REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 21 de abril de 2022
212º y 163º
EXPEDIENTE: 15.837
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (comercial)
DEMANDANTES: AURA ROSA VILLACINDA, FERNANDO VARISCO VILLACINDA, RICARDO VARISCO VILLACINDA, RODOLFO VARISCO VILLACINDA, ROSA VARISCO BELLUSI y ALESSANDRO PICCOLO VARISCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.825.643, V-7.174.255, V-7.123.547, V-11.353.518, V-1.872.770 y V-8.935.700 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: abogados en ejercicio BÚLMARO PEÑA ROSALES y RODRIGO ULLOA APABLAZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.318 y 50.518 respectivamente
DEMANDADO: IJAB ABDUL BAKI ABOKHER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.019.503
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: abogado en ejercicio WILLY ZABALA REQUENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.516
Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 2 de diciembre de 2021 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
En fecha 28 de enero de 2022 se le dio entrada al expediente en este tribunal superior, fijándose la oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Los demandantes presentan escrito de informes en este tribunal superior el 25 de febrero de 2022, haciendo lo propio el demandado en la misma fecha.
El 10 de marzo de 2022, los demandantes presentan escrito de observaciones.
El 14 de marzo de 2022, se fija el lapso para dictar sentencia.
Estando dentro del lapso correspondiente, procede esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES
En el libelo de la demanda, la parte actora alega que en el año 2011 se le dio inicio a una relación contractual de tipo arriendo con el demandado, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno de cuatrocientos ocho metros cuadrados, distinguido con el Nº 134-32, ubicado en la avenida Bolívar norte, esquina con la calle Nº 134, urbanización Los Sauces, Valencia, estado Carabobo, destinado a la venta y exhibición de automóviles, motocicletas y maquinarias, relación que se extendió por plazo de ocho años, siendo el último contrato suscrito en fecha 16 de junio de 2018 por el término de un año, por lo que el día 16 de junio de 2019 concluyó la relación contractual, dando inicio a la prórroga legal que es de dos años, hecho que fue notificado al demandado el 11 de julio de 2019.
Afirma que el demandado no ha cumplido su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, razón por la cual demandan el desalojo.
Estiman la demanda en la cantidad de doscientos noventa y ocho millones de bolívares (Bs 298.000.000,00).
ALEGATOS DEL DEMANDADO
La parte demandada en su contestación, opone la falta de cualidad de los demandantes para actuar en la presente causa, ya que dicen ser representantes del ciudadano ARCHIMEDE VARISCO BELLUSI quien supuestamente falleció, pero no consta el acta de defunción y menos aún documentos que prueben el carácter de herederos de los demandantes.
Asimismo, la ciudadana VIRGINIA VARISCO DE PICCOLO es representada por el co-demandante ALESSANDRO PICCOLO VARISCO por presunto fallecimiento de aquella, pero tampoco existe en el expediente constancia de dicho fallecimiento ni documento que acredite el carácter de heredero que se dice tener en la demanda.
Que en el presente proceso deben estar forzosamente “los arrendatarios” (rectius: arrendadores) y al no estar efectivamente presentes es evidente la ausencia de los demandantes ya que se trata de un litisconsorcio necesario o forzoso y al no estar los tres sujetos con quienes contrató debe ser declarada la falta de cualidad.
Reconoce como cierto que tienen una relación contractual que va más allá de ocho años, siendo también cierto que el último contrato vencía el 16 de junio de 2019, pero es el caso que llegado ese día, no recibió respuesta sobre su no continuidad en el local, al contrario la relación continuó y al no poder realizar el pago en la entidad bancaria, se vio en la necesidad en el mes de julio de 2019, de dirigirse a los tribunales a realizar el pago, siendo que veinticinco días después le llegó una notificación donde se le dice que ha iniciado la prórroga legal, considerando que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado el 17 de junio de 2019 por tácita reconducción, por lo que solicita que la demanda debe ser declarada sin lugar.
II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS DEMANDANTES
Producen junto al libelo de demanda, a los folios 23 y 24 del expediente, instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandado celebró con los ciudadanos ROSA VARISCO BELLUSI, VIRGINIA VARISCO DE PICCOLO y ARCHIMEDE VARISCO BELLUSI un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una porción de terreno de cuatrocientos ocho metros cuadrados, distinguido con el Nº 134-32, ubicado en la avenida Bolívar norte, esquina con la calle Nº 134, urbanización Los Sauces, Valencia, estado Carabobo, por un término fijo de un año, contado desde el 16 de junio de 2018 al 15 de junio de 2019.
A los folios 27 al 29 del expediente, producen instrumento público que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la Notaría Pública Tercera de Valencia en fecha 11 de julio de 2019 notificó al demandado del inicio del a prórroga legal.
En el lapso probatorio los demandantes promueven a los folios 56 al 58 del expediente copia fotostática simple de instrumentos Públicos emanados de la Oficina de Registro Civil del Municipio Valencia, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que los ciudadanos ARCHIMEDE VARISCO BELLUSI y VIRGINIA VARISCO DE PICCOLO, fallecieron.
