REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 2 de junio de 2022
212º y 163º
EXPEDIENTE Nº: 15.203
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DEMANDANTE: RAIZA RAQUEL CORDERO RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.152.010
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: JOSÉ RAFAEL MARTÍNEZ CHIRINOS, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 153.566
DEMANDADOS: ANA ROMELIA MANAURE JASPE y JULIO RAMÓN HIDALGO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.194.845 y V-8.827.053 respectivamente
APODERADAS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS:. CARMEN BÁEZ ARANGUREN, CASGLEB COLINA QUIÑÓNEZ y ROSA ELENA VÁSQUEZ PEÑA, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.095, 134.995 y 177.576 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de mayo de 2017 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato.
Esta causa se encontraba en estado de sentencia para el 16 de marzo de 2020, fecha a partir de la cual fue decretada la suspensión de los lapsos procesales, por consiguiente, conforme a los artículos primero y décimo primero de la Resolución Nº 05-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 5 de octubre de 2020 que acuerda la implementación del despacho virtual en todos los tribunales que integran la jurisdicción civil, la misma no se encuentra paralizada y debe ser sentenciada.
I
ANTECEDENTES
Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 1 de octubre de 2015, correspondiéndole conocer la misma al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiéndola por auto del 23 de octubre de 2015.
En fecha 12 de febrero de 2016, la representación judicial de los demandados se da por citada.
En fecha 7 de marzo de 2016, los demandados contestan la demanda y proponen reconvención contra la demandante por cumplimiento de contrato, la cual fue admitida el 17 de marzo de 2016.
El 31 de marzo de 2016, la demandante contesta la reconvención intentada en su contra.
Ambas partes promueven pruebas, oponiéndose el demandante a la admisión de las pruebas promovidas por los demandados.
El tribunal de primera instancia, se pronuncia sobre la oposición y la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes por autos separados de fecha 30 de mayo de 2016.
En fecha 9 de diciembre de 2016, ambas partes presentan escritos de informes ante el tribunal de primera instancia.
En fecha 10 de enero de 2017, la demandante presenta escrito de observaciones.
Mediante sentencia definitiva publicada en fecha 19 de mayo de 2017, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación, siendo escuchado en ambos efectos por auto de fecha 3 de julio de 2017.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 20 de septiembre de 2017, se fija la oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
El día 19 de octubre de 2017, ambas partes consignan ante esta alzada escritos contentivos de informes, presentando observaciones los días 31 de octubre y 1 de noviembre de 2017 respectivamente.
El 2 de noviembre de 2017, se fijó el lapso para dictar sentencia, siendo diferido el 15 de enero de 2018.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La demandante alega que en fecha 21 de noviembre del 2014 celebró con los demandados un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por una casa de habitación con su parcela de terreno propio, ubicada en la urbanización Parque Azul, segunda etapa, distinguida con el Nº A-42, manzana A, Guigue, municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, por un precio de un millón doscientos mil bolívares, de los cuales recibió al momento de la firma del documento, la cantidad de setecientos mil bolívares, quedando un saldo de quinientos mil bolívares, acordándose un plazo de noventa días más una prórroga de treinta días, contados a partir de la firma.
Vencido el plazo establecido, los demandados no cumplieron la cláusula novena en la cual se comprometían a cancelar totalmente el precio de venta, siendo que en el contrato no se condicionó la vigencia del plazo otorgado al hecho de conseguir el remanente del dinero mediante préstamo a un tercero o por crédito hipotecario bancario y la aceptación de un crédito hipotecario se entiende y así está establecido, que es dentro de la vigencia del contrato.
Afirma que entregó a los demandados los documentos para la gestión de su crédito hipotecario en el Banco Mercantil, tales como: trámites de liberación de hipoteca emitido por el Banco de Venezuela; certificado de gravamen; ficha catastral 2014 y 2015, solvencia municipal 2014 y 2015; documento originales del inmueble y copia de la cédula de identidad y Rif.
