REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO Valencia, doce (12) de diciembre de 2023 Años: 213° de Independencia y 164° de la Federación EXPEDIENTE: 13.851 I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL DETERQUIM, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2005, bajo el N°19, Tomo 88-A. ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES): ARNABEL MARIANA PAREDES CABALLERO y FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 7.093.206 y V-7.110.498, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°.49.068 y 54.639, respectivamente. PARTE DEMANDADA: MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nros. V-6.061.497 y V-3.548.509, respectivamente. APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA DEMANDADA: DORIS CASTILLO BETHERMYTH, titular de la cédula de Identidad Nro. V- 9.885.302, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°48.633. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SENTENCIA: DEFINITIVA. II SÍNTESIS En la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.110.498, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 54.639, actuando en su carácter de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL DETERQUIM C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 27 de septiembre de 2005, bajo el Nro. 19, Tomo: 88-A, contra los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.061.497 y V- 3.548.509; que cursa por ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, mediante el cual el referido Tribunal declaró SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato, siendo ejercido recurso de apelación en fecha veinticinco (25) de julio de 2023, por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL DETERQUIM, C.A., parte demandante, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha treinta y uno (31) de julio de 2022, correspondiéndole conocer de la referida incidencia a este Juzgado Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha veintidós (22) de septiembre de 2023, bajo el Nro. 13.851 (nomenclatura interna de este Juzgado) asentándose en los libros correspondientes. Por auto de fecha veintisiete (27) de septiembre de 2023, se fija un lapso de (10) días de despacho siguientes para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. En fecha veintinueve (29) de septiembre de 2023, se recibe escrito, suscrito por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 54.639 actuando en su carácter de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL DETERQUIM C.A. III DE LA COMPETENCIA Considera este juzgador la importancia de establecer con precedencia a la emisión de la correspondiente decisión sobre la Apelación incoada contra la Sentencia definitiva dictada en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, su competencia para conocer de la misma, en tal sentido, por ser este un procedimiento breve se trae a colación lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil que es del siguiente tenor: “Artículo 891: De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”. (Subrayado y Negrilla de esta alzada). Por su parte en el Titulo VII, De Los Recursos- Capítulo I, De La Apelación del Código de Procedimiento Civil preceptúa: Artículo 288: De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario. Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario. Artículo 294: Admita la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al tribunal de alzada Si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, ya reserva de se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta Alzada). Por su parte, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia, de fecha diez (10) de diciembre de 2009, estableció lo siguiente: …Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio... (Énfasis propio de esta Alzada). De lo anteriormente transcrito se desprende que de la sentencia definitiva dictada se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos, siendo remitido los autos al tribunal de alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue ejercido recurso de apelación en fecha veinticinco (25) de julio de 2023, por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL DETERQUIM, C.A., parte demandante, contra la sentencia de fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual oye el referido recurso en ambos efectos, y remite las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 294 Código de Procedimiento Civil. Así se decide. IV DE LA SENTENCIA APELADA En fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia en los siguientes términos: ...Omissis… Determinados como han sido los límites en que ha quedado fijada la presente controversia, procede quien aquí sentencia a emitir pronunciamiento sobre lo peticionado por el accionante de autos. En tal sentido, por técnica argumentativa inicia con el establecimiento de los hechos reconocidos por ambas partes a saber: -La relación arrendaticia inicia el primero (1ro.) de septiembre del año 2015, mediante contrato escrito, cuya vigencia era de un (01) año contado a partir de dicha fecha, hasta el 31 de agosto de 2016. - El último contrato suscrito por las partes, es de fecha primero (1ro.) de septiembre de 2018, cuya vigencia era de un (01) año contado a partir de dicha fecha, hasta el 31 de agosto de 2019. -La relación arrendaticia permaneció convencionalmente durante cuatro (04) años. En razón de ello, pasa esta Juzgadora a dilucidar sobre el punto controvertido, el cual no es otro que establecer el tiempo determinado o indeterminado o del contrato, para lo cual precisa traer a colación lo establecido en la cláusula SEGUNDA, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1ro.) de septiembre de 2018, a saber: SEGUNDA: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del contrato será de Un (01) año fijo, el cual comenzará a regir a partir del día Primero (1°) de Septiembre del año 2018 hasta el 31 de Agosto del 2019, y solo podrá ser prorrogado hasta un máximo de doce (12) mese (sic) siempre y cuando las partes manifiesten por escrito su voluntad de hacerlo, con lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato, considerándose la misma a tiempo determinado y estableciéndose en dicha prórroga las nuevas condiciones del contrato; en el claro entendido de que, de no producirse el referido acuerdo, el Contrato se considera concluido el día treinta y uno (31) de Agosto del año 2019. Basado en la cita que precede, se evidencia la voluntad de las partes de fijar expresamente el período de duración en el cual el contrato de arrendamiento mantendrá su vigencia, sometiendo la prorroga (sic) convencional del mismo (el contrato) a un hecho cierto y determinado en el tiempo, tal como lo es, manifestar mediante escrito, con al menos 30 días de anticipación al fenecimiento del contrato, la intención de continuar la relación arrendaticia por un máximo de 12 meses más. La interpretación de dicha cláusula no es otra más que, el establecimiento de dos consecuencias lógicas, las cuales prelan una sobre la otra; la primera de ellas refiere a la continuidad de la relación contractual de forma convencional por un período de un año contado a partir de la fecha cierta del vencimiento del contrato, efecto éste que se encuentra supeditado a circunstancias de hecho y tiempo, advirtiendo en primer término la necesidad de manifestar dicha prórroga convencional por escrito con un mínimo de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del primer término; caso contrario, en lugar de ello, la vigencia del contrato se considerará fenecida, surtiendo así los efectos legales establecidos en el dispositivo de ley, específicamente en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial N°36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, aplicable al caso de marras, que de seguidas se transcribe: Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa (sic) mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ...Omissis... b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Dentro de este contexto, tal como fue reconocido por ambas partes intervinientes, la relación contractual arrendaticia se mantuvo por un período de cuatro (04) años, iniciando el primero (1°) de septiembre de 2015, y culminando el 31 de agosto del año 2019. Asimismo, de las misivas intercambiadas entre la sociedad mercantil Arrendataria y los Arrendadores, resulta pertinente destacar la comunicación de fecha 02 de octubre de 2019, emanada de la sociedad mercantil DETERQUIM, CA, y dirigida a los