TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho (28) de abril del año dos mil veintitrés (2023)
213º y 164º

ASUNTO: KP02-V-2021-000574
DEMANDANTE:CONSORCIO LUCITAL, C.A, inscrita ante el Registro mercantil del Estado Lara bajo el N°29, tomo 4-A en fecha 24 de enero de 1978, posteriormente modificada según el acta de asamblea extraordinaria inscrita en el Registro mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Lara, bajo el N°85, tomo 1-I de fecha 24 de octubre de 1986.-
APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE ACTORA: PEDRO LUIS PEREZ PEÑALOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-17.505.860, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 127.572.-
DEMANDADO: AKRAM CHALHOUB, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-24.633.040.-
APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN AREVALO, SUHAIL HERNANDEZ y DAYANA LEAL, abogados inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 16.172, 81.067 y 89.921, respectivamente.-
MOTIVO:DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia la presente acción por medio de escrito libelar presentado en fecha 26 de mayo del año 2021 por el profesional del derecho Abg. PEDRO LUIS PEREZ PEÑALOZA, tendiente a pretensión por Desalojo De Local Comercial. En fecha de 27 de mayo de 2021 se admitió la presente demanda y se instó a la parte a consignar los fotostatos correspondientes para la debida compulsa. Seguidamente, en fecha de 29 de noviembre de 2021, vista la diligencia realizada por el apoderado judicial de la parte accionante, se acordó por medio de autos la compulsa de citación y se libró exhorto dirigido al Juzgado de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote del Circunscripción judicial del Estado Yaracuy, a los fines de que se practicada la citación al ciudadano AKRAM CHALHOUB, antes identificado, la cual dicha actuación fue devuelta por el tribunal comisionado mediante oficio N°107 de fecha 14 de octubre de 2021 y agregada la referida actuación por auto de fecha 18 de noviembre de 2021. Por diligencia de fecha 19 de enero de 2022 el apoderado judicial de la parte demandante, solicito la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del código de procedimiento civil siendo acordado por este despacho siendo publicados dichos carteles en LA PRENSA DE LARA y YARACUY AL DIA, en fecha 21 y 25 de febrero de 2022, respectivamente. En fecha de 03 de mayo de 2022, por medio de auto se dejó constancia de la designación como Juez Suplente de este Juzgado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en reunión celebrada el 16 de marzo de 2022, según oficio N° TSJ/CJ/0720/2022, siendo debidamente juramentado por ante la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, tomando posesión del cargo en fecha 29 de marzo del mismo año, el Abg. JHONNY JOSE ALVARADO HERNANDEZ, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra y se en esa misma fecha los carteles antes mencionado para que surtan los efectos legales consiguientes. Que en fecha 06 de junio de 2022 fue designado defensor ad litem a la parte demandada anteriormente identificado, nombrando al abogado YOHAN RAMOS, inscrito en el I.P.S.A bajo el N°245.376, el cual aceptó el cargo y fue juramentado en fecha 06 de julio de 2022 y debidamente citado en fecha 01 de agosto de 2022.-
En fecha de 30 de septiembre de 2022, se recibe escrito de Contestación de la demanda por parte dela abogada SUHAIL HERNANDEZ ALVARADO, inscrita bajo el N°81.067, actuando como apoderada judicial del ciudadano AKRAM CHALHOUB, plenamente identificado, mediante la cual contestaron el fondo de la demanda rechazando, negando y contradiciendo la misma, asimismo opusieron cuestiones previas las cuales fueron resueltas por sentencia de fecha 02 de noviembre de 2022, donde se fijó que al quinto día de despacho siguiente tendría la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Llegado el día 09 de noviembre 2022, oportunidad fijada para que tuviese lugar la audiencia preliminar, se dejó constancia de la comparecencia del AbogadoPEDRO LUIS PEREZ PEÑALOZA, apoderado judicial de la firma mercantil CONSORCIO LUCITAL, C.A, supra identificados, y de igual forma se dejó constancia que la parte demandada no se presentó ni por si ni por apoderado.-
Seguidamente, en fecha de 14 de noviembre de 2022 por medio de Sentencia Interlocutoria se establecieron los Límites de la Controversia, fijándose en la misma la apertura de la causa a Pruebas. Asimismo, en fecha de 30 de noviembre de 2022 mediante Sentencia Interlocutoria, se dejó constancia de los escritos de pruebas presentados por ambas partes, así como el escrito de oposición formulado por la parte accionada, y en la misma sentencia se decidió lo conducente. En este orden de ideas, en la misma fecha se dejó constancia por medio de auto sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes, y del término de 30 días de Despacho para la evacuación de las mismas, librándose los oficios a las entidades respectivas y en fecha 31 de enero de 2023 el tribunal otorgó en lapso perentorio de 20 días de despacho para que conste en auto las resultas de los informes.