Junto al escrito de observaciones a los informes, producen a los folios 98 al 101 del expediente instrumentos públicos que no pueden ser valorados por haber sido presentados luego de finalizado el término para la presentación de los informes, a tenor del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
El demandado no promovió ningún medio de prueba en el decurso del presente proceso.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretenden los demandantes el desalojo de un inmueble constituido por una porción de terreno de cuatrocientos ocho metros cuadrados, distinguido con el Nº 134-32, ubicado en la avenida Bolívar norte, esquina con la calle Nº 134, urbanización Los Sauces, Valencia, estado Carabobo y al efecto, alegan que en el año 2011 se le dio inicio a una relación contractual de tipo arriendo con el demandado, relación que se extendió por plazo de ocho años, siendo el último contrato suscrito en fecha 16 de junio de 2018 por el término de un año, por lo que el día 16 de junio de 2019 concluyó la relación contractual, dando inicio a la prórroga legal que es de dos años, hecho que fue notificado al demandado el 11 de julio de 2019 quien no ha cumplido su obligación de hacer entrega del inmueble.
Por su parte, el demandado en la contestación opone la falta de cualidad de los demandantes para actuar en la presente causa, ya que dicen ser representantes de los ciudadanos ARCHIMEDE VARISCO BELLUSI y VIRGINIA VARISCO DE PICCOLO quienes supuestamente fallecieron, pero no constan las actas de defunción y menos aún documentos que prueben el carácter de herederos de los demandantes y que en el presente proceso deben estar forzosamente “los arrendatarios” (rectius: arrendadores) y al no estar efectivamente presentes es evidente la ausencia de los demandantes ya que se trata de un litisconsorcio necesario o forzoso y al no estar los tres sujetos con quienes contrató debe ser declarada la falta de cualidad.
Para decidir se observa:
Uno de los trabajos de mayor reconocimiento en la doctrina patria sobre la cualidad, está atribuido al maestro Luis Loreto, quien ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)
No obstante, en las actas procesales los demandantes logran demostrar el fallecimiento de los finados ARCHIMEDE VARISCO BELLUSI y VIRGINIA VARISCO DE PICCOLO, las pruebas promovidas para demostrar la vocación hereditaria de los co-demandantes AURA ROSA VILLACINDA, FERNANDO VARISCO VILLACINDA, RICARDO VARISCO VILLACINDA, RODOLFO VARISCO VILLACINDA y ALESSANDRO PICCOLO VARISCO no pudieron ser valoradas por haber sido presentadas una vez vencido el término para la presentación de los informes, siendo que el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil establece que en segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio y los instrumentos públicos podrán producirse hasta los informes.
Lo expuesto, deja de relieve que los co-demandantes AURA ROSA VILLACINDA, FERNANDO VARISCO VILLACINDA, RICARDO VARISCO VILLACINDA, RODOLFO VARISCO VILLACINDA y ALESSANDRO PICCOLO VARISCO no logran demostrar en forma oportuna su condición de herederos de los finados ARCHIMEDE VARISCO BELLUSI y VIRGINIA VARISCO DE PICCOLO quienes suscribieron el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio y por ende, debe ser declarada procedente la defensa perentoria de falta de cualidad activa respecto a ellos, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, el demandado afirma que entre los tres firmantes del contrato de arrendamiento en su condición de arrendadores existe un litisconsorcio necesario y que por ende, la cualidad activa recae en ellos de manera conjunta.
La distinción de mayor relevancia que formula la doctrina respecto al litisconsorcio, viene dada por el carácter necesario o voluntario como concurren las partes al proceso. Llámese al litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas. (Obra citada: Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Ediciones Liber, página 452)
En efecto, el tratadista Arístides Rengel Romberg, sostiene que el litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos y en otros semejantes, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella. (Obra citada: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Página 43).
Sin embargo, la situación bajo análisis al ser sometida a la óptica constitucional deja de manifiesto que el derecho a la tutela judicial efectiva de cada uno de esos arrendadores actuando en forma individual queda disminuido, habida cuenta que someter el ejercicio del derecho de acción a la voluntad de los otros arrendadores atenta con el principio pro-actione, según el cual no debe impedirse la cognición del fondo de un asunto sobre la base de meros formalismos o de entendimiento no razonable de las normas procesales.
Abona lo expuesto, el criterio reiterado de nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en sentencia de fecha 24 de abril de 2008, expediente Nº 07-1593, que ratifica la doctrina sentada en sentencia Nº 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005 y sentencia Nº 1115 de fecha 25 de mayo de 2006, a saber:
“…el hoy accionante si posee cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, pues, ejercerla de manera conjunta, pero obligatoria, con el co-arrendador atentaría contra la tutela judicial efectiva.
…OMISSIS…
En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.