arrendatarios, la cual goza de plena valor probatorio al no ser válida (sic) ni oportunamente impugnada por la parte contra quien se opone conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y cuyo texto parcialmente se transcribe a continuación: "Mientras tanto, nuestro interés es de continuar en arrendamiento apegándonos a nuestro derecho de prórroga legal de tres años, contados a partir del 31 de agosto del 2020, fecha de vencimiento del contrato." Como ya fue establecido por esta sentenciadora, para que operara la prorroga (sic) convencional, era necesario la manifestación escrita con un mínimo de 30 días de anticipación la vencimiento del contrato, lo cual, como ha sido evidenciado no ocurrió, toda vez que la comunicación cuyo extracto se transcribe, está fechada 02 de octubre de 2019, es decir, luego de haber vencido el último de los contratos de arrendamientos celebrados, aunado al hecho que, el emisario (DETERQUIM, C.A.) manifiesta en la misma, acogerse a la prorroga (sic) legal, hecho éste que encuadra en el presupuesto fáctico establecido en la norma previamente citada, concluyendo con ello que, en el presente asunto corresponde una prórroga legal de un año, la cual se comienza a computar desde el primero (1°) de septiembre del año 2019, hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2020. Así se establece. Ante tales circunstancias, manifiesta la parte actora lo que de seguidas se transcribe: Vencido el último de los Contratos Escritos, Vencida la Prorroga Legal se mantuvo pacíficamente a DETERQUIM, C.A, en posesión del inmueble sin la oposición de los ARRENDADORES quienes han recibido el pago de los cánones de arrendamiento y entregando las respectivas facturas con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, es decir consintieron expresamente que se continuara la relación contractual sin oposición o reclamo alguno.” En contradicción a lo expuesto, los codemandados de autos manifiestan “(…) Y POR LAS CIRCUNSTANCIAS DE PANDEMIA COVID 19 Y LA CONSECUENTE CUARENTENA RADICAL, no se materializaron de inmediato las acciones consiguientes en el caso de MARRAS, aunado a ello la conducta OMISIVA y MALA FE de parte de los REPRESENTANTES LEGALES DE LA ARRENDATARIA de poseer de manera arbitraria el inmueble, desconociendo el DERECHO DE LOS ARRENDADORES, SUS OBLIGACIONES COMO ARRENDATARIA, y el Derecho de los propietarios del inmueble que había sido objeto de Arrendamiento”. De acuerdo a lo aducido por la Arrendataria, sociedad mercantil DETERQUIM, C.A., la inercia de los arrendadores al permitir la posesión del inmueble una vez vencido el lapso establecido como prórroga legal, constituye elemento suficiente para que el contrato pueda considerarse a tempo indeterminado. No obstante, a ello, requiere para este Juzgado, descender a valorar las probanzas pertinentes al presente asunto, debiendo en consecuencia hacer mención de las documentales que a continuación se discriminan: -Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción, en fecha 03 de agosto de 2021, de cuyo texto se extrae lo siguiente: "(...) De no existir acuerdo o de rechazar la oferta de la venta conforme a las pautas legales, como ARRENDATARIA, deberá entregar el inmueble en conformidad con lo acordado por las partes en la cláusula DECIMA (sic) QUINTA del último contrato suscrito." - Notificación Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción, en fecha 19 de agosto de 2021, mediante la cual nuevamente hacen un (sic) Oferta de venta del inmueble arrendado. Sin embargo, en atención a lo expresado por la representación judicial de sociedad mercantil demandante, haciendo alusión a la Tácita Reconducción que según sus dichos opera por dejar en posesión de la arrendataria el referido inmueble mediante reiteradas renovaciones, derogando con ello la voluntad contractual acordada en el último contrato suscrito; la Sala de Casación Civil, mediante fallo de fecha 21 de noviembre de 2016, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, ha señalado: Primero, la tacita reconducción consiste”…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”, pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución..." (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522). En este sentido, cuando opera la tacita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “...en sus mismos términos...", razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aun cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado. Plantea el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito que, el hecho de la continuidad del arrendatario en posesión de la cosa arrendada no constituye automáticamente la reconducción tácita del contrato de arrendamiento, por el contrario, las cláusulas convenidas mantienen vigencia plena, no pudiendo en forma alguna cambiar la naturaleza del contrato primigenio, ni siquiera la determinación del tiempo del mismo. Tal criterio mantiene total y absoluta vigencia y ha sido sostenido por el alto Tribunal incluso en decisiones de reciente data (Vid. Sentencia N°290. Sala Constitucional. 07 de julio de 2022) y responde al hecho cierto que ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni las demás leyes especiales de mismas naturaleza (sic) que han sido promulgadas con posterioridad, establecen un lapso preclusivo para que el arrendador solicite la entrega del inmueble arrendado, más sin embargo, la ley sustancial civil, si establece determinadas disposiciones de obligatoria observancia, a saber: Articulo1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. En efecto, con base a los alegatos expuestos, y conforme a los elementos de prueba cursantes en autos, considera esta Juzgadora que suponer una tácita reconducción, o establecer que el contrato se considera a tiempo indeterminado, sería contrario en primer lugar a la voluntad contractual de las partes, quienes dejaron expresamente establecido la permanencia cierta en el tiempo de la vigencia de dicho contrato, sujetándolo a una fecha determinada de culminación, más allá del hecho de que, previo al vencimiento de la prórroga legal establecida, mediante las comunicaciones intercambiadas entre ambas partes se desprende la manifestación expresa de dar por terminada la relación arrendaticia cuya consecuencia lógica no es otra más que la Además de entrega del inmueble. Además de lo expresado, aún (sic) cuando en dichas misivas, e incluso en las notificaciones judiciales practicadas, fueron acompañadas con una oferta de venta del inmueble arrendado, ello no infiere ni altera la consecuencia derivada del vencimiento de la prorroga (sic) legal, ni menos aún de la terminación de la relación arrendaticia, concluyendo de esta manera que, en modo alguno puede considerarse el contrato de arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de agosto de 2018 entre DETERQUIM, CA. y los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, como un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide. Para finalizar, es deber de quien suscribe advertir que, en cuanto a las defensas expuestas por la accionante de autos, en lo que respecta a las ofertas de venta presuntamente fraudulentas, alegando que los Arrendadores, ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, no son propietarios del inmueble arrendado, aún (sic) cuando tales alegaciones fueron presentadas a esta instancia jurisdiccional en modo impreciso que mezcla incluso denuncias de naturaleza penal, las cuales trascienden del ámbito competencial de este Juzgado, no siendo objeto de valoración en el presente asunto, aunado al hecho que en el sub iúdice, la acción se deriva de una relación arrendaticia, en la cual no se ventilan pretensiones relativas a la propiedad. Así se establece. …Omissis… Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara: 1. PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el abogado en ejercicio FRANCISCO HERNANDEZ (sic) RODRIGUEZ (sic), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7. 110.498, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°54.639, en carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 27 de septiembre de 2005, anotado bajo el N°19, tomo 88-A, contra los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-6.061.497 y V-3.548.509, en su orden. 2. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandante al pago de las costas y costos procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la presente decisión. 