Señala que los demandados no presentaron el documento definitivo para la protocolización de la compraventa y cuando se estableció que eran por su cuenta todos los gastos inherentes a la negociación, incluye pago de servicios públicos a partir del momento de la entrega del inmueble, impuestos inmobiliarios, aranceles, gastos de conservación del inmueble, lo que tampoco cumplieron, debido a que se vio en la necesidad de cancelar los servicios públicos y la deuda hipotecaria que los demandados se comprometieron a pagar al Banco de Venezuela, razones por las cuales demanda la resolución del contrato y el pago del diez por ciento de las arras por el incumplimiento del contrato que corresponde a setenta mil bolívares y asimismo, demanda la cantidad de doscientos mil bolívares por concepto de daños y perjuicios, ya que la han privado de adquirir una vivienda y de comprar una similar a la que fue objeto del contrato, tendría que pagar un precio que triplicaría el precio acordado producto de la inflación..
Estima la demanda en la cantidad equivalente a un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00).
ALEGATOS DE LOS DEMANDADOS
En la oportunidad de contestar la demanda, los demandados alegan que en el mes de octubre de 2014 le hacen entrega a la demandante del cheque por la cantidad de setecientos mil bolívares y suscriben un primer contrato de opción de compraventa y luego, el 21 de noviembre de 2014 suscriben un segundo contrato, dejando sin efecto el primero, siendo el 29 de noviembre de 2014 cuando entran en posesión del inmueble.
Afirman que una vez suscrito el contrato, procedieron a introducir ante el Banco Mercantil una solicitud de crédito hipotecario y el viernes 13 de febrero de 2015, el banco les comunica sobre la aprobación del crédito, haciéndoles la salvedad que la demandante debía presentarse para finiquitar la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble a los efectos de protocolizar el documento definitivo de compraventa, siendo que la demandante llenó la planilla de liberación, pero les manifestó su intención de rescindir unilateralmente del contrato alegando que el inmueble costaba mucho más.
Aseveran que el inmueble se encuentra hipotecado al Banco de Venezuela lo que hace imposible materializar la venta definitiva, ya que tendría que previamente el acreedor hipotecario sustituir al deudor hipotecario, situación que les ha generado afectaciones psicológicas, hipertensión arterial, lo que equivale a un daño moral que estiman en la cantidad de cinco millones de bolívares, razón por la cual reconvienen a la demandante para que dé cumplimiento al contrato de opción de compraventa y les dé la propiedad del inmueble y les pague la cantidad de cinco millones de bolívares por concepto de daño moral.
Estiman la reconvención en la cantidad equivalente a cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Niega que deba dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa por cuanto los demandados recibieron el 20 de marzo de 2015 la planilla de notificación de firma, la cual debieron presentar al Banco de Venezuela para obtener el visto bueno o en todo caso presentarlo ante el registro y por el contrario, dejaron transcurrir los lapsos del contrato el cual perdió vigencia, ya que para el mes de abril de 2015 ya el contrato no tenía vigencia y para el 21 de marzo de 2015 resultaba imposible que pudiera tramitar el visto bueno del Banco de Venezuela sobre el documento de compraventa para luego presentarlo al registro y si ella resultara responsable, lo cual rechaza, sería por causa de fuerza mayor.
Sostiene que en la cláusula quinta del contrato se estableció a favor del oferente vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente de la venta pactada.
Niega que deba cancelar la cantidad demandada por concepto de daño moral, ya que carece de todo fundamento legal, además los demandados se encuentran en posesión del inmueble sin erogación alguna, siendo ella quien ha tenido que asumir los gastos de pago de la mensualidades del crédito hipotecario sin habitar el inmueble, razones por las cuales solicita que la reconvención interpuesta en su contra sea declarada sin lugar.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, produce a los folios 8 al 15 del expediente copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron el 21 de noviembre de 2014 un contrato que denominaron opción de compraventa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización Parque Azul, segunda etapa, Nº A-42, manzana A, Guigue, Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo, fijando un precio un millón doscientos mil bolívares, de los cuales setecientos mil bolívares fueron entregados a la firma del contrato y el saldo de quinientos mil bolívares serían pagados mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario y se estableció un lapso de vigencia del contrato de noventa días más treinta días de prórroga.
