REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS,18 DE DICIEMBRE DE 2023.
213º Y 164º
EXPEDIENTE: AP71-R-2023-000170 (1339)
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nro. V- 6.350.439 y V-5.601.123, respetivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano EDUARDO JOSÉ GUTIERREZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 124.609.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nro. 20, Tomo 57-A-IV, de fecha 20 de marzo de 2014.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana NATACHA DANILOW, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 129.680.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
NARRATIVA
Conoce esta alzada previa distribución de Ley, del presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión definitiva dictada en la audiencia oral y pública, en fecha 07 de marzo de 2023 y cuyo extenso fue publicado, posteriormente, el día 21 del mismo mes y año por el TRIBUNAL DÉCIMO OCTAVO (18°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo y SIN LUGAR la reconvención por reintegro de sobrealquileres; en el juicio que por DESALOJO incoaran los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI contra la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A,el cual fue admitido, primigeniamente, (por haberle correspondido su conocimiento, previa distribución), por el TRIBUNAL DÉCIMO (10°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, mediante auto de fecha 18 de mayo de 2022, de conformidad con lo establecido en los artículos 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en concordancia con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de agosto de 2022, la representación legal de la empresa demandada otorgó poder apud actaa la ciudadana NATACHA DANILOW, asimismo, presentó escrito solicitando la revocatoria por contrario imperio del auto de admisión, la prescripción breve y como consecuencia de ello, la perención de la instancia y la extinción del proceso.
Por otro lado, en fecha 12 de agosto de 2022, la abogada Natacha Danilow, consignó escrito de cuestiones previas.
En fecha 27 de septiembre de 2022, consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención por reintegro de sobrealquileres.
En fecha 29 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de oposición a la perención breve delatada por su antagonista.
En fecha 04 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las cuestiones previas; insistió en la improcedencia de la perención breve e impugnó las documentales traídas a los autos por la parte demandada, adjuntas a su escrito de contestación y reconvención. Ulteriormente, en ese mismo día, la parte actora también hizo oposición a la impugnación de la admisión efectuada por la abogada de INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A.
En fecha 31 de octubre de 2022, el tribunal a quo profirió sentencia interlocutoria en la cual declaró sin lugar, tanto, la perención breve, como la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El día 10 de noviembre de 2022, el tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual declaró inadmisible la recusación planteada por la abogada de la parte demandada en contra de la Juez a cargo del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien posteriormente, se inhibió de seguir conociendo la presente causa.
De seguidas, y previa distribución de Ley, le correspondió el conocimiento de la causa al TRIBUNAL DÉCIMO OCTAVO (18°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, cuyo Juez se abocó a la misma, en fecha 17 de noviembre de 2022.
En fecha 24 de noviembre de 2022, el tribunal de instancia dictó auto mediante el cual admitió la reconvención.
En virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia interlocutoria del 31 de octubre de 2022,relativa a las cuestiones previas, el tribunal a quo oyó la misma en el solo efecto devolutivo por auto de fecha 24 de noviembre de 2022.
El día 20 de diciembre de 2022, se llevó a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR en la presente causa.
En fecha 10 de enero de 2023, el tribunal a quo, dictó auto mediante el cual fijó LOS HECHOS Y LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
La representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de pruebas en fecha 12 de enero 2023.
En fecha 17 de enero de 2023, la representación judicial de la parte demandada, allegó al expediente su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de enero de 2023, el tribunal dictó auto mediante el cual se pronunció sobre las pruebas admitidas en juicio.
En fecha 07 de febrero de 2023, se llevó a cabo la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, en la cual se declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO (local comercial) interpuesta por los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI DE CERVINI, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V- 6.350.439 y V- 5.601.123 respectivamente; contra la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERAS 619, C.A, ambas partes plenamente identificadas en autos. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RECONVENCION, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERAS 619, C.A contra los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI DE CERVINI, todos anteriormente identificados. TERCERO: Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERAS 619, C.A, a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI DE CERVINI, del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente libre de bienes y personas, y, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida, conforme al preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de marzo de 2023, se publicó el extenso de la sentencia de mérito.
En fecha 22 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte demandada apeló de la decisión dictada el 7 de febrero de 2023 en audiencia oral y cuyo extenso fue publicado el 21 de marzo del año en curso.
Mediante auto publicado el 29 de marzo de 2023, el TRIBUNAL DÉCIMO OCTAVO (18°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, oyó la apelación en ambos efectos.
Previa distribución correspondiente, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS le dio entrada al expediente en fecha 26 de abril de 2023, y conforme el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, como término para que las partes consignaran sus respectivos informes.
La representación judicial de la parte actora compareció el 25 de mayo de 2023 y allegó a los autos escritos de informes. En esa misma fecha, la representación judicial de la parte demandada también consignó sus informes.
El día 7 de junio del año en curso, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones.
En fecha 08 de junio de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de observaciones.
En fecha 9 de junio de 2023, se dictó auto en el que se estableció un lapso de 60 días para dictar sentencia sobre el presente recurso de apelación, conforme al contenido del artículo 521 del Código adjetivo civil, difiriendo la oportunidad para dictar sentencia en fecha 07 de agosto de 2023.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento sobre la apelación propuesta, este tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar, con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES CON RELACIÓN A LA DEMANDA DE DESALOJO
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Con relación a los hechos que fundamentan su demanda, expuso la parte demandante que, consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 02 de septiembre de 1996, bajo el N° 3, Tomo 11, del Protocolo Primero del Tercer Trimestre del año 1996 y de fecha diecisiete (17) de enero de 1996, bajo el Nro.22, tomo 23 del Protocolo Primero del primer Trimestre del año 1996, respectivamente, que los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, son propietarios de dos locales para uso comercial ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar, en el Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que dichos locales tienen un área aproximada de cincuenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados ( 53.25 m2), cada uno, siendo sus linderos, medidas y demás determinaciones y porcentajes de condominio, los establecidos en el Documento de Condominio y su Reglamento, los cuales, se encuentran inscritos por ante la Oficina Subalterna antes descrita, en fecha 24 de octubre de 1991, bajo el Nro. 40, tomo 6 del protocolo Primero y sus dos (2) reformas protocolizadas de fecha 27-12-1991, bajo el Nro.20, Tomo 20 del Protocolo Primero y de fecha 23 de enero de 1992, inscrita bajo el N°8, Tomo 4 del Protocolo Primero.
Fue señalado libelarmente que, los prenombrados ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, poseen una relación arrendaticia con la empresa INVERSIONES TRINCHERA 619, C .A., que consta en contrato locativo debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta de Caracas ( Municipio Libertador), de fecha 29-08-2017, anotada bajo el Nro. 36, Tomo 134, folio 179 al 189.
Que el tiempo de duración de la relación arrendaticia fue establecida por un (1) año fijo, el cual comenzó a regir a partir del seis (6) de mayo de 2017- según el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del referido contrato de arrendamiento-, feneciendo el seis (6) de mayo de 2018, más lo conducente por la PRÓRROGA LEGAL,que opera de pleno derecho a favor de la arrendataria. Aduciendo la parte demandante que, en razón de lo anterior, para el día siete (7) de octubre de 2018, la arrendataria, debió entregar los dos (2) locales comerciales libre de personas y bienes.
Arguyeron los demandantes en su escrito de demanda que, en vista que para el día siete (7) de octubre de 2018, terminó la vigencia del contrato y la prórroga legal y, siendo que a la arrendataria se le habría dejado en posesión de la cosa hasta la presente fecha, el contrato se habría indeterminado, a la luz de lo que establece el artículo 1.600 del Código Civil.
Del mismo modo, precisó la parte demandante a su libelo que, sobre la indeterminación contractual y en cuanto al pago del canon de arrendamiento, la arrendataria habría venido efectuando el pago del canon de arrendamiento tal como lo habría hecho mes a mes; sin embargo, para el mes de marzo del año 2020, el virtud de la Pandemia mundial, el Ejecutivo venezolano decretó la suspensión de actividades a nivel nacional y fue anunciada la suspensión de los pagos de los cánones de arrendamiento en las relaciones locativas, aseverando los demandantes que dicha disposición había sido acatada y que, no fue sino hasta en octubre de 2021, cuando cesó el DECRETO DE ALARMA; restableciéndose la normalidad relativa en el país.
Afirmó la parte accionante que, en virtud de la recuperación de las actividades posteriores a la Pandemia, habrían comenzado las gestiones para llegar a un acuerdo con el locatario con relación al pago de las pensiones de arrendamiento, empero, este último, habría hecho caso omiso a las mismas, no habiendo efectuado nunca más el pago del canon de arrendamiento; por lo que, procedieron a acudir a la autoridad jurisdiccional a los fines de demandar a la arrendataria, sociedad mercantil “INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A” por la causal establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto ésta habría dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde enero a diciembre del año 2021 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2022, es decir, que habría dejado de pagar con creces más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivo.
Por último, los demandantes, luego de fundamentar su demanda en el contenido de la causal arriba señalada de la norma especial que rige al arrendamiento de inmuebles comerciales, así como en los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.600 y 1.592.2° del Código Civil; solicitaron como parte de su PETITUM, que el tribunal declare:
Primero: la falta de pago de las pensiones arrendaticias de los meses que van de enero a diciembre del año 2021 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2022.
Segundo: como consecuencia de la declaratoria anterior se declare CON LUGAR la presente demanda, por la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicada en Gaceta Oficial Nº: 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.
Tercero: Se le ordene a la sociedad mercantil “INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A”, entregar libre de personas y bienes dos (02) locales comerciales propiedad de los demandante; ubicados en el Nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial El Valle, situado en la Avenida Intercomunal de El Valle, frente a la Plaza Bolívar, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente descritos en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.
Cuarto: se condene en costas a la sociedad mercantil “INVERSIONES TRINCHERAS 619, C.A.”
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Expuso, la apoderada judicial de la parte demandada en su escrito de contestación como punto previo, su ratificación a todas sus solicitudes de perención breve, la extinción de la instancia y el “cierre” del presente asunto realizados previa a la contestación, de conformidad con el contenido del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, procedió a ratificar la cuestión previa contemplada en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, así como la inadmisibilidad de la acción por no cumplir – a su entender-, con los requisitos de cuantía de la demanda, establecidos tanto en el Código de Procedimiento Civil, como en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por otro lado – aunque en el mismo capítulo preliminar-, adujo la representante judicial de la empresa accionada que, hacía valer a favor de su mandante el derecho de aplicación en el contradictorio sub lite, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y del procedimiento en ella previsto, afirmando sobre ésta que, “el demandado” ha debido dirimir sus controversias en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, por ante el ente gubernamental “SUNDEE” antes de acceder a la vía jurisdiccional.
En relación a la contestación de la demanda, manifestó la empresa accionada a través de su apoderada en juicio, su rechazo, negativa y contradicción en todos y cada una de sus partes, a los argumentos presentados por los demandantes en su contra; indicando la accionada que la demanda de desalojo contiene un monto demandado “írrito y falaz”, siendo que – a su decir-, la demanda no estaría fundamentada en la verdad de los hechos, ni discriminó de forma precisa los montos reclamados por concepto de cánones presuntamente adeudados; delatando, no obstante, la mora accipiendi de la parte demandante, por haberse negado a recibir “en sus manos ni en su oficina el efectivo en dólares por el canon mensual”, el cual, sería (a la fecha de la consignación a los autos de la contestación) de cien dólares ($100) mensuales , y no doce bolívares (Bs. 12,00) equivalentes a 30UT unidades tributarias, como lo querría hacer ver la parte demandante.
-III-
DE LA RECONVENCIÓN POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES
La parte demandante procedió en su escrito de contestación a la demanda a proponer una reconvención, en contra de la parte demandante POR REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, ya que, a su entender, en razón de los hechos alegados por su contraparte, habría quedado demostrado que la empresa arrendataria “INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A.”, habría estado pagando continuamente SOBRE ALQUILERES, y así también, fue solicitado por la demandada reconviniente la designación de un experto contable a los fines de determinar los sobre alquileres pagados al arrendador desde el año 2017.
La representación judicial de “INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A.”, estimó la reconvención en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) equivalentes a tres mil doscientas unidades tributarias (3.200 U.T)
Finalmente, en su petitorio, fue solicitado que el tribunal admita la contestación, reconvención y pruebas “a todo evento”; a los fines de lograr un mejor esclarecimiento de los hechos.
