REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 07 de agosto de 2023
213º y 164º
Asunto: AP11-V-FALLAS-2022-000646.
Parte Actora-Reconvenida: Sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 17 de enero de 2013, bajo el No. 5, Tomo 6-A Sdo., representada por su Presidenta ciudadana Assunta Torello De Di Nardo, de nacionalidad italiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.224.066.
Apoderada Judicial: Abogada Carmen Zulay Mora, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 80.834.
Parte Demandada-Reconviniente: Sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 09 de febrero de 2009, anotado bajo el No. 03, Tomo 24-A-Registro Mercantil V, del año 2009, representada por el ciudadano Austin Alfonso Piñate Romero, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-18.740.727.
Apoderada Judicial: Abogada Berta Carolina Trujillo Quintana, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.44.079.
Motivo: Desalojo.
Sentencia: Definitiva.
Capítulo I
ANTECEDENTES
El presente juicio inicia por libelo de demanda presentado en fecha 14 de julio de 2022, por ante la unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de esta Circunscripción Judicial (URDD), el cual previa distribución correspondió a este Tribunal, contentivo del juicio que por desalojo incoara la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., ambas partes identificadas.
Por auto de fecha 26 de julio de 2022, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 29 de julio de 2022, la parte actora consignó poder apud acta, y copias simples a los fines que se librara la compulsa de citación.
Por auto de fecha 21 de septiembre de 2022, quien suscribe se aboco al conocimiento de la presente causa, y acordó librar la compulsa de citación.
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2022, el Alguacil del Circuito dejó constancia en autos de no haber encontrado a la parte demandada para la citación.
Por diligencia de fecha 11 y 17 de octubre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles.
Por diligencia de fecha 19 de octubre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el desglose de la compulsa de citación, lo cual fue acordado por auto del 14 de noviembre de 2022.
En fecha 01 de diciembre de 2022, el Alguacil del Circuito dejó constancia en autos de haberle sido imposible citar.
Por diligencia de fecha 07 de diciembre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora solicito la citación por carteles, lo cual fue acordado por auto del 12 de diciembre de 2022.
En fecha 09 de enero de 2023, la apoderada judicial de la parte actora retiro cartel.
En fecha 18 de enero de 2023, la apoderada judicial de la parte actora consignó las publicaciones de los carteles, y por diligencia del 01 de febrero de 2023, consignó los emolumentos para el traslado de la Secretaria.
En fecha 01 de febrero de 2023, la apoderada judicial de la parte actora consignó ampliación del instrumento poder.
En fecha 02 de febrero de 2023, la Secretaria del Tribunal dejó constancia en autos de la fijación del cartel conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 27 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte actora solicito cómputo y la designación de defensor judicial, lo cual se acordó por auto del 28 de febrero de 2023.
En fecha 29 de marzo de 2023, compareció la parte demandada y consignó instrumento poder, así como escrito de contestación a la demanda, y reconvención.
Por auto de fecha 03 de abril de 2023, se admitió la reconvención, otorgándose el lapso para dar contestación.
Mediante diligencia de fecha 10 de abril de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada solicitó se notificara del auto de fecha 03 de abril de 2023.
Por auto de fecha 13 de abril de 2023, el Tribunal revoco por contrario imperio el auto del 03 de abril de 2023.
En fecha 21 de abril de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada ratifico su escrito de contestación.
Por auto de fecha 04 de mayo de 2023, este Tribunal admitió la reconvención, otorgándose el lapso para dar contestación.
En fecha 11 de mayo de 2023, compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de contestación a la reconvención.
Por auto de fecha 18 de mayo de 2023, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar.
Mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada solicitó el diferimiento de la audiencia, lo cual se acordó por auto de fecha 22 de mayo de 2023.
En fecha 24 de mayo de 2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar.
Por auto de fecha 30 de mayo de 2023, se fijaron los hechos controvertidos y límites de la controversia, aperturandose el lapso probatorio.
En fecha 07 de junio de 2023, el Tribunal agregó los escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 15 de junio de 2023, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
Por auto de fecha 19 de junio de 2023, el Tribunal revoco por contrario imperio el auto de fecha 15 de junio de 2023, únicamente en la fijación para la práctica de la inspección judicial, admitiendo la misma como prueba documental.
