sin embargo, dicha condición suspensiva a su vez fue dejada sin efecto por la propia empresa constructora, según consta de comunicación privada que en original, se promovió con el libelo marcada “Ñ”, mediante la cual en fecha 15 de junio de 2017, la empresa GRUPO 8284 C.A., a través de INVERSIONES VOLGA C.A., notificó al demandante, que la transferencia de la propiedad del inmueble contenida en el literal a) de la CLÁUSULA OCTAVA del contrato, no se realizaría hasta tanto recibieran precisas instrucciones escritas al respecto.
16. Que ese documento no fue ni tachado ni desconocido, fue suscrito por el representante legal de la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., la cual actúa en todo lo relacionado con la negociación, como mandataria de administración de la empresa demandada GRUPO 8284,C.A., por lo que los actos realizados por ella, se entienden como realizados por la demandada misma, de conformidad con los artículos 1.684 al 1.689 del Código Civil y que el mismo adquirió el carácter de documento privado reconocido, teniendo valor de plena prueba.
17. Que a la fecha de interposición de la demanda la sociedad de comercio GRUPO 8284 C.A., no ha cumplido con su obligación de ejecutar la obra, es decir, de construir el inmueble y de presentar el documento de venta final y definitiva por ante el registro inmobiliario competente y poner a los demandantes en posesión del inmueble.
18. Que la vendedora a pesar de haber contado con tiempo suficiente no ha cumplido con la obligación de realizar la construcción del inmueble, ni notificar al demandante sobre los adelantos o atrasos que haya podido presentarse en la ejecución de la obra.
19. Que la demandada no cumplió con construir y entregar el bien inmueble, según se obligó, ni notificó que el mismo se encontraba listo para ser entregado y suscrito el documento de definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro competente.
20. Que el contrato de opción de compra venta, genera en cabeza del beneficiario de la opción , el derecho de adquirir la cosa a través del ejercicio de la opción, y que lo hace a través de la demanda, a los fines de que la empresa demandada cumpla su obligación de concluir la obra y otorgar el documento definitivo de compra venta; este alegato lo fundamenta la demandante en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de julio de 2015, sentencia 878, Exp. N° 14-0662, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., la cual es plenamente acogida por este Tribunal. Así se establece.
21. Que los demandantes fundaron una empresa denominada MASTER MIX, C.A. y decidieron comprar un galpón para el funcionamiento de la misma, para el desarrollo de la actividad comercial de la empresa; y que fue así que conocieron el proyecto Centro Empresarial Platinum, a través de la empresa comercializadora y administradora Inversiones Volga, S.A, que fue así que el 18 de abril de 2017 suscribieron el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, en el cual se obligó la demandada a que la fecha de inicio de construcción del inmueble, era el 15 de junio de 2016, y la fecha de culminación 15 de diciembre de 2017, una vez culminada la obra y con todos los permisos correspondientes a la culminación, se obligó la demandada a que se protocolizaría el documento definitivo de compra-venta en un lapso máximo de SESENTA (60) días.
22. Que el galpón que los demandantes negociaron para el funcionamiento de su empresa, les debió ser entregado el 15 de febrero de 2018, lo cual nunca sucedió, por el total y definitivo incumplimiento de la empresa demandada.
23. Que el día 01 febrero de 2018, visto que la obra no estaba ni siquiera cerca de ser terminada, y ante la imperiosa necesidad de contar con una sede para su empresa, los demandantes celebraron contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES GIACOBBE C.A., por un galpón con oficina comercial, distinguido con las siglas G-04 del modulo Sur del Centro Comercio Industrial, ubicado en la Urbanización Parque Industrial Castillito, calle Norte Sur, parcela M-42, San Diego, estado Carabobo, con un canon de arrendamiento mensual de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), más el IVA
24. Que dado que las partes no llegaron a un acuerdo sobre el monto de la mensualidad a partir del vencimiento el primer año, la empresa arrendadora demandó por desalojo a MASTER MIX C.A., en dicho juicio que cursó ante el juzgado Octavo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, bajo el expediente nro. D-0473, se decretó medida cautelar de secuestro, y la misma fue practicada el día 16 de octubre de 2019, siendo prorrogada la práctica de la misma hasta el día 17 de octubre de 2019, fecha en la que se hizo presente el demandante PEDRO VARELA MILOS, y convino en la demanda, como condición para que se le concediera hasta el día 01 de noviembre de 2019, para poder retirar por su propia cuenta, los equipos y maquinaria pesada, pagando en ese mismo acto, la suma de cincuenta y siete millones de bolívares soberanos (BsS. 57.000.000).
25. Que el plazo de duración de la ejecución de la medida cautelar de dos días, se hicieron presentes en la sede de la empresa, varios clientes y relacionados, quedando sorprendidos de que los demandantes, fueran objeto de una demanda y medida judicial, ya que son reputados y respetados empresarios carabobeños.
26. Que los pagos de mensualidades arrendaticias, así como los gastos ocasionados por la medida, son un daño emergente que se les causó como consecuencia directa y necesaria de la actitud negligente de la demandada.
27. Que se encuentran cumplidos los tres elementos que constituyen el hecho ilícito y que son: el daño, la culpa y el nexo causal. Que los daños se reclaman a título de daño emergente y equivalen a la fecha de presentación de la demanda, a la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DOCE MIL BOLIVARES (Bs.57.012.000).
28. Que para la fecha en que los demandantes celebraron el contrato el precio del inmueble que forma parte del objeto de esta causa, fue acordado en la suma de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.381.102.000,00), monto éste que para la fecha de interposición de la demanda equivalía a TRECE MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CERO DOS CÉNTIMOS (Bs. 13.811,02), con motivo de la reconversión monetaria según resolución del Banco central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.460 del 14 de agosto de 2018.
29. Que en abril de 2017, los demandantes adquirieron el derecho de comprar un galpón de seiscientos veinte metros cuadrados por la suma de Bs. 1.381.102.000,00, es decir, Bs. 2.227.583,87 por metro cuadrado, equivalentes al momento de interponer la demanda en VEINTIDOS BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 22,28) por metro cuadrado y que tras la entrada en vigencia de los convenios cambiarios del banco Central de Venezuela, existe la libre convertibilidad cambiaria.
30. Que con el nuevo sistema de libre convertibilidad de la moneda los precios de los inmuebles están expresados actualmente casi de manera exclusiva en dólares, siendo el precio promedio de mercado, para el metro cuadrado de galpón, en la zona de San Diego, la suma de UN MIL DOLARES (1.000 US$) por metro cuadrado, equivalente al momento de interponer la demanda en la cantidad de setenta y cuatro mil ciento treinta y nueve millones cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 74.139.470,00) calculados a la tasa oficial.
31. Que la diferencia de precio en el metro cuadrado de galpón, esto es: Bs.74.139.470 (valor al momento de interponer la demanda) menos Bs. 22,28, (valor contratado) arroja la suma de Bs. 74.139.447,00 por metro cuadrado, que es el mayor valor por metro cuadrado de galpón que tendrá que pagar el demandante, para comprar o terminar de construir el galpón negociado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda.
32. La suma de Bs. 74.139.447,oo multiplicada por 620 mts.2 (que mide el galpón ofertado en venta) arroja la cifra de CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 45.966.457.586,40) que es el mayor valor que tendrá que pagar el demandante para comprar o terminar de construir el galpón cedido en opción de compra venta, y es la suma que se demandó, sea pagada por la demandada al actor PEDRO VARELA MILOS, a título de daño emergente, y cuya suma se suministra sólo a título estimativo, pues su fijación definitiva, deberá ser calculada por expertos.
33. Que la suma que en definitiva condene a pagar el tribunal, a título de daño emergente, y como mayor valor del bien |cedido en opción de compra y nunca entregado al demandante, y que deberá ser sufragada por él, pide sea calculada mediante experticia complementaria del fallo, conforme a lo dispuesto por el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los parámetros del cálculo deberán ser: El valor de mercado actualizado para la fecha en que quede definitivamente firme la experticia complementaria del fallo, del metro cuadrado de galpón construido en la zona industrial Castillito del Municipio San Diego del estado Carabobo, menos la cantidad de Bs. 22,28 que es el valor por metro cuadrado de galpón construido, y el valor resultante, se multiplique por seiscientos veinte metros cuadrados (620 Mts.2) que es el área del galpón cedido en opción de compra venta objeto de este proceso.
34. Fundamenta su pretensión en las cláusulas del contrato celebrado cuyo cumplimiento se demanda y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1273 del Código Civil.
35. Solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, la cual fue acordada en fecha 07 de octubre de 2019, tal como consta en el cuaderno de medidas del expediente.
