REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 11 de julio de 2022
212º y 163º
EXPEDIENTE Nº: 15.594
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (comercial)
DEMANDANTE: sociedad de comercio INMOBILIARIA N.C. TOWER C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23 de febrero de 2012, bajo el Nº 33, tomo 18-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: DONATO PINTO LAMANNA, MANUEL BELLERA CAMPI, DONATO PINTO MALDONADO, SANCHESCA FRANCO y EMILIO BRAVO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.606, 10.902, 49.010, 149.398 y 188.264 respectivamente
DEMANDADA: sociedad de comercio METALMECÁNICA S &T C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 27 de junio de 2006, bajo el Nº 5, tomo 55-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: ALIRIO JOSÉ RUIZ, SANDRA HIDALGO y ALIRIO RUIZ RIOS, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 86.293, 94.996 y 253.335 respectivamente
Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2019 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda interpuesta en fecha 6 de junio de 2018, correspondiéndole conocer al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto de fecha 11 de junio del año 2018.
Cumplidos los trámites de la citación, la parte demandada en fecha 8 de febrero de 2019 presenta escrito de contestación a la demanda.
El 21 de febrero de 2019, tuvo lugar la audiencia preliminar, fijando el tribunal los hechos controvertidos el 26 del mismo mes y año.
La parte demandante promueve pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 4 de abril de 2019. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerce recurso de apelación, que fue declarado sin lugar por este tribunal superior en sentencia interlocutoria de fecha 12 de julio de 2019.
El 20 de noviembre de 2019, se celebró la audiencia oral de juicio dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2019, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la demanda intentada. Contra la referida decisión, la demandada ejerció recurso procesal de apelación, siendo escuchado en ambos efectos mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2019.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 16 de enero de 2020 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
El 13 de febrero de 2020, la demandada presenta escrito de informes en esta alzada.
El 2 de marzo de 2020, este tribunal fija el lapso para dictar sentencia.
Vencido como se encuentra el lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora expresa en su libelo, que en fecha 30 de abril de 2016 dio en arrendamiento a la demandada un local comercial distinguido con el Nº 79-112, ubicado en la nave F del centro comercial Ara, prolongación avenida Michelena, Municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de ciento cincuenta y seis metros cuadrado.
Que igualmente acordaron que el canon de arrendamiento sería la cantidad de ciento treinta mil bolívares mensuales, siendo que la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento que vencieron el 30 de noviembre y 31 de diciembre de 2016, así como los que vencieron los días 31 de enero, 28 de febrero, 31 de marzo y 30 de abril de 2017, razón por la cual demanda el desalojo y solicita la entrega del inmueble arrendado desocupado y libre de personas y bienes.
Estima la demanda en el monto equivalente a ochocientos setenta y tres mil seiscientos bolívares (Bs. 873.600,00)
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la demandada sostiene que el contrato suscrito con la demandante es un contrato de adhesión y que en el mismo no se señala el método aplicado para la fijación del canon ni el valor del inmueble, así como tampoco se señala quién es el titular de la cuenta bancaria, requisito para poder efectuar los pagos, por lo que alega que la falta de pago se produjo por hechos imputables a la arrendadora.
Sostiene que la demandante por una parte solicita el desalojo que se equipara a la resolución del contrato, y por otra parte reclama el cumplimiento del mismo contrato cuando solicita se le entregue el local solvente de acuerdo a la cláusula octava, solicitudes que son contradictorias y opuestas entre sí.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE
Produjo junto al libelo de demanda a los folios 7 y 8 del expediente copia fotostática de instrumento privado a la cual en principio no se le puede conceder valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
No obstante, la demandada al contestar la demanda hace una serie de alegatos que implican el reconocimiento del contrato de arrendamiento producido por la demandante, al señalar que se trata de un contrato de adhesión y que incumple la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por lo que el mismo es apreciado, quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes.
Al folio 9 del expediente produce instrumento privado suscrito por la misma parte demandante que promueve la prueba, por lo que no puede ser valorada conforme al principio de alteridad, según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta de la persona que pretende aprovecharse de ella, ya que nadie puede fabricarse sus propios medios de prueba.