En efecto, si bien es cierto que el ciudadano Andrés Sanclaudio Cavellas, suscribió conjuntamente con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente.
Ello así, donde no distingue el legislador mal podría hacerlo el intérprete en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes…” (Resaltados de esta sentencia.)
Como se aprecia, existiendo varios arrendadores cualquiera de ellos en forma individual puede hacer valer sus propios derechos e intereses en juicio en base al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, lo que desdice el alegato del demandado respecto a que la cualidad activa recae sobre los tres arrendadores, por consiguiente, la defensa perentoria de falta de cualidad de la co-demandante ROSA VARISCO BELLUSI, titular de la cédula de identidad Nº V-1.872.770 es improcedente en derecho, ya que ella suscribió el contrato de arredramiento objeto del presente litigio y por ende, ostenta la cualidad de arrendadora. ASÍ SE DECIDE.
Respecto al fondo, el demandado reconoce como cierto que tienen una relación contractual que va más allá de ocho años, siendo también cierto que el último contrato vencía el 16 de junio de 2019, pero es el caso que llegado ese día, no recibió respuesta sobre su no continuidad en el local, al contrario la relación continuó y al no poder realizar el pago en la entidad bancaria, se vio en la necesidad en el mes de julio de 2019, de dirigirse a los tribunales a realizar el pago, siendo que veinticinco días después le llegó una notificación donde se le dice que ha iniciado la prórroga legal, considerando que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado el 17 de junio de 2019 por tácita reconducción, por lo que solicita que la demanda debe ser declarada sin lugar.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, la existencia de la relación arrendaticia y el hecho de que el último contrato vencía el 16 de junio de 2019. Asimismo, ambas partes coinciden en afirmar que la relación arrendaticia alcanzó los ocho años.
La demandada sostiene que operó la tácita reconducción, la cual está consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, a saber:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula segunda que se trató de un contrato a tiempo determinado que venció el 15 de junio de 2019 y como quiera que ambas partes afirman que la relación arrendaticia alcanzó los ocho años, conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, al arrendatario le correspondía una prórroga legal de dos años, que se venció el 16 de junio de 2021.
La parte demandante logra demostrar que en fecha 11 de julio de 2019 notificó al demandado del inicio del a prórroga legal a través de la Notaría Pública Tercera de Valencia, es decir, la arrendadora notificó al arrendatario antes de vencerse el término contractualmente pactado sobre la finalización del contrato y el inicio de la prórroga legal.
La presente demanda de desalojo fue presentada el 22 de junio de 2021, vale decir, seis días después de vencida la prórroga legal, por lo que la arrendadora manifestó en forma inequívoca su oposición a que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, sin que exista ningún medio de prueba en los autos que demuestre que la arrendadora haya consentido en que el arrendatario continuara ocupando el inmueble.
Huelga señalar, que la sola consignación arrendaticia a que hace mención el demandado, que no fue probada, no configura la reconducción tácita del contrato, ya que en ese caso, era necesario que la arrendadora retirara voluntariamente las mismas o recibiera el pago del canon de arredramiento después de vencida la prórroga legal, lo que el demandado no logra demostrar.
Lo expuesto, deja de relieve que el contrato celebrado por las partes y que inició el 16 de junio de 2018 es a tiempo determinado, sin que haya operado la tácita reconducción, por lo que el contrato finalizó el 15 de junio de 2019 y como quiera que para el momento en que se interpuso la demanda la prórroga legal había transcurrido en su totalidad, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo por vencimiento del término de conformidad con el ordinal 7º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
IV
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano IJAB ABDUL BAKI ABOKHER; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 2 de diciembre de 2021 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PROCEDENTE LA DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, respecto a los co-demandantes AURA ROSA VILLACINDA, FERNANDO VARISCO VILLACINDA, RICARDO VARISCO VILLACINDA, RODOLFO VARISCO VILLACINDA y ALESSANDRO PICCOLO VARISCO; CUARTO: IMPROCEDENTE LA DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, respecto a la co-demandante ROSA VARISCO BELLUSI; QUINTO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana ROSA VARISCO BELLUSI en contra del ciudadano IJAB ABDUL BAKI ABOKHER; SEXTO: SE ORDENA al demandado, ciudadano IJAB ABDUL BAKI ABOKHER hacer entrega a la demandante ROSA VARISCO BELLUSI sin plazo alguno, del inmueble arrendado, consistente en un inmueble constituido por una porción de terreno de cuatrocientos ocho metros cuadrados, distinguido con el Nº 134-32, ubicado en la avenida Bolívar norte, esquina con la calle Nº 134, urbanización Los Sauces, Valencia, estado Carabobo.
No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena remitir a las partes un ejemplar de la presente sentencia sin firmas y en formato PDF, a través del correo electrónico, conforme al artículo 10 de la Resolución 005-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de octubre de 2020.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintiuno (21) días del mes de abril de dos mil veintidós (2022). Año 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.837
JAM/EC.-
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