A los folios 15 al 24 del expediente produce copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante compró el inmueble objeto de controversia constituyéndose hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela.
Al folio 72 del expediente produce copia fotostática simple de instrumento público emanado de la oficina de registro civil del municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante tiene una hija que lleva por nombre ARIANA GERALDYN, prueba que resulta impertinente por cuanto no aporta nada a los hechos controvertidos en esta causa.
A los folios 80 al 86 del expediente promueve copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron el 23 de octubre de 2014 un contrato que denominaron opción de compraventa sobre el inmueble objeto de controversia.
Al folio 87 del expediente promueve instrumento privado denominado solicitud de liberación de hipoteca que se desecha por apócrifo, ya que no se encuentra suscrito por persona alguna.
A los folios 88 al 90 del expediente promueve copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente consistentes en contratos de arrendamiento y una opción de compraventa, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
A los folios 91 al 93 del expediente promueve copias de estados de cuenta y comprobante de transacción, los cuales emanan del Banco de Venezuela, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Por un capítulo primero promueve la testimonial de la ciudadana DORIS MIREYA ALVARADO MACHADO, la cual fue admitida por auto del 30 de mayo de 2016, sin embargo, en las actas procesales no consta que la testigo compareciera a rendir declaración por ante el tribunal de primera instancia, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de exhibición de documentos, la cual fue admitida por auto del 27 de julio de 2016. El acto de la exhibición llevado a cabo el 9 de noviembre de 2016 consta al folio 270 del expediente y en el mismo los demandados exhiben un documento denominado solicitud de liberación de hipoteca en donde aparece el nombre y cédula de identidad de la demandante.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de experticia a ser practicada sobre el documento o planilla de solicitud de liberación de hipoteca, prueba que fue admitida por auto del 30 de mayo de 2016, sin embargo, no consta en las actas procesales que la prueba de experticia promovida por la demandante haya sido evacuada.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por el Banco Mercantil, Banco de Venezuela. Esta prueba fue admitida por auto del 30 de mayo de 2016, librándose los correspondientes oficios. No consta en las actas procesales que el Banco de Venezuela rindiera el informe requerido, razón por la cual nada tiene que valorar este juzgado superior en ese sentido.
A los folios 126 al 254 del expediente, consta la respuesta del Banco Mercantil, que remite copia del expediente de solicitud de crédito para la adquisición del inmueble objeto de controversia, en donde consta que la solicitud fue aprobada en fecha 23 de febrero de 2015 y que se elaboró un documento borrador de liberación de hipoteca del Banco de Venezuela, que debía ser presentado junto al documento de compraventa ante el Banco de Venezuela para su revisión antes de ser enviado a la oficina de registro.
Por un capítulo cuarto promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el expediente del crédito solicitado al Banco Mercantil y en el Banco de Venezuela, así como en el inmueble objeto de controversia, prueba que fue admitida por auto del 30 de mayo de 2016.
A los folios 272 al 274 del expediente, consta el acta de inspección fechada el 14 de noviembre de 2016 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado en el Banco Mercantil que los documentos para solicitar el crédito fueron presentados el 22 de diciembre de 2014 y su estado es aprobado en fase de notificación de firma por parte del beneficiario.
El Banco de Venezuela se negó a suministrar información al tribunal y no consta que se hubiese evacuado la inspección en el inmueble objeto de controversia, por lo que nada tiene que valorar este tribunal superior en ese sentido.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS DEMANDADOS
En el lapso probatorio, los demandados por un capítulo primero invocan el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo segundo reproducen el valor probatorio del documento de opción de compraventa ofrecido como medio de prueba por la demandante y sobre el cual esta juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre la valoración de esa prueba.
Por un capítulo tercero promueven la prueba de informes a ser rendida por el Banco Mercantil, la cual fue admitida por auto del 30 de mayo de 2016, sin embargo, no consta en las actas procesales que la referida prueba haya sido evacuada.