En el lapso probatorio, promueve al folio 54 del expediente copia al carbón de planilla de depósito del Banco Mercantil. Sobre este género de pruebas se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:
“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”
De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, la planilla de depósito del Banco Mercantil y de su contenido se evidencia, que la ciudadana MABEL MONTILLA depositó a la demandante la cantidad de BS. 1.053.300,00 en fecha 3 de marzo de 2017.
A los folios 55 y 56 del expediente promueve instrumentos privados emanados de la misma parte demandante que promueve la prueba, por lo que no pueden ser valoradas conforme al principio de alteridad, según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta de la persona que pretende aprovecharse de ella, ya que nadie puede fabricarse sus propios medios de prueba.
Al folio 57 del expediente promueve instrumento privado que se desecha por apócrifo, ya que no se encuentra suscrito por persona alguna.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de exhibición de documentos que fue declarada inadmisible por el tribunal de municipio. Contra la referida decisión, la demandante ejerce recurso procesal de apelación que fue declarado sin lugar por este tribunal superior en sentencia de fecha 12 de julio de 2019, por lo que nada tiene que valorar este juzgador respecto a la prueba de exhibición de documentos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
La parte demandada no promovió ningún medio de prueba en el decurso del presente proceso.
IV
PRELIMINAR
La demandada alega que en el libelo por una parte se solicita el desalojo que se equipara a la resolución del contrato, y por otra parte se reclama el cumplimiento del mismo contrato cuando se solicita la entrega del local solvente de acuerdo a la cláusula octava, solicitudes que son contradictorias y opuestas entre sí.
Para decidir esta alzada observa:
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
La norma trascrita, contempla lo que la doctrina gusta denominar inepta acumulación de pretensiones, que prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda en tres supuestos: 1.- cuando en un mismo libelo se incluyan pretensiones excluyentes entre sí; 2.- cuando las pretensiones correspondan por razón de la materia a distintos Tribunales; y 3.- en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.
Ciertamente, una pretensión desalojo o resolución de contrato de arrendamiento no puede ser acumulada válidamente con una de cumplimiento del mismo contrato, ya que ambas pretensiones son excluyentes entre sí, vale decir, la procedencia de una implica de suyo la imposibilidad de que la otra proceda.
En el caso de marras, la demandante solicita la entrega del inmueble solvente en los servicios públicos.
No percibe esta alzada que se trata de pretensiones contradictorias entre sí ya que no se excluyen mutuamente, distinto fuera el caso si se demandare el pago de un monto adeudado por concepto de servicios públicos.
Nótese que en la cláusula décima séptima del contrato se establece que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, dará derecho a la arrendadora a exigir la entrega del inmueble, que es precisamente lo alegado y pretendido en el presente caso, sin que por ello podamos concluir de manera razonable que se está demandando el desalojo y al mismo tiempo el cumplimiento de la cláusula décima séptima del contrato.
Asimismo, debe tenerse presente que conforme al numeral 9 del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, se puede alegar el incumplimiento del contrato como causal de desalojo sin que por ello se incurra en inepta acumulación de pretensiones, razones suficientes para concluir que el alegato sobre la inadmisibilidad por acumulación prohibida de pretensiones debe ser desestimada, Y ASÍ SE DECIDE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante el desalojo de un local comercial Nº 79-112 ubicado en la nave F del centro comercial Ara, prolongación avenida Michelena, Municipio Valencia del estado Carabobo, que afirma haber dado en arrendamiento a la demandada el 30 de abril de 2016, ya que la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento que vencieron el 30 de noviembre y 31 de diciembre de 2016, así como los que vencieron los días 31 de enero, 28 de febrero, 31 de marzo y 30 de abril de 2017.
Por su parte, la demandada sostiene que el contrato suscrito con la demandante es un contrato de adhesión y que en el mismo no se señala el método aplicado para la fijación del canon ni el valor del inmueble, así como tampoco se señala quién es el titular de la cuenta bancaria, requisito para poder efectuar los pagos, por lo que alega que la falta de pago se produjo por hechos imputables a la arrendadora.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, tanto la existencia de la relación arrendaticia entre las partes como la falta de pago del canon de arrendamiento, siendo el quid del presente asunto determinar sí estamos en presencia de un contrato de adhesión que comprometa su validez y si el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento es imputable a la arrendadora o no.