3. TERCERO: Visto que la presente decisión fue proferida fuera del lapso establecido, se ordena la Notificación de ambas partes mediante Boleta que se ordena librar a tal efecto. (Subrayado y Negrilla del texto original). V DE LOS INFORMES En fecha, veintinueve (29) de septiembre de 2023, la parte demandante presentó escrito mediante el cual informa los motivos del recurso de apelación incoado, a través del cual expone: …DE LOS MOTIVOS DEL RECURSO PRIMERO: La sentencia del "a-quo" aquí atacada en apelación incurrió en el vicio de incongruencia negativa o incongruencia omitiva, al omitir pronunciamiento sobre lo denunciado en el escrito presentado el 14 de febrero del 2022 por esta parte demandante, por el cual se alegó la subversión del Procedimiento y la extemporaneidad por tardía de la contestación de la demandada, como una franca violación a lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y a la garantía al debido proceso y al derecho a la defensa consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Igualmente omitió el pronunciamiento sobre lo solicitado en el escrito presentado el 09 de marzo del 2022, por el cual esta parte demandante denuncio (sic) la falta de contestación oportuna y el pronunciamiento de la confesión ficta de la demandada. Como así lo puede constatar esta superioridad, el "a-quo” no se pronunció ante las graves circunstancias de hecho y de derecho como lo son las violaciones de orden público procesal y el debido proceso y el derecho a la defensa con rango constitucional, por lo que la aquí recurrida ha inobservado el "principio de exhaustividad” de la sentencia, que impone el deber a los jueces de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento que hay en el presente caso cuando la sentencia niega la tutela jurídica solicitada sobre las alegaciones y peticiones de las partes. Este principio se encuentra implícito en la incongruencia negativa u omisiva que aquí se denunciada (sic), y se produce por contradicción a lo dispuesto en el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil… El Juez "a-quo" tenía la obligación de pronunciarse sobre todos y cada uno de nuestros alegatos y defensas opuestas, y al no hacerlo además de incurrir en citra petita, lesiono (sic) gravemente mis derechos Constitucionales (sic) a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. …Omissis… Es por lo anterior que la sentencia recurrida es nula por incurrir en uno de los vicios de sentencia como lo es la incongruencia negativa, y siendo lo más grave que al considerar tal alegato y denuncia omitiva, la sentencia de fondo debió ser la confesión de los demandados con todas las consecuencias jurídicas. SEGUNDO: Se desprende de la recurrida que las pruebas aportadas por la parte demandada fueron desechadas en su totalidad por impertinentes, así que los demandados no probaron nada a su favor, y ello por la falta de contestación a la demanda causo el efecto del articulo (sic) 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil, es decir la confesión ficta de los demandados por no ser la demanda contraria a derecho y nada haber probado los demandados en su favor. TERCERO: La sentencia recurrida dejo (sic) asentado como hechos aceptados por ambas partes, en consecuencia no controvertidos lo que se refiere la duración y vigencia de la relación contractual arrendaticia, así como el inicio y fin de la prórroga legal, quedando como hechos ciertos los siguientes: Que la relación contractual inicio con documento escrito y con término fijo de 01 año, contado a partir del 1ro de septiembre del 2015 al 31 de agosto del 2016, y que seguidamente se otorgaron varios contratos por periodos de un año, siendo el ultimo (sic) con vigencia de 01 año a contar desde el 1ro de septiembre del 2018 al 31 de agosto del 2019. Que si la relación contractual arrendaticia inicio el 1ro de septiembre del 2015 y venció el 31 de agosto del 2019, tal arrendamiento permaneció vigente convencionalmente durante 04 años. Que tal segmento de tiempo, aplica respecto a la Prorroga (sic) Legal (sic), el supuesto contenido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (OMISSIS) (sic). b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Que de conformidad con la transcrita norma, la Prorroga (sic) Legal de 01 AÑO inicio el 31 de agosto del 2019 y venció el 31 de agosto del 2020. QUEDO COMO NO CONTROVERTIDO Y COMO CIERTO QUE LA PRORROGA LEGAL VENCIO EL 31 de agosto del 2020. Ahora bien, esta parte arrendataria-demandante, alego en el Escrito Libelar, lo siguiente: “Vencido el último de los Contratos Escritos, vencida la Prorroga Legal, se mantuvo pacíficamente DETERQUIM, C.A. en posesión del inmueble sin la oposición de LOS ARRENDADORES quienes han recibido el pago de los cánones de arrendamiento y entregando las respectivas facturas con posterioridad al vencimiento de la prorroga (sic) legal, es decir consistieron expresamente que se continuara la relación contractual sin oposición o reclamo alguno”. ES DE ADVERTIR, que los arrendadores-demandados NO CONTRADIJERON NI NEGARON tal alegato, pero menos aun el hecho de haber recibido el pago del canon (sic) de arrendamiento y otorgado las respectivas facturas por las mensualidades POSTERIORES AL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA (sic) LEGAL. Como se expuso antes, la prórroga legal venció el 31 de agosto del 2020, quedando la Arrendataria en posesión del galpón industrial, ello en plena aceptación de los Arrendadores, quienes no ejercieron acciones, ni solicitaron la restitución del inmueble, por el contrario recibieron el canon (sic) de arrendamiento y otorgaron la correspondiente factura por concepto de arrendamiento luego de vencida la prórroga legal, y es por ello que coincidieron inequívocamente la voluntad tanto los arrendadores como la arrendataria, es decir que las partes tácitamente convinieron en continuar con la relación contractual arrendaticia por tiempo más allá de la culminación del contrato. ES DECIR LA VOLUNTAD DE LAS PARTE FUE CONTINUAR CON LA RELACION (sic) CONTRACTUAL. También es importante advertir que adicionalmente de recibir pasivamente el dinero de los cánones de arrendamiento, los arrendadores nunca intentaron las acciones a solicitar judicialmente el cumplimiento de entrega del galpón al vencimiento de la prórroga legal… …Omissis… Es por lo anterior que el contrato de arrendamiento se renovó y transformó a tiempo indeterminado, pues DETERQUIM, C.A. continuo (sic) pasivamente ocupando el galpón sin oposición de los arrendadores quienes continuaron recibiendo los cánones de arrendamiento y otorgando las facturas, por lo que se desprende la aceptación tácita y expresa de prorrogar automáticamente el contrato PERO AHORA SIN DETERMINACIÓN DE TIEMPO, produciéndose la tacita (sic) reconducción del contrato por el hecho de que la aquí arrendataria continua en el disfrute del inmueble arrendado, después de vencido el plazo de la prórroga legal sin que los arrendadores se opusieran a ello, al menos hasta la interposición de la presente demanda. CUARTO: La recurrida sentencia del "a-quo" para declarar improcedente la tacita reconducción… …Omissis… Visto lo anterior podemos concluir que la recurrida pretende establecer que muy a pesar de haberse dado los supuestos y condiciones para que opere la tacita (sic) reconducción de un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, no procedería por que la voluntad inicial de las partes lo fue el de establecer un término fijo para el contrato, y por ello nunca se transformaría en tiempo indeterminado. El anterior criterio del "a quo”, está reñido con la institución contenida en el artículo 1.600 del Código Civil… …Omissis… En cuanto al consentimiento y manifestación expresa y tacita (sic) de las partes de continuar con la relación contractual mediante una tacita (sic) reconducción del contrato y sin fecha de culminación, se evidencia y demuestra en el hecho por parte de la arrendataria, DETERQUIM, C.A. (sic) de que esta continuo en uso y posesión del galpón con el carácter aptitud de arrendataria pagando los cánones de arrendamiento puntualmente. Así como, por parte de los arrendatarios quienes una vez vencida la prórroga legal el 31 de agosto del 2020, no hicieron alguna oposición para que continuara la relación contractual de forma indeterminada, pues no solicitaron el inmueble, así como tampoco iniciaron alguna accione (sic) legal, al menos hasta la admisión de la presente demanda en fecha 14 de diciembre del 2021, ni aun hasta la presente fecha se ha intentado Acción Judicial valida, además de ello, como quedo