Junto al escrito de informes presentado en esta alzada, producen los demandados a los folios 321 al 327 original de instrumento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo en fecha 23 de octubre de 2014, siendo que sobre el mismo ya se pronunció este sentenciador, por lo que reitera lo decidido sobre la valoración de este medio de prueba:
A los folios 329 al 331, producen los demandados fotocopias de artículos de prensa que no pueden ser valorados por no tratarse de documentos públicos, únicos instrumentos que pueden ser promovidos en segunda instancia conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la demandante la resolución de un contrato que denomina opción de compraventa sobre un inmueble constituido por una casa de habitación con su parcela de terreno propio, ubicada en la urbanización Parque Azul, segunda etapa, distinguida con el Nº A-42, manzana A, Guigue, municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo y al efecto, alega que se fijó un precio de un millón doscientos mil bolívares, de los cuales recibió al momento de la firma del documento, la cantidad de setecientos mil bolívares, quedando un saldo de quinientos mil bolívares, acordándose un plazo de noventa días más una prórroga de treinta días, contados a partir de la firma y que una vez vencido el plazo establecido, los demandados no cumplieron la cláusula novena en la cual se comprometían a cancelar totalmente el precio de venta, siendo que en el contrato no se condicionó la vigencia del plazo otorgado al hecho de conseguir el remanente del dinero mediante préstamo a un tercero o por crédito hipotecario bancario y la aceptación de un crédito hipotecario se entiende y así está establecido, que es dentro de la vigencia del contrato.
Que entregó a los demandados los documentos para la gestión de su crédito hipotecario en el Banco Mercantil quienes no presentaron el documento definitivo para la protocolización de la compraventa, siendo por su cuenta todos los gastos inherentes a la negociación, pago de servicios públicos a partir del momento de la entrega del inmueble y la deuda hipotecaria que los demandados se comprometieron a pagar al Banco de Venezuela, razones por las cuales demanda la resolución del contrato y el pago del diez por ciento de las arras por el incumplimiento del contrato.
Por su parte, los demandados alegan que en el mes de octubre de 2014 le hacen entrega a la demandante del cheque por la cantidad de setecientos mil bolívares y suscriben un primer contrato de opción de compraventa y luego, el 21 de noviembre de 2014 suscriben un segundo contrato, dejando sin efecto el primero, siendo el 29 de noviembre de 2014 cuando entran en posesión del inmueble y una vez suscrito el contrato, procedieron a introducir ante el Banco Mercantil una solicitud de crédito hipotecario y el viernes 13 de febrero de 2015, el banco les comunica sobre la aprobación del crédito, haciéndoles la salvedad que la demandante debía presentarse para finiquitar la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble a los efectos de protocolizar el documento definitivo de compraventa, siendo que la demandante llenó la planilla de liberación, pero les manifestó su intención de rescindir unilateralmente del contrato alegando que el inmueble costaba mucho más y siendo que el inmueble se encuentra hipotecado al Banco de Venezuela, es imposible materializar la venta definitiva, ya que tendría que previamente el acreedor hipotecario sustituir al deudor hipotecario, situación que les ha generado afectaciones psicológicas, hipertensión arterial, lo que equivale a un daño moral que estiman en la cantidad de cinco millones de bolívares, razón por la cual reconvienen a la demandante para que dé cumplimiento al contrato de opción de compraventa y les dé la propiedad del inmueble y les pague la cantidad de cinco millones de bolívares por concepto de daño moral.