Por auto de fecha 21 de junio de 2023, el Tribunal fijó el lapso para la evacuación de las pruebas.
Mediante diligencia de fecha 10 de julio de 2023, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la admisión de un testigo sobrevenido, lo cual se declaró inadmisible por auto de fecha 12 de julio de 2023.
Por auto de fecha 12 de julio de 2023, se fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral, la cual fue diferida por auto del 17 de julio de 2023.
En fecha 21 de julio de 2023, se llevó a cabo la audiencia oral en la presente causa, dictándose el dispositivo del fallo conforme a lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para dictar el texto íntegro de la sentencia, este Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones explanadas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
LIBELO DE LA DEMANDA
En su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora señaló que su representada es propietaria de un (1) local comercial, que forma parte integral del edificio F-4, situado en la Planta Primera, signado con el Número y Letra "1-P", ubicado en la Carretera Petare - Santa Lucía, Kilómetro 1, Lote B, Urbanización Conjunto Industrial Cima Este, Filas de Mariche, Parroquia La Dolorita, Municipio Sucre, Estado Miranda, con un área aproximada de un mil doscientos cincuenta metros cuadrados (1.250 mts2), destinado exclusivamente al uso de depósito comercial, según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha 04 de julio de 2013, bajo el N° 2013-1733, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 238.13.9.1.1386, correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2013, identificado con el Número de Catastro: 15- 19-04-U01-003-001-035.
Que su representada dio en arrendamiento el inmueble anteriormente señalado a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., representada por el ciudadano AUSTIN ALFONSO PIÑATE ROMERO, señalando que dicha relación arrendaticia fue establecida a tiempo determinado, con un año de duración a partir del primero (1°) de octubre de 2015, hasta el 30 de septiembre de 2016, suscribiendo las partes un primer contrato de arrendamiento en fecha 28 de octubre de 2015, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Número 07, Tomo: 185, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que al vencimiento del primer contrato, las partes suscriben un segundo documento de modificación de cláusulas del contrato de arrendamiento, entre las cuales se cambió la cláusula cuarta, que establecía el período de duración del referido contrato de arrendamiento a tiempo determinado, estableciendo un nuevo período de duración comprendido entre el 01 de octubre de 2016, hasta el 30 de septiembre de 2017.
Que en fecha 28 de julio de 2017, su representada le realizó la notificación de la prórroga legal a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., señalando que la misma comenzó a transcurrir en el período comprendido entre el 01 de octubre de 2017, hasta el día 30 de septiembre de 2018.
Que posteriormente ambas partes suscribieron un documento en el cual ajustaron el canon de arrendamiento mensual, señalando que regiría durante el período de prórroga legal ya notificado y en curso.
Que en fecha 05 de marzo de 2018, las partes suscribieron un finiquito mutuo de las obligaciones y derechos que les correspondían, renunciando el arrendatario al periodo restante de prórroga legal que corría a su favor, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Número 42, Tomo 108 de los Libros respectivos.
Señaló que en virtud del finiquito suscrito entre las partes, decidieron en fecha 05 de marzo de 2018, comenzar una nueva relación arrendaticia a tiempo determinado de un año fijo, comenzando en fecha 01 de marzo de 2018, hasta el 28 de febrero de 2019, estableciendo un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de setenta millones de bolívares con 00/100 Cts. (Bs.70.000.000,00), más la alícuota del Impuesto al Valor Agregado aplicable, quedando debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Número 39, Tomo 108 de los Libros respectivos.
Que en fecha 21 de mayo de 2019, las partes decidieron suscribir una modificación al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de marzo de 2018, en el cual establecieron un periodo de duración de un año fijo, contado a partir del día 01 de mayo del año 2019, hasta el día 30 de abril de 2020, y un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de siete millones doscientos mil bolívares con 00/100 Cts. (Bs. 7.200.000,00), más la alícuota del Impuesto al Valor Agregado aplicable.
