TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

IDENTIFICACION DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: Ciudadanos DEMETRIO PAREDES y JOSE PAREDES PIÑEIRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-1.060.199, y V-6.280.049, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el No. 79, Tomo 40-A-Sgdo, de fecha 07 de marzo de 1985.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ADRIANA VILLAROEL NUÑEZ, y CESAR SIMON VILLARROEL NUÑEZ, abogados en ejercicios e inscritos en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo los Nros. 4.250 y 76.948, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: Ciudadanos APARICIO GOMEZ VELEZ y HENRY SANABRIA NIETO, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 15.533, y 58.596, respectivamente.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

I
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada contentivas de la apelación interpuesta el 4 de diciembre de 2021, por la abogada Adriana Villarroel Núñez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la decisión dictada en fecha 01 de noviembre de 2021, por el Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 03 de marzo de 2022, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia, fijó los trámites para su instrucción, conforme lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de marzo de 2022, este Juzgado mediante auto, estableció que visto que ninguna de las partes presentó informes sobre el presente recurso de apelación, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, dictaría su fallo dentro de los treinta (30) días continuos a partir de la presente fecha.
En fecha 18 de abril de 2022, el abogado Cesar Simón Villarroel, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigno escritos.
En fecha 18 de abril del 2022, este Juzgado mediante auto para mejor proveer, difirió por un lapso de Treinta (30) días consecutivos siguientes a la presente fecha, para dictar sentencia.
Estando dentro de la oportunidad para emitir pronunciamiento en relación al recurso de apelación elevado al conocimiento de esta alzada, pasa este jurisdicente a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