En este sentido, el contrato de adhesión puede definirse como aquel en que una de las partes impone condiciones a la otra, que no puede discutir, porque para él sólo se le presenta una alterativa, o lo acepta o lo rechaza. Si acepta el contrato se formaliza, pero deberá admitir la totalidad de las condiciones ya estipuladas. Es más, en estos contratos el oferente normalmente tiene el contrato pre-establecido en formatos o formularios que no pueden modificarse. (obra citada: Emilio Calvo Baca, Código Civil Venezolano Comentado y Concordado, tomo I, ediciones Libra, página 725)
En el mismo orden de ideas, el tratadista José Mélich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato, nos enseña lo que sigue:
“En el contrato de adhesión las cláusulas son previamente determinadas por uno solo de los contratantes, de modo que el otro contratante no tiene el poder de introducirle modificaciones y, si no quiere aceptarlas, debe renunciar a celebrar el contrato. Pertenecen a esta categoría la mayoría de los contratos de transporte celebrados por las grandes empresas, los contratos de seguros, los contratos bancarios, los contratos de suministros de luz eléctrica, gas, etc.
La característica fundamental de este tipo de contrato es la falta de negociaciones o conversaciones preliminares y la imposición del contenido contractual, lo cual implica una situación de disparidad económica y de inferioridad psíquica en uno de los contratantes.”
El contrato de adhesión per se no comporta un problema, ya que su uso es cotidiano en diversas actividades comerciales motivado al enorme volumen de relaciones jurídicas que manejan algunas empresas, lo que les impide detenerse a negociar cada contrato con miles o millones de sujetos, el problema surge cuando en esos contratos desprovistos de negociación se incluyen cláusulas abusivas que favorecen sólo a la parte que impone las condiciones, haciéndolo leonino para aquel contratante que no tuvo oportunidad de negociar, situación que en un estado social de derecho y de justicia como el que propugna la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela debe ser objeto de regulación y control.
En primer término, debe señalarse que no estamos en presencia de un formato o formulario pre-establecido, que es el principal indicio de un contrato de adhesión, amén de que la demandada, que no promovió ningún medio de prueba en el juicio, no demostró que el contrato le fue impuesto sin haber tenido la posibilidad de negociarlo, siendo forzoso concluir que no ha quedado demostrado que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es un contrato de adhesión.
En otro orden de ideas, se aprecia que en el contrato se estableció que el canon fue convenido por las partes de mutuo y amistoso acuerdo en una cantidad fija que sería revisada a los seis meses para adecuarlo al valor que arroje el inmueble de acuerdo al avalúo respectivo, lo que se adecua al ordinal 1º del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, asimismo, se estableció que el canon debe ser depositado en la cuenta Nº 0105 0120 2511 2024 4722 del Banco Mercantil, siendo que con la prueba de la planilla de depósito bancario quedó plenamente demostrada que el titular de esa cuenta es la arrendadora y huelga señalar, que la arrendataria en todo caso pudo hacer consignaciones arrendaticias para cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento, lo que no consta en las actas procesales.
Como corolario queda, que la demandada reconoce la falta de pago del canon de arrendamiento y conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, le correspondía la carga de probar que la causa del incumplimiento era imputable a la arrendadora tal como lo alegó, lo que no logra demostrar, ya que la fórmula o método para la fijación del canon es responsabilidad de ambas partes y en el contrato de arrendamiento se estableció una cuenta bancaria cuyo titular es la arrendadora para que el canon de arrendamiento fuese depositado, resultando concluyente que no hubo impedimento para que la arrendataria cumpliera su obligación de pagar el canon de arrendamiento y como quiera que se trata de más de dos mensualidades consecutivas, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar conforme al ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y por ende, el recurso procesal de apelación debe ser desestimado, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, sociedad de comercio METALMECÁNICA S &T C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2019 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la sociedad de comercio INMOBILIARIA N.C. TOWER C.A. en contra de la sociedad de comercio METALMECÁNICA S &T C.A., y en consecuencia, SE ORDENA a la demandada sociedad de comercio METALMECÁNICA S &T C.A. hacer entrega del local comercial distinguido con el Nº 79-112 ubicado en la nave F del centro comercial Ara, prolongación avenida Michelena, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de ciento cincuenta y seis metros cuadrados, desocupado, libre de personas y bienes y solvente en los servicios públicos.
Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los once (11) días del mes de julio de dos mil veintidós (2022). Año 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:25 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
ERLYVANIS CISNERO LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.594
JAM/EC.-
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