Que el 06 de noviembre de 2020, las partes firmaron una modificación al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de marzo de 2018, denominada "ANEXO NÚMERO DOS", debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Número 33, Tomo 104, de los Libros respectivos, en el cual señala que establecieron un período de duración de un año fijo, contado a partir del día 01 de mayo de 2020, hasta el 30 de abril de 2021, y un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de cincuenta y dos millones de bolívares con 00/100 Cts. (Bs.52.000.000,00), más la alícuota del Impuesto al Valor Agregado aplicable.
Que en fecha 18 de marzo de 2021, su representada realizó la notificación de la prórroga legal, señalando que comenzó a transcurrir la misma en el período comprendido entre el 01 de mayo de 2021, hasta el día 30 de abril de 2022.
Señaló que a partir del vencimiento del plazo fijo del término del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, la cual alega haber comenzado conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos, indicando que el arrendatario no ha cumplido con su obligación tanto legal como contractual de entregar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud del vencimiento del lapso de duración a tiempo determinado del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal que señala haber expirado el 30 de abril de 2022, y de la cual el arrendatario fue debidamente notificado.
Por último, alegó que a partir de la expiración del término establecido para la duración del contrato de arrendamiento y habiendo disfrutado de la prórroga legal correspondiente, señala que el arrendatario no ha desocupado, ni realizado la entrega material del inmueble, libre de personas y de bienes, constituyendo con esa conducta a su decir la figura jurídica de mora arrendatario, toda vez que ha incumplido con su obligación contractual y ha generado con su proceder el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato suscrito por las partes en virtud del término del contrato y de la prórroga legal para la entrega del inmueble comercial dado en arrendamiento, en virtud de lo cual solicitó se declarara con lugar su pretensión, y se ordene la entrega material del inmueble.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Mediante escrito de contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo que el documento suscrito en fecha 05 de marzo de 2018, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el No. 42, Tomo 108 de los Libros respectivos, sea un finiquito que pusiera fin a la relación arrendaticia, alegando que solo eliminó la existencia del periodo de prorroga legal que corría a favor del arrendatario, alegando que no puso fin a la relación arrendaticia ya que el inmueble nunca fue devuelto a la demandante, por el contrario, inmediatamente anterior a ese acto suscribieron un contrato con las mismas partes sobre el mismo inmueble que venía arrendando.
Que reconoce la parte actora y confiesa que en fecha 06 de noviembre de 2020, las partes deciden suscribir una modificación al contrato de arrendamiento suscrito, en fecha 05 de marzo de 2018, el cual viene renovándose desde octubre de 2015, que se denominó anexo número dos.
Que la demandante de manera evidente, no está considerando el inicio de la relación de arrendamiento desde el 01 de octubre de 2015, fecha ésta en la cual inició la relación contractual, alegando que en ningún momento ha concluido o se ha extinguido, no ha habido entrega del inmueble arrendado durante estos casi 6 años de relación de arrendamiento, en ningún caso ha habido solución de continuidad en la relación, el hecho que por conveniencia de la demandante hubiera considerado en algún momento unificar todos sus contratos y cambiar las fechas de inicio de cada renovación de contrato para los 1° de mayo de cada año, en ningún caso significa que el tiempo no exista, por lo que alega que para la fecha de notificación de la prorroga legal el 17 de marzo de 2021, había transcurrido 5 años y 5 meses de relación, por lo que es aplicable la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Comercial en su artículo 26, tercer aparte, es decir 2 años de prorroga legal, señalando ser evidente la improcedencia de la entrega del inmueble antes de la fecha de conclusión de la prorroga legal.
Que niegan, rechazan y contradicen que la prorroga legal notificada en fecha 18 de marzo de 2021, concluyera el día 30 de abril de 2022, ya que según el contenido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Comercial es de carácter público, claramente indica que le corresponde a su representada dos (2) años de prorroga legal, los cuales deberían concluir el 30 de abril de 2023.
Que niega, rechaza y contradice que a partir del vencimiento del plazo fijo del término del contrato de arrendamiento y su prorroga legal, su representada no haya cumplido con su obligación tanto legal como contractual de la entrega material del inmueble dado en arrendamiento.
Que niega, rechaza y contradice que la prorroga legal que corresponde a su representada sea el período comprendido entre el 01 de mayo de 2021 hasta el 30 de abril de 2022, ya que por el tiempo de duración de la relación arrendaticia, le corresponden 2 anos de prorroga legal.