II
RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS

Inició el presente proceso mediante escrito presentado en fecha 11 de noviembre de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial de Caracas, siendo asignado por distribución al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien por sentencia del 19 de octubre de 2016, se declaro incompetente para conocer de la causa en razón de la cuantía, y declino su competencia ante los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, siendo remitido el presente expediente en esa misma fecha, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, y una vez realizada la distribución de Ley, correspondió su conocimiento al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, presentando la parte demandada su reforma de la demanda, en los términos siguientes:
“…Que en fecha 02 de diciembre 2010, los señores JULIOS CESAR MORON CISNEROS y MARIA CRISTINA MORON CIRNEROS (Herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CRISNEROS), dieron en venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.553.750,00), a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, cediendo la totalidad de los derechos de propiedad de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicada en la Calle Los Chaguaramos, Quinta Mary, en la Urbanización La Florida, Municipio Libertador, sin notificar a sus representados, quienes estaban es posesión del inmueble desde 1984, en virtud de contrato de subarrendamiento.
Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por el propietario JULIO CESAR MORON, al señor MANUEL PARADA PEREZ, ambos fallecidos, según se señala consta en contrato de arrendamiento de fecha 1° de septiembre de 1983.
Que el señor MANUEL PARADA PEREZ, en su condición de arrendatario, celebro un contrato de sub-arrendamiento con el ciudadano JOSE PAREDES PIÑEIRO, en el terreno posterior de aproximadamente 500 m2, que comenzó a regir desde el 01 de febrero de 1984, y autenticado por ante la Notaria Publica Noveno de Caracas, en fecha 14 de mayo de 1984, quedando autenticado bajo el No. 21, Tomo 73 y una prorroga en fecha 9 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones de esa notaria, fijándose un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES mensuales (Bs.7000,00).
Que el señor MANUEL PARADA PEREZ, en su condición de arrendatario, celebro un contrato de sub-arrendamiento con el ciudadano JOSE PAREDES PIÑEIRO, en el terreno posterior de aproximadamente 500m2, que comenzó a regir desde el 01 de febrero de 1984, y autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Caracas, en fecha 14de mayo de 1984, quedando autenticado bajo el No. 21, Tomo 73 y una prorroga en fecha 9 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones de esa notaria, fijándose un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES mensuales (Bs. 7000,00).
Que el señor JULIO CESAR MORON, falleció el 19 de diciembre de 1994, lo cual consta en anexo “1”, renovándose ininterrumpida y automáticamente los dos contratos de arrendamiento durante 27 años, a un mismo canon de arrendamiento, contados desde el 1° de septiembre de 1983, fecha en que se firmo el primero contrato de arrendamiento entre el propietario del inmueble, JULIO CESAR MORON y MANUEL PARADA PERES, hasta el 2 de diciembre de 2010, fecha en que los herederos de JULIO CESAR PEREZ, (quien falleció el 19 de diciembre de 1994, vendieron el inmueble violando los artículos 89 y 90 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que rige la materia. Que transcurrieron 26 años desde l 14 de mayo de 1984, fecha en que se firmo el contrato de arrendamiento entre MANUEL PARADA PEREZ y JOSE PAREDES PIÑEIRO, hasta la fecha que vendieron el inmueble.
Que el ciudadano DEMETRIO PAREDES es ocupante de hecho del inmueble desde hace 41 años, quien pavimento todo el terreno y realizo la construcción del cuarto oficina ubicado en la parte posterior de la quinta y ambos tienen su habitación en la Quinta Mary.
Que la venta del inmueble denominado Quinta Mary, fue realizada el día 02 de diciembre de 2010, a la Sociedad Mercantil CENTRO DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., ante el Registro Publico del Segundo Circuito, Municipio Libertador, Distrito Capital, que quedo anotado bajo el No. 2008.119, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.905, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008.
Que el sedicente comprador el 13 de abril de 2011, introdujo una solicitud de entrega material del bien adquirido, que correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se le asigno como nomenclatura el No. AP31-S-2011-003460.
Que el 29 de febrero de 2012, el Juzgado dicto sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando suspender la entrega material solicitada por la Sociedad de Comercio CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., acordó sobreseer la entrega material a fin que los interesados acudieran a la vía ordinaria para hacer valer los derechos de los ciudadanos JOSE PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, fundamentándose el juzgado para suspender la entrega material en los dos (02) contratos de arrendamiento suscrito entre el ciudadano MANUEL PARADA PEREZ y JOSE PAREDES PIÑEIRO, debidamente autenticados por ante la Notaria Publica Novena de Caracas, de fecha 14 de mayo de 1984, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 73, y de fecha 09 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones de la Notaria.
Que el sedicente comprador, demando a la ciudadana LUZ PARADA, en su propio nombre y en su condición de heredera del señor MANUEL PARADA PEREZ, para que conviniera en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, celebrado el 1 de septiembre de 198, y a una modificación en copia simple de fecha 15 de octubre de 1993, cuyas partes eran MANUEL PARADA PEREZ y JULIO CESAR MORON, con la pretensión de anular los dos contratos de arrendamiento firmados el 14 de mayo de 1984 y el 9 de octubre de 1986, entre MANUEL PARADA PEREZ y JOSE PAREDES PIÑEIRO, no obstante, estar en conocimiento el CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., que sus poderdantes haberse opuesto a la entrega material solicitada en el Exp. No. AP31-S-2011-003460, en sentencia dictada por el Juez Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Que la demanda fue declarada improcedente en sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que en ese libelo de demanda, señala el cedente comprados, que con anterioridad a la adquisición del inmueble en litigio, el mismo había sido dado en arrendamiento el 1° de septiembre de 1983, a MANUEL PARADA (fallecido), y este había dado en arrendamiento un terreno en la parte posterior de la Quinta Mary, mediante documento autenticado a JOSE PAREDES PIÑEIRO, el 14 de mayo de 1984; y que, en la parte posterior de la Quinta donde había solo un terreno, ahora hay una construcción desde hace 41 años, como consta en los autos. Y que, DEMETRIO PAREDES, mientras construía las bienhechurías, vivía en la Quinta Mary, que de acuerdo a inspección realizada promovía en el lapso probatorio por el sedicente comprador, quedo ratificado que el ciudadano DEMETRIO PAREDES, estaba ocupando el inmueble, desde hace 41 años en virtud de la comunidad de prueba en el juicio interpuesto contra LUZ DE PARADA.
Que igualmente, consta en dicha inspección que en la Quinta Mary, JOSE PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, comparten una habitación vivienda, y no permitieron los apoderados de la clínica que le mostrara la habitación.
Que en virtud de los expuesto, procede a demandar como en efecto demanda a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por cuanto fueron violados los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de quienes estaban en posesión del inmueble y haberlo ocupado ininterrumpidamente por más de 27 años, fundamentado la presente demanda en los dos contratos de alquiler firmados en el año 1984 y 1986.
En la oportunidad de la Audiencia de Juicio, ratifico la demanda por haber adquirido sus representados la totalidad de los derechos, dado que tienen 24 años de posesión legítima, pacifica, ininterrumpida sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Julio Cesar Morón Cisneros, perdió la oportunidad de adquisición del inmueble en virtud de los años de posesión que tienen mis representados en el inmueble, por lo que lo pretendido es que sus representados se declaren como propietarios de la Quinta Mary, por el abandono por parte de la demandada.
Que el fundamentación de la acción propuesta está basada en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y el artículo 1.518 del Código Civil…”

Mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2018, fue admitida y tramitada la demanda por el procedimiento contenido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
Cumplidos los trámites de citación personal, los cuales fueron infructuosos y la citación por carteles, a la parte demandada se le designo defensor judicial en la persona de la Abogada YOLIMAR QUINTERO VASQUEZ. Cumplidos los trámites de ley, la defensora judicial quedó citada en fecha 4 de julio de 2017.
Asimismo, se efectuó la celebración de la audiencia conciliatoria, resultando la misma infructuosa, por lo que en fecha 25 de septiembre de 2017, la defensora judicial procedió a dar contestación a la demanda y opuso cuestiones previas, siendo posteriormente ratificado el contenido de dicho escrito, por la representación judicial de la parte demandada, que se puso a derecho en fecha 20 de septiembre de 2017.
A pesar de que no consta en autos que el Tribunal de instancia haya dado cumplimiento al procedimiento establecido en la Ley, mediante la cual admitió la presente acción, al omitir dictar la correspondiente decisión que resolviera las cuestiones previas, procedió a continuar con el procedimiento en cuestión, dando inicio al lapso probatorio.
En fecha 22 de noviembre de 2018, fue celebrada la audiencia oral declarando la falta de cualidad de la accionante.
En fecha 29 de noviembre de 2018, fue publicado el extenso del fallo señalado, siendo recurrido por la parte accionante.
Oída la apelación, previa distribución correspondió al Juzgado Séptimo Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, el conocimiento de la presente causa, siendo recibido en fecha 17 de diciembre de 2018, ordenándose remitir nuevamente el expediente al Tribunal A quo a fin de que subsanasen errores en la foliatura.
En fecha 31 de enero de 2019, el Tribunal fija oportunidad para la audiencia oral previa notificación de las partes.
Cumplidos los tramites de notificación, la audiencia oral se llevó a cabo en fecha 19 de junio de 2019, siendo declarada la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda, integración de la litis, respecto de las partes demandadas, anulándose el fallo apelado.
Siendo la oportunidad para publicar el extenso del dispositivo dictado en fecha 20 de junio de 2019.
En fecha 22 de julio de 2019, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente, aunado a ello en fecha 26 de julio de 2019, el Juez Cesar Humberto Bello, se inhibo del conocimiento del mismo.
En fecha 23 de septiembre de 2019, el Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada y ordenó la notificación de las partes para que ejercieran su derecho de recusación.
En fecha 01 de noviembre de 2021, el Tribunal Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pronunció en los siguientes términos:
“…Vista la decisión dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha veinte (20) de junio de 2019, en la que repuso la causa al estado de nueva admisión y anulo todas las actuaciones realizadas en el presente juicio advirtiendo sobre el correcto procedimiento judicial sobre el que se debe sustanciar la presente acción. Vista igualmente la reforma de la demanda interpuesta con fecha nueve (09) de octubre de 2019, el tribunal, anuladas como están todas las actuaciones por la sentencia mencionada, sentencia que igualmente ordena incorporar a los ciudadanos María Cristina Morón Cisneros y Julio Cesar Morón Cisneros, cedulas de identidad números V-2.930.454, y V-1.871.329, respectivamente a la presente litis, ciudadanos estos que están incorporados en el escrito de reforma de demanda y vistas las determinaciones que se aprecian del fallo del Juzgado Superior mencionados en relación a, y se transcribe seguida y textualmente un extracto del mismo:
…Omissis…
Ahora bien, igualmente dispone el artículo 4° del Decreto con rango, valor, y fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario Para el Uso Comercial, que los terrenos no edificados quedan excluidos de la aplicación de este Derecho, por lo que, aun tomando como cierta la afirmación de la parte actora de que en el año de 1985 fue construido “un cuarto de oficina” en un inmueble de quinientos metros cuadrados (500mts2), entiende quien aquí decide que la afirmación de lo dispuesto por el Juzgado Superior en su sentencia de que “…Que no consta a los autos elementos alguno que determine que dicho terreno se encuentre de forma alguna edificado o contenga alguna edificación…” es porque no puede considerarse, a los fines pretendidos por la parte actora, edificado el inmueble, toda vez que el diccionario de la real academia de la lengua española determina que edificar es hacer o construir un edificio o mandarlo a construir, y por los propios dichos de la actora, el cuarto de oficina que dicen haber construido no es efectivamente para vivienda, y así se decide.
Con la transcripción realizada de lo decidido por la Superioridad queda claro que en el caso bajo estudio, al inmueble objeto de la presente demanda, no le son aplicables las leyes de arrendamiento mencionadas anteriormente por lo que la normativa legal sustantiva para la sustanciación presente caso son las establecidas en el Código Civil Venezolano y, por consecuencia, el procedimiento adjetivo aplicable es el establecido para el procedimiento ordinario civil previsto en el Código de Procedimiento Civil, cumplimiento con este pronunciamiento lo ordenado por el Juzgado Superior que al juez que le correspondiera conocer la presente demanda deberá pronunciarse sobre el procedimiento aplicable, y así se decide. Resuelto lo anterior, debe este Juzgador proferir sobre la admisibilidad de la presente acción tal como estableció igualmente el Juzgado Superior en su fallo, en este caso, de la reforma de la demanda que han interpuesto los ciudadanos Demetrio Paredes y José Paredes Piñero, identificados en autos, denominando su acción como Retracto Legal Arrendaticio. El tribunal observa que la parte actora alega ocupar el inmueble objeto de la presente demanda en calidad de Subarrendatarios y así también lo expresa la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha veinte (20) de junio de 2019. Resalta igualmente el hecho que en el escrito de reforma de demanda se afirma que el ciudadano José Paredes Briceño “ocupa” en el inmueble desde el año 1984 y su hermano Demetrio Paredes lo acompaña en una actividad comercial que señalan ejercer, mas sin embargo se han consignado sendos poderes judiciales otorgados por la parte actora de manera autentica en el Reino de España donde ellos mismo afirman tener su residencia en la población de Taboadela, Ourence, España lo que contradice la ocupación efectiva afirmada en el escrito de reforma de la demanda. Así las cosas y determinándose igualmente en las tantas veces mencionada sentencia dictada Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha veinte (20) de junio de 2019 en la que se explica de igual manera que “…Omisiss…”, la presente demanda se aprecia improponible, toda vez que el derecho de la preferencia ofertiva para un subarrendatario, en el caso bajo estudio, no está previsto en Código Civil lo que haría activar el aparato judicial sin una acción legítimamente otorgada por dicho Código…”

Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”
Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la sentencia contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictado por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.
*
-De los Informes-
Se deja constancia que ninguna de las parte, consigno informes en el lapso correspondiente.
**
-De la ley aplicable-
Antes de pasar a emitir pronunciamiento en relación al mérito de la presente controversia; y, por ser un pronunciamiento de mero derecho, pasa este jurisdicente a verificar la ley aplicable al caso en concreto, tomando en consideración las decisiones dictadas por; PRIMERO: Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con fecha veinte (20) de junio de 2019, en la que repuso la causa al estado de nueva admisión y anulo todas las actuaciones realizadas en el presente juicio advirtiendo sobre el correcto procedimiento judicial sobre el que se debe sustanciar la presente acción, y se transcribe seguidamente y textualmente un extracto del mismo:
“…Ahora bien, consta de los autos que conforman el presente expediente que el Tribunal de Instancia mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2016, admite la presente acción a través del procedimiento instaurado para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, sin hacer mención alguna porque fueron utilizadas las disposiciones de esa ley y no la requerida por la accionante en su escrito libelar. Por otra parte, se constata que la parte demanda en su exposición en la presente audiencia oral advierte que la admisión de la presente acción debió efectuarse a través de las disposiciones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, Al respecto cabe hacer las siguientes consideraciones:
1- Consta del escrito libelar y de los contratos de subarrendamiento consignados por la accionante, que la relación arrendaticia de la cual es parte el hoy accionante, es de un subarrendamiento de un terreno de 500 mt2, con fines de ventas de carro y taller mecánico y así se declara.
2- Que no consta a los autos elemento alguno que determine que dicho terreno se encuentre de forma alguna edificado o contenga alguna edificación. Igualmente no consta elemento alguno que señale que el terreno sea utilizado para vivienda, con lo cual se reputa en principio que no encontramos ante un subarrendamiento para fines comerciales y así se declara.
3- Que el inmueble subarrendado al no estar siendo utilizado para vivienda, no le son aplicables las normas contenidas en Ley para Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda y así se declara.
4- Que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 3° señala igualmente, que queda excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, los inmuebles constituidos por terrenos no edificados, por lo que no le es aplicable al caso de marras las normativas señalada.
Así las cosas, se evidencia que el Tribunal de la causa admitió y tramito la presente acción a través de una normativa inaplicable al caso de marras y diferente a lo solicitado por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que el procedimiento contenido en la presente causa no era el correspondiente a la acción intentada, siéndole aplicado para su tramitación y resolución supuestos de hecho contenidos en una Ley que no corresponden con la realidad de los hechos narrados en el escrito libelar y así se declara...” (Subrayado de este Juzgado)

SEGUNDO: Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caraca, en fecha primero (01) de noviembre de 2021, en los siguientes términos:
“…Ahora bien, igualmente dispone el artículo 4° del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que los terrenos no edificados quedan excluidos de la aplicación de este Decreto, por lo que, aun tomando como cierta la afirmación de la parte actora de que en el año de 1985 fue construido “un cuarto de oficina” en un inmueble de quinientos metro cuadrados (500Mts2), entiende quien aquí decide que la afirmación de lo dispuesto por el Juzgado Superior en su sentencia de que “…Que no consta a los autos elementos alguno que determine que dicho terreno se encuentre de forma alguna edificado o contenga alguna edificación…” es porque no puede considerarse, a los fines pretendidos por la parte actora, edificado el inmueble, toda vez que el diccionario de la real academia de la lengua española determina que edificar es hacer o construir un edificio o mandarlo a construir, y por los propios dichos de la actora, el cuarto de oficina que dicen haber construido no es efectivamente para vivienda, y así se decide.
Con la transcripción realizada de lo decidió por la Superioridad queda claro que en caso bajo estudio, al inmueble objeto de la presente demanda, no le son aplicables las leyes de arrendamiento mencionadas anteriormente por lo que la normativa legal sustantiva para la sustanciación presente caso son las establecidas en el Código Civil Venezolano, y por consecuencia, el procedimiento adjetivo es el establecido para el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, cumpliendo con este pronunciamiento lo ordenado por el Juzgado Superior sobre el procedimiento aplicable, y así se decide…”

Considera quien hoy Juzga, que en la presente causa se hace necesario precisar, lo establecido por nuestro Código Civil en relación al retracto legal, estipulado en el artículo 1.546, que dispone lo siguiente:
“…El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las misma condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, solo podrá hacerlo o prorrata de la porción que tenga en la cosa común…”