36. El petitorio consiste en: PRIMERO: cumplir el contrato de opción de compra venta que suscribieron las partes de esta causa, firmado en fecha 18 de abril de 2018, y que fue acompañado en original marcado “B”, esto es otorgar el documento definitivo de compra venta y poner en posesión del inmueble siguiente: UN (01) GALPON distinguido con el nro. 5, del “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM” con un área aproximada de construcción de seiscientos veinte metros cuadrados con setenta y dos centímetros cuadrados (620,72 Mts.2), el cual se construirá en una parcela de terreno con las siguientes características: PARCELA C-1 que forma parte de la URBANIZACION COMERCIO INDUSTRIAL ALTOS DE CASTILLITO, ubicada en el sector “C” de la referida Urbanización, en jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo; la cual tiene una superficie aproximada de SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (7.647,83 mts2) Y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con posesiones que fueron de Pedro Torres, Juan Vera y Ruperto Figueredo, partiendo desde el punto C1-2 hasta llegar al punto C1-3 en línea recta de 4,10 m. Partiendo desde el punto C1-3 hasta llegar al punto C1-4 en línea recta en 23,93 m y partiendo desde el punto C1-5 hasta llegar al punto C1-6 en línea recta en 60,09 mts, SUR: Con parcela C-2 partiendo desde el punto C1-11 o C2-1 hasta llegar al punto C1-10 o C2-2 en línea recta de 134,06 mts; ESTE: con zona verde o punto C1-9 hasta llegar al punto C1-8 en línea semicurva de 19,26 mts., partiendo desde el punto C1-8 hasta llegar al punto C1-7 en línea recta de 17,51 mts. y partiendo desde el punto C1-7 hasta llegar al punto C1-6 en línea recta de 27,92 mts; y OESTE: con parcela A-0 y calle 2, partiendo desde el punto C1-2 o A0-1 hasta llegar al punto C1-1 en línea recta de 53,49 mts. partiendo desde el punto C1-1 hasta llegar al punto C1-12 en línea curva de 18,40 mts. Y partiendo desde el punto C1-12 hasta llegar el punto C1-11 en línea recta de 23,56 mts, inmueble éste que pertenece a la empresa GRUPO 8284, C.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 29 de agosto de 2013, bajo el número 2013.3371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.10081 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013.
SEGUNDO: Pagar al demandante a título de daños y perjuicios, la suma de CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 45.966.457.586,40) como daño emergente causado por el incumplimiento total y definitivo de la demandada a las obligaciones asumidas en el contrato cuyo cumplimiento se demanda. Esta suma deberá ser definitivamente establecida mediante experticia complementaria del fallo, según lo solicitado y especificado en el CAPITULO QUINTO – DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, del libelo.
TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio.
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda alegó:
1. Convino en los hechos que el día 18 de abril de 2017, la demandada suscribió contrato de Preventa de un Galpón Comercial con los ciudadanos PEDRO JOSE VARELA MILOS y PATRICIO SOZA GATICA, plenamente identificados en autos y que el objeto del mencionado contrato, estipulado en la cláusula CUARTA, es la Compra-Venta de UN (1) Galpón, distinguido con el Nro. 5, con un área aproximada de construcción de seiscientos veinte metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (620,72Mts2), el cual se construiría en un inmueble propiedad de su representada el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 29 de agosto de 2013, bajo el número 2013.3371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.10081 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013, el cual se acompañó a la demanda marcado con la letra “C”.
2. Convino en que el precio del inmueble fue fijado en la cláusula SEPTIMA del referido contrato, en la suma de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.381.102.000,00). Precio que se acordó en la cláusula OCTAVA del referido contrato, se pagaría de la manera siguiente: a) La cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000,00) entregados a la firma de EL CONTRATO, con la dación en pago de un inmueble constituido por: Un (1) apartamento distinguido con el Número y Letra PH-C, ubicado en el Piso PH, Tipo C, del Edificio denominado “RESIDENCIAS KILIMANJARO” (Torre Norte) ubicado en la Urbanización Palma Real, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo , b) veinticuatro cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00) cada una con vencimiento la primera de ellas el 17 de abril de 2017, c) la cantidad de setenta y un millones ciento dos mil bolívares (Bs. 71.102.000,00) que serán entregadas el 17 de octubre de 2017, d) dos cuotas semestrales y consecutivas por la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00) cada una, con vencimiento la primera de ellas el 17 de marzo de 2018; e) la cantidad de setenta millones de bolívares que serían entregados el 17 de marzo de 2019; f) dos cuotas semestrales y consecutivas por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) cada una, con vencimiento la primera de ellas el 17 de abril de 2019 y g) la cantidad de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00) que serían entregados al momento de obtener la cédula catastral del inmueble.
3: Igualmente convino en que fueron pagadas efectivamente, diez (10) letras marcadas desde las letras “D” a la “M”, por un monto de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), cada una.
4. Y que la demandada suscribió contrato con la sociedad de comercio INVERSIONES VOLGA C.A., como gestor inmobiliario, quien a su vez es autorizada a manejar la marca registrada CONSOLITEX y sus franquiciados, para la venta de los galpones.
Tales hechos al ser admitidos están exentos de prueba, de acuerdo al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
5. Transcribió la cláusula OCTAVA del contrato, e indica que a la fecha de la contestación de la demanda, la parte accionante no ha cumplido su obligación de realizar el traslado de la propiedad del apartamento antes identificado, que forma parte del pago del precio de venta establecido como costo del mismo en la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) y que de acuerdo a la cláusula OCTAVA del contrato debía protocolizarse en un lapso de 120 días continuos contados a partir de la firma del contrato mencionado.
6. Señaló que jamás dio ni por escrito ni mediante otro medio instrucciones acerca de la suspensión del traslado de la propiedad del referido apartamento y desconoce la comunicación marcada “Ñ” y que carece de valor alguno.
7. Señaló que jamás dio ni por escrito ni mediante otro medio instrucciones acerca de la suspensión o no recibimiento de pago de las obligaciones asumidas por el accionante y contra dicha comunicación marcada “N” y que carece de valor alguno.
8. Que su representada se obligó a terminar la construcción del proyecto contentico de diez galpones, en un plazo entre el 15 de junio de 2016 al 15 de junio de 2017m utilizando sus propios recursos económicos y los que hubiere obtenido de la venta de los mismos Lo pagado por la parte demandante igualmente fue invertido en dicha construcción.
9. Que en atención al incumplimiento en el pago de la cuota inicial del accionante, se hizo difícil seguir adelante con la construcción, sin embargo se pudo adelantar hasta un 60% aproximadamente, ya que el equivalente en bolívares al traslado de propiedad del apartamento en cuestión, constituía para la época una gran cantidad de recursos económicos para ser invertidos y que los efectos de la culminación del proyecto se vio truncado por el incumplimiento del comprador.
10. Que Venezuela experimentó un progresivo y desmedido aumento de inflación para el momento en que se ejecutaba la construcción del proyecto, que el comprador continuó negándose, sin justificada razón al punto que le manifestó que si no procedía a la entrega del bien inmueble o su equivalente en bolívares, se vería en la necesidad de no continuar en la construcción del galpón en virtud de su incumplimiento.
11. Alegó la excepción de contrato no cumplido, con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, señala que hiso uso de la excepción de contrato no cumplido, pues la parte accionante se ha negado reiterada y rotundamente a cumplir con el pago a que estaba obligado, según el contrato suscrito y que constituía el pago inicial tal como se pactó, es decir, que al incumplir la parte accionante, su representada estaba legitimada para negarse a continuar cumpliendo con su obligación, que a la fecha de la contestación de la demanda no ha traspasado la propiedad del inmueble señalado en la cláusula octava del mencionado contrato.
12. Que no existen daños emergentes ya que no se evidencia que se le pueda imputar a la demandada alguna conducta ilícita pues no suscribió contrato alguno de arrendamiento y menos dejo de pagar los cánones correspondientes, no existe nexo causal para invocar este tipo de daño.
13. Impugnó la cantidad de dinero expresado en moneda extranjera como base para el cálculo de unos supuestos y negados daños.
14. La parte demandada reconvino a la demandante por resolución de contrato, a que se le pagara la cantidad resultante de la experticia complementaria del fallo solicitada a la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00), calculada desde el mes de abril de 2017 hasta que quede firme dicha experticia y pagar las costas.
Esta reconvención fue atacada por la parte actora en escrito de fecha 03 de mayo de 2021 presentado via on line y fue declara inadmisible, como fue señalado en el punto I de esta sentencia,
III
Pruebas de la parte demandante:
Con la demanda:
• Marcado “A” poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia estado Carabobo, en fecha 22 de febrero de 2018, N° 56, Tomo 38, folios 167 al 169. Dicho instrumento público goza de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia las facultades conferidas por la parte actora a los precitados abogados para actuar como sus apoderados judiciales. Así se decide.
• Marcado “B” original de instrumento privado de fecha 18 de abril de 2017, cuyo cumplimiento demanda la parte actora. Dicho documento cursó por ante este Tribunal en el expediente 56.111, como queda constancia en la nota de Secretaría, estampada al final del mismo. Este documento ha sido reconocido expresamente reconocido por la parte demandada, por lo que se le acuerda valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y comprueba:
De la cláusula primera que la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., es mandataria de la demandada GRUPO 8284 C.A., en todo lo relacionado con la ejecución del contrato y que como “…PROMOTORES DE VIVIENDA son única y exclusivamente la persona jurídica contratada por LA EMPRESA CONSTRUCTORA DE VIVIENDAS para la promoción de el inmueble y a su vez autorizada por LOS USUARIOS para realizar todos los trámites pertinentes para concretar la compra venta de la vivienda, entendiéndose que todas las decisiones, acciones o disposiciones que tengan que ver con el contrato, antes o después de su firma y fecha de suscripción serán imputables única y exclusivamente a los suscriptores del mismo (…)” (subrayados y negrillas de la parte promovente).
Que, tal como expresamente lo convinieron las partes la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., fue contratada para hacer todas las gestiones necesarias para la adquisición del inmueble, es decir, actúa como mandataria de la empresa demandada GRUPO 8284 C.A.
Que a la relación jurídica existente entre la demandada y la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., le es aplicable la normativa que regula el mandato, artículos 1.684, 1.685 y 1.698 del Código Civil, y que todos los actos cumplidos por la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., en el contrato que nos ocupa son en nombre y por cuenta de GRUPO 8284, C.A.
