TSJ Regiones - Decisión

En fecha 18 de noviembre de 2022, fue presentado libelo de demanda por la abogada Carmen Altuve, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 47.186, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA NAPLES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 16 de abril de 2003, bajo el N° 69, Tomo 17-A, con Registro Único de Información Fiscal J-31001714-0, con motivo de Desalojo de Local Comercial en contra de los ciudadanos José Gregorio Parisi Roussenoff y Raúl Alberto Rodríguez Andrade, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-17.398.032 y V-13.382.062, respectivamente, correspondiéndole el conocimiento de la presente demanda a este Tribunal, quedando el presente expediente signado bajo el N° 26.844
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
En fecha 23 de noviembre de 2022, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de los demandados. Seguidamente, en fecha 28 de noviembre, el alguacil del Tribunal dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación. Luego, en fecha 1 de diciembre de 2022, consignó los recibos de citación debidamente firmados por los apoderados judiciales de la parte demandada, dejando de esta forma constancia de haberlos citado válidamente.
En fecha 14 de diciembre de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito contentivo de cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención. De seguida, en fecha 24 de enero de 2023, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de oposición a las cuestiones previas propuestas. Luego en fecha 07 de febrero de 2023, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de febrero de 2023, se dictó sentencia interlocutoria, resolviendo con lugar la incidencia de cuestiones previas propuesta por la parte demandada. Seguidamente, en fecha 14 de marzo de 2023, se admitió la reconvención propuesta en contra de la Sociedad Mercantil Inversora Naples, C.A.
En fecha 23 de marzo de 2023, la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Inversora Naples, C.A., presentó escrito de cuestiones previas y contestación a la reconvención propuesta. En fecha 29 de marzo de 2023, se resolvió como no opuestas las cuestiones previas presentadas y se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de abril de 2023, fue presentado escrito de tercería, propuesta por la representación Judicial de la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café La Marcellería C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 46, Tomo 204-A RM 315, en fecha 16 de octubre de 2018.
En fecha 10 de abril de 2023, se celebró la audiencia preliminar en el presente juicio, fijando los límites de la controversia en fecha 20 de abril de 2023.
En fecha 30 de mayo de 2023, ambas representaciones judiciales de las partes intervinientes en el presente juicio, presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente en fecha 30 de mayo de 2023, y hubo oposición intempestiva sobre las pruebas presentadas por la representación judicial de la Sociedad Mercantil Inversora Naples, C.A.
En fecha 22 de junio de 2023, se dictó auto de admisión de pruebas. Seguidamente en fecha 10 de julio de 2023, se fijó la oportunidad correspondiente para la celebración de la audiencia de juicio en el presente caso.
En fecha 28 de julio del presente año, se celebró la audiencia de juicio dictándose en la misma fecha el dispositivo del fallo.
II
La parte demandante fundamentó su pretensión en los siguientes hechos narrados:
“… En fecha 1 de Agosto de 2018, se suscribió Contrato de Arrendamiento entre LUIS RUBEN RODRIGUEZ BARNIZ (…) en su condición de Director Principal de INVERSORA NAPLES C.A, (…) y los ciudadanos JOSÉ REGORIO PARISI ROUSSENOF (…) y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE (…) en su condición de ARRENDATARIOS, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización el Viñedo, Avenida Monseñor Adam, (calle 141) número cívico 101-19, cruce con Avenida 101, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; inmueble destinado exclusivamente para uso comercial, propiedad de INVERSORA NAPLES C.A, (…) De conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del Contrato de Arrendamiento, (…) La duración del presente contrato es de TRES (03) AÑOS prorrogables por periodos anuales (…) LA vigencia del presente contrato se computara a partir del primero (1ro) de agosto de dos mil dieciocho (2018) con vencimiento al treinta y uno (31) de julio de dos mil veintiuno (2021) (…) es importante señalar que en fecha 19 de mayo de 2021, se traslad[ó] y constituy[ó] el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas (…) y mediante Notificación judicial se dej[ó] constancia de la fecha cierta de vencimiento del Contrato de Arrendamiento y de la decisión de NO PRORROGAR NI RENOVAR SU VIGENCIA (…) notificando así oportunamente el uso de la Prorroga legal obligatoria, desde el vencimiento es decir el día 31 de julio de 2021 (…) cumplida como está la Prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el hecho notorio del estado de Insolvencia de los Servicios Públicos, presentando facturas de pago pendientes, las cuales