En el caso que se examina, la sala de Casación Civil ha dejado estipulado mediante en el Exp. 2018-000108, de fecha nueve (09) de julio de 2018, que ratifica el criterio de la Sala sobre en relación a que el retracto legal fue sustanciado y decidido por el procedimiento para el retracto legal arrendaticio, el cual no le era aplicable; por lo que debió tramitarse por el procedimiento ordinario, de la siguiente manera:
“…Por lo antes expuesto, la Sala concluye que el ad quem al revocar la decisión de fecha 9 de febrero de 2017 y reponer la causa al estado admitir y sustanciarse el presente juicio conforme a lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y tramitarse por el procedimiento ordinario, no incurrió el vicio delatado de reposición mal decretada, ya que determinó que el tribunal a quo erró, tanto en el auto que inicialmente admitió la demanda conforme al procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial como en la decisión interlocutoria que ordenó la reposición de la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues la parte actora fundamentó su acción en los artículos 1.533, 1.546 y 1.547 del Código Civil, no infringiendo el artículo 12, porque se trata de un retracto legal que conlleva a la resolución de contrato de cesión de derechos; artículo 15, porque se mantiene el equilibrio del proceso y el derecho de defensa de ambas partes; artículo 206, porque se corrigió la falta del a quo detectada por el juez superior; artículo 208, todos del Código de Procedimiento Civil porque al observar la omisión del tribunal de instancia, se procedió a reponer la causa y tramitar la misma por el procedimiento ordinario. Así se decide.
Precisado lo anterior, la Sala declara que el juez de alzada no incurrió en quebrantamientos de formas procesales por infracción de los artículos 15, 206 y 208, como lo alega el formalizante, por cuanto el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil impone al juez del segundo grado el deber de corregir los errores u omisiones cometidos en la tramitación del juicio por los jueces de primera instancia, siempre que estén dados los extremos exigidos en la ley, uno de ellos referidos a la imposibilidad de convalidación cuando esté interesado el orden público.
Así lo garantizó la recurrida al ordenar la reposición de la causa al estado de que tramita el presente juicio de retracto legal por el procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, dando así aplicación a los principios procesales de saneamiento y obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la ley, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se establece…” (Subrayado Nuestro)

De la decisión parcialmente transcrita, de la cual se hace eco y acoge quien juzga, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil; y, estando ante el reconocimiento y constitucionalizarían de los derechos humanos y teniendo por norte el derecho y la justicia como valor superior del ordenamiento jurídico, finalidad que se materializa a través del proceso como medio y al juez como promotor de los derechos fundamentales del hombre, a fin de obtener el ansiado dinamismo y relación entre lo jurídico y lo humano que reclaman los justiciables, debe este Juzgador establecer la siguiente consideración, que dicha demanda debe admitirse y sustanciarse conforme a lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y tramitar la misma por el procedimiento ordinario. Así se decide.-

***
-De la admisibilidad de la acción-
Ahora bien, en esta oportunidad, es importante referirse al contenido de la expresión "admisibilidad de la pretensión". Sobre el particular, la Sala Constitucional mediante sentencia de fecha Nro. 1.370, de fecha 6 de julio de 2006, caso: acción de amparo de Ramón Alberto Peñaloza, se refirió al alcance de dicha expresión en los siguientes términos "...En cuanto a la 'admisibilidad de la pretensión', merece recordarse que ésta se encuentra referida al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que -in limine litis- impiden la continuación del proceso…". Por consiguiente, sin el cumplimiento de tales requisitos legales, entre los cuales pueden señalarse, las reglas de legitimación para la debida conformación de la relación jurídico procesal no puede tramitarse adecuadamente la pretensión y esto debe advertirse conditio sine qua non in limine litis.
La sentencia bajo análisis, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“...El Tribunal observa que la parte actora alega ocupar el inmueble objeto de la presente demanda en calidad de Subarrendatario y así también lo expresa la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha veinte (20) de junio de 2019. Resalta igualmente el hecho que en el escrito de reforma de demanda se afirma que el ciudadano José Paredes Briceño “ocupa” en el inmueble desde el año 1984 y su hermano Demetrio Paredes lo acompaña en una actividad comercial que señalan ejercer, mas sin embargo se han consignado sendos poderes judiciales otorgados por la parte actora de manera autentica en el Reino de España donde ellos mismos afirman tener su residencia en la población de Taboadela, Orurence, España lo que contradice la ocupación efectiva afirmada en el escrito de reforma de la demanda. Así las cosas y determinándose igualmente en las tantas veces mencionada sentencia dictada Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha veinte (20) de junio de 2019 en la que se explica de igual manera que “…Omissis…” la presente demanda se aprecia improponible, toda vez que el derecho de la preferencia ofertiva para un subarrendatario, en el caso bajo estudio, no está previsto en Código Civil lo que haría activar el aparato judicial sin una acción legítimamente otorgada por dicho código…”

Establecido lo anterior, debe previamente este Juzgador, establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la sentencia dictada por el juzgado de conocimiento, que declaró improponible la demanda, se encuentra o no ajustada a derecho.
Al respecto, considera pertinente este Juzgador reseñar, que la admisión de la demanda, como actuación procesal del Tribunal, no precisa fundamentación especial basta para su aceptación, que la petición no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, fuera de esos supuestos, en principio, no puede negarse la admisión de la demanda. A su vez, el artículo 340 del Código Adjetivo Civil, señala los requisitos que debe contener la demanda, determinando que los ordinales 4° y 5° son requisitos exigidos por la ley, en concurrencia de otros establecidos de forma expresa.
Por otro lado, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, constituye una especie de despacho saneador, en virtud del cual, los jueces se pronuncian respecto a la admisibilidad o no de una demanda, previo a la revisión y constatación en la misma del cumplimiento de las exigencias de admisibilidad, incluso, para aplicar las reglas de competencia según sea el caso. La referida disposición textualmente dispone que:
“…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”.