establecido antes, los demandados arrendadores después del vencimiento de la prórroga legal recibieron los montos de dinero correspondiente a las cuotas mensuales de arrendamiento y otorgaron las correspondientes facturas, en señal del consentimiento expreso de continuar con la relación contractual. Así que se puede concluir que las partes manifestaron expresa y tácitamente su voluntad de continuar con la relación contractual renovando el contrato de la forma y efectos contenidos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pero sobre todo, los arrendadores manifestaron su voluntad expresa y tacita (sic) al recibir los cánones de arrendamiento, y al no actuar con alguna oposición a que DETERQUIM, C.A. continuara con el uso y posesión del galpón, actuaron de forma inmediata judicialmente como así lo estableció la Sala Constitucional en Sentencia N°789 de fecha 21 de julio del 2010, expediente N°2010-0517…. ...Omissis… Ciudadano Juez Superior, paso (sic) un tiempo suficiente desde el vencimiento de la prórroga legal que hace prueba de las voluntades de las partes en continuar con la relación contractual. QUINTO: Es de acotar que la presente demanda es por cumplimiento de contrato a su obligación principal establecida en el artículo 1.579 del Código Civil, pues se alegaron perturbaciones al goce y disfrute pacifico del galpón arrendado, es por lo que en el Escrito Libelar se denunció COMO INCUMPLIMIENTO CONTRATO, lo siguiente: "(sic) DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MANUEL SALCEDO MARCO y VICENTE SALCEDO MARCO han iniciado unas acciones de hostigamiento en contra de DETEROUIM, C.A, enviado (sic) comunicaciones y llamadas alegando vencimiento de contrato y solicitando restitución del inmueble, hostigamiento judicial trasladando tribunales fraudulentas preferencias ofertivas de venta del inmueble, como el anteriormente narrado y el (sic) ultima notificación efectuada el 18 de agosto del 2021 con el traslado del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas con competencia en el Municipio San Diego de esta Circunscrito Judicial, (Expediente Nro. 10.449 que se consigna marcado "E") (sic) bajo el amparo del artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se atrevieron a presentar una comunicación con apariencia de ser una oferta de venta que no contiene una oferta de venta, NO EXPONE NINGUNA INTENCION (sic) DE VENDER, y menos aún cumple con los extremos legales establecidos en el mencionado artículo 38, ni con los extremos de los artículos 42, 43 y 44 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS publicada en Gaceta Oficial 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que es la norma aplicable al presente caso por el objeto de arrendamiento UN GALPON DE USO INDUSTRIAL. Se denuncia que tales notificaciones de supuestas preferencias ofertivas de venta del inmueble, SON FRAUDULENTAS pues MANUEL SALCEDO MARCO y VICENTE SALCEDO MARCO, no son propietarios del inmueble arrendado a DETERQUIM, CA, y constituido por terreno y GALPÓN industrial con estructura metálica, paredes de bloques y techo de láminas de acero, ubicado en la Urbanización Industrial Complejo Los Jarales, Manzana MC-2, Parcela 12, Municipio San Diego del Estado Carabobo, pues los ciudadanos antes mencionados VENDIERON el inmueble a RODRIGO JOSE (sic) SALCEDO BERNAL y MANUEL ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES, portadores de las Cédulas (sic) de Identidad (sic) Nros. V- 18.661.292 y V-15.978.469, respectivamente, según Documento Protocolizado en fecha 22 de junio del 201, ante el Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, bajo el Nro. 2011.3389, Asiento Registral I del inmueble matriculado con el Nro. 311.7.13.1.4226, Libro del Folio Real 2011, que se anexa marcado "F". Es decir, ES UNA FALSA Y FRAUDULENTA la oferta en venta inmueble que no les pertenece, hechos y circunstancias que se denuncian ante el Ministerio Publico (sic). Se demuestra con lo anterior que se constituye un hostigamiento judicial fraudulento por parte de LOS ARRENDADORES y en contra de DETERQUIN (sic), C.A., incumpliendo a su vez con el Contrato de Arrendamiento en su principal obligación establecida en el artículo 1.579 del Código Civil que es “…hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella", y por otra parte incumpliendo con el término indefinido de la duración del contrato pretendiendo aducir que el contrato termino" (sic). Y es por lo que en el particular TECERO (sic) del petitorio, se solicitó: "TERCERO: Que se mantenga a DETERQUIM, C.A., en el goce pacifico (sic) del inmueble constituido por terreno y GALPÓN industrial con estructura metálica, paredes de bloques y techos de láminas de acero ubicado en la Urbanización Industrial Complejo Los Jarales, Manzana MC-2, Parcela 12. Municipio San Diego del Estado Carabobo”. Ahora bien, la sentencia recurrida silencio nuestro alegato de incumplimiento del contrato a la obligación de los arrendadores de hacer gozar de forma pacífica el bien arrendado, obligación de los arrendadores que existen independientemente de la naturaleza temporal del contrato. Igualmente, que lo denunciado antes respecto a la confesión ficta, la recurrida omitió el pronunciamiento sobre lo demandado y solicitado respecto al incumplimiento de los arrendadores demandado (sic), respecto a las perturbaciones que impiden el goce pacifico (sic) del inmueble arrendado, como así lo puede constatar esta superioridad, y que se constituye violaciones de orden público procesal y el debido proceso y el derecho a la defensa con rango constitucional, por lo que la aquí recurrida ha inobservado el "principio de exhaustividad” de la sentencia, que impone el deber a los jueces de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento que hay en el presente caso cuando la Sentencia niega la tutela jurídica solicitada sobre las alegaciones y peticiones de las partes. Este principio se encuentra implícito en la incongruencia negativa u omisiva que aquí se denunciada (sic), y se produce por en contradicción a lo dispuesto en el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. El Juez "a-quo" tenía la obligación de pronunciarse sobre todos y cada uno de nuestros alegatos y defensas opuestas, y al no hacerlo además de incurrir en citra petita, lesiono gravemente mis derechos Constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. Teniendo lo anterior y del solo examen de ja sentencia del Juzgado de Municipio se verifica que, no existe un pronunciamiento expreso ni circunstancia que puede deducirse de la motivación del fallo respecto de lo solicitado. Es por lo anterior que la sentencia recurrida es nula por incurrir en uno de los vicios de sentencia como lo es la incongruencia negativa, y siendo lo más grave que al considerar tal alegato y denuncia omitiva, la sentencia de fondo debió ser la confesión de los demandados con todas las consecuencias jurídicas. DEL PETITORIO Por los hechos alegados y el derecho invocado, solicito que se declare con lugar el presente recurso ordinario de apelación y en consecuencia se declare la confesión de los demandados por ser la contestación extemporánea por tardía, y por no haber aportado pruebas eficaces a desvirtuar los hechos demandados. Sea declarada la tacita (sic) reconducción del contrato de arrendamiento en los mismos términos que el contrato inicial, pero sin segmentos de tiempo, es decir a tiempo indeterminado. Por último, se declare con lugar el incumplimiento al contrato de arrendamiento, respecto a la obligación de hacer gozar pacíficamente el bien arrendado. (Subrayado y Negrilla del texto original). VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR ACERCA DE LA APELACIÓN PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS PASIVO La representación judicial de la parte demandante, abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, en nombre de la Sociedad de Comercio DETERQUIM, C.A., argumenta que los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, realizan actuaciones como propietarios del inmueble objeto de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, el cual se encuentra ubicado en; la Urbanización Complejo Los Jarales, manzana MC-2, parcela 12, del Municipio San Diego del Estado Carabobo, sobre estos alegatos, expresa que los ciudadanos mencionados actualmente no son propietarios de dicho inmueble, por tal motivo, manifiesta que todas las actuaciones como; notificación judicial de término de contrato, así como la oferta de precio de venta, son