-IV-
DEL ACERVO PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA CONSIGNADAS CON EL LIBELO:
Riela a los folios de 08 al 17, marcado “A”: copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre CERVINI DAMIGELLI SANTOS y GUGLIELMI DE CERVINI LUCIA, cuyo objeto correspondiente 2 locales para uso comercial, ubicado en el Nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de un año a partir del seis 06 de mayo de 2017. El cual fue notariado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta de Caracas, de fecha 29 de agosto de 2017, asentado bajo el N° 36, Tomo 134, Folios 179 al 189-A de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, precisa quien suscribe que este medio probatorio constituye documento público emanado de funcionario público competente, por lo que considera este órgano jurisdiccional que hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos contenidos, y aunado a que el mismo no fue impugnado por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, otorgándosele valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA CON LA CONTESTACIÓN:
Riela a los folios 85 al 102, marcado “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “LL”, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, signadas bajo el los números: 00145, 00146, 00147, 00148, 00149, 00150,00151, 00152, 00156, 00153, 00157, 00160, 00161, 00166, 00171, 00172, 00173, 00176, dichas facturas datan del año 2017 y 2018, respectivamente, copias simples de facturas, emanadas de SANTOS CERVINI DAMIGELLI, emitidas a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619 C.A, cuyas facturas en originales fueron consignadas en el lapso de promoción de pruebas (riela del folio 175 al 192) el tribunal no las valora por impertinentes, toda vez que dichos meses no fueron demandados como insolutos, asimismo, debe indicarse que el promovente debió consignarlas en original al momento de acompañarlas al escrito de contestación por tratarse de documentos privados. ASÍ SE DECLARA.
Riela a los folios 103 al 104, marcado “Q” y “R”, copias simples de recibos, emanados de SANTOS CERVINI DAMIGELLI, emitidas a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619 C.A, de fecha 3/12/2019 y 2/01/2019. En relación a estas documentales, se desechan del contradictorio por tratarse de copias simples de documentos privados, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Riela al folio 105, marcado “S,” copia simple de correo electrónico fechado 06 de septiembre de 2022, emanado de “atención.denunciasunddegmail.com”, al respecto, señala este Tribunal que, del precitado medio probatorio no se desprende información útil para la resolución de la presente controversia.
Riela al folio 195 copia de la “Denuncia ante el SUNDDE”, al respecto, señala este Tribunal que del precitado medio probatorio no se desprende elementos probatorio donde se pudiera evidenciar que la parte demandada pago el canon de arrendamiento que se le demanda como insoluto por lo cual se desecha. Y así se declara.
Riela a los folios 106 al 107, marcado “T” y “T.1” copias simple de impresiones de pantalla, “WhatsApp”; igualmente corre las mismas copias del folio 196 al 197, al respecto se observa este Tribunal que la mismas nada acreditan en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, y por ende resultan irrelevantes tales instrumentales y manifiestamente impertinentes conforme el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Prueba testimonial de los ciudadanos Oscar Alfredo Tovar Pantojas, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro.V-12.781.210 y del ciudadano José Francisco Quintero Daboin, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro.V-8.416.228., los cuales fueron admitidos para ser evacuados en la audiencia oral y pública, evacuando en la audiencia oral sólo la testimonial del ciudadano JOSÉ FRANCISCO QUINTERO DABOIN, el cual fue desechado en el presente juicio, toda vez que, como se desprende de su declaración y así acertadamente lo valoró el Tribunal de instancia, el referido ciudadano sostiene una relación laboral con Inversiones Trinchera 619, por lo que de conformidad con la norma contenida 478 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del presente juicio y así se declara.
En este punto resulta imperativo señalar que la parte demandante, en la fase probatoria ratificó el contenido de las pruebas traídas a los autos con el escrito libelar, es decir, el contrato de arrendamiento; y en cuanto a la reconvención hizo valer la confesión de la apoderada demandada contenida al folio 75, líneas 21, 22,23y 24, cuya confesión fue desechada por el Tribunal de instancia por cuanto la misma constituía exposiciones que delimitaban la controversia.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada reconviniente en el escrito de pruebas, allegó a las actas, como adjunto a este, los originales de las “facturas” marcados de la “A al R”, que fueron acompañadas en copias simples con la contestación, pidiendo que las últimas fueran cotejadas con las primeras. En atención a las documentales referidas en este punto, debe expresar esta alzada que las mismas se desechan por cuanto debieron ser consignadas al momento de la contestación de la demanda (Art. 865 CPC).
Asimismo, en la fase probatoria, la parte demandada reconviniente ratificó la promoción de la prueba testimonial (referida supra).
Riela a los folios 198 y 199, boletas de citación emanadas del Servicio de Policía Comunal Parroquia El Valle, dirigido a DESIREE GOMEZ y CERVINI SANTOS, de fecha 5 de enero de 2021, sobre las cuales esta alzada aprecia que nada acreditan en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, y por ende resultan irrelevantes tales instrumentales y manifiestamente impertinentes conforme el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Prueba de Informes. Dirigida al Banco Nacional de Crédito (BNC), la cual fue negada su admisión por el a quo, por indeterminación en los datos requeridos para su evacuación.
-IV-
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
En fecha 07 de marzo de 2023, en la oportunidad fijada previamente por el juzgado a quo, se llevó a cabo la AUDIENCIA O DEBATE ORAL; dejándose constancia en el acta levantada a propósito de la misma, de la comparecencia de ambas partes a través de sus respectivos apoderados judiciales, así como de las exposiciones realizadas por los participantes en la audiencia y de la decisión de mérito, cuya trascripción parcial, es citada por esta alzada, infra:
(...) En este estado, el Tribunal siendo las 10:47 am. Pasa a oír las exposiciones de las partes, concediéndole la palabra a la representación judicial de la parte actora, abogado EDUARDO JOSE GUTIERREZ, Inpreabogado Nº 124.609, quien expone “suficientemente claro como ha quedado el desenvolvimiento de la presente Litis lo cual fue determinado en la audiencia preliminar, donde se dejo constancia que el hecho controvertido es sobre un tema de carga probatoria, es decir la demandada debería probar durante el proceso el pago de las pensiones arrendaticias demandadas, vale decir los meses que van de enero a diciembre de 2021, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2022, lo cual constituye el supuesto de hecho previsto en el literal A del artículo 40 de la ley que rige la materia, observándose en las etapas procesales, que lejos de probar el pago se dio a la tarea de hacer bastantes afirmaciones bastantes creativas hasta el punto de proponer una recusación la cual no materializo procesalmente, poniendo en tela de juicio a la parte actora y a la majestuosidad del tribunal natural, además trajo a los autos un legajo de instrumentos que no guardan relación con el hecho debatido, es decir, facturas inexistentes en el mundo procesal, ya que las mismas están prescritas, en cuanto a su propuesta de inadmisibilidad por cuantía, es claro que el Tribunal debería pronunciarse al respecto, no siendo un tema de inadmisibilidad de la demanda ya que no tiene claro la parte demandada que en el devenir del 2018 al 2022, ocurrieron dos reconvenciones monetarias, lo que fue producto de que la cuantía fuera exigua. En cuanto a la reconvención propuesta no indico en su escrito de reconvención cuales eran los meses que había pagado en demasía, ya que si nunca pago y no demostró el mismo no se produjo el pago y mucho menos el excedente en el pago, es decir, su pretensión de reconvención queda ilusoria” Es todo. En este estado se le concede la palabra a la representante judicial de la parte demandada, quien expone: “ En este estado de cosas, el auto de fecha 10 de enero de 2023 que riela a los folios 165 del expediente, indica en el capítulo 2, los límites de la presente controversia que en su parte in fine, indica determinar si la parte demandada, ha cumplido efectivamente o no con la obligación de pago, asumida con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento del inmueble de la presente litis y por tanto si cancelo o no de forma consecutiva e ininterrumpida los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021 y enero, febrero, marzo y abril de 2022, por lo que estamos por dilucidar este punto en concreto, ya que el punto de la recusación y la inadmisibilidad por la cuantía están siendo revisadas por el Tribunal Sexto Superior, en el expediente 2022-556, del cual todavía no hay decisión. En cuanto a la reconvención, solicitó a este Tribunal, desechar por impertinente los alegatos esgrimidos en nuestra contra por el apoderado de la parte actora, todo ello en virtud de que no acudió en su debida oportunidad procesal para esgrimir su defensa perentoria en nuestra contra, es decir, a la audiencia de contestación de la reconvención propuesta, siendo inadmisible esta oportunidad para apertura una defensa que le favorezca, en este mismo orden de ideas, solicito en este punto, se declare con lugar la confesión ficta derivada a la inasistencia a la mencionada audiencia de contestación a la reconvención propuesta y en cuanto a los montos que debe ser condenado ratificó mi solicitud de que sea designado un experto que efectúe la experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto de sobrelquileres. Igualmente quiero evidenciar la actitud contumaz, en el interés procesal al perder también la audiencia preliminar y no asistir, que se celebró en este tribunal a los fines de debatir este asunto. En cuanto al alegato de la parte actora donde explica y expresa que hemos debatido tan solo dedicaremos a probar el pago, de los cánones de enero a diciembre de 2021, y enero, febrero, marzo y abril de 2022, alegamos que es por medio de esta demanda que nos enteramos de un monto de canon mensual de arrendamiento distinto al que usualmente pagábamos al ciudadano propietario arrendador que era cien (100) dólares americanos mensuales por el alquiler de locales B-22 y B-23 siendo muy por debajo de la realidad de los hechos y siendo nosotros sorprendió en nuestra buena fe con este alegato, por ello inmediatamente que tuvimos conocimiento de la demanda aperturamos una oferta real y de depósito con la reconvención del año 2021, aplicada a los cánones de ese año pues es ilógico aplicar a un canon demandado de un año 2021, una reconversión de 2018 y así el Banco Nacional de Crédito (BNC) lo calculó; el expediente aun no ha sido admitido y riela por el Tribunal Primero de Municipio en Los Cortijos bajo el numero AP31-F-V-2022-389oferta valida de depósito, y consecutivamente le hicimos una transferencia que estaba bloqueada y queremos dejar constancia de que el señor mas nunca paso a buscar los pagos de los cánones.” Es todo. Acto seguido se le concede el derecho a réplica al representante judicial de la parte actora: “Lo asombroso de escuchar a mi contraparte es que hace hincapié en un aforismo jurídico denominado “ nemoauditorpropianturpitudini allegan” debo aclararle quela audiencia preliminar es un acto depurador del proceso, no importa si la parte actora se hace presente o no, la ley dicta que el Tribunal continúe con el proceso, y en la audiencia preliminar quedó establecido cual era el hecho controvertido, es decir, el pago de los cánones demandados, cosa que no probo ni probará la parte demandada ya que la institución idónea a tal efecto esta prevista en la ley especial que rige la materia, vale decir el procedimiento de consignaciones arrendaticias, cosas que no opero en el presente caso ni mucho menos pretende eximirse de la obligación con una oferta real de pago que no es la idónea, además que con los medios probatorios aportados no creo incertidumbre, convicción en el juez para eximirse de su obligación, en cuanto a la propuesta en la reconvención de que se declare la confesión ficta, le invito a mi antagónica a que verifique en el texto del autor Fran Petit Da Costa, lo concerniente a este capítulo del proceso, además que para que se diera confesión ficta, debe existir tres elementos fundamentales, si bien es cierto la falta de contestación, que el demandada no probare nada que le favoreciera y por último la más importante que la demanda no sea contraria a la ley, en este punto la demandada no demostró cuales fueron los pagos y mucho menos los montos o quantum de los sobre alquileres, por lo tanto debe ser declarada sin lugar y con lugar la demanda principal”. Es todo. En este estado se le concedió su derecho a réplica a la represéntate judicial de la parte demandada: “Es falso de falsedad absoluta que yo mi representación de INVERSIONES TRINCHERAS 619, C.A, haya hecho hincapié de alegar mi propia torpeza en el algoritmo jurídico que indica el apoderado de la parte actora que yo solo he tratado de explicar la verdad del proceso. Es ilógico de ilogicidad absoluta que por un local comercial se pague una cuarta parte de este billete de quinientos bolívares que a razón de 12 bolívares por 12 meses, es ilógico la reconversión del 2021 elimino seis ceros y la reconvención que debió aplicarse es la de 2018, sin embargo eso es alusivo de alegato de la parte actora, la realidad es que nosotros pagábamos un billete de cien dólares por el alquiler de ambos locales, y la clausula cuarta del contrato de arrendamiento indica que el canon era variable por la situación país y no un canon fijo y ambas partes así lo habían acordado. Por otro lado nosotros si cumplimos con el procedimiento de consignación en el momento que el propietario arrendador había dejado de asistir al local, por problemas con la presidenta la empresa tal como consta de las actas de la policía comunal, de un problema de violencia, nosotros empezamos un procedimiento de apertura por la SUNDEE, y que la superintendencia había fallecido y habían colocado una nueva superintendente, por lo que habíamos ejercido una acción de amparo constitucional por lo que no había pronunciamiento sobre la admisión, ya que él era el ente regulador al cual debieron acudir primeramente antes iniciar la vía judicial. Igualmente, hicimos nuestra transferencia a la cuenta del señor arrendatario que estaba bloqueada. Igualmente iniciamos un expediente por la OCAI a los fines de pagar los cánones de arrendamiento al propietario, nuestra actitud siempre ha sido a favor de honrar, pues la ciudadana es madre y padre y cabeza de familia, por lo que protege su comercio y siempre esta presta de cumplir con su obligación, el señor se encuentra en mora accipiendi pues no permite que se le pague ni va al local, nosotros venimos con la verdad ante este Juzgadoy queremos que se declare sin lugar la demanda en nuestra contra y que demanden con hechos verdaderos, y queremos que se cumplan los tres meses que establecen la ley antes de volver a demandarnos”. En este estado, se deja constancia que el testigo OSCAR ALFREDO TOVAR PANTOJA, no hizo acto de presencia en la oportunidad que fue llamado por el Tribunal, ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno; asimismo, se deja constancia que se hizo presente en el acto el abogado ANDERSON ANTONIO ABAD GONZALEZ, Inpreabogado Nº 317.157, en calidad de abogado asistente del representante judicial de la parte actora. Concluida las exposiciones de las partes intervinientes, mediante sus apoderados judiciales constituidos en juicio; la Juez del Tribunal, se retiró de la sala, como lo establece el artículo 875 del mismo Código de Procedimiento Civil, en cumplimiento a las formas procesales, vencido intervalo de tiempo se reincorporada nuevamente en la Sala en presencia de las partes; tal como lo consagra el artículo 875 del mismo texto legal, previa consideraciones atinentes al caso el Tribunal apreciado el acervo probatorio que riela en los autos, atendiendo a su observaciones y conclusiones a cada caso, pasa a dictar dispositivo en los conforme con los hechos y el Derecho en que se fundamenta, la cual es del tenor siguiente: “ Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por DESOLOJO (local comercial) interpuesta por los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLO Y LUCIA GUGLIEMI DE CERVINI, venezolano, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V- 6.350.439 y V- 5.601.123 respectivamente; contra la sociedad mercantil INVESRIONES TRINCHERA 619, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 20, Tomo 57-A-IV, de fecha 20 de marzo de 2014, SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RECONVENCION, interpuesta por la sociedad mercantil TRINCHERAS 619, C.A, en contra de los ciudadanos SANTOS CERNIVI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIEMI DE CERVINI, del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial el Valle, frente a la Plaza Bolívar del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de bienes y personas, y, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencido conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
-V-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
(EXTENSO DEL FALLO)
Como se dejó asentado en la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA, el tribunal a quo, publicó, posteriormente, el extenso del mérito de la controversia, la cual fue sustentada, a partir de los razonamientos que se citan a continuación:
:
-V-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
(... Omissis...)
Analizados los medios probatorios antes señalados, pasa esta Juzgadora, a examinar si en el presente caso, se ha configurado el supuesto previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario Para Uso Comercial, para la procedencia de la acción de desalojo que da inicio a estas actuaciones, esto es, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canon de arrendamiento consecutivos.
La actora reconvenida demando en desalojo a la parte demandada reconviniente, con base en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, al dejar de pagar más de dos mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes desde enero de 2021 a diciembre de 2021, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2022.
Por otro lado, la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, como ya fue indicado, no discutió la existencia de la relación arrendaticia, a través de un contrato escrito a tiempo indeterminado; asimismo como medio de defensa de fondo señalo que eran los demandados reconvenidos quienes se había negado a recibir en sus manos, ni en su oficina en canon de arrendamiento mensual.
(... Omissis...)
Ante la defensa invocada por la parte demandada reconviniente en cuanto a que la parte demandada reconvenida se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamientos demandados, considera necesario esta sentenciadora señalar, que en materia de arrendamiento el Legislador, buscaba o protegía al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pudieran propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que éste, en caso de que el arrendador se rehusara a recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, consigne el monto adeudado por ante la autoridad judicial de la ubicación del inmueble arrendamiento; a través del procedimiento de consignación para lo cual fue creada la Oficina de Consignaciones e informada al público en general, para que efectuaran el pago adeudado por el concepto ya indicado, en el entendido que el pago realizado, producía efectos liberatorios en su beneficio.
Ahora bien, observa este Tribunal que en el presente caso, como fue apuntado, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia; así como la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento mensual por el inmueble identificado en autos; y, por cuanto la parte demandada reconviniente no demostró a través de medio probatorio alguno que se encontraba solvente con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento demandados correspondiente al de enero 2021 a diciembre de 2021, y enero, febrero, marzo y abril de 2022, en el término establecido en el contrato; y por cuanto la norma que rige la materia establece que para que se dé el supuesto de procedencia de dicha acción de desalojo, debe el arrendatario haber dejado de cancelar dos (2) mensualidades consecutivas; y, no habiendo probado el pago de las mensualidades demandadas, como ya se dijo, se cumple con el extremo exigido en el artículo 40 de la ley que rige la materia, por lo que, se hace forzoso para este sentenciador declarar CON LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte actora ciudadana SANTOS CERVINI DAMIGELLI Y LUCIA GUCLIEMI DE CERVINI contra la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A. Así se decide
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DE LA RECONVENCION POR REINTEGRO DE ALQUILERES
Y LA CONFESION FICTA DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA.
La parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda reconvino a la parte demandante por reintegro de sobre alquileres; en virtud de que había quedado demostrado que su representada había estado pagando sobrealquileres continuamente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, asimismo, solicitó se designara un experto contable a los fines de determinar los sobrealquileres que había estado pagando su representada a los demandantes desde el año 2017, y estimó la reconvención en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES ( Bs.8.000,00).
Observa igualmente este Tribunal, que la parte demandada reconviene tanto en la audiencia preliminar como en la audiencia oral solicito se declare confeso a la parte demandante reconvenida, en virtud de haber compareció en la oportunidad correspondiente a dar contestación a la reconvención planteada en su contra.
Planteadas los hechos por la parte demandada reconviniente, de la forma que antecede, se observa:
Los efectos de la inactividad se encuentran previstos en la siguiente norma del Código de Procedimiento Civil artículo 362, el cual establece: “ si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo indicado en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea necesaria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandante hubiese promovida alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilaciones, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejara transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento…”
De conformidad a la norma citada, para que sea procedente la ficción legal de la confesión ficta, se requiere la presencia de tres requisitos, a saber: a) Que la parte demandada no diere contestación a la demanda; b)Que en el lapso probatorio nada probaré que el favorezca; y c) Que la petición del actor no sea contraria a derecho.
En cuanto al primer supuestos, se observa que los demandados reconvenidos ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI Y LUCIA GUGLIELMI DE CERVINI, no dieran contestación a la demanda de reconvención en el término fijado, ni por si, ni mediante apoderado, en este sentid consta de las actas que luego de admitida la reconvención planteada la parte demandante reconvenida no compareció a contestar la misma en la oportunidad legal prevista para ello, cumpliéndose así el primer requisito. Así se establece.
En relación al segundo supuestos, en base a su contumacia, los demandantes reconvenidos tenían en si cabeza la carga de la prueba, es decir, probar que no es verdad lo afirmado por la parte demandada reconviniente, en este sentido, no existe evidencia en autos de que durante el lapso probatorio del proceso, hubiese promovido la demandante reconvenida alguna prueba que le favoreciera dirigida a desvirtuar la pretensión de la demandada reconviniente, cumpliéndose así el segundo requisito. Así se decide.
Por otro lado, la parte demandada reconviniente promovió originales de veinte (20) facturas emitidas por SANTOS CERVINI DAMIGELLI, a nombre de INVERSIONES TRINCHERA 619 C.A, a los efectos de demostrar que había cancelado sobre alquileres por concepto de cánones de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Juzgado considera necesario constatar si es procedente en derecho el reintegro de dinero solicitado por concepto de sobre alquileres.
En cuanto al tercer supuesto observa este Juzgado que la pretensión contenida en la demanda está referida al REINTEGRO SOBREALQUILERES, que está fundamentada legalmente en el artículo 62 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que este Juzgado considera necesario constatar si es procedente en Derecho el reintegro de dinero solicitado por concepto de sobrealquileres.
Al análisis de la pretensión contenida en la emanada de reconvención, donde se evidencia que la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, Inpreabogado Nº129.680, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el reintegro del exceso pagado con concepto de cánones de arrendamiento, por parte de su representada, fundamentándose en una serie de facturas expedidas por SANTOS CERVINI DAMIGELLI, a nombre de su representada INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, correspondientes a julio 2017 a diciembre de 2017; febrero 2018 a diciembre de 2018; y enero de 2019, mediante las cuales canceló el canon de arrendamiento mensual de dos locales comerciales ubicados en el Centro Comercial el Valle; solicitando se designara un experto contable a los fines de determinar los sobrealquileres que habían estado pagando su representada al demandante.
Ahora bien, son documentos fundamentales de la pretensión aquella de los cuales emane el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad a la hora que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de que la que intenta valerse. Así, que podemos señalar como ejemplo que pretende reivindicar un inmueble deberá acompañar el título de propiedad donde conste el dominio; quien exija el cumplimiento de un contrato deberá presentar el instrumento del que resulte su celebración.
En el caso de autos, no se evidencia de actas, que la parte demandada reconviniente hubiere determinado a través de su acción cual fue el monto sobre pagado; pues si bien consta de actas que fueron consignadas una serie de facturas para demostrarel pago del alquiler; no es menos cierto que no se puede determinar a través de dichos medios de pruebas, ni a través de alguna prueba que cursan en actas la existencia de ese sobre pago de alquileres; ya que como se dijo, no fue traída a los autos prueba alguna que permitiera a esta Juzgadora hacer la revisión matemática correspondiente para verificar que se realizó un pago superior a lo establecido por las partes, y poder proceder, a determinar en qué medida habría de suceder el reintegro total propuesto por la demandada reconviniente, resultando forzoso declarar que no se cumple con el tercer supuesto que contempla la norma. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de reconvención intentada por la parte demandada reconviniente e improcedente la confesión ficta de la parte actora reconvenida. Asi se decide.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Décimo Octavo De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nros. V- 6.350.439 y V-5.601.123, respectivamente, contra la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 20, Tomo 57-A-IV, de fecha 20 de marzo de 2014.
SEGUNDO: se ordena a la parte demandada INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, (antes identificadas), a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, también identificados, los inmuebles distinguidos como dos (2) locales comerciales, ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial el Valle, situado en la Avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCION, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 20, Tomo 57- A-IV-, de fecha 20 de marzo de 2014, en contra de los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. V-- 6.350.439 y V-5.601.123, respectivamente.
CUARTO:SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (...)
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR EN ALZADA
Expresó la parte demandante en su libelo que, suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa accionada INVERSIONES TRINCHERA 619, C .A., por dos locales para uso comercial ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar, en el Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta de Caracas (Municipio Libertador), de fecha 29-08-2017, anotada bajo el Nro. 36, Tomo 134, folio 179 al 189.
De la misma manera, sobre la relación locativa, adujo la parte demandante que habría sido establecida por un (1) año fijo, comenzando a regir a partir del 6 de mayo de 2017, feneciendo el 6 de mayo de 2018, más lo conducente por la PRÓRROGA LEGAL, empero, que habría mutado a indeterminada- al haber sido dejada a la arrendataria en posesión de la cosa, con posterioridad a la precitada fecha de vencimiento, establecida en el contrato-, a la luz de lo que establece el artículo 1.600 del Código Civil.
Precisó la parte accionante en el libelo que, indeterminado el contrato, la arrendataria habría efectuado el pago conforme lo acordado, mes tras mes; sin embargo, en marzo de 2020, la dinámica habría cambiado en virtud de la Pandemia COVID-19; indicando la parte accionante que, durante ese periodo de alarma, fueron acatadas las disposiciones del Ejecutivo Nacional sobre la suspensión de los pagos de los cánones de arrendamiento, hasta el mes de octubre 2021. Posteriormente, ante el restablecimiento de las actividades, adujo la parte accionante que, fueron practicadas gestiones en relación al pago de las pensiones arrendaticias, pero que éstas no habrían sido atendidas por “INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A”, deviniendo en la interposición de la presente demanda de DESALOJO, por la causal establecida en el literal “a” del artículo 40del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la arrendataria habría dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde enero a diciembre del año 2021 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2022.
Por su parte, la empresa accionada en su contestación a la demanda ratificó preliminarmente, sus delaciones relativas a la perención breve y la eventual extinción de la instancia, así como la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto – a su entender-, la demanda impetrada por los arrendadores y propietarios de los locales objeto de la relación locativa no cumple con los requisitos relativos a la cuantía, solicitando además, que la sustanciación de la demanda fuera efectuada conforme la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En el mismo escrito de contestación, la parte demandada manifestó su rechazo, negativa y contradicción en todo cuanto fue denunciado por los accionantes en el libelo, insistiendo en que la demanda contendría un monto írrito y falaz; y que ésta no estaría fundamentada en la verdad de los hechos, ni habrían sido precisados los montos reclamados por concepto de cánones adeudados, indicando, finalmente, que serían los arrendadores quienes estarían en mora accipiendi por haberse negado a recibir “en sus manos ni en su oficina el efectivo en dólares por el canon mensual”.
De la misma manera, se aprecia de las actas conformadoras del presente expediente que, la empresa accionada, al momento de contestar a la demanda, reconvino a su antagonista por “REINTEGRO DE SOBREALQUILERES”, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, fundamentando la misma en que, de los alegatos de la parte demandante (reconvenida) habría quedado demostrado que la arrendataria habría estado pagando continuamente sobrealquileres; solicitando conjuntamente a la reconvención, la designación de un experto contable a propósito de determinar los sobrealquileres pagados desde el año 2017.
De seguidas, llegada la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública el 7 de marzo de 2023, se aprecia del acta levantada para dejar constancia de lo acontecido en aquella, que una vez declarada abierta por la jurisdicente de instancia, fue evacuada la prueba testimonial promovida por la parte demandada; específicamente, depuso el testigo JOSÉ FRANCISCO QUINTERO DABOIN, quien manifestó – entre otros particulares analizados en el acápite de las pruebas-, que es venezolano, domiciliado en Caracas y que trabaja para la empresa demandada reconviniente INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A., no siendo repreguntado el testigo por la parte actora, señalando el apoderado judicial de esta última que, dada la relación de dependencia entre el ciudadano Quintero Daboin y la demandada, su testimonio se subsumiría en el supuesto contenido en la norma del artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, alegando también, la inconducencia probatoria. Asimismo, luego de las exposiciones esbozadas por los apoderados de las partes, el tribunal a quo, procedió a dictar su fallo en el cual declaró: CON LUGAR LA DEMANDA de desalojo de local comercial interpuesta por los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCÍA GUGLIELMI DE CERVINI en contra de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. y, SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por reintegro de sobrealquileres impetrada por INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. en contra de los arrendadores SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCÍA GUGLIELMI DE CERVINI.
Posteriormente, de acuerdo con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal de la causa procedió a publicar el extenso del fallo objeto de la presente apelación en fecha 21 de marzo de 2023, con las motivaciones que fundamentaron la decisión a la que arribó la jurisdicente en la audiencia previa, y así, se aprecia de su contenido que, una vez analizados los medios probatorios consignados por lo antagonistas en juicio, el a quo determinó que se habría configurado el supuesto de hecho previsto en el artículo 40 de la ley especial, para la procedencia de la acción de desalojo, relativa a que el arrendatario haya dejado de pagar más de 2 cánones de arrendamiento consecutivos; resaltando que, la parte actora reconvenida alegó el incumplimiento del pago -por la arrendataria-, de las pensiones correspondientes a los meses desde enero a diciembre del año 2021 y los meses de enero hasta abril del año 2022; mientras que, la demandada reconviniente, en su contestación no habría discutido la existencia de la relación locativa, empero, como defensa de fondo, adujo que los demandantes se habrían negado a recibir en sus manos, ni en su oficina el canon de arrendamiento mensual; haciendo alusión el tribunal de la causa, de seguidas, a las obligaciones propias del contrato de arrendamiento, en donde el arrendatario estaría obligado a entregar la cosa por cierto tiempo al arrendatario, mientras que este último, a cambio, estaría obligado a pagar el precio (canon), conforme el artículo 1.579 del Código Civil.
De lo anterior, razonó el juzgado de instancia que, en el presente asunto, habría quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia, así como la obligación de la arrendataria de pagar el canon mensual por los inmuebles objetos de la convención (locales); y, por cuanto, la empresa demandada reconviniente no habría demostrado que se encontraba solvente con su obligación principal de pagar los cánones correspondientes a los meses desde enero a diciembre de 2021, y enero, febrero, marzo y abril de 2022, en los términos establecidos en el contrato; siendo que, en el supuesto de la norma que rige la procedencia de la acción de desalojo, debe el arrendatario haber dejado de pagar 2 mensualidades consecutivas, se discurrió en la apelada que, la demanda habría colmado con los extremos exigidos en aludido artículo 40 de la ley especial, por lo que, fue declarada CON LUGAR LA ACCIÓN DE DESALOJO.
En cuanto a la reconvención planteada por la apoderada judicial de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A., el tribunal de instancia analizó los extremos de procedencia de la CONFESIÓN FICTA de la actora reconvenida, en virtud de la delación que en ese sentido hiciera la reconviniente, toda vez que su contraparte, no había comparecido a la contestación a la demanda de reintegro de sobre alquileres. Así, conforme a lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al primer supuesto, relativo a que la parte demandada (en este caso, la reconvenida) no diera contestación a la demanda, el tribunal consideró que estaba colmado, toda vez que, admitida la reconvención el 24 de noviembre de 2022, el apoderado de los arrendadores no compareció a dar contestación a la misma y así fue establecido.
Sobre los otros requisitos para decretar la confesión ficta, fue establecido en la decisión objeto de la presente apelación que, particularmente, sobre el segundo de ellos, la demandante reconvenida, por su contumacia, tenía la carga (probatoria) de rebatir las afirmaciones de su antagonista; sin embargo, el a quo no habría evidenciado que la interesada haya promovido alguna prueba que le favoreciera y desvirtuara la pretensión de la demandada reconviniente, y en virtud de ello, fue estimado cumplido el segundo requisito.
Del mismo modo, analizado por el tribunal de instancia en la recurrida el tercer y último de los supuestos para decretar la confesión ficta, fue apuntado en la motiva del extenso del fallo que, en la pretensión contenida en la reconvención no habría sido determinado cuál fue el monto sobre pagado, y que si bien, fue consignado en el expediente una serie de facturas demostrativas del “sobre pago” del alquiler, no obstante, no habría sido traído a los autos prueba alguna que permitiera a la juzgadora, el hacer la revisión matemática correspondiente y constatar el pago superior a lo establecido por las partes y así verificar la procedencia o no del reintegro propuesto por la demandada reconviniente; y como consecuencia de lo anterior, discurrió el tribunal de la causa la improcedencia del tercer requisito de la confesión ficta, y por ende, fue determinado SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A.
En cuanto a los alegatos expuestos ante esta alzada, se observa que, el apoderado de la parte demandante reconvenida en informes, adujo que, en la demanda de desalojo, la obligación del arrendatario se encuentra prevista en el artículo 1.592 del Código de Procedimiento Civil; y por lo tanto, el demandado en el proceso debió demostrar su solvencia en el pago de los cánones, lo cual no hizo, debiendo demostrar el hecho extintivo de la obligación conforme el contenido de los artículo 506, del código adjetivo civil y 1.354 del sustantivo. Asimismo, hizo mención el apoderado actor, al contenido de la ley especial que rige la materia arrendaticia, especialmente, sobre la institución del procedimiento de consignaciones arrendaticias; manifestando como un absurdo, los dichos de la parte demandada sobre que los arrendadores se encontraban en mora accipiendi, insistiendo que al no haber sido probado el hecho extintivo de la obligación, la arrendataria no podía triunfar en la litis. Del mismo modo, adujo la parte actora que, en cuanto a la objeción a la cuantía de la demanda, en el contrato se estableció un canon de Bs. 2.508.800,00; para la fecha de la suscripción de aquel; siendo imperativo recordar que durante la vigencia de la relación contractual fueron aplicadas 2 reconversiones monetarias, en los años 2018 y 2021, debiendo suprimirse 11 ceros a ese monto, lo que determinó la cuantía de la demanda de marras.
En cuanto a la reconvención, adujo igualmente la parte demandante en esta segunda instancia que, las facturas consignadas por la demandada son de años muy anteriores, por lo tanto, estarían inficionadas de prescripción, habiendo sido ello alegado en la oportunidad procesal correspondiente – a su decir-, a través de su impugnación y desconocimiento; aduciendo a su vez que, cuando se opone el reintegro arrendaticio debe indicarse cuáles montos o sobre qué montos se efectuó el pago en demasía; advirtiendo a la par que, su contraparte sólo se habría conformado en consignar un legajo de recibos evidentemente prescritos a tenor del artículo 34 de la ley especial.
Finalmente, indicó el apoderado judicial de los arrendadores demandantes que, la apoderada de la empresa demandada, habría efectuado defensas infundadas, exponiendo hechos alejados de la verdad; debiendo demostrar el hecho extintivo de la principal obligación de su mandante, es decir, el pago; lo cual no acreditó ni probó durante el proceso, por lo tanto, sus defensas no podrían prosperar en derechos; y en ese sentido, fue solicitado que la apelación sea declarada sin lugar, siendo confirmada la sentencia dictada por el tribunal de la causa.
Por su parte, la apoderada judicial de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. en su escrito de informes ante esta superioridad, expuso -inicialmente- una síntesis de los hechos acaecidos en juicio, haciendo una especial observación a los puntos identificados: (19.10.3) concernientes a que, EL TRIBUNAL DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, procedió a fijar los hechos y los límites de la controversia, sin haberse pronunciado con respecto de la confesión ficta solicitada, ni se habría pronunciado de la reconvención dentro de los 8 días que establece el Código de Procedimiento Civil, sino, en la audiencia oral y pública y (19.10.4) sobre la oposición de la defensa perentoria de caducidad de las facturas de pago, extemporánea a la contestación de la reconvención, denunciando la demandada que, esa defensa no fue discutida en la audiencia oral, sin embargo, el a quo la habría valorado en la recurrida en su extenso.
De la misma manera, delató la demandada reconviniente que, hubo una serie de irregularidades en la audiencia de juicio, al haberle permitido el tribunal, la entrada al abogado asistente del apoderado actor, en contra de la voluntad de la abogada de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A., señalando sobre el prenombrado que, habría querido pactar un trato (extra lite) que podría haber alterado la decisión definitiva.
Prosiguió la narración de los informes de la parte demandada recurrente, enunciando las actuaciones correspondientes a la apelación de la decisión referida a la cuestión previa y a la perención de la instancia, sometida al conocimiento del juzgado homólogo a éste, EL TRIBUNAL SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que confirmó la decisión del a quo que declaró SIN LUGAR LA PERENCIÓN breve, así como también SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA del artículo 346. 11 del Código de Procedimiento Civil; sobre lo cual, delató la apoderada de la empresa apelante que, la referida alzada no declaró la procedencia del artículo 38, relativo a la indicación en la contestación del rechazo y contradicción al monto demandado por “falaz e írrito”, y a los hechos expresados en la demanda por no estar – a su decir-, ajustados a la verdad, no habiendo sido precisados los cánones reclamados por la parte demandante, insistiendo que esta se encontraría en mora accipiendi, al negarse a recibir en sus manos ni en su oficina el efectivo en dólares por el canon mensual, el cual sería de 100$ mensuales y no Bs. 12; manifestando además que, en el caso en específico de la decisión tomada por el Juzgado Superior Sexto, hubo una violación de una máxima de experiencia al haber indicado el prenombrado tribunal que, al haber propuesto la demandada la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 (C.P.C) no era aplicable el artículo 38 eiusdem.
Señaló la recurrente en alzada que, del análisis de la audiencia oral se desprenderían otra serie de anomalías, denunciado que el tribunal de instancia se habría limitado a vaciar el contenido de los alegatos de la parte demandante en su dispositivo del fallo de la audiencia, aludiendo la abogada de la demandada, haber sido víctima de frases peyorativas y de violencia de parte del abogado de su contraria, en relación a sus argumentos sobre la variabilidad del canon, conforme a los acordado en la CLÁUSULA CUARTA de contrato de arrendamiento; resaltando además, que, si bien el arrendador y la arrendataria se encontraban en la audiencia, el Juez del tribunal de la causa, no les efectuó ninguna pregunta a ninguno de ellos.
Así mismo, indicó la apoderada de la empresa apelante INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. como parte de las irregularidades de la recurrida que, el tribunal de instancia “omitió la evacuación del testigo JOSE QUINTERO” efectuada al principio de la audiencia, en donde la jurisdicente habría omitido la pregunta que le hizo al testigo sobre si aquel tenía algún interés en la resultas del presente juicio; dando posteriormente, una apreciativa del evidente interés del testigo, con lo cual, coligió la apoderada de la parte demandante que, habrían sido manipulados los hechos para lograr una sentencia favorable para la parte demandada, configurándose un FRAUDE PROCESAL en el sub lite, al haberse – a su entender-, manipulado las testimoniales para desechar al testigo y lograr una sentencia favorable a la parte accionante.
En el hilo de la denuncia de fraude procesal, adujo la demandada recurrente que, aun y cuando en su contestación efectuó defensas relativas a la perención breve, sobre su disconformidad con el monto de la demanda (cuantía), y de las cuestiones previas; no obstante, el a quo, las habría obviado u omitido, haciendo sólo referencia a que el canon era de $100 y no de Bs 12, como lo quería hacer ver el apoderado actor; constituyéndose en una manipulación de los hechos.
En cuanto a la fundamentación de la recurrida, delató la apoderada de la demandada que, si bien el tribunal de la causa hizo mención al artículo 506 del C.P.C, sobre la carga de la prueba, en concordancia con el 1.354 del Código Civil, no trajo a colación ninguna sentencia del máximo tribunal nacional para sustentar sus dichos, incurriendo en la no fundamentación jurisprudencial del fallo.
De igual modo, denunció la recurrente que el tribunal de instancia afirmó que la parte demandante solo aportó el contrato de arrendamiento conjuntamente a su escrito libelar; trayendo en ese punto a los autos, un hecho nuevo y extraño, que nunca fue debatido en audiencia y constituiría una reapertura del lapso procesal para la contestación de la reconvención propuesta por la demandada que venció el 5 de diciembre de 2022, al valorarse la defensa perentoria extemporánea propuesta por la actora en fecha 12 de enero de 2023; reiterando la demandada que, en el presente asunto, operó la confesión ficta de la actora reconvenida, pero que no habría sido acordada por el a quo. Asimismo, advirtió la apoderada de la demandada que no solo se efectuó la mencionada reapertura de una fase fenecida, sino que se valoró y estudió una defensa perentoria extemporánea opuesta por la parte demandante, cimentada en el valor probatorio otorgado a la confesión parcial y espontánea de la demandada de que el canon de arrendamiento era de $100 y que el propietario no lo habría ido a retirar en el negocio, todo lo cual, a razón de la recurrente configuraría un FRAUDE PROCESAL, por violación al principio de preclusividad de los lapsos procesales y al principio de que el juez debe apegarse a los alegado y debatido en autos.
Expuso la recurrente en su extenso escrito de informes en alzada que, en relación al material probatorio promovido por esa representación judicial que, el tribunal de instancia desechó del proceso la documental contentiva de la denuncia presentada ante la SUNDEE de la situación arrendaticia en pandemia, con lo cual, se habría dejado a dicha parte, sin una prueba fundamental para demostrar sus defensas, con lo cual, a su entender, se habría configurado un SILENCIO DE PRUEBAS Y UN FRAUDE PROCESAL. En ese mismo orden de ideas, adujo la apelante que el tribunal de la causa desechó las capturas de “WhatsApp”, en donde se exponía una conversación entre el propietario con la arrendataria, reflejándose en ella, los montos del canon de arrendamiento (variables y en dólares), insistiendo con dicha alegación en su denuncia de SILENCIO DE PRUEBAS Y FRAUDE PROCESAL.
Abundó nuevamente la representación judicial de la parte demandada sobre su delación en relación a la evacuación testimonial rendida en la audiencia oral, y sobre la presunta manipulación efectuada por el a quo, de los hechos para favorecer al demandante, insistiendo en que se incurrió en la violación del principio de probidad y lealtad procesales, dejándose a la demandada sin una de las pruebas fundamentales para llegar a la verdad de los hechos, reiterando la configuración del VICIO DE SILENCIO DE PRUEBAS Y EL FRAUDE PROCESAL, sugiriendo asimismo, a que fue desechado del proceso la boleta de citación librada por el cuerpo de policía comunal de la parroquia El Valle, dirigida a los ciudadanos Desirée Gómez y Santos Cervini, indicando finalmente que, la sentencia apelada, sería infundada y viciada con ULTRAPETITA, ya que se le habría concedido al demandante más de los que la ley le permitía al momento de la pandemia, por lo que consideró la abogada de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A, que nunca debió habérsele declarado una sentencia totalmente CON LUGAR al demandante sin haber sido estudiado el decreto de pandemia.
En cuanto a la reconvención, también denunció la demandada recurrente que, el tribunal de instancia procuró salvar a su antagonista de su no comparecencia a dar contestación, argumentando que, a diferencia de lo establecido por el a quo, en el presente asunto, sí se habrían colmado los 3 requisitos de procedencia de la CONFESIÓN FICTA, resaltando sobre el tercero de ellos que, el tribunal de la casusa prima facie admitió la reconvención indicando que la misma no era contraria a derecho, pero que luego, en el dispositivo del fallo, trató de desmontarlo, indicando que no podría efectuarse la revisión matemática correspondiente a verificar si fue efectuado un pago superior al canon establecido, burlándose con ello, de la petición de la designación de un experto contable al haber operado 2 reconversiones monetarias sobre los cánones reconvenidos por sobre alquileres y que, ninguna persona que no fuese contador público podría determinar eso a simple vista, con lo que se habría incurrido en una violación de las máximas de experiencia del juez, un fraude procesal, con el ardid de la violación del orden público con la reconvención por sobrealquileres. No obstante, señaló la apoderada de la empresa demandada que la jurisdicente de instancia habría basado su decisión sobre la improcedencia de la confesión ficta en una falacia, pues de la sola revisión de una de las facturas y de observar su monto, a simple vista se desprendería que es mucho más de Bs. 0,075 mensuales, siendo ello mucho más que el total de la demanda de Bs. 12 por 16 meses; por lo tanto, considera la referida abogada que, sería evidente que la arrendataria pagaba mucho más que los descrito en el contrato, que el monto era variable y que sí hubo sobrealquileres, delatando por tanto, que, la juez del a quo, no habría querido mirar ninguna factura, ni empleó su facultad de dictar un auto para mejor proveer, no abrió la incidencia probatoria del artículo 607 (C.P.C) ni acordó la designación del experto contable solicitado por la demandada, porque habría manipulado los hechos para sentenciar favorablemente al propietario actor, configurando un FRAUDE PROCESAL.
Luego de hacer referencia a la jurisprudencia referente al fraude procesal (TSJ/SC. Sentencia de fecha 4 de agosto 2000. Caso Hans Gotterried Ebert Dreger Vs INTANA) la recurrente en alzada indicó que INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. habría pagado siempre el condominio, y que nunca se habrían retrasado en cantidades exorbitantes en comparación al monto señalado por su contraparte, y para demostrar lo alegado, anexaron copias de los recibos pagados marcados (a; a.1; b; b.1; c; c.1; )
Finalmente, solicitó la demandada recurrente que el tribunal de alzada revoque la sentencia apelada y reponga la causa al estado de que se dicte una nueva sentencia en donde sean revisadas todas las pruebas fundamentales y las defensas perentorias; no siendo omitidos los hechos procesales para favorecer a la parte demandante; siendo revisados los extremos de la cuantía a los fines del decaimiento de la demanda incoada en contra de la demandada.
Debe acotarse adicionalmente que, ambas partes consignaron sus escritos de observaciones a los informes de su contraparte, siendo que en el caso de la parte demandante, su apoderado judicial ratificó su rechazo a los argumentos expuestos por la apoderada de la recurrente, indicando que esta última no habría demostrado haber cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento denunciado como no pagados, y distante de ello, se habría encargado de confrontar todo resultado adverso con amedrentamiento a las operadoras de justicia, e invocando un fraude procesal, desplegando una actuación “desleal y temeraria” como lo recoge el numeral 1 del Parágrafo único del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, por defensas manifiestamente infundadas.
En cuanto a las observaciones de la parte demandada reconviniente, esta última procedió a refutar los argumentos de su antagónico, reputándolos de hechos falsos, sobre todo en lo que respecta al canon de arrendamiento de Bs. 2.508.800, haciéndole creer a los tribunales que el mismo era fijo; aduciendo de la misma manera, que ninguno de los jurisdicentes abocados al caso se dio a la tarea de leer la CLÁUSULA CUARTA del convenio locativo, en donde estaría indicado que el canon de arrendamiento era ajustable de acuerdo a la situación país, denunciando que, el apoderado actor, para ahondar en su mentira, habría aducido que su método de cálculo fue sustraerle “11 ceros” al monto del canon contratado y con ello determinó la cuantía de la demanda, con lo cual, a entender de la abogada de la demandada recurrente, su contrario habría cometido una doble infracción: 1) no se pueden aplicar a un mismo monto 2 reconversiones (mucho menos la del año 2018, a unos montos reclamados del año 2021) y su método de cálculo sería empírico al no ser el abogado un contador público para saber de cálculos y que ello iría en contra de los métodos de cálculos usados por los bancos nacionales dentro del procedimiento de las reconversiones monetarias, siendo que la obligación principal del apoderado de la parte demandante – a criterio de la abogada de la demandada-, era el discriminar los montos demandados correspondientes a cada mes e indicar el método de cálculo empleados, advirtiendo “gracioso” que luego de un años después de iniciado el procedimiento es que fuera indicado el método de cálculo utilizado, sobre el cual, delató la demandada también que aquel, tampoco se correspondería ni abarcaría los 2 meses de cánones solicitados por el artículo 40 de la ley especial, transgrediendo el método de cálculo propuesto por el demandante, el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil .
Apuntó la demandada en sus observaciones que, por cuanto la parte demandante, adujo el impago de 16 meses de cánones a partir del año 2021, se debió aplicar solo la reconversión monetaria de ese año para el cálculo de la cuantía de la demanda. Adicionalmente, indicó la representación en juicio de la empresa demandada que, su poderdante nunca dejó de pagar las pensiones arrendaticias mensuales durante la pandemia hasta que el propietario (parte actora) dejó de acudir al local y dio órdenes en presidencia del condominio de no recibirlos; además, que la parte demandante, habría fijado unilateralmente y de forma arbitraria que el nuevo canon de arrendamiento aumentaría a $1.200,00 por ambos locales al llegar el mes de octubre, y en virtud de lo anterior, consideran írrita la sentencia apelada por haber omitido la aplicación del decreto (de emergencia) y por no haber exigido la presentación de los acuerdos de pago entre las partes, configurándose con ello, la violación de los derechos constitucionales al debido proceso y de los decretos dictados durante la pandemia; apoyando el abuso a la ley cometido – a su decir-, por el arrendador en contra de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A.
Finalmente, en sus observaciones a los informes de su contraparte, la demandada ratificó las denuncias efectuadas previamente ante esta superioridad en cuanto a la reconvención y a sus objeciones con respecto al monto y variabilidad del canon y de la cuantía de la demanda, y como ello sustentaría su pretensión de reintegro de sobrealquileres; aduciendo, precisamente, sobre dicho particular que, no pueden considerarse las alegaciones de prescripción del actor por tratarse de una defensa perentoria y extemporánea, además que, las facturas promovidas por la demandada no habrían sido tachadas y tampoco fueron desechadas por el a quo en el extenso; y siendo que el propietario actor nunca más, pasó por el negocio a buscar el canon en dólares ni permitió que a la demandada le fuera recibido el monto en el condominio del centro comercial El Valle, la parte demandada se encontraría en mora accipiendi; advirtiendo que “TODO EL PRESENTE PROCEDIMIENTO SERÍA UN FRAUDE PROCESAL” para favorecer a la parte demandante, peticionó la apelante que sea revocada la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, en virtud de las múltiples delaciones opuestas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, pasa esta alzada a analizarlas, previo a la examinación del fondo de la sentencia recurrida:
Sobre la denuncia planteada por la representación judicial de la demandada en cuanto al pronunciamiento sobre la confesión ficta en la reconvención dentro de los 8 días que señala el Código de Procedimiento Civil, es imperativo acotar que, en el caso particular de marras, por tratarse de un reconvención dentro de un juicio oral, su procedimiento debe mantenerse igual al de la demanda principal hasta que la sentencia definitiva abrace ambas acciones (desalojo y reintegro de sobre alquileres); de allí que, el tribunal de instancia, idóneamente, se pronunció sobre la confesión ficta al momento de dictar el fallo de mérito correspondiente a la demandada primigenia de desalojo, toda vez que, con la tramitación de ambas demandadas en un mismo juicio, permitiendo la figura de la reconvención, el legislador patrio procuró privilegiar la economía procesal y evitar la sustanciación de 2 procedimientos separados, en 2 tribunales diferentes, con fases diferenciada sobre una misma causa.
En relación a la valoración de la defensa perentoria de prescripción (mas no de caducidad) como fuera denunciado por la parte recurrente, respecto a los sobre alquileres demandados por la reconviniente desde el año 2017, conforme lo indicó la representación judicial de la parte demandante reconvenida, de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 de la ley especial ; estima necesario señalar para esta alzada que, al no haberse contestado la demanda reconvencional, la representación judicial de la parte demandante, efectivamente, no podía alegar la prescripción en otra oportunidad distinta de aquella, y por tal motivo, dicho alegato no podía ser resuelto (al no haber sido debidamente alegado y probado en autos) por el juez en su sentencia .
Por otra parte, observa esta alzada que, la representante judicial de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A, objetó en juicio la actuación del a quo, de permitirle la participación en la audiencia oral del abogado asistente del apoderado actor, señalando que dicho asistente habría intentado negociar con la demandada un acuerdo “oscuro” extra litem; al respecto, debe acotar quien suscribe que, las actuaciones judiciales son públicas (salvo algunas excepciones) y así también el debate oral, por lo tanto, mal podría el juzgador de instancia, sin justificación alguna, prohibirle la asistencia a la audiencia. Asimismo, no puede reputarse como fidedigna la sola denuncia de la apoderada judicial de la empresa demandada reconviniente, con relación al presunto comportamiento turbio del abogado asistente de su antagonista, ya que de dichas actuaciones no constan en autos probanza alguna.
Sobre la denuncia con respecto a la decisión proferida por el Tribunal Superior Sexto de esta misma Circunscripción Judicial, si bien, su contenido evidentemente escapa de la revisión de esta alzada por tratarse de un fallo de un juzgado de la misma jerarquía a este Tribunal Superior Séptimo, aprovecha la oportunidad esta jurisdicente para precisar -en aras de una labor pedagógica, si se quiere-, que, las MÁXIMAS DE EXPERIENCIA son reglas que responden al saber o conocimiento normal o general que toda persona de cierta cultura tiene del mundo y de las cosas en el estado actual de información que se posee; empero, su aplicación no puede solapar u omitir lo alegado y probado en autos, ni alejarse del mandato de las norma positiva, ya que el Juez debe procurar la verdad en los límites de su oficio.
Por otro lado, aprecia esta jurisdicente que la parte demandada recurrente hizo también mención sobre que, aun estando presentes las partes conformadoras de la litis (el arrendador y la representante de la empresa arrendataria) en el debate oral, la jurisdicente no les efectuó ninguna pregunta a alguno de ellos; en ese sentido, debe señalársele a la mandataria denunciante que, la participación de los apoderados judiciales en el acto, aseguran que estos harán las exposiciones del caso como si fueran las partes mismas quienes lo hicieran, con el beneficio de que los operadores jurídicos poseen a su favor la calificación académica y profesional en la materia indispensable para la mejor defensa de los intereses de su representado; no siendo, por tanto, necesario y/o imperativo, la intervención directa de los mandantes o asistidos en juicio, ni debe precisarse el interrogatorio de estos para el desarrollo y/o validez de la audiencia.
Aprecia esta superioridad que, la abogada de INVERSIONES TRINCHERAS 619, C. A., arguyó como manipulación de los hechos, la presunta omisión de parte del tribunal a quo de emitir pronunciamiento sobre las defensas relativas a la perención breve, sobre su discrepancia con el monto de la cuantía de la demanda, y de la cuestión previa; sin embargo, observa este tribunal que, dichas defensas fueron apreciadas y resueltas en la decisión que una vez apelada fue ratificada por el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con lo cual, escapan de la revisión de esta alzada y así lo habría indicado la representante judicial de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. en la audiencia oral, indicando que:
“...En este estado de cosas, el auto de fecha 10 de enero de 2023 que riela en el folio 165 del expediente, indica en el capítulo 2, los límites de la presente controversia que en su parte in fine, indica determinar si la parte demanda, ha cumplido efectivamente o no con la obligación de pago , asumida con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento del inmueble de la presente Litis y por tanto si cancelo o no de forma consecutiva e ininterrumpida los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021 y enero febrero marzo y abril en 2022, por lo que estamos para dilucidad este punto en concreto, ya que el punto de la recusación y la inadmisibilidad por la cuantía está siendo revisado por el tribunal sexto superior, en el expediente 2022-556...” (resaltado y subrayado de esta alzada)
Así mismo, debe indicarse que en la decisión dictada por el tribunal de la causa (en ese momento, Tribunal Decimo de Municipio) en fecha 31 de octubre de 2022, hubo pronunciamiento declarando SIN LUGAR tanto LA PERENCIÓN BREVE, como LA CUESTIÓN PREVIA DE PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, devenida de la contrariedad que supondría la estimación de la demanda (por exigua o írrita) delatada por la demandada reconviniente; con lo cual, -como ya se mencionó-, al haber sido decididas dichas defensas, apelado el fallo y ratificado este en alzada por el Juzgado Superior Sexto, las mismas no podían ser objeto de nuevo pronunciamiento por el a quo, ni revisada por esta superioridad en la presente apelación.
Adujo la representación judicial de la sociedad mercantil demandada reconviniente que, si bien en la decisión apelada el a quo hizo mención a los artículos referidos a la carga probatoria de las partes, habría incurrido en la no fundamentación jurisprudencial del fallo.
Sobre la inmotivación de la sentencia como violación al debido proceso, debe recordarse que aquella estaría referido a un vicio por la ausencia absoluta de sustentos de la decisión, no por escasez o exigüidad de los mismos; así, al haber hecho referencia el tribunal de la causa al sustento normativo de su decisión (arts. 506 CPC y 1.354 CC), no era necesario que el sustrato de la decisión tuviera referencia expresa a la doctrina jurisprudencial; siendo preciso indicar que si bien la jurisprudencia es fuente del Derecho en Venezuela, esta no es del tipo formal, ya que no contiene en sí misma la norma jurídica obligatoria.
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA
Denotada continuamente por la parte demandada su objeción a la cuantía de la demanda, considera oportuno para quien suscribe aclarar que, en la interposición de la demanda, es el momento cuando el actor determina el derecho a la jurisdicción y la competencia por la cuantía requerido por el legislador como un requisito de forma del libelo; siendo entonces la impugnación, la forma procesal en la cual la demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación , debe oponerse al monto establecido en la demanda, debiendo señalar si la consideraba exagerada o insuficiente y demostrar ese hecho nuevo, de manera que el jurisdicente decidiera lo relativo a ésta, como punto previo de la sentencia definitiva.
“...Si el demandado rechaza la cuantía por exagerada o reducida, en la contestación de la demanda, la estimación de la demanda pasa a ser parte del themadecidendum, por lo que el sentenciador debe, en punto previo a su decisión, fijar criterio sobre la estimación de la demanda...” (TSJ/SCC. Sentencia N°265 del 30 de noviembre de 2020, caso: Jacinto Fernández Rochinha)
Queda constatado de autos en el presente asunto que, si bien la parte demandada expuso su contradicción con respecto a la cuantía como una cuestión previa; no obstante, el tribunal de instancia debió aclararle a la denunciante que, la institución procesal pertinente para tal propósito era la impugnación, la cual debía cumplir con los presupuestos ampliamente desarrollados en la doctrina jurisprudencial, a saber: quedeberá oponerse únicamente dentro del lapso de contestación de la demanda; debe indicar como la cuantía es exagerada o exigua y probar ese hecho nuevo, no siendo posible el rechazo puro y simple de la misma, todo ello en armonía con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. (TSJ/SCC. Sentencia de fecha 2 de mayo de 2023. Exp. Nº AA20-C-2023-000030)
Conforme con lo anterior, aprecia quien suscribe que, en su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, aunque ratificó su cuestión previa relativa a la inadmisibilidad de la demanda por la cuantía, no indicó como defensa de fondo, cómo aquella era cuestionable por exigua (reputándola de írrita y falaz), pues, su simple afirmación no es suficiente para considerarla de esa forma; debiendo promover en la oportunidad legal para ello, las pruebas que determinaran el valor que considerase con la finalidad de que el jurisdicente pudiese ponderar la estimación efectuada. Por tanto, al no haber cumplido con su carga probatoria en virtud de la desestimación efectuada, debe declararse firme la estimación de la cuantía de la demanda hecha por el actor en el libelo de Bs. 12, y así se establece.
SOBRE EL FRAUDE PROCESAL
La doctrina nacional es de la opinión que, la utilización del proceso para fines contrarios a los que le son propios, es de la naturaleza del hecho ilícito, del fraude a la ley y de la simulación, y cuando se acude a su constatación ante la sede jurisdiccional, se persigue la anulación de los procesos ideológicamente forjados.
Así las cosas, nuestro Máximo Tribunal de Justicia, ha definido al FRAUDE PROCESAL de la manera siguiente:
“(...) como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente” (Vid. Sentencia de esta Sala Constitucional N° 909 del 4 de agosto de 2000, caso: “Hans Gotterried Ebert Dreger”).
Conviene reiterar entonces que, en virtud de la consecución de la justicia como elemento esencial de la noción de Estado democrático y social de Derecho y de Justicia –y del propio proceso judicial- en los artículos 2, 3 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo proceso debe ser informado por principios éticos, por lo tanto, la relación que se concreta entre las partes y el juez, así como entre éstas y los auxiliares del sistema de justicia, se rige por normas jurídicas y normas de conducta; todo lo cual permite asegurar que el proceso hace mucho dejó de ser visto como un instrumento técnico, para asumir la dimensión de instrumento ético orientado a pacificar con justicia.
En atención a lo anterior, se concluye entonces que el fraude procesal resulta absolutamente contrario al orden público, pues impide la correcta administración de justicia, por ello puede el juez de oficio pronunciarse sobre su existencia y tiene el deber de hacerlo ante todo alegato que le sea formulado en el proceso que se está ventilando ante él o en un juicio autónomo de fraude, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 11, 17 y 170 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil.
El fraude procesal –tal y como acota la jurisprudencia- puede solaparse en diversas formas procesales como la simulación, la colusión o la intervención de terceros; y, puede consistir en el establecimiento de una controversia con el propósito de crear decisiones o medidas cautelares en detrimento de una de las partes o de terceros ajenos al juicio.
Igualmente, este puede emerger de la colusión de una persona que actuando como demandante se combine con terceros a quienes demanda como litisconsortes de la victima de fraude, también demandada, y que simulan concurrir con ella en la causa, y lo que hacen es crear al demandado incertidumbre en la citación, o en el nombramiento de expertos, o sobreactuar en el juicio y en los actos probatorios para provocar un caos en el proceso; es decir, es la confabulación de un litigante para perjudicar a otro o a terceros.
Así mismo, el fraude procesal puede nacer de la intervención de terceros cuando éstos de acuerdo a una de las partes, buscan entorpecer la posición de la otra parte en el juicio.
No obstante, cabe advertir que las formas mencionadas arriba no agotan todas las posibilidades para considerar la existencia del fraude procesal. La Sala Constitucional ha asentado el criterio que en materia de fraude procesal se debe distinguir entre el dolo procesal específico en donde no hay un concierto del denunciado con otras personas y el fraude procesal en sentido amplio, en donde hay concierto de varios sujetos procesales -y que puede incluir a los jueces-.
Ahora bien, considerando lo anterior, este juzgado superior estima menester indicar que, en el caso de marras, la parte denunciante argumentó como hechos configuradores de un presunto fraude cometido por el tribunal de instancia, en primer lugar, por la omisión de la evacuación del testigo JOSÉ QUINTERO; sobre el cual, el tribunal de la causa además, habría dado una apreciativa del evidente interés del testigo (por encontrarse bajo relación de dependencia laboral con la parte promovente); coligiendo la apoderada de la parte demandada de lo anterior que, habrían sido manipulados los hechos y las testimoniales del Sr. Quintero por el a quo, para lograr una sentencia favorable para la parte demandante.
Así mismo, entre las denuncias planteadas como configuradoras del fraude procesal, fueron señaladas: la reapertura del lapso procesal de contestación de la reconvención, al valorarse la defensa perentoria (de prescripción) alegada por la demandante reconvenida extemporáneamente por tardía; sobre la cual, este tribunal se pronunció supra, indicando que la misma no podía ser valorada por el jurisdicente en la sentencia de mérito, al no tenerse como alegada en juicio por su extemporaneidad.
Por otra parte, adujo la apelante en alzada que, el fraude procesal se habría evidenciado, - conjuntamente con el silencio de pruebas-, cuando el juzgador de instancia desechó del proceso, pruebas documentales fundamentales para corroborar sus defensas en juicio, específicamente, de las contentivas de la denuncia presentada ante el SUDEE, las capturas de la aplicación “WhatsApp”, la boleta de citación policial, y presunta manipulación a la testimonial rendida en juicio (arriba mencionada), añadiendo a lo anterior, el señalamiento de que el a quo habría intentado salvar a su antagonista de su no comparecencia a dar contestación a la reconvención; burlándose de la petición de la designación de un experto contable al haber operado 2 reconversiones monetarias sobre los cánones reconvenidos por sobrealquileres y su advertencia sobre que ninguna persona que no fuese contador público podría determinar (esas operaciones) a simple vista, con lo que se habría incurrido en una violación de las máximas de experiencia del juez, un fraude procesal, con el ardid de la violación del orden público con la reconvención por sobre alquileres.