Esa revisión previa es congruente con el principio procesal en el cual los jueces son directores e impulsores del proceso –principio dispositivo- consagrado en los artículos 12 y 14 del Código Adjetivo Civil, dado que ejercen una función jurisdiccional pública dentro del mismo, pues la solución judicial de los conflictos, es uno de los fines primarios del estado de derecho, que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad. Como bien se expresa en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, todo proceso judicial “…no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional, entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia…”. Es por ello, que a los jueces se les asigna el papel de ser directores del proceso, siempre con fundamento en los tres supuestos no concurrentes, que en el mismo están contenidos: 1) Que no sea contraria la demanda al orden público. 2) Que no sea contraria a las buenas costumbres y 3) Que no sea contraria a alguna disposición expresa de Ley. Existen abundante doctrinas tanto de tratadistas como del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a estos supuestos jurídicos, en virtud de los cuales pueden los jueces negar la admisión de las demandas, incluso por improponibilidad manifiesta, empero con mero cuidado de no violar el principio pro actione.
Por esta razón, los jueces tienen el deber de revisar la admisibilidad de una acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En relación a los supuestos que prevé el citado artículo, nuestro Máximo Tribunal ha determinado en reiterados fallos, que por constituir límites al derecho de acción, dichos supuestos no son susceptibles de interpretación extensiva o análoga.
En este aspecto, se trae a colación, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de septiembre de 2000, Expediente N° 1.064, que dejó asentado lo siguiente:
“…Constitucionalmente, se garantiza las condiciones relativas a la admisibilidad de una acción :a) En primer lugar, el derecho a la tutela judicial efectiva garantiza una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad de la pretensión judicial que favorezca el acceso de los ciudadanos a los órganos de justicia, así como la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa; y b) En segundo lugar, el principio pro actione, según el cual las condiciones de acceso a la justicia debe entenderse en el sentido de trámites que depuran el proceso, de allí, que la función ejercida por las formas y requisitos procesales esté en línea de hacer avanzar la pretensión por caminos racionales, y no de imposibilitar injustificadamente el ejercicio de la acción. Es por ello que las causales de inadmisibilidad deben estar legalmente establecidas y deben ser proporcionales a la finalidad perseguida por las normas procesales, esto es, ser cauce racional para el acceso a la tutela judicial, en el sentido de ordenar el proceso, por lo que no les es dable vulnerar el contenido esencial del derecho a la tutela judicial…”

En consonancia con lo anterior, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 13 de febrero de 2017, Exp. 2016-452, la aludida Sala precisó:

“…De acuerdo con lo establecido en el artículo antes transcrito, el juez solo podrá inadmitir in limine litis la demanda incoada, fundamentado en alguno de los tres supuestos de hecho que de manera expresa señala la citada norma, como lo son que la pretensión sea contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Con respecto al alcance de dicha disposición, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, sobre el principio pro actione ha señalado que:
“...Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que ‘(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia’.
(...Omissis...).
Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocado por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración, si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República; valores de expresa delimitación y protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste, por interpretación de preceptos legales’.
Asimismo en sentencia de vieja data (N°. 1764 de fecha 25/9/2001) la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, determinó que:
‘…Las causales de inadmisibilidad no constituyen pues, instrumentos al servicio del arbitrio del juez, de los que se pueda valer irreflexivamente para impedir el acceso a los órganos de administración de justicia; éstas no se erigen con la finalidad de comprometer el derecho de accionar que poseen los ciudadanos, de allí que su tratamiento exija tener presente, en la oportunidad de ser interpretadas, al principio pro actione ‘...conforme al cual los presupuestos procesales deben aplicarse de modo tal que no resulte obstaculizado irrazonablemente el acceso al proceso’ (Sala Constitucional No.1488/13-08-01).
De lo expuesto se colige que el Juez Constitucional, cuando examina el libelo de demanda y analiza el caso, debe ser en extremo cuidadoso, limitándose a analizar la procedencia de las causales que, de manera taxativa, contiene la ley respectiva, esto es, si en el caso concreto, sometido a su conocimiento, puede ser subsumido en alguna de ellas, sin que, al realizar tal operación, que de algún margen de duda, pues en tales casos debe abstenerse de declarar la inadmisibilidad en atención al principio de interpretación más favorable a la admisión de la acción, garantizando con acertada preferencia el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción; a que se inicie el proceso en el cual hará valer su pretensión; a acudir a los órganos de administración de justicia, elementos que conforman, entre otros, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva…”