La demandante niega que deba dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa por cuanto los demandados recibieron el 20 de marzo de 2015 la planilla de notificación de firma, la cual debieron presentar al Banco de Venezuela para obtener el visto bueno o en todo caso presentarlo ante el registro y por el contrario, dejaron transcurrir los lapsos del contrato el cual perdió vigencia, ya que para el mes de abril de 2015 ya el contrato no tenía vigencia y para el 21 de marzo de 2015 resultaba imposible que pudiera tramitar el visto bueno del Banco de Venezuela sobre el documento de compraventa para luego presentarlo al registro y si ella resultara responsable, lo cual rechaza, sería por causa de fuerza mayor. Además, la cláusula quinta del contrato se estableció a favor del oferente vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente de la venta pactada.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende, excluido del debate probatorio que las partes celebraron un contrato que denominaron opción de compraventa en fecha 21 de noviembre del 2014 y del cual hay un ejemplar en las actas procesales, siendo que del mismo se desprende que la demandante se obliga a vender a los demandados, quienes a su vez se obligan a comprar, un inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización Parque Azul, segunda etapa, Nº A-42, manzana A, Guigue, Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo, fijando un precio un millón doscientos mil bolívares, de los cuales setecientos mil bolívares fueron entregados a la firma del contrato y el saldo de quinientos mil bolívares serían pagados mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario y se estableció un lapso de vigencia del contrato de noventa días más treinta días de prórroga, es decir, que el contrato tuvo vigencia hasta el día 21 de marzo de 2015.
Con la prueba de informes ofrecida por el Banco Mercantil, quedó demostrado que la solicitud del crédito fue aprobada en fecha 23 de febrero de 2015, vale decir, dentro de los lapsos establecidos por las partes en el contrato.
En este sentido, es necesario resaltar que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Hábitat publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en su artículo 1 contempla que en los contratos que tengan por objeto la adquisición de viviendas, no se considerará responsabilidad de las partes, cuando el desembolso de los recursos para la protocolización dependa de un tercero y huelga decir, que el Banco Mercantil que aprobó el crédito es un tercero, por lo que no le es imputable a los demandados el retraso en la entrega de los recursos, lo que determina que los compradores no incumplieron el contrato siendo concluyente que la pretensión de resolución de contrato contenida en el libelo de la demanda no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, los demandados reconvienen por cumplimiento de contrato por lo que es indispensable traer a colación la sentencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, a saber:
“En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral
…OMISSIS…
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
…OMISSIS…
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
…OMISSIS…
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
…OMISSIS…
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
…OMISSIS…
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
…OMISSIS…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
…OMISSIS…
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
…OMISSIS…
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”
Siguiendo la doctrina de la Sala, este tribunal superior considera que las partes celebraron una promesa bilateral de compraventa, ya que ambas partes se obligaron a concluir otro contrato, obligándose recíprocamente a vender y comprar una cosa cierta por un precio determinado, por consiguiente, la sola existencia de la cláusula penal no implica que pueda rescindirse del contrato en forma unilateral como alega la demandante al contestar la reconvención
En efecto, las partes establecieron en la cláusula quinta que la vendedora podría resolver unilateralmente el contrato en caso de incumplimiento de los compradores, pero quedó dicho en el decurso de la presente sentencia, que no hay pruebas en los autos que demuestren que los compradores incumplieron el contrato, resultando concluyente que esa posibilidad para la compradora quedó vedada. Por el contrario, al final de la cláusula quinta se deja a salvo el derecho de los compradores de ejercer las acciones judiciales para hacer cumplir el contrato.
En otro orden de ideas, quedó demostrado que cuando la demandante compró el inmueble constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela. La demandante afirma que la planilla de notificación de firma para liberar la hipoteca debía ser presentada al Banco de Venezuela por los compradores quienes dejaron transcurrir los lapsos del contrato y resultaba imposible que pudiera tramitar el visto bueno del Banco de Venezuela sobre el documento de compraventa para luego presentarlo al registro y que el pago del crédito hipotecario era responsabilidad de los compradores porque ella les hizo entrega del inmueble.
En primer término, debe señalarse que no consta en las actas procesales que las partes hayan acordado celebrar una cesión del crédito hipotecario a favor del Banco de Venezuela y menos aún, que el acreedor hipotecario la hubiese aprobado, de lo que se puede deducir, que tanto la obligación de pago del referido crédito como de las gestiones para la cancelación de la hipoteca eran obligaciones exclusivas de la vendedora en su condición de deudora de ese crédito.
