TSJ Regiones - Decisión

Vista la celebración de la Audiencia Preliminar en la presente causa, la cual se realizó en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil veintitrés (2023), de conformidad con lo establecido el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, según consta en autos que riela en la segunda pieza principal del expediente; este Tribunal a los fines fijar los hechos controvertidos y límites de la controversia, en atención a lo expuesto por la parte demandada en la audiencia preliminar, en la cual se hizo mención de un punto previo sobre la admisión de la demanda, este sentenciador de conformidad con el prinicpio de exhaustividad considera necesaria la revisión de las defensas alegadas que no constituyan elementos del fondo de la causa.
I
En atención a lo expuesto en la Audiencia Preliminar, se observa que la parte demandada en su exposición oral y en su escrito de oposición a la audiencia preliminar, el cual corre inserto en los folios del ochenta y uno (81) al ciento ciento veintitres (123) de la segunda pieza pricipal; solicitó la revisión del auto de admisión de la demanda, el cual riela en folios del setenta (70) al setenta y cuatro (74) de la primera pieza principal, dictada en fecha 18 de octubre de 2022, por el Tribunal Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
La parte demandada señaló que en el folio cinco (05) de la demanda intentada en contra de su representada, se observa que el accionate fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil, los cuales regulan los efectos de los contratos y la acción resolutoria. Indicó que el demandante sustentó su demanda y expuso que, por el uso del inmueble no le era aplicable la “...Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial...”, haciendo referencfia al artículo 4 de dicho cuerpo normativo.
La representación judicial de la parte demandada sostiene que la demanda fue planteada según lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por lo tanto, ésta se motiva en el “...impago de pretensiones locatarias o canones de arrentamiento...”, evidenciando que la demanda pretendida es por resolución de contrato por incumplimiento, señalando que en el particular tercero se peticionó que se procediera a desalojar y desocupar el inmueble.
Señaló la parte demandante, que el auto de admisión dictado por el Tribunal Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitió la acción interpuesta por “...RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO...” y seguidamente indica que mediante auto dictado en fecha 30 de enero de 2023, este Tribunal expresó “...Consta de las actas Procesales que conforman el presente expediente, que la presente demanda versa sobre un desalojo de local comercial, fundado en el ordinal a del artíuclo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial..” y señala que la presente demanda fue admitida por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento y no por desalojo, indicando que dichas pretensiones son diferentes.
II
En este sentido, atendiendo a lo alegado por la parte demandada, procede este Tribunal a verificar los supuestos de admisibilidad de la presente demanda, trayendo a colación lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” Señalados los supuestos de inadmisibilidad, y con fundamento en la solicitud de la parte demandada, procede en primer lugar, este Tribunal a verificar si la demanda incoada es contraria al orden público.
Se observa en autos, que la parte demandante expuso que demanda “LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LO CÁNONES DE ARRENDAMIENTO MENSUALES sobre un inmueble arrendado a la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LAS CLAVELLINAS, C.A. ...” y en el capítulo III de su escrito libelar señaló que la pretensión de resolución se fundamenta en los artículos 26, 51, 257, 305 y 307 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 3 y 28 del Código de Procedimiento Civil, en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.428 y 1.592 del Código Civil, el artículo 197 y 271 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Debe aclarar este sentenciador que, a los fines de determinar los fundamentos de derecho que contemplan la procedencia de la presente acción, es necesario determinar la materia de arrendamiento a la que ha sido sujeto el inmueble sobre el cual versa la presente controversia, de conformidad con lo convenido en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2017, y los contratos posteriormente celebrados por las mismas partes.
De la revisión del contrato el cual corre inserto en los folios del cincuenta y tres (53) al cincuenta y seis (56) de la primera pieza principal, se observa en la cláusula cuarta que, la arrendataria se comprometió a utilizar el inmueble dado en arrendamiento a los fines mercantiles y comerciales establecidos en el objeto de la compañía, indicando que no podrá cambiar el uso y destino sin autorización escrita de la arrendadora.
Corre inserta en los folios del treinta y nueve (39) al cuarenta y cuatro (44) de la primera pieza principal, copia del acta constitutiva de la sociedad mercantil Multiservicios Las Clavellinas, C.A., la cual en su cláusula segunda expresa que:
La compañía tiene por objeto todo lo relacionado al transporte público y privado terrestre, sea pesado y/o liviano, servicio de reparación de vehículos automotores y sin motor, compra y venta de vehículos de carga liviana y pesada, reparación y mantenimiento de vehículos de carga liviana y pesada, siminsitrar servicio de grúas, mantenimiento permanente para vehículos mayores y menores de empresas y asociaciones de transporte, incluyendo estacionamiento, importación y exportación de maquianrias y bienes inmuebles de utilidad de transporte, prestación integral de sercicios de transporte general de mercadeo, ganado en pie o refirgerado, alimentos y productos perecederos así como todo tipo de mercancía seca y materia prima. Almacenamiento y distribución de vehículos de carga liviana o pesada Tranposrte, compra, venta al mayor y al detal, distribución, comrecialización de ganado bovino, aves, caprino y caballar en pie, beneficiados y en canal, cría y todo lo relacionado con productos y subproductos relacioando con el ramo de la ganadería y avicultura. Transporte, comercialización, distribución, importación y exportación de todo tipo de materia, insumos, maquianarias y bienesrelacioandas con el sector de transporte,a grícola, pecuario y avícola. Compra, venta distribución, comercialización, importación y exportación de repuestos, partes mecánicas y eléctricas y accesorios relacionados con el ramo de transporte agrícola, así como de cualqueir otra actividad de lícito comercio relacionados con el objeto.