Que niega, rechaza y contradice que se haya garantizado el derecho su representada al disfrute de la prórroga legal que le correspondía, por haber notificado por whatsapp y correo electrónico la terminación del contrato y el periodo de prorroga legal, señalando que el contenido de la notificación es írrito, ya que el período de la prorroga legal que se otorga no es potestativo del arrendador, está previsto en la Ley.
Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana MARIEVA ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-11.161.469, quien ejerce el cargo de Administradora en la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., se le deba tener por notificada de la terminación del contrato y el inicio de la prorroga legal de 1 año, solo por existir una simple conversación por Whatsapp y posteriormente se le hubiera enviado a la demandada un correo electrónico, ya que cuando el contenido de cualquier comunicación, notificación o acto, infringe una ley de carácter público e incluso privado, señalando que no tiene ninguna incidencia y mucho menos consecuencia legal y/o jurídica sobre el notificado.
Que niega, rechaza y contradice que no se continuara la relación arrendaticia en virtud que se tuvieran conversaciones pertinentes en meses y no se generaran acuerdos en pro del beneficio de las partes involucradas, así como también negó que hubiera algún incumplimiento por parte de la demandada de ninguna cláusula del contrato de arrendamiento y sus anexos o de varios artículos del Reglamento de Convivencia del Edificio F-4, como fueron convenidos y firmados por mutuo acuerdo entre las partes, alegando que los hechos reales son que la demandante intentó imponer normas y condiciones fuera del marco legal.
Niega, rechaza y contradice que la notificación realizada por correo electrónico el 19 de marzo de 2021, tenga algún efecto legal en la relación arrendaticia.
Niega, rechaza y contradice que a partir de la expiración del término establecido para la duración del contrato de arrendamiento se hubiere disfrutado de la prórroga legal correspondiente.
Niega, rechaza y contradice que la demandada no haya realizado la entrega material del inmueble, negando que la conducta de su mandante este incursa en ninguna figura jurídica y menos en mora arrendatario, alegando que la demandante aplico la justicia por sus propias manos, señalando que desde el mes de enero procedió a cambiar todas las cerraduras de acceso a los inmuebles que mantienen arrendados en el mismo.
Niega, rechaza y contradice que sea procedente solicitar el cumplimiento del contrato alegando el vencimiento del término del contrato y de la prórroga legal.
Niega, rechaza y contradice que su representada no haya cumplido con las obligaciones establecidas, por lo que niega que su representada deba convenir o ser condenada a cumplir con una falsa obligación legal y proceder a entregar el inmueble, señalando que la arrendadora no ha concedido a la demandada el lapso de prorroga legal que por Ley le corresponde.
RECONVENCIÓN
En el mismo acto, la parte demandada procedió a reconvenir a la parte actora, señalando que la parte actora a pesar de estar al tanto de que la relación arrendaticia inicio el 1 de octubre de 2015, procedió el 18 de marzo de 2021 a realizar una írrita notificación de terminación de contrato, señalando que la relación tenía una vigencia de 5 años y 5 meses.
Que no conforme con ello, la parte actora de manera temeraria procedió el 15 de julio de 2022 a demandar a su representada la entrega del inmueble, a pesar que en fecha 11 de julio de 2022, su representada hizo llegar por email a los correos marieladinardo @amail.com y liberatainversiones@gmail, la comunicación donde informaba que no se haría uso de la preferencia ofertiva y entregarían los inmuebles entre el mes de noviembre y diciembre de 2022.
Que adicional a los email indicados, señala que se les hizo llegar a través de una Gerente de la empresa., las cartas contentivas físicamente de la misma información.
Que se denota la mala fe de la parte actora, cuando demandó a sabiendas que se le iban a entregar los inmuebles.
Que en fecha 26 de diciembre de 2022, su representada informa por email a la parte actora la necesidad de acordar la entrega de los inmuebles arrendados, solicitando el contacto con su abogada para proceder a ello, señalando que fue el 02 de enero de 2023, cuando responden solicitando una reunión para el supuesto acuerdo y en la misma se negaron a recibir los inmuebles.
