TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, diez (10) de agosto de 2023
Años: 213° de Independencia y 164° de la Federación

EXPEDIENTE: 13.719

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE (S) DEMANDANTE (S): JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.813.195, V-6.561.322, respectivamente.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDANTE: PEDRO ANTONIO GAMBOA ARAY y BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.434.275, V- 4.874.588, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.717 y 272.729.

PARTE DEMANDADA: MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 23.409.681.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ M. MORONTA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 7.012.597, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 24.309, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II
SÍNTESIS

En la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los abogados PEDRO ANTONIO GAMBOA ARAY y BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 201.717 y 272.729, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ, y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.813.195, V-6.561.322, contra la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.409.681, que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha trece (13) de Diciembre del 2022, mediante la cual el referido Juzgado declaró SIN LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, siendo ejercido recurso de apelación contra la mencionada decisión, en fecha catorce (14) de diciembre del 2022, por la abogada BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 272.729, actuando en su carácter acreditada en autos parte demandante, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha treinta (30) de enero del 2023, correspondiéndole conocer de la referida decisión a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha dos (02) de febrero del 2023 bajo el Nro. 13.719 (nomenclatura interna de este Juzgado), asentándose en los libros correspondientes.
Por auto de fecha ocho (08) de febrero del 2023, se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes quedando entendido que una vez presentado los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes, finalizado el lapso comenzará a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha seis (06) de marzo del 2023, quien suscribe la presente decisión, se aboca al conocimiento de la presente causa, en su carácter de Juez Provisorio de esta alzada.
En fecha veinte (20) de marzo del 2023, consignó escrito de informe la abogada BERTHA MUÑOZ SÁNCHEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.892, actuando en este acto en nombre y representación de los ciudadanos JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ y MARITZA DEL JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 2.813.195 y V- 6.561.322, partes demandantes.
Concluida la sustanciación y siendo la oportunidad legal para ello, pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación.

III
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta alzada para conocer de la presente apelación ejercida por la abogada BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 272.729, actuando en su carácter acreditado en autos parte demandante, contra la sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha trece (13) de diciembre del 2022, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Artículo 878: En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

De los artículos anteriormente transcrito se desprende que, de la sentencia definitiva dictada en el procedimiento oral se da el recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, siendo remito los autos al tribunal de alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos por el a quo, remitiendo así las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 878 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA

En fecha trece (13) de diciembre del 2023, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción del Estado Carabobo, decretó lo siguiente:
…Omissis… Por todos y cada uno de los razonamientos expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentaran los Ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ (sic) y MARITZA DE JESUS HERNANDEZ JIMENEZ (sic), C.I. N° V-2.813.195 y V-6.561.322, respectivamente, a través de su Apoderada Judicial BEATRIZ RODRIGUEZ (sic), Inpreabogado N° 272.729, en contra de la Ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LATORRE DE SARMIENTO (sic), C.I. N° V-23.409.681, representada por sus apoderados judiciales Abogados JOSE MANUEL MORONTA SILVA (sic) y PABLO ENRIQUE RODRIGUEZ MORALES (sic), Inpreabogado Nros° 24.309 y 41.271, respectivamente. SEGUNDA: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Queda así publicado el extenso del fallo. …Omissis… (Destacado del texto original).

V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma, la parte demandante consignó Escrito de Informe, en fecha veinte (20) de marzo del 2023, ahora bien, se puede apreciar que la fijación del mismo fue establecido en auto de fecha ocho (08) de febrero del 2023, por este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, para que hagan la presentación de informes correspondientes el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presente fecha, siendo este un lapso a término, razón por el cual se verifica que la consignación del presente informe correspondía en fecha trece (13) de Marzo del 2023, y la misma es realizada en fecha veinte (20) de marzo del 2023, tomándose en cuenta el mismo como extemporáneo.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN

Planteada la controversia, cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, pasa esta alzada a pronunciarse sobre la procedencia de la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción del Estado Carabobo, mediante el cual el referido Juzgado declara SIN LUGAR la acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, para lo cual se estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En el caso de autos, se desprende que la parte actora incoa acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL ante el Tribunal a quo, alegando que en fecha primero (1°) de enero del año 2017, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.409.681, en el cual quedó establecido que la arrendataria estaba obligada a cubrir todas las reparaciones menores que necesitare el inmueble, continua su argumentación y manifiesta que la inquilina ha incumplido con el mantenimiento del local comercial, todo ello en contraposición a lo pactado en el contrato, dejando en total descuido el espacio arrendado, al punto de ser necesario el desalojo, de acuerdo a la inspección realizada por el cuerpo de Bomberos del Estado Carabobo, la cual determinó en informe técnico Nro. 028-2021 que NO ES LUGAR SEGURO, hasta que se realicen las respectivas reparaciones a la estructura (techo, paredes y conductores eléctricos).
Seguidamente, la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.409.681, parte demandada, arguye que el contrato de arrendamiento original fue celebrado de forma verbal con el ciudadano JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V- 2.813.195, es decir, de lo alegado por la parte demandada, el acuerdo de arriendo comercial fue verbal y no contrato escrito (privado) el cual fue consignado en la presente demanda, según lo argumentado.
Vista la sentencia declarada SIN LUGAR, resulta importante tomar en consideración lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler).
De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1º La obligación de hacer gozar, una cosa mueble o inmueble; 2º Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie. Estos contratos pueden ser 1.- contratos a tiempo determinado 2.- contrato a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación:
El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic) .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99). (sic)
Ahora bien, descendiendo a los autos, de acuerdo a las actuaciones esgrimidas y a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 12: En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Consta del folio 7 al 9 del presente expediente Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (1°) de enero del 2017, entre los ciudadanos JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V 2.813.195, V- 6.561.322, partes demandantes, y la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V- 23.409.681, parte demandada, tal documental de carácter privado presentado, para esta instancia carece de firma de ambas partes, de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil Venezolano, cabe destacar que este contrato fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Superior desecha esta documental del proceso. Así se decide.
2.- De los folios 10 al 11, documento; PROMESA DE COMPRAVENTA por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Distrito Valencia del Estado Carabobo, para su época en fecha once (11) de octubre de 1974, inserto bajo el Número: 8, Tomo: 9, Folios 20 al 23, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Oficina, tal documental de carácter público prestan para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
3.- Consta a los folios del 113 al 114, copia de poder general otorgado por los ciudadanos JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, de fecha cuatro (04) de Julio de 2018, protocolizado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 39, tomo 168, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, respectivamente a los abogados ciudadanos PEDRO ANTONIO GAMBOA ARAY y BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.434.275, V- 4.874.588, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 201.717, 272.729.
4.- Corre inserto de los folios 15 al 17 Certificación del Coordinador Regional del Estado Carabobo de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), designado con el expediente administrativo Nro. 0403-04-2017, de fecha del diecisiete (17) de febrero del 2017, se aprecia de esta documental que los demandantes de auto se oponen a realizar ajuste del canon de arrendamiento y procede a solicitar el desalojo del local comercial. La parte demandada en sede administrativa, se negó a desalojar de manera voluntaria, al respecto cabe señalar que dicho procedimiento administrativo no logró llegar a un acuerdo conciliatorio por ambas partes, dando por entendido la culminación y cierre del mismo. Se le concede pleno valor probatorio, en agotamiento de la vía administrativa. Así se declara.
5.- De los folios, del 72 al folio 83 del presente expediente, reposa Inspección Técnica Nro. 028-2021, de fecha veintinueve (29) de noviembre de 2021, realizada por el Cuerpo de Bomberos de Valencia Estado Carabobo, en los siguientes términos:
6. ORDENAMIENTO DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO:
6.1. Deben contratar los servicios de un especialista en construcción para reparar los daños causados por humedad con la finalidad de evitar el deterioro progresivo y así poder minimizar los riesgos de estructural que presenta el inmueble.
6.2. Debe de sustituir los techo de asbesto que están en deterioro de la cual cumplir con el procedimiento técnico administrativo aplicable para la remoción de asbestos y materiales de asbestos establecidos por el Ministerio del Poder Popular para la Salud, en cumplimiento de lo establecido en al Artículo 83 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el artículo 27 de la Ley Orgánica de Salud, y 3, 13, 15, 18, 19, 38, 39, 40, 42, 78, 79, 82 y 83 de la Ley sobre Sustancias, Materiales y Desechos Peligrosos.
6.3. Debe colocar en un gabinete o cajetín los interruptores automáticos de protección contra sobre corriente eléctrica (disyuntor o breakers), de igual manera embutir en tubería metálica EMT todos los conductores eléctricos al descubierto y colocar sus respectivas tapas ciegas a los cajetines. Según lo especificado en la norma técnica FONDORMA 200. CODIGO ELECTRICO NACIONAL.
6.4. Se sugiere solicitar una evaluación ante las oficinas del Instituto de Vivienda y Equipamiento de Barros del Estado Carabobo (I.V.E.C.), a fin de que sus profesionales por medio de un estudio de ingeniería se pronuncien al respecto.
6.5. Debe solicitar ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Valencia, para que este despacho a través de sus ingenieros realicen un estudio y levante un informe técnico en cuantos a los daños estructurales que presenta el inmueble.
7. CONCLUSIÓN
En vista de lo antes expuesto, este despacho determina que de no realizar las refracciones necesarias al inmueble de manera oportuna los daños estructurales seguirán en aumento debido a la data de construcción del inmueble y los materiales empleados para su elaboración, por ende en resguardo de las vidas y bienes de las personas que allí habitan, por lo que este despacho considera que dicho inmueble NO ES LUGAR SEGURO, hasta tanto realicen la respectiva reparación a la estructura a nivel de techo, paredes y conductores eléctricos… (Destacado del informe original).