se han presentado en forma oportuna para que cumplieran las obligaciones inherentes a la cancelación de los servicios, siendo responsabilidad el pago de los servicios de “LOS ARRENDATARIOS”, según consta en la Cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento vencido, evidenciándose así el incumplimiento de las obligaciones inherentes (…) es importante dejar constancia del estado de insolvencia en lo concerniente a los cánones de arrendamiento de parte de “LOS ARRENDATARIOS”, en virtud de lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento (…) Es el caso que lo referente a la porción del CANON DE ARRENDAMIENTO VARIABLE (C.A.V) no se ha cumplido, cancelando solo lo referente al CANON FIJO O MINIMO (C.A.F), lo que evidencia un incumplimiento en las obligaciones establecidas contractualmente y un estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento …”
En el escrito de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada expusieron lo siguiente:
“… Es falso que la parte accionada esté insolvente con el pago de los servicios públicos, así como que exista incumplimiento en la contratación de la póliza de seguro (…) señalamos al Tribunal que a la fecha todos los servicios públicos que nuestra poderdante conoce que se prestan al inmueble sub Litis están solventes y la póliza de seguro se encuentra vigente (…) Es falso que la accionada esté insolvente con el pago de los cánones arrendaticios. En efecto, conforme al artículo 4 de la Ley de Datos y Mensajes electrónicos promovemos (…) los cuales demuestran los pagos de cánones arrendaticios que realizaron los arrendatarios a favor del arrendador, correspondientes a los meses de junio a noviembre de 2022, ambos inclusive (…) Ciudadano Juez, en un todo conforme con la reconvención que planteamos de seguida, señalamos que en el contrato de fecha 01 de agosto de 2018 se produjo la tácita reconducción; toda vez que tal como comprobamos de los documentos que hemos promovido (…) se demuestra que nuestros mandantes han realizado pagos a la arrendadora correspondientes a los meses que van de junio a noviembre de 2022, los cuales han sido recibidos sin objeción alguna por parte de la arrendadora. Así, resulta falso que el contrato haya concluido; toda vez que una vez vencida la prórroga legal, la arrendataria siguió ocupando el inmueble arrendado sin resistencia de la arrendadora, quien recibió los pagos de los cánones de arrendamiento hasta noviembre del presente año …”
Así mismo, con relación a la reconvención propuesta, los demandados reconvinientes expusieron lo siguiente:
“… Sin perjuicio de las defensas de fondo alegadas y de conformidad con lo previsto en los artículos 365 y 869 del Código de Procedimiento Civil procedemos a reconvenir a la sociedad mercantil, de este domicilio INVERSORA NAPLES C.A. en su condición de arrendadora del inmueble identificado anteriormente (…) en cuanto a la ocupación material de nuestros poderdantes sobre el inmueble se comprueba fehacientemente de la pretensión de esta demanda de desalojo del inmueble; ergo, a nuestros mandantes se les ha recibido el pago arrendaticio por concepto de arriendo de inmuebles con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, y en consecuencia ha surgido la tácita reconducción, como un beneficio que la ley inquilinaria, en su labor tuitiva, concede al arrendatario y de carácter irrenunciable. Con la narración de estos hechos queremos plantear la ilegalidad de la cláusula carta del contrato por violación de ley (…) de modo que ante el supuesto de no haber acuerdo en torno al establecimiento del incremento del canon inquilinario tenerlo como una causal de culminación del contrato es violar la ley que dispone que esa contradicción entre las partes la define el Estado a través del ente administrativo competente (…) De conformidad con los hechos narrados tanto en el libelo de la demanda y que han sido admitidos por nosotros, el derecho legal y contractual invocado, formalmente y en nuestra condición de apoderados judiciales de los demandados en su condición de arrendatarios reconvenimos a la sociedad mercantil (…) INVERSONA NAPLES C.A., (…) para que convenga o ello así sea declarado por la jurisdicción en lo siguiente: 1. La nulidad, por ilegalidad, de la cláusula cuarta del contrato celebrado en 1° de agosto de 2018 (…) 2. En la continuidad del contrato de arrendamiento de marras …”
Llegada la oportunidad para que la demandante reconvenida diera contestación a la reconvención propuesta y admitida por este Tribunal, la misma fue presentada en los siguientes términos:
“… Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representada que exista ilegalidad alguna establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 1 de Agosto de 2018, con vigencia hasta el 31 de julio de 2021, en virtud que las Cláusulas contractuales, fueron convenidas entre las partes contratantes, después de un largo proceso de estudio y análisis (…) Niego, rechazo y contradigo que exista Tacita Reconducción del Contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 1 de agosto de 2018, con vigencia hasta el 31 de julio de 2021, toda vez que en fecha 19 de mayo de 2021, mediante Notificación Judicial, mi representada “LA ARRENDADORA” notificó a “LOS ARRENDATARIOS” y dejo constancia de la voluntad expresa de No Prorrogar el Contrato de Arrendamiento y el inicio de la prórroga legal (…) Niego, rechazo y contradigo que exista Tacita Reconducción del Contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 1 de agosto de 2018, con vigencia hasta el 31 de julio de 2021, toda vez que en fecha 13 de octubre de 2022, mediante Notificación Judicial, mi representada (…) notifico a “LOS ARRENDATARIOS” que transcurrido el lapso de ley otorgado, debían entregar el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento …”
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda versa sobre una acción de Desalojo de Local Comercial, intentada con fundamento en los artículos 20 y 40 literales “a” y “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 43 eiusdem, el cual establece: “… El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” se verifica la competencia por la materia de este Tribunal. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que, la parte demandante estimó la presente demanda para lo que en el momento de su presentación era el equivalente a ochocientos cuarenta mil novecientos sesenta unidades tributarias (840.960,00 U.T.) y por cuanto dicha estimación no fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68 “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: …. B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil…”
En este sentido, se hace indispensable analizar la Resolución N° 2018-2013 de fecha 24 de octubre de 2018, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial N° 41.620, de fecha 25 de abril de 2019, la cual contempla en su artículo 1, lo siguiente:
“… Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto…”
De las normas antes transcritas, se observa que la presente causa, por ser estimada en una cantidad que excede las quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.), este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía además de la competencia por la materia y el territorio, para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.

III
Conforme a lo planteado por las partes en el presente juicio este Tribunal en fecha 20 de abril de 2023, estableció que los límites de la controversia quedaron planteados de la siguiente manera:
1. El estado de solvencia o insolvencia del arrendatario con respecto al canon de arrendamiento.
2. El estado de solvencia o insolvencia del arrendatario con respecto a los servicios públicos inherentes al inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
3. La existencia o no, de una tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1° de agosto de 2018.
IV
De los medios de prueba promovidos por el demandante
Documentales:
De los folios 15 al 22, de la primera pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en copia fotostática simple, consta acta de asamblea general extraordinaria de la Sociedad Mercantil Inversora Naples C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 16 de abril de 2003, bajo el N° 69, Tomo 17-A, con Registro Único de Información Fiscal J-31001714-0. Sin embargo, no existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con la presente documental, por lo que se desecha de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 23 y 24, de la primera pieza principal, marcado con la letra “C”, consignado en copia fotostática simple, consta documento de compra del bien inmueble objeto del presente juicio a favor de la Sociedad Mercantil Inversora Naples C.A, plenamente identificada. No obstante, al no ser la propiedad de dicho bien inmueble un hecho controvertido en el presente juicio, dicha documental se desecha de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 26 al 31, de la primera pieza principal, marcado con la letra “D”, consignado en copia fotostática simple, consta contrato de arrendamiento suscrito entre Inversora Naples, C.A., parte demandante, y los ciudadanos José Gregorio Parisi Roussenoff y Raúl Alberto Rodríguez Andrade, parte demandada, en el cual quedó establecido, entre otras cosas, que el lapso de vigencia del presente contrato de arrendamiento era desde la fecha del 1° de agosto de 2018 hasta el 31 de julio de 2021, sin que en ningún caso pudiera ocurrir una tácita reconducción del contrato, basado en la exclusión de la aplicación del artículo 1.600 del Código Civil. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
De los folios 32 al 45, de la primera pieza principal, marcado con la letra “E”, consignado en copia fotostática simple, consta solicitud de notificación judicial realizada por el ciudadano Luis Rubén Rodríguez Barniz, ya identificado, la cual fue practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual se hizo saber a los arrendatarios la fecha cierta de terminación del contrato de arrendamiento suscrito, así como la voluntad de no renovar ni prorrogar el mismo. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