Que la parte actora hizo acto de fuerza y haciendo lo que a su entender es justicia, inconstitucionalmente por propia mano, cambiaron todas las cerraduras de acceso al edificio f4, por lo que señala haber sido impedidos desde el 12 de enero de 2023, a acceder a la planta primera y las demás ubicadas en el edificio, sin que mediara ningún tipo de medida judicial, sentencia o cualquier otro medio para que procedieran a ello, apropiándose indebidamente de pertenencias de su representada.
Que vista la forma y método adoptado por la demandante para tomar posesión del inmueble, señala que no pueden hacerse responsables de las condiciones del inmueble planta primera, del edificio f4, desconociendo su situación actual, así como si han ocurrido acciones alevosas para dañar el inmueble y hace responsables de los mismos.
Alega la violación de los derechos de su patrocinada y los daños y perjuicios ocasionados a la misma, al hacerlos incurrir en los costos de un proceso sin sentido, costoso, cuando la arrendadora estaba muy clara que no era exigible la entrega del inmueble por no estar acogida a la Ley la prorroga legal que debe ser de 2 años, y al ver que no tenían la razón señala que igual tomaron el inmueble Planta Primera a la fuerza, motivo por lo que procedió a reconvenir a la parte actora a los fines que convenga y de no hacerlo sea condenada a ello, a la devolución de la totalidad del depósito en garantía que mantiene por la suma de cuatro mil cincuenta dólares americanos (US$ 4.050.00), los cuales fueron entregados en esa misma moneda americana, ya que tienen posesión del inmueble objeto de la demanda desde el 12 de enero de 2023.
Por último, señaló que reconviene por los daños morales, daños civiles habidos y los perjuicios ocasionados a su mandante con todas las situaciones planteadas al ser desalojada por la fuerza del inmueble, cuando no existía medida o sentencia judicial que lo ordenara, por lo que solicitó fuese condenada a pagar a la suma de treinta y cinco mil dólares americanos con 00/100 ctvs (USs 35,000.00).
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Mediante escrito de contestación a la reconvención, la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, alegó que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, lo expuesto por la representante de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES SAJ C.A. en su escrito de reconvención, señalando que la acción de reconvención resulta absolutamente temeraria e infundada, por cuanto el reconviniente invoca la presunta violación de sus derechos, sin haber dado fiel y cabal cumplimiento a sus obligaciones contractuales, toda vez que le ocasiono innumerables daños al inmueble, como señala evidenciarse del material fotográfico que corre inserto en la Inspección Extra Judicial evacuada por la Notaria Publica Octava de Chacao del Estado Miranda, que en fecha 03 de febrero de 2023, que con la misma se prueba de forma clara y precisa el abandono del inmueble, así como la destrucción del inmueble reflejado en estado de deterioro.
Que la demandada acordó con su mandante en en fecha 10 de junio de 2020, ajustar el monto establecido por concepto de canon de arrendamiento en la cantidad de mil trescientos cincuenta Dólares de los Estados Unidos de Norte América (US. 1.350,00$), como señala evidenciarse del electrónico electrónico emanado de la apoderada judicial reconviniente, y señala que decidieron no cumplir, pagando solamente el monto establecido en el contrato de arrendamiento, señalando que desde el mes de agosto de 2022, no ha cumplido con la obligación de pago del canon de arrendamiento.
Que la acción de reconvención es totalmente temeraria e infundada, señalando que para ser titular de un derecho y poder invocarlo debió el hoy reconviniente haber dado cumplimiento a las obligaciones establecidas en la Ley, y señala que está basada en hechos falsos sin fundamento o elemento probatorio que sustenten sus dichos y pretensiones.