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1.- Del folio 37 del presente expediente, se aprecia planilla de pago de Impuestos Municipales y Otras Contribuciones expedida por el Concejo Municipal de Valencia de la administración Municipal, de fecha veintinueve (29) de diciembre de 1987, se evidencia que esta prueba documental fue impugnada en audiencia oral ante el a-quo, se le concede pleno valor probatorio. Así se decide.
2.- Corre inserta al folio 38 del presente expediente un recibo contentivo de una Constancia de pago de arrendamiento del inmueble objeto de este litigio, tal documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cabe destacar que la relación arrendaticia no es un hecho controvertido. Así se decide.
Precisado lo anterior, una vez revisada la pertinencia de las pruebas esta alzada pasa a tratar lo concerniente a la controversia planteada, en la presente demanda por DESALOJO COMERCIAL contra la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.409.681, con fundamento en los ordinales “e” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, siendo que para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i); en este orden la parte demandante asegura que el mencionado contrato de arrendamiento de local comercial, fue establecido a tiempo determinado, por otro lado la parte demandada arguye que el contrato verbal es a tiempo indeterminado, sobre este punto en específico LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sentencia Nro. RC 000314, Expediente 19-441 de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2020 en los siguientes términos:
En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo… omissis…
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

En atención a lo establecido anteriormente considera esta alzada que determinar si el contrato de arrendamiento en la presente causa es a tiempo determinado o indeterminado no es concluyente para la decisión en la presente causa, por cuanto el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, no hace distinción para incoar la acción de desalojo. Así se determina.
Así las cosas, determinado lo anterior y entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado) el artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicado en Gaceta Oficial Nro 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece las causales de desalojo en los siguientes términos:
Artículo 40 Son causales de desalojo:
…Omissis…
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de REPARACIONES MAYORES QUE AMERITEN LA NECESIDAD DE DESOCUPAR EL INMUEBLE, DEBIDAMENTE JUSTIFICADO.
…Omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes… (Destacado propio de esta Alzada).

Ahora bien, es importante mencionar dada la naturaleza del asunto recurrido, la parte demandante en su escrito libelar, hace mención del literal “e” y “g”, del mencionado artículo 40 de la ley especial. Visto que en sede administrativa no se logró conciliación alguna, respecto de la acción contractual en materia comercial.
En este orden, pasa esta Alzada a analizar lo alegado y probado en auto respecto a la procedencia de las causales de desalojo esgrimidas por la parte demandante. Sobre este hilo de ideas, es importante resaltar la interpretación literal de la referida norma, por la posición doctrinaria establecida por el autor JORGE KIRIAKIDIS, (2016) en la Revista de Derecho Público Nro. 10, titulada Fundación Estudio de Derecho Administrativo, página 55, sobre el régimen inquilinario venezolano, cuyo contenido se extrae lo siguiente:
…6. El establecimiento de CAUSALES DE DESALOJO. El Decreto Ley establece una serie de causales de desalojo en las que se enumeran las distintas situaciones de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato. El artículo 40 del Decreto Ley establece nueve (9) causales de desalojo, que son: (i) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o DE REPARACIONES MAYORES QUE AMERITEN LA NECESIDAD DE DESOCUPAR EL INMUEBLE, DEBIDAMENTE JUSTIFICADO. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio”. Si bien el desalojo es, técnicamente hablando, la forma especial de terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el Decreto Ley parece darle al término un contenido distinto, menos técnico y más amplio, entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado). En efecto en la enumeración se incluye la finalización del plazo (lo cual técnicamente constituye una causal de cumplimiento), la demolición (lo que técnicamente constituye una causal de desalojo) o los incumplimientos del inquilino (estos últimos técnicamente constituyen causales de resolución del contrato). La enumeración es realmente amplia, e incluye nuevas causales (como la venta del inmueble a un tercero, una vez agotado el trámite de la Preferencia Ofertiva). Sin embargo, ya en el pasado los órganos de administración de justicia al interpretar previsiones como esta – en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios – aclararon que junto al desalojo, los justiciables están habilitados para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato… (Destacado ad quem).