fraudulentas, por no ser los actuales propietarios. En atención al referido alegato, expresa en los siguientes términos; …Se denuncio (sic) que tales notificaciones de supuestas preferencias ofertivas de venta del inmueble, SON FRAUDULENTAS pues MANUEL SALCEDO MARCO Y VICENTE SALCEDO MARCO, no son propietarios del inmueble arrendado a DETERQUIM, C.A. y constituido por terreno y GALPÓN Industrial. Que ES UNA FALSA Y FRAUDULENTA la oferta en venta inmueble que no les pertenece, hechos y circunstancias que Ministerio Publico (sic). Que se constituye un hostigamiento judicial fraudulento por parte de LOS ARRENDADORES y en contra de DETERQUIN (sic), C.A., incumpliendo a su vez con el Contrato de Arrendamiento en su principal obligación establecida en el artículo 1.579 del Código Civil… (Destacado del texto original). Sobre este punto argumentado, es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es una condición necesaria para que pueda proferirse una sentencia de fondo, lo cual está íntimamente relacionado con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto, que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la misma, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito, lo cual sólo se verifica ab initio con la pura afirmación del actor y de los términos mismos de la demanda, resultando posible considerar el problema de la cualidad en los términos de la demanda y antes de analizar el mérito de la pretensión, pues evidentemente se trata de un presupuesto para hacer valer el derecho invocado y para que se pueda válidamente dictar la sentencia de fondo correspondiente. Así las cosas, de manera muy ilustrativa y pedagógica, LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, se pronunció sobre los conceptos de cualidad e interés, en sentencia de fecha seis (06) de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, estableciendo lo siguiente: …Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. (Destacado propio de esta Alzada). Ahora bien, de acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987). En tal sentido, esta Alzada pasa a realizar la apreciación valorativa del material probatorio consignado, referido a la falta de cualidad, en este sentido de conformidad con lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil y en virtud que no hubo oposición alguna tiene como promovidas las siguientes pruebas: • Copia Simple de PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN, a los folios 75 al 78, autenticado ante la Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha ocho (08) de febrero de 2010, bajo el Nro. 26, tomo I, protocolo 3, suscrito por el ciudadano RODRIGO JOSÉ SALCEDO BERNAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-18.661.292, otorgado al ciudadano JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente y por consiguiente, es legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la disposición proferida sobre los bienes del ciudadano RODRIGO JOSÉ SALCEDO BERNAL. • Copia Simple de PODER GENERAL, a los folios 79 y 80 vto, autenticado ante la Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha once (11) de julio de 2011, bajo el Nro. 29, tomo 39, protocolo de transcripción, suscrito por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.978.469, otorgado al ciudadano MANUEL SALCEDO MARCO, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente y por consiguiente, es legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la disposición proferida sobre los bienes del ciudadano MANUEL ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES. Así las cosas, valoradas como han sido las documentales anteriormente transcritas se desprende que los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, tienen interés pasivo para sostener el presente juicio por cumplimiento de contrato y realizar actuaciones en nombre de los propietarios del inmueble objeto de la presente demanda, en consecuencia, no prospera en derecho lo alegado por el demandante referente a la falta de cualidad pasiva en la notificación judicial de término de contrato, así como la oferta de precio de venta. Así se establece. Ahora bien, determinado la anterior, observa esta alzada que el caso de autos se encuentra en la oportunidad procesal para decidir sobre la procedencia del recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, emitida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, mediante el cual el referido Juzgado, declaró SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A., contra los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO. En este orden de ideas, de acuerdo a lo alegado por la parte demandante, la causa versa sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento comercial e industrial, sobre un galpón ubicado en; Urbanización Complejo Los Jarales, manzana MC-2, parcela 12, del Municipio San Diego del Estado Carabobo, destinado al uso goce y disfrute de la Sociedad de Comercio DETERQUIM, C.A., del cual según argumentación posee la empresa demandante desde hace cuatro años en calidad de arrendataria, siendo el último año de diferencias con la parte arrendadora, de quien ha recibido en reiteradas oportunidades, notificaciones escritas que mantienen en inquietud a los empleados de la Sociedad de Comercio DETERQUIM, C.A. Continua la parte arrendataria sus alegatos, y manifiesta que, una vez recibida la notificación de la no renovación de contrato, se encontraban desde ese entonces ajustados a la prórroga legal, establecida en la legislación, para finalizar alega que como método de coacción la arrendadora utiliza la excusa de vender el inmueble y no le reconoce los tres (03) años de prórroga legal. En contraposición a lo planteado, la parte arrendadora aquí demandada por cumplimiento de contrato, expresa que todas las actuaciones por ellos realizadas siempre se han ejecutado ajustadas a la ley inquilinaria, que en ningún momento se activó la instancia judicial, fuera de lo establecido en los parámetros legales como lo hace ver la parte demandante, adicional a esto, se respetó la prórroga legal consecuente de los cuatro (04) años de arrendamiento, es decir, correspondiente a un (01) año de prórroga legal. Como último punto, expresa que la empresa arrendadora no cumple todas las obligaciones como acá las arguye, visto que, de acuerdo a lo señalado en la contestación de la demanda, la Sociedad de Comercio DETERQUIM, C.A. mantiene las instalaciones dadas en arrendamiento comercial e industrial, en total descuido, y contrario al buen manejo de químicos especiales, razón esta que mantienen los arrendadores para considerar poner fin a la relación contractual existente, y solicitar la entrega del galpón una vez finalizada de prórroga legal otorgada como beneficio de ley a favor de la arrendataria. De lo anterior, resulta obligatorio para quien aquí sentencia proceder con el cumplimiento del mandato establecido por el legislador, en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de efectuar el correspondiente análisis de las pruebas que han quedado aportadas al proceso, al respecto tenemos: DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE: 1.- Copia simple de Poder General (en los folios 10 al 12), pieza I, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia Estado Carabobo, de fecha once (11) de noviembre del 2021, bajo el Nro. 9, tomo: 66. Se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar la representación judicial de la Sociedad de Mercantil DETERQUIM, C.A., otorgado por la ciudadana MIRMA CELES BARBERA RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.203.680, con el carácter de Directora de la Sociedad Mercantil, antes mencionada. Así se declara. 2.- Original de Contrato privado de arrendamiento (en los folios 13 y 14), pieza I, de fecha quince (15) de agosto del 2015, suscrito entre los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, en calidad de arrendadores y la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A. Se aprecia y se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende las obligaciones, términos, y condiciones que asumieron las partes, así como la fecha de suscripción. Así se declara. 3.- Original de Contrato privado de arrendamiento (en los folios 15 y 16), pieza I, de fecha quince (15) de agosto de 2018, suscrito entre los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, en calidad de arrendadores y la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A. Se aprecia y se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 4.- Notificación Judicial, (en los folios 17 al 18), pieza I; (escrito de notificación judicial, dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, Civil, Mercantil y del Tránsito de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo) a los fines de dejar constancia de la culminación del contrato de arrendamiento y cumplimiento de prórroga legal, a la arrendataria DETERQUIM, C.A. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano, bajo la percepción de la comunidad de la prueba, en virtud que el referente escrito fue consignado por la parte demandante sin las resultas correspondientes, sin embargo, las referidas notificaciones fueron aportadas por la parte demandada en forma completa. Así se decide. 5.- Notificación Judicial (en los folios 19 al 22), pieza I; evacuada por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines de la oferta del precio de venta; de conformidad al artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el Derecho preferente del Arrendaticio. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano, bajo la percepción de la comunidad de la prueba, en virtud que el referente escrito fue consignado por la parte demandante sin las resultas correspondientes, sin embargo, las referidas notificaciones fueron aportadas por la parte demandada en forma completa. Así se decide. 6.- Copia Simple de documento de compra venta (a los folios 23 al 25 y vto.), pieza I, realizado por parte de los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y GLADYS MINERVA VOLCANES DE SALCEDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.061.497 y V-3.567.485 a los ciudadanos RODRIGO JOSÉ SALCEDO BERNAL, ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.661.292, V-15.978.469 y V-3.548.509, documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Naguanagua en fecha veintidós (22) de junio del 2011, anotado bajo el Nro. 2011:3389, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 311.7.13.1.4226, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 7.- Copia Simple de la Licencia de Operador de Sustancias Químicas Controladas Nro. 2014LIC1377 (al folio 26), pieza I, a nombre de la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A.; en fecha veintiuno (21) de diciembre del 2020, ubicados en la calle el parque local parcela manzana MC2 Nro. 12, Urbanización Industrial los Jarales; la cual contara con el periodo de validez de un (01) año desde la presente fecha. La misma se desecha por no traer nada a la presente controversia, se le niega valor probatorio por ser impertinente. Así se decide. 8.- Copia simple de la Inspección (al folio 27), pieza I, realizada en fecha siete (07) de mayo del 2021, por la Dirección Estadal de Salud Ambiente Carabobo, para la elaboración y comercialización de productos químicos de aseo, desinfección y mantenimiento de uso domestico e industriales a nombre de la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A.; la cual contara con el periodo de validez de un (01) año desde la presente fecha. La misma se desecha por no traer nada a la presente controversia, se le niega valor probatorio por ser impertinente. Así se decide. 9.- Del escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promueve la Confesión en los términos siguientes: …Promuevo como Prueba la Confesión hecha por la parte LOS ARRENDADORES, ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y VICENTE SALCEDO MARCO, en el instrumento contentivo de la Notificación Judicial que cursa en el Expediente Nro. 13.909 del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Medidas con competencia en el Municipio San Diego de esta circunscripción Judicial, Distribución Nro. 2219 de fecha 09 de julio del 2021, que se anexo al Escrito Libelar signada "p" y cursa a los folios 17 y 18 del Cuaderno Principal de este expediente, cuyo tramite consta en el Libro Diario Despacho del Tribuna (sic) de fecha 03.08.2021 en cual consigno marcado: "C", que de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, hace plena Prueba de Confesión de Parte y que este digno Tribunal debe analizar y apreciar de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Confesión que transcribo y consiste en lo siguiente… (Mayúsculas del texto original). Del escrito presentado por la parte demandante, en lo referente a la “Confesión”, del texto íntegro citado, la parte promovente no especifica, los aspectos que presume resaltar de la notificación judicial a la cual hace alusión de fecha treinta y uno (31) de mayo de 2021, en consecuencia, no corresponde a esta Alzada realizar deducción de lo alegado, por cuanto de la confesión argumentada, debe ser especifica, clara y concisa, por tal motivo este juzgador desecha y declara IMPERTINENTE la confesión argumentada. Así se declara. DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1.- Original del documento de compra venta (a los folios 44 al 48 y vto.), pieza I, realizado por parte de los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y GLADYS MINERVA VOLCANES DE SALCEDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.061.497 y V-3.567.485, a favor de los ciudadanos RODRIGO JOSÉ SALCEDO BERNAL, ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.661.292, V-15.978.469 y V-3.548.509, documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha veintidós (22) de junio del 2011, anotado bajo el Nro. 2011:3389, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 311.7.13.1.4226, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Dicho documento ya fue valorado. Así se declara. 2.- Original del documento de hipoteca (a los folios 49 al 52), pieza I; realizado por parte de la ciudadana OLGA MONCADA GUEDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 1.876.808, en su carácter de apoderada del BANCO HIPOTECARIO MERCANTIL, C.A.; a favor del ciudadano MANUEL SALCEDO MARCO, ut supra ya mencionado; documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha veintinueve (29) de junio de 1.995. bajo planilla Nro. 095262, folios 01 al 04, Tomo: 60. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 3.- Documento de compra venta (a los folios 71 al 74), pieza I; realizado por parte de los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y GLADYS MINERVA VOLCANES DE SALCEDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.061.497 y V-3.567.485, a favor de los ciudadanos RODRIGO JOSÉ SALCEDO BERNAL, ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.661.292, V-15.978.469 y V-3.548.509, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha veintidós (22) de junio del 2011, anotado bajo el Nro. 2011.3389, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 311.7.13.1.4226, Dicho documento ya fue valorado. Así se declara. 4.- Poder General otorgado en los folios (79 al 80) pieza I, por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO SALCEDO VOLCANES al ciudadano MANUEL SALCEDO MARCO VOLCANES, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha once (11) de julio del 2011, anotado bajo el Nro. 29, folio 152, Protocolo 3º, tomo 39. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 5.- Comunicaciones realizadas entre las partes (en los folios 89 al 93), pieza I; de fechas: cinco (05) de septiembre del 2019, seis (06) de septiembre del 2019, doce (12) de septiembre del 2019, dos (02) de octubre del 2019, tres (03) de octubre del 2019 y diez (10) de octubre del 2019, para otorgar la Primera Opción de venta a la sociedad Mercantil DETERQUIM C.A.; Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 6.- Inspección de Riesgos (en los folios 164 al 168), pieza I; realizada por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de carácter Civil del Municipio San Diego del Estado Carabobo, mediante el cual determinó que la Sociedad Mercantil DETERQUIM C.A.; se encuentra inmersa en RIESGO ELÉCTRICO. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 7.- Inspección de Riesgo Ambiental (en los folios 170 al 179), pieza I; realizada por la Unidad de Operaciones de I.A.M.FUMCOSANDI; a la Sociedad Mercantil DETERQUIM C.A.; R.I.F: J-31426436-2. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 8.- La Reforma de la Ordenanza (en los folios 193 al 213), pieza I; sobre actividades económicas, de industria, comercio, servicio o de índole similar del Municipio San Diego. Es forzoso para este Juzgado desechar la misma, por cuanto nada tiene que ver con el asunto controvertido, por el contrario, va dirigida a probar los hechos que fundamentan la Reconvención que fue inadmitida, evidenciando así la IMPERTINENCIA de la misma. Así se declara. 9.- Planilla de solicitud de Solvencia Municipal (en los folios 217 al 218) pieza I; se les niega valor probatorio por ser impertinentes. Así se decide. 10.- Inspección Judicial (en los folios 01 al 34) pieza II; realizada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Es forzoso para este Juzgado desechar la misma, por cuanto nada tiene que ver con el asunto controvertido, por el contrario, van dirigida a probar los hechos que fundamentan la Reconvención que fue inadmitida, evidenciando así la IMPERTINENCIA de la misma. Así se declara. Ahora bien, descendiendo a los autos, de acuerdo a las actuaciones esgrimidas y a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, 1.354 del Código Civil: Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Negrillas y Subrayado de esta alzada). Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella. (Negrillas y Subrayado de esta alzada). Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Negrillas y Subrayado de esta alzada). De los artículos anteriormente transcrito se desprende que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos o argumentos de hecho no alegados ni probados en auto, asimismo el Juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran en la experiencia común o máximas de experiencia, debe de analizar todas cuantas pruebas se hayan promovido y manifestar al respecto de ellas, ya bien sea para admitirlas o desecharlas. Seguidamente, esta alzada considera pertinente realizar las siguientes observaciones legales y doctrinarias sobre el Contrato, su concepto, normas que lo rigen y forma de ejecutarse: El jurista Xavier O’Callaghan expone que: El contrato es el hecho jurídico (en el subtipo de negocio jurídico) fuente de obligaciones, ex voluntate, que con más frecuencia e importancia económica y social produce obligaciones; El concepto más preciso de contrato es: negocio jurídico bilateral productor de obligaciones. A mayor abundamiento tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano define el contrato como: “Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Por su parte el artículo 1.159 eiudem establece en cuanto a los efectos de los contratos que: “Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”. De lo anteriormente transcrito se desprende que el contrato es un tipo de acto jurídico entre dos o más personas y está destinado a crear derechos y generar obligaciones, teniendo dichas obligaciones fuerza de ley entre las partes, por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la misma forma pactada. Igualmente, estos contratos al contener las pautas mediante las cuales convinieron las partes, deben ser ejecutados de buena fe, tal y como se pautaron, ni más ni menos, sin poder ser modificados a posteriori, solo a través de los adendum, debiendo igualmente cumplir, aunque no esté expresamente contemplado, con todas las consecuencias derivadas de este, conforme a la equidad, el uso y la Ley, al igual que debe responder por los daños y perjuicios en caso de contravención, esto de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil. De acuerdo con la fundamentación planteada, resulta significativo realizar una exhaustiva revisión de los diversos contratos, suscrito por las partes aquí contrapuestas, en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En este orden, ambas partes coinciden en afirmar que los une, una relación arrendaticia sobre galpón industrial, desde el año dos mil quince (2015) hasta el año dos mil diecinueve (2019), alegado en los siguientes términos: Escrito libelar (folio 2), parte demandante; “Si la relación contractual arrendaticia inicio (sic) el 1ero de septiembre del 2015 y venció el 31 de agosto de 2019, tal arrendamiento permaneció vigente convencionalmente durante 04 años.” (Destacado del texto original). Al margen de lo alegado, la parte demandada manifiesta lo siguiente: …A partir de (sic) mes de (sic) Agosto de 2015, se suscribe contrato con la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A., con una duración de un (01) año, no susceptible de prórroga, prueba de ello lo constituyen los contratos que se acompañan marcados “E. F. y G”, siendo su último Contrato de Arrendamiento suscrito, en fecha quince (15) de Agosto de 2018, el cual se acompaña MARCADO “H”, con una vigencia desde el 1ero de septiembre de 2018 al 31 de (sic) Agosto de 2019… En este orden, visto que ambas partes coinciden en afirmar los años de arrendamiento que los une, como arrendadores y arrendatario, de seguidas pasa este sentenciador a evaluar el contenido del último contrato, en lo atinente a la duración de la obligación contractual arrendaticia, en este sentido del contrato se lee su cláusula SEGUNDA, en los siguientes términos: ...SEGUNDA: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del contrato será de Un (1) año fijo, el cual comenzara (sic) a regir a partir del día Primero (1°) de (sic) Septiembre del año 2018, hasta el 31 de (sic) Agosto del 2019, y solo podrá ser prorrogado hasta un máximo de doce (12) meses siempre y cuando las partes manifiesten por escrito su voluntad de hacerlo, con lo menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato, considerándose la misma a tiempo determinado y estableciéndose en dicha prórroga las nuevas condiciones del contrato; en el claro entendido de que, de no producirse el referido acuerdo, el Contrato se considera concluido el día treinta y uno (31) de Agosto del año 2019… (Resaltado ad quem). De la documental anteriormente transcrita se constata que las partes crearon derechos y generaron obligaciones, teniendo dichas obligaciones fuerza de ley entre ellos. Así se observa. Igualmente, de lo acordado por las partes en el suscrito contrato de arrendamiento, la duración del último contrato se fijó a tiempo determinado, tal y como lo expone su cláusula SEGUNDA, la permanencia arrendaticia sobre el galpón, corresponde desde el primero (1°) de septiembre de 2018 al treinta y uno (31) de agosto de 2019, del cual podrán acordar prórroga de doce (12) meses, previa notificación por escrita con treinta (30) días de anticipación a la culminación, se entiende treinta (30) días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, correspondiendo hasta el primero (1°) de agosto de 2019, comunicación por escrita de acuerdo de prórroga. Con relación a prorrogar el contrato, esta Alzada destaca que debe existir acuerdo entre las partes contratantes a fin de extender prórroga por doce (12) meses, en este aspecto se aprecia comunicación escrita de fecha diez (10) de octubre de 2019, al folio 93 pieza I, emitida por el ciudadano FAUSTINO LÓPEZ, en representación de DETERQUIM, C.A., dirigida a los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, a través de la cual manifiesta; …En cuanto al contrato de arrendamiento, al no haber notificación de ustedes 30 días antes del vencimiento se prorrogo por el mismo periodo de 12 meses, como dice la ley y como habitualmente se hizo durante 14 años, por lo cual el vencimiento del contrato de arrendamiento en curso será el 31 de agosto del 2020… Sobre la documental citada, anexa entre los diversos escritos de comunicación entre las partes, se evidencia que fue emitida en fecha diez (10) de octubre de 2019, es decir cuarenta (40) días de retraso a lo acordado en el contrato inicial, que establece un lapso mínimo de treinta (30) días de anticipación, adicional no se evidencia participación alguna de los arrendadores, es decir, tal comunicación solo se encuentra suscrita por el ciudadano FAUSTINO LÓPEZ, en representación de DETERQUIM, C.A., por lo cual no representa actuación alguna análogo a prorrogar el contrato de arrendamiento sobre galpón ubicado en; Urbanización Complejo Los Jarales, manzana MC-2, parcela 12, del Municipio San Diego del Estado Carabobo, con fecha de vencimiento de (31) de agosto de 2019. Así se Observa. Ahora bien, visto que el contrato fue pactado hasta el (31) de agosto de 2019, sin constar en actas notificación alguna relacionado a prorrogar dicha relación contractual, constata esta alzada que corre inserto de los folios 97 y vto. al folio 98 y vto., copia simple de NOTIFICACIÓN JUDICIAL de TERMINACIÓN DE CONTRATO solicitada por los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y JOSÉ VICENTE SALCEDO MARCO, notificación esta que fue debidamente practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, a través de la cual se participó del inicio de PRÓRROGA LEGAL desde el primero (1°) de septiembre de 2019 hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2020, tal documental en copia de documento público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente y por consiguiente, es legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Observa. Respecto de la prórroga legal, manifestada a través de notificación judicial, contemplada en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha veinticinco (25) de octubre de 1999, publicado en gaceta No.36.845 de fecha siete (07) de diciembre de 1.999, establece; TITULO V DE LA PRORROGA LEGAL Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …Omissis… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (Énfasis propio). Sobre el thema decidendum, en un caso análogo la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. 0260, expediente Nro. 17-0917, de fecha siete (07) de julio de 2022, caso; Pación del Carmen Mazanilla Pérez, Magistrada Ponente: Lourdes Benicia Suárez Anderson, se reitera el contenido del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo la siguiente interpretación: …Al respecto, esta Sala Constitucional al revisar el contenido del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa que el legislador estableció una protección jurídica a favor del arrendatario, a los fines de que vencido el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia entre el arrendador y el inquilino, debía operar DE MANERA AUTOMÁTICA una prórroga legal —de manera obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario— que iba a extender la relación por un lapso proporcional al tiempo de duración de esta, es decir, para las relaciones de 1 año o menos se prorroga por 6 meses, para las relaciones de 1 año a 5 años SE PRORROGA POR 1 AÑO, y así sucesivamente hasta aquellas relaciones que hayan perdurado 10 o más años, a lo cual la ley determino que se prorrogaría la relación por un lapso de 3 años. En tal sentido, se hace necesario señalar el espíritu, propósito y razón de la prórroga legal como derecho del arrendatario y obligación del arrendador establecida en el artículo 38 in comento, y en tal sentido emerge esta figura arrendaticia como voluntad del legislador de otorgar un beneficio al arrendatario —en este caso comercial— que celebra un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, con la finalidad de que al vencerse este, continúe ocupando el bien inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo con fundamento en la duración del contrato y de la relación arrendaticia. Se trata de un beneficio del arrendatario orientado a protegerlo, constituyéndose como un derecho facultativo de este para que se extienda la relación arrendaticia, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales. En este orden de ideas, es imperante precisar que la prórroga legal denota su origen como figura de protección al arrendatario ante la eminente finalización de la relación arrendaticia, por lo cual producto del arraigo obtenido por la duración de la relación arrendaticia, deberá reubicarse de manera abrupta en algún otro local comercial a los fines de continuar con su actividad mercantil; es decir, el espíritu propósito y razón de esta figura, converge en el otorgamiento de un lapso —obligatorio para el arrendador— de extensión de la relación arrendaticia, a los fines de que pueda localizar, ubicar o en definitiva mudar su fondo de comercio a otro, de manera planificada y en protección al tiempo que duró la relación arrendaticia, puesto mientras más tiempo haya durado esta, mayor será el lapso que otorgue el legislador para la prórroga legal. ...Omissis… No obstante a ello, observa esta Sala que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la prórroga legal opera de pleno derecho, sin exigencias o requisitos distintos a que HAYA FINALIZADO LA RELACIÓN ARRENDATICIA, lo cual puede evidenciarse de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes en el presente caso que señalan que el contrato de arrendamiento tenía una duración de 1 año; por lo cual, sería erróneo considerar que lo no establecido por el legislador ni por el consentimiento de la voluntad de las partes, pueda establecerlo el juez que conoció de la causa, porque de lo contrario, de decidir de manera distinta si hubiese vulnerado la seguridad jurídica que atiende a las partes contratantes de acuerdo a lo pactado y establecido por ley. Así se declara… De la sentencia parcialmente transcrita, aprecia este Juzgado Superior que es criterio de la máxima representación del Tribunal Supremo de Justicia, que una vez finalizado el contrato de arrendamiento opera de forma inmediata la prórroga legal, de acuerdo al tiempo de duración que ha prevalecido entre las partes contratantes, en este particular, el caso que nos ocupa se evidencia que los contratos suscritos por los arrendadores y la arrendataria DETERQUIM,C.A., fueron a tiempo determinado, que van desde el año (2015 al 2019), es decir la relación contractual se mantuvo por cuatro (04) años, lo cual se constata de los contratos consignados, y lo argüido por ambas partes. No obstante, una vez verificado que la relación arrendaticia se conservó por cuatro (04) años, y aplicando lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “b” corresponde un (01) año de prórroga legal, a partir del primero 1º de septiembre de 2019 hasta el primero 1º de septiembre de 2020, todo ello en virtud que los contratos acordado entre las partes concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano). En consecuencia, esta Alzada atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales que ad exemplum fueron señalados con anterioridad en este fallo, al observar a juicio de quien aquí decide se cumplieron todas las formalidades de ley y por tanto es válida y eficaz la notificación de no renovación del contrato, iniciando la prórroga legal de un (1) año a tenor de lo previsto en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del primero 1º de septiembre de 2019 y culminaría en fecha 1º de septiembre de 2020.- Así se establece. En virtud de las consideraciones presentadas, es forzoso para esta Alzada declarar SIN LUGAR la APELACIÓN ejercida por la Sociedad Mercantil DETERQUIM C.A., mediante apoderado judicial, abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.639, contra sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del estado Carabobo en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, consecuentemente SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, contra los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y VICENTE SALCEDO MARCO. Así se decide. VII DECISIÓN Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1. PRIMERO: SIN LUGAR la APELACIÓN ejercida por la Sociedad Mercantil DETERQUIM C.A, mediante apoderado judicial, abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.639, contra sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del estado Carabobo en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023. 2. SEGUNDO: SE CONFIRMA en toda y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del estado Carabobo en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023. 3. TERCERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el abogado en ejercicio FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.110.498, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 54.639, en carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil DETERQUIM, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 27 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nro. 19, tomo 88-A, contra los ciudadanos MANUEL SALCEDO MARCO y VICENTE SALCEDO MARCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-6.061.497 y V-3.548.509, en su orden. 4. CUARTO: En virtud de no haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se imponen las costas de la alzada, a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. 5. QUINTO: SE ORDENA la notificación de las partes por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso. Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia. Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los doce (12) días del mes de diciembre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. EL JUEZ, Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA. LA SECRETARIA TITULAR, Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO En la misma fecha, y siendo las nueve y veinte minutos de la mañana (9:20 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA TITULAR, Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO OAMM/MGM Expediente Nro 13.851