De los folios 46 al 97, de la primera pieza principal, marcado con la letra “F”, consignado en copia fotostática certificada, consta solicitud de notificación judicial realizada por la abogada Carmen Altuve, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Inversora Naples, C.A., contra los ciudadanos José Gregorio Parisi Roussenoff y Raúl Alberto Rodríguez Andrade, en su condición de arrendatarios del inmueble, con el propósito de hacerles saber que la prorroga legal que les correspondía de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito por ambos, ya había llegado a su término, así mismo, dejar constancia del estado de insolvencia de los arrendatarios con las obligaciones adquiridas en el referido contrato de arrendamiento, dicha notificación fue practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación a la prueba de informe promovida por la representación judicial de la parte demandante, mediante la cual pretende se oficie a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) y a la Hidrológica del Centro C.A. (HIDROCENTRO), para que estas den respuestas a unas solicitudes realizadas por esa representación judicial con relación al estado de solvencia o insolvencia del bien inmueble objeto del presente juicio con los servicios públicos prestados por esas Empresas, las cuales fueron consignadas como pruebas documentales en una etapa procesal no correspondiente e inadmitidas por este Tribunal. En consecuencia, este Tribunal observa que la parte promovente de la prueba, perseguía obtener respuesta a su solicitud mediante la prueba de informe, con lo cual se está pretendiendo convertir a la prueba de Informes en un mecanismo sustitutivo de la prueba documental, lo cual ha sido reiteradamente rechazado por el Tribunal Supremo de Justicia, siendo necesario para este Tribunal desechar la presente prueba de este juicio. ASÍ SE DECIDE.
De los medios de prueba promovidos por el demandado
Documentales:
De los folios 127 al 195, de la primera pieza principal, marcado con la letra “A”, consignado en copia fotostática simple, constan certificados electrónicos de recepción de declaración por internet del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café La Macellería C.A, correspondientes a los meses que van desde enero de 2021, hasta noviembre de 2022, de las mismas se puede evidenciar los montos declarados y pagados, por concepto de ejercicio de actividad económica de la Sociedad Mercantil que ejerce su actividad en el bien inmueble objeto del presente litigio. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
De los folios 196 al 201, de la primera pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en copia fotostática simple, consta acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café La Marcellería C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 46, Tomo 204-A RM 315, en fecha 16 de octubre de 2018, de la misma se puede evidenciar que los demandados en el presente juicio son los únicos accionistas de la misma, así como su domicilio se encuentra constituido en el bien inmueble objeto del presente juicio. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
En el folio 202, de la primera pieza principal, marcado con la letra “C”, consignado en copia fotostática simple, consta estado de cuenta emitido por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), en fecha 8 de diciembre de 2022, por concepto de servicio de energía eléctrica prestado al bien inmueble objeto del presente juicio, en el mismo se deja constancia que el referido inmueble, para la fecha indicada anteriormente, no presentaba recibos de cobros pendientes por pagar por concepto de: energía, aseo, relleno sanitario ni por otros conceptos. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
En el folio 203, de la primera pieza principal, marcado con la letra “D”, consignado en copia fotostática simple, consta solvencia de aseo urbano emitido por el Instituto Municipal del Ambiente de la Alcaldía del Municipio Valencia (IMA), en fecha 8 de diciembre de 2022, dejando constancia que el bien inmueble objeto del presente juicio se encontraba solvente con los pagos correspondientes ante el referido ente regional por concepto de los servicios prestados. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
En el folio 204, de la primera pieza principal, marcado con la letra “E”, consignado en original, consta solvencia emitida por la Hidrológica del Centro C.A. (HIDROCENTRO), en fecha 7 de diciembre de 2022, por concepto de servicio de agua potable y saneamiento, del mismo se evidencia que el bien inmueble objeto del presente juicio, para la fecha indicada anteriormente, no presentaba recibos de cobros pendientes por pagar por los servicios descritos anteriormente. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
De los folios 205 al 210, de la primera pieza principal, marcado con la letra “F”, consignado en copia fotostática simple, constan recibos de cuadro de póliza emitido por Hispana de Seguros C.A., las cuales a pesar de ser dificultosa su lectura por las condiciones de la impresión, se puede deducir que fueron suscritas dos pólizas de seguro por las cantidades de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00) y quince mil dólares americanos (USD 15.000,00) respectivamente, con una fecha de vigencia desde el 17 de febrero de 2022 hasta el 17 de febrero de 2023, siendo el contratante Raúl Alberto Rodríguez Andrade y la ubicación del riesgo el bien inmueble objeto del presente juicio. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