A tenor de lo establecido en el artíuclo 2 de el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, el inmueble sobre el cual versa el contrato cuya resolución se demanda se rige especialmente por este cuerpo normativo.
El artículo 40 de la norma especial antes señalada, establece taxativamente las causales de desalojo, por la cuales puede proceder judicialmente el arrendador; sin emabrgo, en dicho cuerpo normativo no se prevé la acción resolutoria de los contratos de arrendamiento.
Sobre la resolución de contratos de arrendamietno comercial la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 415, dictada en fecha 05 de octubre de 2022, con ponenecia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, desarolló la doctrina de la Sala explicando la diferencia y los efectos jurídicos que producen la resolución de contrato de arrendamiento y el desalojo, en los términos siguientes:
En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil.
En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.
De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1 de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria.
Sobre la posibilidad de demandar por accion resolutoria de contratos que regulan el arrendamiento de locales para uso comercial, explica el Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, en la referida sentencia:
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio . Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes. (Negritas de este Tribunal)
El criterio anteriormente transcrito, presenta una actualizada interpretación de la legislación arrendataria vigente en nuestro ordenamiento jurídico, con revisión a las normas antecedentes, explicando el espíritu del legisaldor y límite que los literales del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial establecen a los arrendatarios; además, en la citada sentencia, se ratificó el criterio asentado en el fallo RC-018 de fecha 16 de enero de 2014, sobre el principio de especialidad de la materia relacionado con el arrendamiento comercial concluyendo lo siguiente:
Del criterio antes transcrito, se observa que constituye una derogatoria de la norma general la norma especial en virtud del principio de especialidad de la materia; en este sentido cabe recordar que las normas inquilinarias son especiales y que habiendo disposición expresa legal que regula determinado supuesto no puede acudirse a normas de derecho común, para regular ese mismo supuesto. Consagrando de manera expresa que la ley acción disponible es el desalojo, mal puede pretenderse que para el mismo supuesto puede ejercerse una acción distinta a la especial.
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendataria autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos.
Finalmente, la Sala de Casación Civil dejó asentado (en la ya mencionada) sentencia) la improcedencia de la acción resolutoria, indicando que las causales previstas en el artículo 40 de la norma especial son taxativas y excluyen la posibilidad de intentar una acción diferente al desalojo para la obtención material del inmueble explicando lo siguiente:
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación. (Negritas del Tribunal)
El artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, señala que los Jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida por la Sala del Alto Tribunal, a los fines de garantizar la uniformidad de criterios en decisiones. En este sentido, en atención al criterio transcrito, se evidencia que, el admitir una demanda por resolución de contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a uso comercial, es contrario a las disposiciones legales contenidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial le establecen a los arrendatarios, siendo esta una norma de orden público la cual no puede ser relajada por las partes, ni por el órgano jurisdiccional.
Ahora bien, de lo planteado por la parte demandada; se observa que el Tribunal Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, no debió admitir la presente demanda mediante el auto dictado en fecha 18 de octurbe de 2022, que corre inserto en los foliso del setenta (70) al setenta y cuatro (74) de la primera pieza principal, por ser contraria al orden público, según lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido que de admitir la presente demanda intentada por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LO CÁNONES DE ARRENDAMIENTO MENSUALES”, colide con los supuestos de admisibildiad previstos en el artíuclo 341 de la norma civil adjetiva, este sentenciador, se ve en la necesidad de declarar la inadmisibilidad de la presente demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Jusiticia, en sentencia N° 1.618, dictada en fecha 18 de agosto de 2004, estableció el criterio a aplicar en casos donde el Juez determine la inadmisibilidad de la demanda en momentos procesales diferentes al lapso de admisión, asentando lo siguiente:
La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. (...)
Del citado criterio se desprende la facultad que tiene el Juez de declarar la inadmisibilidad de la demanda en cualquier estado o grado de la causa, bien sea de oficio o a solicitud de parte, criterio este que ha sido recientemente ratificado por la Sala de Casación Civil en la sentencia número 415, dictada en fecha 05 de octubre de 2022, con ponenecia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, (anteriormente analizada) en la cual señaló:
Pues bien, de los criterios jurisprudenciales transcritos se colige, que es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado.
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, al constituir materia de orden público. (Resaltados de la sentencia)
Se verifica así, la consonancia de los criterios doctrinarios del Alto Tribunal de la República y la facultad otorgada al Juez a través de los artíuclo 11 y 15 del Código de Procedimiento Civil, que le permiten y le obligan a dictar las providenceias necesarias a los fiens de resguardar y mantener las normas de orden público en las causas en trámite.
III
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
ÚNICO: Se declara INADMISIBLE la demanda interpuesta por la Sociedad Mercatil INVERSIONES CRES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 1978, bajo el Nº 10, Tomo 70-B, con última modificación en acta de asamblea protocolizada en fecha 24 de agosto de 2022, bajo el Nº 3, Tomo 270-A., contra la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS LAS CLAVELLINAS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 23, Tomo 24-A, en fecha 14 de febrero de 2013, con motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día tres (03) de agosto de 2023. Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. JAIMIR PÉREZ GALEA

Exp. N° 26.871
N.Kallab