En este orden de ideas, es pertinente precisar que en lo que respecta a este aspecto de la inadmisión de la demanda, ya había sido objeto de análisis por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, toda vez que, en fecha 29 de noviembre de 2018, dictó decisión mediante la cual declaró: Con lugar la Falta de Cualidad de los ciudadanos DEMETRIO PAREDES y JOSE PAREDES PIÑEIRO, y en consecuencia declaro la INADMISIBILIDAD de la presente demanda, de esa decisión se ejerció recurso de apelación oportuno, y una vez recibido el expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del los Juzgados Superiores, le correspondió el conocimiento del referido recurso al Juzgado Superior Séptimo, el cual a través de decisión de fecha 20 de junio de 2019, declaró Con Lugar el recurso de apelación y consecuencialmente revocó la decisión, ordenando al juzgado que le correspondiera conocer del presente expediente admitir la demanda. Seguidamente, una vez encontrándose la causa en estado de admisión el Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, procedió a declarar improponible la demanda, basándose en el fundamento anteriormente expresado.
Ante estas circunstancias, es menester enfatizar que el principio pro-actione es el derecho de todos y cada uno de los ciudadanos, a no solo acceder a los órganos de administración de justicia, a los fines de hacer valer todas y cada una de sus pretensiones, tal como se desprende del contenido del artículo 26 de nuestra máxima norma Constitucional, sino que a su vez, este principio está relacionado íntimamente con que el acceso a la justicia debe ser libre, puesto que el mismo no puede encontrarse sujetado a condiciones excesivas, restrictivas o nugatorias que afecten el derecho a la tutela judicial efectiva, al ser ésta un elemento de rango constitucional que prevalece y desplaza otros fundamentos de rango legal.
Asimismo, la Sala Constitucional ha hecho énfasis en facilitar las condiciones de acceso a la justicia y la ineludible tramitación de la pretensión, mediante la correcta comprensión de la función asignada a las formas y requisitos procesales, los cuales deben "...estar en línea de hacer avanzar la pretensión por caminos racionales, y no de imposibilitar injustificadamente...el ejercicio de la acción...". Precisamente, la referida Sala Constitucional, mediante sentencia Nro. 1064 de fecha 19 de septiembre de 2000, reiterada en sentencia Nro. 97 del 2 de marzo de 2005, así como en decisión de fecha 23 de marzo de 2010, caso: Sakura Motors C.A., dejó asentado que el derecho a la tutela judicial efectiva y el principio pro Actione, entre otros, constituyen "...elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal...", de modo que, el alcance del principio pro Actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de mérito implica que la interpretación que se haga de los requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes a que sea sustanciada de forma expedita su pretensión y obtener solución de fondo de la controversia.
Seguidamente y en relación con la legitimación o cualidad ad causam de las partes intervinientes, el autor Arístides Rengel- Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Civil Venezolano” (Tomo I, Pág. 167), comenta lo siguiente:
“…la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”. Porque ésta no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”

De lo antes citado, se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener en juicio la pretensión en su contra incoada (cualidad pasiva).
La falta de cualidad o de legitimación del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conduzca la instauración del proceso judicial. Constituye una falta de idoneidad o mejor dicho, de identidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional. En este caso se hace referencia a la legitimación activa.
En lo que concierne con la falta de cualidad, es insoslayable traer a colación la sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció:

“...El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
...Omissis...
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa….”

Asimismo, continuando con el tratamiento jurisprudencial de la legitimación como atributo de la acción, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, aseveró:

“Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).
De la sentencias anteriormente señaladas, se puede constatar que si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente….”. (Negrillas de este Tribunal).

En este sentido, considera este Juzgador, en relación a los supuestos de inadmisibilidad de la acción, adicionar a estos argumentos un extracto de la sentencia No. 776 de fecha 18/05/2001, dictada por la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, con ponencia del Magistrado Cabrera, en la cual se estableció el siguiente criterio:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Antes estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no pueden variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
…(omisis)…
Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y además, que el demandado puede causar tal afectación.
...(omisis)…
Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad...”.

Como se observa, y de acuerdo a lo antes expresado, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional antes citados, que la legitimación es un asunto atinente a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues, está relacionada con el aspecto formal, esto es, aquél por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular se encuentra legalmente habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto, igualmente, como para quién deba sostenerlo.
Nuestro ordenamiento jurídico establece, que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente, satisfaciendo las formalidades determinadas en la ley. Por ello, resulta ineludible verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, entendidos como aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Los presupuestos procesales comprenden entre otros, la necesidad de acreditar en el proceso la existencia del derecho subjetivo y su incumplimiento, lo que conduce a la verificación de los supuestos constitutivos de la acción.
Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Luis Loreto (Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad) como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar enjuicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda.
La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio "legítimamente" y frente a las cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad ad causam.
Con fundamento en lo anterior, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante, ello no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir, cuando examina in limine, la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente enjuicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata.
Además, debe prestarse atención a los principios sobre los cuales descansa la legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico venezolano, que son la economía procesal y la seguridad jurídica, por cuanto a través de aquélla, el Estado puede controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que, ciertamente, tienen un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica, en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien, lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable. Lo importante es advertir oportunamente, como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las "...condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito o para controvertirlas...". (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.)
En este sentido, es preciso tomar en consideración el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de advertir que las institucionales procesales deben ser siempre interpretadas en el marco de los principios y normas constitucionales, contenidos en los artículos 26 y 257 ejusdem, es decir "...al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo...". Así, la referida Sala mediante sentencia № 889, Exp. 07-1406 de fecha 30 de mayo de 2008, estableció expresamente lo siguiente:
“…en un Estado social de derecho y de justicia (art. 2 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles(art 26 íbidem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 ejusdem, instaura. La conjugación de los artículos 2, 26 y 257 antes mencionados, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles…”.
De la sentencia supra transcrita, se evidencia que cuando se trate de interpretar instituciones procesales, todos los jueces deben observar en primer orden, la supremacía y eficacia de las normas y principios de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esto significa que tales autoridades siempre deberán examinar tales instituciones de forma amplia al servicio de un proceso cuya meta sea la resolución del conflicto de fondo, de forma, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles, tal como lo preceptúan los artículo 26 y 257 ejusdem. Esto siempre deberá ser así, para asegurar que el proceso sea una garantía para las partes, en el sentido de poder materializar y facilitar su derecho de defensa, y de ninguna manera aquél, por aplicación de tales principios y derechos podrá conservar regulaciones procesales que constituyan una traba que impida lograr las garantías establecidas en los supra artículos 26 y 257 Constitucional.
Así las cosas, observa este sentenciador, que la presente demanda de retracto legal, versa de un contrato de sub-arrendamiento entre Manuel Parada Pérez, y los accionantes Demetrio Paredes y José Paredes Piñeiro, y que la relación arrendaticia de la cual es parte la hoy accionante, es de un subarrendamiento de un terreno de 500 mts2, con la finalidad de venta de vehículos y taller mecánico.-
Respecto a este punto, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys Gutiérrez señaló lo siguiente:
“…Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) Es un derecho exclusivo del arrendatario…” (Subrayado Nuestro)

Del criterio jurisprudencial anteriormente citado, se evidencia que la procedencia del retracto legal precisa la existencia de ciertos requisitos concurrentes.
En este orden de ideas, se puede señalar que la improponibilidad manifiesta de la pretensión, desde el punto de vista objetivo, se produce cuando lo pretendido por el demandante presenta una carencia o una inidoneidad, que afecta gravemente a los elementos de la pretensión y la hacen improponible; y la improponibilidad desde el punto de vista subjetivo, constituye un asunto que concierne a los problemas de legitimidad, y, en el caso venezolano la improponibilidad la encontramos en las defensas de falta de interés procesal de las partes y también en los casos de falta de cualidad. En otras palabras, la improponibilidad consiste en un juicio general que se funda en el hecho, de que la pretensión no puede plantearse en modo alguno por ante ningún órgano jurisdiccional, ya que existe un defecto absoluto en la facultad de Juzgar, por lo que al pronunciarse sobre el mérito jurídico de la pretensión, genera Cosa Juzgada Formal y Material.
De acuerdo con el maestro Piero Calamandrei, la improponibilidad consiste en el análisis que hace el juez “a fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye el mérito de la demanda, que el juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente si la misma merece ser acogida”.
Ahora bien, una pretensión puede resultar manifiestamente improponible, tanto objetiva como subjetivamente, materializándose la improponibilidad subjetiva, como ocurre en el caso de autos, cuando los supuestos fácticos en los cuales está sustentada la pretensión, no son susceptibles de generar la consecuencia jurídica perseguida por ella, tal es el caso, en el que la parte actora pretende hacer valer un derecho de preferencia ofertiva, con fundamento en el carácter de subarrendador y ocupante, respecto al inmueble objeto de la presente demanda, dado que los ciudadanos JOSÉ PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, no gozan del derecho legítimo para obrar como actores en la presente demanda, ya que no tienen, ni mantienen como válida, ni eficaz la legitimación, ni el interés jurídico actual, necesarios para que puedan ser sujetos activos en este juicio. Así se establece.-
En consecuencia de los razonamientos expuestos, resulta forzoso para este Juzgador, declarar como en efecto declara SIN LUGAR, la apelación ejercida en fechas 04 de diciembre de 2021, por la abogada Adriana Villarroel Núñez, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la decisión dictada en fecha 01 de noviembre del 2021, por el Tribunal Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo los términos aquí establecidos, y así quedará expresamente dispuesto en el dispositivo del fallo. Así finalmente se decide.

IV
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fechas 04 de diciembre, por la abogada ADRIANA VILLAROEL NUÑEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la decisión dictada en fecha 01 de noviembre del 2021, por el Tribunal Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro Improponible la presente acción.
SEGUNDO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, en los términos aquí establecidos.
TERCERO: Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2021, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, Notifíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los primero (01) días del mes de junio del 2022. Años: 212º y 163°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA.
EL SECRETARIO ACC,

ABG. ANGEL CELIS
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las __________________________________________.-
EL SECRETARIO ACC,

ABG. ANGEL CELIS

MAF/AC/TP.-
Exp. Nº AP71-R-2022-000060
InterlocutoriaConFuerzaDefinitiva “D”/Civil/Recurso
Sin lugar la apelación/Confirmada/Admision