DE LA AUDIENCIA ORAL EN JUICIO
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil el día trece (13) de Abril de dos mil veintitrés (2023), siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), oportunidad y hora fijada para celebrar la Audiencia Oral en la presente causa, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte demandante y la ausencia de la parte demandada, celebrándose la misma, a tal efecto se procede a citar textualmente el debate oral, el cual se asentó de la siguiente manera: “…procede a conceder el derecho de palabra a la parte demandante quien expone: “ Es el caso ciudadano Juez que entre la sociedad mercantil CONSORCIO LUCITAL, C.A, adoptando la condición de arrendador y el ciudadano AKRAM CHALHOUB, adoptando la condición de arrendatario se celebró un contrato de arrendamiento de tipo comercial que durante su ejecución se identificó un conjunto de incumplimiento legales y contractuales que configuran causales de desalojo las cuales señalaré en los términos y condiciones en que fueron fijados los límites de la controversia mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2022, lo cual expongo a continuación; en primer lugar se configuró la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal ‘’C’’ de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial por cuanto tal como se evidencia en el acta de inspección judicial presentado en el escrito libelar tanto en su punto número 3 como las imágenes anexas al mismo. El inmueble objeto de arrendamiento posee un deterioro en techos, paredes y piso que evidentemente son mayores a los provenientes del uso normal correspondiente a la venta de equipos, artefactos eléctricos y mueblería que correspondía el uso previamente acordado en el contrato de arrendamiento cuyo ejemplar riela en el expediente respectivo; en segundo lugar, se configuró la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal ‘’D’’ de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial por cuanto tal como se evidencia del acta de inspección judicial en su punto segundo, que en local 134 se efectuaba la venta de víveres y artículos de uso personal y limpieza, y en el local contiguo ventas de artefactos eléctricos y mueblería incumpliendo con la causal prevista en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento donde se estableció que los inmuebles arrendados en un solo bloque solo se efectuaría la venta de equipos y artefactos eléctricos así como mueblería y no otros rubros, en contravención a lo establecido en el contrato; en tercer lugar, se configuró la causal de desalojo prevista en el literal ‘’I’’ del artículo 40 de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por cuanto se incumplió la cláusula primera del referido contrato, debido a que dividió los locales comerciales otorgados en arrendamiento en un solo bloque para modificar el uso comercial según consta el punto primero y segundo del acta de inspección judicial, asimismo se incumplió la cláusula tercera del contrato y el artículo 14 de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por cuanto efectuó el pago extemporáneo del canon de arrendamiento correspondiente los meses de febrero, mayo, octubre, noviembre de 2017, así como marzo, mayo, abril de 2018 y marzo, septiembre del 2019, tal como lo afirmó, convino y confeso en la contestación y se demuestra de los estados cuenta que el mismo solicitó al banco exterior; de igual forma incumplió la cláusula decima cuarta del contrato celebrado entre las partes, por cuanto no efectuó las reparaciones de pinturas y limpieza del local según se evidencia en el punto tercero del acta de inspección judicial consignada con el escrito libelar; del mismo modo incumplió la cláusula decimosexta y el artículo 11 de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, debido a que no notificó los daños o sus indicios sufridos en los inmuebles evidenciando en el punto tercero del acta de inspección judicial, al arrendador a pesar que estuvo en comunicación con él, según en el expediente de la Superintendencia Nacional para la defensa de los derechos socioeconómicos, además no formalizó el seguro de cobertura básica y de responsabilidad civil contra terceros dentro de los 30 días de la firma del contrato, por cuanto el mismo no fue presentado en la contestación de conformidad con el artículo 506 del código de procedimiento civil . Es todo”. En este estado, procedió el Tribunal a emitir pronunciamiento oral declarando CON LUGAR la acción por DESALOJO (Uso Comercial).
Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:
SÍNTESIS DE LA LITIS
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Arguye el apoderado judicial de la parte demandante que la Sociedad Mercantil CONSORCIO LUCITAL, C.A,y el ciudadano AKRAM CHALHOUB, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre dos (02) inmuebles que forman un solo bloque distinguidos con los números 134 y 136 ubicado en la 4ta avenida entre calle 16 y avenida la Patria de la ciudad de San Felipe, capital del estado Yaracuy, según consta en la clausula PRIMERA el respectivo documento contractual autenticado ante la notaría pública segunda de Barquisimeto estado Lara, anotada bajo el N°54, tomo 156, de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaría en fecha 23 de noviembre de 2011, el cual fue consignado y marcada con el Numero ‘’03’’, folios del 49 al 57.

Asimismo, arguye la parte demandante el incumplimiento por parte del Arrendatario, por cuanto violentó lo establecido en las Cláusulas del contrato, el cual indica y se transcriben:’’… PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. “EL ARRENDADOR” por medio de este contrato cede en arrendamiento a “EL ARRENDADOR” y estos aso lo aceptan dos (02) inmueble que hoy forman un solo bloque, los inmuebles en referencia se encuentran distinguidos con los números 134 y 136, construidos sabré terreno propio y en conjunto miden diecisiete (17) metros con treinta centímetros de frente por veinticuatro (24) metros de fondo, ubicado en la cuarta avenida de la ciudad de san Felipe, estado Yaracuy, comprendidos dentro de los siguientes linderos generales NORTE: solar de casa que eso fue de Aracelis de Gutiérrez y de distribuidora Agropecuaria, C.A; SUR: que es su frente con la cuarta Avenida; ESTE: con Cencepcion Sira; OESTE: un inmueble que eso fue Propiedad de Disribuidora Agropecuaria, C.A. …. TERCERA CANON DE ARRENDAMIENTO. El canon mensual de arrendamiento del local objeto del presente contrato ha sido convenido entre las partes para una renta fija mensual de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), más el impuesto al valor agregado… CUARTA DESTINO: el local será destinado solo para la instalación de un negocio o fondo de comercio, cuyo objeto será venta de equipo y artefacto electrónicos y mueblería. “EL ARRENDATARIO” deberá obtener la conformidad de uso, el permiso de bomberos, la patente de industria de comercio, como los permisos que requieren las autoridades para el funcionamiento de su negocio, no haciéndose “EL ARRENDADOR” responsable por la obtención de los permisos “EL ARRENDATARIO” no podrá cambiar la actividad comercial del negocio aquí convenido sin la aprobación previa y por escrito de “EL ARRENDADOR”… DECIMA SEXTA: AVISO DE RIESGOS, DAÑOS Y SEGURO ANTE DAÑOS. “EL ARRENDATARIO” está obligado a poner en conocimiento de “EL ARRENDADOR” por escrito y tan pronto sea conocido por ella, cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar al local o al inmueble en que está situado y será responsable por sus negligencias en su cumplimiento de esta obligación. “EL ARRENDATARIO” es responsable del deterioro o perdida que sufre el local arrendado, en caso de incendio iniciado en él, deberá pagar daños a terceros y construirlo en la misma forma en que estaba anteriormente (artículos 1.597 y 1.598 del Código Civil). “EL ARRENDATARIO” se obliga a formalizar un seguro DE COBERTURA BÁSICA Y DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRA TERCEROS dentro los primeros treinta (30) días a la firma de este contrato…. DECIMA