Del texto doctrinario se colige que, el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempla inmerso en su artículo 40, las causales de desalojo, incluyendo expresamente el literal “e”, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
De lo alegado en autos, se evidencia que corre inserto al folio del folio 72 al folio 83 del presente expediente Inspección Técnica Nro. 028-2021, realizada por el Jefe de la División de Gestión de Prevención e Investigación de incendios y otros siniestros del CUERPO DE BOMBEROS VALENCIA DEL ESTADO CARABOBO, el cual se valora como se estableció en líneas precedentes como documento administrativo, otorgándole pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprende:
…Los daños estructurales seguirán en aumento debido a la data de construcción del inmueble y los materiales empleados para su elaboración, por ende, en resguardo de las vidas y bienes de las personas que allí habitan, por lo que este despacho considera que dicho inmueble NO ES LUGAR SEGURO, hasta tanto realicen la respectiva reparación a la estructura a nivel de techo, paredes y conductores eléctricos… (Destacado del texto).

Observando esta alzada de las impresiones fotográficas consignadas y que corren insertas en el referido informe técnico en los folios útiles desde 72 al 83, el deterioro y daño físico en las paredes, techo, piso y baño, así como la falta de pintura. Así se observa.
Con base en las motivaciones expuestas y apreciándose en las imágenes fotográficas precisadas por esta alzada, lo que adminiculado con las Inspección Técnica Nro 028-2021, realizada por el Jefe de la División Prevención e investigación de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos Valencia del estado Carabobo, ya analizada y valorada, este Tribunal Superior verifica que existe plena prueba del estado de deterioro del local comercial, evidenciando la responsabilidad por parte de la arrendataria de no haber realizado las reparaciones pertinentes al inmueble ni haber notificado a la arrendadora los daños existentes, permitiendo que daños materiales menores no reparados de forma oportuna, se convirtieran en deterioros mayores que los provenientes del uso normal, con lo que se encuentra plenamente demostrado que la arrendataria está incurso en la causal de desalojo establecida en el literal “e”, referente a que “e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de REPARACIONES MAYORES QUE AMERITEN LA NECESIDAD DE DESOCUPAR EL INMUEBLE, debidamente justificado.” del artículo 40 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, así siendo comprobada una de las causales de desalojo invocada por la parte actora es inoficioso pronunciarse sobre las demás alegadas. Así se declara.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercida por la abogada BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 272.729, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 2.813.195 y V- 6.561.322, quedando modificada la parte motiva del fallo, así como lo referente al particular primero de la decisión, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción del Estado Carabobo en fecha trece (13) de diciembre del 2022, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia. Así se decide.
VII
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR la APELACIÓN ejercida por la abogada BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.874.588, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 272.729, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 2.813.195 y V- 6.561.322, partes demandantes, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha trece (13) de Diciembre del 2022.
2. SEGUNDO: Se ANULA, la sentencia dictada de fecha trece (13) de Diciembre del 2022, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción del Estado Carabobo.
3. TERCERO: CON LUGAR, la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por los abogados en ejercicio PEDRO ANTONIO GAMBOA ARAY y BEATRIZ COROMOTO RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.434.275, V- 4.874.588, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 201.717, 272.729, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos, JOSÉ HERNÁN MÉNDEZ SÁNCHEZ y MARITZA DE JESÚS HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 2.813.195, V- 6.561.322, en su orden; contra la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 23.409.681.
4. CUARTO: Se ORDENA a la parte demandada, la ciudadana MARÍA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 23.409.681, a realizar la entrega material del inmueble libre de personas y cosas, del local comercial ubicado en: Avenida de Flor Amarillo, Cruce con Calle El Rosario Nro. 4, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, cuyos linderos son los siguientes: Norte-Este: en una distancia de diecinueve metros (19,00mts), colindado con la Avenida Bolívar que es su frente, y en líneas quebradas y continuas con una distancia total de cuarenta y un metros con quince centímetros (41,15mts), colindando con predios de hermogenes cotifo (sic) y ROBERTO PÉREZ. Sur-Este: en líneas descontinuas con distancia de cuarenta y seis metros con cuarenta centímetros (46,40mts), colindado con predios de hermogenes cotifo (sic) y ROBERTO PÉREZ. Sur-Oeste: en línea recta con una distancia de cuarenta y ocho metros línea recta con una distancia de cuarenta y ocho metros con sesenta centímetros (48,60mts) y en curva con una distancia de ciento cinco metros con sesenta centímetros (105,60mts), colindado con la Calle el Rosario.
5. QUINTO: Se condena a las costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil veintitrés (2023). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO