TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Y ESPECIAL EN MATERIA DE EXTINCIÓN DE DOMINIO CON COMPETENCIA NACIONAL.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
JESUS MIGUEL RAMIREZ HURTADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.244.092. APODERADO JUDICIAL: CARLOS MIGUEL MARÍN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.060.055, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.299.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
Sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, quien en vida fue venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.856.709, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, MONICA RONCHI CHIEN y GUERRINO RONCHI CHIEN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.856.229, V-10.383.808 y V-6.851.969, respectivamente. APODERADA JUDICIAL: ELENA IBETH MARTÍNEZ HURTADO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.817.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, por vía principal; RESOLUCIÓN DE CONTRATO, vía reconvención.

I
ACTUACIONES EN ALZADA
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de marzo de 2016, por la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ HURTADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo dictado al momento de celebrarse la audiencia de juicio en esa misma fecha, ratificado en fechas 3, 7 y 28 de marzo de 2016, en contra de la decisión en extenso dictada en fecha 3 de marzo de 2016, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, en contra de la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, conformada por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRINO RONCHI CHIEN y MONICA RONCHI CHIEN; y, sin lugar la reconvención.
Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de abril de 2016, le asignó el conocimiento de la causa a esta alzada, dando por recibidas las actuaciones en este tribunal en fecha 13 de abril de 2016.
En fecha 13 de abril de 2016, se remitieron las actuaciones al Juzgado de la causa, a los fines que subsanara error de foliatura y enmendaduras.
Subsanados los errores de foliatura y enmendaduras, por oficio Nº 302-2016, de fecha 8 de junio de 2016, el juzgado de la causa, remitió las actuaciones a esta alzada, quien las dio por recibidas en fecha 15 de junio de 2016.
Por auto de fecha 20 de junio de 2016, el Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA, en su carácter de Juez de este tribunal, se abocó al conocimiento de la causa, para su revisión.
Por decisión de fecha 21 de junio de 2016, este tribunal, asumió la competencia para conocer del presente asunto y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia.
En fecha 22 de julio de 2016, la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ DE GIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, donde luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo por ante el juzgado de primer grado, alegó que en el presente caso se había consumado la perención breve de la instancia, puesto que la representación judicial de la parte actora, no cumplió con sus obligaciones tendentes a lograr la citación de la parte demandada, dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda;
Que la juzgadora de primer grado, incurrió en el vicio de incongruencia positiva, al no decidir la causa conforme los argumentos de hecho y excepciones opuestas por las partes, apartándose de los alegatos esbozados, en la demanda y su contestación, sin la debida correspondencia lógica, bajo el argumento que los jueces estaban facultados para aplicar en los juicios el principio iura novit curia, el cual si bien era cierto que el mismo le otorga al juez un amplio poder discrecional para elaborar los argumentos de derecho que le permitan llegar a una calificación jurídica de los hechos, no es menos cierto que dicha soberanía debe aplicarse partiendo de los hechos alegados por las partes y ajustarlos a la norma aplicable, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, lo que prohíbe la sustitución de los hechos constitutivos, ya que la acción como la excepción se individualizan por el hecho y no por la norma, indicando que el actor en su escrito libelar no alegó el incumplimiento del documento de fecha 15 de diciembre de 2008, ni pidió, el cumplimiento del mismo, sino que se limitó a peticionar el cumplimiento del contrato de fecha 20 de junio de 2008, pero aún así, la juez valoró dicha documental como “contrato de prórroga”, ordenando su cumplimiento y estableció que demostraba que el comprador no pudo pagar el saldo del precio debido a una hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble y que el vendedor no liberó;
Que, además, el actor en su libelo, no alegó el artículo 1.167 del Código Civil para solicitar el cumplimiento del contrato de fecha 20 de junio de 2008, pero que la juez lo acordó; que no obstante, en el supuesto negado que se considerase aplicable al caso en concreto el principio iura novit curia, se tenia que el actor no pidió el cumplimiento del documento de fecha 15 de diciembre de 2008, por lo que, era contrario a derecho que la juzgadora de primer grado, declarara su cumplimiento y que, además, aplicará la normativa legal que le correspondería a un contrato que cumpla con los requisitos del artículo 1.141 del Código Civil;
Que el actor no probó que no se haya firmado el contrato definitivo de compraventa que corresponde al contrato de fecha 20 de junio de 2008, dentro del lapso convenido, debido a la existencia de una hipoteca de segundo grado, por lo cual, no era aplicable el principio iura novit curia;
Que la recurrida infringe el referido principio, al aplicar una normativa a unos hechos no alegados y a un pedimento no efectuado por el actor;
Que resultaba contrario a derecho el haber dado por probado el hecho de la falta de pago del precio de la venta por parte del comprador, a la supuesta existencia de una hipoteca que el vendedor no había liberado, mediante al documento de fecha 15 de diciembre de 2008, que no tiene validez legal alguna, y que se refiere a una presunta prórroga del contrato de fecha 20 de junio de 2008, el cual ya había vencido en fecha 20 de octubre de 2008, desconociendo que dicho principio debía ir acompañado del principio juxta allegata et probata, que dispone que el juez no sólo debe aplicar el derecho que le corresponda a la acción, sino a las defensas y excepciones alegadas, ateniéndose a lo alegado y probado, conforme lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil;
Que, en cuanto al supuesto hecho nuevo alegado por la demandada en la audiencia de juicio, endilga a la recurrida que incurre en falso supuesto, por cuanto tal hecho lo alegó en base a que hizo entrega del inmueble, sin haber recibido el pago íntegro del precio, bajo la creencia que el opcionado le pagaría en ese mismo acto y, a cambio, le haría la tradición legal, para lo cual destacó el documento de fecha 15 de diciembre de 2008.
Con relación al fondo de la controversia, alegó que la juzgadora de primer grado valoró dos documentales, referidas al contrato de opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2008, y el documento de fecha 15 de diciembre del mismo año, para considerar probada la intención de las partes, la oportunidad en que se verificaría el pago, así como la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo en razón de la existencia de hipoteca sobre el bien objeto del contrato y que la misma no había sido liberada, basándose en la cláusula quinta que establece garantía de fiel cumplimiento, así como la oportunidad en que debía efectuarse el pago del saldo del precio, ignorando por completo que era la cláusula cuarta donde se estableció el plazo de noventa (90) días continuos, más treinta (30) de prórroga, de ser necesarios, desde el día 20 de junio de 2008 hasta el 20 de octubre de 2008, para que las partes protocolizaran el documento definitivo al cual se refiere la cláusula quinta y se verificase el pago del saldo; es decir, a su entender, el plazo de la oferta era determinado, no como erróneamente lo interpretó la juez;
Que, igualmente, denominó “contrato de prórroga” y valoró el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, como medio eficaz para demostrar que el comprador presuntamente no pago, debido a que el vendedor supuestamente no había liberado la hipoteca; señalando que el documento fundamental de la demanda era el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2008 y no el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, no obstante, la sentencia declaró su cumplimiento, bajo el supuesto de ser un contrato de prórroga del contrato primigenio y que de acuerdo a lo convenido por ambas partes, el pago del saldo del precio sería pagado en la oportunidad de la firma del documento definitivo, el cual se encontraba condicionado a la liberación del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble;
Que, de acuerdo a lo señalado por la juzgadora de primer grado, ésta consideró el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, no como un contrato de prórroga como lo estableció, sino como un nuevo contrato de opción de compraventa, considerando que el mismo reunía los requisitos establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil para ser considerado como tal, para luego ordenar su cumplimiento, violentando normas de orden público;
Que al haberse desconocido en la sentencia recurrida el contenido de la cláusula cuarta del contrato de fecha 20 de mayo de 2008, circunscribiendo su análisis a la cláusula quinta del mismo y, además, denominar como contrato de prorroga el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, que no reúne los requisitos para ser considerado como tal, sin considerar que el contrato original ya había vencido para la fecha de su presunta prórroga, dando por demostrada la falta de pago del saldo, se violentó normas de orden público;
Que era contrario a derecho que la juzgadora de primer grado valorara y declarara el cumplimiento del documento de fecha 15 de diciembre de 2008, bajo la errónea calificación de contrato de prórroga, por cuanto ya había operado la caducidad de la oferta contenida en el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2008, en razón del vencimiento del plazo de ciento veinte (120) días establecidos en la cláusula cuarta;
Que, además, la juzgadora de primer grado, ignoró por completo el alegato del vencimiento del contrato original, lo cual ocurrió en fecha 20 de octubre de 2008, por lo que, no siquiera por medio de la voluntad de las partes, dicho contrato podía ser prorrogado, pues ya había dejado de tener validez;
Que la juez desconoció el artículo 1.141 del Código Civil, al considerar al documento de fecha 15 de diciembre de 2008, como un contrato, desconociendo, a su vez, que el legislador clasificó los contratos consensuales en cuatro categorías; a saber: venta, arrendamiento, sociedad y mandato; por lo que, pretender darle a un documento una categoría legal y una denominación que no existe en nuestro ordenamiento jurídico, resultó en una contravención y flagrante violación de disposiciones legales que afectan el orden público, lo cual constituye rango constitucional;
Que, considerando, por otra parte, la declaratoria de cumplimiento contractual de ambas documentales, se observa que la parte actora sólo pidió el cumplimiento del contrato de fecha 20 de junio de 2008, no de la documental de fecha 15 de diciembre de 2008, por lo que, resultó contrario a derecho, que se le concediera a la parte actora, más de lo pedido, excediendo los límites de su competencia, incurriendo en ultrapetita;
Que con dichos argumentos, la juzgadora de primer grado, determinó, conforme la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, que el comprador estaba obligado a pagar el saldo del precio en el acto de la protocolización del documento definitivo y que de acuerdo al documento de fecha 15 de diciembre de 2008, tal documento definitivo no se pudo firmar debido a la existencia de una hipoteca de segundo grado que no había sido liberada;
Que la parte actora, en el lapso probatorio, no promovió prueba alguna para demostrar que no pago dentro del lapso comprendido desde el 20 de junio de 2008, hasta el 20 de octubre de 2008, debido a la existencia de una supuesta hipoteca sobre el bien inmueble; pero que, sin embargo, la juzgadora de primer grado, valorando la documental de fecha 15 de diciembre de 2008, que denomino “contrato de prórroga”, declaró el cumplimiento de ambas instrumentales, violentando flagrantemente normas de orden público y de rango constitucional; por lo que, en atención a todas las defensas opuesta, solicitó se declarase con lugar la apelación y la nulidad de la decisión recurrida.
En fecha 22 de julio de 2016, se dictó auto mediante el cual se dejó constancia de la presentación de informes por la parte demandada, los cuales se agregaron a los autos a los fines que surtieran sus efectos legales.
Por auto de fecha 4 de agosto de 2016, se dejó constancia del transcurso de los lapsos procesales, por lo que, se dijo “vistos”, entrando la causa en etapa de dictar sentencia.
Luego de reiteradas diligencias presentadas por la representación judicial de la parte demandada, solicitando se dictase sentencia, en fecha 3 de febrero de 2022, el abogado CARLOS MIGUEL MARÍN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó abocamiento.
Por auto de fecha 7 de febrero de 2022, quien suscribe, con el carácter de Juez de este juzgado, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes.
Cumplidos con los extremos legales para tener por notificadas a las partes en el presente juicio; de seguidas pasa este jurisdicente a dictar sentencia, para lo cual se observa:
II
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de promesa de compraventa, mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de noviembre de 2011, por el abogado CARLOS MIGUEL MARÍN, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JESÚS MIGUEL RAMIREZ HURTADO, en contra de la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU DE RONCHI, MONICA RONCHI CHIEN y GUERRINO RONCHI CHIEN, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que alegó que en fecha 20 de junio de 2008, su representado y el finado BRUNO RONCHI COMINOTTO, suscribieron contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 42, que forma parte del edificio denominado SAY PARK II, ubicado en la Urbanización La Paz, calle Ayacucho, Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital;
Que dicho apartamento tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (101,26 mts2.), dentro de los siguientes linderos: NORTE, con el patio interior Este del núcleo residencial, apartamento Nº 43 y caja de ascensores; SUR, fachada Sur o posterior del citado núcleo; ESTE, fachada Este de la parte posterior del referido núcleo; y, OESTE, apartamento Nº 41 y vestíbulo de distribución y circulación del cuarto piso;
Que dicho inmueble pertenecía al vendedor, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, Folio 94, Tomo 28, Protocolo Primero;
Que también formó parte de la referida opción, un puesto de estacionamiento para vehículo que le corresponde al apartamento como anexo, distinguido con el Nº 10, situado en la planta sótano;
Que el referido inmueble se encuentra sometido al Régimen de Propiedad Horizontal de acuerdo a documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de febrero de 1972, bajo el Nº 11, folio 60, Tomo 27, Protocolo Primero; por lo que, el apartamento lleva consigo el uno con trescientas treinta y un milésimas por ciento (1,331%), sobre las cargas de uso común y de la comunidad de propietarios;
Que en la cláusula tercera las partes pactaron que el precio de la venta en la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 470.000,oo); expresándose, además, en la cláusula cuarta, que el otorgamiento del documento de compraventa “se realizará en un lapso de noventa días continuos más treinta (30) días de prórroga a partir de la fecha de autenticación del presente documento”;
Que en la cláusula quinta, se acordó el pago así: “Para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que las partes asumen en virtud de este contrato de opción de compra-venta EL COMPRADOR entrega a EL PROPIETARIO en este acto la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES F. (Bs. 70.000,00) en dinero efectivo y en moneda de curso legal venezolana, además entregará a EL PROPIETARIO el día 18 de Julio de 2008 la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES F. (Bs. 140.000,00 F.) cuyos monos serán imputado al precio de venta antes convenido que está expresado en la cláusula tercera de este documento. El saldo restante de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES F. (Bs.F.260.000,00) será pagado por EL COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta”.
Que en la cláusula séptima el vendedor garantizó al comprador que “…para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, el inmueble objeto del presente documento estará libre de todo gravamen e hipoteca, nada adeudará por Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, y se encontrará solvente en el pago de servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano y condominio”.
Que, al final de dicha documental, la ciudadana LEONILDA CHIEU DE RONCHI, en su carácter cónyuge del vendedor, declaró estar conforme y aceptar en todas y cada una de sus partes la negociación pactada.
Que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría;
Que su representado, en fecha 16 de julio de 2008, le entregó al vendedor, cheque de gerencia distinguido con el Nº 20608860, girado contra la entidad financiera BANESCO, Banco Universal, a su favor, por la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 140.000,00), cumpliendo de esa manera con el segundo pago establecido en la cláusula quinta del documento de opción de compraventa, quedando un saldo a favor de los vendedores, por la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 260.000,00), que serían pagados en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta;
Que en fecha 3 de noviembre de 2008, fue presentado el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para ser otorgado en fecha 6 de noviembre de 2008, pero sorpresivamente, no se pudo llevar a cabo la firma u otorgamiento, debido a que sobre el bien inmueble, pesa hipoteca de segundo grado a favor de los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS;
Que el vendedor no previó el pago de esa hipoteca de segundo grado, o por lo menos, no aparece como pagada;
Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el ciudadano GUERRINO RONCHI CHIEN, actuando en su carácter de apoderado de los ciudadanos LEONILDA CHIEU DE RONCHI y BRUNO RONCHI COMINOTTO, y su representado acordaron efectuar “…una nueva prórroga ya que el documento definitivo de compra-venta no pudo protocolizarse ante el registro correspondiente por la existencia de una hipoteca de segundo grado la cual el propietario se compromete a liberarla ante el registro correspondiente y se compromete a cancelar los gastos efectuados por el comprador para la firma definitiva la cual no se realizó por la Existencia de la hipoteca de segundo grado que existe sobre el inmueble dado en venta por lo expuesto se modifica la cláusula cuarta del documento de promesa de compra-venta quedando redactada así: El término de duración de la presente promesa de compra-venta es de SESENTA (60) DÍAS CONTÍNUOS CONTADOS A PARTIR DE LA AUTENTICACIÒN DE ESTE DOCUMENTO. En el caso que lo amerite tendrá una Prórroga única de TREINTA (30) DÍAS MÁS QUE SERÁN CONTINUOS. EL PROPIETARIO se compromete en este acto en entregar AL COMPRADOR las llaves del inmueble para que desde este momento tome posesión del mismo aclarando que la propiedad del mismo la adquirirá EL COMPRADOR en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta ante la oficina de registro correspondiente y desde el momento que le sea entregada las llaves del inmueble EL COMPRADOR se compromete a cancelar todos los servicios básicos del apartamento tales como luz, aseos urbano, condominio, gas, agua y el teléfono. EL COMPRADOR entrega en este acto la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BS.F.60.000,00), que recibe en este acto el propietario en dinero efectivo y en moneda de curso legal señalado en la cláusula segunda de la promesa de compra-venta, es decir, que el saldo restante es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F.200.000,00) la cual será entregada por EL COMPRADOR en el momento del documento definitivo de compra venta ante el registro correspondiente…”;
Que dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 19, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría;
Que el vencimiento del término y de la prórroga definitiva se produjo en fecha 15 de marzo de 2009 y que no se había llevado a cabo la protocolización del documento definitivo de compraventa;
Que su representado cumplió nuevamente con la petición del vendedor, a través de su apoderado, pero ni éste ni los vendedores cumplieron con la obligación contractual de protocolizar el documento definitivo de venta;
Que el vendedor se ha negado reiteradamente a protocolizar el documento de compraventa definitivo y a liberar la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble a favor de los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, Tomo 28, Protocolo Primero;
Que su representado se subrogará en esa hipoteca con todas y cada una de las obligaciones allí establecidas, a fin de que se proceda a protocolizar el documento definitivo de venta y dotarse del título de propiedad conforme a la ley;
Que en razón de todo lo expuesto, demanda a la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, para lo cual pidió que se ordenase a los ciudadanos LEONILDE CHIEU DE RONCHI, MONICA RONCHI CHIEN y GUERRINO RONCHI CHIEN, procedan a otorgar el documento de venta a su representad, previo el pago del saldo que asciende a la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 170.000,oo), ya que la suma de treinta mil bolívares fuertes (Bs.F. 30.000,oo), se corresponden al monto adeudado por los vendedores a los acreedores hipotecarios, para lo cual se ordene la subrogación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble a favor de los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS, además de los intereses calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual según documento de adquisición del bien;
Que siendo una obligación de hacer de los vendedores, solicitó que la sentencia que ha de recaer en el juicio, sirva de título y se ordene su protocolización por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, obligándose a los vendedores al pago de los gastos de registro y a cualquier otro gasto relacionado con la protocolización.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 4 de diciembre de 2013, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 9 y 10 de diciembre de 2014, el abogado CARLOS MIGUEL MARÍN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para elaborar las compulsas, así como para abrir cuaderno de medidas.
En fecha 17 de diciembre de 2014, el tribunal dictó auto solicitando fueran consignadas las copias fotostáticas a los fines de elaborar las compulsas.
En fecha 7 de enero de 2015, el abogado CARLOS MIGUEL MARIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos para la elaboración de las compulsas.
En fecha 6 de mayo de 2015, la Abg. JACQUELINE VEGA ALVAREZ, se abocó al conocimiento de la causa. Por actuación aparte, el tribunal de la causa, ordenó librar compulsas y abrir cuaderno de medidas.
En fecha 3 de junio de 2015, el abogado CARLOS MIGUEL MARIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó emolumentos a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.
Efectuados los trámites de citación personal y cartelaria, en fecha 26 de octubre de 2015, la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ DE GIL, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; se dio por citada y solicitó la perención de la instancia, reservándose fundamentar tal petición para la contestación de la demanda.
En fechas 13 y 23 de noviembre de 2015, la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ DE GIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó perención breve de la instancia.
En fecha 23 de noviembre de 2015, la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ HURTADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, donde negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho alegados en la demanda; alegó que el artículo 1.159 del Código Civil, en el cual fundamenta la parte actora su demanda, no consagra el cumplimiento demandado, sino que se refiere a la revocatoria de los contratos en general, por acuerdo entre las partes o por las causas autorizadas por la Ley;
Que el artículo 1.283 del código sustantivo, no tiene nada que ver con el pedimento actoral, en el sentido de subrogarlo ante el acreedor hipotecario, a los efectos de cumplir con dicha obligación, dada la circunstancia de que la garantía hipotecaria de primer grado ya fue cancelada por el comprador original del inmueble;
Que la normativa aplicable en el caso de solicitud de resolución o cumplimiento contractual, es el artículo 1.167 del Código Civil y todo lo relativo a la subrogación real en materia de gravámenes hipotecario se encuentra estipulado en el artículo 1.898 eiusdem, por lo que, resultaba inaplicable la normativa alegada por la parte actora en su escrito libelar;
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2008, debido a la existencia de un gravamen hipotecario de primer grado sobre el inmueble;
Que en el referido contrato, ambas partes, convinieron en que el precio era la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,oo), los cuales serían pagados, setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), al momento del otorgamiento de la opción de compraventa, ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo) el día 18 de julio de 2008 y, doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo;
Que el comprador incumplió el contrato de opción de compraventa, respecto del pago de la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,oo), lo cual debió efectuar mas tardar para el día 20 de octubre de 2008, fecha en que venció el plazo convenido;
Que habiéndose vencido el plazo, el vendedor le solicitó al actor el pago de dicho monto, quien le manifestó no tener la disponibilidad económica para solventar el compromiso;
Que dieciséis (16) días después de haber vencido el plazo convenido, el actor le manifestó a sus representados que en fecha 3 de noviembre de 2008, había presentado el documento de compraventa definitivo y que debía ser otorgado en fecha 6 del mismo mes y año;
Que sus representados se trasladaron, actuando de buena fe, a la oficina de registro, a los fines de otorgar el documento definitivo de compraventa, encontrándose con una hipoteca que ya habían cancelado hacía más de treinta y ocho (38) años, presuntamente no liberada por los ciudadanos LUIS GOLDING y MANUEL GOLDING;
Que la cantidad adeudada por la cual se constituyó dicha hipoteca de segundo grado, ascendía a la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), equivalente a la cantidad de treinta bolívares (Bs. 30,oo) para ese momento, de acuerdo a la reconversión monetaria;
Que dicha cantidad no solo fue cancelada, de acuerdo a letras de cambio que acompañó a su contestación, sino que, además, en virtud del tiempo transcurrido desde que el pago debió producirse, tanto el crédito como la garantía hipotecaria, se encontraban prescritos;
Que bajo esas circunstancias, el causante de sus representados, como su cónyuge, procediendo de buena fe, no obstante estar vencida la opción de compraventa, en fecha 15 de diciembre de 2008, procedieron a firmar por notaría un documento donde se recibió la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) y le hicieron entrega al comprador del bien inmueble, ante la promesa de éste que les pagaría el saldo de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) en un lapso de sesenta (60) días continuos, más treinta (30) días de prórroga; es decir, antes del 15 de marzo de 2009, lo cual tampoco fue cumplido por el actor;
Que dicha falta de pago le ocasionó al vendedor un grave perjuicio económico, moral y emocional, que lo llevó a vivir alquilado de un lugar a otro, por no disponer de los recursos económicos que le permitiesen comprar un inmueble donde vivir junto a su familia; situación que le ocasionó un deterioro físico que desencadenó en su fallecimiento en fecha 20 de agosto de 2011, cuando contaba con la edad de setenta y cinco (75) años;
Que habiendo transcurrido hasta esa fecha seis (6) años y casi once (11) meses, el comprador no ha pagado el precio total de venta, impidiéndole a la cónyuge sobreviviente, que es una persona de avanzada edad y con graves problemas de salud, poder sustituir la vivienda principal que pretendía venderle, por otra que le sirva de hogar para ella y su familia;
Que el comprador no solo no ha pagado el precio total de la venta, sino que, además, ha hecho un uso indebido del inmueble durante todo ese tiempo, sin haber contraprestación alguna, en razón de lo cual, no se pudo otorgar el documento definitivo de compraventa;
Que para el momento en que se suscribió el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, ya se encontraba vencido del contrato de opción de compraventa, en virtud de lo cual, ni siquiera por la voluntad de las partes, podía ser prorrogado, por cuanto ya había dejado de tener validez; por lo que, era contrario a derecho pretender extender un lapso que ya se encontraba vencido;
Que si la voluntad de las partes era continuar con la negociación, han debido suscribir un nuevo contrato de opción de compraventa, que cumpliera con los requisitos establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil;
Que los requisitos exigidos en dicha norma, no fueron cumplidos en el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, por lo que, no podía ser considerado como un nuevo contrato de opción de compraventa, por desconocerse el objeto materia del contrato y las cláusulas referidas a la contratación;
Negó, rechazó y contradijo que sus representados adeudasen la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) por concepto de un crédito con garantía hipotecaria de segundo grado a favor de los ciudadanos LUIS GOLDING y MANUEL GOLDING;
Que el causante de su representada, no sólo cancelo la hipoteca convencional de segundo grado, lo cual se evidenciaba de las copias simples de letras de cambio que acompañó, sino que, además, tanto el crédito como la garantía hipotecaria se encontraban prescritos, lo cual solicitó fuese declarado por el tribunal, a los fines de su liberación por ante la oficina subalterna de registro correspondiente;
Negó, rechazó y contradijo que la opción de compraventa otorgada el día 20 de junio de 2008, haya vencido en fecha 15 de marzo de 2009, sino en fecha 20 de octubre de 2008, fecha convenida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa;
Negó, rechazó y contradijo que sea la parte actora quien deba subrogarse en cuanto a los derechos y obligaciones inherentes a los acreedores hipotecarios de segundo grado, para asumir el pago del presunto crédito y solicitar la liberación de dicho gravamen, en razón de haberse liberado la hipoteca de primer grado a favor del Banco Fondo Común, alegando al respecto el contenido del artículo 1.898 del Código Civil, para fundamentar que la subrogación se verificó respecto a los acreedores hipotecarios de segundo grado, ciudadanos LUIS GOLDING y MANUEL GOLDING; expresando que dichos ciudadanos se encontraban fallecidos;
Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda que efectuó la parte actora en su escrito libelar.
Que el tribunal no podría acordar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa de fecha 20 de agosto de 2008, por cuanto el mismo ya se encontraba vencido para el día 15 de diciembre de 2008, cuando se pretendió prorrogarlo;
Impugnó las copias simples de los documentos de fechas 3 de noviembre y 15 de diciembre de 2008; las copias simples de cheques; copia simple de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 1.977, bajo el Nº 15, Tomo 28, Protocolo Primero; impugnó y desconoció todo recibo, comprobante o documento que haya sido acompañado al escrito libelar.
Ejerció reconvención por resolución de contrato, fundamentada en que habiendo vencido la opción de compraventa en fecha 20 de octubre de 2008, sin que el actor haya pagado el saldo del precio, haciendo un uso indebido del inmueble durante todo el tiempo que lo ha tenido en posesión, sin pagar contraprestación alguna; y, que mal pudo haberse prorrogado, al encontrarse vencido, además que dicha supuesta prórroga no podía considerarse contrato, al carecer del objeto sobre el cual versa, para lo cual solicitó que, además de la resolución de dicho contrato de opción de compraventa, se condenase a la parte actora al pago de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), por concepto de daño moral causados al causante de su representada, así como a su grupo familiar, ante la falta de pago del precio de la venta y por el uso indebido del inmueble durante siete (7) años, sin haberles pagado contraprestación alguna; asimismo, solicitó la aplicación de la cláusula penal, establecida en la cláusula sexta del contrato de fecha 20 de junio de 2010, mediante el pago de la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,oo).
Por auto de fecha 30 de noviembre de 2015, el juzgado de la causa, admitió la reconvención y fijó oportunidad para su contestación.