Que el precio del inmueble objeto del contrato, fue convenido por las partes, en la cláusula SEPTIMA del mismo, en la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.381.102.000,00), que producto de la reconversión monetaria, según resolución del Banco central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.460 del 14 de agosto de 2018, equivalía para el momento de promoción de pruebas en la actualidad a la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES SOBERANOS CON DOS CENTIMOS (Bs. 13.811,02). Así se establece.
Marcado “C”: Copia certificada de documento de propiedad de la parte demandada de la parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Comercio Industrial Altos de Castillito, Municipio San Diego del estado Carabobo, Parcela C-1, otorgado por ante el Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, en fecha 29 de agosto de 2013. Este documento no fue impugnado por la parte demandada, por lo tanto, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se aprecia que la demandada es propietaria del inmueble allí descrito, circunstancia que no se encuentra siendo discutida en el presente juicio. Así se establece.
Marcados “D” a la M”-1” originales de 10 letras de cambio, pagadas por el demandante a la compañía demandada, hecho éste reconocido expresamente por la demandada. Se les acuerda valor probatorio por ser documento privado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Documentos éstos que también cursaron por ante este Tribunal en el expediente 56.111, como queda constancia en la nota de Secretaría, estampada al reverso de las mismas y comprueban el pago que de dichas letras de cambio hizo la parte actora a favor de la demandada. Así se establece.
Marcado “N”: Carta de fecha 16 de febrero de 2018, emitida por Inversiones Volga, S.A, dirigida a los demandantes, (que cursó por ante este Tribunal en el expediente 56.111 tal como consta de la nota de Secretaría que consta a su reverso), en la que indica que por instrucciones de la empresa constructora Grupo 8284, C.A. les giró expresas instrucciones de no recibirles los respectivos pagos por el inmueble galpón 05, Centro Empresarial Platinum, Urbanización Comercio Industrial Altos de Castillo. Esta comunicación no fue tachada no impugnada, aunque fue desconocida por la parte demandada en la contestación a la demanda, pero por ser un documento emitido por un tercero a la causa, es la propia Inversiones Volga, S.A. quien pudiese desconocer la misma y por el contrario de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en el expediente 56.111, cuya copia certificada fue traída a los autos como prueba trasladada, según consta de escrito de promoción de pruebas, la cual se valora concatenada con ésta, quedó reconocida expresamente tal comunicación, como consta de la declaración como testigo de la ciudadana YOLEIDYS BETSABETH HERNANDEZ DE GONZALEZ. Se le otorga valor de documento privado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que la empresa demandada GRUPO 8284 C.A., a través de su mandataria para el negocio celebrado, INVERSIONES VOLGA C.A., se negó a continuar recibiendo los pagos de la cuotas convenidas en el contrato, lo que obligó a la parte actora a incoar la demanda por oferta real que cursó por ante este Tribunal en el expediente nro. 56.111. Así se decide.
Marcado “Ñ”: Carta de fecha 15 de junio de 2017, emitida por Inversiones Volga, S.A, dirigida a los demandantes, (que cursó por ante este Tribunal en el expediente 56.111 tal como consta de la nota de Secretaría que consta a su reverso), en la que indica que la transferencia de la propiedad del apartamento distinguido con el Nro. Y letra PH-C, ubicado en el Piso PH, Tipo C, del Edificio “Residencias Kilimanjaro” (Torre Norte), convenida dicha transferencia de propiedad como parte de pago del inmueble dado en opción de compra según CONTRATO DE PREVENTA, firmado en fecha 18 de abril de 2017, por un galpón distinguido con el N° 5, del Centro Empresarial Platinum, que forma parte de la urbanización Comercio Industrial Altos de Castitillo, San Diego, estado Carabobo, no se realizará hasta tanto los demandantes recibieran precisas instrucciones por escrito. Esta comunicación no fue tachada ni impugnada, pero aunque fue desconocida por la parte demandada en la contestación a la demanda, por ser un documento emitido por un tercero a la causa, es la propia Inversiones Volga, S.A. quien pudiese desconocer la misma y por el contrario de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en el expediente 56.111, cuya copia certificada fue traída a los autos como prueba trasladada, según consta de escrito de promoción de pruebas, la cual se valora concatenada con ésta, y en la que quedó reconocida tal comunicación., como consta de la declaración como testigo de la ciudadana YOLEIDYS BETSABETH HERNANDEZ DE GONZALEZ. Se le otorga valor de documento privado reconocido, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y por lo que queda demostrado que la empresa demandada GRUPO 8284 C.A., a través de su mandataria para el negocio celebrado, INVERSIONES VOLGA C.A., en fecha 15 de junio de 2017, notificó al demandante en esta causa, que la transferencia de la propiedad del inmueble contenida en el literal a) de la CLÁUSULA OCTAVA de EL CONTRATO, NO SE REALIZARÍA hasta tanto los demandantes recibieran precisas instrucciones escritas al respecto; por lo que quedó sin efecto la condición suspensiva acordada en el PARÁGRAFO PRIMERO de la cláusula OCTAVA del contrato, por mandato expreso de GRUPO 8284, C.A. Así se decide.
Con el escrito de reforma de la demanda:
Copia certificada de expediente N° D-0473, llevado por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, con motivo de Desalojo Comercial seguido por la Sociedad de Comercio Inmuebles M&G 2011, C.A. contra la sociedad de comercio Master Mix, C.A. Estas copias certificadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, que a pesar de la parte demandada señaló en la contestación de la demanda que no son pertinentes a esta causa, considera esta juzgadora que las mismas si tienen relación con lo debatido en este proceso, dada la invocación que hace la parte actora de hechos relativos a la pretensión de daño emergente que demanda, como lo es el que fue dictada medida de secuestro sobre el inmueble arrendado por la compañía Master Mix, C.A. propiedad del demandante en esta causa, que la misma fue practicada desde el día 16 de octubre de 2019 hasta el 17 de octubre de 2019 y que el demandante PEDRO VARELA MILOS, fue quien en representación de la sociedad mercantil demandada en aquella causa, compareció ante el Tribunal de Municipios y suscribió transacción a efecto de poder terminar con aquel proceso y convino en la demanda, como condición que le propuso la apoderada actora para que le concediera hasta el día 01 de noviembre de 2019, para poder retirar por su propia cuenta, los equipos y maquinaria pesada, pagando en ese mismo acto, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SOBERANOS (BS. 57.000.000). Así se decide.
En el lapso probatorio:
Ratificó el valor probatorio del contrato de preventa de galpón comercial que se promovió con el libelo marcado “B” como instrumento fundamental de la demanda. Este documento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito previamente concedido. Así se declara.
Ratificó el valor probatorio de la comunicación privada recibida por la parte actora en fecha 16 de febrero de 2018, suscrita por el representante legal de la empresa INVERSIONES VOLGA C.A.; dicha comunicación se promovió con el libelo en original marcada “N”. Este documento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito previamente concedido. Así se declara.
Ratificó el valor probatorio de la comunicación privada recibida por la parte actora promovida en original con el libelo marcada “Ñ”. Este documento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito previamente concedido. Así se declara.
PRUEBA TRASLADADA: Promovió marcado “A”, legajo de copias certificadas del expediente de oferta real, que cursa en la actualidad ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, expediente nro. 15.700, juicio éste en el que se discute el pago de las cuotas convenidas en el mismo contrato cuyo cumplimiento se demanda en esta causa, y se trata de una causa entre las mismas partes.
• Invoco como traslado de pruebas: a) Aceptación y juramentación del defensor judicial de la demandada de autos GRUPO 8284 C.A. b) Contestación de demanda y oposición a la oferta formulada por GRUPO 8284 C.A. a través de su defensora ad-litem c) Escrito de promoción de pruebas promovido por la apoderada de la parte actora d) Escrito de promoción de pruebas promovidas por la demandada GRUPO 8284 C.A. a través de su defensora ad-litem. e) Escrito de promoción de pruebas promovido por la apoderada judicial de la parte actora, en el cual promovió el reconocimiento en su contenido y firma de los instrumentos privados emanados de la sociedad de comercio INVERSIONES VOLGA C.A., como mandataria de GRUPO 8284, C.A., que en aquél juicio anterior estaban marcados con las letras “L” y “M”, y que en esta causa fueron igualmente promovidos en original, marcados con las letras “N” y “Ñ” f) Consta igualmente en dicho legajo de copias certificadas, lo siguiente: actas de asamblea extraordinaria de accionistas de la empresa INVERSIONES VOLGA C.A., la primera de ellas, marcada “1”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, en fecha 31 de agosto de 2016, bajo el tomo 235-A, número 26, en la cual se fijó el lapso de duración de la compañía en diez (10) años y se designaron autoridades, y en la segunda, marcada “2”, inscrita ante la misma oficina de Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, en fecha 21 de febrero de 2019, bajo el nro. 21, tomo 23-A, en la cual se designa como Directora General de la compañía, por el periodo 2018 – 2023, a la única accionista de la misma, ciudadana YOLEIDYS BETSABETH HERNANDEZ DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad nro. V-16.772.513. g) Consta igualmente en dicho legajo, que el día 07 de octubre de 2019, la representante legal de INVERSIONES VOLGA S.A., rindió declaración y ratificó en su contenido y firma los documentos que se promovieron con el libelo marcados “N” y “Ñ”, en cuyo acto procesal se encontraba presente la defensora judicial de la demandada GRUPO 8284 C.A., quién ejerció debidamente el control de la prueba, formulándole las repreguntas que consideró pertinentes a la testigo.