Que denuncia la mala fe en el accionar de la apoderada judicial de la parte demandada, señalando que de una revisión detallada de los documentos consignados, se evidencia que fueron redactados, visados y presentados ante la Notaría Pública por la apoderada judicial de la parte demandada, señalando que de los correos electrónicos emanados desde su dirección de correo: caroltq6891@gmail.com de fecha 21 de julio de 2017, se evidencia que la referida abogada, se dirige a Liberata Inversiones CA para presentarle presupuesto por sus honorarios en virtud de la redacción de prórroga legal, hoy objetada habiendo sido ella quien la redacto, viso y presento ante Notaria Pública para hoy favorecer con esos documentos a su hoy patrocinado, señalando que ello configura un fraude procesal.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, lo expuesto por la representante de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ. C.A., señalando que omitió información determinante, señalando que su mandante no realizó la entrega del monto correspondiente al depósito en garantía, hasta tanto realizaran las reparaciones a los daños que por negligencia o simplemente mala intención le ocasionaron al inmueble, señalando que esos daños ascienden a un monto mucho mayor al dado por depósito en garantía, y que se pueden verificar en los presupuestos solicitados por mi mandante para realizar las reparaciones que el inmueble requiere, indicando que se evidencian los daños en el material fotográfico existente en la Inspección Extra Judicial consignada, por lo que alega ser cínico que ahora pretendan obtener indemnización con ocasión de un pago injusto e indebido sobre afirmaciones falsas e infundadas, sin pruebas fehacientes, que sustenten sus pretensiones, alegando que queda probado que la reconvención es temeraria por cuanto el reconviniente, invoca la presunta violación de sus derechos, sin haber dado fiel y cabal cumplimiento a sus obligaciones contractuales, toda vez que le ocasiono innumerables daños al inmueble, y señala que el accionante no ha cumplido con la obligación de pago del canon de arrendamientos desde el mes de agosto de 2022, por lo que solicitó fuese declarada sin lugar.
Capítulo III
DE LAS PRUEBAS TRAÍDOS A LOS AUTOS
PARTE ACTORA-RECONVENIDA
Conjuntamente con su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora consignó:
Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 17 de enero de 2013, bajo el No. 5, Tomo 6-A Sdo., cursante del folio 11 al 21 del presente expediente.
Copia simple del acta de asamblea de fecha 01 de septiembre de 2019, de la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., cursante del folio 22 al 31 del presente expediente.
Copia simple del Registro único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., cursante al folio 32 del presente expediente.
Copia de la cédula de identidad de la ciudadana Assunta Torello De Di Nardo, cursante al folio 33 del presente expediente.
Marcado con la letra “E”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2015, bajo el No. 07, Tomo 185 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 34 al 39 del presente expediente.
Marcado con la letra “F”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2016, bajo el No. 11, Tomo 174, folios 37 hasta 40, cursante del folio 40 al 43 del presente expediente.
Marcado con la letra “G”, original de la notificación practicada por la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de julio de 2017, cursante del folio 44 al 47 del presente expediente.
Marcado con la letra “H”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 05 de octubre de 2017, bajo el No. 03, Tomo 501 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 48 al 51 del presente expediente.
Marcado con la letra “I”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 05 de marzo de 2018, bajo el No. 39, Tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 52 al 57 del presente expediente.
Marcado con la letra “J”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 05 de marzo de 2018, bajo el No. 42, Tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 58 al 60 del presente expediente.
Marcado con la letra “K”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2019, bajo el No. 51, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 61 al 65 del presente expediente.
Impresión del Reglamento de Convivencia Edificio F-4, cursante del folio 66 y 67 del presente expediente.
Marcado con la letra “L”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 2020, bajo el No. 33, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 68 al 72 del presente expediente.
Marcado con la letra “M”, original de la notificación practicada por la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 2021, cursante del folio 73 al 78 del presente expediente.
Marcado con las letras “N” y “Ñ”, impresiones de conversaciones de whatsapp, correos electronicos y pendrive con archivo de conversaciones de whatsapp, cursante del folio 79 al 81 del presente expediente. Respecto a esta documental, la apoderada judicial de la parte demandada, impugnó tal promoción señalando que la misma no fue promovida de acuerdo a lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Junto con su escrito de contestación a la reconvención, la parte actora-reconvenida consignó:
Marcada con la letra “A”, correo electrónico de fecha 10 de junio de 2020, cursante al folio 208 y 209 del presente expediente.
Marcado con la letra “B”, original inspección evacuada por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 03 de febrero de 2023, cursante del folio 210 al 233 del presente expediente.
Resumen de movimientos bancarios de la entidad bancaria Banesco, cursante del folio 234 al 241 del presente expediente.
Marcado con la letra “D”, correo electrónico de fecha 21 y 22 de julio de 2017, cursante al folio 242 del presente expediente.