Con la prueba de exhibición de documentos, quedó demostrado que la planilla fue elaborada, pero no se indica en qué fecha y en el expediente remitido por el Banco Mercantil consta que se elaboró un borrador del documento de liberación de hipoteca que debía ser presentado junto al documento de compraventa ante el Banco de Venezuela para su revisión antes de ser enviado a la oficina de registro.
En la cláusula cuarta del contrato se estableció que en caso de que la vendedora no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para protocolizar la venta definitiva, dentro de los cuales estaba la cancelación de la hipoteca, el lapso de vigencia del contrato se prorrogará automáticamente, lo que desdice su alegato sobre la imposibilidad de que pudiera tramitar el visto bueno ante el Banco de Venezuela por falta de tiempo y que se trata de una causa de fuerza mayor, ya que el contrato prevé una prórroga automática para ese cometido.
Como corolario queda, que la vendedora no podía rescindir unilateralmente del contrato por no mediar incumplimiento de los compradores, que era su obligación pagar el crédito al Banco de Venezuela y tramitar la cancelación de la hipoteca cosa que no hizo a pesar de gozar de una prórroga automática para ello, quedando patente su incumplimiento y como quiera que el vendedor está en la obligación conforme al artículo 1.486 del Código Civil a hacer la tradición de la cosa vendida y tratándose de un inmueble, la tradición se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad, ya que así lo dispone el artículo 1.488 ejusdem, resulta forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la reconvención debe prosperar, lo que determina apelación prospere en forma parcial con la consecuente modificación de la sentencia recurrida, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente sentencia, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, los demandados reconvienen por daños moral y al efecto, alegan que la situación planteada les ha generado afectaciones psicológicas e hipertensión arterial, hechos que era su carga demostrar por haber sido negados de manera expresa por la demandante al contestar la reconvención, siendo que los demandados no promovieron ningún medio de prueba para demostrar esos hechos, resultando concluyente que la pretensión de indemnización de daño moral no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadanos ANA ROMELIA MANAURE JASPE y JULIO RAMÓN HIDALGO; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de mayo de 2017 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana RAIZA RAQUEL CORDERO RUIZ en contra de los ciudadanos ANA ROMELIA MANAURE JASPE y JULIO RAMÓN HIDALGO; CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por los ciudadanos ANA ROMELIA MANAURE JASPE y JULIO RAMÓN HIDALGO en contra de la ciudadana RAIZA RAQUEL CORDERO RUIZ; QUINTO: IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daño moral contenida en la reconvención; SEXTO: PROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la reconvención y en consecuencia, SE ORDENA a la demandante, ciudadana RAIZA RAQUEL CORDERO RUIZ, dé cumplimiento al contrato celebrado en fecha 21 de noviembre de 2014, firmando el documento de compraventa definitivo ante la Oficina de Registro Público del Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo y que tiene por objeto una parcela de terreno con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización Parque Azul, segunda etapa, Nº A-42, manzana A, Guigue, Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo, identificada con la cédula catastral Nº 08-02-01-U-025-001-006, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en veinte metros con la parcela Nº A-43; SUR: en veinte metros con la parcela Nº A-41; ESTE: en seis metros con la avenida principal Oeste; y OESTE: en seis metros con terrenos que son o fueron de José Yabrín Ragua y terrenos de depósito de la Ladrillera Guigue, según consta en documento protocolizado en la citada oficina de registro el 6 de noviembre de 2012, bajo el Nº 2012-133, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 307.7.2.1.365, correspondiente al folio real del año 2012.; SÉPTIMO: En caso que la demandante, ciudadana RAIZA RAQUEL CORDERO RUIZ se niegue a otorgar el documento de compraventa ante la oficina de registro correspondiente, la presente sentencia constituirá el título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que los demandados hagan constar en los autos haber cumplido con el saldo del pago del precio de la venta.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese el contenido de la presente decisión. A tal efecto, se insta a las partes a suministrar correos electrónicos y números telefónicos a los fines consiguientes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad
correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los dos (2) días del mes de junio de dos mil veintidós (2022). Año 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.203
JAM/EC.-
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