CUARTA PLUSVALIA. “EL ARRENDATARIO” reconoce que el mayor valor que pudiera adquirir el local arrendado durante la vigencia de este contrato y la clientela, punto comercial, etc.,(GOOD WILL) pertenecen a “EL ARRENDADOR” y nada podrá reclamar por dicho conceptos. “EL ARRENDATARIO” se obliga a devolver el local en buenas condiciones. REPARACIONES: todas las reparaciones, pinturas y limpieza del local y de los bienes muebles que se encuentra en él, deberá ser realizadas por “EL ARRENDATARIO” por su propia cuenta y costo, en caso de no realizarlas, “EL ARRENDADOR” podrá ejecutarlas y el monto de las mismas deberá ser pagado por “EL ARRENDATARIO” contra presentaciones de las facturas… CLAUSULA SEXTA: LUGAR DE PAGO Y NO PRESUNCIÓN DE PAGO. “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar el canon a “EL ARRENDADOR” a su orden, en el BANCO EXTERIOR cuenta corriente numero 0115 0039 1503 9004 5021 a nombre de CONSORCIO LUCITAL, C.A, “EL ARRENDATARIO” deberá conservar los recibos de cánones cancelados, pues el último recibo no hace presumir el pago de los meses anteriores, debiendo acreditar “EL ARRENDATARIO” su pago mediante presentación de los recibos anteriores, al requerido “EL ARRENDADOR” la autoridad o el funcionario competente… (omissis)’’.
En este orden de ideas, la parte actora expone que la parte hoy demandada, violentó lo establecido en la Ley de Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 40, literales ‘’C’’, “D” e “I”.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Arguye la apoderada judicial de la parte demandada, que rechaza categóricamente que su representado haya incurrido en las causales de desalojo de local comercial, previstas en los literales ‘’I’’, ‘’C’’ y ‘’D’’, la cual señala: ‘’ no es cierto, que el arrendatario incumplió con el contrato de arrendamiento en sus clausulas primera objeto de contrato, tercera: canon de arrendamiento, cuara: destino, decima cuarta: plusvalía, decima sexta: aviso de riesgos, daños y seguro ante daños y decima novena: vicios o defectos…

De igual forma arguye la parte demandada, que no es cierto que el contrato sea a tiempo determinado, que el arrendatario no incumplió con el contrato en lo que respecta a la aceptación de dos (02) inmuebles que hoy forman un solo bloque; a que el canon de arrendamiento; a que el local será destinado solo para la instalación de un negocio cuyo objeto será venta de equipos y artefactos eléctricos y mueblería, a que todas las reparaciones, pinturas y limpieza del local y de los bienes muebles que se encuentren el deberán ser realizadas por el arrendatario, a poner en conocimientos al arrendador por escrito y tan pronto sea conocido por el cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar el local o al inmueble, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere el local arrendado, a que el arrendatario se obliga a formalizar un seguro de cobertura básica y de responsabilidad civil contra terceros dentro de los primeros treinta (30) días a la firma del contrato, que el arrendatario haya pagado el canon fuera del lapso establecido en el contrato, que el arrendatario es responsables por los daños causados al inmueble, que no es cierto que el arrendatario que el arrendatario adeude canon de arrendamiento de meses del año 2017, 2018 y 2019.
Asimismo impugnó la prueba documental marcada con el número 04 relativa al acto de inspección judicial, consignado por la parte demandante, realizado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción judicial del Estado Yaracuy.-