Marcado con la letra “E”, memorando de fecha 21 de julio de 2017, cursante al folio 243 del presente expediente.
Marcado con la letra “F”, original de la renuncia de poder autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2021, cursante del folio 244 al 248 del presente expediente.
Marcado con la letra “G”, presupuesto de fecha 06 de mayo de 2023, cursante del folio 249 al 251 del presente expediente.
Marcado con la letra “D”, copia del Registro único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ., C.A., cursante al folio 252 y 253 del presente expediente.
En la oportunidad de promoción de pruebas la parte actora promovió y ratificó las pruebas documentales consignadas junto a su escrito libelar, así como la prueba de experticia, y la prueba de informe a los fines de que se oficiara al Banco Banesco, Banco Universal, C.A.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
Junto con su escrito de contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada consignó:
Marcado con la letra “A”, copia certificada de la inspección judicial evacuada por ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. AP31-F-S-2023-001389, cursante del folio 151 AL 177 del presente expediente.
Marcado con la letra “B”, correo electrónico de fecha 11 de julio de 2022, cursante al folio 178 del presente expediente.
Marcado con la letra “C”, correo electrónico de fecha 26 de diciembre de 2022, cursante al folio 179 del presente expediente.
Marcado con la letra “D”, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 2020, bajo el No. 33, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 180 al 184 del presente expediente.
En la oportunidad de promoción de pruebas la parte demandada ratificó las documentales consignadas en su escrito de contestación a la demanda, promovió la prueba de informes a los fines de que se oficiara a la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, así como al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Capítulo IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a conocer sobre el mérito de la presente causa, este sentenciador considera necesario pronunciarse como punto previo, la defensa esgrimida por la parte actora-reconvenida, relativa al fraude procesal, alegando que la mala fe en el accionar de la apoderada judicial de la parte demandada, por cuanto señala que se evidencia de los documentos consignados, que los mismos fueron redactados, visados y presentados ante la Notaría Pública por la apoderada judicial de la parte demandada, señalando que de los correos electrónicos emanados desde su dirección de correo: caroltq6891@gmail.com de fecha 21 de julio de 2017, se demuestra que la referida abogada, se dirige a Liberata Inversiones CA para presentarle presupuesto por sus honorarios en virtud de la redacción de prórroga legal, hoy objetada habiendo sido ella quien la redacto, viso y presento ante Notaria Pública para hoy favorecer con esos documentos a su hoy patrocinado, señalando que ello configura un fraude procesal.
Respecto a ello, es preciso indicar que en nuestra legislación, el fraude procesal constituye una lesión a los principios de lealtad y probidad procesal que las partes y terceros se deben en el proceso y se encuentra recogidos en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, dándole al juez la potestad para que aun de oficio o a petición de parte, establezca los correctivos necesarios para prevenir o sancionar las faltas a tales principios. Así pues, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 4 de agosto de 2000, caso Hans Gotterried Ebert Dreger, definió el fraude procesal de la siguiente manera:
“…El fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe analizar en este caso esta Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido, el cual reza:
“El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.”
De este modo, ha sido criterio de la Sala Constitucional, que “…Cuando el engaño, unilateral o multilateral ocurre en un solo proceso, en principio, no será necesario acudir fuera de él para solicitar la constatación de los hechos y obtener la declaratoria de nulidad…”, estableciendo que “….La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude…”, siendo ello así, y desprendiéndose que en el caso de autos se denunció el fraude con base a la presunta mala fe de la apoderada judicial de la parte demandada al haber representado en principio a la empresa que hoy es la parte actora, fundamentando su denuncia en la suscripción de varios documentos que fueron presentados ante Notaría, es por lo que considera este sentenciador que la denuncia debió haber sido interpuesta por vía autónoma y tramitada a través del procedimiento ordinario, por lo que debe declararse la misma inadmisible. Así se decide.