De los folios 211 al 216, marcados con las letras “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L”, consignados en copias fotostáticas simples, constan capturas de pantallas correspondientes a pagos realizados por montos de setecientos cincuenta dólares americanos (USD 750,00) desde la fecha de 20 de junio de 2022, hasta el 8 de noviembre de 2022, los cuales presentan conceptos relacionados a “pagos de alquileres”. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas electrónicas, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
De los folios 217 al 220, de la primera pieza principal, marcado con la letra “M”, consignado en copias fotostáticas simples, constan capturas de pantallas correspondientes a publicaciones donde se ofrece el bien inmueble objeto del presente juicio. Sin embargo, no existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con las presentes documentales, por lo que se desechan de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los medios de prueba promovidos por el tercero coadyuvante
Documentales:
De los folios 150 al 155, de la segunda pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en copia fotostática simple, consta contrato de arrendamiento suscrito entre Inversora Naples, C.A., parte demandante, y los ciudadanos José Gregorio Parisi Roussenoff y Raúl Alberto Rodríguez Andrade, parte demandada, en el cual quedó establecido, entre otras cosas, que el lapso de vigencia del presente contrato de arrendamiento era desde la fecha del 1° de agosto de 2018 hasta el 31 de julio de 2021, sin que en ningún caso pudiera ocurrir una tácita reconducción del contrato, basado en la exclusión de la aplicación del artículo 1.600 del Código Civil. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
En el folio 156, de la segunda pieza principal, marcado con la letra “C”, consignado en copia fotostática simple, consta Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la Sociedad Mercantil supermercado, Bodegón, Café La Marcellería, C.A., plenamente identificada, del mismo se puede evidenciar su domicilio se encuentra constituido en el bien inmueble objeto del presente juicio. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
En el folio 157, de la segunda pieza principal, marcado con la letra “D”, consignado en copia fotostática simple, consta Licencia de Actividades Económicas identificada con el N° 76.645, perteneciente a la Sociedad Mercantil supermercado, Bodegón, Café La Marcellería, C.A., plenamente identificada. Sin embargo, no existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con la presente documental, por lo que se desecha de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 158 al 170, de la segunda pieza principal, marcado con la letra “E”, consignado en copia fotostática simple, consta acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café La Marcellería C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 46, Tomo 204-A RM 315, en fecha 16 de octubre de 2018, de la misma se puede evidenciar que los demandados en el presente juicio son los únicos accionistas de la misma, así como su domicilio se encuentra constituido en el bien inmueble objeto del presente juicio. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
V
Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio, en el cual la parte demandante persigue el desalojo de un inmueble destinado a local comercial, en apego al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que Regular el Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, fundamentado en un contrato de arrendamiento celebrado con vigencia desde el 1º de agosto de 2018, hasta el 31 de julio de 2021, inmueble que es ocupado por la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café La Marcellería C.A., plenamente identificada, propiedad de los demandados en el presente juicio. En consecuencia, procede este Tribunal a realizar el siguiente pronunciamiento:
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a lo largo de su contenido desarrolla las condiciones para controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en el marco del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1). De esta manera, los artículos 3, 8, 20 y 40 eiusdem, establecen lo siguiente:
Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 8. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 20. Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes
(…)
De los artículos previamente citados, se establecen las obligaciones impuestas a los arrendadores, así como los derechos otorgados a los arrendatarios en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, según lo dispuesto taxativamente en el mismo cuerpo normativo, son de carácter irrenunciable, en consecuencia, cualquier acto o contrato que pretenda ir en contra de los establecidos en la presente norma debe ser considerado nulo.
En el caso de marras, la parte demandante fundamentó su pretensión en las causales de desalojo contenidas en los literales “a” y “g” del artículo 40 del mencionado Decreto Ley, al alegar en primer lugar que la parte demandada incumplió con el pago del correspondiente canon de arrendamiento variable (C.A.V) acordado en el contrato de arrendamiento suscrito, en segundo lugar, que incumplió con los pagos de los servicios públicos correspondientes al bien inmueble objeto del presente juicio, encontrándose el mismo en estado de insolvencia, y en tercer lugar, alegó el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de agosto de 2018, con vigencia hasta el 31 de julio de 2021, siendo oportunamente notificados de la decisión de no prorrogar el mismo.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad correspondiente para la contestación, negó encontrarse en estado de insolvencia tanto con el correspondiente canon de arrendamiento como con el pago de los servicios públicos prestados al bien inmueble objeto del presente juicio, alegaron que, para el momento de la interposición de la presente demanda, el canon de arrendamiento variable (C.A.V) no les era exigible ya que sus ingresos brutos no superaron las cifras que hiciera aplicable el pago de dicho canon variable. Al mismo tiempo, reconvinieron en la presente demanda, alegando la ilegalidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito y, en consecuencia, la tácita reconducción de éste, aunado al hecho que luego de vencida la prórroga legal, su representado siguió haciendo uso del inmueble y la arrendadora continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento sin objeción alguna.
Por razones metodológicas, este Tribunal considera oportuno resolver previamente los alegatos referentes a: 1) La ilegalidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, 2) Término del contrato suscrito y, 3) La reconvención planteada fundada en la tácita reconducción del mismo.
Del contenido del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1° de agosto de 2018, se visualiza con meridiana claridad que el mismo tuvo por objeto regular la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, la cual se estipuló a tiempo determinado, por un lapso comprendido de tres años, entiéndase hasta la fecha 31 de julio de 2021. Así mismo, las partes acordaron la aplicación del artículo 1.599 del Código Civil y excluyeron la aplicación del artículo 1.600 eisudem, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
A pesar de lo contenido en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que los derechos contenido en dicho cuerpo normativo son de carácter irrenunciable, debiendo considerarse nulo cualquier acto que pretenda el menoscabo o disminución de los mismos, considera quien aquí decide que lo pactado por las partes en la cláusula 4° del referido contrato no transgrede los derechos de los arrendatarios, tal como fue alegado por su representación judicial, ya que de las notificaciones realizadas por el arrendador y que constan en el presente expediente de los folios 32 al 97 de la primera pieza principal, se puede corroborar que las notificaciones tenían por motivo informar acerca de la no renovación del contrato de arrendamiento, sin que conste en autos que la decisión de intentar la presente demanda con motivo de desalojo de local comercial sea por desacuerdo de las partes en cuanto a la fijación canon de arrendamiento correspondiente.
Basado en las anteriores consideraciones, mal podría este Tribunal tener como una causal de desalojo en el presente juicio un presunto desacuerdo en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento que, en caso hipotético de haber existido, cualquiera de las partes intervinientes en el presente juicio se encontraba legitimada para acudir ante el órgano administrativo competente para resolver dicha controversia, siendo el mismo la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE); sin embargo, no consta en las actas que conforman el presente expediente que alguna de las partes allá acudido ante el referido órgano administrativo.
En consecuencia, siendo los artículos 1.599 y 1.600 del Código Civil, normas perfectamente disponibles y que pueden ser aplicadas indistintamente por las partes contratantes, por cuanto no afectan el orden público ni transgreden los derechos civiles de los contratantes, considera este Jurisdicente contrario a derecho declarar la ilegalidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, en fecha 1° de agosto de 2018. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de agosto de 2018, dadas las circunstancias particulares de este caso, es propicio referirnos a lo que ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el fallo Nº 993 del 1 de agosto de 2014 (caso: Hola Modas), la cual fue reiterado posteriormente en la decisión Nº 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: Juan Martín Alegría), estableciendo que a tenor de lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial]; una vez vencida la prórroga legal, el arrendado[r] queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada. Estableciendo la referida sentencia lo siguiente:
“(…) En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil.
Por otra parte, considera esta Sala que el fallo objeto de revisión no incurrió en violación constitucional alguna cuando consideró que la arrendataria debía entregar el inmueble, con arreglo al principio de autonomía de voluntad de las partes, pues ello tiene su fundamento en el artículo 1.159 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley (Vid. José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto (Vid. artículo 1.315 del Código Civil), por tanto, resultan inconsistentes los argumentos de la solicitante de la revisión en este sentido.