Ahora bien, considerados los alegatos esgrimidos por la denunciante de fraude, y no siéndole ajeno a esta alzada que la doctrina jurisprudencial advierte que ante este tipo de denuncias es conveniente la tramitación de la correspondiente incidencia; no obstante, por la naturaleza de dicha figura y por las implicaciones que de su procedencia se derivan, aprecia esta jurisdicente innecesario abrir un debate accesorio ya que las denuncias en el presente asunto están dirigidas a la observación de las actuaciones del juzgador de instancia; las cuales, son las mismas a ser analizadas para la sentencia de mérito de la presente apelación.
Así las cosas, teniendo como norte la definición del fraude procesal, deviene ineludible para quien suscribe determinar si en el presente asunto, se está ante la presencia de actuaciones procesales dolosas ejecutadas por el tribunal de instancia mediante maquinaciones o artificios tendientes a beneficiar a una de las partes en detrimento de la otra.
Luego, en cuanto a la omisión de la evacuación del testigo José Quintero, observa esta alzada que, en la recurrida, no hubo tal desatención al testigo, ya que como consta del acta levantada a propósito de la audiencia oral y pública, este rindió su testimonio a cabalidad, y si bien, el mismo fue interrogado por la Juez de instancia, sobre su posible interés en las resultas del juicio, (en virtud de su relación de dependencia laboral con la promovente); ello en forma alguna implica la manipulación del testigo, de su testimonio o de los hechos; por el contrario, es propio al debate probatorio (Art. 487 C.P.C) y aún más al procedimiento oral, en donde el juez puede intervenir para formular preguntas que le permitan desarrollar la convicción (Art. 508 C.P.C) sobre la verdad o falsedad de los hechos de la causa y para la justicia de la decisión.
Siguiendo el contenido de las denuncias de fraude procesal, se encuentra también la del SILENCIO DE PRUEBAS, sobre el cual, ha establecido el Máximo Tribunal de Justicia que, solo se configuraría cuando no se menciona, o no se analiza ni se juzga sobre su valor algún medio de pruebas propuesto por los justiciables; entendiéndose a su vez que, “...esta obligación del juez no puede interpretarse como la obligación de apreciación en uno u otro sentido; es decir, el hecho de que la valoración que haga el juez sobre los medios probatorios para establecer sus conclusiones, se aparte o no coincida con la posición de alguna de las partes procesales, no debe considerarse como silencio de pruebas...” .
En concatenación con lo anterior, observa esta alzada que, la apreciación favorable o no del tribunal con relación a la valoración de los medios propuestos por las partes, en forma alguna podría considerarse como un vicio de silencio de pruebas, inclusive, si se llegase a desechar el medio probatorio fundamental o definitivo para la parte que se quiere favorecer del mismo.
Es importante manifestar que, las pruebas documentales en el procedimiento oral deberán ser acompañadas por las partes al libelo y a la contestación, respectivamente; así como la lista de los testigos, so pena de no ser admisibles ulteriormente; y las mismas se practicarán por los interesados en el debate oral (como las testimoniales en el sub lite), así las cosas, el tribunal podrá descartar del juicio, aquellas pruebas que no hayan sido promovidas en el momento correspondiente, así como aquellas que no cumplan con los requisitos de pertinencia y legalidad.
En ese sentido, es ineludible indicar que, de la sentencia apelada se desprende que, el a quo sí efectuó el examen de las documentales reputadas como silenciadas (folio 218 y vto.) , sin embargo, en su apreciación, razonó que las mismas no eran pertinentes para dilucidar el asunto de marras; no revistiendo dicha actividad -propia a la actividad jurisdiccional-, en forma alguna, una maquinación o defraudación procesal.
De la misma manera, sobre la denuncia de la preferencia del a quo con respecto a la parte demandante reconvenida y el presunto intento de la jurisdicente de la causa de salvar la omisión de la demandante reconvenida de dar contestación a la reconvención planteada en su contra; debe expresar esta alzada que, los argumentos mencionados por la denunciante al respecto, no guardarían relación con la infracción alegada; es decir, al momento de la interposición de la demanda de reintegro por sobrealquileres, el escrito contentivo de los términos de la acción debe valerse por sí mismo para establecer qué es lo que pretende el actor, conforme lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, no puede plantearse la demanda reconvencional de marras sin que se conozca el canon máximo establecido, con respecto del cual se reclamaría lo pagado en exceso. De igual modo, debe expresarse que, no sería necesaria la asistencia de un experto contable para que este determine el objeto de la pretensión (que debe constar en el libelo de demanda con precisión), ni para la aplicación de las reconversiones sobre una cantidad determinada; ya que esta requeriría de una operación matemática fundamental como lo es la división, y no de cálculos especializados.
Además, es preciso mencionar en este punto que, en virtud que el canon demandado en la acción de desalojo es el establecido en el contrato suscrito por las partes, en cuya CLÁUSULA CUARTA fue establecido en Bs. 2.508.800, (de data anterior a las últimas 2 reconversiones monetarias), dicha cantidad estaría efectivamente afectada nominalmente por ambos ajustes, aun y cuando, los cánones tenidos como insolutos en la acción de desalojo, sean de fecha posterior a alguna de ellas; y por ende, le estaría permitido a la parte accionante, el ajustar debidamente el referido monto del canon a la realidad económica.
En este sentido, la incidencia fundamental de la realidad económica en el derecho no puede permanecer inadvertida por los jueces en el ejercicio de su labor pues, la función trascendental y relevante que ejecutan en el proceso como intérpretes del derecho, reconduciendo el nivel abstracto de la norma a lo concreto de la situación planteada conlleva implícitamente un proceso investigativo que debe materializarse a través de la exégesis y ajuste a la realidad social, sin pretensión de irrumpir el campo legislativo, en aras de concebir el Derecho como un medio para fines sociales y no como un fin en sí mismo ( TSJ/SCC. Sentencia de fecha 16 de marzo de 2023. Exp. AA20-C-2022-000212)
Abundó la accionada reconviniente sobre su denuncia de fraude procesal indicando que, el tribunal denunciado no habría observado las “facturas” para determinar así la improcedencia de la demanda reconvencional, favoreciendo a la parte demandante; no obstante, en la sentencia recurrida, claramente se constata que, el tribunal sí hizo mención a las 20 facturas emitidas por uno de los arrendadores SANTOS CERVINI DAMIGELLI a nombre de INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, apreciándolas de conformidad con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil (vto. del folio 219). Asimismo, adujo la denunciante de fraude procesal que el juzgado de instancia no dictó auto para mejor proveer ni abrió una incidencia probatoria conforme al artículo 607 de la ley adjetiva civil, con el fin de esclarecer la reconvención; sin embargo, debe destacarse sobre esto último que, siendo la parte demandada enfática en apuntar hacia el respeto que deben proferir las partes y los operadores de justicia a los principios que rigen el proceso (preclusión, legalidad, economía procesal, entre otros), es por ello que, dado que las acciones de marras se sustancian bajo el juicio oral, ambas demandas debían continuar en un solo procedimiento, no siendo ajustado con dichos principios, la apertura de una articulación probatoria diferenciada como la establecida en el artículo 607 eiusdem, ni mucho menos, sería imperativo el dictamen de un auto de mejor proveer, cuando el juicio de marras no estipula -por su naturaleza concentrada- ni siquiera una fase de informes en instancia, aunado al hecho que su decreto es potestativo del tribunal cuando éste estime necesario esclarecer puntos dudosos.
Manifestó también, la recurrente en alzada que, el tribunal de instancia incurrió en ultrapetitaal otorgarle (en la apelada) más de lo que la ley le permitía al momento de la pandemia; en ese sentido, debe exponer quien suscribe que, en el penoso tiempo en que duró el estado de emergencia por la pandemia, el gobierno nacional procuró paliar los efectos derivados de la misma, en donde hubo una paralización de casi la totalidad de las actividades económicas durante los primeros meses del año 2020, concediéndole a los arrendatarios el diferimiento del deber de estos de pagar los alquileres de los inmuebles arrendados mientras persistiera el lapso de suspensión aludido, posponiendo también, la aplicación de los desalojos según la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; empero, ello no debe confundirse -como al parecer lo habría entendido la demandada- como una exención del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes con dicho periodo; aunado a ello, es preciso esclarecer que, en la demanda de desalojo, no se pretende el cobro de los cánones insolutos, sólo la terminación de la relación locativa por el incumplimiento de la obligación(en este caso, del pago del precio) por el arrendatario, no teniendo sustento factico por tanto, la denuncia de ultrapetita del fallo apelado, ni ningunas de las anteriores delaciones referidas ante esta superioridadpor la demandada reconviniente como configuradoras de un fraude procesal, y así se establece.
Ahora bien, precisado lo anterior, pasa esta superioridad a realizar las siguientes consideraciones, con respecto a la procedencia o no de la demanda de desalojo, así como de la reconvención por reintegro de sobrealquileres, a propósito de determinar si estuvo o no ajustada a derecho la decisión apelada, que fue dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS en audiencia oral y pública el 7 de marzo de 2023, y cuyo extenso fue publicado el 21 de marzo de 2023, que declaró CON LUGAR EL DESALOJO (de inmuebles arrendados para el uso comercial) y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES:
El artículo 1.579 del Código Civil define el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que este, se obliga a pagar al arrendador.
Entonces, como elementos de contrato de arrendamiento se aprecian los siguientes: la obligación del arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa, el precio a pagar por el arrendatario, la determinación del objeto arrendado y la duración de contrato.
Así mismo, se desprende del contrato locativo que entre sus particularidades se encuentran: su bilateralidad, al generar obligaciones para ambas partes, mismas que se encuentran consagradas en los artículos 1.585 y 1.592 ibidem; su consensualidad, por cuanto las partes requieren su consenso sobre el cumplimiento de las obligaciones propias, sobre la cosa dada en arrendamiento, sobre la cantidad de dinero o especie a ser pagada por el arrendatario y el tiempo de duración del contrato; su onerosidad, toda vez que ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento y el arrendatario, el goce de la cosa; de tracto sucesivo, ya que éste tipo de contrato se perfecciona lapso a lapso, según se haya convenido y no es traslativo de la propiedad ni de otro derecho.
Adicionalmente, el artículo 1.167 del código sustantivo en materia civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la misma forma, es menester indicar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ha establecido una serie de causales de desalojo – como forma de terminación del contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado al comercio, en donde se enuncian supuestos de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato.
Como afirma Kiriakidis , la enumeración de las causales se incluye la finalización del plazo, la demolición, o los incumplimientos del inquilino (incluyendo nuevas causales como la venta del inmueble a un tercero, una vez agotado el trámite de la Preferencia Ofertiva). No obstante, el autor aclara que, en el pasado, los órganos de administración de justicia al interpretar previsiones normativas similares, han señalado que, junto al desalojo, los justiciables están habilitados para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normasdictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por otra parte, EL REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, o el REINTEGRO INQUILINARIO como también es denominado por la doctrina, es definido como el derecho que tiene el arrendatario a que le sea devuelto el pago de sobre-alquiler del inmueble que ocupa, tomando como base, el canon máximo fijado por el organismo competente .
Este reintegro inquilinario sería entonces una derivación o especie del “pago de lo indebido”, previsto en el artículo 1.178 del Código Civil, que supone que todo pago ha de estar basado en una deuda, y en razón de ello, lo que haya sido pagado sin deberse, está sujeto a repetición.
En relación al fundamento legal de la acción de reintegro inquilinario, es preciso hacer alusión al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pero, esta vez, a su artículo 34, el cual reza lo siguiente:
Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer
I. DE LA DEMANDA DE DESALOJO
Observa esta alzada que, fue señalado libelarmente que los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, poseen una relación arrendaticia con la empresa INVERSIONES TRINCHERA 619, C .A., que consta en contrato locativo debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta de Caracas ( Municipio Libertador), de fecha 29-08-2017, anotada bajo el Nro. 36, Tomo 134, folio 179 al 189; habiendo sido establecida inicialmente para tener una vigencia de (1) año fijo; rigiendo este desde el 6 de mayo de 2017- según el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del referido convenio-, hasta el 6 de mayo de 2018, más lo conducente por la PRÓRROGA LEGAL. Empero, dicho convenio se habría indeterminado, toda vez que posteriormente a su vencimiento, la arrendataria habría sido dejada en posesión de los locales arrendados hasta la presente fecha.
Delató la parte accionante que, si bien, en los primeros años de relación contractual, la arrendataria pagó los cánones correspondientes mes a mes; no obstante, al sobrevenir la Pandemia por COVID 2019 en el año 2020, habría cambiado la dinámica de pago; en primer lugar, por el decreto de alarma que suspendió el pago de los cánones de arrendamiento por el tiempo que durara la contingencia, según el Ejecutivo Nacional, y luego, porque una vez recuperadas las actividades, y ante las gestiones de los arrendadores de llegar un acuerdo con la empresa locataria, esta última habría hecho caso omiso para alcanzar un arreglocon relación al pago de las pensiones arrendaticias; por lo que, en razón de ello, fue demandado el desalojo de los inmuebles arrendados -vía jurisdiccional-, de acuerdo con la causal establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. habría dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde enero a diciembre del año 2021 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2022, es decir, que habría dejado de pagar con creces más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivo.
Así las cosas, y como fuera mencionado supra, los contratos – entre ellos, el de arrendamiento-, suponen la adquisición de obligaciones entre sus suscribientes, y siendo el contrato locativo del tipo bilateral; en él, una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa (inmueble), por algún tiempo (determinado o no); mientras que la otra (arrendatario), se obliga a pagar un precio determinado (canon) a aquella .
En atención a lo precedente, se aprecia entonces que, en el contradictorio sub examine, una de las partes (los arrendadores) denunció el incumplimiento de su antagonista (arrendatario) con sus obligaciones pactadas; específicamente, al no cumplir con los pagos del precio (canon de arrendamiento) durante los meses de enero a diciembre del año 2021 y enero, febrero, marzo y abril del año 2022, lo que, de verificarse en autos, tendría por efecto, la terminación de la relación arrendaticia, siendo procedente el desalojo por la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 de la ley especial, tal y como lo consideró el tribunal de instancia en la sentencia objeto de la presente apelación.
Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, y de manera similar, el Código Civil, en su artículo 1.354, establece que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido su extinción. En ese sentido, como ya se enunció en líneas previas, la parte demandante como arrendadora del bien inmueble, tiene el deber de probar la obligación existente, mientras que, al arrendatario, le correspondería – si asevera haber sido libertado de ella-, demostrar el pago o el hecho extintivo de la misma.
Ahora bien, se aprecia del contenido de los alegatos de las partes, y del acervo probatorio inserto en el expediente que, no habría sido un hecho controvertido la existencia de la relación locativa plasmada en el contrato de arrendamiento del cual devienen las obligaciones cuya ejecución alude la accionante en el presente juicio; además, que el mismo, fue traído en copia simple por los arrendadores y debidamente valorado en el capítulo especial de pruebas.
Por otra parte, y en concatenación con lo antepuesto, vale acotar por esta superioridad que, en el decurso del debate oral, la representación judicial de la parte demandada expuso que el tema controvertido estaría delimitado a la constatación del cumplimiento por parte de INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A, con el pago de los cánones reputados insolutos: “...los límites de la presente controversia que en su parte in fine, indica determinar si la parte demandada, ha cumplido efectivamente o no con la obligación de pago (...) y por tanto si cancelo o no de forma consecutiva e ininterrumpida los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021 y enero, febrero, marzo y abril de 2022, por lo que estamos por dilucidar este punto en concreto...”
Así las cosas, restaría esclarecer entonces, si la arrendataria dio cumplimiento o no, a su obligación de pago del precio (cánones de arrendamiento) durante el periodo de tiempo denunciado por su antagonista, ya que como fue enunciado supra, la ley es clara al establecer que: quien pretende que ha sido liberado de su obligación, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido su extinción.
Se observa de las actas conformadoras del expediente que, la representación judicial de la parte demandada, promovió un conjunto de medios de pruebas para corroborar sus dichos, los cuales fueron descritos exhaustivamente en acápites previos al presente; no obstante, con ninguno de ellos logró demostrar el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021 y enero, febrero, marzo y abril de 2022; por el contrario, reiteró que no había efectuado dichos pagos por estar el arrendador en mora accipiendi, al negarse a recibir “en sus manos ni en su oficina el efectivo en dólares por el canon mensual”
A mayor abundamiento, también debe acotarse que, el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°40.418, del 23 de mayo de 2014, establece en su parágrafo tercero, lo siguiente:
“(…) Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial...”
Conforme a la norma citada, debe resaltarse igualmente que la ley otorga la alternativa para que el arrendatario de cumplimiento a su obligación de pagar de los cánones de arrendamiento, en el supuesto de que no pudiese efectuar los mismos, por causas atribuibles al arrendador; siendo actualmente, el organismo competente para ello, la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) perteneciente a los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y de Tránsito . No obstante, al respecto, adujo la parte demandada que habría iniciado un expediente ante la oficina de consignaciones correspondiente; empero, quien suscribe debe manifestar que, no cursa en autos las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses imputados insolutos, ni de cualquier otro.
Por otra parte, es menester añadir a lo señalado hasta este punto que, la empresa demandada arguyó que sí habría procurado el cumplimiento de su obligación al haber tramitado un procedimiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), sin embargo, ello tampoco colmaría la demostración del pago del precio o canon de arrendamiento de los meses denunciados por el arrendador como insolutos y al cual se obligó INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. cuando suscribió el contrato de arrendamiento, ni se evidenciaría alguna resolución administrativa que haya determinado o fijado el canon máximo de arrendamiento. Asimismo, esta alzada estima pertinente aclarar que, no es imperativo el agotamiento de la vía administrativa previa para la instauración de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines .
En armonía con lo anterior, al no haber demostrado en juicio la parte demandada el cumplimiento de su obligación contractual; a saber, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a febrero de 2021 y enero, febrero, marzo y abril de 2022; e inclusive, siendo admitido por la denunciada que no se había verificado el cumplimiento o pago de aquellos por la mora accipiendi de los arrendadores, resulta indubitable para esta alzada que el presente asunto se subsume en el supuesto de hecho establecido en el literal “a” del artículo 40 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en consecuencia, deviene PROCEDENTE EL DESALOJO de los dos locales para uso comercial ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar, en el Municipio Libertador del Distrito Capital, toda vez que, la arrendataria INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A. no cumplió con su obligación de pagar más de 2 cánones de arrendamientos consecutivos, y así se establece.
II. DE LA RECONVENCIÓN POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES
Tal y como fue mencionado en líneas anteriores, la empresa INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A., el momento de dar contestación a la demanda de desalojo que fuera incoada en su contra, procedió a interponer demanda reconvencional en contra de sus arrendadores, con motivo de reintegro de sobrealquileres.
En relación a la acción reconvencional planteada, aprecia esta superioridad que la misma, al contrario de lo afirmado por el tribunal de instancia, fue sustentada de acuerdo al artículo 34 de la ley especial en la materia vigente; es decir, LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL.
Así mismo, se desprende del escrito de la demanda reconvencional que su interposición obedecería a los hechos alegados por la parte actora en su demanda (con referencia al monto del canon de arrendamiento), con lo cual, -a decir de la demandada reconviniente-, se habría evidenciado que ha estado pagando sobrealquileres; solicitando, por tanto, la designación de un experto contable a propósito de determinar los mismos.
Devine necesario señalar que, luego de admitida la demanda reconvencional, fue requerido por la demandada reconviniente al tribunal que dictaminase como confeso a su antagonista, en virtud que aquel no habría dado contestación a la demanda, ni probado nada que le favoreciera, y por no ser la acción pretendida contraria a derecho.
Artículo 362 (C.P.C): Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado
Respecto a la figura de la confesión ficta, se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República en reiterados fallos, entre los cuales se ha establecido que:
“…La inasistencia del demandado a la contestación de la demandada o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso…” Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 14/06/2000, caso: Yajaira López Vs. Carlos Alberto López, Exp. Nº 99-458.
Ahora bien, esta alzada observa que, en el transcurso de la presente causa, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, efectivamente, no dio contestación a la demanda reconvencional en la oportunidad procesal correspondiente, colmando con ello, el primer requisito de procedencia para la confesión ficta, relativa a la inasistencia del demandado a la contestación a la demanda o su comparecencia tardía a la misma, y así se establece.
Por otra parte, de la lectura de las actas procesales pudo constatar esta superioridad que, el apoderado judicial de los demandados reconvenidos, en su escrito de pruebas, promovió a su favor en relación a la demanda reconvencional, la confesión de su antagonista contenida al folio 75, líneas 21 a la 24, por lo tanto, aunque la misma no fue admitida como tal por no llenar los extremos para la confesión espontánea (ausencia del animus confitendi) no obstante, la doctrina jurisprudencial ha indicado que el juzgador debe adentrarse a analizar los elementos que vierten las partes en el proceso para observar si dentro de los argumentos que constan a los autos, conforme al principio “Quo Est In Autos, Ets In Mundo ”, se encuentra algún elemento que favorezca al reo y que haga nuevamente al actor asumir la carga probatoria , por lo tanto, considera esta alzada que la parte demandante reconvenida, sí desplegó una actividad probatoria a su favor al invocar la confesión de la reconviniente; por lo tanto, no puede entenderse satisfecho el segundo requisito de la confesión ficta y así se establece.
En lo que respecta al último requisito, sobre que la petición no sea contraria a derecho, aprecia esta superioridad que, la acción de reintegro de sobre alquileres se encuentra debidamente tutelada por ordenamiento jurídico, particularmente, en el artículo 34 de la ley especial que regula los arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial. Sin embargo, debe resaltarse que, como quiera que los requisitos anteriores hayan sido o no colmados, siempre debe evaluarse la pretensión y los documentos presentados conjuntamente a la demanda, a lo fines de determinar si los pedimentos de la demandante (en este caso la reconviniente) se encuentran debidamente fundamentados, pues, incluso, con la eventual aceptación de los hechos que produciría la confesión ficta, no sería suficiente para declararse con lugar la acción propuesta.
Así las cosas, toda acción – aun reconvencional- debe satisfacer el contenido del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, siendo uno de los elementos más importantes -por los efectos que tiene sobre el ejercicio del derecho a la defensa del demandado-, la indicación del objeto de la pretensión, el cual, tal y como lo ordena el ordinal 4° de la referida norma, deberá determinarse con precisión.
Sobre este aspecto, es menester indicar para esta superioridad que, el escrito de demanda reconvencional presenta carencias técnicas importantes, por cuanto, la solicitud planteada es abstracta e indeterminada, en tanto, la peticionante ni siquiera habría detallado o precisado cuáles cánones habrían sido sobre pagados, ni tampoco indicó ni demostró cuál era el canon máximo fijado con respecto del cual habría de compararse los presuntamente pagados en exceso, admitiendo además su insolvencia con respecto de múltiples cánones por la mora accipiendi de los arrendadores; por ende, dicha indeterminación objetiva no puede ser pasada por alto por el jurisdicente, ya que la misma sería óbice para el ejercicio del derecho a la defensa de su antagonista. Adicionalmente, de la lectura de la demanda reconvencional se aprecia que los pagos en exceso serían desconocidos incluso por la demandante en cuestión, lo cual, la habría motivado a solicitar la designación de un experto contable que a posteriori, determinara el objeto de la pretensión.
Finalmente, en virtud de lo anterior, considera esta alzada que el objeto de la pretensión, y en general, los pedimentos de la demandada reconviniente no se encuentran debidamente conocidos ni sustentados; razón por la cual, es deber para este tribunal declarar improcedente la confesión ficta de la demandante reconvenida, y sin lugar la demanda por reintegro de sobre alquileres, incoada por INVERSIONES TRINCHERA 619, C. A, en contra de SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, y así se decide.
-VIII-
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, contra la decisión dictada en fecha 07 de marzo de 2023, en la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA y cuyo extenso fue publicado el día 21 del mismo mes y año por el TRIBUNAL DECIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fue incoada por los ciudadanos SANTOSCERVINI DAMIGELLI y LUCIA DE CERVINI contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, y, SIN LUGAR, la reconvención interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, contra los ciudadanos SANTOSCERVINI DAMIGELLI y LUCIA DE CERVINI.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de desalojo incoada por los ciudadanos SANTOSCERVINI DAMIGELLI y LUCIA DE CERVINI contra la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A y SIN LUGA la reconvención, interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, contra SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA DE CERVINI.
TERCERO:SECONFIRMA la sentencia recurrida emanada del TRIBUNAL DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, dictada en fecha 07 de marzo de 2023, en la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA y cuyo extenso fue publicado el día 21 del mismo mes y año, que declaró:” PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros. V- 6.350.439 y V-5.601.123, respectivamente, contra la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 20, Tomo 57-A-IV, de fecha 20 de marzo de 2014.SEGUNDO: se ordena a la parte demandada INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, (antes identificadas), a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, también identificados, los inmuebles distinguidos como dos (2) locales comerciales, ubicados en el nivel 6, locales B-22 y B-23 del Centro Comercial el Valle, situado en la Avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCION, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES TRINCHERA 619, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 20, Tomo 57- A-IV-, de fecha 20 de marzo de 2014, en contra de los ciudadanos SANTOS CERVINI DAMIGELLI y LUCIA GUGLIELMI de CERVINI, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. V-- 6.350.439 y V-5.601.123, respectivamente. CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (...)
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada en aplicación del contenido del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 18 días del mes de diciembre del año dos mil veintitrés (2023). A los 213° años de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ,
FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 1:30 P.M, se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2023-000170 (1339).
LA SECRETARIA,
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP71-R-2023-000170 (1339)
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