Ahora bien, se observa que en el caso de autos la parte actora demando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, solicitando la entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio, fundamentando la demandante su pretensión en el contenido del artículo 40 literal g) de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de lo cual la acción fue admitida por este Tribunal en fecha 26 de julio de 2022, como una demanda por desalojo de local comercial, pretensión ésta que fue convalidada por ambas partes durante el íter procedimental, por lo que debe entenderse que la acción incoada por la parte actora fue por desalojo, en este sentido, es preciso traer a colación el contenido de dicha norma en base a la cual la demandante fundamentó su acción, la cual prevé lo siguiente:
“…Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
De la norma anterior se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, siendo que la finalización del plazo constituye una causal para intentar la demanda por desalojo de cualquier local comercial, debiéndose necesariamente probar la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación verse sobre un bien inmueble destinado a comercio, elementos estos que se cumplen en el caso de autos y que no fueron controvertidos, siendo reconocido por ambas partes que la relación contractual inició el 01 de octubre de 2015, y que progresivamente fueron suscritos contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por tanto, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones asumidas en él deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
En razón de lo anterior, observa este sentenciador que en el último contrato suscrito por las partes se fijó como tiempo de duración del mismo, un año fijo, contado a partir del 01 de mayo de 2020, hasta el 30 de abril de 2021 (Vid. Folio 70 de la presente causa), y en vista que la arrendadora le participo al arrendatario la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento (Vid. Folio 75 y vto. de la presente causa), es por lo que al vencimiento de dicho contrato debía correr el lapso de la prórroga legal. Así se decide.
Ahora bien, procede este sentenciador a determinar cuál es el lapso de la prórroga legal en el caso de autos, y en este sentido, se observa que las partes si bien suscribieron un “finiquito mutuo” sobre las obligaciones y derechos que les corresponden, renunciando el arrendatario a su derecho de prórroga legal, sin embargo, verifica este sentenciador que en la misma fecha -05 de marzo de 2018-, ambas partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por un año fijo, por lo que debe entenderse que han seguido con la relación arrendaticia, la cual incluso recayó sobre el mismo bien inmueble, siendo ésta de obligatorio cumplimiento para el arrendador. Así pues, el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años…”
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03 de octubre de 2006, expediente No. 06-0092, señaló:
“Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:
“Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso.”
En atención a lo anterior, y visto que la relación arrendaticia entre ambas partes comenzó el 01 de octubre de 2015, es por lo que le correspondía al arrendatario de acuerdo a la Ley especial antes citada una prórroga legal de dos (02) años, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado para la duración de la relación arrendaticia, la cual comenzó el 01 de mayo de 2021, y finalizó el 30 de abril de 2023, siendo a partir de ésta fecha cuando la arrendadora se encontraba facultada para exigir de la arrendataria la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, no obstante a ello, se desprende que la parte actora interpuso la presente acción aún estando vigente la relación arrendaticia por mandato expreso del artículo 26 de la citada Ley señalada, por lo que debe indefectiblemente quien decide declarar la inadmisibilidad de la acción incoada. Así se decide.
En relación a la reconvención por daños y perjuicios incoada por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., en contra de la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., este sentenciador observa que la misma consiste en un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, permitiéndole plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, no obstante a ello, se observa que en el caso bajo estudio la reconvención propuesta por la parte demandada debe ser tramitada por el procedimiento ordinario, siendo que la pretensión principal de desalojo fue admitida y tramitada por el procedimiento oral, por lo que ambos procedimientos son incompatibles entre sí, por lo que debe forzosamente este juzgador declarar la inadmisibilidad de la revonvención conforme a lo previsto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Capítulo V
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuesto, este Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: INADMISIBLE la acción de desalojo que incoara la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., ambas partes identificadas en el encabezado del presente fallo.
Segundo: INADMISIBLE la reconvención que por daños y perjuicios incoara la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SAJ, C.A., en contra de la sociedad mercantil LIBERATA INVERSIONES C.A., ambas partes identificadas en el encabezado del presente fallo.
Tercero: INADMISIBLE el fraude procesal planteado por la representación judicial de la parte actora.
Cuarto: Dada la naturaleza de la acción no hay condenatoria en costas.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
PUBLIQUESEY REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los siete (07) días del mes de agosto de 2023. Años 213° de la Independencia y 164° de laFederación.
EL JUEZ,
Dr. JULIAN TORREALBA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,
VANESSA PEDAUGA
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
VANESSA PEDAUGA
Asunto AP11-V-FALLAS-2022-000646.
JTG/vp*
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