En fecha 7 de diciembre de 2015, el abogado CARLOS MIGUEL MARÍN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención, en el que ratificó en todas y cada una de sus parte la demanda; negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa; rechazó que su representado haya manifestado no tener disponibilidad económica para cumplir con el compromiso contractual asumido; que siempre se le dijo a la parte demandada-reconviniente que procediera a otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la oficina de registro correspondiente, previa la liberación de la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble a favor de los ciudadanos LUIS GOLDING y MANUEL GOLDING;
Rechazó que la hipoteca de segundo grado deba ser declarada prescrita por el tribunal, lo cual corresponde a un juicio distinto; por otra parte alegó, que no se explica como puede estar prescrita una hipoteca, cuando se alega haberse pagado;
Que la demandada-reconviniente incurre en contradicción al esbozar que pago la hipoteca de segundo grado, sin haberse protocolizado su liberación, pero que la misma estaba prescrita;
Que lo cierto era que cuando se intentó protocolizar el documento definitivo de compraventa en fecha 3 de noviembre de 2008, no se pudo dada la existencia del referido gravamen hipotecario;
Rechazó, negó y contradijo que el ciudadano GUERRINO RONCHI CHIEU, haya accedido a firmar por notaría un documento, siendo lo correcto, tal como de evidenciaba de la prueba documental que produjo marcada “D” con el libelo de demanda, que dicho ciudadano, actuando en su carácter de apoderado de los vendedores, acordó realizar una nueva prórroga por cuanto no se pudo protocolizar el documento definitivo por la existencia del gravamen en cuestión y, además, se comprometió al pago de los gastos efectuados por el comprador para la firma definitiva, solicitando la entrega a cuenta del precio la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), los cuales recibió en dinero efectivo y en moneda de curso legal y puso en posesión del inmueble, al entregarle las llaves a su representado, con la única obligación que éste debía pagar todos los servicios que se generaran en el mismo;
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incurrido en incumplimiento alguno del contrato de opción de compraventa, que haya ocasionado perjuicio económico, moral y emocional y que dicha situación haya ocasionado deterioro físico del vendedor, lo que ocasionó su fallecimiento, endilgando tal alegato de la parte demandada-reconviniente, como malicioso;
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya hecho uso indebido del inmueble, puesto que correspondía al vendedor o a su apoderado comprometido, otorgar formal y oportunamente el documento definitivo de compraventa;
Rechazó, negó y contradijo que deba pagar la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) como compensación por daños y perjuicios; así como la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,oo) como penalidad;
Rechazó y contradijo la estimación de la cuantía de la reconvención, por exagerada, además de existir un error en su conversión a Unidades Tributarias; para terminar solicitando se declarase sin lugar la reconvención.
En fecha 17 de diciembre de 2015, se llevó a cabo audiencia preliminar, en la cual se encontraron presentes el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, parte actora-reconvenida, asistido por el abogado CARLOS MIGUEL MARIN, y la abogada ELENA YBETH MARTÍNEZ DE GIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente.
Por auto de fecha 8 de enero de 2016, el tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó los términos en que quedó trabada la litis, concediendo a las partes, un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho.
Por auto de fecha 21 de enero de 2016, el tribunal de la causa declaró vencida la oportunidad concedida a las partes para promoción de pruebas; y, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral, conforme al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 28 de enero de 2016, la abogada ELENA YBETH MARTÍNEZ DE GIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, desistió del pedimento de declaratoria de perención de la instancia.
En fecha 2 de marzo de 2016, se llevó a cabo audiencia de juicio, en la cual estuvo presente la abogada ELENA YBETH MARTÍNEZ DE GIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente; quien ratificó en todas y cada una de sus parte la contestación y la reconvención; alegando, adicionalmente, que su representada había incurrido en error, al momento de suscribir el documento de fecha 15 de diciembre de 2008, por cuanto se dejó llevar por la promesa del comprador de pago del saldo de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) del precio pactado; el tribunal, terminada la exposición de la representación judicial de la parte demandada, luego de lapso prudencial, procedió a dictar el dispositivo del fallo, reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso.
En esa misma fecha, por actuación aparte, la abogada ELENA YBETH MARTÍNEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, ejerció recurso de apelación.
En fecha 3 de marzo de 2016, el tribunal dictó sentencia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, en contra de la sucesión del de cujus BRUNO RONCHI COMINOTTO, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRINO RONCHI CHIEN y MÓNICA RONCHI CHIEN; y, sin lugar la reconvención.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandada; rebeldía que subió las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
III
MOTIVA:
El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de marzo de 2016, por la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ HURTADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo dictado al momento de celebrarse la audiencia de juicio en esa misma fecha, ratificado en fechas 3, 7 y 28 de marzo de 2016, en contra de la decisión en extenso dictada en fecha 3 de marzo de 2016, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, en contra de la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, conformada por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRINO RONCHI CHIEN y MONICA RONCHI CHIEN; y, sin lugar la reconvención.
Conforme la postura asumida por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente y recurrente, ante este tribunal de alzada, en su confuso y enrevesado escrito de informes, entiende este juzgador que los vicios de forma y de fondo denunciados por la misma, se circunscriben a los fundamentos de hecho y de derecho que apuntalan el fallo apelado; los cuales, dados los efectos del recurso se encuentran sometidos a la revisión de este jurisdicente, a los fines de determinar su justeza o no en derecho; por lo que, los mismos serán objeto de análisis en las motivaciones de mérito que sustentaran el presente fallo.
Es de hacer notar que quedó fuera del thema decidendum del presente caso, la pretensión de la parte demandada-reconviniente, con respecto a la perención breve de la instancia, por cuanto, luego de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se constató que en fecha 28 de enero de 2016, la abogada ELENA YBETH MARTÍNEZ DE GIL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, desistió de la misma, convalidando así el proceso, con miras a que se emitiera pronunciamiento sobre el fondo de la controversia; por lo que, la juzgadora de primer grado, no debió emitir pronunciamiento al respecto, quedando tal defensa, dados los efectos de dicho desistimiento, fuera del tema a decidir en el presente caso. Así se establece.
Así las cosas, corresponde determinar si la sucesión del finado BRUNO RONCHI COMINOTTO, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRIMO RONCHI CHIEN y MONICA RONCHI CHIEN, se encuentran obligados a cumplir con el contrato de promesa de compraventa que suscribió su causante con el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual versa sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 42, que forma parte del edificio SAY PARK II, ubicado en la Urbanización La Paz, Calle Ayacucho, Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador, con una superficie de ciento un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (101,26 mts2.), dentro de los siguientes linderos: NORTE, patio interior Este del núcleo residencial, apartamento Nº 43 y caja de ascensores; SUR, fachada Sur o posterior del citado núcleo; ESTE, fachada Este de la parte posterior del referido núcleo; y, OESTE, apartamento Nº 41, vestíbulo de distribución y circulación del cuarto piso, así como de un puesto de estacionamiento para vehículos que le corresponde al referido apartamento como anexo distinguido con el Nº 10, situado en la planta sótano. El referido inmueble se encuentra sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, de acuerdo a documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de febrero de 1972, bajo el Nº 11, folio 60, Tomo 27, Protocolo Primero, y, como consecuencia de ello, lleva consigo el uno con trescientas treinta y un milésimas por ciento (1,331%) del condominio sobre las cosas de uso común y cargas de la comunidad de propietarios. Dicho inmueble le perteneció al ciudadano BRUNO RONCHI COMINOTTO, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, folio 94, Tomo 28, Protocolo Primero; ello, por cuanto la protocolización del documento definitivo de compraventa, según la demandada, no se llevó a cabo dentro del plazo convenido entre las partes, ni su prórroga, con la finalidad de determinar la reconvención, por resolución de contrato, impetrada por la parte demandada.
Por tanto, corresponde establecer si el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 19, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, entre el ciudadano GUERRINO RONCHI CHIEN, en su carácter de apoderado de los ciudadanos LEONILDA CHIEU DE RONCHI y BRUNO RONCHI COMINOTTO, y el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, puede ser considerado como una nueva prórroga del contrato de promesa de compraventa primigeniamente celebrado entre BRUNO RONCHI COMINOTTO y JESÚS MIGUEL RAMIREZ HURTADO; ello, por cuanto la parte actora alegó que la protocolización del documento definitivo, según lo expuesto por las partes en el mismo, no se llevó a cabo por pesar sobre el inmueble, hipoteca de segundo grado, para determinar si la parte demandada, por su negligencia, al no liberar la hipoteca en cuestión, se encuentra obligada al cumplimiento del contrato.
Como punto de previo pronunciamiento, corresponde analizar la impugnación de la cuantía en que la parte actora estimó la demanda, realizada por la parte demandada-reconviniente, por considerarla excesiva; así como, la impugnación de la cuantía estimada por la parte demandada-reconviniente en su reconvención, por considerarla exagerada.
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DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA:
La parte actora-reconvenida, en su escrito libelar, estimó la cuantía de su pretensión, en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes a la cantidad de dos mil trescientas sesenta y dos unidades tributarias con veinte décimas (2.362,20 U.T.), la cual fue impugnada por la parte demandada-reconviniente, por considerarla exagerada, para lo cual se observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…”, en virtud de lo cual, el demandado podrá impugnar dicha estimación, cuando la considere insuficiente o exagerada, debiendo formular dicha contradicción al contestar la demanda.
Por otro lado, la parte demandada-reconviniente, en su escrito de reconvención, aparte de impugnar por exagerada la estimación de la demanda efectuada por la parte actora-reconvenida, estimó la reconvención, en la cantidad de trescientos cinco mil bolívares (Bs. 305.000,oo), los cuales, a la época, equivalían a veinte unidades tributarias con trescientas treinta y tres milésimas (20,333 U.T.), la cual, a su vez fue impugnada por excesiva por la parte actora-reconvenida, al momento de contestar la reconvención, además de indicar el mal cálculo de su equivalencia en Unidades Tributarias.
No obstante ello, observa este sentenciador que resulta contradictorio que las partes en el proceso impugnen por exageradas sus respectivas estimaciones, para pretender que sea valedera la que efectuó cada una, cuando las sumas que establecen en moneda de curso legal, resultan ser similares, variando únicamente, en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) la una con respecto a la otra. Así se establece.
Aunado a ello, si bien es cierto que ambas partes determinan sumas similares de sus respectivas estimaciones de la cuantía, no es menos cierto que no establecen, ni siquiera presuntamente, el por qué resultan excesivos dichos montos. Por lo tanto, tomando en cuenta que los montos en que ambas estiman sus acciones, resultan ser correspondientes entre sí, evidenciándose únicamente error en el cálculo de la equivalencia en Unidades Tributarias, en la estimación efectuada por la demandada-reconviniente, este juzgador, en aras de mantenerlas en igualdad de condiciones, considera que la cuantía que debe prevalecer en el presente asunto es la establecida en la demanda, que se corresponde a la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), que para la época de interposición de la demanda, resultaban ser equivalentes a dos mil trescientas sesenta y dos Unidades Tributarias con veinte décimas (2.362,20 U.T.), quedando así firme la estimación realizada por la parte actora-reconvenida. Así se establece.
Por tanto, evidenciado que la tantas veces mencionada estimación de la demanda, como la realizada por la demandada en la reconvención, no determinan cambio alguno con respecto al procedimiento seguido en el presente asunto, así como en la competencia de este tribunal, en segundo grado de jurisdicción, de seguidas pasa quien aquí decide a pronunciarse con respecto al mérito de la controversia, para lo cual se observa:
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DEL MÉRITO:
Establecida la cuantía del presente juicio, pasa de seguidas quien aquí decide a verificar si la parte demandada-reconviniente, se encuentra obligada al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado entre ellas, para lo cual se pasa al análisis de las pruebas aportadas al proceso, teniendo que la parte actora-reconvenida, con su demanda, produjo:
1) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, suscrito por los ciudadanos BRUNO RONCHI COMINOTTO y JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO. De dicha documental se evidencia que ambas partes acordaron celebrar un contrato de promesa de compraventa, mediante el cual, conforme las cláusulas primera y segunda, el primero se comprometió a venderle al segundo, quien se obligó a comprar, un inmueble constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad, distinguido con el Nº 42, que forma parte del edificio denominado SAY PARK II, ubicado en la Urbanización La Paz, Calle Ayacucho, Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de ciento un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (101,26 mts2.), cuyos linderos y medidas se encuentran especificados en el documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, folio 94, Protocolo Primero, Tomo 28. Se constata que también formó parte de dicha convención, un puesto de estacionamiento de vehículos que le corresponde al apartamento como anexo, distinguido con el Nº 10, situado en la planta sótano. Que dicho apartamento se encuentra sometido al Régimen de Propiedad Horizontal establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, como en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de febrero de 1972, bajo el Nº 11, Folio 60, Protocolo Primero, Tomo 27, lo cual, como consecuencia de dicho régimen, la propiedad del apartamento lleva consigo el uno con trescientas treinta y un milésimas por ciento (1,333%) del condominio sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios. De la cláusula tercera, se evidencia que ambas partes convinieron que el precio de venta fue pactado en la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs.F. 470.000,oo). En la cláusula cuarta, convinieron que el otorgamiento del documento de compraventa, se realizaría en un lapso de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, a partir de la fecha de autenticación. En la cláusula quinta, se estableció que el comprador, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones, entregó al propietario en dicho acto, la cantidad de setenta mil bolívares (Bs.F. 70.000,oo) en dinero efectivo, además debía entregar en fecha 18 de julio de 2008, al propietario, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.F. 140.000,oo), ambas sumas que serían imputables al precio de venta, quedando el saldo de doscientos sesenta mil bolívares (Bs.F. 260.000,oo), que debían ser pagados por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. En la cláusula sexta, se evidencia que ambas partes convinieron en que si por causas imputables al comprador, éste no cumpliese con su obligación de comprar el inmueble, dentro del plazo y condiciones establecidas, la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs.F. 105.000,oo), quedaría en beneficio del propietario, como cláusula penal, para resarcirlo de los daños y perjuicios; pero, que si por causas imputables al propietario, no se realizare la venta, o si éste desistiese de la misma, debía devolver la suma constituida en garantía, más la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs.F. 105.000,oo), por los daños y perjuicios. En la cláusula séptima el propietario le garantizó al comprador que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, el inmueble estaría libre de todo gravamen o hipoteca, solvente en impuestos nacionales, estadales y municipales, así como en el paso de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano y condominio. Eligiendo para todos los efectos del contrato (cláusula octava) como domicilio especial, la ciudad de Caracas. Igualmente se evidencia que la ciudadana LEONILDA CHIEU DE RONCHI, en su carácter de cónyuge del ciudadano BRUNO RONCHI COMINOTTO, declaró estar conforme y aceptó en todas sus partes la negociación pactada. Documental que fue promovida, igualmente, por la parte demandada-reconviniente, por lo que, se valora y aprecia, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
2) Documento autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 19, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicha documental fue impugnada por la parte demandada-reconviniente, bajo el argumento de haber sido producido en copias simples; no obstante, se evidencia que el mismo fue promovido en original, en cuyo caso, debía ser tachado, al tratarse de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública de la firma de sus otorgantes. Del mismo se evidencia que el ciudadano GUERRINO RONCHI CHIEN, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos LEONILDA CHIEU DE RONCHI y BRUNO RONCHI COMINOTTO, y el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMIREZ HURTADO, declararon ante funcionario público, haber suscrito ante la misma notaría un contrato de promesa de compraventa, en fecha 20 de junio de 2008, el cual quedó inserto bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; asimismo, acordaron en dicho acto una nueva prórroga, por cuanto el documento definitivo de compraventa no pudo protocolizarse ante el registro correspondiente por la existencia de una hipoteca de segundo grado, la cual el propietario se comprometió a liberar; se constata que, igualmente, se comprometió a pagar los gastos efectuados por el comprador para el otorgamiento que no se realizó por la existencia de la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble dado en venta, por lo que, modificaron la cláusula cuarta del documento primigenio, en el sentido de extender el término de duración de la promesa de compraventa, por sesenta (60) días continuos, contados a partir de la autenticación del documento que aquí se analiza; y, en caso de ameritarse, tendría una prórroga única de treinta (30) días continuos. Asimismo, establecieron en dicho acto que el propietario se comprometía hacerle entrega al comprador de las llaves del inmueble, para que éste, a partir de ese momento, tomase posesión del mismo, quedando supeditada la propiedad, para el momento de la firma del documento definitivo de compraventa. Asimismo, el comprador se comprometió que a partir del momento en que le fueron entregadas las llaves del inmueble a pagar todos los servicios básicos del apartamento, tales como luz, aseo urbano, condominio, gas, agua y teléfono. Establecieron, igualmente, que el comprador en dicho acto le hizo entrega de la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs.F. 60.000,oo), los cuales recibió a su entera y cabal satisfacción, en moneda de curso legal, como abono al precio de venta señalado en la cláusula segunda del contrato, quedando un saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs.F. 200.000,oo), que serían entregados al momento del documento definitivo de compraventa ante el registro correspondiente. Asimismo, el propietario se comprometió a entregar al momento de la firma del documento definitivo de compraventa, al comprador, todas las solvencias necesarias para la protocolización; eligiendo como domicilio especial, la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción declararon someterse. Documento que es valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1367 del Código Civil. Así se establece.
3) Copia certificada, cuyo original fue promovido por la parte demandada-reconviniente, de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, Tomo 28; del cual se evidencia que los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS, le dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano BRUNO RONCHI COMINOTTO, el apartamento de su propiedad distinguido con el Nº 42, el cual forma parte del edificio denominado SAY PARK II, ubicado en la Urbanización La Paz, Calle Ayacucho, Parroquia La Vega del Departamento Libertador del Distrito Federal. Que dicho apartamento tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (101,26 mts2.) y se encuentra alinderado así: NORTE, patio interior, Este del núcleo residencial, apartamento Nº 43 y caja de ascensores; SUR, fachada Sur o posterior del citado núcleo; ESTE, fachada Este de la parte posterior del referido núcleo; y, OESTE, apartamento Nº 41 y vestíbulo de distribución y circulación del cuarto piso. Que también formó parte de dicha venta, un puesto de estacionamiento que le corresponde al apartamento como anexo, distinguido con el Nº 10, situado en la planta sótano. Que el referido apartamento se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal establecido la Ley de Propiedad Horizontal y en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 2 de febrero de 1972, bajo el Nº 11, folio 60, Protocolo primero, Tomo 27 y, como consecuencia de ello, la propiedad del apartamento lleva consigo el uno con trescientas treinta y un milésimas por ciento (1,331%) del condominio sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios. Asimismo, se constata de dicha documental, que se constituyó sobre el mencionado apartamento, hipoteca especial convencional de primer grado, a favor de la entidad financiera FONDO COMÚN, Entidad de Ahorro y Préstamo, Asociación Civil, hasta por la cantidad de ciento noventa y tres mil quinientos setenta bolívares (Bs. 193.570,oo). Igualmente, se constituyó hipoteca especial convencional de segundo grado, a favor de los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS, hasta por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo). Se constata nota marginal, mediante la cual en fecha 6 de octubre de 1998, se liberó hipoteca especial convencional de primer grado, subsistiendo gravamen hipotecario especial y convencional de segundo grado sobre el referido inmueble. Documental que se valora y aprecia, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por haber sido promovida por ambas partes, en copia certificada y original. Así se establece.
4) Constancia de recepción de fecha 3 de noviembre de 2008, emitida por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicha documental fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, de manera genérica; por lo que, tratándose de tarja emanada de funcionario público, debió atacarse por otro medio de impugnación de los legamente establecidos, para restar validez a los documentos públicos; por tanto, se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, del cual se evidencia que en fecha 3 de noviembre de 2008, fue presentado para su otorgamiento, por la ciudadana MIRTHA ELENA GUERRA DE HERNANDEZ, documento de venta, siendo fijado el acto de otorgamiento del mismo, para el día 6 de noviembre de 2008. Así se establece.
La parte demandada-reconviniente, promovió:
5) Copia certificada de acta de defunción Nº 48, Tomo XII, expedida en fecha 20 de agosto de 2011, por el Registro Civil del Municipio Girardot del estado Aragua, actuando por delegación de la Primera Autoridad Civil del Municipio Girardot del estado Aragua, mediante la cual dejó constancia del fallecimiento del ciudadano BRUNO RONCHI COMINOTTO, en fecha 20 de agosto de 2011. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento público. Así se establece.
6) Copia fotostática de planilla Nº 00228015, forma 32, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, de la cual se evidencia declaración sucesoral del finado BRUNO RONCHI COMINOTTO. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
7) Copia fotostática de Registro de Vivienda Principal Nº 15310515070823, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, del cual se evidencia que el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 42, situado en el piso 4 del edificio SAY PARK II, fue registrado como vivienda principal por los ciudadanos BRUNO RONCHI COMINOTTO y LEONILDA CHIEU DE RONCHI. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
8) Original emanado de la REPUBBLICA ITALIANA. Documental que es desechada por este jurisdicente, al no cumplir con los requisitos legales para hacer valer en la República documentos emanados de autoridades extranjeras, conforme lo establecido en la Ley de Derecho Internacional Privado. Así se establece.
9) Copias fotostáticas de letras de cambio, que constan del folio 135 al 140, ambos inclusive. Documentales que son desechadas por este jurisdicente, al haberse producido en copias fotostáticas, que carecen del valor probatorio. Así se establece.
10) Comunicación de fecha 21 de junio de 2010, suscrita por la ciudadana ELENA MARTÍNEZ, enviada vía IPOSTEL al ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO. Dicha documental es tenida como un indicio de habérsele requerido al ciudadano JESUS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y el pago del saldo del precio convenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
11) Planilla de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), distinguida con el Nº 03204150, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de la cual se evidencia que la sucesión del finado BRUNO RONCHI COMINOTTO, se encuentra inscrita por ante el ente administrativo tributario bajo el Nº J-40041325-7, por lo que, se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público administrativo. Así se establece.
12) Copia fotostática de Planilla de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), distinguida con el Nº 3969277, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de la cual se evidencia que la ciudadana LEONILDA CHIEU DE RONCHI, se encuentra inscrita por ante el ente administrativo tributario bajo el Nº V-06856229-1, por lo que, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público administrativo. Así se establece.
13) Copia fotostática de cédula de identidad Nº V-6.856.229, emanada del Dirección Nacional de Identificación, Migración y Extranjería, de la cual se evidencia que la ciudadana LEONILDA CHIEU DE RONCHI, es titular de la cédula de identidad Nº V-6.856.229; y que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Realizado el análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso, de seguidas pasa quien suscribe a dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, mediante la confrontación de los hechos argüidos por las partes y las pruebas aportadas al proceso, con la finalidad de lograr reconstruir los hechos y establecer las consecuencias jurídicas que de los mismos se puedan derivar, para lo cual se observa:
En el caso de autos quedó demostrado que, en vida, el ciudadano BRUNO RONCHI COMINOTTO, suscribió con el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, un contrato por medio del cual se comprometió a venderle a éste un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 42, el cual forma parte del edificio denominado SAY PARK II, ubicado en la Urbanización La Paz, Calle Ayacucho, Parroquia La Vega del Departamento Libertador del Distrito Federal. Que dicho apartamento tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (101,26 mts2.) y se encuentra alinderado así: NORTE, patio interior, Este del núcleo residencial, apartamento Nº 43 y caja de ascensores; SUR, fachada Sur o posterior del citado núcleo; ESTE, fachada Este de la parte posterior del referido núcleo; y, OESTE, apartamento Nº 41 y vestíbulo de distribución y circulación del cuarto piso. Que también formó parte de dicha venta, un puesto de estacionamiento que le corresponde al apartamento como anexo, distinguido con el Nº 10, situado en la planta sótano. Que el referido apartamento se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal establecido la Ley de Propiedad Horizontal y en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 2 de febrero de 1972, bajo el Nº 11, folio 60, Protocolo primero, Tomo 27 y, como consecuencia de ello, la propiedad del apartamento lleva consigo el uno con trescientas treinta y un milésimas por ciento (1,331%) del condominio sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios, el cual declaró le pertenecía según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, folio 94, Protocolo Primero, Tomo 28. Así se establece.
En dicho contrato, ambas partes convinieron que el precio de la compraventa, era la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,oo), de los cuales el promitente comprador pago en dicho acto la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), comprometiéndose a pagar para el día 18 de julio de 2008, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), ambas sumas imputables al precio; quedando pendiente un saldo del precio de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,oo), que serían pagados por el promitente comprador, al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa (cláusula quinta). Así se establece.
Estableciendo como cláusula penal (SEXTA), que en caso de que el comprador no cumplirse con su obligación de comprar el inmueble, la suma de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,oo) de lo pagado, quedaría en beneficio del vendedor, para resarcirlo de los daños y perjuicios; pero, que si las causas fueren imputables al vendedor, éste debía pagar una suma igual, para resarcir al comprador de los daños y perjuicios, más la devolución de lo pagado; garantizando el vendedor, que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, el inmueble estaría libre de todo gravamen e hipoteca, solvente de impuestos nacionales, estadales, municipales y en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano y condominio; evidenciándose que dicha promesa de compraventa tendría una duración de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos; lo que arroja que su vencimiento se verificaría en fecha 20 de octubre de 2008. Así se establece.
Partiendo de ello, en principio podríamos decir, que se dieron los elementos necesarios para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, como lo son el consentimiento legítimamente manifestado entre los contratantes, en el objeto y su precio. No obstante, verificado el vencimiento del contrato que une a las partes en fecha 20 de octubre de 2008, como antes se expresó; y, continuando con el análisis de las pruebas aportadas al proceso, se logró constatar que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2008, bajo el Nº 19, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, suscrito por el ciudadano GUERRINO RONCHI CHIEN, actuando en su carácter de apoderado de los ciudadanos BRUNO RONCHI COMINOTTO y LEONILDA CHIEU DE RONCHI, y por el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, declararon que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, con la finalidad de llevar a feliz término el negocio jurídico, no pudo verificarse por cuanto sobre el inmueble en cuestión pesaba hipoteca de segundo grado que el propietario se comprometió a liberar y pagar los gastos efectuados por el comprador en razón de la firma del documento definitivo que no se llevó a cabo por la existencia de dicho gravamen; y, por lo tanto, modificaron el término de duración de la promesa de compraventa, estableciendo que la misma tendría una duración de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la autenticación de éste documento; es decir, desde el 15 de diciembre de 2008, con una prórroga única de treinta (30) días continuos, lo que conlleva a establecer que dicha modificación tendría su vencimiento en fecha 15 de marzo de 2009. Igualmente, dejaron constancia ante el funcionario público que presenció el acto, que el vendedor le hacía entre al vendedor de las llaves del inmueble, poniéndolo en posesión del mismo, con la reserva de transferir el dominio, al momento de la protocolización del documento definitivo; y, que el comprador, en dicho acto, le hacía entrega al representante del vendedor, de la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), que serían imputables al precio y que restaba un saldo de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), que serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así se establece.
Es decir, entiende quien suscribe que con la suscripción de dicho documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2008, ambas partes reconocieron que la protocolización del documento definitivo, no se llevó a cabo dentro del plazo primigeniamente estipulado en el documento autenticado por ante la misma notaría en fecha 20 de junio de 2008, por causas imputables al vendedor, quien, a pesar de haberse comprometido a que el inmueble, para el momento de la protocolización del documento definitivo, estaría “…libre de todo gravamen e hipoteca…”, no cumplió con ello, impidiendo así que se protocolizase el documento definitivo de compraventa. Así se establece.
Por tanto, al haberse identificado plenamente el contrato de promesa de compraventa primigeniamente celebrado entre las partes, en la documental que se analiza, mal pudiese argüirse que éste último no cumpla con los requisitos exigidos para ser considerado como un contrato; puesto que, el objeto del mismo, es la operación de compraventa prometida inicialmente, con la sola modificación del plazo de duración; por lo que, la defensa esbozada por la representación judicial de la parte demandada, en torno a este punto, no debe prosperar en derecho; puesto que éste último contrato, debe ser considerado como una novación de las obligaciones primigeniamente asumidas por las partes, donde no sólo se estableció un nuevo plazo de duración, sino que se recibió parte del precio y que el saldo restante sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo, con el añadido que se puso en posesión del inmueble al promitente comprador, lo que sumado al hecho cierto y aceptado por la parte demandada de manera tácita en dicha documental de quedar un saldo pendiente de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), hacen la apariencia del cumplimiento del promitente comprador en el pago que debía realizar en fecha 18 de julio de 2008, de la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo); en apariencia, por cuanto la parte demandada, en cuanto a dicho alegato del actor, no lo negó ni lo rechazó. Así se establece.
Así pues, en autos también quedó demostrado que sobre el bien inmueble objeto del negocio jurídico de promesa de compraventa, aún pesa gravamen hipotecario de segundo grado a favor de los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS, el cual no fue liberado por el promitente comprador a los fines que se llevase a cabo el otorgamiento del documento definitivo; y, a pesar de alegar haber efectuado el pago íntegro de dicha acreencia, no lo logró demostrar en autos, por lo que, mal pudiese endilgarle al promitente comprador el incumplimiento de sus obligaciones en el plazo primigenio, ni en su extensión, cuando, ciertamente, el otorgamiento del documento definitivo y pago del saldo restante, no podían efectuarse sin que se hubiese liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble, y cuya carga correspondía al promitente vendedor, para así dar cumplimiento con su principal obligación, como lo era la tradición del inmueble vendido, mediante el otorgamiento ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, del documento que transfiriese la propiedad, conforme lo exigido en el ordinal 1º del artículo 1.920 del Código Civil. Así se establece.
Por tanto, mal podría la parte demandada-reconviniente negarse a cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo mediante el cual transfiriese la propiedad del inmueble, por el hecho de no haberse efectuado el pago del saldo del precio dentro de los lapsos establecidos convencionalmente, cuando dicha obligación de pago debía cumplirse al momento de la protocolización ante el registro inmobiliario correspondiente, que en este caso resulta ser la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital; y, para lo cual, primero se requería que fuese liberada la hipoteca convencional de segundo grado constituida a favor de los ciudadanos LUIS GUILLERMO GOLDING VARGAS y MANUEL F. GOLDING VARGAS, que pesa sobre el inmueble. Así se establece.
Partiendo de lo expuesto, conforme lo convenido por las partes en el contrato de marras, este sentenciador es del criterio que en el caso en concreto, se configuraron, al momento del otorgamiento del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, los elementos de objeto, precio y consentimiento, necesarios para el perfeccionamiento del contrato de compraventa. Lo que se reafirma con el documento autenticado por ante la misma notaría, en fecha 15 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 19, Tomo 87 de los libros de autenticaciones que llevados por esa notaría. Lo que resulta cónsono con la doctrina vigente para el momento de interposición de la demanda que nos ocupa, sentada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de marzo de 2013, caso Diego Argüello Lastres, contra María Isabel Gómez Del Rio, donde intervino como tercera adhesiva la empresa Dernier Cosmetics, C.A., que estableció lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma…”.
Por tanto, habiéndose configurado entre las partes un contrato de venta, conforme lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, mal podría la parte demandada-reconviniente a negarse a cumplir con el otorgamiento del documento definitivo traslativo de propiedad, bajo el argumento que su antagonista no pago el saldo del precio dentro de los lapsos contractuales, cuando el mismo debía verificarse al momento del otorgamiento del documento definitivo. Por tanto, siendo la obligación de pagar el precio convenido, derivada del perfeccionamiento del contrato de compraventa, así como la tradición legal, que no impiden su perfeccionamiento; y que, en caso de bienes inmuebles, su tradición, se verifica con el registro del documento traslativo de la propiedad, conforme lo establecido en el artículo 1.920 eiusdem. Por tanto, el hecho que no se haya dado cumplimiento con el pago del precio y el otorgamiento del documento definitivo, no determinan la configuración del contrato de venta, el cual, por su naturaleza es netamente consensual; es decir, se perfecciona, como tantas veces se ha mencionado, con el consentimiento de ambas partes, legítimamente manifestado, en el objeto y su precio, elementos éstos que saltan a la vista en el caso de marras, de acuerdo a lo estipulado en las cláusulas primera y tercera del contrato cuyo cumplimiento se demandó, ya que el resto del clausulado contractual, se refieren a las oportunidades en debían cumplirse las obligaciones del comprador y vendedor, a la luz de los artículos 1.486 y 1.527 ibidem. Máxime, cuando quedó comprobado en autos, que para la fecha de vencimiento de lapso convenido, su prórroga, nuevo lapso y prórroga única, la parte demandada-reconviniente, no había cumplido con la obligación de liberar el gravamen hipotecario de segundo grado que pesa sobre el inmueble, para proceder a su otorgamiento. Por lo cual, la pretensión de la parte actora-reconvenida debe prosperar en derecho; no obstante, dado el principio de non reformatio in peius, mal puede este jurisdicente ordenar la subrogación del ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, como deudor hipotecario, por cuanto dicha pretensiò fue declarada improcedente por la juzgadora de primer grado y éste no se rebeló en contra de dicho pronunciamiento que le fue adverso, debiendo declararse parcialmente con lugar la demanda, lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En cuanto a la reconvención propuesta, este sentenciador es del criterio que habiéndose perfeccionado entre las partes el contrato de compraventa, mal pudiese declararse la resolución del contrato que las une y ordenarse a la parte actora-reconvenida la devolución del inmueble del cual resulta ser propietaria, así como a resarcir daños y perjuicios, cuando únicamente lo que faltó por cumplir fue la tradición legal, mediante el otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad y pagar el saldo del precio convenido; por lo que, tal pretensión de la parte demandada, no debe prosperar en derecho, debiendo, entonces, declararse sin lugar la misma, lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
Todo ello, determina que deba declararse sin lugar la apelación interpuesta en fecha 2 de marzo de 2016, por la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ HURTADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo dictado al momento de celebrarse la audiencia de juicio en esa misma fecha, ratificado en fechas 3, 7 y 28 de marzo de 2016, en contra de la decisión en extenso dictada en fecha 3 de marzo de 2016, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decide.
No obstante, es de observarse que en el particular primero del petitum libelar la parte actora-reconvenida manifestó tener la disponibilidad del dinero para efectuar el pago del saldo del precio, comprometiéndose a realizarle la entrega del mismo a la parte demandada-reconviniente, al momento del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad; por lo que, en caso de ejecución forzosa, deberá consignarlo en el tribunal, al momento que éste le indique; por lo que, al solicitar que la sentencia sirviese de título, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; el tribunal de la causa, en ejecución de sentencia, deberá exigir la consignación del saldo del precio previamente. No obstante ello, en criterio de quien aquí sentencia, lo anterior no determina que realizar el pago del saldo; es decir, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) conforme lo convenido por las partes, conlleve a un real cumplimiento de las obligaciones recíprocas, ya que, desde la fecha de haberse iniciado el presente juicio; esto es, el 28 de noviembre de 2014, hasta la presente oportunidad, nuestro signo monetario (Bolívar) no solo ha sufrido distintas reconversiones monetarias, sino que es evidente (hecho público y notorio, reconocido por los distintos órganos de la administración de justicia y demás organismos del Estado), la pérdida de valor adquisitivo que ha sufrido en el tiempo; lo que, en criterio de quien aquí decide, ordenar a la parte demandada-reconviniente, recibir el pago de dicha cantidad, luego de aplicarle las reconversiones monetaria realizadas por el Ejecutivo Nacional conjuntamente con el Banco Central de Venezuela, en su equivalente al día de hoy, arrojaría una cifra irrisoria que no constituiría el verdadero poder adquisitivo que arrojase un justo valor por el inmueble vendido, que para aquella fecha representaba. Transcurso del tiempo que, dado el fenómeno inflacionario, público y notorio, sufrido por nuestro signo monetario, obraría en favor del obligado a pagar el saldo del precio, que aún cuando manifestó tener su disponibilidad del monto, no lo consignó en su debida oportunidad en el tribunal de la causa, sino que dejó en manos del órgano jurisdiccional le indicase cuando proceder al pago o su consignación, lo cual atenta contra los principios constitucionales de justicia. Así se establece.
Lo contrario, sería tanto como afirmar que la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO deba soportar la devaluación de la moneda por el trascurso del tiempo en perjuicio del mayor valor que pudo haber adquirido el inmueble, en detrimento de su patrimonio sin el respectivo ajuste monetario, en beneficio del comprador, que no se liberó de dicha obligación, en su debido tiempo; lo que constituye una evidente subversión de la justicia como valor superior que debe gobernar la actuación de los órganos a quienes se les encarga la delicada labor de administrar justicia, tomando en cuenta lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, que determina que las obligaciones deben ser cumplidas exactamente como fueron contraídas. Así se establece.
Tal postura, ha sido reconocida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de octubre de 2019, en el expediente Nº AA20-C-2019-000023, con ponencia del Magistrado Dr. FRACISCO RAMON VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, en la que estableció en un caso similar, lo siguiente:
“…Nótese, que si bien es cierto la presente demanda es procedente en derecho, se ha venido afirmando en las líneas que preceden, que resulta imposible materializar la ejecución forzosa en especie del contrato, cuyo cumplimiento se demanda con vista a los gravámenes existentes, especialmente, la prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble, de modo que lo procedente en derecho de modo que se haga justicia en cumplimiento de la tutela judicial efectiva, conforme con los postulados constitucionales, es que se de cumplimiento al contrato de opción de compraventa, ordenando el pago al demandante del valor del inmueble, vista la referida imposibilidad material, se haría a través del pago del equivalente, ello de conformidad con el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo ha establecido de forma reiterada nuestra jurisprudencia:
“…Cabe destacar, que toda obligación puede ser cumplida tal como fue contraída; o por equivalente, con el pago por la no ejecución de aquella. Su cumplimiento está sujeto al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, cuya norma contrae el principio general en esta materia así: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas...”. Sin embargo, existen situaciones en las cuales existe imposibilidad de cumplir la obligación como fue contraída, tal es el caso del artículo 529 del Código de Procedimiento Civil cuya norma dispone que:
“Si en la sentencia se hubiese condenado al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer, el juez podrá autorizar al acreedor, a solicitud de este, para hacer ejecutar él mismo la obligación o para destruir lo que se haya hecho en contravención a la obligación de no hacer, a costa del deudor.
En caso de que el acreedor no formulare tal solicitud o de que la naturaleza de la obligación no permitiera la ejecución en especie o la hiciere demasiado onerosa, se determinará el crédito en una cantidad de dinero y luego se procederá como se establece en el artículo 527. (…)
Esta segunda situación, de cumplir la obligación por equivalente por la no ejecución de la obligación, no es más que otra forma de cumplimiento de la obligación, que el legislador ha previsto como sanción por la inejecución de la obligación originariamente establecida.
Desde este último punto de vista, el cumplimiento de la obligación por equivalente puede ser sustitutiva y, el efecto fundamental de su cumplimiento, es la extinción de la obligación; de allí que la doctrina sostenga que el cumplimiento de la obligación es el modo de extinción por excelencia de las obligaciones, lo cual comprende: la liberación del deudor, quien queda absolutamente desvinculado de la obligación y; la extinción de las acciones del acreedor de obtener el cumplimiento forzoso de la obligación (….) (Sentencia N° RC.00571 de fecha 25 de julio de 2007, expediente N° 2006-839, caso: resolución de contrato de arrendamiento, seguido por A.M.M., contra C.J.A.B.)
Con base en las consideraciones previas así como la doctrina de esta Sala, se ordena pagar a la demandante por parte de los codemandados, el monto acordado como precio del inmueble es decir, cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs 450.000,00), hoy, (4,5) cuatro con cinco bolívares soberanos, de acuerdo a la reconverción monetaria de fecha 20 de agosto de 2018, según Gaceta Oficial N° 41.446 de fecha 25 de julio de 2018; se ordena de oficio la indexación del monto condenado, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el pago efectivo, tal y como se establece en la doctrina vigente y vinculante de esta Sala. En consecuencia se casa la sentencia recurrida. Así se decide.
En atención a las consideraciones expuestas, debe esta Sala de Casación Civil declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, condenándose a la demandada-reconviniente a dar cumplimiento al pago de la cantidad antes señalada, que deberá ser actualizada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración-determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 8 de octubre de 2015, fecha de la admisión de la demanda, hasta el pago efectivo, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial condenada al pago. (Vid. sentencias: N° RC 108, de fecha 11 de abril de 2019, caso: María Antonia Cabeza Ávila, contra Sophia Norelys Behrens Utrera, Exp. N° 2018-460 y N° RC- 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves Del Socorro Pérez de Agudo, contra Luis Carlos Lara Rangel, Exp. N° -2017-619).
Por tanto, ordenar la adecuación del monto debido, para la oportunidad en que el pago se efectúe, permitiría establecer el debido valor del inmueble vendido para la fecha en que se cumpla con dicha obligación, lo que resulta reconocido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de julio de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000637, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, en la que estableció lo siguiente:
“…Sobre este particular debe señalar la Sala que la finalidad de corregir monetariamente los efectos de la indemnización de los daños, viene a constituir la acción encaminada a actualizar el valor del daño sufrido, al momento de ordenar su liquidación, resarciendo así la pérdida del poder adquisitivo de la moneda por su envilecimiento como efecto de los fenómenos inflacionarios.
La figura de la indexación ha venido a ser una respuesta de nociones elementales de justicia, precisamente al fenómeno económico inflacionario que notoriamente abraza a nuestra Nación y que ha repercutido sin duda, en aquellos juicios interminables, extendidos en el tiempo, bien por circunstancias particulares de tácticas dilatorias de los litigantes o por retardo en la desidia de algunos jurisdicentes.
…/…
Evidentemente que tal suma para la actual fecha ha sufrido una gran depreciación y no ordenar la indexación del referido monto constituiría un desmedro del derecho fundamental a la justicia que se vería menguado por la irreparabilidad de los daños sufridos.
En el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra lex superior en su artículo 2, sostener la postura de los tratadistas reseñados implicaría excluir la protección que al débil económico, en una relación contractual como la presentada en el caso de autos, proporciona el marco jurídico que diseña la Constitución de 1999.
Cónsono con lo expuesto, no puede esta Sala de Casación Civil como tribunal cúspide de la jurisdicción civil avalar la postura manifestada por los recurrentes; lo contrario constituiría un desconocimiento del mandato previsto en el artículo 334 de la Constitución Nacional según el cual todos los jueces de la República, incluida esta Sala, están obligados a garantizar la integridad del Texto Fundamental…”. (Resaltado y subrayado del tribunal).

Así pues, como lo indican las decisiones parcialmente transcrita, de las cuales se hace eco este jurisdicente, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, ordenar el pago del saldo pendiente del precio del inmueble de acuerdo con lo convenido por las partes conforme al contrato que las une, a pesar del transcurso del tiempo, sería tanto como dispensar a la actora-reconvenida en el cumplimiento de su obligación, pues, en dicho caso, el fenómeno inflacionario, reconocido por los órganos del Estado, que ha sufrido nuestro signo monetario por el transcurso del tiempo, tomando en cuenta la fecha que la actora-reconvenida no consigno dicho monto en la oportunidad en que interpuso la demanda ante el tribunal de la causa, hasta la fecha en que efectivamente se liquide la misma, sería tanto como hacer que la demandada soporte los efectos de la inflación, en su favor. Así se establece.
Así las cosas, se constata que la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación y reconvención, ni la parte actora, en su escrito libelar, peticionaron la debida actualización del valor del monto que debía pagarse, con respecto a la fecha en que se liquidase el mismo. Sin embargo, a pesar de no haberlo peticionado, este sentenciador considera que no ordenar dicha actualización del valor real de nuestra moneda, atenta contra los principios de justicia, equidad y de igualdad que gobiernan al Estado venezolano, consagrados constitucionalmente; por lo que, de oficio, suplir tal carencia, en garantía a tales principios, resulta ser una cuestión de justicia, por ser evidente el fenómeno inflacionario que sufre nuestra moneda. Así se establece.
En torno a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, con ponencia del Magistrado Dr. YVAN DARIO BASTARDO, dictada en la demanda de acción reivindicatoria, incoada por la ciudadana NIEVES DEL SOCORRO PÉREZ DE AGUDO, en contra del ciudadano LUIS CARLOS LARA RANGEL, reconoció el carácter de orden público de la situación generada con motivo de la inflación sufrida en nuestro país, para lo cual señaló:
“…Por lo cual, y conforme al PRINCIPIO OBJETIVO REAL DEL DERECHO, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios.
Todo lo antes expuesto, A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial.
En tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Así se decide. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438 y N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190)…” (Resaltado y subrayado de la Sala).-

Por tanto, siendo reconocido el fenómeno inflacionario en nuestro país, como una situación que afecta al orden público, criterio que acoge este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de salvaguardar el valor adquisitivo de la moneda y del fiel cumplimiento de las obligaciones demandadas y cuya procedencia fue verificada ut supra, este jurisdicente, ordena calcular la indexación judicial de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), para lo cual deberá tomarse en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, desde el 28 de noviembre de 2014, hasta el mes de diciembre de 2015; a partir del mes de enero de 2016, hasta el mes de enero de 2018, ambos inclusive, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país; y, desde el mes de febrero de 2018, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, ambos inclusive, nuevamente, de acuerdo a los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela; lo cual deberá ser determinado, mediante experticia complementaría del fallo que deberá ser practicada, en ejecución de sentencia, por un solo experto contable designado por el tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; todo lo cual se hará de forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:

En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Y ESPECIAL EN MATERIA DE EXTINCIÓN DE DOMINIO CON COMPETENCIA NACIONAL, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesto en fecha 2 de marzo de 2016, por la abogada ELENA IBETH MARTÍNEZ HURTADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo dictado al momento de celebrarse la audiencia de juicio en esa misma fecha, ratificado en fechas 3, 7 y 28 de marzo de 2016, en contra de la decisión en extenso dictada en fecha 3 de marzo de 2016, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, en contra de la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRIMO RONCHI CHIEN y MONICA RONCHI CHIEN, ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a cumplir con el contrato de compraventa que la une con la parte actora, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 9, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, extendido mediante documento autenticado por ante la misma Notaría Pública, en fecha 15 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 19, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el otorgamiento, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 42, el cual forma parte del edificio denominado SAY PARK II, ubicado en la Urbanización La Paz, Calle Ayacucho, Parroquia La Vega del Departamento Libertador del Distrito Federal. Apartamento que tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (101,26 mts2.) y se encuentra alinderado así: NORTE, patio interior, Este del núcleo residencial, apartamento Nº 43 y caja de ascensores; SUR, fachada Sur o posterior del citado núcleo; ESTE, fachada Este de la parte posterior del referido núcleo; y, OESTE, apartamento Nº 41 y vestíbulo de distribución y circulación del cuarto piso. Formando parte de dicha venta, un puesto de estacionamiento que le corresponde al apartamento como anexo, distinguido con el Nº 10, situado en la planta sótano. Inmueble que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal establecido la Ley de Propiedad Horizontal y en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 2 de febrero de 1972, bajo el Nº 11, folio 60, Protocolo primero, Tomo 27 y, como consecuencia de ello, la propiedad del apartamento lleva consigo el uno con trescientas treinta y un milésimas por ciento (1,331%) del condominio sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios, que les pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 10 de febrero de 1977, bajo el Nº 15, folio 94, Protocolo Primero, Tomo 28.
TERCERO: Sin lugar la reconvención por reivindicación y daños y perjuicios, impetrada por la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRIMO RONCHI CHIEN y MÓNICA RONCHI CHIEN, en contra del ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.
CUARTO: De oficio, se ordena calcular la indexación judicial de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), para lo cual deberá tomarse en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, desde el 28 de noviembre de 2014, hasta el mes de diciembre de 2015; a partir del mes de enero de 2016, hasta el mes de enero de 2018, ambos inclusive, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país; y, desde el mes de febrero de 2018, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, ambos inclusive, nuevamente, de acuerdo a los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela; lo cual se hará mediante experticia complementaria del presente fallo, conforme lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por un (1) sólo experto contable designado, en ejecución, por el tribunal de la causa, cuyo monto resultante se ordena pagar al ciudadano JESÚS MIGUEL RAMÍREZ HURTADO, a favor de la sucesión de BRUNO RONCHI COMINOTTO, compuesta por los ciudadanos LEONILDA CHIEU SCALON DE RONCHI, GUERRIMO RONCHI CHIEN y MÓNICA RONCHI CHIEN, ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo, por concepto del saldo pendiente por pagar del precio convenido por las partes.
QUINTO: En caso de ejecución forzosa, la presente sentencia servirá de título, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá constar en autos la previa consignación por parte de la actora, del saldo pendiente de pago del precio, conforme lo establecido en el particular anterior.
Queda CONFIRMADA, con distinta motivación, la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Especial en materia de Extinción de Dominio con Competencia Nacional. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de diciembre de dos mil veintitrés (2023). Años 213º de Independencia y 164º de Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp. Nº AP71-R-2016-000380 (11.160)
CHBC/AS/cr.