Se destacan y se transcriben las preguntas y repreguntas siguientes: “…TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo por que razón redactó y firmó la carta de febrero de 2018 (marcada “L”) en la que su empresa, informa a Patricio Soza y Pedro Varela que por ordenes del Grupo 8284 CA., no continuarían recibiéndole los pagos? CONTESTO: nosotros tenemos un mandato de exclusividad y seguimos instrucciones de Grupo 8284 C..A. y le pasamos los comunicados a los opcionantes, por el mandato de exclusividad que tenemos con ellos. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, por que razón redactó y firmó la carta de junio de 2017 (marcada “M”) en la que su empresa le informa a Patricio Soza y Pedro Varela que por órdenes del Grupo 8284 CA., la venta del apartamento, de Residencias Kilimanjaro no se realizaría hasta tanto recibieran precisas instrucciones por escrito en la que además le informarían de la persona a quien se le transferiría la propiedad del inmueble? CONTESTO: Porque en ese momento el Sr Daniel Méndez, representante del Grupo 8284, CA se comunicó con nosotros para informamos que querían obtener mas plusvalía de la propiedad del inmueble, razón por la cual no iba a transferir la propiedad. CESARON. Seguidamente la Abog. MIRTA NAVAS antes identificada hace uso de su derecho a las repreguntas y lo hace en los siguientes términos: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo, que cargo ejercía en la empresa INVERSIONES VOLGA S.A. para la fecha junio de 2017? CONTESTO: Directora, desde que se creó yo siempre he sido Directora. ….SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo, por el conocimiento que dice tener que tipo de relación mantiene ÍNVERSIONES VOLGA S.A. con GRUPO 8284 C.A.? CONTESTO: mira, nosotros le vendimos por el mandato de exclusividad, pero actualmente no ninguna relación…”. (destacados y subrayados de la parte actora)
h) Consta también en dicho legajo de copias certificadas, la sentencia definitiva dictada en fecha 31 de enero de 2020, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil Y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la cual el tribunal deja constancia (vuelto del folio 1 del fallo) que en fecha 19 de marzo de 2018, el tribunal se trasladó a la sede de la demandada de autos GRUPO 8284 C.A., y allí notificó PERSONALMENTE al ciudadano DANIEL ORLANDO MENDEZ MENDEZ, con cédula de identidad nro. 17.613.609, esto es, el representante legal de la demandada, quién ha actuado en esta causa, asistido de abogados; a cuyo ciudadano le formuló la oferta de la sumas de dinero consignadas para esa fecha; Igualmente el tribunal deja constancia (folio 3 del fallo) que agotada como fue la citación personal de manera infructuosa, la demandada fue citada por carteles, haciéndose la fijación del cartel (último párrafo del folio 3 del fallo) designándose finalmente a la abogada MIRTA NAVAS como defensora adlitem. Con esta prueba queda demostrada la actitud de indiferencia y negligencia de la demandada, con lo que queda probada la culpa alegada en el libelo.
i) Adicionalmente a lo anterior, se evidencia que el juicio anterior se llevó a cabo con pleno conocimiento de la parte demandada, por lo que las actuaciones cumplidas por su defensor judicial, contaron con la anuencia y conocimiento de la accionada, y en consecuencia la contradicción y control de la prueba ejercido por la defensora ad-litem, hace eficaz la presente prueba trasladada.
Considera esta juzgadora que se han cumplido los extremos necesarios para el traslado de pruebas y por lo tanto aunque el proceso del cual se hace el traslado no esté todavía definitivamente firme, son válidas las copias certificadas del expediente de oferta real que cursó ante este Tribunal con el número 56.111, con motivo de Oferta Real, entre las mismas partes, promovidas como prueba trasladada en esta causa; ya que son pruebas practicadas en un juicio entre las mismas partes, que fueron practicadas válidamente en el primer juicio, que se evacuaron cumpliendo con las formalidades de ley, y está respaldada en lo dispuesto en el artículo 270 del vigente código adjetivo civil, asimismo se cumplió con la contradicción y control de las mismas y se trajeron a este proceso copia certificada, fueron establecidas correctamente en el juicio primigenio, sin que se haga necesario su ratificación en el proceso donde se llevan y en los dos juicios tanto los hechos como los pedimentos están intimamente relacionados por lo que se otorga pleno valor de prueba trasladada. Así se decide.
• Promovió la PRUEBA DE EXPERTICIA a los fines de que tres (3) expertos en el área de la construcción, dejen constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Si en el denominado: “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM” conformado por diez (10) galpones de uso comercial, ubicado en la PARCELA C-1, calle 2 de la URBANIZACIÓN COMERCIO INDUSTRIAL ALTOS DE CASTILLITO, ubicada en el sector “C” de la referida Urbanización, en jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego del estado Carabobo, alguno de dichos diez (10) galpones se encuentra terminado. SEGUNDO: Si las áreas comunes del denominado CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM, tales como asfaltado de calles internas, brocales, aceras, estacionamientos, tanques de agua, portón de acceso, postes de iluminación de calles, jardinería etc., se encuentran concluidos, y en caso de no estarlo, cuales son los aspectos que ya se encuentran concluidos y porcentaje faltante de obra por concluir en dichas áreas comunes. TERCERO: Si el galpón número cinco (5) tiene ya construidos los siguientes elementos: A. Puertas y ventanas, B. Techo, C. Acometida eléctrica, D. Acometida para aguas blancas y aguas negras, E. Acometida telefónica (CANTV) F. Tablero eléctrico, G. Tubería y cableado eléctrico, H. Iluminación interna, I. Paredes de bloques del galpón J. Friso y pintura de paredes, K. Baños. CUARTO: Atendiendo a los aspectos de la obra que faltan por concluir, determinen cuál es el porcentaje (%) de obra que se encuentra totalmente terminada, tanto del denominado “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM” en general, como del galpón número cinco (5) de dicho centro empresarial. QUINTO: Atendiendo al estado general de los materiales y obras, cual es el tiempo estimado que lleva paralizada dicha obra. SEXTO: Que utilizando el método de “Evaluación del Programa y Técnica de Revisión” o “DIAGRAMA PERT”, determinen las etapas faltantes para la conclusión total de la obra, y el tiempo faltante para la ejecución completa del proyecto.
Hecho el nombramiento y juramentación de los expertos, como lo determina la ley, se practicó la experticia, la cual arrojó como conclusiones:
1. Que ninguno de los diez (10) galpones que conforman el denominado Centro Empresarial Platinum, ubicado en la parcela C-1, calle 2 de la urbanización Comercio Industrial Altos de Castillito, ubicada en el sector “C” de la referida urbanización, en jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego del estado Carabobo, se encuentra terminado.
2. Que las áreas comunes del denominado Centro Empresarial Platinum, tales como asfaltado de calles internas, brocales, áreas estacionamientos, tanques de agua, portón de acceso, postes de iluminación de calles, jardinería, no se encuentran concluidos.
3. Que el galpón número cinco (5) no tiene construidos los siguientes ítem: puertas y ventanas, techo, acometida eléctrica, acometida telefónica (CANTV), tablero eléctrico, iluminación interna, paredes de bloques del galpón, friso y pintura de paredes y baños. Pero tiene construida parcialmente la acometida para aguas blancas y aguas negras (solo tuberías en losa de piso) y también parcialmente construida acometida eléctrica (solo tubería en losa de piso).
4. El porcentaje de obra ejecutada del denominado Centro Empresarial Platinum es de 39,74% y el porcentaje de obra ejecutada en el denominado galpón N° 5 es de 58,19%.
5. Tomando en cuenta el estado general de los elementos estructurales, los materiales que se encuentran en la obra y la maleza que inunda las losas de piso, pueden estimar que la obra tiene paralizada no menos de 3,5 años.
6. Que el tiempo requerido para la culminación del proyecto denominado “Centro Empresarial Platinun es de 30 semanas.
Esta experticia se valora de conformidad con los Artículos 1.422 y siguientes del Código Civil, y en vista que se encuentran realizados dentro del marco de las previsiones que pauta el Código de Procedimiento Civil al respecto, al ser rendidos por escrito ante el Órgano de Justicia, y que en ellos aparece la especificación tanto de la descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, como de los métodos y sistemas utilizados para la práctica de dicha prueba y las conclusiones, a las que llegaron dichos expertos. Así se establece.
• A los fines de determinar el precio estimado de mercado, por metro cuadrado de construcción de galpón, en la Zona Industrial del Municipio San Diego del estado Carabobo, promovió prueba de experticia, a los fines de que TRES (3) expertos determinen lo siguiente: PRIMERO: El precio de mercado en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$) por metro cuadrado de construcción de galpón, en la Zona Industrial del Municipio San Diego del estado Carabobo, para la fecha septiembre de 2019, es decir, para la fecha en que se interpuso la demanda. SEGUNDO: El precio de mercado en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$) por metro cuadrado de construcción de galpón, en la Zona Industrial del Municipio San Diego del estado Carabobo, para la fecha en que se practique la experticia.
Hecho el nombramiento y juramentación de los expertos, como lo determina la ley, se practicó la experticia, la cual arrojó como conclusiones:
• 1. El precio de mercado por metro cuadrado en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$) de construcción de galpón, en la zona Industrial del Municipio San Diego del estado Carabobo, para la fecha septiembre de 2019, asciende a la cantidad de 338,15 $/m2.
• 2. El precio de mercado por metro cuadrado en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$) de construcción de galpón, en la zona Industrial del Municipio San Diego del estado Carabobo, para la fecha agosto de 2021, asciende a la cantidad de 593,50 $/m2.
Esta experticia se valora de conformidad con los Artículos 1.422 y siguientes del Código Civil, y en vista que se encuentran realizados dentro del marco de las previsiones que pauta el Código de Procedimiento Civil al respecto, al ser rendidos por escrito ante el Órgano de Justicia, y que en ellos aparece la especificación tanto de la descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, como de los métodos y sistemas utilizados para la práctica de dicha prueba y las conclusiones, a las que llegaron dichos expertos. Así se establece.
• Como punto 8, promueve la parte actora como contraprueba a la excepción de contrato no cumplido, por cuanto la parte accionada, en su contestación afirma que el presunto incumplimiento del demandante a la obligación de transferir la propiedad del apartamento del Edificio KILIMANJARO, habría sido la causa que ocasionó que suspendiera la ejecución del proyecto “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM”, los siguientes elementos probatorios: 8.A) Con el libelo se promovieron las diez (10) primeras letras de cambio, pagadas oportunamente por la actora, por un monto de Bs. 32.000.000 cada una, con vencimientos los días diecisiete de cada mes contando a partir del mes de abril de 2017. Las cuales fueron expresamente reconocidas y admitió la parte demandada como ciertos dichos pagos.
Observa esta juzgadora como cierto el alegato de la parte actora en el sentido que la demandada estuvo recibiendo conforme los pagos mensuales hasta el 17 de enero de 2018 y el plazo del cual disponía el actor para hacer la transferencia de la propiedad del apartamento de RESIDENCIAS KILIMANJARO, vencía el 17 de agosto de 2017. Esto se concatena con la carta promovida marcada “Ñ” que demuestra que dos meses antes del vencimiento de dicho plazo, en junio de 2017, la demandada a través de INVERSIONES VOLGA C.A. le notificó al demandante que quedaba suspendida la transferencia de la propiedad de dicho apartamento hasta recibir órdenes escritas sobre cuándo y a quién se le transferiría dicha propiedad. La demandada continuó recibiendo conforme los pagos hasta enero de 2018, por lo que, continuó ejecutando el contrato hasta enero de 2018, y queda demostrado que ese argumento no comprueba la excepción de contrato no cumplido. 8.B) Que tal como consta en la cláusula TERCERA del contrato La demandada estaba construyendo no uno, sino diez (10) galpones, entonces no queda comprobada la excepción de contrato no cumplido con este alegato, porque también se paralizó la construcción no solo del galpón ro. 5, sino de los otros galpones también. Como quedó demostrado de la experticia, antes analizada y de la inspección hecha por el Tribunal, por lo que para el momento en que se obligó en principio el demandante a transferir la propiedad del apartamento del edificio Kilimanjaro, ya la obra estaba paralizada y aún hoy día continúa en el mismo estado de paralización y abandono. 8.C) Que de acuerdo al contrato, la fecha de inicio de construcción de la obra, era el día 15 de junio de 2016, y la fecha de culminación era el 15 de diciembre de 2017; es decir la fecha para la cual debió estar totalmente construido el galpón, era el día 15 de diciembre de 2017. Pues bien, habiéndose firmado el contrato objeto del litigio, en fecha 18 de abril de 2017, el plazo que tenía el demandante para otorgar el documento definitivo de venta del apartamento del RESIDENCIAS KILIMANJARO, vencía a los 120 días, contados a partir de esa fecha 17 de abril de 2017, es decir, vencía el 17 de agosto de 2017. Siendo que el inmueble debía estar totalmente concluido para diciembre de 2017, no incidia en la culminación de la obra el que se otorgara el apartamento o nó, en nada incidía en la terminación de la obra, puesto que en cuatro (4) meses (De agosto a diciembre de 2017) no se construye un centro empresarial de diez (10) galpones y ya la obra estaba paralizada desde julio de 2017, como quedó probada de la experticia antes valorada. Aunque de la experticia promovida por la parte demandada, se desprende que el galpón 5, sólo le faltan 08 semanas de construcción; igual ya la obra estaba paralizada para el tiempo en que era exigible el pago del traspaso del apartamento. No quedó probada la excepción Non Adimpleti Contractus invocada por la parte actora como defensa de fondo. Así se decide.
• De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante promovió la prueba de informes a la DIRECCIÓN DE DESARROLLO URBANO y CATASTRO de la Alcaldía del Municipio San Diego del estado Carabobo, la siguiente información: PRIMERO: Se informe al Tribunal si se ha presentado alguna modificación, ampliación o actualización del PROYECTO: “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM” permisado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio San Diego bajo el N° DDUC/MH-2016-RES.238 del 29 de Junio del 2016. SEGUNDO: De cuantos informes ha presentado el Ingeniero Inspector designado por dicho ente público, para la supervisión del proyecto “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM” permisado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio San Diego bajo el N° DDUC/MH-2016-RES.238 del 29 de Junio del 2016, en cumplimiento de lo establecido en los artículos 51 y 52 numeral 7º de la Ordenanza sobre Procedimientos de Construcción del Municipio San Diego del estado Carabobo, publicada en la Gaceta Municipal de San Diego nro. 1171, de fecha 15 de septiembre de 2016, la cual dispone: Artículo 51: La Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego, tendrá la facultad de designar a un Ingeniero Inspector, solo para aquellas obras que así lo requieran por su magnitud, el cual deberá ser costeado por los propietarios de la misma, debiendo entregar informes según lo determine la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro sobre el avance de la obra, indicando: Paralizaciones, posibles modificaciones, control de calidad, vaciados y en general todo lo relacionado con las normas y especificaciones técnicas ejecutadas a la fecha, con sujeción al proyecto aprobado.
Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se observa, que en fecha 20 de enero de 2022, fue agregado a los autos el informe respectivo en el que se indicó al Tribunal que: los propietarios del Centro Empresarial Platinum no han presentado modificaciones, ampliaciones o actualizaciones sobre el mencionado Proyecto de Edificación. Del mismo modo se informa que la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro para el momento de la aprobación del proyecto, no designó Ingeniero Inspector, ya que dicha obra no está calificada como de gran magnitud, de acuerdo a lo establecido por el artículo 51 de la Ordenanza Sobre Procedimientos de Construcción en concordancia con lo previsto por los artículo 322 y 323 de la Ordenanza del Plan Especial de Desarrollo Urbano Local del Municipio San Diego (PDUL). Así se establece.
• Ratificó el valor probatorio del documento público que acompañó marcado “A” con el escrito de REFORMA DE LA DEMANDA, contentivo las actas procesales que conforman el expediente nro. D-0473 que cursó ante el juzgado Octavo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en el cual se decretó medida cautelar de secuestro, en fecha 09 de octubre de 2019, y la misma fue practicada el día 16 de octubre de 2019, siendo prorrogada la práctica de la misma hasta el día 17 de octubre de 2019, fecha en la que se hizo presente el actor PEDRO VARELA MILOS, y convino en la demanda, como condición que le propuso la apoderada actora para que le concediera hasta el día 01 de noviembre de 2019, para poder retirar por su propia cuenta, los equipos y maquinaria pesada, pagando en ese mismo acto, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SOBERANOS (BS. 57.000.000). Este documento ya ha sido valorado, por lo que se reproduce el mérito que se le ha dado. Así se decide.
• Inspección Judicial, promovió la prueba de inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Para su evacuación el Tribunal se trasladó a la calle 2, parcela C-1, sector “C”, que forma parte de la Urbanización Comercio Industrial Altos de Castillito y dejó constancia en el primer particular: Si a simple vista se observa que la obra se encuentra en estado de paralización: a simple vista se observó que la obra donde se encuentra constituido el Tribunal, está paralizada, observándose áreas en las que se habían iniciado las bases de dos construcciones en las que hay un piso de cemento y unas estructuras hechas con vigas metálicas que se encuentran oxidadas y en el piso se asoman parte de los tubos plásticos de tuberías de aguas blancas aparentemente. Se observa asimismo en el medio de las dos estructuras un piso de cemento donde se encuentra una abertura medio tapada con una tapa. Diseminadas por las áreas se encuentran pocos materiales de construcción oxidados y deteriorados, como tubos, y vigas. El terreno se encuentra cercado por paredes de bloque, paredes de prefabricado y rejas metálicas de color amarillo, beige y verde. En cuanto al segundo particular: Que deje constancia del estado de conservación, limpieza y mantenimiento de obra en general: se dejó constancia que el inmueble en general se encuentra deteriorado con presencia de plantas que han crecido cerca de las estructuras que están construidas, que impiden el acceso fácil hacia el fondo y parte de atrás del terreno, se observa basura, monte y escombros. En cuanto al tercer particular: Si se observa la valla descriptiva de la obra, dejándose constancia del texto de la misma: el Tribunal se dejó constancia de la existencia de dos vallas, en la parte exterior del bien inmueble una de tela blanca donde se lee: “Obra: Propiedad Grupo 8284, C.A. Empresa Constructora: Grupo 8284,C.A., Ingeniero Residente: Arq. Carlos Peña. C.I.V. 185.342 C.A.V. 8.117. San Diego una ciudad en crecimiento, en la segunda valla se lee: Consolitex 0414-4315564- 0414-4336960- 0241-8322111 www.consolitex.org. Esta valla se encuentra en posición invertida…”
Esta prueba se valora de conformidad con el Código Civil en su artículo 1428 que señala con respecto a la inspección Judicial:“…El reconocimiento ó inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales…”. Quedó demostrada la paralización de la obra y el estado de abandono de la misma. Así se decide.
Pruebas de la parte demandada
Con el escrito de contestación: No promovió pruebas.
Con diligencia de fecha 17 de junio de 2021: La parte demandada presentó vía correo electrónico, diligencia por la cual pidió una reunión conciliatoria en la causa y consignó a las actas de este expediente copia simple del acta constitutiva - estatutos sociales de la demandada, de fecha 19 de julio de 2013, por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo. Este documento por ser copia de un documento público, que no ha sido tachado, se le otorga valor probatorio. Así se decide.
En el lapso probatorio:
• Promovió prueba de experticia, de conformidad con el artículo 1422 del Código Civil, en concordancia con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, sobre un galpón distinguido con el Nro. 5, el cual se construiría sobre un inmueble propiedad de la demandada, tal como consta de documento acompañado a la demanda marcado “C”, a los efectos de que sea determinado el porcentaje de construcción que presenta el galpón y las características del mismo a la fecha de la práctica de la experticia y asimismo se determine el tiempo aproximado de terminación de la construcción. Dicha experticia se promovió para demostrar que la construcción se encuentra avanzada en un porcentaje mayor a lo alegado por el accionante.
Esta experticia se valora de conformidad con los Artículos 1.422 y siguientes del Código Civil, y en vista que se encuentran realizados dentro del marco de las previsiones que pauta el Código de Procedimiento Civil al respecto, al ser rendidos por escrito ante el Órgano de Justicia, y que en ellos aparece la especificación tanto de la descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, como de los métodos y sistemas utilizados para la práctica de dicha prueba y las conclusiones, a las que llegaron dichos expertos, que son:
- 1. Que el porcentaje de construcción ejecutada en el denominado galpón N° 5 es del 58,19%.
- 2. Que las características constructivas que presenta el galpón N° 5 a la fecha son; trabajos preliminares, fundaciones e las estructuras, la lisa de piso, casi la totalidad de la estructuras metálicas, tuberías y/o acometidas embutidas en la losa de piso y que se observan a ras de la misma, tales como: aguas blancas, aguas negras y de electricidad, y un porcentaje de las obras exteriores.
- 3. Se calculó el tiempo estimado para la conclusión, dando como resultado un tiempo de ocho (08) semanas. Así se establece.
• Promovió prueba de inspección judicial: sobre el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, Nro, 311.7.12.1.9651, asiento registral 2, bajo el Nro. 2013.4064 correspondiente al folio real del año 2013, a efecto que el Tribunal deje constancia de quienes son los propietarios del inmueble, si sobre el inmueble pesa algún gravamen deje constancia quienes eran los propietarios de dicho inmueble para el día 18 de abril de 2017, si esos dato o asientos registrales pertenecen o describen el inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el número y letra PH-C, ubicado en el piso PH, Tipo C, del edificio Residencias Kilimanjaro (Torre Norte), ubicado en la urbanización Palma Real, jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo.
Para su evacuación el Tribunal se trasladó a la sede del Registro Público de Naguanagua y San Diego y dejó constancia: que los propietarios del inmueble son los ciudadanos Patricio Sosa Gatica y Pedro José Varela Milos, que sobre el inmueble no pesa gravamen alguno, se deja constancia que la última fecha donde aparecen operaciones de venta es el 18 de septiembre de 2015, fecha en la cual adquirieron los inmuebles los precitados ciudadanos, Se deja constancia que los datos o asientos registrales referidos pertenecen o describen al apartamento antes identificado.
• Promovió prueba de informes la cual no fue admitida.
IV
En esta causa ha quedado contradicho el petitorio de la demanda, consistente en el cumplimiento de contrato y la indemnización por daño emergente reclamados por el demandante PEDRO VARELA MILOS y la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada, Grupo 8284, C.A.
Con relación al cumplimiento de contrato solicitada por el accionante, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. Igualmente señala que para exigir el cumplimiento de la obligación es necesario que el accionante este solvente en las obligaciones que le atañen.
Es necesario señalar también que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo establece:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Conforme a esa acepción legal el contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester indicar que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“ El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte. (omissis)”
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de opción de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del oferente al oferido y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.- Causa lícita”.
Se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Con relación al contrato de opción de compra venta, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Ha establecido la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha:14/01/2009. Con ponencia de Carlos Oberto Velez. Exp. 2008-000464, lo siguiente:
“En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, sólo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el Juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato; motivo por el cual las conclusiones que aquéllos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Sede, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia, lo cual no ocurrió en la presente denuncia”(negritas y subrayado del Tribunal)
Lo discutido en la causa es el incumplimiento de la empresa constructora GRUPO 8284,C.A. y se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancias que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.
En el caso que se decide, ambas partes están en contestes en la existencia entre ellas de un contrato de opción de compra venta (llamado preventa), por el cual la demandada se obligaba a construir y venderá a la demandante el galpón Nro. 5 del Centro Empresarial Platinum que iba a construir en el Municipio San Diego, específicamente en la urbanización Comercio Industrial Altos de Castillito, parcela C-1, propiedad de la demandada y por otro lado el demandante se obligaba a pagar el precio de compra, en la forma pautada en la cláusula OCTAVA de dicho contrato de preventa.
La demandante alega que la accionada no cumplió con su obligación prevista en el contrato, que no construyó el galpón, no el Centro Empresarial Milenium, siendo que a la presente fecha la oferente no ha cumplido con su obligación de otorgarle el correspondiente documento de venta del galpón N° 5, ya referido.
Una vez presentado el escrito de contestación a la demanda, quedaron admitidos los hechos siguientes:
Que el día 18 de abril de 2017, la demandada suscribió contrato de Preventa de un Galpón Comercial con los ciudadanos PEDRO JOSE VARELA MILOS y PATRICIO SOZA GATICA, plenamente identificados en autos, cuyo objeto, estipulado en la cláusula CUARTA, es la Compra-Venta de UN (1) Galpón, distinguido con el Nro. 5, con un área aproximada de construcción de seiscientos veinte metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (620,72Mts2).
Que el galpón se construiría en un inmueble propiedad de la demandada el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 29 de agosto de 2013, bajo el número 2013.3371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.10081 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013 y que el precio pactado del galpón fue fijado en la cláusula SEPTIMA del referido contrato, en la suma de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.381.102.000,00) monto éste que en la actualidad, con motivo de la reconversión monetaria según resolución del Banco central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.460 del 14 de agosto de 2018, equivale a TRECE MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CERO DOS CÉNTIMOS (Bs. 13.811,02).
Es un hecho convenido también que fueron pagadas efectivamente, diez (10) letras de cambio marcadas desde las letras “D” a la “M”, por un monto de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), cada una. Asimismo quedó convenido en los autos que la demandada suscribió contrato con la sociedad de comercio INVERSIONES VOLGA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 16 de Septiembre del 2009, bajo el N° 21 Tomo 115
La accionada basa su defensa para excusarse de cumplir con el contrato pactado, en la alegación de la excepción de contrato no cumplido, con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, señalando que en atención al incumplimiento en el pago de la cuota inicial del hoy accionante, se hizo difícil seguir adelante con la construcción, sin embargo, se pudo adelantar hasta un 60% aproximadamente, ya que el equivalente en bolívares al traslado de propiedad del apartamento en cuestión, constituía para la época una gran cantidad de recursos económicos para ser invertidos y adelantar a los efectos de la culminación del proyecto en cuestión que se vio truncado por el incumplimiento del comprador, hoy accionante. Indicó además que Venezuela experimentó un progresivo y desmedido aumento de la inflación para el momento en que se ejecutaba la construcción del proyecto, estableciéndose un incremento en los costos de los materiales e insumos para seguir adelante con el mencionado proyecto de construcción, y el comprador continuó negándose, sin justificada razón, al punto de que en una reunión, en nombre de mi representada le manifesté que si no procedía a la entrega del bien inmueble o su equivalente en bolívares, lamentablemente me vería en la necesidad de no continuar en la construcción del galpón, en virtud de su incumplimiento, como en efecto así sucedió, según los alegatos de la empresa demandada., todo a tenor de lo dispuesto al artículo 1.168 del Código Civil.
Al respecto, José Melich-Orsini dice lo siguiente:
“... A) La acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167) y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168), sólo se conciben en los contratos bilaterales.
La primera consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no puede imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso.
La segunda consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, conforme al enunciado principio “dando y dando”, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición” (Doctrina General del Contrato. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, 1985, pp. 44 y 45). (Cursivas del autor). (Negritas de la Sala). Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 14 de junio de 2005.
Cuando se invoca la excepción de contrato no cumplido, quien lo hace acepta todos los hechos libelado, e invoca un nuevo hecho que extingue o modifica la obligación principal, por lo que los hechos constitutivos de la pretensión quedan validados con la alegación de la excepción de contrato de cumplido.
Hace referencia la parte demandante a una sentencia de la Sala de Casación Civil, relativa a un caso que se tramita en este mismo Tribunal y que esta juzgadora acoge, en la que recientemente se estableció:
“…la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, Ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas...
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.
En este sentido, esta Sala en su sentencia N° RC-760, de fecha 13 de noviembre de 2008, expediente N° 2007-907, caso: CONSORCIO BARR S.A., contra FOUR SEASONS CARACAS, estableció lo siguiente:
“...En nuestro derecho civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto Franco Italiano de las obligaciones, determinando que la excepción de contrato no cumplido, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
Lo que determina que la obligación que se alegue como incumplida para liberar a la otra parte de su obligación, debe ser principal en el contrato y por ende no basta alegar el simple incumplimiento de una obligación, sino que ésta debe ser determinante o de una importancia capital que justificaría oponer la excepción, y de igual forma dicha excepción procede si las obligaciones surgidas del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo. En el sub iudice como ya se reseñó, el juez de la recurrida estableció que las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes, lo que determina que en este caso, no se cumple con el supuesto de procedencia de la excepción, que señala que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación…”.
En este sentido, de las cláusulas del contrato de enfiteusis se observa que las obligaciones adquiridas por la enfiteuta son de carácter sucesivo, es decir un contrato de tracto sucesivo, de lo que se concluye que no se cumple con el supuesto de procedencia de la excepción, que señala que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación; en consecuencia se declara la improcedencia de la presente excepción de contrato no cumplido. Así se decide…
Asimismo podemos citar como opinión coincidente con la anterior, la del doctor Jesús Eduardo Cabrera Romero, quien ha expresado en ese orden:
“...El demandado que se excepciona admite los hechos que el actor está narrando, pero agrega unos nuevos hechos que le van a eliminar los efectos jurídicos a los hechos admitidos; ese es el caso típico de la excepción de pago...”. (Revista de Derecho Probatorio, No 12, Editorial Jurídica Alva S.R.L., 2000, página 13)…
De todo lo antes expuesto se desprende, que la oposición de una excepción perentoria en la contestación de la demanda a fondo, implica un reconocimiento tácito de la pretensión, la cual se ve enervada con la proposición de un hecho nuevo que la modifica, extingue o impide sus efectos, lo que determina, que cuando el demandado propone, sin más, una excepción perentoria, en virtud del reconocimiento de la pretensión, el actor queda relevado de la carga de la prueba y corresponde al demandado acreditar el hecho modificativo, impeditivo o extintivo que enerva la pretensión….
Bajo estos razonamientos y en aplicación de las doctrinas de esta Sala antes descritas, y por haber opuesto la demandada la excepción de contrato no cumplido en la forma explicada, la cual fue desechada en su oportunidad, quedaron acreditados los hechos libelados, y en consecuencia, en el presente caso la carga de la prueba de demostrar dicho hecho extintivo correspondía a la demandada. Así se decide.-“ Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1 de diciembre de 2021, expediente nro. Exp. AA20-C-2021-000242, (caso: CENTRO MÉDICO VALLE DE SAN DIEGO, C.A. contra INVERSIONES LAS 24 HORAS, C.A.).
De lo anterior se concluye que la excepción de contrato no cumplido se aplica solo en contratos bilaterales, en el cual el acreedor de una obligación no puede exigir su cumplimiento, si a su vez, no ha cumplido con su obligación de forma cierta y oportuna.
En el caso que aquí se decide estamos en presencia de un contrato de tracto sucesivo, la parte demandante iba a cumplir su obligación de pagar en etapas o fechas sucesivas, y como ya quedó determinado en los contratos de ejecución sucesiva no es oponible la excepción de contrato no cumplido, porque para que pueda alegarse ambas obligaciones deben ser cumplidas simultáneamente y de forma inmediata. Asimismo la empresa demandada se obligó a construir una obra que realizaba por etapas distintas; por lo que no podía oponer la excepción de contrato no cumplido. Así se decide.
De las pruebas que cursan en autos, se prueba asimismo que el alegato de excepción de contrato no cumplido que invoca la demandada, no fue probada, por el contrario de los documentos acompañados a los autos, especialmente los marcados “N” y “Ñ”, así como de la declaración de la testigo YOLEIDYS BETSABETH HERNANDEZ DE GONZALEZ, representante de Inversiones Volga, C.A. que se trajo a los autos como prueba trasladada, se prueba que la demandante venía cumpliendo correctamente con sus obligaciones y es por órdenes de la demandada que se paraliza en el pago de lo acordado, tratando de constituirla en mora; en consecuencia no puede achacársele a la actora que la demandada no haya cumplido por que ésta no haya cumplido su obligación de pagar; no demostró la demandada el hecho extintivo de su obligación que alegó para excepcionarse, como lo es el que no se transfirió la propiedad del apartamento del edificio Kilimanjaro; por lo que expresamente se desecha la excepción de contrato no cumplido. Así se decide.
Es necesario acotar que la parte demandante demostró que cumplió con la obligación a que se obligó en el contrato, como lo es el pago de las primeras 10 letras de cambio, marcadas de la “D” a la “M-1”, demostró asimismo que con el procedimiento de oferta real pagó todas las cuotas a las que se obligó en el contrato, y que la obligación de transferir la propiedad del apartamento de residencias KILIMANJARO no se efectuó por haber recibido comunicación de la representante de la demandada, de que dicho otorgamiento no se efectuaría hasta recibir instrucciones precisas al respecto; documentos marcados “N” y “Ñ”; también probó que habiendo transcurrido más de veintiún (25) meses después de la fecha para la entrega del inmueble (15 de diciembre de 2017) y más de veintitrés (23) meses de la fecha tope para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta (15 de febrero de 2018), la demandada incurrió en incumplimiento definitivo y total de las obligaciones asumidas en el contrato, por lo que al ser probados todos los hechos en los que se basa la pretensión de cumplimiento, ésta debe prosperar; como se hará en el dispositivo de la sentencia. Así se declara.
En cuanto a la indemnización de daños y perjuicio reclamada como daño emergente, tiene por objeto indemnizar al acreedor de las consecuencias perjudiciales causadas por el incumplimiento de la obligación o por la realización del acto ilícito de la demandada.
En este sentido, el artículo 1.273 del Código Civil establece que: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.”
El citado precepto da cobertura legal al denominado daño emergente y lucro cesante. El daño emergente es el daño o pérdida sufrida por el acreedor por la acción u omisión del deudor.
La jurisprudencia normalmente exige un criterio restrictivo en la valoración de la prueba en los casos de fijación del quantum indemnizatorio, remitiendo su valoración a los criterios generalmente aplicados por los órganos judiciales. Así la función de calcular los daños indemnizables es atribuida exclusivamente por la doctrina jurisprudencial a los órganos judiciales, quienes lo llevarán a cabo caso por caso valorando las probanzas unidas a las actuaciones, sin que puedan hallarse sujetos a previsión normativa alguna, que por su carácter general no permite la individualización del caso concreto.
Por otra parte, el mero incumplimiento contractual o producción del hecho ilícito no produce de forma automática el nacimiento de la indemnización por daños y perjuicios. La probanza de este incumplimiento o realización del hecho doloso o culposo incumbe al perjudicado, el cual debe probar el nexo de causalidad entre el hecho y el daño producido.
En el presente caso estamos en presencia de una reclamación por presuntos daños y perjuicios derivados de una relación contractual, por incumplimiento por parte de la demandada de lo previsto en la cláusula primera del contrato, ya que, según lo alega la demandante, no construyó el galpón Nro. 5 del Centro Empresarial Platinum, ni tampoco le vendió el inmueble en referencia y se le causaron daños derivados de la medida de secuestro de que fue objeto su empresa Master Mix, C.A., tal como consta de la copia certificada del expediente llevado por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Pues los demandantes decidieron comprar un galpón para el funcionamiento de su empresa MASTER MIX C.A., para el desarrollo de la actividad comercial de la empresa; y para ello suscribieron el contrato de opción de compra-venta que nos ocupa, en el cual la fecha de inicio de construcción del inmueble, era el 15 de junio de 2016, y la fecha de culminación 15 de diciembre de 2017, una vez culminada la obra y con todos los permisos correspondientes a la culminación, se obligó la demandada a que se protocolizaría el documento definitivo de compra-venta en un lapso máximo de sesenta días (60) días. Hecho este que no ocurrió como demostró plenamente la parte actora.
Asimismo demostró el demandante que la empresa arrendadora demandó por DESALOJO a MASTER MIX C.A. y que en dicho juicio que cursó ante el juzgado Octavo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, bajo el expediente nro. D-0473, se decretó medida cautelar de secuestro, y la misma fue practicada el día 16 de octubre de 2019, siendo prorrogada la práctica de la misma hasta el día 17 de octubre de 2019, fecha en la que se hizo presente el demandante PEDRO VARELA MILOS, y convino en la demanda, como condición que le propuso la apoderada actora para que le concediera hasta el día 01 de noviembre de 2019, para poder retirar por su propia cuenta, los equipos y maquinaria pesada, pagando en ese mismo acto, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SOBERANOS (BS. 57.000.000); por lo que los pagos de los cánones de arrendamiento, así como los gastos ocasionados por la medida, son consecuencia directa y necesaria de la actitud negligente de la demandada, al no haber cumplido con las obligaciones asumidas el contrato, ya que de haber terminado de construir y entregado el inmueble; tal como quedó demostrado de las experticias evacuadas en el lapso probatorio, así como la inspección practicada por este Tribunal en dicho inmueble.
Demostró la parte actora que se encuentran cumplidos los tres elementos que constituyen el hecho ilícito, el daño, la culpa y el nexo causal, y señala la parte actora que dichos daños que se han ocasionado a los de mandantes, están representados, equivalente a la fecha de presentación de esta demanda, a la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DOCE MIL BOLIVARES (Bs.57.012.000). También alegó que para la fecha en que los demandantes celebraron el contrato de opción de compra, el precio del inmueble fue acordado en la suma de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.381.102.000,00), monto éste que en la actualidad, con motivo de la reconversión monetaria según resolución del Banco central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.460 del 14 de agosto de 2018, equivale a TRECE MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CERO DOS CÉNTIMOS (Bs. 13.811,02) y que en abril de 2017, los demandantes adquirieron el derecho de comprar un galpón de seiscientos veinte metros cuadrados por la suma de Bs. 1.381.102.000,00, es decir, Bs. 2.227.583,87 por metro cuadrado, equivalentes en la actualidad a VEINTIDOS BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 22,28) por METRO CUADRADO. Alegó además que los precios de los inmuebles están expresados, en la actualidad, en dólares, casi de manera exclusiva, siendo el precio promedio de mercado, para el metro cuadrado de galpón, en la zona de San Diego, la suma de UN MIL DOLARES (1.000 US$) por metro cuadrado. De modo pues que la diferencia de precio en el metro cuadrado de Galpón, esto es: Bs.74.139.470 (valor actual) menos Bs. 22,28, (valor contratado) arroja la suma de Bs. 74.139.447,00,oo por metro cuadrado, que es el MAYOR VALOR POR METRO CUADRADO DE GALPON que tendrá que pagar el demandante, para comprar o terminar de construir el galpón negociado en el contrato cumplimiento se demanda, y que ya fue definitiva y totalmente incumplido por la parte demandada y que la suma de Bs. 74.139.447,oo multiplicada por 620 mts.2 (que mide el galpón ofertado) arroja la cifra de CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 45.966.457.586,40) que es el mayor valor que tendrán que pagar para comprar o terminar de construir el galpón cedido en opción de compra venta a mis mandantes, y es la suma que demanda, sea pagada por la demandada al demandante, a titulo de daño emergente, y cuya suma suministra sólo a título estimativo, pues su fijación definitiva, deberá ser calculada por expertos.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, tenemos que, la obligación prevista en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños; no es necesario pormenorizar detalle de cada daño y cada perjuicio, sólo es necesario que se haga una descripción más o menos de los mismos y sus causas, y en este sentido, de lo señalado por el actor en el libelo, supra indicado, se puede evidenciar que el accionante, hizo una narración de las causas que a su decir dan lugar a la reclamación de los daños y perjuicios.
Desarrollando el contenido de la norma transcrita, posteriormente a la antes citada sentencia, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de mayo de 2002, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, ratificó su criterio a cerca de la reclamación judicial de los daños y perjuicios, al establecer:
“… estima la Sala que efectivamente el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que en el libelo de la demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas; sin embargo se advierte que esta norma referida nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial para tales fines.
De tal manera que para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse, … como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento…”. (Subrayado del Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 5, año 2002, página 544).
De la lectura de la decisión parcialmente transcrita, se colige que nuestro máximo Tribunal ha dejado sentado, que no es necesario que la parte demandante proceda a “cuantificar” los daños y perjuicios reclamados y que sólo basta, que se exponga en el escrito libelar una narrativa que relacione las situaciones de hecho denunciadas que dieron origen al daño presuntamente ocasionado, criterio que comparte quien aquí decide. Así se decide.
En el caso que nos ocupa, el demandante en su reforma del libelo, de acuerdo a lo expresado en el texto de ésta decisión, ha especificado en forma clara los daños y perjuicios que le ocasionó la demandada con su incumplimiento, así como también las causas que originaron dichos daños y perjuicios, ya que el accionante ha expresado con lujo de detalles cuales fueron los motivos que le llevaron a introducir la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios y ha especificado estos en forma precisa.
En conclusión, la especificación de los daños y sus causas no están referidas a la cuantificación de los daños, toda vez que conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la estimación puede realizarse a través de una experticia complementaria del fallo, en caso que los daños no pudieran ser estimados por el Juez. Así mismo se señala que los daños patrimoniales reclamados se encuentran plenamente especificados; por lo que debe prosperar la pretensión de indemnización de daño emergente. Así se declara.
En consecuencia se condena a GRUPO 8284,C.A. a pagar al demandante PEDRO VARELA MILOS antes identificado, a título de daños y perjuicios el DAÑO EMERGENTE, causado por el incumplimiento total y definitivo de la demandada a las obligaciones asumidas en el contrato cuyo cumplimiento se demanda y que consiste en el mayor valor del bien cedido en opción de compra y nunca entregado al demandante, y que deberá ser sufragada por éste en el caso que le correspondiera a él la construcción del inmueble, la cual se acuerda sea calculada mediante experticia complementaria del fallo, conforme a lo dispuesto por el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los parámetros del cálculo deberán ser: El valor de mercado actualizado para la fecha en que quede definitivamente firme esta sentencia, del metro cuadrado de galpón construido en la zona industrial Castillito del Municipio San Diego del estado Carabobo, menos la cantidad de Bs. 22,28 que es el valor por metro cuadrado de galpón construido, y el valor resultante, se multiplique por seiscientos veinte metros cuadrados (620 Mts.2) que es el área del galpón cedido en opción de compra venta al demandante. Para dicho cálculo se designará a un (1) sólo experto Ingeniero Civil, adscrito a SOITAVE. A modo de estimación la parte actora señaló que dicho monto es la suma de CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 45.966.457.586,40). Así se decide.
Por haber sido totalmente vencida en la causa se condena en costas y costos a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en el proceso. Así se decide.
V
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por la abogada RORAIMA BERMUDEZ GONZALEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 42.536, de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano PEDRO JOSE VARELA MILOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.106.233, de este domicilio, por cumplimiento de contrato contra la SOCIEDAD DE COMERCIO GRUPO 8284, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 19 de marzo de 2013, bajo el No. 10, Tomo 149-A, modificados sus estatutos según actas de asambleas extraordinarias registradas por ante la citada oficina de registro el 19 de diciembre de 20914, bajo los números 19 y 20, tomo 275-A.
En consecuencia se condena a la demandada GRUPO 8284,C.A. a cumplir el contrato de opción de compra venta que suscribieron las partes de esta causa, firmado en fecha 18 de abril de 2018, y que fue acompañado en original marcado “B”, esto es otorgar el documento definitivo de compra venta y poner en posesión del inmueble siguiente: UN (01) GALPON distinguido con el nro. 5, del “CENTRO EMPRESARIAL PLATINUM” con un área aproximada de construcción de seiscientos veinte metros cuadrados con setenta y dos centímetros cuadrados (620,72 Mts.2), el cual se construirá en una parcela de terreno con las siguientes características: PARCELA C-1 que forma parte de la URBANIZACION COMERCIO INDUSTRIAL ALTOS DE CASTILLITO, ubicada en el sector “C” de la referida Urbanización, en jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo; la cual tiene una superficie aproximada de SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (7.647,83 mts2) Y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con posesiones que fueron de Pedro Torres, Juan Vera y Ruperto Figueredo, partiendo desde el punto C1-2 hasta llegar al punto C1-3 en línea recta de 4,10 m. Partiendo desde el punto C1-3 hasta llegar al punto C1-4 en línea recta en 23,93 m y partiendo desde el punto C1-5 hasta llegar al punto C1-6 en línea recta en 60,09 mts, SUR: Con parcela C-2 partiendo desde el punto C1-11 o C2-1 hasta llegar al punto C1-10 o C2-2 en línea recta de 134,06 mts; ESTE: con zona verde o punto C1-9 hasta llegar al punto C1-8 en línea semicurva de 19,26 mts., partiendo desde el punto C1-8 hasta llegar al punto C1-7 en línea recta de 17,51 mts. y partiendo desde el punto C1-7 hasta llegar al punto C1-6 en línea recta de 27,92 mts; y OESTE: con parcela A-0 y calle 2, partiendo desde el punto C1-2 o A0-1 hasta llegar al punto C1-1 en línea recta de 53,49 mts. partiendo desde el punto C1-1 hasta llegar al punto C1-12 en línea curva de 18,40 mts. Y partiendo desde el punto C1-12 hasta llegar el punto C1-11 en línea recta de 23,56 mts, inmueble éste que pertenece a la empresa GRUPO 8284, C.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 29 de agosto de 2013, bajo el número 2013.3371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.10081 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013.
SEGUNDO: Se condena a GRUPO 8284,C.A. a pagar al demandante PEDRO VARELA MILOS antes identificado, a título de daños y perjuicios el DAÑO EMERGENTE, causado por el incumplimiento total y definitivo de la demandada a las obligaciones asumidas en el contrato cuyo cumplimiento se demanda y que consiste en el mayor valor del bien cedido en opción de compra y nunca entregado al demandante, y que deberá ser sufragada por éste en el caso que le correspondiera a él la construcción del inmueble, la cual se acuerda sea calculada mediante expertica complementaria del fallo, conforme a lo dispuesto por el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los parámetros del cálculo deberán ser: El valor de mercado actualizado para la fecha en que quede definitivamente firme esta sentencia, del metro cuadrado de galpón construido en la zona industrial Castillito del Municipio San Diego del estado Carabobo, menos la cantidad de Bs. 22,28 que es el valor por metro cuadrado de galpón construido, y el valor resultante, se multiplique por seiscientos veinte metros cuadrados (620 Mts.2) que es el área del galpón cedido en opción de compra venta al demandante. Para dicho cálculo se designará a un (1) sólo experto Ingeniero Civil, adscrito a SOITAVE. A modo de estimación la parte actora señaló que dicho monto es la suma de CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 45.966.457.586,40).
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado completamente vencida en el proceso.
Para dar cumplimiento a la Resolución 05-2020 de la Sala de Casación Civil, de fecha 05 de octubre de 2020, de la Sala de Casación Civil, se remitirá vía correo electrónico a la apoderada judicial de la parte actora y a la representación judicial de la parte demandada ejemplar de esta sentencia sin firma en formato PDF. Publíquese y déjese copia certificada digitalizada en formato PDF. Publíquese extracto en la página web Carabobo.scc.org.ve.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los veintidos (22) días del mes de abril del año 2022, siendo las 12.30 minutos de la tarde. Años: 212° de la Independencia y 162° de la Federación.
Lucilda Ollarves
Jueza
Carolina Contreras
Secretaria Temporal
En la misma fecha se cumplió lo ordenado.
Carolina Contreras
Secretaria Temporal
Exp. 56.336
LO/cc
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