En lo que atañe al argumento de la solicitante, acerca de la subversión procedimental ocurrida al admitirse la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues a su juicio la actora debió intentar la acción de desalojo al convertirse el contrato a tiempo indeterminado, considera esta Sala que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma.
Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem. (…)”
Como corolario, a la jurisprudencia previamente citada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, considera este Juzgador que no se puede tergiversar el contenido de los artículo 26 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, al determinar que el contrato de arrendamiento se hizo indeterminado bajo el argumento de que en el presente caso ocurrió la tácita reconducción por cuanto la arrendadora siguió recibiendo los cánones de arrendamiento una vez cumplida la prórroga legal. En tal sentido la Sala Constitucional ha reiterado el criterio establecido, en su fallo Nº 556 del 11 de julio de 2016 (Caso: Ghandour Import, C.A.) en el cual se estableció, referente al argumento de la solicitante, acerca que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, considera este Juzgador que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso a tenor del artículo 26 la Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Sala N 1993/2014, caso: Hola Modas, S.A.)
Con base en los criterios jurisprudenciales supra citados, resulta evidente que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, en el cual se le notificó expresamente al arrendatario que no le sería renovado el contrato de arrendamiento (desahucio) y en donde se otorgó el plazo de prórroga legal para la entrega material del inmueble, no puede operar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento por mandato expreso del artículo 1.601 del Código Civil, que establece que [s]i ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción; amén de lo establecido en el artículo 1599 eisudem. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a los alegatos hechos por la parte demandante, referentes al incumplimiento del pago del canon de arrendamiento variable (C.A.V) así como el incumplimiento en el pago de los servicios públicos prestados al inmueble objeto del presente juicio, considera este Tribunal inoficioso emitir pronunciamiento al respecto, ya que verificado y considerado ajustado a derechos uno de los requisitos de procedencia de las causales de desalojo contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, entiéndase el literal “G” del referido artículo, es suficiente para que este Tribunal declare con lugar la presente demanda de desalojo, sin necesidad que concurran a la vez dos o más causales de desalojo. ASÍ SE ESTABLECE.
Por lo que este Tribunal estima que, en apego al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, así como la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, es forzoso para quien decide declarar con lugar la acción de desalojo propuesta por la parte demandante y sin lugar la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSORA NAPLES, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de noviembre de 2009, bajo el Nº 19, Tomo 81-A; en contra de los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y 13.382.063, respectivamente; con motivo de Desalojo del Local Comercial ubicado en la Urbanización El Viñedo, avenida Monseñor Adam, calle 141, identificado con el número 101-19, parroquia San José, Valencia, estado Carabobo.
SEGUNDO: Se ordena a los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y 13.382.063, respectivamente, a entregar libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió, el bien inmueble ubicado en la Urbanización el Viñedo, avenida Monseñor Adam, calle 141, número cívico 101-19, cruce con avenida 101, parroquia San José, municipio Valencia, del estado Carabobo, constituido por una casa-quinta de dos (2) plantas, con un área de construcción aproximada de seiscientos metros cuadrados (600 m2), y con la parcela de terreno que le corresponde distinguida con el N° 1 y que forma parte de la manzana N° 3, conforme al plano general de la urbanización; con un área aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Que es su frente, con la parcela Boulevard de los Naranjos de la misma urbanización, hoy Avenida Monseñor Adam en veinte metros (20 m). SUR: Con terrenos que son o fueron de la Compañía Anónima El Viñedo, en veinte metros (20 m). ESTE: Con la avenida 101, con cuarenta metros (40 m). OESTE: Con terrenos que son o fueron de la Compañía Anónima El Viñedo en cuarenta metros (40 m). Inmueble debidamente inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2003, bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo N° 13.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y 13.382.063, respectivamente, en contra de la sociedad mercantil INVERSORA NAPLES, C.A.; con motivo de la nulidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 1° de agosto de 2018.
CUARTO: Se condena en costas procesales a la parte totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la Ciudad de Valencia el día 14 de agosto de 2023, Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
El Juez Provisorio
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La secretaria
Abg. JAIMIR PÉREZ GALEA
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 de la tarde.-
La secretaria
Abg. JAIMIR PÉREZ GALEA